ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7393/2012

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursurilor de față, constată următoarele: 1. Acțiunea Reclamanții P.P., P.V.V. și S.D.E. au chemat în judecată – printr-o acțiune introdusă la 1 iulie 2006 pe rolul Judecătoriei Craiova – pe pârâții S.I., SC A.E. SRL, S.A., S.M.M., G.N. și SC R.D.I. SRL pentru obligarea pârâților să le lase în deplină proprietate și posesie un teren intravilan de 806 m 2 după determinarea topografică a acestuia, parte dintr-o proprietate mai mare situată în Craiova, proprietatea lor. Reclamanții au solicitat de la pârâți: 491,5 m 2 de la SC A.E. SRL, 177 m 2 de la G.N., 119,5 m 2 de la S.I. și 18 m 2 de la SC R.D.I. SRL. S-a mai solicitat eliberarea unei suprafețe de 45,12 m 2 ocupați abuziv prin deplasarea împrejmuirii de către pârâții SC A.E.

SRL și S.A. și M.M. S-a mai solicitat obligarea pârâților să desființeze construcțiile edificate pe proprietatea lor precum și la plata lipsei de folosință a terenului ocupat abuziv începând cu 23 iunie 2004. La 24 noiembrie 2006 pârâții S.A., S.M.M. și SC A.E.

SRL au formulat o întâmpinare – cerere reconvențională prin care au solicitat – pentru cazul în care s-ar constata că ocupă vreo parte din terenul revendicat – să se instituie un drept de retenție asupra acestuia până la achitarea de către reclamanți a contravalorii imobilului proprietatea lor edificat pe acest teren, ei fiind constructori de bună – credință în baza autorizației de construcție, nr. 1339 din 1 noiembrie 2000. Reclamanții și-au precizat acțiunea în sensul că la 23 februarie 2007 au chemat în judecată și pe G.E., iar ulterior, la 19 martie 2009 au solicitat obligarea pârâților să le lase în deplină proprietate și posesie terenuri de 806 m 2 în valoare de 112.638,50 lei individualizat prin expertiza în punctele 10, 105, 104, 24, 40, 41, 42 și 10 (în dosarul nr. 8048/2000 al Tribunalului Dolj), obligarea pârâților SC A.E.

SRL și S.A. și M.M. să le lase suprafața suplimentară de 45,12 m 2 ocupați prin deplasarea împrejmuirii pe latura de est și să elibereze acestora cale de acces către Str. Gârlești pe lungimea de 16,03 h., să fie obligați să desființeze construcțiile sau să fie autorizați reclamanții să le desființeze pe cheltuiala acestora. Judecătoria Craiova prin sentința civilă nr. 14097 din 26 octombrie 2007 a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Dolj – Secția Comercială. Prin această sentință - care a devenit irevocabilă ca urmare a respingerii recursului reclamanților (prin decizia nr. 440 din 7 martie 2008 a Tribunalului Dolj) - s-a reținut că acțiunea în revendicare are ca obiect spații speciale care fac parte din fondul de comerț, acțiunea privind și construcțiile edificate pe terenurile cumpărate.

Tribunalul Dolj prin încheierea din 8 octombrie 2008 – ca urmare a strămutării judecării cauzei de către Înalta Curte de Casație și Justiție prin încheierea nr. 2483 din 18 septembrie 2008 – a trimis cauza spre soluționare Tribunalului Argeș secția comercială. 2. Instanța de fond Tribunalul Comercial Argeș prin sentința comercială nr. 246/c din 14 februarie 2011 a admis în parte acțiunea reclamanților. Au fost obligați pârâții să lase reclamanților în deplină proprietate terenuri în suprafață totală de 825 m 2 identificat în anexa 2 a expertizei C.V. și I.M.G. deținut în posesie astfel: 60 m 2 de S.I., 571 m 2 de SC A.E. SRL (din care 54 m 2 – teren liber), 177 m 2 de G.N. și G.E. și 17 m 2 de SC R.D.I.

SRL. A fost respinsă acțiunea formulată împotriva persoanelor fizice S.A. și S.M.M. A fost admisă cererea reclamanților în contradictoriu cu S.I. de eliberare a căii de acces pentru aliniamentul 1 – 22 și în contradictoriu cu SC R.D.I. SRL sub aspectul împrejmuirii identificată în punctele 40 – 2 – 519 – 37 – 99 – 39 – 38 – 40. A fost respinsă cererea de desființare a împrejmuirii și autorizarea reclamanților la efectuarea manoperei de demolare, pe cheltuiala pârâților în contradictoriu cu G.N. și G.E. sub aspectul împrejmuirii identificate sub punctele 29 – 34 – 33 – 32 – 31 – 30 – 29, și în contradictoriu cu SC A.E. SRL în privința construcției identificată în punctele 23 – 41 – 42- 43 – 44 – 99 – 37 – 36 – 35 – 34 – 29 – 28 – 27 – 26 – 25 – 24 – 23. A fost instituit un drept de retenție în favoarea pârâtei SC A.E.

SRL asupra imobilului construcție edificat în temeiul autorizației nr. 1339/2000 până la achitarea contravalorii acesteia de către reclamanți. A fost anulat ca netimbrat capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata contravalorii folosinței terenului. În motivarea acestei soluții Tribunalul a reținut următoarele: Reclamanții au dobândit prin moștenire terenul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 26 octombrie 1954 în suprafață de 4.200 mp., iar pârâtul S.I. a dobândit de asemenea prin moștenire, suprafața de teren menționată în contractul de vânzare-cumpărare din 26 martie 1921, învecinate, însă distincte, figurând în cazul reclamanților pe str. Gârlești, iar în cazul pârâților pe str. Gârlești, ambele expropriate prin Decretul nr. 115 din 15 aprilie 1985. Prin sentința civilă nr. 7621 din 15 iunie 1998, pronunțată de Judecătoria Craiova, devenită irevocabilă, s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamantul S.I.

