ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7393/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7393/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Deliberând, în

condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursurilor de față, constată

următoarele:

Reclamanții P.P., P.V.V.

și S.D.E. au chemat în judecată – printr-o acțiune introdusă la 1 iulie 2006 pe

rolul Judecătoriei Craiova – pe pârâții S.I., SC A.E. SRL, S.A., S.M.M., G.N. și

SC R.D.I. SRL pentru obligarea pârâților să le lase în deplină proprietate și

posesie un teren intravilan de 806 m

2

după determinarea topografică

a acestuia, parte dintr-o proprietate mai mare situată în Craiova, proprietatea

lor.

Reclamanții au

solicitat de la pârâți: 491,5 m

2

de la SC A.E. SRL, 177 m

2

de la G.N., 119,5 m

2

de la S.I. și 18 m

2

de la SC R.D.I. SRL.

S-a mai solicitat

eliberarea unei suprafețe de 45,12 m

2

ocupați

abuziv prin deplasarea împrejmuirii de către

pârâții SC

A.E. SRL și S.A. și M.M.

S-a mai solicitat

obligarea pârâților să desființeze construcțiile edificate pe proprietatea lor

precum și la plata lipsei de folosință a terenului ocupat abuziv începând cu 23

iunie 2004.

La 24 noiembrie 2006

pârâții S.A., S.M.M. și SC A.E. SRL au formulat o întâmpinare – cerere

reconvențională prin care au solicitat – pentru cazul în care s-ar constata că

ocupă vreo parte din terenul revendicat – să se instituie un drept de retenție

asupra acestuia până la achitarea de către reclamanți a contravalorii

imobilului proprietatea lor edificat pe acest teren, ei fiind constructori de

bună – credință în baza autorizației de construcție, nr. 1339 din 1 noiembrie

2000.

Reclamanții și-au

precizat acțiunea în sensul că la 23 februarie 2007 au chemat în judecată și pe

G.E., iar ulterior, la 19 martie 2009 au solicitat obligarea pârâților să le

lase în deplină proprietate și posesie terenuri de 806 m

2

în valoare de 112.638,50 lei individualizat prin expertiza în punctele 10, 105,

104, 24, 40, 41, 42 și 10 (în dosarul nr. 8048/2000 al Tribunalului Dolj),

obligarea pârâților SC A.E. SRL și S.A. și M.M. să le lase suprafața

suplimentară de 45,12 m

2

ocupați prin deplasarea împrejmuirii pe

latura de est și să elibereze acestora cale de acces către Str. Gârlești pe

lungimea de 16,03 h., să fie obligați să desființeze construcțiile sau să fie

autorizați reclamanții să le desființeze pe cheltuiala acestora.

Judecătoria Craiova

prin sentința civilă nr. 14097 din 26 octombrie 2007 a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Dolj – Secția Comercială.

Prin această sentință

- care a devenit irevocabilă ca urmare a respingerii recursului reclamanților

(prin decizia nr. 440 din 7 martie 2008 a Tribunalului Dolj) - s-a reținut că acțiunea în revendicare are ca obiect spații speciale care fac parte din

fondul de comerț, acțiunea privind și construcțiile edificate pe terenurile

cumpărate.

Tribunalul Dolj prin

încheierea din 8 octombrie 2008 – ca urmare a strămutării judecării cauzei de

către Înalta Curte de Casație și Justiție prin încheierea nr. 2483 din 18

septembrie 2008 – a trimis cauza spre soluționare Tribunalului Argeș secția

comercială.

Tribunalul Comercial

Argeș prin sentința comercială nr. 246/c din 14 februarie 2011 a admis în parte acțiunea reclamanților.

Au fost obligați

pârâții să lase reclamanților în deplină proprietate terenuri în suprafață

totală de 825 m

2

identificat în anexa 2 a expertizei C.V. și I.M.G. deținut în posesie astfel: 60 m

2

de S.I., 571 m

2

de SC A.E. SRL (din care 54 m

2

– teren liber), 177 m

2

de G.N. și G.E. și 17 m

2

de SC R.D.I. SRL.

A fost respinsă

acțiunea formulată împotriva persoanelor fizice S.A. și S.M.M.

A fost admisă cererea

reclamanților în contradictoriu cu S.I. de eliberare a căii de acces pentru

aliniamentul 1 – 22 și în contradictoriu cu SC R.D.I. SRL sub aspectul

împrejmuirii identificată în punctele 40 – 2 – 519 – 37 – 99 – 39 – 38 – 40.

A fost respinsă

cererea de desființare a împrejmuirii și autorizarea reclamanților la

efectuarea manoperei de demolare, pe cheltuiala pârâților în contradictoriu cu

G.N. și G.E. sub aspectul împrejmuirii identificate sub punctele 29 – 34 – 33 –

32 – 31 – 30 – 29, și în contradictoriu cu SC A.E. SRL în privința construcției

identificată în punctele 23 – 41 – 42- 43 – 44 – 99 – 37 – 36 – 35 – 34 – 29 –

28 – 27 – 26 – 25 – 24 – 23.

A fost instituit un

drept de retenție în favoarea pârâtei SC A.E. SRL asupra imobilului construcție

edificat în temeiul autorizației nr. 1339/2000 până la achitarea contravalorii

acesteia de către reclamanți.

A fost anulat ca

netimbrat capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata contravalorii

folosinței terenului.

În motivarea acestei

soluții Tribunalul a reținut următoarele:

Reclamanții au

dobândit prin moștenire terenul ce face obiectul contractului de

vânzare-cumpărare din 26 octombrie 1954 în suprafață de 4.200 mp., iar pârâtul S.I.

a dobândit de asemenea prin moștenire, suprafața de teren menționată în

contractul de vânzare-cumpărare din 26 martie 1921, învecinate, însă distincte,

figurând în cazul reclamanților pe str. Gârlești, iar în cazul pârâților pe

str. Gârlești, ambele expropriate prin Decretul nr. 115 din 15 aprilie 1985.

Prin sentința civilă nr.

7621 din 15 iunie 1998, pronunțată de Judecătoria Craiova, devenită

irevocabilă, s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamantul S.I.

