ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4830/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin Sentința civilă nr. 32 din 24 ianuarie 2011, Tribunalul Brașov a respins acțiunea civilă formulată și precizată de reclamanții D.I., D.O., D.A., D.E. și M.C. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice. S-a reținut că, prin acțiunea civilă precizată, reclamanții au solicitat obligarea pârâtului la plata prețului actual de piață al imobilului situat în Codlea, str. NB, județul Brașov, înscris în CF … - Codlea (provenită din conversia pe hârtie a CF … ), sub nr. top … , … , casă compusă din trei camere, bucătărie, cămară, antreu, debara, hol, baie, două boxe, pivnițe, magazie, coteț, cu cheltuieli de judecată.

Inițial, reclamanții au solicitat restituirea sumei de 29.596.944 ROL, ca diferență dintre prețul imobilului la data de 27 februarie 2007 și prețul actualizat la data de 1 iulie 2009, despăgubiri civile pentru repararea prejudiciului suferit ca urmare evicțiunii în sumă de 50.000 euro reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile necesare și utile. Reclamanții au avut calitatea de chiriași ai imobilului, ulterior încheindu-se Contractul de vânzare-cumpărare nr. 628 din 13 februarie 1997, contract a cărui nulitate absolută a fost constatată prin Sentința civilă nr. 7878 din 25 septembrie 2003 a Judecătoriei Brașov, definitivă prin Decizia civilă nr. 279 din 25 octombrie 2007 a Tribunalului Brașov și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 246/R din 6 octombrie 2008 a Curții de Apel Brașov.

Prin Dispoziția nr. 1 din 5 ianuarie 2009, emisă de Primarul Municipiului Codlea, s-a dispus restituirea în natură a imobilului în litigiu către notificatorul B.G., acesta solicitând constatarea nevalabilității titlului statului asupra imobilului, cerere admisă prin Sentința civilă nr. 5511 din 23 iunie 2006. Prin hotărârile judecătorești mai sus indicate, s-a statuat irevocabil că reclamanții nu au fost de bună-credință la încheierea contractul de vânzare-cumpărare, astfel că aceștia nu sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit prin expertiză conform standardelor internaționale de evaluare, această cerere rezultând atât din precizarea acțiunii cât și din formularea cererii inițiale prin care au solicitat restituirea sumei de 29.596.944 ROL, ca diferență dintre prețul imobilului la data de 13 februarie 2007 și prețul actualizat la data de 1 iulie 2009, precum și despăgubiri civile pentru repararea prejudiciului suferit ca urmare evicțiunii în sumă de 50.000 euro reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile necesare și utile.

Din dispozițiile art 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, rezultă că, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul doar la restituirea prețului actualizat plătit, restituirea făcându-se de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Contractul de vânzare-cumpărare al reclamanților fiind încheiat cu eludarea prevederilor Legii 112/2005 pentru că au fost de rea-credință la încheierea actului, așa cum au reținut irevocabil instanțele anterioare, fac inaplicabile prevederile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Eventualul spor de valoare adus imobilului este componentă a prețului de piață, dispozițiile legale prevăzând dreptul chiriașilor la despăgubiri pentru acest spor prin art. 48 alin. (1) al Legii nr. 10/2001, pentru ca în alin. (2) să se prevadă că „Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite." Împotriva acestei decizii au declarat apel reclamanții, arătând că au fost interpretate greșit dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Instanța trebuia să facă, cel puțin tangențial, o analiză a respectării dispozițiilor legale în vigoare la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

Textul de lege invocat nu cere ca respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 să se fi constatat printr-o hotărâre irevocabilă, de unde rezultă că instanța învestită cu o astfel de acțiune are posibilitatea să facă o asemenea analiză fără ca acest lucru să încalce puterea de lucru judecat. Singurele condiții prevăzute de Legea nr. 112/1995 pe care chiriașul trebuia să le respecte pentru a putea cumpăra apartamentul pe care îl ocupa era, pe lângă existența unui contract de închiriere valabil, expirarea termenului legal de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii, lipsa dotărilor ori a destinațiilor speciale și inexistența în proprietatea chiriașilor sau a membrilor familiei acestora a unei locuințe dobândite sau înstrăinate după 1 ianuarie 1990. Nu trebuie verificată buna sau reaua-credință a cumpărătorilor.

