ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5321/2012

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin Decizia civilă nr. 356 A din 31 martie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca tardiv declarat, apelul declarat de pârâtul A.S., împotriva Sentinței civile nr. 875 din 26 mai 2010, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă. S-au admis apelurile formulate de pârâții A.I.M. și Ș.L., împotriva aceleiași sentințe și s-a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că s-a respins acțiunea, ca neîntemeiată. A fost obligat intimatul-reclamant T.I. la plata sumei de 7.803,5 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru și onorariu de avocat către apelantul A.I.M. A fost obligat intimatul-reclamant T.I.

la plata diferenței taxei de timbru, în cuantum de 3.803,5 RON către stat conform art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008. Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea a reținut următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, reclamantul T.I. a chemat în judecată pe pârâții A.G.M., A.S., A.I.M. și Ș.L., solicitând instanței obligarea acestora la plata remunerației cuvenite în urma executării Contractului de mandat din 4 iunie 2007, respectiv 20% din valoarea de circulație a imobilului situat în orașul Otopeni, C.B., jud. Ilfov, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces. Prin Sentința civilă nr. 875 din 26 mai 2010, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis acțiunea formulată de reclamant și a obligat pe pârâții A.G.M., A.S., A.I.M.

și Ș.L. să-i plătească suma de 1.109.400 RON, pentru următoarele motive: Raportul juridic dintre părți a fost dovedit, pârâților revenindu-le obligația plății remunerației în cuantumul arătat. Executarea mandatului de către reclamant rezultă fără dubiu și din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, atât de acesta, cât și de O.C.P.I. Ilfov. Potrivit contractului de mandat încheiat, plata mandatului a fost legată de părți de vânzarea imobilului de către mandanți, proprietari ai acestuia. Modalitatea care afectează obligația mandanților de plată a remunerației este un termen suspensiv incert. Această calificare rezultă din clauzele contractului, deoarece părțile au înțeles să amâne până la vânzarea imobilului doar executarea obligației de plată a acestei remunerații, iar nu însăși nașterea ei.

Pe de altă parte, termenul este incert, pentru că deși din întregul contract rezultă că mandanții își exprimaseră intenția de a vinde imobilul (aspect ce reiese în primul rând din conținutul mandatului prin care reclamantul fusese mandatat să îndeplinească "orice operațiune necesară și prealabilă vânzării imobilului din orașul Otopeni, C.B., jud. Ilfov), momentul la care se poate încheia acest act juridic nu se putea determina pentru că depinde și de elemente exterioare voinței pârâților (de ex. găsirea unui cumpărător, condițiile pieței imobiliare etc.). Pârâtul A.I.M., singurul care a invocat imposibilitatea vânzării imobilului, nu a făcut dovada împrejurărilor exclusive de culpă în neexecutare.

Astfel, acesta a arătat prin întâmpinarea depusă la dosar că a contactat în urma anunțurilor date pe internet și presă 33 de agenții imobiliare pentru a vinde acest imobil. Această susținere nu a fost însă în niciun fel dovedită prin înscrisurile depuse la dosar. Cu privire la apelurile formulate de către apelanții-pârâți A.I.M. și Ș.L., curtea de apel a constatat că acestea sunt întemeiate, reținând următoarele: În fapt, reclamantul T.I., prevalându-se de Contractul de mandat autentificat sub nr. AA/2007 la B.N.P. C.E., a solicitat obligarea pârâților la plata către sine a unei remunerații, stabilite prin contractul de mandat, și anume 20% din valoarea de circulație a imobilului situat în C.B., orașul Otopeni, județul Ilfov.

Din contractul de mandat reiese că părțile au convenit ca mandatarul T.I. să îndeplinească anumite formalități necesare în vederea vânzării imobilului în cauză. De comun acord, părțile au stabilit că în cazul aducerii la îndeplinire de către mandatar a mandatelor acordate, acesta este îndreptățit la o remunerație constând în "20% din prețul vânzării imobilului, această remunerație urmând a acoperi și cheltuielile făcute de mandatar pentru îndeplinirea mandatelor primite". Conform art. 969 C. civ., clauzele stipulate de către părți prin contractul de mandat au putere de lege între acestea, reprezentând acordul lor liber de voință. Potrivit voinței părților, în contractul de mandat s-a stabilit o singură condiție de plată a remunerației, și anume vânzarea imobilului în cauză, părțile convenind achitarea remunerației prin stabilirea unui coeficient din prețul care va fi obținut la vânzarea imobilului.