împotriva pârâților Consiliul Local Craiova și Regionala CFR Craiova, care au

fost obligați să-i lase în deplină proprietate și posesie suprafața de 821 mp.,

situată în municipiul Craiova.

Ulterior, sentința a

fost înscrisă în registrul de transcripțiuni sub nr. 6111 din 15 iulie 1998 și

la data de 11 ianuarie 1999 a fost efectuată punerea în posesie pe suprafața de

mai sus.

Deosebit, prin

sentința civilă nr. 429 din 10 octombrie 2003, pronunțată de Tribunalul Gorj,

modificată prin decizia nr. 376 din 8 martie 2004, pronunțată de Curtea de Apel

Craiova, s-a dispus retrocedarea către reclamanți a suprafeței de 4.200 mp.

teren, situată în str. Gârlești, iar la data de 23 iunie 2004, a avut loc executarea prin procesul verbal atașat la dosar.

În raport de situația

de fapt expusă, instanța de fond a reținut că deși ca urmare a acțiunilor

evocate, părților le-au fost restituite terenuri diferite, pe amplasamente

distincte, acestea își dispută aceeași suprafață de teren, urmare a punerii în

posesie a pârâtului S.I. pe o suprafață ce face parte din terenul

reclamanților, situat în str. Gârlești. Tribunalul, în raport de această

situație, a procedat la compararea drepturilor autorilor de la care provin

titlurile părților, pentru a vedea care dintre acestea este preferabil.

Din această

perspectivă, instanța a reținut că hotărârile judecătorești invocate de fiecare

parte sunt declarative de drepturi, recunoscându-se un drept subiectiv

anterior, iar verificarea prin raportul de expertiză întocmit în baza titlurilor

originale, respectiv actul de vânzare-cumpărare din 26 octombrie 1954

aparținând autorului reclamanților și actul de vânzare-cumpărare din 26 martie

1921 aparținând autorului pârâților, a permis aprecierea că numai reclamanții

dețin titluri pentru terenul situat în str. Gârlești, pe când pârâtul S.I. este

îndreptățit să stăpânească o suprafață învecinată de 827 mp.

Or, potrivit

raportului de expertiză, pârâtul S.I. stăpânește în prezent fără drept,

suprafața de 60 mp., identificată prin punctele 1-22-39-99-44-43-42-41-23-45-19-1,

constatare în raport de care acțiunea în revendicare a reclamantului față de el

a triumfat, cu consecința obligării să elibereze calea de acces ocupată pe

aliniamentul 1-22 și să desființeze gardul pe această porțiune, autorizând în

caz contrar pe reclamanți să efectueze lucrarea pe cheltuiala pârâtului.

În privința pârâtei

SC R.D.I. SRL, instanța a motivat că prin reprezentantul său legal a recunoscut

că stăpânește din terenul reclamanților suprafața de 17 mp. revendicată, identificată

prin raportul de expertiză și a fost de acord să o elibereze, situație în care

instanța a dispus în consecință, obligând-o totodată să desființeze gardul ce

împrejmuiește terenul respectiv, iar în caz de refuz a autorizat pe reclamanți

să execute această manoperă pe cheltuiala societății pârâte.

În privința pârâților

S.A., S.M.M., SC A.E. SRL, G.N. și G.E. instanța de fond a reținut următoarele:

Pârâtul S.I. a

obținut prin sentința civilă nr. 762 din 15 iunie 1998, rămasă irevocabilă,

investită cu formulă executorie, transcrisă în registrul de transcripțiuni al

Judecătoriei Craiova la data de 15 iulie 1998 și pusă în executare la data de

11 ianuarie 1999, reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafața de

820 mp. ce a aparținut autorilor săi.

La data de 4 mai

1999, acesta a înstrăinat pârâților S.A. și S.M., din terenul de mai sus,

suprafața de 491,50 mp., iar pârâților G.N. și G.E., suprafața de 177 mp., în

conținutul contractelor menționându-se achitarea integrală a prețului convenit

și faptul că terenurile dobândite nu făceau obiectul vreunui litigiu.

Așa fiind, instanța a

reținut că dreptul de proprietate a fost dobândit de către pârâții S.A. și S.M.M.

pe de o parte și G.N. și G.E. pe de altă parte, printr-un act juridic autentic

oneros de la un proprietar aparent, cumpărătorii acționând cu bună-credință și

diligență maximă.

Ca atare, a apreciat

că eroarea în care s-au aflat cumpărătorii cu privire la calitatea de

proprietar a vânzătorului întrunește condițiile unei erori comune și invincibile,

actele depuse la dosar demonstrând buna lor credință, întrucât au întreprins

toate demersurile legale pentru a se asigura că există identitate între

persoana vânzătorului și titularul dreptului de proprietate asupra bunului pe

care urmăreau să-l dobândească.

Instanța a mai

reținut că la data formulării acțiunii, pârâții S.A. și S.M.M. în calitate de

persoane fizice nu stăpâneau terenul revendicat, care prin contractul din 12

iunie 2001, a fost transmis pârâtei SC A.E. SRL, persoană juridică cu personalitate

juridică și patrimoniu distinct de al acestora, care sunt asociați în cadrul

său.

Față de

considerentele expuse, instanța a apreciat că se impune respingerea acțiunii în

revendicare cu capetele accesorii formulate în raport de acești pârâți, care nu

au calitatea de posesori proprietari, dispunând admiterea acțiunii față de

pârâta persoană juridică pentru suprafața de 571 mp., identificată prin

raportul de expertiză efectuat în cauză, din care 517 mp. construcție și 54 mp.

teren liber.

Pe baza concluziilor

raportului de expertiză întocmit în cauză, instanța a reținut că și pârâții G.N.

și G.E. dețin din terenul proprietatea reclamanților suprafața de 117 mp.

În privința

construcțiilor edificate de pârâți în limita terenurilor dobândite, instanța a

apreciat că sunt incidente dispozițiile art. 494 C. civ. și că potrivit

practicii judiciare consacrate în materie, constructorul este de bună-credință

când nu știa că terenul aparține altuia, crezând, în temeiul unui titlu ale

cărui vicii nu-i sunt cunoscute, că îi aparține și construiește pe teren,

aprecierea bunei-credințe făcându-se în momentul realizării construcției și

încetând atunci când se ivește îndoiala în convingerea posesorului cu privire

la legitimarea titlului.

