ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 403/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 403/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra apelului civil

de față:

Prin acțiunea înregistrată sub nr. 2951/118/2011,

reclamanta SC O. SRL a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții Statul

Român prin Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R. și Comisia de

verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la nivelul

localității Murfatlar, anularea în parte a Hotărârii nr. 37 din 11 august 2010

emisă de comisie, doar în privința cuantumului despăgubirilor datorate

reclamantei pentru terenul expropriat, în suprafață de 1321 mp și stabilirea

valorii reală a acestor despăgubiri pe baza unui raport de expertiză. A solicitat

și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare s-a

arătat că reclamanta, proprietară a terenului în suprafață de 28.000 mp, situat

în localitatea Murfatlar, județul Constanța, dobândit prin contractele de

vânzare cumpărare autentificate sub nr. 3100 din 20 decembrie 1999 și nr. 942

din 16 aprilie 2008 a fost expropriată în parte din acest imobil, respectiv

suprafața de 2643 mp, ca urmare a declanșării procedurilor de expropriere

pentru Coridorul de Expropriere situat pe amplasamentul lucrării de utilitate

publică Autostrada București - Constanța, tronsonul 6 Cernavodă - Constanța,

conform H.G. nr. 415/2010, publicată în M.O. Partea I nr. 288 din 03 mai 2010.

Prin hotărârea

contestată în cauză s-a stabilit că sunt îndeplinite condițiile stabilite de

lege pentru expropriere și că reclamanta este îndreptățită la despăgubiri de

4,84 lei/ mp, deci la un cuantum de aproximativ un euro/mp în raport de

valoarea pe care moneda europeană o avea la 11 august 2010.

S-a mai susținut că

prețul avut în vedere la stabilirea despăgubirii este mult inferior celui la

care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel în zonă și că la

calcularea cuantumului acesteia se impune ca experții și instanța să țină seama

de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în acea

unitate administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

ca și de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane

îndreptățite, cu atât mai mult cu cât măsura exproprierii parțiale a fost de

natură să diminueze în mod considerabil valoarea de întrebuințare a terenului

neexpropriat.

În drept s-au invocat

dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 44 alin. (3) din Constituția

României, art. 24 și 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze

de utilitate publică.

Prin întâmpinare,

pârâtul a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată și obligarea reclamantei

la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr.

859 din 20 februarie 2012, Tribunalul Constanța, a admis în parte acțiunea, a

anulat în parte Hotărârea nr. 37 din 11 august 2010 și a constatat că valoarea

despăgubirilor pentru terenul în suprafață de 2.643 mp, parcela A2723/17/2,

situată în zona de S-E a extravilanului localității Murfatlar este de 17.260 lei.

Au fost obligați pârâții

la plata către reclamantă a sumei de 17260 lei cu titlu de despăgubiri și la 3000

lei cheltuieli de judecată - onorariu experți și a fost respins restul

pretențiilor ca nefondate.

Pentru a hotărî în

acest sens prima instanță s-a raportat la prevederile art. 9 alin. (1) și (3)

din Legea nr. 198/2004 și la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 și a avut în

vedere că la stabilirea cuantumului despăgubirilor datorate pentru expropriere

trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de

același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului

de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și

dovezile prezentate de aceștia. În cazul exproprierii parțiale, dacă partea de

imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a

lucrărilor ce se vor realiza, experții vor putea propune instanței o eventuală

reducere a daunelor.

Din concluziile

raportului de expertiză tehnică imobiliară efectuat în cauză s-a reținut că,

prin raportare la standardele de evaluare internațională, valoarea de piață a

metrului pătrat din parcela indicată de reclamantă este de 1,53 euro/ mp, iar

valoarea totală a terenului expropriat - de 17.260 lei, la care se adaugă suma

de 8.020 lei reprezentând valoarea lucrărilor de transport și tehnologie pentru

cantitatea de 3500 kg grâu/ha și pentru cea de 1200 kg paie/ ha.

