ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 362/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 362/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Deliberând, în condițiile art. 256 C.

proc. civ., asupra recursului de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului Suceava, secția civilă la data de 27 februarie 2012 sub nr.

2632/86/2012, reclamanții B.A., B.D. și C.C.,

au solicitat, în contradictoriu cu Statul Român, prin C.N.A.D.N.R.

SA București și Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare

a despăgubirilor Ș., anularea Hotărârii nr. 179 din 24 noiembrie 2011 a

Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor

din comuna Ș. și obligarea pârâtei să le achite cu titlu de despăgubiri suma de

391.380 RON reprezentând contravaloarea reală a suprafeței de 1.779 m.p.

situată în comuna Ș., rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F.

În motivare, reclamanții au arătat sunt

proprietarii parcelei de 1.779 m.p. identificată în petitul acțiunii, formată prin

dezmembrarea parcelei în suprafață totală de 7.800 m.p., iar suma stabilită prin

expertiza efectuată în cauză este disproporționată față de valoarea de piață a terenului,

respectiv, 2.196 RON, ceea ce reprezintă un preț de 1,23 RON/mp, în loc de 220 RON/mp,

așa cum era prețul de vânzare la data exproprierii efective.

Reclamanții au mai arătat că anterior exproprierii,

întreg terenul era situat la drum și era afectat construcției unei case, iar prin

secționarea parcelei de 7.800 m.p., suprafață suficientă pentru amplasarea unei

gospodării normale, au rămas cu 6021 mp împărțiți în două parcele cu suprafețe de

511 și 5.510 m.p., aspect ce a redus mult valoarea întregii parcele.

Deosebit de aceasta, imediata vecinătate

a unei șosele de centură face puțin atractive parcelele rămase, ce nu pot fi valorificate

prin vânzare sau prin edificarea unor construcții.

În aceste condiții prejudiciul efectiv

cauzat prin expropriere implică atât aspectul prețului de piață al terenului, cât

și cel legat de diminuarea posibilităților de folosirea terenului achiziționat de

ei în scopul construirii unei case cu anexe, sau, eventual, al revânzării în acest

scop.

Prin sentința nr. 472 din 7 martie 2013

Tribunalul Suceava, secția civilă

a

admis în parte acțiunea; a desființat hotărârea nr. 179 din 24 noiembrie 2011 emisă

de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor

Ș.; a obligat Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA București la plata, către reclamanți,

a sumei de 19925 euro în echivalent RON la data plății efective, cu titlu de despăgubiri

civile; a obligat același pârât la plata, către reclamanți, a sumei de 3500 RON

cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța astfel, tribunalul

a reținut, în esență, că expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma

de 2.196 RON, expropriații au pretins suma de 391.380 RON, în timp ce prin raportul

de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din expert C.D.,

M.V. și A.M., așa cum a fost menținut printr-un supliment la raport, s-a propus

într-o variantă suma de 19.925 euro (11,20 euro/m.p.) prin raportare la valoarea

de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma

de 889,50 euro (0,5 euro/m.p.) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei

Notarilor Publici Suceava.

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea

raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând

că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca

element de

referință în stabilirea valorii de circulație

doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului

expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând

aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți

de corecție.

Într-adevăr, pentru determinarea prețului

de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte

de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la

obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea", arătând că sursele

de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile - bănci, agenții

imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit

informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață

imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții

efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri

de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe

încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele

Internaționale de Evaluare 2011, IVS - Cadru general).

Au mai arătat experții că, potrivit acelorași

Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu

terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate

nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile

cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare

de terenuri comparabile.

Au mai arătat experții că informațiile

despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de

piață deo

a

rece, chiar pe piețele în declin, există

vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu

ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității

pieței.

Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat"

tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și

surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile

acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011),

iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un

exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.

Referitor la comparația efectivă cu terenul

din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși,

față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă, însă

tribunalul a reținut că prin suplimentul la expertiză s-a arătat că s-au aplicat

în mod corect respectivele corecții. Aceasta în contextul în care Standardele Internaționale

de evaluare nu stabilesc reguli și reglementări de cuantificare a estimărilor corecțiilor,

corecțiile aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule matematice

consacrate, rezultatul nu se raportează direct sau invers proporțional matematic

la datele culese din piața privind criteriul de comparație.

Tribunalul și-a însușit raportul de expertiză

prin care s-a stabilit o valoare de piață de 11,20 euro/m.p., valoare rezonabilă

dacă ar fi avute în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se

află la o distanță mică de primăria municipiului Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă

pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

În ceea ce privește data evaluării, tribunalul

a constatat că în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de

expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994.

