ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 865/2016

Decizia nr. 865/2016

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin sentința nr. 2646 din 13 decembrie 2012, Tribunalul Suceava, secția civilă, a admis contestația formulată de A. și, în consecință, a desființat în parte Hotărârea nr. 9 din 17 octombrie 2011 a B. a com. Șcheia, a obligat pârâta să plătească contestatoarei o despăgubire în sumă de 10.546,2 euro (echivalentul în lei la data plății); a respins, ca nefondate, cererile privind exproprierea suprafeței ce excede hotărârii contestate și a despăgubirilor solicitate pentru aceasta; a obligat pârâta să plătească contestatoarei cheltuieli de judecată în sumă de 2.500 lei.

Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că, prin Hotărârea nr. 9 din 17 octombrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a com. Șcheia s-a dispus exproprierea suprafeței de 945 mp teren, identică cu parcela din C.F., proprietatea reclamantei.

Imobilul a fost expropriat, conform H.G. nr. 614/2011, pentru modificarea și completarea H.G. nr. 743/2010, privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Varianta de ocolire a municipiului Suceava, km 0+000 - km 13+173".

A reținut prima instanță că despăgubirea acordată pentru imobilul expropriat se raportează la valoarea stabilită de comisia de experți, valoare la care a achiesat și expertul evaluator propus de pârâtă, fiind folosită metoda comparației directe.

Prin expertiza efectuată, comisia de experți a ținut seama, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel (cu aceeași categorie de folosință și aceleași utilități) în unitatea administrativ-teritorială Șcheia, la data întocmirii raportului de expertiză, reținând o valoare de 10,546,2 euro pentru terenul expropriat.

Cât privește capetele de cerere vizând exproprierea suprafețelor colaterale terenului în litigiu sau a despăgubirilor reprezentând eventualul prejudiciu cauzat de diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, instanța a constatat că sunt nefondate.

Potrivit art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010, obiectul contestației împotriva hotărârii expropriatorului este limitat doar la cuantumul despăgubirii acordate, iar competența instanței se rezumă la a verifica cuantumul acesteia.

Or, din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză s-a reținut că terenul neexpropriat, proprietatea reclamantei, poate fi utilizat în continuare ca teren arabil, conform categoriei de folosință existentă la data exproprierii, nefiind afectat de investițiile expropriatorului.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta SC C. SA, recalificat la termenul din 14 februarie 2013 ca fiind apel.

Prin Decizia nr. 3 din 21 februarie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, în esență cu aceleași argumente a respins apelul, ca nefondat.

Recursul declarat împotriva acestei hotărâri de pârâtul Statul Român, prin SC C. SA a fost admis de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, care, prin Decizia nr. 4634 din 21 octombrie 2013, a casat hotărârea recurată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel, reținând că cele două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuiau să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată sunt, în primul rând, prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și eventual, din oferte de tranzacționare, iar în al doilea rând, momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al întocmirii raportului de expertiză în cursul judecății.

S-a apreciat ca fondată critica recurentului-pârât privind calcularea cuantumului despăgubirii fără a se ține seama de criteriul „prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele", prevăzut de același text legal.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.

Or, instanța de apel a validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanță pe baza unui raport de expertiză din care nu rezultă că experții au ținut seama de prețul cu care se vindeau, în mod obișnuit, terenurile de același fel, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Astfel, se arată, la întocmirea raportului de expertiză în faza judecății în fond, nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte.

Din cuprinsul acestei lucrări, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparației directe pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet (filele 149-150, dosar fond), iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.

Experții aveau obligația de a face verificări cu privire la prețurile terenurilor ce rezultau din tranzacțiile încheiate în zonă, la agenții imobiliare, notari, publicații de specialitate din zonă, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.

Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții puteau apela la alte comparabile decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii.

Expertiza însușită de instanțele anterioare nu este, însă, însoțită de nici un document care să ateste rezultatul negativ al unei asemenea verificări, or în absența acestei dovezi atașate raportului de expertiză se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare.

Neprocedând în acest mod, curtea de apel nu a stabilit pe deplin situația de fapt, la care să poată fi aplicate dispozițiile legale în materie, respectiv art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994.

În consecință, în baza art. 312 alin. (1)-(3) și art. 314 C. proc. civ., cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursul, în raport de ultimul motiv de recurs analizat, în limita criticilor găsite întemeiate, și pe cale de consecință a casat decizia recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Cu ocazia rejudecării, instanța supremă a recomandat efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi curtea de apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate reclamantei.

În rejudecare, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, prin Decizia nr. 75 din 26 ianuarie 2016, a admis apelul declarat de pârât împotriva sentinței nr. 2646 din 13 decembrie 2012 dată de Tribunalul Suceava, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 8.562 euro (echivalentul în lei) în loc de 10.546,2 euro.

A menținut celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de trimitere a reținut în esență că prin suplimentul întocmit de comisia de experți, în rejudecare, s-a răspuns obiectivelor stabilite de instanța supremă.

Astfel, problema care se pune în speță este aceea cum se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În legătură cu acest aspect, s-au evidențiat următoarele considerente:

Potrivit prevederilor art. 44 alin. (3) din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Art. 481 C. civ. în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr. 1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării „testului echilibrului echitabil”.