Așadar, remunerația nu poate fi stabilită la o cotă de 20% din valoarea de circulație a imobilului, care de altfel este una variabilă, în primul rând pentru argumentul că părțile nu s-au învoit în această modalitate, ci conform clauzelor contractuale, și-au manifestat voința în sensul mai sus precizat. Obligația de a plăti remunerația constând în 20% din prețul vânzării imobilului este o obligație afectată de modalitatea condiției. Ca și termenul, condiția se caracterizează prin aceea că este un eveniment viitor, însă spre deosebire de termen, realizarea evenimentului este nesigură, nesiguranța privind însăși realizarea evenimentului. Realizarea evenimentului și anume încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în cauză nu poate reprezenta un eveniment sigur, astfel că îndeplinirea sau nu a condiției, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare, afectează însăși existența obligației din partea mandantului către mandatar.

Condiția convenită de către părți este suspensivă deoarece de îndeplinirea ei depinde nașterea raportului juridic obligațional și, pozitivă, deoarece raportul juridic de obligație este afectat de un eveniment care urmează a se îndeplini. Așadar, obligația stabilită prin convenția părților devine exigibilă numai la momentul vânzării imobilului, ori în speță această operațiune a vânzării nu a avut loc. În condițiile invocării existenței unui prejudiciu suferit de către mandatarul reclamant, drept urmare a neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare, acesta ar avea posibilitatea solicitării obligării mandanților la plata contravalorii acestui prejudiciu, în măsura în care ar invoca și dovedi o neexecutare culpabilă din partea acestora.

Însă, așa cum s-a precizat anterior, mandanții nu pot fi obligați să plătească mandatarului procentul de 20% din prețul vânzării, cât timp condiția vânzării stipulată de către părți de comun acord în contractul de mandat nu a fost îndeplinită. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul T.I., criticând-o pentru următoarele motive: 1. Mandanții și-au asumat prin contractul de mandat obligația de a plăti 20% din prețul de vânzare al imobilului, dar, totodată, s-a specificat faptul că această sumă va fi plătită în termen de 30 de zile de la vânzarea imobilului. Așadar, mandanții au amânat momentul la care vor plăti suma reprezentând remunerația mandatarului și nu momentul la care se va naște această obligație de plată.

În speță, ceea ce afectează obligația mandanților ca și modalitate a actului juridic nu este o condiție suspensivă, ci un termen suspensiv, deoarece din clauzele contractuale nu rezultă împrejurarea că mandanții s-au obligat să plătească remunerația mandatarului dacă vor vinde imobilul, ci când vor vinde acest imobil. Dreptul său la plata remunerației în temeiul contractului de mandat executat s-a născut la momentul semnării acestui contract, ceea ce s-a amânat prin acest contract a fost executarea acestei obligații născute anterior, în contract specificându-se foarte clar faptul că în cazul aducerii la îndeplinire de către mandatar a mandatelor acordate, acesta este îndreptățit la o remunerație de 20% din prețul imobilului.

Rezultă că singura condiție a plății celor 20% este aducerea la îndeplinire a mandatelor, ceea ce s-a și întâmplat. 2. În situația în care s-a reținut condiția suspensivă a vânzării imobilului, trebuia să se observe și faptul că o astfel de condiție îmbracă forma unei condiții pur potestative, deoarece realizarea ei depindea exclusiv de voința debitorilor, neexistând și un fapt exterior sau voința unei alte persoane, chiar și nedeterminate, care ar fi putut să influențeze realizarea acestei condiții. În această situație, instanța trebuia să constate și faptul că, potrivit art. 1010 C. civ., condiția pur potestativă din partea debitorului este nulă, deoarece echivalează cu lipsa intenției de a se obliga din punct de vedere juridic.

3. Instanța de apel apreciază că în situația în care ar exista un prejudiciu cauzat de refuzul încheierii contractului de vânzare-cumpărare de către mandanți, reclamantul ar avea posibilitatea obligării mandanților la plata contravalorii acestui prejudiciu, în măsura în care ar fi dovedit. Acest raționament este greșit, deoarece mandanții-debitori au fost puși în întârziere în ceea ce privește neexecutarea obligației de plată a remunerației asumată prin contractul de mandat prin notificarea transmisă prin executor judecătoresc într-un termen determinat, fapt ce nu s-a întâmplat, aceștia nefăcând nicio dovadă a demersurilor întreprinse în acest sens. Prejudiciul său este pe deplin dovedit, acesta fiind reprezentat de neîncasarea remunerației cuvenite, ceea ce reprezintă o imposibilitate a realizării dreptului reclamat.