Pe lângă prevederile legii speciale își au aplicabilitatea și normele generale privind răspunderea vânzătorului, care este obligat, după natura contractului de vânzare-cumpărare, a răspunde către cumpărător pentru evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, astfel că vânzătorul este răspunzător de evicțiune, iar cumpărătorul dacă este evins are dreptul de a cerere de la acesta atât restituirea prețului, cât și a fructelor, a spezelor instanței deschise de dânsul în contra vânzătorului și ale celei deschise de evingător în contra sa, daune interese și spezele contractului de vânzare, iar dacă lucrul vândut se află la epoca evicțiunii de o valoare mai mare, din orice cauză vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii.

Prin Decizia civilă nr. 72Ap din 25 mai 2011 a Curții de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, a fost respins apelul declarat de reclamanți. Pentru a decide astfel, instanța de control a reținut că, scopul cererii de chemare în judecată este acela al obținerii din partea pârâtului a valorii reale (prețul de circulație) a imobilului în litigiu, ce a constituit proprietatea reclamanților conform Contractului de vânzare-cumpărare nr. 20058 din 30 august 1996, pretenții susținute atât în temeiul art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, cât și în temeiul răspunderii pentru evicțiune totală.

Cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la 10 iulie 2009, după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009 care introducea în conținutul Legii nr. 10/2001 noul art. 50 1 . Aceste dispoziții legale au un caracter special, derogator de la dispozițiile dreptului comun invocate, astfel că, în cauză nu pot fi aplicate regulile evicțiunii, după apariția Legii nr. 10/2001, în speță art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. S-a reținut că, prin hotărâre judecătorească contractul de vânzare-cumpărare a fost desființat, însă nu se poate dispune restituirea prețului de piață al acestuia către cumpărătorii care au pierdut proprietatea prin fapta unui terț, deoarece contractul nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, aspect dezlegat prin însăși Decizia nr. 246/2008 a Curții de Apel Brașov.

Prin acesta decizie s-a menținut dispoziția de constatare a nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare dispusă prin Sentința civilă nr. 7878/2003 de Judecătoria Brașov, iar din considerentele deciziei rezultă ca legalitatea contactului a fost analizată și prin prisma dispozițiilor Legii nr. 112/1995, respectiv art. 9 și art. 8 alin. (2) din H.G. nr. 20/1996, apelanții susțin că pentru a se verifica aplicabilitatea art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 trebuie verificată doar condiția respectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nu și situația bunei sau relei-credințe a cumpărătorului la încheierea vânzării.

Buna-credință a cumpărătorului ar fi fost importantă în păstrarea contractelor de vânzare-cumpărare, conform prevederilor art. 46 din Legea nr. 10/2001, ceea ce ar fi creat situația comparării titlurilor în cadrul acțiunii în revendicare dintre fostul proprietar și subdobânditor și o eventuală aplicare a dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, însă în speță, contractul de vânzare-cumpărare al subdobânditorului nu a fost păstrat. În speță prin Decizia nr. 246/2008, Curtea de Apel Brașov a motivat că dispozițiile Legii nr. 112/1995 se aplică doar imobilelor cu titlu valabil preluate de stat ori în ceea ce privește imobilele în litigiu, Statul nu a avut niciodată titlu valabil de preluare.

Prin urmare, situația juridică a contractului de vânzare-cumpărare al reclamanților impune aplicarea dispozițiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 și nu a celor pretinse de reclamanți, respectiv art. 50 1 sau art. 50 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001. Deci, reclamanților li se cuvine restituirea prețului actualizat plătit pentru cumpărarea apartamentului prin SC R. SRL Brașov și nu valoarea de circulație a apartamentului ce face obiectul vânzării anulate, pentru că vânzarea, așa cum s-a arătat, nu a respectat prevederile Legii nr. 112/1995, însă acest lucru nu a fost cerut de reclamanți.

