ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2197/2016

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2197/2016 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2016)

Decizia nr. 2197/2016

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta A. a

solicitat în contradictoriu cu Statul român reprezentat prin Compania Națională

de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA următoarele:

a hotărârilor nr. 122, 123 și 124 din data de 08 noiembrie 2011, emise

de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordarea despăgubirilor,

com. Șcheia, jud. Suceava, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor

acordate pentru suprafețele de teren expropriate de 160 m.p. identică

cu parcela X, 495 m.p. identică cu parcela Y și

1695 m.p, identică cu parcela Z, situate

pe amplasamentul lucrării "Varianta de ocolire Suceava" și obligarea

pârâtei la plata unei despăgubiri de 92.690 euro, în echivalent în lei la cursul

de schimb de la data introducerii acțiunii;

de 182.199 euro, în echivalent în lei, cu titlu de despăgubiri pentru scăderea

valorii economice a suprafeței de teren de 15.692 m.p. rămasă în

urma dezmembrării parcelelor expropriate, sumă calculată la cursul

de schimb valutar de la data introducerii acțiunii;

egale cu 10% din valoarea despăgubirilor suprafețelor de teren expropriate

reprezentând cheltuieli administrative necesare achiziționării unui teren

identic;

de judecată.

Prin sentința nr. 495 din

12 martie 2013, Tribunalul Suceava a admis contestația, a modificat în parte

hotărârile nr. 122, 123 și 1.24 din 8 noiembrie 2011, emise de Comisia

de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor

comuna Șcheia, jud. Suceava și a dispus plata de către Statul român

reprezentat prin C.N.A.D.R. în favoarea contestatoarei a sumei totale de 44.911

euro, echivalentul în lei la data plății, din care: 34.748 euro pentru

suprafața de 1.695 m.p. - parcela nr. Z, 1600 euro pentru suprafața de

160 m.p. - parcela nr. X și 8563 euro pentru suprafața de 495 m.p.- parcela

nr. Y, reprezentând valoarea terenurilor expropriate la data întocmirii raportului

de expertiză. A respins ca neîntemeiată, cererea având ca obiect obligarea

intimatei la plata unei sume egale cu 10% din valoarea despăgubirilor, respectiv

suma de 4.491 euro cu titlu de prejudiciu cauzat reprezentând cheltuielile administrative

necesare achiziționării unui teren în locul terenului expropriat și

a obligat intimatul să plătească contestatoarei suma de 7180 RON

cheltuieli de judecată.

În

speță instanța a decis că

sunt aplicabile prevederile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994,

potrivit cărora despăgubirile se compun din valoarea reală a imobilului

și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altei persoane îndreptățite,

iar la calcularea cuantumului despăgubirilor se ține seama de prețul

cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse

proprietarului sau, după caz, altei persoane îndreptățite.

Pentru stabilirea valorii despăgubirilor

a fost încuviințată proba cu expertiză tehnică de specialitate

efectuată de o comisie formată din 3 experți. Potrivit raportului

de expertiză și a suplimentului la acesta, valoarea terenului expropriat

este de 44.911 euro, din care 34.748 euro pentru suprafața de 1695 m.p., 1600

euro pentru 160 m.p. și 8563 euro pentru 495 m.p., și care reprezintă

valoarea de la data întocmirii raportului de expertiză.

Prin decizia nr. 19 din 28 mai

2013 Curtea de Apel Suceava a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta Compania

Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România SA împotriva

sentinței nr. 495 din 12 martie 2013.

Înalta Curte de Casație și

Justiție, secția I civilă, prin decizia nr. 355 din 4 februarie 2014,

a admis recursul pârâtei, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre

rejudecare la aceeași curte de apel.

Instanța a reținut, din

constatările raportului de expertiză, că pentru determinarea valorii

de piață a imobilelor în litigiu experții s-au raportat la ofertele

imobiliare publicate pe internet, și nu la tranzacții încheiate pentru

imobile similare la momentul efectuării expertizei, perioada august-septembrie

a nesocotit dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, informațiile pe

care acesta s-a fundamentat fiind în dezacord cu cerințele impuse de textul

de lege aplicabil.

