ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4634/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4634/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra cauzei civile

de față, constată următoarele:

Prin hotărârea nr. 9 din 17 octombrie 2011 a

Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor

a comunei Ș. pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, s-a dispus acordarea sumei de

1168 RON cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în

comuna Ș., identic cu parcela nr. P1. din CF nr. F1., compus din teren liber de

construcții, în suprafață de 945 mp.

S-a reținut că imobilul

este expropriat conform H.G. nr. 614/2011 pentru modificarea și completarea H.G.

nr. 743/2010, iar titulara dreptului, C.A., este îndreptățită la despăgubirea stabilită

în conformitate cu dispozițiile art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 și

art. 8 din Normele Metodologice și potrivit cu raportul de evaluare întocmit în

cauză.

Împotriva hotărârii a

formulat contestație persoana îndreptățită, C.A., înregistrată pe rolul Tribunalului

Suceava, secția civilă.

La data de 24 aprilie

2012, reclamanta a formulat precizări la acțiune, solicitând constatarea netemeiniciei

hotărârii Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor

a comunei Ș. cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate și stabilirea despăgubirii

la suma de 40 euro/mp, respectiv 37.800 euro.

Prin sentința nr. 2646

din 13 decembrie 2012, Tribunalul Suceava, secția civilă a admis contestația și,

în consecință, a desființat în parte Hotărârea nr. 9 din 17 octombrie 2011 a Comisiei

de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei

Ș., a obligat pârâta să plătească contestatoarei suma de 10.546,2 euro (echivalentul

în RON la data plății); a respins, ca nefondate, cererile privind exproprierea suprafeței

ce excede hotărârii contestate și a despăgubirilor solicitate pentru aceasta; a

obligat pârâta să plătească contestatoarei cheltuieli de judecată în sumă de 2.500

RON.

Pentru a hotărî astfel,

tribunalul a reținut că, prin Hotărârea nr. 9 din 17 octombrie 2011 a Comisiei de

verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Ș.

s-a dispus exproprierea suprafeței de 945 mp teren, identică cu parcela nr. P1.

din CF nr. F1., proprietatea reclamantei.

Imobilul a fost expropriat,

conform H.G. nr. 614/2011, pentru modificarea și completarea H.G. nr. 743/2010,

privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate

pe amplasamentul „Varianta de ocolire a municipiului Suceava, km 0+000 - km 13+173”.

A reținut prima instanță

că despăgubirea acordată pentru imobilul expropriat se raportează la valoarea stabilită

de comisia de experți, valoare la care a achiesat și expertul evaluator propus de

pârâtă, fiind folosită metoda comparației directe.

Prin expertiza efectuată,

comisia de experți a ținut seama, la stabilirea cuantumului despăgubirilor de prețul

cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel (cu aceeași categorie de

folosință și aceleași utilități) în unitatea administrativ-teritorială Ș., la data

întocmirii raportului de expertiză, reținând o valoare de 10.546,2 euro pentru terenul

expropriat.

Cât privește capetele

de cerere vizând exproprierea suprafețelor colaterale terenului în litigiu sau a

despăgubirilor reprezentând eventualul prejudiciu cauzat de diminuarea valorii terenului

rămas în urma exproprierii, instanța a constatat că sunt nefondate.

Potrivit art. 22

alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010, obiectul contestației împotriva hotărârii

expropriatorului este limitat doar la cuantumul despăgubirii acordate, iar competența

instanței se rezumă la a verifica cuantumul acesteia.

Din raportul de expertiză

tehnică judiciară întocmit în cauză s-a reținut că terenul neexpropriat, proprietatea

reclamantei, poate fi utilizat în continuare ca teren arabil, conform categoriei

de folosință existentă la data exproprierii, nefiind afectat de investițiile expropriatorului.

Împotriva acestei sentințe

a declarat recurs pârâta C.N.A.D.N.R., recalificat la termenul din 14 februarie

2013 ca fiind apel.

Prin decizia nr. 3

din 21 februarie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins apelul,

ca nefondat.