În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Instanța de apel a apreciat că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel” are în vedere acel preț, rezonabil, „normal, comun, firesc” care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător,„prudenți și diligenți”.

Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

Or, în cauză, majoritatea tranzacțiilor analizate de experți consemnează un preț de 0,3 euro/mp, identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare.

Comisia de experți a stabilit, raportat strict la tranzacțiile examinate și la prețul de 0,30 euro pe mp care reprezintă frecvența statistică cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafeței expropriate este de 283,5 euro.

În condițiile date, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat „abordarea prin piață”, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acestuia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, iar obiecțiunile apelantei au fost privite ca neîntemeiate sub acest aspect.

În cauză, împotriva acestei hotărâri, a declarat recurs în termen legal reclamanta A. care, făcând trimitere la dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, aplicabil litigiului, critică hotărârea dată în rejudecarea apelului sub un singur aspect și anume respingerea „greșită” a obiecțiunilor formulate la suplimentul raportului de expertiză efectuat de comisia de experți, la data de 21 octombrie 2015, obiecțiuni ce vizau aplicarea corecțiilor cu privire la mărimea suprafeței, utilități și deschiderea terenului.

Se mai susține, într-o formulare eliptică, faptul că au fost greșit consemnate susținerile apărătorului reclamantei care, solicitase să se verifice dacă sentința a fost dată cu respectarea dispozițiilor legale aflate în vigoare la momentul pronunțării acesteia și care stabileau că data de la care trebuie calculată valoarea despăgubirilor, este data raportului de expertiză.

Deși sumare, criticile vor fi examinate totuși prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., respectiv a examinării de către instanța de apel, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirilor, a criteriilor prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, referirile ce fac trimitere la modul în care au fost interpretate probele administrate în rejudecare, ce vizează situația de fapt, ori rigurozitatea cu care au fost consemnate concluziile avocaților, urmând a nu fi analizate, întrucât nu pot fi circumscrise motivelor de nelegalitate.

Recursul se privește ca nefondat, în considerarea argumentelor ce succed.

Se constată că instanța de trimitere și-a însușit corect concluziile suplimentului la raportul de expertiză (probă efectuată în apel-rejudecare) care a avut ca obiectiv stabilirea cuantumului despăgubirilor ce se cuvin reclamantei, prin raportare la momentul transferului dreptului de proprietate, în acord cu Decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale.

Valorificând judicios concluziile experților, instanța de trimitere a fost în măsură să dea o interpretare corectă sintagmelor „valoarea reală a imobilului” și „imobile de același fel” folosite în cuprinsul art. 26 al Legii nr. 33/1994, ținând seama de toate asemănările și diferențele cuantificabile din punctul de vedere al operațiunilor de pe piața imobiliară, reflectate în indicii de corecție aplicabili fiecărei comparabile folosite pentru determinarea prețului.

Au fost avute în vedere și înscrisurile înaintate de Birourile Notarilor Publici cărora li s-au solicitat copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul com. Șcheia, în perioada de referință, înscrisuri ce au fost comunicate comisiei de experți care, în mod corect, a folosit ca metodă de evaluare a imobilului expropriat, metoda „abordării prin piață”, apreciată în lucrările de specialitate ca fiind cea mai apropiată de Standardele Internaționale de practică în evaluarea proprietăților imobiliare.

Văzând zona de amplasament a terenului - extravilanul com. Șcheia, jud. Suceava - cât și recesiunea economică instalată în perioada 2009-2010 (când piața imobiliară s-a poziționat sub clauză de incertitudine, cu o scădere globală a valorilor imobiliare și o rărire a tranzacțiilor) și comparând totodată ofertele existente, în vederea vânzării unor terenuri similare (în condițiile în care nu au fost identificate tranzacții), experții au stabilit o corecție brută de 5,44 euro/mp și o valoare de piață unitară a imobilului expropriat (la data stabilirii despăgubirii) de 9,06 euro/ mp.

Ca atare, față de comparabilele selectate și detaliile tehnice prezentate pe larg în cuprinsul suplimentului la raportul de expertiză, instanța a respins corect obiecțiunile formulate de ambele părți, apreciind judicios că în contextul probelor administrate, acestea nu mai sunt utile soluționării cauzei.

Este de menționat că, înainte de stabilirea corecției brute, experții au avut în vedere și au aplicat corecții negative atât pentru localizarea imobilului, mărimea suprafeței, utilități, posibilitatea de acces cât și pentru deschiderea terenului, datele tehnice prezentate de aceștia fiind lămuritoare în formarea convingerii instanței cu privire la valoarea despăgubirii cuvenite pentru imobilul expropriat.

Tot astfel, este irelevant - sub aspectul respectării principiului non reformatio inpejus - faptul că, prin expertiza efectuată în fața primei instanțe s-a stabilit o valoare de piață a terenului în discuție, de 10.546,2 euro, mai mare decât cea evidențiată urmare suplimentului dispus în rejudecare, în condițiile în care, în cauză, a declarat apel doar pârâtul.

Așa fiind, față de cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva Deciziei nr. 75 din 26 ianuarie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 12 aprilie 2016.