Față de caracterul explicit

al normei legale aplicabile și față de jurisprudența unitară

a instanței supreme care a configurat înțelesul acestor dispoziții,

nu poate fi avut în vedere decât prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel din unitatea administrativ teritorială în care

este situat terenul supus exproprierii (amplasate în aceeași zonă și

făcând parte din aceeași categorie de folosință), preț

ce reiese din tranzacții încheiate la momentul efectuării expertizei (preț

plătit efectiv și consemnat ca atare în contracte autentice de vânzare-cumpărare).

În

rejudecare, instanța a fost îndrumată

să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, în condițiile

legii, pentru a respecta criteriile pe care doar legea le poate impune, în acest

sens fiind relevante toate înscrisurile care furnizează informații concludente

privind prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul

contractelor autentice de vânzare-cumpărare, precum și orice alte relații

care sunt compatibile normei legale incidente. Din acest punct de vedere, s-a reținut

că pot fi obținute relații privind tranzacțiile efectuate cu

imobile similare celor expropriate de la autoritățile ce dețin astfel

de date: administrația financiară, camera notarilor publici, oficiul de

cadastru și publicitate imobiliară, primărie.

La data de 28 martie 2014, dosarul

a fost reînregistrat sub nr. x/86/2012*.

În

rejudecare, prin decizia nr. 381 din data

de 7 aprilie 2016, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a admis apelul

declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale din România SA împotriva sentinței nr. 495 din 12 martie 2013.

A schimbat, în parte, sentința nr. 495 în sensul că a obligat pârâtul

Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale din România să plătească contestatoarei A. suma totală

de 32132 euro (în loc de 44.911 euro), echivalentul în lei la data plății,

din care 23561 euro (în loc de 34.748 euro) pentru suprafața de 1.695 m.p.

identică cu parcela nr. Z; 1888 euro (în loc de 1600 euro) pentru suprafața

de 160 m.p. identică cu parcela nr. X

și 6683 euro (în loc de 8563 euro)

pentru suprafața de 495 m.p. identică cu parcela nr. Y, reprezentând valoarea

terenurilor expropriate, A obligat intimata A. să plătească apelantului

Statul român - reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii

- prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale

din România suma de 3130 RON cheltuieli de judecată.

În

motivarea deciziei s-au reținut următoarele.

În

fața instanței de control judiciar

a fost administrată proba cu supliment Ia raportul de expertiză tehnică

judiciară, în sensul stabilirii cuantumului despăgubirilor care se cuvin

expropriatului, prin raportare Ia un moment contemporan transferului dreptului de

proprietate, așa cum s-a stabilit prin Decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții

Constituționale, potrivit căreia prevederile art. 22 alin. (3) din Legea

nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară

realizării unor obiective de interes național, județean și local,

raportate la sintagma „Ia data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă

în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, au fost declarate

neconstituționale.

Chiar dacă prin decizia de

casare cu trimitere s-a stabilit că valoarea despăgubirilor se stabilește

la data întocmirii raportului de expertiză, instanța de apel a aplicat

dispozițiile deciziei Curții Constituționale menționate mai

sus.

Potrivit art. 26 alin. (1) din

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică,

despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul

cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. Alin. (2) al aceluiași

articol stipulează că Ia stabilirea cuantumului despăgubirii, experții,

precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau,

după caz, altor persoane îndreptățite.

Având în vedere data transferului

dreptului de proprietate -14 septembrie 2011 și criteriile impuse de actul

normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii,

instanța de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe

contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate

în extravilanul comunei Șcheia din perioada 14 iulie - 14 septembrie 2011.

În

sarcina comisiei de experți s-a stabilit

ca întocmirea lucrării să fie făcută în două variante:

una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite

pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând,

în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială

a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile

notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească

valoarea despăgubirilor cuvenite contestatoarei

pentru imobilul expropriat având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

Problema centrală care s-a

pus în speță a fost aceea de a se stabili prețul cu care se vând,

în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriată,

criteriu la care prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 fac trimitere

în mod expres atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor

care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.