împotriva pârâților Consiliul Local Craiova și Regionala CFR Craiova, care au fost obligați să-i lase în deplină proprietate și posesie suprafața de 821 mp., situată în municipiul Craiova. Ulterior, sentința a fost înscrisă în registrul de transcripțiuni sub nr. 6111 din 15 iulie 1998 și la data de 11 ianuarie 1999 a fost efectuată punerea în posesie pe suprafața de mai sus. Deosebit, prin sentința civilă nr. 429 din 10 octombrie 2003, pronunțată de Tribunalul Gorj, modificată prin decizia nr. 376 din 8 martie 2004, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, s-a dispus retrocedarea către reclamanți a suprafeței de 4.200 mp. teren, situată în str. Gârlești, iar la data de 23 iunie 2004, a avut loc executarea prin procesul verbal atașat la dosar.

În raport de situația de fapt expusă, instanța de fond a reținut că deși ca urmare a acțiunilor evocate, părților le-au fost restituite terenuri diferite, pe amplasamente distincte, acestea își dispută aceeași suprafață de teren, urmare a punerii în posesie a pârâtului S.I. pe o suprafață ce face parte din terenul reclamanților, situat în str. Gârlești. Tribunalul, în raport de această situație, a procedat la compararea drepturilor autorilor de la care provin titlurile părților, pentru a vedea care dintre acestea este preferabil.

Din această perspectivă, instanța a reținut că hotărârile judecătorești invocate de fiecare parte sunt declarative de drepturi, recunoscându-se un drept subiectiv anterior, iar verificarea prin raportul de expertiză întocmit în baza titlurilor originale, respectiv actul de vânzare-cumpărare din 26 octombrie 1954 aparținând autorului reclamanților și actul de vânzare-cumpărare din 26 martie 1921 aparținând autorului pârâților, a permis aprecierea că numai reclamanții dețin titluri pentru terenul situat în str. Gârlești, pe când pârâtul S.I. este îndreptățit să stăpânească o suprafață învecinată de 827 mp. Or, potrivit raportului de expertiză, pârâtul S.I.

stăpânește în prezent fără drept, suprafața de 60 mp., identificată prin punctele 1-22-39-99-44-43-42-41-23-45-19-1, constatare în raport de care acțiunea în revendicare a reclamantului față de el a triumfat, cu consecința obligării să elibereze calea de acces ocupată pe aliniamentul 1-22 și să desființeze gardul pe această porțiune, autorizând în caz contrar pe reclamanți să efectueze lucrarea pe cheltuiala pârâtului. În privința pârâtei SC R.D.I. SRL, instanța a motivat că prin reprezentantul său legal a recunoscut că stăpânește din terenul reclamanților suprafața de 17 mp. revendicată, identificată prin raportul de expertiză și a fost de acord să o elibereze, situație în care instanța a dispus în consecință, obligând-o totodată să desființeze gardul ce împrejmuiește terenul respectiv, iar în caz de refuz a autorizat pe reclamanți să execute această manoperă pe cheltuiala societății pârâte.

În privința pârâților S.A., S.M.M., SC A.E. SRL, G.N. și G.E. instanța de fond a reținut următoarele: Pârâtul S.I. a obținut prin sentința civilă nr. 762 din 15 iunie 1998, rămasă irevocabilă, investită cu formulă executorie, transcrisă în registrul de transcripțiuni al Judecătoriei Craiova la data de 15 iulie 1998 și pusă în executare la data de 11 ianuarie 1999, reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafața de 820 mp. ce a aparținut autorilor săi. La data de 4 mai 1999, acesta a înstrăinat pârâților S.A. și S.M., din terenul de mai sus, suprafața de 491,50 mp., iar pârâților G.N. și G.E., suprafața de 177 mp., în conținutul contractelor menționându-se achitarea integrală a prețului convenit și faptul că terenurile dobândite nu făceau obiectul vreunui litigiu.

Așa fiind, instanța a reținut că dreptul de proprietate a fost dobândit de către pârâții S.A. și S.M.M. pe de o parte și G.N. și G.E. pe de altă parte, printr-un act juridic autentic oneros de la un proprietar aparent, cumpărătorii acționând cu bună-credință și diligență maximă. Ca atare, a apreciat că eroarea în care s-au aflat cumpărătorii cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului întrunește condițiile unei erori comune și invincibile, actele depuse la dosar demonstrând buna lor credință, întrucât au întreprins toate demersurile legale pentru a se asigura că există identitate între persoana vânzătorului și titularul dreptului de proprietate asupra bunului pe care urmăreau să-l dobândească.

Instanța a mai reținut că la data formulării acțiunii, pârâții S.A. și S.M.M. în calitate de persoane fizice nu stăpâneau terenul revendicat, care prin contractul din 12 iunie 2001, a fost transmis pârâtei SC A.E. SRL, persoană juridică cu personalitate juridică și patrimoniu distinct de al acestora, care sunt asociați în cadrul său. Față de considerentele expuse, instanța a apreciat că se impune respingerea acțiunii în revendicare cu capetele accesorii formulate în raport de acești pârâți, care nu au calitatea de posesori proprietari, dispunând admiterea acțiunii față de pârâta persoană juridică pentru suprafața de 571 mp., identificată prin raportul de expertiză efectuat în cauză, din care 517 mp.

construcție și 54 mp. teren liber. Pe baza concluziilor raportului de expertiză întocmit în cauză, instanța a reținut că și pârâții G.N. și G.E. dețin din terenul proprietatea reclamanților suprafața de 117 mp. În privința construcțiilor edificate de pârâți în limita terenurilor dobândite, instanța a apreciat că sunt incidente dispozițiile art. 494 C. civ. și că potrivit practicii judiciare consacrate în materie, constructorul este de bună-credință când nu știa că terenul aparține altuia, crezând, în temeiul unui titlu ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute, că îi aparține și construiește pe teren, aprecierea bunei-credințe făcându-se în momentul realizării construcției și încetând atunci când se ivește îndoiala în convingerea posesorului cu privire la legitimarea titlului.