Referitor la suma propusă cu titlu de despăgubiri

de expropriator, de 2.196 RON, Tribunalul a reținut că aceasta a fost stabilită

prin raportul de evaluare teren întocmit de către P.F.A. C.C., în procedura prealabilă

exproprierii efective conform art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 și

art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele

întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici, însă aceste expertize notariale

sunt însă doar orientative. Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită

nu constituie valoarea de piață a terenului, or în cauză interesează valoarea de

piață.

Referitor la suma de 391.380 RON pretinsă

de către expropriați, tribunalul a reținut ca aceasta este nerealistă, nejustificată,

nesusținută de nicio probă, dimpotrivă, infirmată prin raportul comisiei de experți.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs,

calificat ulterior drept apel, pârâta C.N.A.D.N.R. SA,

arătând că valoarea despăgubirilor cuvenite

reclamanților pentru terenul expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii

administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară

a instanței de fond fiind nelegală.

În acest sens, potrivit art. 5 alin.

(1), art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente

despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit

sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele

întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77

1

alin. (5) din C. fisc.

Totodată, potrivit art. 8 alin. (1) din

Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat

în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor

din România –A.N.E.V.A.R., care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la

art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite

și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77

1

alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările și completările

ulterioare.

În conformitate‚ cu dispozițiile legale

sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C.C., valoarea terenului

expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de

0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul

2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate

pe raza comunei Ș..

Având în vedere faptul că dispozițiile

Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează

doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din

lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter

general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate

publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii

speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia

generalibus derogant". împrejurarea că art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010

conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică

aprecierea instanței de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare

prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia

contrară fiind justificată de faptul că în privința reglementărilor din legea generală

(art. 21-27) textul art. 22 alin. (3) din legea specială stipulează în mod expres

că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă

hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.

Fără temei a reținut instanța de fond că

valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea

de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost

calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Potrivit textului de lege sus menționat,

la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată, vor

ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în

unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului

real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile

similare întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea

contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând

în mod obișnuit imobilele.

În speță, la întocmirea raportului de expertiză

nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire

la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în

vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare,

valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea

unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente

între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute

în vedere.

În realitate însă, nu există nici o probă

și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de

vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține

că cele dintâi ar avea un caracter cert, în contextul în care ele pot forma obiectul

unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate

de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și

data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în

contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare

nu poate fi justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive,

așa cum au insinuat experții, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al

prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173

alin. (1) din vechiul C. civ. (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele

de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții) actele autentice

au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile

ce constată.

Contrar celor reținute de experți și de

prima instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții

aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de

circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Pentru aplicarea corectă a dispozițiilor

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile

concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire

la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste

prețuri, obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate

în mod nejustificat.

Pe de altă parte, nu se justifică nici

înlăturarea obiecțiunilor referitoare la greșita aplicare a coeficienților de individualizare

care diferențiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de

vânzare avute în vedere de experți. Prin aceste obiecțiuni s-au explicat în mod

punctual și detaliat motivele pentru care coeficienții de individualizare referitori

la criteriile deschiderii la drum, utilităților, mărimii suprafeței au fost greșit

cuantificați de experți, ori criticile sus menționate au fost înlăturate prin prisma

unor argumente de ordin general, lipsite de pertinență și obiectivitate, care nu

țin seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.

În subsidiar, având în vedere faptul că

acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte, că valoarea despăgubirilor

acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamanți, în cauză se impunea

aplicarea art. 276 C. proc. civ., cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată

suportate de reclamanți și stabilite în sarcina pârâtului proporțional cu limitele

în care pretențiile reclamanților au fost încuviințate, cu precizarea că din această

perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 276 C. proc. civ. anterior,

iar nu cele ale art. 274 din același cod, la care se referă motivarea primei instanțe.

Prin decizia nr. 28 din 13 iunie 2013 Curtea

de Apel Suceava, secția

I

civilă

a respins apelul ca nefondat.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de

apel a reținut că, deși în speță sunt aplicabile prevederile Legii nr. 255/2010,

în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirii de către instanță sunt aplicabile

prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere în mod expres

chiar Legea nr. 255/2010. Astfel, art. 22 alin. (1) și (3) prevede că „expropriatul

nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței

judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data

la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub

sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate

către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor

de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și

transferului dreptului de proprietate. Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile

prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea

nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește

stabilirea despăgubirii." Din acest text rezultă cu certitudine faptul că pentru

stabilirea cuantumului despăgubirii se aplică art. 26 menționat anterior. Textele

invocate de pârât referitoare la evaluare din Legea nr. 255/2010 și normele de aplicare

ale acesteia se referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, iar nu la stabilirea

despăgubirilor de către instanță în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.