În motivarea soluției

sale, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:

În ce privește susținerea

potrivit căreia în speță ar fi aplicabile dispozițiile Legii nr. 255/2010, care

au un caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994,

aplicându-se cu prioritate, conform principiului „specialia generalibus derogant”,

instanța a reținut ca fiind corectă susținerea, însă această împrejurare nu influențează

soluția instanței de fond, întrucât legea specială face trimitere, în ce privește

modul de stabilire a despăgubirilor și soluționarea contestației formulate de expropriat,

la dispozițiile legii generale.

Astfel, dispozițiile

art. 22 din actul normativ cu caracter special prevede că „expropriatul nemulțumit

de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești competente fără

a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului

supus exproprierii” [alin. (1)], iar „acțiunea formulată se soluționează potrivit

dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii” [alin. (3)].

În interpretarea acestor

dispoziții legale, care reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se

adresa unei instanțe judecătorești doar pentru rezolvarea nemulțumirilor sale legate

de „cuantumul despăgubirilor” [alin. (1)] și care fac trimitere la dispozițiile

art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 „în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor”

[alin. (3)], nu se poate aprecia că trimiterea la dispozițiile din legea-cadru,

expres indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susține pârâta.

Potrivit dispozițiilor

art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea

reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține

seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și

de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând

în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Conform dispozițiilor

art. 27 alin. (1) din lege, instanța de judecată, primind rezultatul expertizei,

„îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî”.

Din coroborarea acestor

dispoziții cu cele ale Legii nr. 255/2010, rezultă că despăgubirea se stabilește

în funcție de prețul cu care se vând pe piața liberă din zona respectivă imobilele

de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.

Raportul de evaluare întocmit

de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii

„are în vedere” [art. 11 alin. (8)] expertizele întocmite și actualizate de Camerele

notarilor publici, iar pe baza acestuia expropriatorul „estimează” [art. 5

alin. (1)] sumele individuale aferente despăgubirilor.

Există, așadar, posibilitatea

ca aceste „estimări” să fie inferioare prețului de circulație al imobilului pe piața

liberă din zonă și/sau să nu acopere integral prejudiciul suferit de expropriat,

caz în care acesta are deschisă calea acțiunii în justiție, care „se soluționează

potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994”.

Doar despăgubirea astfel

stabilită poate fi apreciată „dreaptă”, în sensul dispozițiilor art. 44 din Constituție,

în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la C.E.D.O.

Curtea a constatat că

motivele de critică nu cuprind nici o susținere concretă care să stea la baza îndepărtării

concluziilor raportului de expertiză și, cu atât mai puțin, care să indice necesitatea

administrării unei noi probe cu expertiză în apel.

Astfel, în raport de exigențele

art. 295 alin. (2) C. proc. civ., instanța de apel putea încuviința administrarea

unei noi probe cu expertiză în apel fie în condițiile contestării legalității primei

expertize, fie dacă obiectivele propuse erau diferite sau dacă pentru aceleași obiective

se aduceau argumente și criterii noi de evaluare.

Or, legalitatea efectuării

expertizei nu a fost contestată, iar simpla afirmație că experții erau obligați

a avea în vedere prețul unor tranzacții reale încheiate cu privire la terenuri similare,

neînsoțită de o propunere de a se avea în vedere un aspect concret (spre exemplu,

indicarea unei modalități de a pune la dispoziția experților a înscrisurilor necesare

sau chiar depunerea la dosar a unor înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacții)

nu poate conduce, de plano, la refacerea unei probe administrate în condiții procedurale.

Se va avea în vedere și

aspectul că valoarea de piață a terenului a fost stabilită de experți prin metoda

comparației directe, potrivit căreia, într-adevăr, valoarea de piață se obține din

dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare. Însă,

în ipoteza în care nu există tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile

sau când datele obținute de la tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu

pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele

de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile,

cu efectuarea corecțiilor corespunzătoare.

De asemenea, fără a se

indica ce indicii sau coeficienți au fost omiși de către comisia de experți la evaluare,

nu se justifica refacerea probei cu expertiza.

În conformitate cu prevederile

art. 1 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 și art. 44 alin. (3) din Constituția României,

exproprierea imobilelor se poate face numai pentru utilitate publică și după o justă

și prealabilă despăgubire.