În cauză, convingerea pârâților în sensul că terenurile le aparțin, rezultă din faptul că la data dobândirii au întreprins toate diligențele pentru a verifica titlul cumpărătorului, ulterior au obținut autorizația de construire de la organele abilitate, notificările invocate de reclamanți în sensul că terenul se află în litigiu nefiind de natură a crea îndoieli în convingerea posesorilor cu privire la legitimitatea titlului propriu, instanța reținând în plus că nu s-a făcut dovada notificării pârâtei persoană juridică și a pârâților G.N. și G.E.

Astfel, proprietarul terenului devine și proprietar al construcției în baza accesiunii imobiliare artificiale, fără a mai putea cere demolarea acesteia, însă constructorul de bună-credință are față de proprietarul terenului un drept de creanță reglementat de art. 494 alin. (4) C. civ., care-i permite să opteze pentru întinderea despăgubirii, fie în sensul de a achita contravaloarea materialelor și a muncii, fie de a plăti o sumă egală cu creșterea valorii fondului, urmare a efectuării construcției. În legătură cu cererea reconvențională prin care pârâta SC A.E.

SRL a solicitat instituirea unui drept de retenție asupra construcției până la achitarea despăgubirilor cuvenite, a motivat că acesta este un drept real de garanție, în temeiul căruia cel ce deține un bun al altuia pe care trebuie să-l restituie, este îndreptățit să refuze restituirea până când creditorul lucrului își va executa obligația pe care o are cu privire la acesta, plătindu-i totodată și unele cheltuieli cu păstrarea și întreținerea, și că în cauză se impune a fi instituit, întrucât există o legătură de conexitate între lucrul deținut și datoria pe care deținătorul o pretinde de la creditorul restituirii. 3. Instanța de apel Reclamanții și pârâții au declarat apel împotriva sentinței de mai sus pe care au criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie după cum urmează: Reclamanții au susținut că greșit instanța le-a respins capătul de cerere prin care au solicitat obligarea pârâtei SC A.E.

SRL și a pârâților persoane fizice S.A. și S.M.M. să elibereze calea de acces către str. Gârlești, pe aliniamentul delimitat prin raportul de expertiză întocmit în cauză, între punctele 519-2-40 și nu și-a motivat soluția adoptată în acest sens. Admiterea cererii sub acest aspect se impunea drept o consecință a obligării pârâtei SC A.E. SRL să desființeze împrejmuirea edificată, identificată de expert între punctele 40-2-519-37-99-39-38-40, aliniamentul 519-2-40, a cărui deblocare au solicitat, fiind identic cu aliniamentul 40-2-519. Potrivit raportului de expertiză, schița anexă 2, accesul la str. Gârlești se face pentru suprafața ocupată de pârâta SC A.E. SRL pe porțiunea 519-2-40, însă este blocat prin amplasarea împrejmuirii edificată de pârâți.

De asemenea, au susținut că instanța greșit a respins cererea având ca obiect obligarea pârâților G.N. și G.E. la desființarea construcțiilor edificate pe terenul revendicat, respectiv a unei împrejmuiri care delimitează suprafața de 177 mp., reținând buna credință a acestora la achiziționarea terenului, motivat de faptul că s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului și că au efectuat formalitățile de publicitate imobiliară. Din acest punct de vedere, reclamanții au susținut că stabilirea bunei credințe la achiziționarea unui bun nu conduce indubitabil la concluzia bunei-credințe în momentul construirii, buna-credință urmând să fie dovedită în funcție de împrejurarea concretă la care s-a făcut referire, în cauză gardul fiind construit cu mult anterior achiziționării terenului de către pârâți.

Prin urmare, buna sau reaua-credință ce interesa soluționarea capătului de cerere vizând demolarea împrejmuirii, trebuia stabilită la momentul ridicării acesteia, pe care pârâții au realizat-o fără autorizație de construcție, iar prin sentința civilă nr. 5410 din 29 iunie 2006, pârâtul G.N. a fost obligat să sisteze lucrările după ce fusese notificat în mod repetat să nu construiască, elemente ce conturează evident reaua sa credință. Tot astfel, reclamanții au apreciat că instanța a greșit respingând petitul acțiunii având ca obiect obligarea pârâților – SC A.E. SRL, S.A. și S.M.M. să desființeze construcția identificată între punctele 23-41-42-43-44-99-37-36-35-34-29-28-27-26-25-24-23, ori să-i autorizeze pe ei în caz de refuz să realizeze această lucrare pe cheltuiala pârâților - reținând că au fost de bună-credință la achiziționarea suprafeței de teren de la pârâtul S.I., precum și în momentul edificării construcțiilor.

Reclamanții au susținut că statuând astfel, instanța a încălcat legea și a dat o apreciere greșită probelor dosarului, din care rezultă în mod cert reaua-credință a pârâților în momentul când au ridicat construcțiile, în condițiile în care atât aceștia, cât și autoritățile au fost notificați anterior începerii lucrărilor să nu construiască, respectiv să nu autorizeze începerea lor, iar ulterior au fost sancționați contravențional pentru aspectele sesizate de reclamanți vizând construirea abuzivă pe proprietatea lor, iar prin hotărâre judecătorească pusă în executare s-a dispus sistarea lucrărilor, însă aceasta a fost ignorată, împotriva pârâtului S.A. formulându-se plângere penală.

Reclamanții au criticat sentința și sub aspectul instituirii în favoarea pârâtei SC A. SRL a unui drept de retenție, în raport de reaua-credință dovedită a acesteia la edificarea construcțiilor, dar și de neîndeplinirea condițiilor pentru admiterea cererii, întrucât dreptul de creanță în virtutea căruia se naște, nu a devenit cert, lichid și exigibil prin opțiunea proprietarului terenului să preia construcția în proprietate. Și în fine, reclamanții au susținut că instanța de fond a încălcat dispozițiile art. 274 C. proc. civ. neacordându-le cheltuielile de judecată ocazionate de proces, constând în taxa de timbru, onorariu expert, onorariu avocat, decât parțial. Pârâții S.A., S.M.M. și SC A.E.