În

acest sens, fața de norma incidentă

în cauză și prin raportare la dispozițiile art. 44 alin. (3) din

Constituția României, art. 481 C. civ. și art. 1 din Protocolul nr. 1

la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, trebuie determinată

care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă

de care trebuie să beneficieze expropriatorul.

Valoarea de piață a imobilului

este definită în standardele internaționale de evaluare IVS ca fiind suma

estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată la data evaluării,

între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o

tranzacție cu un preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață

a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile

bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil,

de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține,

în mod rezonabil, de către cumpărător.

În

acest sens, instanța de apel a apreciat

că sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de

același fel" are în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc,

care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între

un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.

în plus, art. 26 alin. (2) nu are în vedere prețul cu care se vând imobile

de același fel, ci prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile

de același fel. Or, obișnuit înseamnă rezonabil, normal, comun, firesc

iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă

să obțină cel mai bun preț.

După cum s-a reținut

în cuprinsul raportului de expertiză, prețurile stipulate în tranzacțiile

autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționale

chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ

al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece

examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor

și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, pe baza prețurilor

stipulate în contracte, o comparație reală, transparentă și

adecvată nu a fost posibilă.

Din punct de vedere statistic,

57% din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți au evidențiat

un preț de 0,3 euro/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte

consemnând prețuri sub cel minim notarial sau puțin peste această

valoare. Comisia de experți a stabilit, raportat, strict, la tranzacțiile

examinate și la prețul de 0,30 euro pe m.p. care reprezintă frecvența

statistică cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că

valoarea suprafeței de 1695 m.p, este

de 509 euro, a suprafeței de 160 m.p. este de 48 euro, iar a suprafeței

de 495 m.p. este de 149 euro.

Or, chiar în calculatorul notarial

valabil pentru anul 2011 se menționează că prețurile propuse

sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și

că sunt prețuri informative minimale care nu țin de unicitatea fiecărui

imobil.

În

această situație nu se poate

stabili că, în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă

să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează

să-l înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei

unități administrativ-teritonale, în cazul vânzătorilor, prețul

este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și

independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi

mărime, localizare, acces, utilități, front stradal, etc. Dacă

s-ar adopta această opinie, s-ar ajunge în situația în care în urma deposedării

dreptului de proprietate expropriatorul nu ar primi despăgubirea corespunzătoare.

Prețul cu care se vând în

mod obișnuit terenuri de același fel are în vedere acea valoare cel mai

probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului

disponibil pentru cumpărare, care reprezintă o estimare a celui mai probabil

preț care va fi plătit pentru terenuri la o anumită dată în

funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

Această abordare prin piață

a fost apreciată ca fiind cea mai directă și mai adecvată abordare

ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de

la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale

de practică în evaluarea bunurilor imobile așa cum a fost redată

mai sus, s-a constatat că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea

de „preț cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ-teritorială"

utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

În

speță, membrii comisiei de experți

au stabilit o valoare de piață de 13,9 euro/m.p. - valoarea de 23561 euro

pentru suprafața de 1695 m.p., 11,8 euro/m.p. - valoarea de 1888 euro pentru

suprafața de 160 m.p. și valoarea de 13,5 euro/m.p. - 6683 euro pentru

suprafața de 495 m.p., în total 32.132 euro, o valoare mai mică decât

cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond,

care a stabilit o valoare totală de 44.911 euro.

Împotriva acestei decizii, pârâta

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

România SA a formulat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., solicitând admiterea acestuia și modificarea parțială

a hotărârii recurate în sensul menținerii dispoziției de admitere

a apelului formulat și schimbării în totalitate a sentinței instanței

de fond, cu consecința respingerii acțiunii ca nefondată.

În

baza art. 274 C. proc. civ. a solicitat

obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate în faza

apelului și a recursului.

În

motivarea recursului s-au arătat următoarele:

Instanța de apel a procedat

la o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea cuantumului

despăgubirilor cuvenite contestatoarei A.