În cauză, convingerea

pârâților în sensul că terenurile le aparțin, rezultă din faptul că la data

dobândirii au întreprins toate diligențele pentru a verifica titlul

cumpărătorului, ulterior au obținut autorizația de construire de la organele

abilitate, notificările invocate de reclamanți în sensul că terenul se află în

litigiu nefiind de natură a crea îndoieli în convingerea posesorilor cu privire

la legitimitatea titlului propriu, instanța reținând în plus că nu s-a făcut

dovada notificării pârâtei persoană juridică și a pârâților G.N. și G.E.

Astfel, proprietarul

terenului devine și proprietar al construcției în baza accesiunii imobiliare

artificiale, fără a mai putea cere demolarea acesteia, însă constructorul de

bună-credință are față de proprietarul terenului un drept de creanță reglementat

de art. 494 alin. (4) C. civ., care-i permite să opteze pentru întinderea

despăgubirii, fie în sensul de a achita contravaloarea materialelor și a

muncii, fie de a plăti o sumă egală cu creșterea valorii fondului, urmare a

efectuării construcției.

În legătură cu

cererea reconvențională prin care pârâta SC A.E. SRL a solicitat instituirea

unui drept de retenție asupra construcției până la achitarea despăgubirilor

cuvenite, a motivat că acesta este un drept real de garanție, în temeiul căruia

cel ce deține un bun al altuia pe care trebuie să-l restituie, este îndreptățit

să refuze restituirea până când creditorul lucrului își va executa obligația pe

care o are cu privire la acesta, plătindu-i totodată și unele cheltuieli cu

păstrarea și întreținerea, și că în cauză se impune a fi instituit, întrucât

există o legătură de conexitate între lucrul deținut și datoria pe care

deținătorul o pretinde de la creditorul restituirii.

Reclamanții și

pârâții au declarat apel împotriva sentinței de mai sus pe care au criticat-o

pentru nelegalitate și netemeinicie după cum urmează:

Reclamanții au

susținut că greșit instanța le-a respins capătul de cerere prin care au

solicitat obligarea pârâtei SC A.E. SRL și a pârâților persoane fizice S.A. și S.M.M.

să elibereze calea de acces către str. Gârlești, pe aliniamentul delimitat prin

raportul de expertiză întocmit în cauză, între punctele 519-2-40 și nu și-a

motivat soluția adoptată în acest sens.

Admiterea cererii sub

acest aspect se impunea drept o consecință a obligării pârâtei SC A.E. SRL să

desființeze împrejmuirea edificată, identificată de expert între punctele

40-2-519-37-99-39-38-40, aliniamentul 519-2-40, a cărui deblocare au solicitat, fiind identic cu aliniamentul 40-2-519.

Potrivit raportului

de expertiză, schița anexă 2, accesul la str. Gârlești se face pentru suprafața

ocupată de pârâta SC A.E. SRL pe porțiunea 519-2-40, însă este blocat prin

amplasarea împrejmuirii edificată de pârâți.

De asemenea, au

susținut că instanța greșit a respins cererea având ca obiect obligarea

pârâților G.N. și G.E. la desființarea construcțiilor edificate pe terenul

revendicat, respectiv a unei împrejmuiri care delimitează suprafața de 177 mp.,

reținând buna credință a acestora la achiziționarea terenului, motivat de faptul

că s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de

proprietar a vânzătorului și că au efectuat formalitățile de publicitate

imobiliară.

Din acest punct de

vedere, reclamanții au susținut că stabilirea bunei credințe la achiziționarea

unui bun nu conduce indubitabil la concluzia bunei-credințe în momentul

construirii, buna-credință urmând să fie dovedită în funcție de împrejurarea

concretă la care s-a făcut referire, în cauză gardul fiind construit cu mult

anterior achiziționării terenului de către pârâți.

Prin urmare, buna sau

reaua-credință ce interesa soluționarea capătului de cerere vizând demolarea

împrejmuirii, trebuia stabilită la momentul ridicării acesteia, pe care pârâții

au realizat-o fără autorizație de construcție, iar prin sentința civilă nr. 5410

din 29 iunie 2006, pârâtul G.N. a fost obligat să sisteze lucrările după ce

fusese notificat în mod repetat să nu construiască, elemente ce conturează

evident reaua sa credință.

Tot astfel,

reclamanții au apreciat că instanța a greșit respingând petitul acțiunii având

ca obiect obligarea pârâților – SC A.E. SRL, S.A. și S.M.M. să desființeze

construcția identificată între punctele

23-41-42-43-44-99-37-36-35-34-29-28-27-26-25-24-23, ori să-i autorizeze pe ei

în caz de refuz să realizeze această lucrare pe cheltuiala pârâților - reținând

că au fost de bună-credință la achiziționarea suprafeței de teren de la pârâtul

S.I., precum și în momentul edificării construcțiilor.

Reclamanții au

susținut că statuând astfel, instanța a încălcat legea și a dat o apreciere

greșită probelor dosarului, din care rezultă în mod cert reaua-credință a

pârâților în momentul când au ridicat construcțiile, în condițiile în care atât

aceștia, cât și autoritățile au fost notificați anterior începerii lucrărilor

să nu construiască, respectiv să nu autorizeze începerea lor, iar ulterior au

fost sancționați contravențional pentru aspectele sesizate de reclamanți vizând

construirea abuzivă pe proprietatea lor, iar prin hotărâre judecătorească pusă

în executare s-a dispus sistarea lucrărilor, însă aceasta a fost ignorată,

împotriva pârâtului S.A. formulându-se plângere penală.

Reclamanții au

criticat sentința și sub aspectul instituirii în favoarea pârâtei SC A. SRL a

unui drept de retenție, în raport de reaua-credință dovedită a acesteia la

edificarea construcțiilor, dar și de neîndeplinirea condițiilor pentru

admiterea cererii, întrucât dreptul de creanță în virtutea căruia se naște, nu

a devenit cert, lichid și exigibil prin opțiunea proprietarului terenului să

preia construcția în proprietate.