Referitor la nerespectarea art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la efectuarea raportului de expertiză, instanța

de apel a reținut că faptul că s-au folosit de către experți oferte de vânzare,

iar nu prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare nu încalcă dispozițiile

acestui text legal, care se referă la „prețul cu care se vând imobilele de același

fel", ceea ce nu însemnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare

în lipsa unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile. Textul

de lege se referă și la prețurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi

apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să își înstrăineze bunul. Este

real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător și cumpărător, prețul poate

să scadă, dar diferența nu poate fi semnificativă, iar experții au ținut cont și

de acest aspect în efectuarea expertizei. Pe de altă parte, pârâtul nu a demonstrat

că s-au pus la dispoziția expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării

raportului de expertiză (septembrie 2012), având ca obiect terenuri din extravilanul

comunei Ș., pe care experții nu le-au avut în vedere.

Referitor la data în raport de care se

stabilește valoarea despăgubirilor, instanța de apel reține că valoarea despăgubirilor

trebuie stabilită în funcție de prețurile practicate pe piața imobiliară la data

întocmirii raportului de expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Ceea ce s-a avut în vedere de legiuitor este ca

valoarea despăgubirilor pentru expropriere să fie stabilită la o dată cât mai apropriată

de data pronunțării hotărârii judecătorești, pentru ca, cel care primește despăgubirile

să își poată, eventual, achiziționa o proprietate asemănătoare cu cea expropriată,

fără a suferi un prejudiciu ca urmare a fluctuațiilor pieței.

Instanța de apel a mai constatat că elementele

de comparație ale proprietăților comparabile (localizare, utilizarea permisă, condițiile

pieței, mărimea suprafeței, deschidere, utilități, acces, teren în exces), fiind

diferite față de cele ale proprietății evaluate, fiecare dintre aceste diferențe

a fost luată în considerare de către cei trei experți, care au corectat prețul proprietății

comparabile prin aplicarea diferitelor procente, apreciere corectă în condițiile

în care nu s-au adus de către pârât alte argumente pertinente pentru modificarea

acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare,

aplicând metode cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea

corecțiilor.

Referitor la cheltuielile de judecată acordate

reclamanților în sumă de 3.500 RON, instanța de apel a reținut că acestea se compun

din onorariul aferent expertizei și suplimentului la expertiză achitat în contul

experților M.V. și C.D. și onorariul de avocat dovedit cu chitanța din 07 mai 2012.

În speță nu era aplicabil art. 276, astfel

cum susține pârâtul, întrucât conform art. 276 C. proc. civ. când pretențiile fiecărei

părți au fost încuviințate numai în parte, instanța va aprecia în ce măsură fiecare

dintre ele

poate fi obligată

la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor. Având în vedere

expresia folosită de legiuitor în art. 276 C. proc. civ., problema compensării cheltuielilor

de judecată se pune numai atunci când părțile sunt obligate reciproc, deci atunci

când pârâtul a făcut cerere reconventională ori au fost făcute cereri de intervenție,

iar cererea incidentală a fost admisă odată cu cererea principală, în tot sau în

parte. În cazul de față nu s-a formulat o cerere reconventională de către pârât,

fiind admisă doar cererea reclamanților, deci art. 276 C. proc. civ. nu era aplicabil.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs,

întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâtul Statul Român, prin

C.N.A.D.N.R. SA,

formulând

următoarele critici:

I.

în mod greșit instanța de apel a înlăturat

critica privind procedura derogatorie specială de stabilire a despăgubirilor consacrată

prin dispozițiile Legii nr. 255/2010 și de normele metodologice de aplicare a acestei

legi.

În

acest sens, arată că în mod greșit instanța de apel a reținut

că sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate sunt

incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în speță fiind aplicabile

dispozițiile art.

11

alin. (7), (8) din Legea

nr. 255/2010 și art. 8 alin. (1) din normele metodologice de aplicare a acestui

act normativ.

Potrivit art. 11 alin. (7) și (8) din Legea

nr. 255/2010 (lege specială în materia exproprierii, ce se aplică cu prioritate

conform principiului specialia generalibus derogant), anterior începerii activității

comisiei stabilite să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat

în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al A.N.E.V.A.R., va întocmi un raport

de evaluare a imobilelor expropriate pe baza expertizelor întocmite și actualizate

de camerele notarilor publici, potrivit art. 77

1

alin. (5) din Legea

nr. 571/2003 privind C. fisc.