La calcularea cuantumului

despăgubirilor ce se compun din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul adus

proprietarului, se are în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele

de același fel, la data întocmirii raportului de expertiză, daunele aduse proprietarilor,

luându-se în considerare și dovezile prezentate de aceștia, fiind aplicabile prevederile

art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În raport de aceste prevederi

legale și de conținutul raportului de expertiză tehnică întocmit de cei trei experți

evaluatori, dintre care unul numit de instanță și câte unul desemnat de părți, se

constată ca suma de 0,3 euro/mp, respectiv 284 euro, echivalentul a 1.168 RON, propusă

de expropriator pentru terenul în suprafață de 945 mp ce face obiectul exproprierii

pentru cauză de utilitate publică, nu reflectă valoarea de circulație a imobilului,

neputând reprezenta o justă despăgubire, în sensul legii.

În expertiza efectuată

în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat,

s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor prin care s-a estimat valoarea

de piață a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăți comparabile, aplicându-se

corecțiile succesive în funcție de elementele de comparație stabilite prin Standardele

Internaționale de Evaluare.

Pârâta a formulat, într-adevăr,

obiecțiuni la raportul de expertiză, care au fost respinse de către prima instanță,

prin motivele de apel arătându-se că aceste obiecțiuni au vizat următoarele caracteristici

fizice ale proprietății: mărimea suprafeței, utilitățile și topografia terenului.

Coeficienții de individualizare referitori la caracteristicile fizice ale proprietății

sus menționate s-a susținut că au fost greșit cuantificați de experți.

Caracteristicile fizice

ale proprietății comparabile (mărimea suprafeței și utilitățile) fiind diferite

față de cele ale proprietății evaluate, fiecare dintre aceste diferențe a fost luată

în considerare de către cei trei experți și apreciată a diminua valoarea proprietății

evaluate cu câte 10%, apreciere corectă în condițiile în care nu s-au enumerat de

către pârâta apelantă alte argumente pertinente pentru modificarea acestui procent,

evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, aplicând metode cantitative

și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.

Reținându-se că toate

comparabilele au topografie similară, respectiv sunt terenuri în pantă ușoară, cei

trei experți corect nu au aplicat nicio corecție.

Așa fiind, instanța a

apreciat că prețul de 11,16 euro/mp determinat prin expertiza întocmită de comisia

de experți evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamantă, astfel

încât, despagubirea stabilită de prima instanță, în condițiile art. 27 din Legea

nr. 33/1994, respectă prevederile imperative ale art. 26 din lege.

Decizia Curții de Apel

a fost atacată cu recurs de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, care a invocat

pronunțarea deciziei recurate cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304

pct. 9 C. proc. civ.), formulând următoarele critici:

înlăturată critica din apel referitoare la incidența în cauză a unei proceduri derogatorii

speciale de stabilire a despăgubirilor, consacrată de dispozițiile Legii nr. 255/2010

și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, deși a reținut

în mod corect că, în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă dreptul comun

în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010 reprezintă o lege specială ce reglementează

procedura de expropriere pentru realizarea obiectivelor prevăzute la art. 1 din

acest act normativ și că prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate

în cauza potrivit principiului „specialia generalibus derogant”, instanța de apel

a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii

sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că în

această privință sunt incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Deși dispozițiile

art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la dispozițiile art. 21 -27 din Legea

nr. 33/1994, această trimitere se referă la dispozițiile de drept procedural din

actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu modalitatea de evaluare

și de stabilire a despăgubirilor. Concluzia sus menționată este justificată de faptul

că potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010, acțiunea prin care persoana expropriată

contestă cuantumul despăgubirii se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea

nr. 33/1994, fiind astfel evident că aceste din urmă reglementări sunt aplicabile

doar sub aspect procedural, adică sub aspectul modului de desemnare a comisiei de

experți și de întocmire a expertizei, iar nu și sub aspectul metodei de evaluare,

care are o reglementare specială în cuprinsul dispozițiilor sus menționate din Legea

nr. 255/2010.

2) În măsura în care statuarea

instanței de apel privind incidența în cauză a dispozițiile art. 26 din Legea

nr. 33/1994 este corectă, recurenta susține că această dispoziție legală a fost

greșit interpretată și aplicată în speță.