Și în fine,

reclamanții au susținut că instanța de fond a încălcat dispozițiile art. 274 C.

proc. civ. neacordându-le cheltuielile de judecată ocazionate de proces,

constând în taxa de timbru, onorariu expert, onorariu avocat, decât parțial.

Pârâții S.A., S.M.M.

și SC A.E. SRL au criticat de asemenea sentința pentru nelegalitate și

netemeinicie, susținând în esență că greșit instanța a admis acțiunea în

revendicare promovată de reclamanți cu privire la ei, întrucât au dovedit că

sunt cumpărători de bună-credință și au intabulat dreptul de proprietate

dobândit în aceste condiții, spre deosebire de reclamanți care nu au îndeplinit

cerințele legale privind publicitatea.

Pârâții G.N. și G.E. prin

apelul formulat au invocat încălcarea legii și aprecierea eronată a probelor

dosarului, susținând că instanța a ignorat principiul de drept potrivit căruia

dreptul de proprietate dobândit printr-un act juridic oneros de la un

proprietar aparent, de către o persoană care a acționat cu bună credință și

diligență maximă este protejat.

În această situație,

deși a reținut că s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la

calitatea de proprietar a vânzătorului, a admis acțiunea în revendicare

promovată de reclamanți împotriva lor, fundamentându-și convingerea pe

concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză, deși expertul nu a

răspuns cu claritate la toate obiectivele stabilite.

În această ordine de

idei, au susținut că expertul nu a precizat care sunt elementele concrete avute

în vedere pentru a ajunge la concluzia că terenul în litigiu se află amplasat

pe suprafața situată în momentul exproprierii în str. Gârlești, nu a precizat

care au fost coordonatele avute în vedere la amplasarea pe teren a actelor de

proprietate, a stabilit greșit limita dintre proprietățile pârâtului S.I. și

numitului S.R. ca fiind dată de punctele 20-21.

Pârâții au mai

susținut că acțiunea în revendicare urma să fie respinsă, întrucât reclamanții

nu și-au justificat dreptul de proprietate asupra terenului ce a aparținut

autorului transmițătorului către ei, care nu a făcut parte din terenul

autorului acestora, iar sentința civilă nr. 429 din 10 octombrie 2003,

pronunțată de Tribunalul Dolj, modificată prin decizia nr. 376 din 8 martie

2004 pronunțată de Curtea de Apel Craiova, prin care s-a dispus retrocedarea

către ei a suprafeței de 4.200 mp. teren, situat în str. Gârlești, nu le este

opozabilă.

Astfel, instanța

trebuia să procedeze la compararea titlurilor de proprietate, respectiv actul

de vânzare-cumpărare prin care au dobândit ei, constând în contractul de

vânzare-cumpărare din 4 mai 1999 și actul primar provenind de la autorii

reclamanților, adică actul de vânzare-cumpărare din 26 octombrie 1954, operație

urmarea căreia rezulta că titlul lor este mai bine caracterizat.

Curtea de Apel

Pitești prin decizia nr. 82/A – C din 7 decembrie 2011 a admis apelul reclamanților împotriva sentinței civile nr. 246/c din 14 februarie 2011.

A schimbat în parte

sentința în sensul că:

- a obligat pe pârâta

SC A.E. SRL să elibereze calea de acces către Str. Gârlești pe aliniamentul 519

– 2 – 40 (al. 4 anexa 2);

- a obligat pe

pârâții G.E. și G.N. să desființeze construcțiile edificate pe terenul

reclamanților respectiv împrejmuirea între punctele 29 – 34 – 33 – 32 – 31 – 30

– 29 ce delimitează suprafața de 177 m

2

teren, iar în caz de refuz,

au fost autorizați reclamanții să efectueze această lucrare pe cheltuiala

pârâților;

- a obligat pe pârâta

SC A.E. SRL să elibereze construcția situată între punctele 23 – 41 – 42 – 43 –

44 – 99 – 37 – 36 – 35 – 34 – 29 – 28 – 27 – 26 – 25 – 24 – 23, iar în caz de

refuz au fost autorizați reclamanții să efectueze lucrarea pe cheltuiala

pârâților;

- a fost respinsă

cererea reconvențională privind instituirea unui drept de retenție formulată de

pârâta SC A.E. SRL.

Au fost menținute

celelalte dispoziții ale sentinței.

Au fost respinse

apelurile formulate împotriva acelorași sentințe de pârâții S.A. și S.M.M., SC A.E.

SRL, S.I., G.N. și G.E.

Au fost obligați

pârâții S.I., SC A.E. SRL, G.N., G.E. și SC R.D.I. SRL la 7435 lei cheltuieli

de judecată către reclamanți (în apel și la fond).

În motivarea acestei

soluții, în raport de situația de fapt dedusă judecății, instanța de apel a constatat

că problema care se pune în cauză este aceea a dovedirii dreptului de

proprietate al reclamanților asupra terenului revendicat și a posesiei

nelegitime a pârâților asupra acestuia, împrejurări ce țin de regimul probator

al acțiunii în revendicare.

Din această

perspectivă s-a reținut că pârâtul, ca posesor al bunului, se bucură de o

prezumție relativă de proprietate, în virtutea căreia nu trebuie să facă dovada

titlului cu care stăpânește bunul, dar dacă reclamantul aduce dovezi în

sprijinul existenței dreptului său de proprietate, pârâtul va fi obligat să

iasă din pasivitate și să-și probeze la rându-i, titlul.

S-a observat însă că

în practica judiciară cerințe de ordin procedural, referitoare la propunerea și

administrarea probelor, impun ca ambele părți să-și probeze în același timp

titlurile care pretind că stau la baza drepturilor lor, constând în acte

juridice translative de proprietate și declarative de drepturi, inclusiv

hotărâri judecătorești.

Existența

dificultăților de probă a dreptului de proprietate a determinat de aceea

practica judiciară să elaboreze o serie de reguli, a căror observare se impune

pentru soluționarea acțiunii în revendicare, distingându-se între situațiile în

care ambele părți prezintă titluri de proprietate și cele în care numai una

dintre părți are un asemenea titlu.