Potrivit art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele

metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, prin hotărârea pentru aprobarea declanșării

procedurii de expropriere, în cazul lucrărilor de investiții se aprobă și sumele

individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui

raport de evaluare realizat pe baza expertizelor întocmite și actualizate de camerele

notarilor publici, iar potrivit art. 8 alin. (1) din aceleași norme, expertul evaluator

va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege fiind obligat

să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici

conform art. 77

1

alin. (5) din Legea nr. 571/2003.

Din coroborarea dispozițiilor legale sus

menționate rezultă că în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile

se stabilesc pe baza raportului de evaluare întemeiat pe expertizele întocmite și

actualizate de camerele notarilor publici, aceste reglementări având caracter imperativ.

Chiar dacă dispozițiile art. 22 din Legea

nr. 255/2010 fac trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, aceste

din urmă reglementări sunt aplicabile doar sub aspect procedural, respectiv, cu

privire la modul de desemnare a comisiei de experți și de întocmire a expertizei,

iar nu și sub

aspectul metodei

de evaluare, ce are o reglementare specială cuprinsă în dispozițiile Legii nr. 255/2010

anterior menționate.

II.

Instanța de apel a interpretat și aplicat

greșit dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, respectiv, în mod greșit a valorificat

concluziile unui raport de expertiză care nu reflectă prețul cu care se vând în

mod obișnuit imobilele de același fel, astfel cum impun dispozițiile legale anterior

citate.

În acest sens, arată că experții nu au

identificat tranzacții concrete cu privire la imobile similare terenului expropriat,

ci au avut în vedere oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare

pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport

de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit

să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care

se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

III. Referitor la data de la care se calculează

despăgubirile cuvenite persoanei expropriate prin raportare la aceleași dispoziții

ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, în mod greșit instanța de apel a apreciat că

aceasta este data întocmirii raportului de expertiză, ignorând faptul că Legea

nr. 33/1994 instituie o procedură diferită față de cea specială prevăzută de Legea

nr. 255/2010.

Dacă în sistemul Legii nr. 33/1994 instanța

este sesizată direct cu cererea de expropriere, fiind investită să se pronunțe asupra

pretenției de expropriere, întinderii imobilului expropriat și valorii despăgubirilor,

în cazul Legii nr. 255/2010 despăgubirile se stabilesc în cadrul unei proceduri

administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator conform art. 9

alin. (4) și (2) din acest act normativ, transferul dreptului de proprietate operând

de la data emiterii actului administrativ de expropriere.

Prin urmare, în sistemul Legii nr. 255/2010,

data la care trebuie să se raporteze experții și instanța la stabilirea despăgubirilor

este data emiterii hotărârii de expropriere.

Recursul este fondat și urmează a fi admis,

pentru considerentele ce succed:

Aspectele de nelegalitate deduse judecății

de către recurentul-pârât prin intermediul prezentei căi de atac vizează, în principal,

greșita reținere, de către instanța de apel, a incidenței în cauză a dispozițiilor

art. 21 -27 din Legea nr. 33/1994 cu privire la modalitatea acordării de despăgubiri

persoanei expropriate, iar în subsidiar, în ipoteza înlăturării acestei critici,

greșita interpretare și aplicare a acestor texte legale cu referire la valorificarea

unui raport de expertiză ce nu respectă criteriile reglementate de lege.

Referitor la prima critică, respectiv,

aceea a aplicării în cauză cu prioritate a dispozițiilor Legii nr. 255/2010 ca lege

specială în materia exproprierii, în concurs cu Legea nr. 33/1994 ca lege generală,

conform principiului specialia generalibus derogant, în ceea ce privește acordarea

de despăgubiri persoanei îndreptățite, Înalta Curte constată că aceasta este nefondată.

Este adevărat că cererea de chemare în

judecată a fost introdusă la data de 27 februarie 2012, dată la care Legea nr. 255/2010

era în vigoare, aceasta fiind publicată în M. Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010,

însă norma specială de drept cu privire la modalitatea de soluționare a acțiunii

expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilite pentru exproprierea

unui teren trimite la norma de drept procesual din dreptul comun în materia procedurii

de expropriere, respectiv, art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 22

alin. (1) din Legea nr. 255/2010 „Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii

prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul

general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea

de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, rară a putea

contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului

supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii

de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate".

Potrivit alin. (3) al aceluiași art. „Acțiunea

formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit

dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii".