S-a constatat că

valoarea a fost determinată în funcție de caracteristicile zonei de amplasament

și de faptul că terenul folosit pentru autostradă devine valoros în urma unei

investiții substanțiale a statului, iar nu a proprietarului acestuia; că

potrivit legii, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului expropriat,

calculată la data emiterii hotărârii de stabilire a despăgubirilor, respectiv

22 iulie 2010 și este compusă din valoarea de circulație a terenului și

valoarea prejudiciului, cu luarea în considerare a realităților economice de la

acea dată, iar nu prin raportare la utilizarea pe care expertul o apreciază ca

fiind cea mai bună, într-un viitor mai mult sau mai puțin îndepărtat.

Astfel, s-a apreciat

că despăgubirea stabilită de expropriator, de 4,84 lei/ mp, nu este conformă cu

realitatea și că suma determinată prin expertiză, de 17.260 lei, reprezintă

valoarea reală a terenului la data exproprierii.

Cererea de acoperire

a prejudiciului creat prin expropriere a fost respinsă cu motivarea că

reclamanta nu a administrat dovezi sub acest aspect, iar valoarea stabilită de

expert ca diferență dintre valoarea totală a parcelei și valoarea suprafeței de

teren expropriată, la care se adaugă cea a suprafeței de teren rămasă

neexpropiată, nu are corespondent în realitate.

A mai apreciat

tribunalul că cerința caracterului cert al prejudiciului nu este îndeplinită în

cauză și că ipoteza schimbării destinației terenului nu poate fi reținută câtă

vreme la momentul exproprierii imobilul avea destinație agricolă și nu s-a

prezentat vreun plan urbanistic zonal sau alt act al unității administrativ

teritoriale din care să rezulte ca terenurile în discuție sunt incluse în

intravilanul localităților limitrofe sau există o propunere în acest sens.

La înlăturarea

apărării referitoare la prejudiciul creat prin limitarea posibilităților de

utilizare a terenului neexpropriat s-a avut în vedere că nu au fost suferite

pierderi din recolta neadunată sau din subvenții, pentru că suprafața rămasă

este mai mare de 3.000 mp; în ceea ce privește secționarea terenului s-a

reținut că, potrivit criteriului cea mai bună utilizare CMBU, definit de

standardele internaționale de evaluare IVS 1, utilizarea actuală cea mai

probabilă și posibilă fizic, justificată adecvat, permisă legal și fezabilă financiar,

este aceea de teren agricol.

Susținerile potrivit

cărora suprafețele rămase neexpropriate au fost împărțite peste măsură și nu

mai pot fi folosite conform destinației agricole inițiale au fost respinse, cu

motivarea că planurile aflate la dosar atestă faptul că parcela în discuție

beneficiază de acces la parcela A 2723/17/3, în suprafață de 19.220 mp, care

aparține tot reclamantei, pe o rută ocolitoare aflată la circa 4 km distanță către vest, dar și existența accesului la calea publică DN3; iar suprafața rămasă neexpropriată

din fiecare parcelă este suficient de mare cât să asigure folosința normală a

terenului.

Împotriva acestei

sentințe au declarat apel reclamanta SC O. SRL și pârâtul Statul Român prin

C.N.A.D.N.R. pe care au criticat-o sub aspectul modalității de determinare a

cuantumului despăgubirii acordate pentru terenul expropriat.

Reclamanta a invocat

încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, a art. 44 alin. (3) din Constituție

și a art. 1 din Protocolul 1 Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a susținut, în esență, că despăgubirile acordate

de expropriator au un cuantum derizoriu în raport de criteriile stabilite prin

aceste norme legale și nu s-a ținut cont de prețul cu care se vând în mod

obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data

efectuării raportului de evaluare, de destinația terenului și de posibilitățile

de utilizare a acestuia - prejudiciul urmând a fi raportat și la cea mai bună

utilizare pe care ar fi primit-o dacă nu ar fi fost expropriat - dar și de

caracterul parțial al exproprierii, respectiv de prejudiciul creat prin

limitarea posibilităților de utilizare a terenului rămas în proprietate.

A solicitat,

acordarea unei despăgubiri totale de 26.970 lei, din care 18.950 lei valoarea

de circulație a terenului expropriat și 8.020 lei prejudiciu, iar în subsidiar,

în cazul evaluării terenului expropriat la 17.260 lei, acordarea sumei de

25.280 lei.