Nu se poate reține nici incidența art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, în sensul recunoașterii unui „bun" în patrimoniul reclamanților, deoarece aceștia au fost copărtași la perfectarea unui act fraudulos, fără respectarea normelor imperative ale legii, nu pot invoca o hotărâre judecătorească ce le-ar fi recunoscut valabilitatea vânzării, sau „buna-credință„ la momentul cumpărării care le-ar fi creat cel puțin „speranța legitimă" față de bunul respectiv. Împotriva acestei decizii reclamanții au declarat recurs, arătând că, în considerentele hotărârii atacate se face referire la faptul că au fost de rea-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deși prevederile din Legea nr. 10/2001, actualizată, nu fac distincție între buna sau reaua-credință.

Dacă rațiunea legiuitorului ar fi fost ca prevederile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 să se aplice doar cumpărătorilor de bună-credință, aceasta ar însemna că aceste dispoziții nu sunt aplicabile nici unui cumpărător în baza Legii nr. 112/1995. Consideră că trebuiau analizate condițiile de valabilitate de formă și de fond ale încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Arată că, în mod eronat s-a reținut că, prin Decizia nr. 246/2008 a Curții de Apel Brașov s-a motivat că dispozițiile Legii nr. 112/1995 se aplică doar imobilelor cu titlu valabil preluate de stat.

Ori, în ce privește imobilele în litigiu în care Statul nu a avut niciodată titlu valabil de preluare, aceste prevederi nu se aplică, cât timp printr-o altă decizie pronunțata de aceeași instanță, Decizia nr. 646/Ap din 11 mai 2004 pronunțata de Curtea de Apel Brașov în Dosarul cu numărul 514/AP/2004, se reține că, "Referitor la titlul statului, se menționează că este valabil pentru că normele metodologice arată că Decretul nr. 223/1974 este un titlu valabil al statului, iar Legea nr. 112/1995 se complinește cu aceste norme, și că statul fiind proprietar putea vinde în condițiile acestei legi, că nu exista impediment la vânzare, cumpărătorii fiind de bună-credință și că nu se poate vorbi de o cauza ilicită în sensul înstrăinării unui bun care nu poate fi înstrăinat, vânzarea-cumpărarea efectuându-se conform art. 9 din Legea nr. 112/1995, iar dreptul de proprietate s-a dobândit în mod original, în temeiul legii". Se mai arată în cuprinsul acestei decizii că, "instanța apreciază că preluarea imobilului conform Decretului nr. 223/1974, ca mod original de dobândire, constituie titlu valabil, Statul Român prin subunitatea lui având dreptul de a vinde în conformitate cu dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 acest imobil chiriașilor de bună-credință,

care nu au cunoscut demersurile efectuate de reclamant (fostul proprietar) la Comisia Județeană pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 privind restituirea în natură, cerere care de fapt a fost respinsă prin Hotărârea nr. 621 din 21 iunie 1999". Se concluzionează că, vânzarea a fost încheiată cu respectarea legislației în vigoare la data încheierii contractului, cu respectarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, neexistând vreo cauză de nulitate, cu atât mai mult cu cât părțile contractante nu au fost notificate în vreun fel pentru a nu se proceda la perfectarea contractului.

Mai arată că, pe lângă prevederile legii speciale își au aplicabilitatea și normele generale privind răspunderea vânzătorului, care este obligat, după natura contractului de vânzare-cumpărare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea lucrului vândut, astfel ca vânzătorul este răspunzător de evicțiune, iar cumpărătorul, dacă este evins are dreptul de a cere de la acesta atât restituirea prețului, cât și a fructelor, a spezelor instanței deschise în contra vânzătorului și ale celei deschise de evingător în contra sa. Practica recentă a Curții europene a Drepturilor Omului în cazuri similare, este că, neacordarea valorii bunului la data evicțiunii, drept compensație către chiriașii cumpărători de imobile naționalizate și care ulterior au fost evinși, reprezintă o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, ca de exemplu hotărârea Raicu contra România.

Nici această motivare nu a fost admisă de instanța de apel, susținându-se că reclamanții au fost copărtași la perfectarea unui act fraudulos, fără respectarea normelor imperative ale legii, și nu pot invoca o hotărâre judecătorească ce le-ar fi recunoscut valabilitatea vânzării, sau "buna-credință", la momentul cumpărării care le-ar fi creat cel puțin "speranța legitimă" față de bunul respectiv. Un alt motiv de critică al deciziei atacate este și acela că instanța arată că respinge recursul formulat, nefiind aplicabile dispozițiile art. 304, pct. 9 C. proc. civ., deși a fost învestită cu soluționarea apelului, motivat în drept pe dispozițiile art. 282 și următoarele C. proc. civ., aceasta echivalând cu nemotivarea în drept a hotărârii atacate, motiv pentru care se privește a fi casată.