Rezultă că însăși legea specială, aplicabilă

cu prioritate, statuează, în mod imperativ, care sunt dispozițiile legale ce reglementează

procedura acordării de despăgubiri în caz de expropriere, și anume, cele conținute

în legea cadru din materia exproprierii-Legea nr. 33/1994.

Textele invocate de către recurentul-pârât

conținute în Legea nr. 255/2010 și în normele metodologice de aplicare a acestui

act normativ se referă la evaluarea realizată în procedura administrativă prealabilă

investirii instanței cu contestația împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu

în cazul stabilirii despăgubirilor în procedura judiciară.

Referitor la critica potrivit căreia, interpretând

și aplicând greșit dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanța de apel

a valorificat, în mod greșit, concluziile unui raport de expertiză care nu respectă

criteriile stabilite prin textul legal menționat, și a apreciat greșit asupra momentului

de la care se calculează despăgubirile, Înalta Curte urmează a se pronunța prin

următoarele considerente comune:

Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța

vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același

fel în unitatea administrațiv-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia."

Textul de lege prevede în mod clar și fără

echivoc care este momentul în raport cu care experții trebuie să calculeze, iar

instanțele să stabilească cuantumul despăgubirii, și anume, acela al „întocmirii

raportului de expertiză", fără a permite interpretului, în aplicarea principiului

ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus, o abordare contrară.

Sintagma „data întocmirii raportului de

expertiză" din cuprinsul art. 26 alin. (2) al Legii nr. 33/1994 presupune raportarea

la data efectuării expertizei în cursul judecății, și nu la data exproprierii, cum

greșit susține recurentul-parat.

Aceasta cu atât mai mult cu cât legiuitorul

folosește o terminologie diferită pentru conturarea celor două etape, respectiv,

„raport de expertiză", pentru etapa jurisdicțională și „raport de evaluare"

pentru faza administrativă, neavând-o în vedere pe aceasta din urmă ca reper al

momentului de calculare a despăgubirilor în procedura judiciară.

Se constată că în speța supusă analizei,

instanța de apel în mod corect a raportat momentul stabilirii despăgubirilor la

momentul întocmirii raportului de expertiză, așa cum prevăd dispozițiile imperative

ale art 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, însă nu a respectat criteriile pe care

textul de lege le reglementează cu privire la cuantificarea acestor despăgubiri,

respectiv, „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială", sens în care critica recurentului-pârât

este fondată.

Față de caracterul explicit al normei legale

sus-menționate și contrar considerentelor instanței de apel, nu pot fi avute în

vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca

atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, iar nu ofertele de preț ale

agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de

vânzări pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele în care se

găsesc imobile similare.

De asemenea, această noțiune are în vedere

prețul de piață, respectiv, de tranzacționare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate

la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.

Prețul de piață este considerat a fi prețul

cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se înstrăineze dreptul

de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă,

pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări

oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de

cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus

unor constrângeri exagerate.

Stabilirea prețului de piață presupune

administrarea unor probatorii pertinente, unul dintre cele mai importante fiind

expertiza tehnică de evaluare care, în speță, contrar prevederilor art. 26 din Legea

nr. 33/1994, a avut în vedere oferte de vânzare, iar nu prețuri rezultate din contracte

de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, având în vedere că instanța

de apel în mod greșit a acordat eficiență juridică unui raport de expertiză întocmit

cu nerespectarea criteriilor prevăzute de lege și cum, în faza procesuală a recursului

nu este posibilă administrarea unui asemenea probatoriu, această împrejurare va

determina admiterea căii de atac exercitată de recurentul-pârât, cu trimiterea cauzei,

spre rejudecare, la aceeași curte de apel, pentru stabilirea corectă a situației

de fapt.

Cu ocazia rejudecării, în vederea aplicării

criteriului legal prevăzut de textul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și

în virtutea respectării principiului impus de dispozițiile art. 129 alin. (5) C.

proc. civ., instanța va dispune efectuarea unei noi expertize, care să aibă în vedere,

conform considerentelor arătate, prețurile de vânzare efectiv practicate în zona

în care este situat terenul expropriat.

În acest sens, în afara îndrumărilor din

prezenta decizie, instanța de rejudecare va administra orice alte probatorii pe

care la va considera utile clarificării aspectelor arătate.

Pentru aceste considerente, în baza dispozițiilor

art. 312 alin. (1) și (2) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul și va trimite

cauza spre rejudecarea apelului la aceeași instanță potrivit art. 313 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtul Statul

Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 28 din 13 iunie 2013 a Curții

de Apel Suceava, secția

I

civilă.

Casează

decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 04 februarie 2014.