Pârâtul Statul Român

prin C.N.A.D.N.R. a criticat hotărârea instanței de fond din perspectiva

însușirii concluziilor raportului de expertiză, întemeiate pe metoda

comparațiilor de piață și pe cea a capitalizării rentei funciare.

Cu referire la prima

metodă s-a invocat nesocotirea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994

și a standardului internațional de evaluare din GN1, art. 5.10, care impune ca

proprietatea selectată pentru comparație să fie concurentă cu proprietatea

evaluată pe aceeași piață și s-a susținut că 2 dintre cele 3 comparabile avute

în vedere de experți nu sunt din aceeași unitate administrativ teritorială cu

imobilul expropriat, ci din localitățile Valul lui Traian și Valea Dacilor.

S-a pretins,

totodată, că cele 3 comparabile nu sunt identificate cadastral, ci alese

aleatoriu, fără o individualizare efectivă, că anunțurile de mică publicitate

nu sunt datate, ceea ce impune o analiză și din perspectiva deprecierii pieței imobiliare

și a crizei mondiale și că primul anunț avut în vedere de experți nu precizează

dacă terenul la care face referire este situat în intravilanul sau extravilanul

localității.

Metoda de evaluare

anterior menționată a fost contestată și ca urmare a faptului că nu a avut în

vedere decât oferte de preț publicate pe site-uri imobiliare, cu ignorarea

tranzacțiilor notariale din zonă și a grilei notarilor publici, dar și pentru

că nu a ținut seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de

același fel din unitatea administrativ teritorială, criteriu definit prin

decizia civilă nr. 5881 din 08 iulie 2011 a Înaltei Curți de Casație și

Justiție ca și preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a

bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare cumpărare.

În combaterea metodei

capitalizării rentei funciare s-a susținut că rezultatul său nu poate fi

valorificat câtă vreme prețul mediu al terenului din zonă s-a determinat pe baza

datelor utilizate în metoda comparației relative, apreciate de apelant ca

nepertinente.

Prin decizia nr. 45/ C

din 30 aprilie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă, s-a respins,

ca nefondat, apelul reclamantei intimate SC O. SRL, iar apelul pârâtului

intimat Statul Român a fost admis, sentința apelată fiind schimbată în sensul

respingerii acțiunii, ca neîntemeiată, apelanta reclamantă fiind obligată la

plata către apelantul pârât a sumei de 900 lei, cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel,

instanța de apel, a reținut următoarele:

În cazul

exproprierii, conform normelor legale aplicabile cauzei, despăgubirea cuvenită

proprietarului bunului expropriat cuprinde, două componente, respectiv:

valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor

terți) prin expropriere.

Valoarea reală

a bunului expropriat, definită de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 reprezintă

prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acest

preț reprezintă, de fapt, valoarea de piață a imobilului, definită în

Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o

proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și

un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

În speță, s-a

constatat că instanța de fond și-a însușit valoarea stabilită prin expertiza judiciară,

întocmită de experții C.M., B.E. și V.I., - reținând că este conformă cu

realitatea și ține seama de viitoarea afectare a zonei, înlăturând, în mod

corelativ, valoarea stabilită de expertul F.G., prin expertiza de la data

exproprierii, de 1 euro/ mp, însă, elementele de comparație avute în vedere de

experți, au fost aceleași în cele două expertize efectuate.

Astfel, s-a constatat

că experții nu s-au raportat și nu au valorificat informații obținute din

tranzacții perfectate efectiv pe raza localității Murfatlar în perioada exproprierii,

respectiv în anul 2010, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare din

anunțurile de mică publicitate sau publicate pe internet, care nu pot

fundamenta calculul despăgubirii datorată în cazul exproprierii potrivit

criteriului stabilit de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 pentru că

prețul solicitat de vânzători nu reprezintă un preț real, cu care se vând în

mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială.

