ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1760/2013

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin Sentința civilă nr. 228 din 26 ianuarie 2012 a Tribunalului Brașov s-a respins excepția lipsei procedurii prealabile a concilierii directe. S-a admis excepția prematurității acțiunii. S-a respins, ca prematur introdusă, acțiunea reclamantei SC I.B. SRL în contradictoriu cu pârâta SC C. SA având ca obiect obligarea societății pârâte la încheierea cu reclamanta a unui contract autentic de vânzare-cumpărare pentru prețul de 150.000 euro, referitor la imobilul situat în municipiul Târgu Secuiesc, str. G., județ Covasna, parterul comercial nr. 2, înscris în CF nr. AA Târgu Secuiesc, provenită din conversia de pe hârtie a Cărții Funciare Individuale nr. BB, cuprins în Cartea Funciară Colectivă nr. CC., având nr. de ordine A-M, sub nr. top DD și EE, inclusiv pronunțarea unei hotărâri judecătorești care suplinește actul autentic.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut, referitor la excepția prematurității acțiunii, că aceasta este o excepție de fond, care pune în discuție caracterul născut și actual al dreptului pe care partea reclamantă îl pretinde prin acțiune, că prezenta acțiune nu depinde de un alt litigiu dintre părți, cel în rezilierea contractului de închiriere vizând imobilul pentru care se solicită și eliberarea actului autentic de vânzare-cumpărare, așa încât prin "derularea contractului de închiriere" nu trebuie să se înțeleagă și desființarea acestuia pe calea rezilierii, pentru că un atare înțeles favorizează pe chiriaș care ar putea cumpăra mai devreme spațiul comercial, provocând rezilierea contractului de închiriere prin propria-i neplată a chiriei, cu alte cuvinte culpa sa în executarea contractului de închiriere îi grăbește încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare.

A mai avut în vedere instanța că, din moment ce la finele antecontractului din 1 iunie 2010, ca expresie a ultimei lor voințe înainte de a consimți la autentificarea antecontractului, părțile au inserat clauza care stipulează că "prezentul antecontract intră în vigoare după derularea contractului de închiriere", iar contractul de închiriere s-a încheiat la 22 iunie 2010 pentru o perioadă de 2 ani, prin raportare și la dezlegarea problemei de drept oferite de Curtea de Apel Brașov prin Decizia nr. 619/R din 18 octombrie 2011 cu referire la conținutul noțiunii "derularea contractului de închiriere", interpretare care exclude rezilierea ca modalitate de a pune capăt contractului, dreptul reclamantei de a solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare, nu este un drept actual.

A considerat instanța de fond că faptul încheierii contractului de închiriere ulterior antecontractului din 1 iunie 2010 nu înlătură clauza referitoare la intrarea în vigoare a antecontractului, ci dovedește că părțile antecontractului preconizau încă de atunci încheierea în formă scrisă a unui contract de închiriere, realitate juridică care a și survenit, astfel că raportarea cu anticipație la un contract de închiriere, adică la unul inexistent la momentul antecontractului, dar existent ulterior, semnifică faptul că antecontractul a fost supus unei condiții suspensive, altfel spus, intrarea în vigoarea a antecontractului de la un moment ulterior semnării sale a depins în primul rând de încheierea unui contract ulterior de închiriere - condiție îndeplinită, depinzând în al doilea rând și în continuare de derularea în sine a contractului, noțiune din care, în accepțiunea dată de Curtea de Apel Brașov prin evocata decizie, nu a mai rămas decât încetarea prin ajungerea la termen.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC I.B. SRL, care a susținut că existența unei clauze potrivit căreia antecontractul intră în vigoare după reluarea contractului de închiriere nu are niciun efect de amânare asupra dreptului apelantei de a cere perfectarea contractului în prezent și nici nu poate determina constatarea prematurității introducerii acțiunii deoarece la data antecontractului nu era în vigoare niciun contract de închiriere la respectarea căruia să fie obligată reclamanta, antecontractul nelimitând dreptul reclamantei de a rezilia contractul de închiriere. Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, prin Decizia nr. 66/Ap din 31 mai 2012, a respins apelul declarat de reclamantă, ca nefondat.