Potrivit acestui text de lege,

la calculul cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța

de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit

imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, ceea ce

înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții

trebuiau să se raporteze la tranzacțiile concrete cu imobile similare

din perioada de referință întrucât numai tranzacțiile finalizate

și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare-cumparare pot reflecta

în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

Această interpretare este

confirmată și de dezlegările date prin decizia de casare, obligatorii

pentru instanța de apel în temeiul art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

Prin urmare, în condițiile

în care în speță a fost identificat un număr de 20 de tranzacții

autentice încheiate în perioada de referință cu imobile situate pe raza

aceleiași unități administrativ-teritoriale, cum este terenul expropriat,

se impunea a se reține ca despăgubirile cuvenite persoanei expropriate

trebuiau stabilite în funcție de prețurile concrete indicate în aceste

tranzacții.

Interpretarea dată de instanța

de apel sintagmei „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele"

în sensul că vizează cel mai bun preț pe care vânzătorul și

cumpărătorul încearcă să îl obțină precum și

concluzia potrivit căreia prețurile din contractele autentice de vânzare

nu se circumscriu sintagmei menționate sunt nelegale, întrucât în cuprinsul

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu se regăsește niciun criteriu

suplimentar care să justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționate

și achitate.

Câtă vreme textul de lege

aplicabil se referă la prețurile cu care se vând în mod obișnuit

imobilele este evident faptul că legiuitorul a avut în vedere prețurile

de tranzacționare efectivă, iar nu prețurile care ar satisface în

cea mai bună măsură interesele potențialilor vânzători

sau cumpărători. Oferta de preț formulată de un potențial

vânzător nu se transformă într-un preț de vânzare efectivă decât

în măsura în care aceasta este acceptată de un cumpărător dispus

să achite prețul solicitat.

Din perspectiva interpretării

sintagmei în discuție, prețui pe care îl solicită sau speră

să îl obțină un potențial vânzător este relevant numai

în măsura în care există și cumpărători dispuși să

accepte și să achite suma pretinsă de vânzător, în caz contrar

prețul neputându-se materializa într-un preț de vânzare efectivă,

acesta reflectând doar „o piață imaginară și ipotetică

a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată.

Ofertele de vânzare publicate în

mass media nu se circumscriu dispoziției legale sus-menționate din moment

ce ele reflectă doar prețurile solicitate la un moment dat către

potențialii vânzători fără a exista vreun

indiciu sau argument concret de natură

a demonstra că există și cumpărători interesați să

cumpere la prețurile astfel ofertate.

Instanța de apel a reținut

în mod greșit că prețurile din tranzacțiile autentice nu sunt

realiste întrucât sunt apropiate de valoarea estimată prin expertiza efectuată

de Camera Notarilor Publici Suceava (0,3 euro/m.p.) care ar reprezenta o valoare

informativă minimală ce nu ține cont de unicitatea fiecărui

imobil.

Tocmai acest fapt demonstrează

realitatea și exactitatea estimării din expertiza efectuată care

s-a întemeiat pe o estimare globală a valorilor de piață, nefiind

de natură să demonstreze că prețurile stipulate în contractele

autentice nu ar fi realiste.

Se mai arată în cauza că

prețurile de tranzacționare efectivă nu sunt în toate cazurile identice

cu cele din expertiza notarială, existând prețuri mai mari, 2,49 euro/m.p.,

2,82 euro/m.p., 7,77 euro/m.p., dar și mai mici, 0,09 euro/m.p., 0,15 euro/m.p.,

împrejurare de natura a infirma concluzia potrivit căreia prețurile din

tranzacțiile autentice nu ar reflecta unicitatea fiecărui imobil.

De asemenea, în speță

au fost nesocotite dispozițiile art. 1173 C. civ., potrivit cărora înscrisul

autentic face deplină dovadă față de orice persoană până

la declararea sa în fals cu privire la constatările personale ale agentului

instrumentat iar declarațiile părților din cuprinsul înscrisului

autentic fac dovadă până la proba contrară, atât între părți,

cât și față de orice altă persoană. Aceste prevederi consacră

prezumția de veridicitate a actului autentic, prezumție care se aplică

inclusiv declarațiilor părților referitoare la preț și

care nu poate fi înlăturată decât prin proba contrară, și anume

dovedirea faptului că părțile contractante au convenit și au

achitat/încasat un alt preț decât cel declarat.