Astfel, dacă ambele

părți prezintă titluri scrise de proprietate, care provin de la același autor,

va avea câștig de cauză, partea care a îndeplinit mai întâi procedurile de

transcriere imobiliară, făcându-și dreptul dobândit opozabil erga omnes,

situație irelevantă în cauză pentru că părțile nu dețin titlurile de la un

autor comun, așa că invocarea transcripțiunii imobiliare de către pârâți în

apel, nu le creează nici un avantaj.

O altă ipoteză este

cea în care atât reclamantul cât și pârâtul prezintă titluri de proprietate

scrise, dar acestea provin de la autori diferiți, ceea ce determină instanța să

procedeze la verificarea titlurilor autorilor și să dea eficiență aceluia care

provine de la autorul al cărui drept este preferabil.

În cauză, titlurile

părților provin de la autori diferiți care au deținut și au transmis terenuri

distincte, învecinate însă, situație ce a condus la suprapunerea parțială cu

prilejul punerii în posesie a pârâtului S.I.

S-a reținut din raportul

de expertiză efectuat în cauză, contrar criticilor formulate de pârâți, că au

fost corect transpuse în teren atât titlurile primare cât și titlurile actuale

ale părților,

procedându-se la delimitarea

amplasamentelor și limitelor

proprietăților, concluziile lucrării fiind

confirmate de experții consilieri numiți de părți, care nu au formulat

obiecțiuni la expertiză.

Astfel, s-a constatat

că pârâtul S.I. folosește fără drept din terenul reclamanților suprafața de 60

mp identificată prin punctele 1-22-39-99-44-43-42-41-23-45-19-1, apreciere în

raport de care admiterea acțiunii în revendicare față de acesta este în

concordanță cu legea și cu probele administrate, cu consecința obligării sale

la eliberarea căii de acces ocupată pe aliniamentul 1-22 și desființarea

gardului pe această suprafață.

Tot astfel, pe baza

constatărilor din raportul de expertiză, s-a observat că în mod corect au fost

obligați și ceilalți pârâți să lase în deplină proprietate și posesie

reclamanților suprafețe ocupate fără nici un drept, după cum urmează: pârâtul S.I.

– suprafața de 60 mp., identificată între punctele

1-22-39-99-44-43-42-41-23-45-19-1; pârâta SC A.E. SRL, suprafața de 571 mp.

(517 mp. construcție și 54 mp. teren liber), identificată prin punctele

40-2-519-37-36-35-34-29-28-27-26-25-24-23-41-42-43-44-99-39-38-40; pârâții G.N.

și G.E., suprafața de 177 mp., identificată prin punctele 29-34-33-32-31-30-29;

pârâta SC R.D.I. SRL, suprafața de 17 mp., între punctele 22-40-38-39-22 (

ultima pârâtă a recunoscut că ocupă și a fost de acord să elibereze suprafața

respectivă).

Drept consecință a

admiterii acțiunii în revendicare față de pârâta SC A.E. SRL, s-a constatat

însă că instanța de fond a omis să o oblige la eliberarea căii de acces ocupată

către str. Gârlești, pe aliniamentul 519 – 2- 40 (ob.4 anexa 2), așa cum

rezultă din raportul de expertiză.

Respingerea acțiunii

în revendicare față de pârâții S.A. și S.M.M. a avut în vedere că terenul în

litigiu este ocupat de către pârâta SC A.E. SRL și nu de către aceștia ca

persoane fizice, societatea fiind și proprietara terenului pe care l-a dobândit

de la cei doi pârâți, asociați în cadrul său.

S-a mai constatat că

instanța de fond a dat o apreciere greșită actelor și lucrărilor dosarului din

care rezultă indubitabil că pârâții au construit cu rea - credință pe terenul

reclamanților, aprecierea bunei credințe a acestora neavând niciun suport în

probele administrate.

Buna – credință a

constructorului se determină prin raportarea la dispozițiile art. 486 C. civ.,

conform cărora posesorul este de bună - credință când posedă, ca proprietar, în

puterea unui titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu sunt cunoscute,

doctrina statuând că prin constructor de bună - credință se înțelege acea

persoană care ridică o construcție, face o plantație sau altă lucrare pe un

teren, având convingerea fermă, dar eronată, că terenul se află în proprietatea

sa.

Buna - credință a

constructorului trebuie să existe în momentul efectuării lucrărilor, reaua –

credință care intervine după terminarea lor neputând produce o schimbare de

regim juridic în ce privește drepturile constructorului și cele ale

proprietarului, astfel că din momentul în care viciile terenului său i-au

devenit cunoscute, constructorul devine de rea - credință.

Cu alte cuvinte este

constructor de rea – credință cel care construiește pe un teren care știe că acesta

nu-i aparține. Se află în această situație și cel care folosește terenul în

baza unui titlu lovit de vicii care-i sunt cunoscute, precum și titularul care

cunoscând caracterul litigios al titlului său, continuă să construiască.

În situația

constructorului de rea - credință, legea îi permite proprietarului terenului să

opteze pentru una din posibilitățile expres prevăzute: să invoce accesiunea,

devenind astfel proprietar al construcției, cu obligația de a-i plăti

constructorului valoarea materialelor și prețul muncii, indiferent de sporul de

valoare adus fondului; să-l oblige pe constructorul de rea - credință să

desființeze sau să ridice construcțiile, cheltuielile ocazionate de aceste

operațiuni fiind în sarcina sa, care poate fi obligat și la plata de daune

interese pentru prejudiciul cauzat proprietarului terenului.

În cauză, s-a

constatat că reclamanții au dovedit reaua - credință a pârâților în momentul în

care au ridicat construcțiile, din probele dosarului rezultând că reclamanții

i-au notificat să nu înceapă lucrările întrucât terenul de sub acestea nu le

aparține, după cum au notificat și autoritățile să nu autorizeze începerea

lucrărilor, însă aceștia le-au demarat fără a deține autorizația legală, fiind

ulterior sancționați contravențional.

S-a mai constatat că

pârâții au fost obligați prin hotărâre judecătorească să sisteze lucrările,

reținându-se că terenul este în litigiu, fiind pus sub semnul îndoielii dreptul

de proprietate asupra acestuia. Ignorând ordinul instanței pârâții au continuat

construcția, ceea ce a condus la formularea unei plângeri penale împotriva

pârâtului S.A. Prin rezoluția procurorului care a apreciat că rezoluția

procurorului care a apreciat că fapta nu este de natură infracțională, s-a

reținut că s-a ridicat pe un teren aflat în litigiu și finalizarea acesteia s-a

făcut după ce s-a dispus sistarea lucrărilor, persoana având cunoștință că i-a

fost contestat titlul.