SRL au criticat de asemenea sentința pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând în esență că greșit instanța a admis acțiunea în revendicare promovată de reclamanți cu privire la ei, întrucât au dovedit că sunt cumpărători de bună-credință și au intabulat dreptul de proprietate dobândit în aceste condiții, spre deosebire de reclamanți care nu au îndeplinit cerințele legale privind publicitatea. Pârâții G.N. și G.E. prin apelul formulat au invocat încălcarea legii și aprecierea eronată a probelor dosarului, susținând că instanța a ignorat principiul de drept potrivit căruia dreptul de proprietate dobândit printr-un act juridic oneros de la un proprietar aparent, de către o persoană care a acționat cu bună credință și diligență maximă este protejat.

În această situație, deși a reținut că s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, a admis acțiunea în revendicare promovată de reclamanți împotriva lor, fundamentându-și convingerea pe concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză, deși expertul nu a răspuns cu claritate la toate obiectivele stabilite. În această ordine de idei, au susținut că expertul nu a precizat care sunt elementele concrete avute în vedere pentru a ajunge la concluzia că terenul în litigiu se află amplasat pe suprafața situată în momentul exproprierii în str. Gârlești, nu a precizat care au fost coordonatele avute în vedere la amplasarea pe teren a actelor de proprietate, a stabilit greșit limita dintre proprietățile pârâtului S.I.

și numitului S.R. ca fiind dată de punctele 20-21. Pârâții au mai susținut că acțiunea în revendicare urma să fie respinsă, întrucât reclamanții nu și-au justificat dreptul de proprietate asupra terenului ce a aparținut autorului transmițătorului către ei, care nu a făcut parte din terenul autorului acestora, iar sentința civilă nr. 429 din 10 octombrie 2003, pronunțată de Tribunalul Dolj, modificată prin decizia nr. 376 din 8 martie 2004 pronunțată de Curtea de Apel Craiova, prin care s-a dispus retrocedarea către ei a suprafeței de 4.200 mp. teren, situat în str. Gârlești, nu le este opozabilă.

Astfel, instanța trebuia să procedeze la compararea titlurilor de proprietate, respectiv actul de vânzare-cumpărare prin care au dobândit ei, constând în contractul de vânzare-cumpărare din 4 mai 1999 și actul primar provenind de la autorii reclamanților, adică actul de vânzare-cumpărare din 26 octombrie 1954, operație urmarea căreia rezulta că titlul lor este mai bine caracterizat. Curtea de Apel Pitești prin decizia nr. 82/A – C din 7 decembrie 2011 a admis apelul reclamanților împotriva sentinței civile nr. 246/c din 14 februarie 2011. A schimbat în parte sentința în sensul că: - a obligat pe pârâta SC A.E. SRL să elibereze calea de acces către Str. Gârlești pe aliniamentul 519 – 2 – 40 (al.

4 anexa 2); - a obligat pe pârâții G.E. și G.N. să desființeze construcțiile edificate pe terenul reclamanților respectiv împrejmuirea între punctele 29 – 34 – 33 – 32 – 31 – 30 – 29 ce delimitează suprafața de 177 m 2 teren, iar în caz de refuz, au fost autorizați reclamanții să efectueze această lucrare pe cheltuiala pârâților; - a obligat pe pârâta SC A.E. SRL să elibereze construcția situată între punctele 23 – 41 – 42 – 43 – 44 – 99 – 37 – 36 – 35 – 34 – 29 – 28 – 27 – 26 – 25 – 24 – 23, iar în caz de refuz au fost autorizați reclamanții să efectueze lucrarea pe cheltuiala pârâților; - a fost respinsă cererea reconvențională privind instituirea unui drept de retenție formulată de pârâta SC A.E.

SRL. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței. Au fost respinse apelurile formulate împotriva acelorași sentințe de pârâții S.A. și S.M.M., SC A.E. SRL, S.I., G.N. și G.E. Au fost obligați pârâții S.I., SC A.E. SRL, G.N., G.E. și SC R.D.I. SRL la 7435 lei cheltuieli de judecată către reclamanți (în apel și la fond). În motivarea acestei soluții, în raport de situația de fapt dedusă judecății, instanța de apel a constatat că problema care se pune în cauză este aceea a dovedirii dreptului de proprietate al reclamanților asupra terenului revendicat și a posesiei nelegitime a pârâților asupra acestuia, împrejurări ce țin de regimul probator al acțiunii în revendicare.

Din această perspectivă s-a reținut că pârâtul, ca posesor al bunului, se bucură de o prezumție relativă de proprietate, în virtutea căreia nu trebuie să facă dovada titlului cu care stăpânește bunul, dar dacă reclamantul aduce dovezi în sprijinul existenței dreptului său de proprietate, pârâtul va fi obligat să iasă din pasivitate și să-și probeze la rându-i, titlul. S-a observat însă că în practica judiciară cerințe de ordin procedural, referitoare la propunerea și administrarea probelor, impun ca ambele părți să-și probeze în același timp titlurile care pretind că stau la baza drepturilor lor, constând în acte juridice translative de proprietate și declarative de drepturi, inclusiv hotărâri judecătorești.

Existența dificultăților de probă a dreptului de proprietate a determinat de aceea practica judiciară să elaboreze o serie de reguli, a căror observare se impune pentru soluționarea acțiunii în revendicare, distingându-se între situațiile în care ambele părți prezintă titluri de proprietate și cele în care numai una dintre părți are un asemenea titlu. Astfel, dacă ambele părți prezintă titluri scrise de proprietate, care provin de la același autor, va avea câștig de cauză, partea care a îndeplinit mai întâi procedurile de transcriere imobiliară, făcându-și dreptul dobândit opozabil erga omnes, situație irelevantă în cauză pentru că părțile nu dețin titlurile de la un autor comun, așa că invocarea transcripțiunii imobiliare de către pârâți în apel, nu le creează nici un avantaj.