Câtă vreme împotriva mențiunilor

din contractele autentice în discuție nu s-a făcut dovada contrară

a unui alt preț convenit de părțile contractante, prezumția

de veridicitate a contractelor nu poate fi înlăturată de oferte postate

în mass media, în privința cărora nu se poate verifica de la cine provin,

dacă ofertantul este sau nu titularul dreptului de proprietate, dacă ofertele

sunt sau nu serioase, dacă au format obiectul unor negocieri ori dacă

s-au materializat prin încheierea unor contracte autentice la prețurile solicitate

de potențialii vânzători.

În

concluzie, în aplicarea corectă a

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 se impunea ca la stabilirea despăgubirilor

să fie avute în vedere doar contractele autentice de vânzare-cumpărare

încheiate în perioada de referință întrucât numai acestea reflectă

criteriul consacrat de norma în discuție.

Cum în tranzacțiile încheiate

în perioada de referință ponderea cea mai mare o au prețurile de

0,3 euro/m.p. care sunt egale cu prețul stabilit de

expropriator în procedura administrativă

prealabilă, cererea de anulare a hotărârii de acordare a despăgubirilor

se impune a fi respinsă.

Intimata A. a formulat întâmpinare

prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentei

la plata cheltuielilor de judecată conform dovezilor depuse la dosar.

Examinând decizia recurată

din perspectiva motivelor de recurs invocate de pârâtă, Înalta Curte reține

următoarele:

Conform art 26 alin. (1) din Legea

nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, despăgubirea

se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului

sau altor persoane, iar alin. (2) al aceleiași norme, astfel cum a fost interpretat

prin Decizia nr. 380/2015 a Curții Constituționale, stipulează că

la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții precum și instanța

vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială la momentul exproprierii.

Așa cum rezultă din norma

legală și s-a cristalizat în practica judiciară, sintagma „prețul

cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială"

are în vedere prețul de piață, cel de tranzacționare stipulat

în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care

a intervenit exproprierea, neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor

imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate

sau de pe internet.

Interpretarea în discuție

a fost confirmată și de considerentele deciziei de casare pronunțată

în primul ciclu procesual, sens în care, în rejudecare, instanța de trimitere

a fost îndrumată să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză

care să țină seama de toate înscrisurile care furnizează informații

concludente privind prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în

cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare.

Cu încălcarea și a

art. 315 C. proc. civ., instanța de apel a făcut o greșită interpretare

și aplicare a dispozițiilor art. 26 alin. (2), în ceea ce privește

stabilirea despăgubirilor cuvenite contestatoarei A., reținând că

prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel este

dat de valoarea de piață definită conform Standardelor Internaționale

de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru

o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător

decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu un preț

determinat obiectiv." în acest sens, s-a reținut că valoarea de piață

a imobilului expropriat se impune a fi raportată la toate caracteristicile

bunului, ajungându-se la cei mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil,

de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține,

în mod rezonabil, de către cumpărător.

Drept urmare, Curtea de apel a

validat cuantumul despăgubirii stabilit prin prima varianta din suplimentul

la raportul de expertiză judiciară efectuat în etapa rejudecării,

din care rezultă că experții au avut în vedere la

determinarea prețului terenului expropriat

valoarea de piața, materializată în oferte de vânzare pentru imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială a comunei Șcheia,

la data exproprierii. Astfel, pentru suprafața de 1695 rn.p, s-a stabilit o

valoare de piață de 13,9 euro/m.p., pentru suprafața de 160 rn.p.

o valoare de 11,8 euro/m.p. și pentru suprafața de 495 m.p. o valoare

de 13,5 euro/m.p.