Potrivit textului de lege

sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța

de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele

de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru

stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții

concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate

prin întocmirea contractelor, de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul

cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

Față de reglementarea

în discuție, în mod greșit ambele instanțe au valorificat concluziile raportului

de expertiză efectuat în cauză în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul

cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel deoarece experții nu au

verificat și identificat nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile

cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au avut în vedere doar oferte

de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare,

valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea

unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit sa reflecte deosebirile existente

între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute

în vedere.

În contextul în care nu

există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate

în anunțurile de vânzare examinate de experți ar corespunde cu prețurile de tranzacționare

efectivă, care se stabilesc pe baza negocierilor dintre proprietar și potențialii

cumpărători și care pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada

cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective, corecta

aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele

examinate să fie verificate și prin prisma unor tranzacții efective pentru a se

putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realității

pieței imobiliare.

Din această perspectivă,

contrar celor reținute de experți și de instanțe, există tranzacții efective pe

piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de

care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Tranzacțiile puteau fi

verificate pe baza înscrierilor efectuate în registrele de publicitate imobiliară,

iar acestea atestă, pentru terenurile situate pe raza com. Ș., o valoare de circulație

medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare

practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la

data exproprierii, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (comparația

directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții

efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară.

În consecință, pentru

aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar

să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte

autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuție

să se raporteze la aceste prețuri, iar nu la oferte care reflectă doar prețurile

solicitate de potențialii vânzători.

În mod greșit instanța

de apel a reținut că nu se justifică suplimentarea probatoriului în apel în sensul

efectuării unui supliment la raportul de expertiză, pe considerentul că nu s-ar

fi indicat aspectele concrete care ar fi urmat să fie reverificate și nu s-au precizat

indicii sau coeficienții care au fost greșit cuantificați în cauză, ori această

soluție contravine dispozițiilor art. 295 alin. (2) C. proc. civ. care permit administrarea

în apel a probelor solicitate de părți, care sunt utile și necesare soluționării

cauzei. Contrar celor reținute, se impune a se observa că în privința criticilor

vizând coeficienții de individualizare, acestea au fost indicate în mod concret

(mărimea suprafeței, utilități, topografia terenului), iar în privința celor ce

vizau prețurile de tranzacționare, prețurile efectiv practicate pe piața imobiliară

se regăsesc în contractele autentice de vânzare cumpărare care sunt înscrise și

depuse la oficiile de cadastru și publicitate imobiliară, așa încât erau îndeplinite

condițiile impuse de textul de lege sus menționat pentru administrarea probatoriului

solicitat în apel, care era util, concludent și pertinent din moment ce viza tocmai

stabilirea despăgubirilor conform criteriilor prevăzute de art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994.

Susține recurenta că raportul

de expertiză efectuat în cauză nu corespunde exigențelor impuse de art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sub aspectul modalității de evaluare a terenului

expropriat și că prin urmare nu se justifica a fi valorificate concluziile acestui

raport.

Solicită admiterea recursului,

modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelului, schimbarea în totalitate

a hotărârii primei instanțe, în sensul respingerii acțiunii.

Examinând decizia recurată

prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele:

Primul motiv de recurs

este nefondat și nu poate fi primit.

Contrar susținerilor recurentului,

în mod corect a reținut instanța de apel că, deși dispozițiile Legii nr. 255/2010

au caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se

cu prioritate, conform principiului „specialia generalibus derogant”, legea specială

face trimitere, în ce privește modul de stabilire a despăgubirilor și soluționarea

contestației formulate de expropriat, la dispozițiile legii generale.

Astfel, art. 22 din Legea

nr. 255/2010 prevede că „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate

adresa instanței judecătorești competente fără a putea contesta transferul dreptului

de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii” [alin.

(1)], iar „acțiunea formulată se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27

din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în

ceea ce privește stabilirea despăgubirii” [alin. (3)].

Prin urmare, norma de

drept procesual cu privire la modalitatea de solutionare a actiunii expropriatului

nemultumit de cuantumul despagubirii stabilite pentru exproprierea unui teren necesar

pentru realizarea unor lucrari de constructie de autostrazi și drumuri nationale

trimite la norma de drept procesual din dreptul comun în materia procedurii de expropriere,

respectiv art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Așadar, Legea nr. 255/2010

nu conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite

persoanelor expropriate sau al modalității de contestare a acestora.

