ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4830/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4830/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 32 din 24 ianuarie

2011, Tribunalul Brașov a respins acțiunea civilă formulată și precizată de

reclamanții D.I., D.O., D.A., D.E. și M.C. în contradictoriu cu pârâtul Statul

Român prin Ministerul Finanțelor Publice.

S-a reținut că, prin

acțiunea civilă precizată, reclamanții au solicitat obligarea pârâtului la

plata prețului actual de piață al imobilului situat în Codlea, str. NB, județul

Brașov, înscris în CF ......... - Codlea (provenită din conversia pe hârtie a

CF .........), sub nr. top ........., ........., casă compusă din trei camere,

bucătărie, cămară, antreu, debara, hol, baie, două boxe, pivnițe, magazie,

coteț, cu cheltuieli de judecată. Inițial, reclamanții au solicitat restituirea

sumei de 29.596.944 ROL, ca diferență dintre prețul imobilului la data de 27

februarie 2007 și prețul actualizat la data de 1 iulie 2009, despăgubiri civile

pentru repararea prejudiciului suferit ca urmare evicțiunii în sumă de 50.000

euro reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile

necesare și utile.

Reclamanții au avut

calitatea de chiriași ai imobilului, ulterior încheindu-se Contractul de

vânzare-cumpărare nr. 628 din 13 februarie 1997, contract a cărui nulitate

absolută a fost constatată prin Sentința civilă nr. 7878 din 25 septembrie 2003

a Judecătoriei Brașov, definitivă prin Decizia civilă nr. 279 din 25 octombrie

2007 a Tribunalului Brașov și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 246/R din 6

octombrie 2008 a Curții de Apel Brașov.

Prin Dispoziția nr. 1

din 5 ianuarie 2009, emisă de Primarul Municipiului Codlea, s-a dispus restituirea

în natură a imobilului în litigiu către notificatorul B.G., acesta solicitând

constatarea nevalabilității titlului statului asupra imobilului, cerere admisă

prin Sentința civilă nr. 5511 din 23 iunie 2006.

Prin hotărârile

judecătorești mai sus indicate, s-a statuat irevocabil că reclamanții nu au

fost de bună-credință la încheierea contractul de vânzare-cumpărare, astfel că

aceștia nu sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului,

stabilit prin expertiză conform standardelor internaționale de evaluare,

această cerere rezultând atât din precizarea acțiunii cât și din formularea

cererii inițiale prin care au solicitat restituirea sumei de 29.596.944 ROL, ca

diferență dintre prețul imobilului la data de 13 februarie 2007 și prețul actualizat

la data de 1 iulie 2009, precum și despăgubiri civile pentru repararea

prejudiciului suferit ca urmare evicțiunii în sumă de 50.000 euro reprezentând

sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile necesare și utile.

Din dispozițiile art

50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, rezultă că, proprietarii ale

căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii

nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile, au dreptul doar la restituirea prețului actualizat plătit,

restituirea făcându-se de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul

extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare.

Contractul de

vânzare-cumpărare al reclamanților fiind încheiat cu eludarea prevederilor

Legii 112/2005 pentru că au fost de rea-credință la încheierea actului, așa cum

au reținut irevocabil instanțele anterioare, fac inaplicabile prevederile art.

50

1

din Legea nr. 10/2001.

Eventualul spor de

valoare adus imobilului este componentă a prețului de piață, dispozițiile

legale prevăzând dreptul chiriașilor la despăgubiri pentru acest spor prin art.

48 alin. (1) al Legii nr. 10/2001, pentru ca în alin. (2) să se prevadă că

„Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu,

obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei

îndreptățite."

Împotriva acestei

decizii au declarat apel reclamanții, arătând că au fost interpretate greșit

dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001. Instanța trebuia să

facă, cel puțin tangențial, o analiză a respectării dispozițiilor legale în

vigoare la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare. Textul de

lege invocat nu cere ca respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 să se fi

constatat printr-o hotărâre irevocabilă, de unde rezultă că instanța învestită

cu o astfel de acțiune are posibilitatea să facă o asemenea analiză fără ca

acest lucru să încalce puterea de lucru judecat.

Singurele condiții

prevăzute de Legea nr. 112/1995 pe care chiriașul trebuia să le respecte pentru

a putea cumpăra apartamentul pe care îl ocupa era, pe lângă existența unui

contract de închiriere valabil, expirarea termenului legal de 6 luni de la

intrarea în vigoare a legii, lipsa dotărilor ori a destinațiilor speciale și

inexistența în proprietatea chiriașilor sau a membrilor familiei acestora a

unei locuințe dobândite sau înstrăinate după 1 ianuarie 1990. Nu trebuie

verificată buna sau reaua-credință a cumpărătorilor.