Analizând recursul din prisma motivelor formulate, Înalta Curte constată că, recursul formulat este nefondat urmând a fi respins pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare: Problema de drept ce se solicită a fi examinată, este una legată de încheierea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 628 din 13 februarie 1997, privind imobilul situat în Codlea, str. NB, Județul Brașov, înscris în CF … - Codlea, cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, împrejurare de care depinde aplicarea unuia sau altuia dintre cele două articole, respectiv art. 50 alin. (2) și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată, așa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.

Așa cum în mod corect a reținut și instanța de apel, Contractul de vânzare-cumpărare nr. 628 din 13 februarie 1997, încheiat între SC „C." SA Brașov în calitate de vânzător și recurenții-reclamanți în calitate de cumpărători a fost anulat prin Sentința civilă nr. 7878 din 25 septembrie 2003 a Judecătoriei Brașov, definitivă prin Decizia civilă nr. 279 din 25 octombrie 2007 a Tribunalului Brașov, rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr. 246/R din 6 octombrie 2008 a Curții de Apel Brașov, hotărâre în considerentele căreia s-a reținut că imobilul din litigiu a fost înstrăinat cu încălcarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995. În speță, contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în data de 13 februarie 1997, înainte de soluționarea cererii numitului B.G.

de restituire în natură a imobilului, cerere depusă în data de 24 aprilie 1996 și soluționată în data de 21 iunie 1999. Odată stabilit că imobilul în litigiu nu constituia obiectul Legii nr. 112/1995, este evident că înstrăinarea către recurenții-reclamanți s-a făcut cu eludarea legii, în sensul dat de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, care face referire la cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată, așa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, prevede că proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Cele două dispoziții legale, a căror aplicare se solicită în speță, sunt clare, lipsite de echivoc și nesusceptibile de interpretare. Singurul criteriu menționat de legiuitor este acela vizând încheierea contractului de vânzare-cumpărare (ulterior anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă), cu eludarea legii, pentru aplicarea art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, respectiv art. 50 1 din același act normativ, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009.

Nu poate fi primită nici critica vizând răspunderea vânzătorului pentru evicțiune întrucât pentru a atrage incidența instituției reglementate de art. 1337 - 1351 C. civ., legea pretinde, la condiția bunei-credințe a subdobânditorului, la momentul încheierii convenției și care vizează îndeplinirea condițiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995. Or, în speță, cumpărătorii au avut cunoștință de pericolul evicțiunii, acceptând riscul și ca atare problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul devenind aleatoriu (art. 1340 C. civ.). Nu poate fi primită nici critica privind încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană, întrucât recurenții-reclamanți nu se încadrează în ipoteza în care ar fi fost în posesia unui titlu valabil, deci a unui „bun", ce constituia titlu de proprietate, întrucât contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul în litigiu a fost anulat.

Prezenta speță se diferențiază în mod esențial de cauza Raicu împotriva României, pentru că în acea hotărâre, fusese respinsă, în mod irevocabil, acțiunea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, ce constituia titlul de proprietate al reclamantei, constatându-se că acel contract a fost încheiat cu bună-credință, însă, prin intermediul unei căi extraordinare de atac, cea a recursului în anulare, exercitată de un terț, oficial al statului, a fost desființat titlul reclamantei care constituia un „bun", în sensul autonom convențional și reclamanta a suferit o privare de proprietate în sensul art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenție. Este nefondată și critica recurenților că instanța de apel în considerentele deciziei atacat ar fi făcut vorbire de respingerea recursului formulat, deși a fost învestită cu soluționarea unui apel, întrucât calea de atac este dată de legiuitor.

Pentru considerentele arătate în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții D.I., D.O., D.A., D.E. și M.C. împotriva Deciziei nr. 72/Ap din 25 mai 2011 a Curții de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 iunie 2012. Procesat de GGC - LM