În materie contractuală, în sarcina debitorului operează o prezumție de culpă, deoarece întotdeauna va fi obligat la plata despăgubirilor cât timp nu justifică existența unei cauze străine, neimputabile. Din moment ce în contract s-a prevăzut faptul că imobilul urmează să fie vândut, mandanții și-au asumat în mod evident și obligația de a vinde acest imobil pentru ca termenul suspensiv care afecta exigibilitatea creanței pe care o are împotriva lor să se îndeplinească. Neîndeplinindu-și obligația de vânzare a imobilului, mandanții i-au cauzat un prejudiciu, care este reprezentat tocmai de suma pe care trebuia să o încaseze ca urmare a acestei vânzări. Analizând decizia de apel în raport de criticile formulate, ce se circumscriu motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat, în considerarea argumentelor ce succed: Prin cererea formulată, reclamantul-recurent a solicitat obligarea pârâților la plata drepturilor cuvenite pentru executarea contractului de mandat, respectiv 20% din valoarea de circulație a imobilului situat în orașul Otopeni, C.B., jud. Ilfov, aceasta fiind susținută pe contractul de mandat încheiat între părți. Conform art. 969 C. civ. - în vigoare la data încheierii actului, contractul semnat de părți are putere de lege între acestea. Potrivit voinței părților, în contractul de mandat s-a stabilit că drepturile cuvenite reclamantului reprezintă 20% din prețul vânzării imobilului, ceea ce, de necontestat, impune ca și cerință încheierea unui act de vânzare-cumpărare cu privire la acesta.

Părțile nu au convenit în niciun fel ca drepturile reclamantului să fie stabilite în raport de prețul de circulație a imobilului, ceea ce înseamnă că o asemenea pretenție nu poate fi susținută pe o clauză contractuală, care să-și producă efectele în temeiul dispozițiilor C. civ. sus-menționate. Clauzele din contract cuprind obligația de a se plăti reclamantului-recurent 20% din prețul de vânzare al imobilului, această obligație fiind scadentă în termen de 30 de zile de la înstrăinarea imobilului, iar în cazul în care vânzarea se va face fragmentat (pe bucăți), remunerația mandatarului să se facă procentual (20%) din ce se vinde. S-a convenit, totodată, ca "prezentul mandat să fie transmisibil moștenitorilor". Noțiunea de "modalitate" a actului juridic reprezintă o împrejurare care poate consta într-un eveniment sau într-o acțiune umană.

Când împrejurarea constă în scurgerea timpului, este vorba de modalitatea termenului, iar când aceasta constă într-un eveniment viitor sau într-o acțiune, modalitatea este condiția. De aici și distincția care se face între termen, care este un eveniment viitor și sigur ca realizare, până la care este amânată începerea sau stingerea exercitării drepturilor și obligațiilor părților, și condiție, care reprezintă un eveniment viitor și nesigur ca realizare de care depinde însăși existența actului juridic. Vânzarea imobilului reprezintă în speță un eveniment care afectează însăși existența acordului părților, deoarece în lipsa acesteia nu este activată nicio obligație a mandanților și, corelativ, nu se naște nici dreptul mandatarului.

Aceasta reprezintă un element esențial în raport de care se și stabilește obligația asumată prin contract de mandanți. Totodată, nu se poate susține că vânzarea imobilului este un eveniment, cu siguranță viitor, dar și sigur, putând interveni diverse elemente care să înlăture încheierea acestuia. De altfel, în acțiune s-a și recunoscut de reclamant că vânzarea nu este un eveniment sigur ca realizare. Condiția care afectează înțelegerea părților nu este una pur potestativă, cum susține reclamantul-recurent, ci potestativă simplă, deoarece realizarea ei nu depinde exclusiv de voința mandanților, ci și de alte elemente exterioare, printre care voința unor persoane nedeterminate - posibili cumpărători și piața imobiliară.

În aceste condiții, nefiind una pur potestativă, clauza în discuție nu este lovită de nulitate, potrivit art. 1010 C. civ. - forma în vigoare la data înțelegerii părților, întrucât numai o astfel de condiție echivalează cu lipsa intenției părții de a se obliga. Pe de altă parte, critica formulată nu ar fi în măsură să-i asigure reclamantului-recurent o situație favorabilă, deoarece în ipoteza susținută s-ar pune în discuție chiar întinderea dreptului său, care nu ar fi confirmat prin clauza în discuție decât sub forma unui procent. În egală măsură, nu trebuie omise și considerentele pentru care părțile au convenit ca "prezentul mandat să fie transmisibil moștenitorilor". Toate aceste considerente duc la concluzia că în mod corect s-a reținut în cauză modalitatea condiției, ceea ce face să nu fie fondate criticile de recurs aferente, ce se circumscriu motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct 9 C. proc.

civ. Ultima critică, ce se circumscrie formal aceluiași motiv de recurs, nu va fi analizată față de cadrul procesual al litigiului și cele reținute mai sus relativ la actul juridic pe care se fundamentează cererea reclamantului. În considerarea acestor argumente, care susțin caracterul nefondat al recursului, Înalta Curte urmează să facă aplicarea și a dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., dispunând în consecință. Cu aplicarea art. 274 C. proc. civ., va fi obligat recurentul să-i plătească intimatului-pârât A.I.M. suma de 3.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul T.I. împotriva Deciziei civile nr. 356 A din 31 martie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Obligă pe recurent să plătească intimatului-pârât A.I.M. suma de 3.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 14 septembrie 2012. Procesat de GGC - AZ