În fundamentarea acestei decizii instanța de control judiciar a reținut, în esență, că cele două contracte, respectiv închiriere și antecontractul de vânzare-cumpărare vizează același spațiu înscris în CF nr. AA Târgu Secuiesc situat în str. G., jud. Covasna, dar cu desfășurare în timp succesivă, în sensul că întâi se închiriază, iar ulterior se vinde, că potrivit principiului autonomiei de voință părțile semnatare ale Antecontractului de vânzare-cumpărare din 1 iunie 2010 au condiționat obligația de vindere a imobilului după derularea contractului de închiriere. A reținut instanța de apel că în cauză termenul de derulare a contractului de locațiune de a cărui îndeplinire depinde nașterea obligației nu a ajuns la scadență, astfel că nici obligația de vânzare-cumpărare nu putea exista la data promovării acțiunii, părțile fiind în situația în care au încheiat un raport juridic obligațional, condiționat de îndeplinirea unui anumit termen.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC I.B. SRL Târgu Secuiesc, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului astfel cum a fost formulat în sensul admiterii acțiunii. Recurenta-reclamantă își subsumează criticile motivelor de modificare reglementate de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., recurenta reproșând instanțelor că nu au ținut cont de o serie de aspecte importante în cauză, și anume: - societatea reclamantă a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu pârâta, în vederea dobândirii în proprietate a spațiului comercial descris în petitul acțiunii.

Întrucât în momentul încheierii contractului recurenta-reclamantă nu a dispus de banii necesari achitării integrale a prețului, s-a convenit de părțile contractante că se încheie antecontractul în cauză și recurenta rămâne chiriașul imobilului până ce va putea achita întregul preț convenit, în rate sau integral, prețul trebuind să fie achitat integral până la data de 1 iulie 2015, în contract prevăzându-se expres faptul că "în cazul în care cumpărătoarea-promitentă efectuează plata anticipată a sumei sus-menționate/singura sumă fiind prețul stabilit - sublinierea noastră -de reclamantă", vânzătoarea-promitentă se obligă să se prezinte în fața notarului public în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare autentic; - la data antecontractului nu era niciun contract de închiriere între cele două societăți în privința imobilului în cauză, Contractul de închiriere înregistrat la organele financiare sub nr. 5992 din 22 iunie 2010, data certă a contractului fiind data înregistrării, având valabilitate din data de 1 iulie 2010, dată de la care a achitat, pe baza acestui contract, chiria lunară de 1.168 euro, la zi, deși pârâta a încercat să invoce o altă chirie lunară, mult mai mare decât cea reală din contract, nu a reușit să facă dovadă în acest sens.

Consideră recurenta că a îndeplinit toate obligațiile din contractul de închiriere, arătând că, în vederea achitării integrale și printr-o singură prestație a prețului de cumpărare stabilit și încheierea contractului notarial a somat pe pârâtă, prin Somația nr. 44/2010 emisă prin B.E.J. M.P.E. din Târgu Secuiesc, ca la data de 23 decembrie 2010 să se prezinte, prin reprezentant legal, la B.N.P. D.E.A. din Covasna, în vederea încasării prețului de vânzare și semnării contractului autentic, obligație ce nu s-a îndeplinit nici până în prezent.

Apreciază că existența clauzei în antecontract potrivit căreia "prezentul antecontract intră în vigoare după derularea contractului de închiriere" nu poate avea niciun efect de amânare asupra dreptului reclamantei de a cere perfectarea contractului în prezent și nu poate determina constatarea prematurității introducerii acțiunii, deoarece la data încheierii antecontractului nu era în vigoare niciun contract de închiriere la respectarea căruia să fie obligată recurenta, că în art. 7 este prevăzut expres dreptul recurentei de a-l rezilia, rezilierea urmând să intervină de drept în momentul semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Consideră recurenta că dacă părțile ar fi avut în vedere exclusiv încetarea contractului prin ajungerea la termen, cum greșit concluzionează instanța de fond, atunci ar fi redactat un contract în consens cu această situație și nu fi existat nicio rațiune pentru inserarea în contract a posibilității de reziliere din partea recurentei, ci din contră, s-ar fi prevăzut expres nevoia executării contractului pe întregul termen stipulat, că antecontractul nu limitează cu nimic dreptul recurentei de a rezilia contractul de închiriere, chiar dacă ar viza o asemenea limitare, părțile prin încheierea ulterioară a contractului de închiriere cu clauze de reziliere, ar fi anulat o asemenea prevedere, devenind pe deplin aplicabile clauzele din antecontract care se referă la "derularea contractului", și nu exclusiv la executarea contractului sau la expirarea termenului stipulat în contract, cu indicarea unei date calendaristice, iar în cadrul derulării recurenta are dreptul de a exercita toate prerogativele permise de contractul de închiriere, inclusiv rezilierea, la care nu a renunțat sub nicio formă, orice renunțare din partea recurentei în privința dreptului de reziliere ar trebui să fie expresă și univocă.