O altă ipoteză este cea în care atât reclamantul cât și pârâtul prezintă titluri de proprietate scrise, dar acestea provin de la autori diferiți, ceea ce determină instanța să procedeze la verificarea titlurilor autorilor și să dea eficiență aceluia care provine de la autorul al cărui drept este preferabil. În cauză, titlurile părților provin de la autori diferiți care au deținut și au transmis terenuri distincte, învecinate însă, situație ce a condus la suprapunerea parțială cu prilejul punerii în posesie a pârâtului S.I. S-a reținut din raportul de expertiză efectuat în cauză, contrar criticilor formulate de pârâți, că au fost corect transpuse în teren atât titlurile primare cât și titlurile actuale ale părților, procedându-se la delimitarea amplasamentelor și limitelor proprietăților, concluziile lucrării fiind confirmate de experții consilieri numiți de părți, care nu au formulat obiecțiuni la expertiză.

Astfel, s-a constatat că pârâtul S.I. folosește fără drept din terenul reclamanților suprafața de 60 mp identificată prin punctele 1-22-39-99-44-43-42-41-23-45-19-1, apreciere în raport de care admiterea acțiunii în revendicare față de acesta este în concordanță cu legea și cu probele administrate, cu consecința obligării sale la eliberarea căii de acces ocupată pe aliniamentul 1-22 și desființarea gardului pe această suprafață. Tot astfel, pe baza constatărilor din raportul de expertiză, s-a observat că în mod corect au fost obligați și ceilalți pârâți să lase în deplină proprietate și posesie reclamanților suprafețe ocupate fără nici un drept, după cum urmează: pârâtul S.I. – suprafața de 60 mp., identificată între punctele 1-22-39-99-44-43-42-41-23-45-19-1; pârâta SC A.E.

SRL, suprafața de 571 mp. (517 mp. construcție și 54 mp. teren liber), identificată prin punctele 40-2-519-37-36-35-34-29-28-27-26-25-24-23-41-42-43-44-99-39-38-40; pârâții G.N. și G.E., suprafața de 177 mp., identificată prin punctele 29-34-33-32-31-30-29; pârâta SC R.D.I. SRL, suprafața de 17 mp., între punctele 22-40-38-39-22 ( ultima pârâtă a recunoscut că ocupă și a fost de acord să elibereze suprafața respectivă). Drept consecință a admiterii acțiunii în revendicare față de pârâta SC A.E. SRL, s-a constatat însă că instanța de fond a omis să o oblige la eliberarea căii de acces ocupată către str. Gârlești, pe aliniamentul 519 – 2- 40 (ob.4 anexa 2), așa cum rezultă din raportul de expertiză.

Respingerea acțiunii în revendicare față de pârâții S.A. și S.M.M. a avut în vedere că terenul în litigiu este ocupat de către pârâta SC A.E. SRL și nu de către aceștia ca persoane fizice, societatea fiind și proprietara terenului pe care l-a dobândit de la cei doi pârâți, asociați în cadrul său. S-a mai constatat că instanța de fond a dat o apreciere greșită actelor și lucrărilor dosarului din care rezultă indubitabil că pârâții au construit cu rea - credință pe terenul reclamanților, aprecierea bunei credințe a acestora neavând niciun suport în probele administrate.

Buna – credință a constructorului se determină prin raportarea la dispozițiile art. 486 C. civ., conform cărora posesorul este de bună - credință când posedă, ca proprietar, în puterea unui titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu sunt cunoscute, doctrina statuând că prin constructor de bună - credință se înțelege acea persoană care ridică o construcție, face o plantație sau altă lucrare pe un teren, având convingerea fermă, dar eronată, că terenul se află în proprietatea sa. Buna - credință a constructorului trebuie să existe în momentul efectuării lucrărilor, reaua – credință care intervine după terminarea lor neputând produce o schimbare de regim juridic în ce privește drepturile constructorului și cele ale proprietarului, astfel că din momentul în care viciile terenului său i-au devenit cunoscute, constructorul devine de rea - credință.

Cu alte cuvinte este constructor de rea – credință cel care construiește pe un teren care știe că acesta nu-i aparține. Se află în această situație și cel care folosește terenul în baza unui titlu lovit de vicii care-i sunt cunoscute, precum și titularul care cunoscând caracterul litigios al titlului său, continuă să construiască. În situația constructorului de rea - credință, legea îi permite proprietarului terenului să opteze pentru una din posibilitățile expres prevăzute: să invoce accesiunea, devenind astfel proprietar al construcției, cu obligația de a-i plăti constructorului valoarea materialelor și prețul muncii, indiferent de sporul de valoare adus fondului; să-l oblige pe constructorul de rea - credință să desființeze sau să ridice construcțiile, cheltuielile ocazionate de aceste operațiuni fiind în sarcina sa, care poate fi obligat și la plata de daune interese pentru prejudiciul cauzat proprietarului terenului.

În cauză, s-a constatat că reclamanții au dovedit reaua - credință a pârâților în momentul în care au ridicat construcțiile, din probele dosarului rezultând că reclamanții i-au notificat să nu înceapă lucrările întrucât terenul de sub acestea nu le aparține, după cum au notificat și autoritățile să nu autorizeze începerea lucrărilor, însă aceștia le-au demarat fără a deține autorizația legală, fiind ulterior sancționați contravențional. S-a mai constatat că pârâții au fost obligați prin hotărâre judecătorească să sisteze lucrările, reținându-se că terenul este în litigiu, fiind pus sub semnul îndoielii dreptul de proprietate asupra acestuia. Ignorând ordinul instanței pârâții au continuat construcția, ceea ce a condus la formularea unei plângeri penale împotriva pârâtului S.A.