De altfel, relațiile

comunicate de BNP - B.M.L. și concluziile suplimentului la expertiza de

evaluare, au demonstrat că prețurile încasate de proprietarii vânzători în anul

2010, în perioada exproprierii terenului în litigiu, pentru terenuri similare

înstrăinate pe piața liberă, situate în extravilanul localității Murfatlar,

sunt inferioare despăgubirilor plătite de stat, având valori de 6.500 - 6.667

lei/ ha, deci aproximativ 0,15 euro/ mp, iar valoarea stabilită de expertul F.G.,

de 1 euro/ mp, avută în vedere de Comisia de analiză la data determinării

despăgubirii acordată reclamantei, dă eficiență și răspunde criteriilor

stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fiind determinată în

acord și cu decizia nr. 5881/2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și

Justiție în această materie. În acest mod fiind respectate și normele

constituționale invocate de titulara acțiunii dar și principiul consacrat de art.

1 din Protocolul 1 la CEDO, pentru că, acordarea unei despăgubiri reale și

echitabile pentru bunul expropriat, nu implică plata unor sume supraevaluate,

la nivelul pretențiilor celui expropriat.

În același sens s-a

soluționat și critica referitoare la despăgubirea datorată pentru prejudiciul

cauzat prin expropriere, reprezentând compensații rezultate din secționarea

terenului, care potrivit raportului de evaluare realizat în procedura de

expropriere are o valoare de 1.900 lei, iar potrivit expertizei efectuată pe

parcursul soluționării cauzei la instanța de fond de 8.020 lei.

Cu privire la acest

aspect s-a constatat că opiniile experților au fost divergente doar asupra valorii

tarifului de transport stabilit, expertul F.G. apreciind o sumă de 2,10 lei/ km,

iar comisia desemnată la fond, o valoare de 9 lei/ km, fără ca diferența să-și

găsească justificarea în considerentele expertizei. În lipsa unei astfel de

justificări, care să explice obiectiv cuantumul tarifului de transport avut în

vedere de comisia de experți, concluzia acestora nu a putut fi valorificată în

cauză și pretenția de acordare a unei despăgubiri majorate pentru acoperirea

prejudiciului cauzat prin expropriere nu a fost întemeiată.

În temeiul art. 274 alin.

(1) din același cod, s-a obligat apelanta reclamantă la 900 lei cheltuieli de

judecată către apelantul pârât reprezentând contravaloare onorariu expert.

Împotriva acestei

decizii SC O. SRL a formulat recurs arătând că hotărârea pronunțată de Curtea

de Apel Constanta este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, în

conformitate cu prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., respectiv a

prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

S-a susținut că în

raport de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 art. 9 din Legea nr. 198

din 25 mai 2004, art. 44 alin. (3) din Constituția României și art. 1 din

Protocolul 1 Adițional la Convenția Europeana a Drepturilor Omului cuantumul despăgubirilor acordate de expropriator, sunt derizorii având în vedere

faptul ca la calcularea cuantumului despăgubirilor trebuie să se țină seama de

prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ

teritorială, la data întocmirii raportului de evaluare, de destinația terenului

și posibilitățile de utilizare a acestuia, prejudiciul urmând a fi raportat și

la utilizarea cea mai bună pe care ar fi avut-o terenul dacă nu ar fi fost

expropriat, fiind utilizat de proprietar.

De asemenea, s-a

arătat că nu întreaga suprafață de teren deținută în proprietate a fost

expropriată, și s-au creat prejudicii și prin limitarea posibilităților de

utilizare a terenului ce a rămas în proprietate.

Expertiza efectuată

la data emiterii hotărârii de expropriere, luată în considerare de instanța de

apel, a avut ca și compatibile oferte din localități învecinate localității

Murfatlar, ca și experții judiciari, pentru că în acest caz nu se pot baza pe

tranzacții identificate pentru terenuri similare, ci doar pe cererea și oferta

de pe piața imobiliară a terenurilor agricole, în condițiile în care piața

terenurilor în zona este practic inactivă, cu tranzacții sporadice, deși există

o cerere în ușoara creștere.

Experții au calculat

valoarea despăgubirii prin mai multe metode, conform Standardelor Internaționale

de Evaluare IVSC Concepte și principii generale de evaluare, pct. 9.1.,

stabilind prin metoda comparației directe, având în vedere prevederile pct. 5.12

și pct. 5.20.2 din Standardul Internațional de evaluare GN 1 evaluarea

proprietății imobiliare la 17.260 lei.