Față de cele de mai

sus s-a constatat că s-a dovedit că pârâții, ulterior dobândirii cu bună –

credință a terenurilor au aflat că dețin porțiuni din proprietatea

reclamanților, însă au început efectuarea unor construcții, le-au continuat și

finalizat, deși în toată această perioadă au fost atenționați să înceteze lucrările.

S-a constatat că în

momentul efectuării lucrărilor pârâții nu mai erau de bună - credință întrucât

aflaseră că terenurile pe care construiau nu le aparțineau, împrejurarea

reținută de instanța de fond, reiterată în motivele de apel, potrivit căreia au

dobândit terenurile cu bună - credință, neavând nici o importanță deoarece

interesează doar în cazul în care s-ar pune problema anulării actului de

vânzare – cumpărare.

S-a concluzionat că,

prin sentința pronunțată instanța de fond printr-o aplicare greșită a legii și

aprecierea eronată a probelor administrate a reținut buna - credință a

pârâților, deși în cauză s-a dovedit dimpotrivă, că în momentul ridicării

construcțiilor aceștia erau de rea – credință, așa că se impunea, potrivit

opțiunii reclamanților, ridicarea construcțiilor efectuate de aceștia,.

S-a mai constatat că

este greșită statuarea instanței de fond și în privința instituirii dreptului

de retenție, întrucât nu sunt îndeplinite condițiile esențiale pentru a fi

invocat - constând în aceea că datoria pe care deținătorul lucrului o pretinde

de la creditorul restituirii să se afle în conexiune, să aibă legătură cu

lucrul, să fie prilejuită de acesta, să fie deci un debitum cum re iunctum. În

cauză, dreptul de creanță în virtutea căruia se naște un eventual drept de

retenție, nu a devenit cert, lichid și exigibil câtă vreme proprietarul

terenului nu și-a exprimat intenția de a reține construcția.

Împotriva deciziei

Curții de Apel Pitești au declarat recurs la 20 ianuarie 2012 reclamanții,

pârâții G.N. și G.E. la 30 ianuarie 2012, precum și pârâta SC A.E. SRL, la 15

decembrie 2011 ( recurs motivat la 30 ianuarie 2012).

Recursul reclamanților

P.P., P.V.V. și S.D.E. a fost motivat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 7

și 9 C. proc. civ.

În fapt s-a susținut

că au fost încălcate dispozițiile art. 494 alin. (1) și (2) din vechiul C. civ.

prin aceea că nu s-a stabilit și în sarcina pârâților persoane fizice S.A. și S.M.M.

obligațiile ce s-au dispus în sarcina pârâtei SC A.E. SRL.

În susținerea acestei

critici recurenții au invocat următoarele împrejurări:

- atitudinea

subiectivă a relei – credințe aparține persoanelor fizice și a fost translatată

și societății comerciale prin calitatea acestora de asociați și administratori

ai persoanei juridice;

- autorizația de

construire (atelier reparații) nr. 1339 din 1 noiembrie 2000 și nr. 1501 din 16

octombrie 2002 (de continuare a lucrării) au fost emise pentru S.A. – persoană

fizică;

- în contractul de

vânzare – cumpărare din 12 iulie 2001. S.A. și S.M.M. au vândut către Societatea

comercială numai suprafața de teren 491,50 m

2

nu și construcția, deci transferul dreptului de proprietate asupra construcției nu a fost dovedit.

S-a mai invocat

faptul că exceptarea pârâților persoane fizice de la această obligație nu este

motivată.

Recursul

reclamanților este nefondat și a fost respins pentru următoarele considerente:

În mod corect

instanța de apel a constatat că respingerea acțiunii în revendicare față de

pârâții S.A. și S.M.M. a avut în vedere faptul că terenul în litigiu este

ocupat de pârâta SC A.E. SRL și nu de cei doi pârâți ca persoane fizice.

Dobândirea terenului

de către societate prin contractul de vânzare – cumpărare face ca noul

proprietar, societatea comercială, să se bucure de toate prerogativele

dreptului de proprietate așa cum acesta este descris de art. 489 C. civ.

(„proprietatea pământului cuprinde în sine proprietatea suprafeței și a

subfeței lui”).

Ca urmare, deși se

emisese o autorizație de construcție în anul 2000, (construcția fiind executată

de persoanele fizice) înstrăinarea terenului (pe care se construia) fără nici o

precizare cu privire la construcție presupune, potrivit dispoziției mai sus

menționate, transmiterea în întregime a proprietății terenului (cu tot ce se află

pe acesta) către cumpărător – SC A.E. SRL.

În mod obiectiv

examinarea relei sau bunei credințe s-a făcut din perspectiva atitudinii

subiective a persoanelor fizice care erau beneficiarii autorizațiilor de

construire și de continuare a lucrărilor.

Împrejurarea că

aceștia sunt totodată asociați și administratori ai persoanei juridice, noul

proprietar al terenului (societate comercială), nu impune și obligarea lor, în

contextul soluționării raportului juridic dedus judecății, alături de obligația

stabilită, pentru considerentele arătate, în sarcina persoanei juridice.

Aducerea la

îndeplinire a obligației fixate în sarcina unei societăți comerciale este bine

determinată potrivit statutului acesteia și legislației în vigoare referitoare

la răspunderea persoanei juridice.

Obligarea unei

persoane juridice este suficientă nefiind necesară stabilirea unei obligații

suplimentare în sarcina organelor de reprezentare prin care se angajează

răspunderea persoanei juridice.

Cât privește răspunderea

pârâților S., chemați în judecată în această calitate, de persoane fizice, în

mod corect s-a constatat din actele dosarului că răspunderea acestora nu este

angajată în cauză.

Ca urmare, s-a

constatat că nu sunt întrunite condițiile motivului de recurs prevăzut de pct. 9

al art. 304 C. proc. civ.

Nici criticile

referitoare la motivul prevăzut de pct. 7 al art. 304 invocat de acești

recurenți nu sunt susținute, în decizia atacată existând explicația pentru care

s-a constat că nu se angajează răspunderea acestor părți.