Prin rezoluția procurorului care a apreciat că rezoluția procurorului care a apreciat că fapta nu este de natură infracțională, s-a reținut că s-a ridicat pe un teren aflat în litigiu și finalizarea acesteia s-a făcut după ce s-a dispus sistarea lucrărilor, persoana având cunoștință că i-a fost contestat titlul. Față de cele de mai sus s-a constatat că s-a dovedit că pârâții, ulterior dobândirii cu bună – credință a terenurilor au aflat că dețin porțiuni din proprietatea reclamanților, însă au început efectuarea unor construcții, le-au continuat și finalizat, deși în toată această perioadă au fost atenționați să înceteze lucrările.

S-a constatat că în momentul efectuării lucrărilor pârâții nu mai erau de bună - credință întrucât aflaseră că terenurile pe care construiau nu le aparțineau, împrejurarea reținută de instanța de fond, reiterată în motivele de apel, potrivit căreia au dobândit terenurile cu bună - credință, neavând nici o importanță deoarece interesează doar în cazul în care s-ar pune problema anulării actului de vânzare – cumpărare. S-a concluzionat că, prin sentința pronunțată instanța de fond printr-o aplicare greșită a legii și aprecierea eronată a probelor administrate a reținut buna - credință a pârâților, deși în cauză s-a dovedit dimpotrivă, că în momentul ridicării construcțiilor aceștia erau de rea – credință, așa că se impunea, potrivit opțiunii reclamanților, ridicarea construcțiilor efectuate de aceștia,.

S-a mai constatat că este greșită statuarea instanței de fond și în privința instituirii dreptului de retenție, întrucât nu sunt îndeplinite condițiile esențiale pentru a fi invocat - constând în aceea că datoria pe care deținătorul lucrului o pretinde de la creditorul restituirii să se afle în conexiune, să aibă legătură cu lucrul, să fie prilejuită de acesta, să fie deci un debitum cum re iunctum. În cauză, dreptul de creanță în virtutea căruia se naște un eventual drept de retenție, nu a devenit cert, lichid și exigibil câtă vreme proprietarul terenului nu și-a exprimat intenția de a reține construcția. 4. Instanța de recurs. Împotriva deciziei Curții de Apel Pitești au declarat recurs la 20 ianuarie 2012 reclamanții, pârâții G.N.

și G.E. la 30 ianuarie 2012, precum și pârâta SC A.E. SRL, la 15 decembrie 2011 ( recurs motivat la 30 ianuarie 2012). Recursul reclamanților P.P., P.V.V. și S.D.E. a fost motivat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. În fapt s-a susținut că au fost încălcate dispozițiile art. 494 alin. (1) și (2) din vechiul C. civ. prin aceea că nu s-a stabilit și în sarcina pârâților persoane fizice S.A. și S.M.M. obligațiile ce s-au dispus în sarcina pârâtei SC A.E. SRL. În susținerea acestei critici recurenții au invocat următoarele împrejurări: - atitudinea subiectivă a relei – credințe aparține persoanelor fizice și a fost translatată și societății comerciale prin calitatea acestora de asociați și administratori ai persoanei juridice; - autorizația de construire (atelier reparații) nr. 1339 din 1 noiembrie 2000 și nr. 1501 din 16 octombrie 2002 (de continuare a lucrării) au fost emise pentru S.A.

– persoană fizică; - în contractul de vânzare – cumpărare din 12 iulie 2001. S.A. și S.M.M. au vândut către Societatea comercială numai suprafața de teren 491,50 m 2 nu și construcția, deci transferul dreptului de proprietate asupra construcției nu a fost dovedit. S-a mai invocat faptul că exceptarea pârâților persoane fizice de la această obligație nu este motivată. Recursul reclamanților este nefondat și a fost respins pentru următoarele considerente: În mod corect instanța de apel a constatat că respingerea acțiunii în revendicare față de pârâții S.A. și S.M.M. a avut în vedere faptul că terenul în litigiu este ocupat de pârâta SC A.E. SRL și nu de cei doi pârâți ca persoane fizice. Dobândirea terenului de către societate prin contractul de vânzare – cumpărare face ca noul proprietar, societatea comercială, să se bucure de toate prerogativele dreptului de proprietate așa cum acesta este descris de art. 489 C. civ.

(„proprietatea pământului cuprinde în sine proprietatea suprafeței și a subfeței lui”). Ca urmare, deși se emisese o autorizație de construcție în anul 2000, (construcția fiind executată de persoanele fizice) înstrăinarea terenului (pe care se construia) fără nici o precizare cu privire la construcție presupune, potrivit dispoziției mai sus menționate, transmiterea în întregime a proprietății terenului (cu tot ce se află pe acesta) către cumpărător – SC A.E. SRL. În mod obiectiv examinarea relei sau bunei credințe s-a făcut din perspectiva atitudinii subiective a persoanelor fizice care erau beneficiarii autorizațiilor de construire și de continuare a lucrărilor.

Împrejurarea că aceștia sunt totodată asociați și administratori ai persoanei juridice, noul proprietar al terenului (societate comercială), nu impune și obligarea lor, în contextul soluționării raportului juridic dedus judecății, alături de obligația stabilită, pentru considerentele arătate, în sarcina persoanei juridice. Aducerea la îndeplinire a obligației fixate în sarcina unei societăți comerciale este bine determinată potrivit statutului acesteia și legislației în vigoare referitoare la răspunderea persoanei juridice. Obligarea unei persoane juridice este suficientă nefiind necesară stabilirea unei obligații suplimentare în sarcina organelor de reprezentare prin care se angajează răspunderea persoanei juridice.