Pe lângă prevederile

legii speciale își au aplicabilitatea și normele generale privind răspunderea

vânzătorului, care este obligat, după natura contractului de vânzare-cumpărare,

a răspunde către cumpărător pentru evicțiunea totală sau parțială a lucrului

vândut, astfel că vânzătorul este răspunzător de evicțiune, iar cumpărătorul

dacă este evins are dreptul de a cerere de la acesta atât restituirea prețului,

cât și a fructelor, a spezelor instanței deschise de dânsul în contra

vânzătorului și ale celei deschise de evingător în contra sa, daune interese și

spezele contractului de vânzare, iar dacă lucrul vândut se află la epoca

evicțiunii de o valoare mai mare, din orice cauză vânzătorul este dator să

plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în

timpul evicțiunii.

Prin Decizia civilă

nr. 72Ap din 25 mai 2011 a Curții de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze

cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, a fost

respins apelul declarat de reclamanți.

Pentru a decide

astfel, instanța de control a reținut că, scopul cererii de chemare în judecată

este acela al obținerii din partea pârâtului a valorii reale (prețul de

circulație) a imobilului în litigiu, ce a constituit proprietatea reclamanților

conform Contractului de vânzare-cumpărare nr. 20058 din 30 august 1996,

pretenții susținute atât în temeiul art. 50

1

din Legea nr. 10/2001,

cât și în temeiul răspunderii pentru evicțiune totală.

Cererea de chemare în

judecată a fost înregistrată la 10 iulie 2009, după intrarea în vigoare a Legii

nr. 1/2009 care introducea în conținutul Legii nr. 10/2001 noul art. 50

1

.

Aceste dispoziții

legale au un caracter special, derogator de la dispozițiile dreptului comun

invocate, astfel că, în cauză nu pot fi aplicate regulile evicțiunii, după

apariția Legii nr. 10/2001, în speță art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

S-a reținut că, prin

hotărâre judecătorească contractul de vânzare-cumpărare a fost desființat, însă

nu se poate dispune restituirea prețului de piață al acestuia către

cumpărătorii care au pierdut proprietatea prin fapta unui terț, deoarece

contractul nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor art. 9 din Legea nr.

112/1995, aspect dezlegat prin însăși Decizia nr. 246/2008 a Curții de Apel

Brașov.

Prin acesta decizie

s-a menținut dispoziția de constatare a nulității absolute a contractelor de

vânzare-cumpărare dispusă prin Sentința civilă nr. 7878/2003 de Judecătoria

Brașov, iar din considerentele deciziei rezultă ca legalitatea contactului a

fost analizată și prin prisma dispozițiilor Legii nr. 112/1995, respectiv art.

9 și art. 8 alin. (2) din H.G. nr. 20/1996, apelanții susțin că pentru a se

verifica aplicabilitatea art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 trebuie

verificată doar condiția respectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la

încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nu și situația bunei sau

relei-credințe a cumpărătorului la încheierea vânzării. Buna-credință a

cumpărătorului ar fi fost importantă în păstrarea contractelor de

vânzare-cumpărare, conform prevederilor art. 46 din Legea nr. 10/2001, ceea ce

ar fi creat situația comparării titlurilor în cadrul acțiunii în revendicare

dintre fostul proprietar și subdobânditor și o eventuală aplicare a

dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, însă în speță,

contractul de vânzare-cumpărare al subdobânditorului nu a fost păstrat.

În speță prin Decizia

nr. 246/2008, Curtea de Apel Brașov a motivat că dispozițiile Legii nr.

112/1995 se aplică doar imobilelor cu titlu valabil preluate de stat ori în

ceea ce privește imobilele în litigiu, Statul nu a avut niciodată titlu valabil

de preluare.

Prin urmare, situația

juridică a contractului de vânzare-cumpărare al reclamanților impune aplicarea

dispozițiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 și nu a celor pretinse de

reclamanți, respectiv art. 50

1

sau art. 50 alin. (2

1

) din

Legea nr. 10/2001.

Deci, reclamanților

li se cuvine restituirea prețului actualizat plătit pentru cumpărarea

apartamentului prin SC R. SRL Brașov și nu valoarea de circulație a

apartamentului ce face obiectul vânzării anulate, pentru că vânzarea, așa cum

s-a arătat, nu a respectat prevederile Legii nr. 112/1995, însă acest lucru nu

a fost cerut de reclamanți.

Nu se poate reține

nici incidența art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția Europeană a

Drepturilor Omului, în sensul recunoașterii unui „bun" în patrimoniul

reclamanților, deoarece aceștia au fost copărtași la perfectarea unui act

fraudulos, fără respectarea normelor imperative ale legii, nu pot invoca o

hotărâre judecătorească ce le-ar fi recunoscut valabilitatea vânzării, sau

„buna-credință„ la momentul cumpărării care le-ar fi creat cel puțin „speranța

legitimă" față de bunul respectiv.