Recursul pârâților G.N.

și G.E. precum și recursul pârâtei SC A.E. SRL au fost întemeiate în drept pe

aceleași motive, prevăzute de art. 304 pct. 9 și 7 C. proc. civ.

Decizia a fost

criticată pentru următoarele aspecte:

Prin

admiterea cererii de revendicare, instanța a fost făcută o greșită aplicare a

dispozițiilor art. 480, încălcându-se prevederile art. 1069 din vechiul Codul

Civil.

S-a

mai invocat faptul că, pe de o parte, reclamanții nu au făcut dovada întinderii

exacte a terenului autorilor lor, iar pe de altă parte, aceștia nu au făcut

nici dovada exacta a terenului ce a făcut obiectul contractului, invocat de ei

ca titlu.

S-a

mai arătat că decizia nr. 376 din 08 martie 2004 a Curții de Apel Craiova,

rămasă irevocabilă, prin care s-a dispus retrocedarea către P.P., P.V.V. și S.D.E.

a unei suprafețe de 4200 mp, nu le este opozabilă, fiind pronunțată în

contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, CFR - Regionala Craiova si

Consiliul Local Craiova. Chiar în cuprinsul acestei decizii, se stabilește cu

putere de lucru judecat că suprafața la care sunt îndreptățiți intimații

reclamanți P. si S. se afla pe str. Gârlești, spre deosebire de cea de la autorul

lor, S.I., care figura pe str. Gârlești.

Instanța

de apel nu a aplicat principiul securității si stabilității raporturilor

juridice, atât de frecvent invocat in jurisprudența CEDO, nici principiul

ocrotirii bunei credințe. Daca ar fi făcut o analiză justă a criteriilor pentru

compararea titlurilor pârtilor, instanța de apel ar fi observat din titlul

autorului lor, că acesta prima, nu doar că este mai vechi, din 1921, dar pentru

că în acel titlu se menționează și dimensiunile exacte ale terenului. Mai mult

decât atât, nici criteriul posesiei nu a fost avut în vedere la compararea

titlurilor.

S-a

mai invocat faptul că terenul acestor pârâți a intrat în circuitul civil, după

cum urmează:

-

a fost dobândit prin moștenire de către S.I. de la T.E. și T.Ș., fiind

revendicat și pus în posesie, conform sentinței civile nr. 7621/1998, pronunțate

în dosarul nr. 9606/1998 al Judecătoriei Craiova și transcris sub nr. 6111/1998;

-

prin

contractul de vânzare-cumpărare autentificat la 4 mai 1999, a fost vândut către

S.A. și S.M.;

-

prin

contractul de vânzare-cumpărare din 12 iulie 2001, a fost vândut către SC A.E.

SRL, fiind de atunci afectat unei activități comerciale;

-

printr-un

alt contract de vânzare cumpărare, a fost vândut către cumpărătorii G.N. și G.E.

S-a mai arătat că în

mod total nejustificat, Curtea de Apel Pitești a reținut reaua lor credință, în

momentul în care au început construcțiile, apreciind, în mod nefondat, că

reclamanții P. și S. i-ar fi notificat și că lucrările ar fi fost efectuate

fără autorizație.

Instanța

de apel a aplicat greșit prevederile art. 494 C. civ., referitoare la

constructorul de rea-credință, întrucât lucrările au fost efectuate în

conformitate cu autorizația de construire din 27 noiembrie 2000 - adică cu mult

înainte ca reclamanții să obțină terenul lor, prin decizia nr. 376 din 08

martie 2004 a Curții de Apel Craiova. Singurele lucrări ulterioare au avut ca

scop doar conservarea clădirii, așa cum reiese din adresa Primăriei municipiului

Craiova și din sentința civilă nr. 10354/2009 a Judecătoriei Craiova.

S-a

mai susținut că este nefondată trimiterea pe care Curtea de Apel Pitești a făcut-o,

pentru justificarea relei lor credințe, la o rezoluție a procurorului

pronunțată față de S.A., rezoluție prin care s-ar fi reținut „ridicarea

lucrării pe un teren aflat în litigiu”, fără să se indice despre ce rezoluție

este vorba. În realitate, prin rezoluția din 03 august 2010, din dosarul nr. 859/11/2/2010

al Parchetului de pe lângă Judecătoria Craiova, nu s-a dispus nimic din cele

reținute de Curtea de Apel. Prin acea rezoluție s-a constatat S.A. a tăiat doi

stâlpi metalici edificați de S.D.E. și nu că ar fi construit pe un teren în

litigiu.

Recurenții au mai

exprimat opinia că la pronunțarea soluției Curții de Apel Pitești nu a stat

convingerea judecătorilor, ci buna relație a completului de judecata cu familia

apărătorului oponenților lor, avocatul S.A.

fiind

căsătorit cu S.P.

L.

, judecător la

Tribunalul Argeș

.

Recursurile

pârâților G.N. și G.E. și, respectiv, SC A.E. SRL sunt nefondate pentru următoarele

considerente:

Susținerea

recurenților - în sensul că reclamanții nu au făcut dovada întinderii dreptului

în raport de împrejurarea că decizia nr. 376 din 8 martie 2004 a Curții de Apel Craiova, prin care s-a dispus retrocedarea către reclamanți a suprafeței de

4200 m

2

, nu le este opozabilă pentru că nu au fost părți în acel

dosar, pe de o parte și pentru că, pe de altă parte, s-a stabilit cu putere de

lucru judecat prin acea decizie că proprietatea reclamanților privește terenul

din str. Gârlești, spre deosebire de proprietatea lor care este privește

terenul din str. Gârlești - nu este de fapt o critică.

Problema

cu care a fost sesizată Curtea - referitor la existența unei încălcări a

dreptului de proprietate între cele două proprietăți învecinate (și nu

existența sau inexistența dreptului de proprietate pentru cele două proprietăți

în discuție) - a fost examinată și soluționată corespunzător, potrivit probelor

administrate.

În

acest sens. s-a dispus efectuarea unei expertize de identificare pe teren a

celor două proprietăți învecinate, cu verificarea expresă a limitelor

întinderii acestora, potrivit datelor conținute de titlurile de proprietate.