Cât privește răspunderea pârâților S., chemați în judecată în această calitate, de persoane fizice, în mod corect s-a constatat din actele dosarului că răspunderea acestora nu este angajată în cauză. Ca urmare, s-a constatat că nu sunt întrunite condițiile motivului de recurs prevăzut de pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. Nici criticile referitoare la motivul prevăzut de pct. 7 al art. 304 invocat de acești recurenți nu sunt susținute, în decizia atacată existând explicația pentru care s-a constat că nu se angajează răspunderea acestor părți. Recursul pârâților G.N. și G.E. precum și recursul pârâtei SC A.E. SRL au fost întemeiate în drept pe aceleași motive, prevăzute de art. 304 pct. 9 și 7 C. proc.

civ. Decizia a fost criticată pentru următoarele aspecte: Prin admiterea cererii de revendicare, instanța a fost făcută o greșită aplicare a dispozițiilor art. 480, încălcându-se prevederile art. 1069 din vechiul Codul Civil. S-a mai invocat faptul că, pe de o parte, reclamanții nu au făcut dovada întinderii exacte a terenului autorilor lor, iar pe de altă parte, aceștia nu au făcut nici dovada exacta a terenului ce a făcut obiectul contractului, invocat de ei ca titlu. S-a mai arătat că decizia nr. 376 din 08 martie 2004 a Curții de Apel Craiova, rămasă irevocabilă, prin care s-a dispus retrocedarea către P.P., P.V.V. și S.D.E. a unei suprafețe de 4200 mp, nu le este opozabilă, fiind pronunțată în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, CFR - Regionala Craiova si Consiliul Local Craiova.

Chiar în cuprinsul acestei decizii, se stabilește cu putere de lucru judecat că suprafața la care sunt îndreptățiți intimații reclamanți P. si S. se afla pe str. Gârlești, spre deosebire de cea de la autorul lor, S.I., care figura pe str. Gârlești. Instanța de apel nu a aplicat principiul securității si stabilității raporturilor juridice, atât de frecvent invocat in jurisprudența CEDO, nici principiul ocrotirii bunei credințe. Daca ar fi făcut o analiză justă a criteriilor pentru compararea titlurilor pârtilor, instanța de apel ar fi observat din titlul autorului lor, că acesta prima, nu doar că este mai vechi, din 1921, dar pentru că în acel titlu se menționează și dimensiunile exacte ale terenului.

Mai mult decât atât, nici criteriul posesiei nu a fost avut în vedere la compararea titlurilor. S-a mai invocat faptul că terenul acestor pârâți a intrat în circuitul civil, după cum urmează: - a fost dobândit prin moștenire de către S.I. de la T.E. și T.Ș., fiind revendicat și pus în posesie, conform sentinței civile nr. 7621/1998, pronunțate în dosarul nr. 9606/1998 al Judecătoriei Craiova și transcris sub nr. 6111/1998; - prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 mai 1999, a fost vândut către S.A. și S.M.; - prin contractul de vânzare-cumpărare din 12 iulie 2001, a fost vândut către SC A.E. SRL, fiind de atunci afectat unei activități comerciale; - printr-un alt contract de vânzare cumpărare, a fost vândut către cumpărătorii G.N.

și G.E. S-a mai arătat că în mod total nejustificat, Curtea de Apel Pitești a reținut reaua lor credință, în momentul în care au început construcțiile, apreciind, în mod nefondat, că reclamanții P. și S. i-ar fi notificat și că lucrările ar fi fost efectuate fără autorizație. Instanța de apel a aplicat greșit prevederile art. 494 C. civ., referitoare la constructorul de rea-credință, întrucât lucrările au fost efectuate în conformitate cu autorizația de construire din 27 noiembrie 2000 - adică cu mult înainte ca reclamanții să obțină terenul lor, prin decizia nr. 376 din 08 martie 2004 a Curții de Apel Craiova. Singurele lucrări ulterioare au avut ca scop doar conservarea clădirii, așa cum reiese din adresa Primăriei municipiului Craiova și din sentința civilă nr. 10354/2009 a Judecătoriei Craiova.

S-a mai susținut că este nefondată trimiterea pe care Curtea de Apel Pitești a făcut-o, pentru justificarea relei lor credințe, la o rezoluție a procurorului pronunțată față de S.A., rezoluție prin care s-ar fi reținut „ridicarea lucrării pe un teren aflat în litigiu”, fără să se indice despre ce rezoluție este vorba. În realitate, prin rezoluția din 03 august 2010, din dosarul nr. 859/11/2/2010 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Craiova, nu s-a dispus nimic din cele reținute de Curtea de Apel. Prin acea rezoluție s-a constatat S.A. a tăiat doi stâlpi metalici edificați de S.D.E. și nu că ar fi construit pe un teren în litigiu. Recurenții au mai exprimat opinia că la pronunțarea soluției Curții de Apel Pitești nu a stat convingerea judecătorilor, ci buna relație a completului de judecata cu familia apărătorului oponenților lor, avocatul S.A.

fiind căsătorit cu S.P. L. , judecător la Tribunalul Argeș . Recursurile pârâților G.N. și G.E. și, respectiv, SC A.E. SRL sunt nefondate pentru următoarele considerente: Susținerea recurenților - în sensul că reclamanții nu au făcut dovada întinderii dreptului în raport de împrejurarea că decizia nr. 376 din 8 martie 2004 a Curții de Apel Craiova, prin care s-a dispus retrocedarea către reclamanți a suprafeței de 4200 m 2 , nu le este opozabilă pentru că nu au fost părți în acel dosar, pe de o parte și pentru că, pe de altă parte, s-a stabilit cu putere de lucru judecat prin acea decizie că proprietatea reclamanților privește terenul din str. Gârlești, spre deosebire de proprietatea lor care este privește terenul din str. Gârlești - nu este de fapt o critică.