Expertul V. a

stabilit valoarea despăgubirilor tot prin metoda comparației directe, luând în

calcul „anunțurile de specialitate”, iar instanța de judecată omologând o

expertiză anterioară care nu corespunde cu valoarea despăgubirii oferite și înlăturând

o opinie judiciară, fără argumente legale a încălcat normele legale în materie,

cuprinse în art. 26 din Legea nr. 33/1994, valoarea cuprinsă în expertiza

judiciară nefiind supraevaluată și determinată pe criterii subiective, ci pe

criteriile legale impuse de Standardele Internaționale de Evaluare.

S-a solicitat admiterea

recursul, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii apelului, iar pe

fond admiterea acțiunii.

Recursul va fi

respins, ca nefondat, pentru următoarele considerente:

În raport de

dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta reclamantă, a formulat

critici ce privesc nerespectarea criteriilor înscrise în art. 26 din Legea nr. 33/1994,

cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor în funcție de prețul cu

care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ

teritorială, la data întocmirii raportului de evaluare, de destinația terenului

și posibilitățile de utilizare a acestuia și la valoarea prejudiciul acordat în

raport de utilizarea cea mai bună pe care ar fi avut-o terenul dacă nu ar fi

fost expropriat.

Potrivit art. 26 alin.

(1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a

imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite.

La calcularea

cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Conform textului

legal menționat, prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același

fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de

expertiză se poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte

autentice de vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător prețul

rezultat în urma întâlnirii cererii și ofertei.

Date fiind circumstanțele

cauzei pendinte, astfel cum acestea au fost evidențiate în expunerea de motive

a hotărârii atacate, tocmai pentru o corectă aplicare a dispozițiilor art. 26

din Legea nr. 33/1994, s-a impus, din inițiativa instanțelor fondului, ca

datele din ofertele examinate de comisia de experți să fie verificate și prin

prisma unor comparabile comunicate de BNP - M.L., întrucât nu existau

tranzacții efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele

oferte corespund realității pieței imobiliare. Din această perspectivă s-a constatat

că valoarea prețurilor încasate de expropriați în anul 2010, data exproprieri

terenului în litigiu, a fost inferioară despăgubirilor acordate reclamantei

prin hotărârea de expropriere, astfel că valoarea de 1 euro/ mp stabilită de

expertul F.G. este în raport cu dispozițiile legale invocate de reclamantă,

pentru că instanța nu avea cum să-i stabilească reclamantei un preț mai mic

decât cel oferit de expropriator.

Instanțele anterioare

nu au fost ținute de alegerea valorii imobilului făcută de experți, ci au fost

obligate să facă alegerea corectă din punct de vedere legal și jurisprudențial,

ceea ce în cauză s-a și întâmplat, dovada în acest sens fiind expunerea de

motive a hotărârilor pronunțate în cauză.

Prin urmare, la

stabilirea cuantumului despăgubirii, prin raportul de expertiză avut în vedere

de instanța de apel, s-a ținut seama de prețul cu care se vând terenuri de

același fel cu terenul în litigiu situate în aceeași unitate administrativ

teritorială, respectiv în localitatea Murfatlar, fost Basarabi, județul

Constanța, la data 22 iulie 2010 data efectuării raportului de expertiză, avându-se

în vedere localizarea și zona de cultură a terenului, particularitățile

acestuia precum și cea mai bună utilizare a acestuia, aceea de teren agricol

arabil.

Nefondate sunt și

criticile potrivit cărora instanța nu a luat în calcul prejudiciul produs recurentei

reclamante prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii,

întrucât pe acest aspect s-a reținut că în prezent, recurenta reclamantă, poate

folosi terenul rămas în urma exproprierii conform destinației sale, arabil

extravilan, iar aspectele legate de pierderi rezultate din recolta neadunată și

pierderi legate de subvenții, nu a fost cazul, reclamanta nefăcând dovezi în

acest sens.

Față de

considerentele arătate, se constată că dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994

au fost corect aplicate, și, prin urmare, hotărârea instanței de apel, de respingere

a acțiunii reclamantei și de menținere a hotărârii de expropriere atacată de

reclamantă în instanță este legală.

Față de

considerentele expuse, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul

declarat de reclamantă va fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul

declarat de reclamanta SC O. SRL împotriva deciziei nr. 45/ C din 30 aprilie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 6 februarie 2014.