Împotriva acestei

decizii reclamanții au declarat recurs, arătând că, în considerentele hotărârii

atacate se face referire la faptul că au fost de rea-credință la încheierea

contractului de vânzare-cumpărare, deși prevederile din Legea nr. 10/2001,

actualizată, nu fac distincție între buna sau reaua-credință.

Dacă rațiunea

legiuitorului ar fi fost ca prevederile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001

să se aplice doar cumpărătorilor de bună-credință, aceasta ar însemna că aceste

dispoziții nu sunt aplicabile nici unui cumpărător în baza Legii nr. 112/1995.

Consideră că trebuiau analizate condițiile de valabilitate de formă și de fond

ale încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Arată că, în mod

eronat s-a reținut că, prin Decizia nr. 246/2008 a Curții de Apel Brașov s-a

motivat că dispozițiile Legii nr. 112/1995 se aplică doar imobilelor cu titlu

valabil preluate de stat. Ori, în ce privește imobilele în litigiu în care

Statul nu a avut niciodată titlu valabil de preluare, aceste prevederi nu se

aplică, cât timp printr-o altă decizie pronunțata de aceeași instanță, Decizia

nr. 646/Ap din 11 mai 2004 pronunțata de Curtea de Apel Brașov în Dosarul cu

numărul 514/AP/2004, se reține că, "Referitor la titlul statului, se

menționează că este valabil pentru că normele metodologice arată că Decretul

nr. 223/1974 este un titlu valabil al statului, iar Legea nr. 112/1995 se

complinește cu aceste norme, și că statul fiind proprietar putea vinde în

condițiile acestei legi, că nu exista impediment la vânzare, cumpărătorii fiind

de bună-credință și că nu se poate vorbi de o cauza ilicită în sensul

înstrăinării unui bun care nu poate fi înstrăinat, vânzarea-cumpărarea

efectuându-se conform art. 9 din Legea nr. 112/1995, iar dreptul de proprietate

s-a dobândit în mod original, în temeiul legii".

Se mai arată în

cuprinsul acestei decizii că, "instanța apreciază că preluarea imobilului

conform Decretului nr. 223/1974, ca mod original de dobândire, constituie titlu

valabil, Statul Român prin subunitatea lui având dreptul de a vinde în

conformitate cu dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 acest imobil

chiriașilor de bună-credință, care nu au cunoscut demersurile efectuate de

reclamant (fostul proprietar) la Comisia Județeană pentru aplicarea Legii nr.

112/1995 privind restituirea în natură, cerere care de fapt a fost respinsă

prin Hotărârea nr. 621 din 21 iunie 1999". Se concluzionează că, vânzarea

a fost încheiată cu respectarea legislației în vigoare la data încheierii

contractului, cu respectarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995,

neexistând vreo cauză de nulitate, cu atât mai mult cu cât părțile contractante

nu au fost notificate în vreun fel pentru a nu se proceda la perfectarea

contractului.

Mai arată că, pe

lângă prevederile legii speciale își au aplicabilitatea și normele generale

privind răspunderea vânzătorului, care este obligat, după natura contractului

de vânzare-cumpărare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea lucrului

vândut, astfel ca vânzătorul este răspunzător de evicțiune, iar cumpărătorul,

dacă este evins are dreptul de a cere de la acesta atât restituirea prețului,

cât și a fructelor, a spezelor instanței deschise în contra vânzătorului și ale

celei deschise de evingător în contra sa.

Practica recentă a

Curții europene a Drepturilor Omului în cazuri similare, este că, neacordarea

valorii bunului la data evicțiunii, drept compensație către chiriașii

cumpărători de imobile naționalizate și care ulterior au fost evinși,

reprezintă o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a

Drepturilor Omului, ca de exemplu hotărârea Raicu contra România.

Nici această motivare

nu a fost admisă de instanța de apel, susținându-se că reclamanții au fost

copărtași la perfectarea unui act fraudulos, fără respectarea normelor

imperative ale legii, și nu pot invoca o hotărâre judecătorească ce le-ar fi

recunoscut valabilitatea vânzării, sau "buna-credință", la momentul

cumpărării care le-ar fi creat cel puțin "speranța legitimă" față de

bunul respectiv.

Un alt motiv de

critică al deciziei atacate este și acela că instanța arată că respinge

recursul formulat, nefiind aplicabile dispozițiile art. 304, pct. 9 C. proc.

civ., deși a fost învestită cu soluționarea apelului, motivat în drept pe

dispozițiile art. 282 și următoarele C. proc. civ., aceasta echivalând cu

nemotivarea în drept a hotărârii atacate, motiv pentru care se privește a fi

casată.