Problema cu care a fost sesizată Curtea - referitor la existența unei încălcări a dreptului de proprietate între cele două proprietăți învecinate (și nu existența sau inexistența dreptului de proprietate pentru cele două proprietăți în discuție) - a fost examinată și soluționată corespunzător, potrivit probelor administrate. În acest sens. s-a dispus efectuarea unei expertize de identificare pe teren a celor două proprietăți învecinate, cu verificarea expresă a limitelor întinderii acestora, potrivit datelor conținute de titlurile de proprietate. Din această perspectivă nu se poate constata că instanța a făcut o greșită interpretare a legii, în modalitatea în care legea definește și garantează dreptul de proprietate, în termenii art. 480 C. civ.

invocat. Modul în care instanța a interpretat probele administrate în cauză, această problemă excede aria de verificare pe care instanța de recurs este abilitată să o examineze, după abrogarea motivelor de recurs prevăzute în reglementarea anterioară a art. 304 punctele 10 și 11 C. proc. civ. Cât privește autoritatea de lucru judecat pe care o reprezintă decizia nr. 376/2004 este de observat că instanța a făcut o corectă interpretare a efectelor acestui act. O hotărâre intrată în putere lucrului judecat are consecințe și asupra persoanelor care nu au participat la judecată, hotărârea impunându-se față de terții neparticipanți prin efectele pozitive ale autorității lucrului judecat.

De altfel este de observat că pentru problema ridicată de recurenți – identificarea, în perimetrul proprietății ce le-a fost recunoscută prin hotărârea judecătorească, a terenului revendicat, pretins a fi fost încălcat – instanța a dispus în cauză o expertiză, probă administrată cu respectarea dispozițiilor legale referitoare la această categorie de dovezi. Instanța sub acest aspect, a oferit ample explicații în justificarea opiniei care a stat la baza deciziei de respingere a apelului acestor pârâți. Pe de altă parte o hotărâre judecătorească se impune în ansamblul ei și nu produce efecte numai sub aspectele cu care recurenții sunt de acord (împrejurarea că reclamanților li s-a recunoscut proprietatea asupra terenului situat în str. Gârlești).

O a doua critică - care reproșează lipsa analizei unor elemente, omise de instanță când a făcut compararea titlurilor în prezență, ocazie cu care recurenții au reiterat etapele dobândirii dreptului lor de proprietate - nu este întemeiată, din perspectiva abordată de recurenți, având în vedere, cum s-a reținut mai-sus, obiectul acțiunii. Criteriile avute în vedere de instanță, în analiza făcută probelor, în raport de pretențiile formulate de reclamanți prin petitul acțiunii - respectarea întinderii proprietăților învecinate - au fost corect reținute. Criticile, care aduc în discuție modul în care s-a făcut interpretarea și aprecierea probelor în cauză, nu pot face obiectul verificărilor pe cale de atac a recursului.

Criticile, referitoare la greșita apreciere a relei credințe a pârâților recurenți, cu ignorarea dispozițiilor art. 494 C. civ., s-au bazat pe comentarii care nu privesc legalitatea sau temeinicia soluției, de vreme ce, în susținerea acestui motiv de recurs, au fost invocate situații de fapt. În analiza făcută probelor administrate, sub aspectul relei-credințe a pârâților, invocată de reclamanți, au fost avute în vedere dispozițiile art. 494 C. civ., normă corect interpretată și aplicată în cauză. Argumentele pentru care instanța de apel a reținut reaua credință a pârâților recurenți a fost în detaliu prezentată de instanță. Sub acest aspect, distincția făcută între atitudinea recurenților la momentul dobândirii terenului și, respectiv, atitudinea acestora la momentul începerii/continuării construcțiilor a fost determinată și esplicată corect de instanță, în raport de probele administrate în cauză.

Este de observat că prin recursurile formulate nu s-au adus critici cu privire la argumentele reținute de instanță față de normele legale incidente sau nu în cauză. Recurenții au mai invocat încălcarea dispozițiilor art. 1069 C. civ., text care însă - prin referirea expresă la clauza penală și condițiilor în care aceasta se acordă creditorului - nu este incident în cauză. Problemele invocate în cele două recursuri, referitoare la lipsa dovezilor din partea reclamanților atât cu privire la dreptul de proprietate cât și cu privire la reaua credință a pârâților, pot eventual pune problema aplicării și interpretării art. 1169 C. civ. care prevede că cel care face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească.

Dacă recurenții au avut în vedere această normă (indicând din eroare art. 1069), critica este nefondată pentru considerentele mai sus reținute atât cu privire la obiectul probațiunii în raport de obiectul acțiunii cât și cu privire la fundamentarea soluției instanței pentru reținerea relei-credințe, atât din perspectiva atât a motivului de recurs fundamentat pe punctul 7 cât și a motivului de recurs fondat pe punctul 9 din art. 304 C. proc. civ. Critica - referitoare la aprecierea și interpretarea dată de instanță ordonanței de neîncepere a urmăririi penale – în mod egal nu a fost primită deoarece excede aria de examinare, permisă de art. 304 C. proc. civ. instanței de recurs, cum s-a mai arătat.

Nici ultima remarcă a recurenților, referitoare la suspiciunile pe care aceștia le au față de imparțialitatea completului de judecată nu constituie popriu-zis o critică, nici în sensul motivelor de recurs invocate, pct. 7 și 9 și nici în sensul celorlalte motive de recurs prevăzute limitativ de art. 304 C. proc. civ. Pentru asemenea suspiciuni partea avea la îndemână căile arătate expres de Codul de procedură civilă, uzând fie de o cerere de recuzare, fie de strămutare făcute înainte de judecarea cauzei. Cât privește celelalte critici se observă că acestea se referă la aspecte de fapt care, pentru motivele arătate, nu se pot examina pe calea de atac a recursului. Constatând că în cauză nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 304 punctele 7 și 9 C. proc.

civ. pentru a impune modificarea deciziei atacate, în temeiul art. 312 alin. (1) din același cod, au fost respinse ca nefondate recursurile declarate împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel Pitești.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanții P.P., P.V.V., S.D.E., de pârâții SC A.E. SRL, S.A., S.M.M., precum și de pârâții G.N., G.E. împotriva deciziei nr. 82/A-C din data de 7 decembrie 2011 a Curții de Apel Pitești – Secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 decembrie 2012.