Din aceste considerente apreciază recurenta că instanțele de fond și de apel în mod greșit au stabilit în sarcina sa obligația de a fi chiriașa imobilului în mod obligatoriu minim 2 ani, cu toate că din antecontract și din contractul de închiriere rezultă expres o situație contrară, primul act prevăzând obligația pârâtului de a semna contractul definitiv la data când recurenta oferea plata efectivă a prețului, iar cel de-al doilea rezervând recurentei dreptul de a rezilia unilateral contractul în cauză, fără nicio limitare, orice îngrădire de drepturi, în speță imposibilitatea renunțării la contractul de închiriere pe întreaga durată a acestuia, trebuind să fie expresă și univocă, ea neputând fi rezultatul unei deducții contrar prevederilor exprese și contrare acestei concluzii a instanțelor.

Arată recurenta că refuzul intimatei de a nu respecta obligațiile sale de a perfecta contractul nu poate fi considerată decât o atitudine de rea-credință a acesteia, nejustificată de nicio rațiune economică, aceasta prin încasarea prețului putând beneficia și de dobânzi cel puțin la nivelul chiriei lunare la care ar avea dreptul în situația menținerii contractului de închiriere, în plus va avea la dispoziție și prețul integral de care se va putea folosi oricând. Cu atât mai mult, arată recurenta, nu se justifică poziția de refuz a pârâtei cu cât aceasta a oferit spre vânzare toate spațiile pe care le deține în Târgu Secuiesc. Conchide recurenta-reclamantă ca ambele instanțe, prin greșita interpretare a contractelor și aplicarea eronată a legii, au soluționat în mod nelegal excepția de prematuritate a acțiunii.

Intimata-pârâtă SC C. SA a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat. Înalta Curte, examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, constată că recursul este nefondat, pentru motivele ce se vor arăta. În examinarea modului în care a fost soluționată excepția prematurității acțiunii instanța de control judiciar a dat o corectă interpretare actelor juridice deduse judecății și a aplicat judicios legea. Astfel, instanța a dat o corectă interpretare ambelor contracte pe care reclamanta și-a întemeiat acțiunea, reținând în mod judicios, și în aplicarea principiului consacrat de art. 969 C. civ.

că părțile, prin contractul de vânzare-cumpărare, au condiționat obligația de vânzare a imobilului de ajungerea la termen a contractului de închiriere, aceasta având semnificația unei condiții suspensive aplicate transferului de proprietate, instanța de apel reținând în mod corect, sub acest aspect, că termenul de doi ani - reprezentând durata contractului de închiriere - produce efecte numai cu privire la executarea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul în cauză, lăsând însă nealterată substanța acestui contract, practic neafectând în niciun fel existența lui. Evident că, odată ce contractul de locațiune nu a fost finalizat, fiind încă în derulare, condiția suspensivă nu s-a îndeplinit, astfel că acțiunea reclamantei, în executarea contractului de vânzare-cumpărare, este vădit prematură.

Întrucât raționamentul instanței de apel este corect, fiind rezultatul unei corecte aplicări și interpretări a legii și a principiului consacrat de art. 969 C. civ., a actului juridic dedus judecății, Înalta Curte, în temeiul art. 312 C. proc. civ., constatând că decizia recurată nu este susceptibilă de a fi recurată din perspectiva criticilor formulate - insuficient sintetizate în raport de temeiurile de drept invocate - va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de recurenta-reclamantă SC I.B. SRL Târgu Secuiesc împotriva Deciziei nr. 66/Ap din 31 mai 2012, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 23 aprilie 2013. Procesat de GGC - AZ