Analizând recursul

din prisma motivelor formulate, Înalta Curte constată că, recursul formulat

este nefondat urmând a fi respins pentru considerentele ce vor fi arătate în

continuare:

Problema de drept ce

se solicită a fi examinată, este una legată de încheierea Contractului de

vânzare-cumpărare nr. 628 din 13 februarie 1997, privind imobilul situat în

Codlea, str. NB, Județul Brașov, înscris în CF ....... - Codlea, cu respectarea

sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, împrejurare de care depinde

aplicarea unuia sau altuia dintre cele două articole, respectiv art. 50 alin.

(2) și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, republicată, așa cum a fost

modificată prin Legea nr. 1/2009.

Așa cum în mod corect

a reținut și instanța de apel, Contractul de vânzare-cumpărare nr. 628 din 13

februarie 1997, încheiat între SC „C." SA Brașov în calitate de vânzător

și recurenții-reclamanți în calitate de cumpărători a fost anulat prin Sentința

civilă nr. 7878 din 25 septembrie 2003 a Judecătoriei Brașov, definitivă prin

Decizia civilă nr. 279 din 25 octombrie 2007 a Tribunalului Brașov, rămasă

irevocabilă prin Decizia civilă nr. 246/R din 6 octombrie 2008 a Curții de Apel

Brașov, hotărâre în considerentele căreia s-a reținut că imobilul din litigiu a

fost înstrăinat cu încălcarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995.

În speță, contractul

de vânzare-cumpărare a fost încheiat în data de 13 februarie 1997, înainte de

soluționarea cererii numitului B.G. de restituire în natură a imobilului,

cerere depusă în data de 24 aprilie 1996 și soluționată în data de 21 iunie

1999.

Odată stabilit că

imobilul în litigiu nu constituia obiectul Legii nr. 112/1995, este evident că

înstrăinarea către recurenții-reclamanți s-a făcut cu eludarea legii, în sensul

dat de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, care face referire la cererile

sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de

chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile.

Art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, republicată, așa cum a fost modificată prin Legea nr.

1/2009, prevede că proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare

încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate

prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la

restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor

internaționale de evaluare.

Cele două dispoziții

legale, a căror aplicare se solicită în speță, sunt clare, lipsite de echivoc și

nesusceptibile de interpretare.

Singurul criteriu

menționat de legiuitor este acela vizând încheierea contractului de

vânzare-cumpărare (ulterior anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă),

cu eludarea legii, pentru aplicarea art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001,

respectiv art. 50

1

din același act normativ, așa cum a fost

modificat prin Legea nr. 1/2009.

Nu poate fi primită

nici critica vizând răspunderea vânzătorului pentru evicțiune întrucât pentru a

atrage incidența instituției reglementate de art. 1337 - 1351 C. civ., legea

pretinde, la condiția bunei-credințe a subdobânditorului, la momentul

încheierii convenției și care vizează îndeplinirea condițiilor prevăzute de

Legea nr. 112/1995.

Or, în speță,

cumpărătorii au avut cunoștință de pericolul evicțiunii, acceptând riscul și ca

atare problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se

poate pune, contractul devenind aleatoriu (art. 1340 C. civ.).

Nu poate fi primită

nici critica privind încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la

Convenția Europeană, întrucât recurenții-reclamanți nu se încadrează în ipoteza

în care ar fi fost în posesia unui titlu valabil, deci a unui „bun", ce

constituia titlu de proprietate, întrucât contractul de vânzare-cumpărare

privind imobilul în litigiu a fost anulat.

Prezenta speță se

diferențiază în mod esențial de cauza Raicu împotriva României, pentru că în

acea hotărâre, fusese respinsă, în mod irevocabil, acțiunea în nulitatea

contractului de vânzare-cumpărare, ce constituia titlul de proprietate al

reclamantei, constatându-se că acel contract a fost încheiat cu bună-credință,

însă, prin intermediul unei căi extraordinare de atac, cea a recursului în

anulare, exercitată de un terț, oficial al statului, a fost desființat titlul

reclamantei care constituia un „bun", în sensul autonom convențional și

reclamanta a suferit o privare de proprietate în sensul art. 1 din Primul

Protocol Adițional la Convenție.

Este nefondată și

critica recurenților că instanța de apel în considerentele deciziei atacat ar

fi făcut vorbire de respingerea recursului formulat, deși a fost învestită cu

soluționarea unui apel, întrucât calea de atac este dată de legiuitor.

Pentru considerentele

arătate în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge

ca nefondat recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de reclamanții D.I., D.O., D.A., D.E. și M.C. împotriva

Deciziei nr. 72/Ap din 25 mai 2011 a Curții de Apel Brașov, secția civilă și

pentru cauze cu minori și de familie, de muncă și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 26 iunie 2012.

Procesat de GGC - LM