Or, pentru determinarea despăgubirilor

cuvenite contestatoarei, instanța de apei trebuia să se raporteze la tranzacțiile

autentice încheiate în perioada de referința, a exproprierii - septembrie 2011,

pentru imobile similare, sens în care critica recurentei referitoare la acest aspect

este fondată și urmează a fi admisă.

Numai în absența acestora,

stabilită pe bază de probe, experții puteau apela la alte comparabile

pentru despăgubirea reclamantei, lipsită de bun.

Pentru a se asigura eficiența

cerinței ce rezultă din art. 26 alin. (2), incident în cauză, trebuia

să se confirme a doua variantă din suplimentul la raportul de expertiză,

în cadrul căreia experții au avut în vedere doar tranzacțiile autentificate,

în care ponderea cea mai mare o au prețurile de 0,3 euro/m.p- (57% din totalul

acestor tranzacții), aceasta reflectând criteriul legal, obiectiv de determinare

a despăgubirilor pentru terenul expropriat-instanța de apel reținând

șl că celelalte tranzacții consemnează prețul sub cel minim

notarial (0,3 euro/m.p.) sau puțin peste această valoare. Așa fiind,

valoarea despăgubirilor cuvenite contestatoarei pentru suprafața de 1695

m.p. - parcela nr. Z este de 509 euro, pentru suprafața de 160 m.p. -parcela

nr. X de 48 euro și pentru suprafața de 495 m.p. - parcela nr. Y de 149

euro, în total suma de 706 euro, echivalent în lei la data plății.

Prin prisma unei greșite aplicări

a textului legal în discuție, este fondată și critica recurentei

ce privește înlăturarea de către instanța de apel a tranzacțiilor

autentificate pe motiv că prețurile conținute de acestea se identifică

cu prețul minim notarial care ar reprezenta doar o valoare informativă

minimală ce nu ține cont de unicitatea fiecărui imobil.

Sarcina stabilirii prețului

obișnuit de vânzare revine instanței de judecată, obligație

ce rezultă explicit din dispozițiile art. 26 și 27 alin. (1) din

Legea nr. 33/1994. Astfel, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara

cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî.

În

determinarea valorii despăgubirilor

imobilului expropriat, instanța este îndrituită să verifice dacă

există tranzacții autentificate la momentul exproprierii, în aplicarea

normelor legale incidente, neavând căderea de a aprecia asupra cuantumului

prețului din contracte.

Contractele de vânzare-cumpărare

depuse în dosarul de recurs de intimata A. nu vor fi avute în vedere pentru susținerea

deciziei, pe motiv că acestea nu au fost încheiate în perioada de referință,

a exproprierii.

În

ceea ce privește solicitarea din cererea

de recurs referitoare la obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată

efectuate în ambele cicluri procesuale, se constată că prin decizie s-a

dispus în acest sens, nefiind contestată decizia sub acest aspect.

Față de considerentele

expuse, Înalta Curte apreciază că recursul pârâtei Compania Națională

de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA este fondat și,

în baza art. 312 alin. (1) - (3) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., îl va

admite și va dispune modificarea, în parte, a deciziei recurate, în sensul

obligării aceleiași pârâte să plătească contestatoarei

A. suma totală de 706 euro, echivalentul în lei la data plății, din

care 509 euro pentru suprafața de 1695 m.p. - parcela nr. Z, 48 euro pentru

suprafața de 160 mp - parcela nr. X și 149 euro pentru suprafața

de 495 mp - parcela nr. Y. Se vor menține totodată celelalte dispoziții

ale deciziei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

România SA împotriva deciziei nr. 381 din data de 7 aprilie 2016 a Curții de

Apel Suceava, secția I civilă.

Modifică, în parte, decizia

atacata, în sensul că:

Obligă pe pârâta Compania

Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România

SA.să plătească contestatoarei A. suma totală de 706 euro, echivalentul

în lei la data plății, din care 509 euro pentru suprafața de 1695

m.p. - parcela nr. Z, 48 euro pentru suprafața de 160 mp - parcela nr. X și

149 euro pentru suprafața de 495 mp - parcela nr. Y.

Menține celelalte dispoziții ale deciziei atacate.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 15 noiembrie 2016.