Din

această perspectivă nu se poate constata că instanța a făcut o greșită

interpretare a legii, în modalitatea în care legea definește și garantează

dreptul de proprietate, în termenii art. 480 C. civ. invocat.

Modul

în care instanța a interpretat probele administrate în cauză, această problemă

excede aria de verificare pe care instanța de recurs este abilitată să o

examineze, după abrogarea motivelor de recurs prevăzute în reglementarea

anterioară a art. 304 punctele 10 și 11 C. proc. civ.

Cât privește

autoritatea de lucru judecat pe care o reprezintă decizia nr. 376/2004 este de

observat că instanța a făcut o corectă interpretare a efectelor acestui act. O

hotărâre intrată în putere lucrului judecat are consecințe și asupra

persoanelor care nu au participat la judecată, hotărârea impunându-se față de

terții neparticipanți prin efectele pozitive ale autorității lucrului judecat.

De altfel este de

observat că pentru problema ridicată de recurenți – identificarea, în perimetrul

proprietății ce le-a fost recunoscută prin hotărârea judecătorească, a

terenului revendicat, pretins a fi fost încălcat – instanța a dispus în cauză o

expertiză, probă administrată cu respectarea dispozițiilor legale referitoare

la această categorie de dovezi.

Instanța sub acest

aspect, a oferit ample explicații în justificarea opiniei care a stat la baza

deciziei de respingere a apelului acestor pârâți.

Pe de altă parte o

hotărâre judecătorească se impune în ansamblul ei și nu produce efecte numai

sub aspectele cu care recurenții sunt de acord (împrejurarea că reclamanților

li s-a recunoscut proprietatea asupra terenului situat în str. Gârlești).

O

a doua critică

-

care reproșează lipsa analizei unor elemente, omise de instanță când a făcut

compararea titlurilor în prezență, ocazie cu care recurenții au reiterat

etapele dobândirii dreptului lor de proprietate - nu este întemeiată, din

perspectiva abordată de recurenți, având în vedere, cum s-a reținut mai-sus,

obiectul acțiunii.

Criteriile avute în

vedere de instanță, în analiza făcută probelor, în raport de pretențiile

formulate de reclamanți prin petitul acțiunii - respectarea întinderii

proprietăților învecinate - au fost corect reținute. Criticile, care aduc în

discuție modul în care s-a făcut interpretarea și aprecierea probelor în cauză,

nu pot face obiectul verificărilor pe cale de atac a recursului.

Criticile,

referitoare la greșita apreciere a relei credințe a pârâților recurenți, cu

ignorarea dispozițiilor art. 494 C. civ., s-au bazat pe comentarii care nu privesc

legalitatea sau temeinicia soluției, de vreme ce, în susținerea acestui motiv

de recurs, au fost invocate situații de fapt. În analiza făcută probelor

administrate, sub aspectul relei-credințe a pârâților, invocată de reclamanți,

au fost avute în vedere dispozițiile art. 494 C. civ., normă corect

interpretată și aplicată în cauză.

Argumentele pentru

care instanța de apel a reținut reaua credință a pârâților recurenți a fost în

detaliu prezentată de instanță. Sub acest aspect, distincția făcută între

atitudinea recurenților la momentul dobândirii

terenului și, respectiv, atitudinea acestora la momentul

începerii/continuării construcțiilor a fost determinată și esplicată corect de

instanță, în raport de probele administrate în cauză.

Este de observat că prin

recursurile formulate nu s-au adus critici cu privire la argumentele reținute

de instanță față de normele legale incidente sau nu în cauză.

Recurenții au mai

invocat încălcarea dispozițiilor art. 1069 C. civ., text care însă - prin referirea

expresă la clauza penală și condițiilor în care aceasta se acordă creditorului

- nu este incident în cauză.

Problemele invocate

în cele două recursuri, referitoare la lipsa dovezilor din partea reclamanților

atât cu privire la dreptul de proprietate cât și cu privire la reaua credință a

pârâților, pot eventual pune problema aplicării și interpretării art. 1169 C.

civ. care prevede că cel care face o propunere înaintea judecății trebuie să o

dovedească.

Dacă recurenții au

avut în vedere această normă (indicând din eroare art. 1069), critica este

nefondată pentru considerentele mai sus reținute atât cu privire la obiectul

probațiunii în raport de obiectul acțiunii cât și cu privire la fundamentarea

soluției instanței pentru reținerea relei-credințe, atât din perspectiva atât a

motivului de recurs fundamentat pe punctul 7 cât și a motivului de recurs

fondat pe punctul 9 din art. 304 C. proc. civ.

Critica - referitoare

la aprecierea și interpretarea dată de instanță ordonanței de neîncepere a

urmăririi penale – în mod egal nu a fost primită deoarece excede aria de

examinare, permisă de art. 304 C. proc. civ. instanței de recurs, cum s-a mai

arătat.

Nici ultima remarcă a

recurenților, referitoare la suspiciunile pe care aceștia le au față de

imparțialitatea completului de judecată nu constituie popriu-zis o critică, nici

în sensul motivelor de recurs invocate, pct. 7 și 9 și nici în sensul

celorlalte motive de recurs prevăzute limitativ de art. 304 C. proc. civ.

Pentru asemenea

suspiciuni partea avea la îndemână căile arătate expres de Codul de procedură

civilă, uzând fie de o cerere de recuzare, fie de strămutare făcute înainte de

judecarea cauzei.

Cât privește

celelalte critici se observă că acestea se referă la aspecte de fapt care,

pentru motivele arătate, nu se pot examina pe calea de atac a recursului.

Constatând că în

cauză nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 304 punctele 7 și 9 C.

proc. civ. pentru a impune modificarea deciziei atacate, în temeiul art. 312 alin.

(1) din același cod, au fost respinse ca nefondate recursurile declarate

împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel Pitești.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondate, recursurile declarate de reclamanții P.P., P.V.V., S.D.E., de

pârâții SC A.E. SRL, S.A., S.M.M., precum și de pârâții G.N., G.E. împotriva

deciziei nr. 82/A-C din data de 7 decembrie 2011 a Curții de Apel Pitești – Secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 4 decembrie 2012.