Așa fiind, această critică

apare ca nefondată și nu poate fi primită.

În ce privește al doilea

motiv de recurs, instanța constată că acesta este fondat, pentru următoarele considerente:

Stabilirea valorii de

circulație a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în

scopul determinării unei despăgubiri juste și echitabile în accepțiunea legii generale

în materie, dar și a normelor constituționale (art. 44 din Constituție).

Reținându-se caracterul

excepțional al cedării proprietății prin expropriere și în scopul asigurării unei

protecții depline și adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziția menționată

din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art.

1 din acest act normativ legiuitorul statuând că „exproprierea de imobile, în tot

sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă

și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”.

Conform art. 26 din Legea

nr. 33/1994 „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul

cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”.

„La stabilirea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, „luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia (...)”.

Se constată astfel că

textul de lege stabilește atât criteriile de determinare a despăgubirii, compusă

din valoarea reală a bunului și prejudiciul cauzat expropriatului, cât și momentul

stabilirii cuantumului despăgubirii, respectiv „data întocmirii raportului de expertiză”.

Criticile formulate prin

cererea de recurs sunt fondate, în măsura în care sunt de natură a susține necesitatea

completării în apel a probatoriilor, pentru lămurirea pe deplin a împrejurărilor

legate de determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantei, ca persoană

expropriată, în baza Legii nr. 33/1994.

Cele două aspecte esențiale

ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către

instanța de judecată sunt, în primul rând, prețul de piață al imobilelor, astfel

cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, eventual, din oferte

de tranzacționare, iar în al doilea rând, momentul de referință al determinării

cuantumului despăgubirilor, care este cel al întocmirii raportului de expertiză

în cursul judecății.

Este fondată critica recurentului-pârât

privind calcularea cuantumului despăgubirii fără a se ține seama de criteriul „prețului

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele”, prevăzut de același text legal.

Sintagma „prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv

prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare,

el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor

de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.

Or, instanța de apel a

validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanță pe baza unui raport

de expertiză din care nu rezultă că experții au ținut seama de prețul cu care se

vindeau, în mod obișnuit, terenurile de același fel, situate în aceeași unitate

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Astfel, la întocmirea

raportului de expertiză în faza judecății în fond, nu au fost verificate și identificate

nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare

terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate

pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată

în raport de aceste oferte.

Din cuprinsul acestei

lucrări, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparației directe

pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de

pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.

Experții aveau obligația

de a face verificări cu privire la prețurile terenurilor ce rezultau din tranzacțiile

încheiate în zonă, la agenții imobiliare, notari, publicații de specialitate din

zonă, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în

zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.

Numai în măsura în care

informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte

de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții puteau apela la

alte comparabile decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente

exproprierii.

Expertiza însușită de

instanțele anterioare nu este, însă, însoțită de nici un document care să ateste

rezultatul negativ al unei asemenea verificări, or în absența acestei dovezi atașate

raportului de expertiză nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare.

Neprocedând în acest mod,

Curtea de Apel nu a stabilit pe deplin situația de fapt, la care să poată fi aplicate

dispozițiile legale în materie, respectiv art. 26 alin. (1) și (2) din Legea

nr. 33/1994.

În consecință, în baza

art. 312 alin. (1) - (3) și art. 314 C. proc. civ., cu referire la art. 304

pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, în raport de ultimul motiv

de recurs analizat, în limita criticilor găsite întemeiate, și pe cale de consecință

va casa decizia recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași Curte de

Apel.

Cu ocazia rejudecării,

se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat și,

în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize,

care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei în conformitate

cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea

de Apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului

despăgubirilor acordate reclamantei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat

de pârâta C.N.A.D.N.R., prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - Direcția

Regională de Drumuri și Poduri Iași, în reprezentarea Statului Român împotriva deciziei

civile nr. 3 din 21 februarie 2013 pronunțată de Curtea de Apel Suceava, secția

I civilă.

Casează decizia recurată

și trimite cauza spre rejudecare la aceeași Curte de Apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică astăzi, 21 octombrie 2013.