ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1760/2013

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 228 din 26 ianuarie

2012 a Tribunalului Brașov s-a respins excepția lipsei procedurii prealabile a

concilierii directe.

S-a admis excepția

prematurității acțiunii.

S-a respins, ca

prematur introdusă, acțiunea reclamantei SC I.B. SRL în contradictoriu cu

pârâta SC C. SA având ca obiect obligarea societății pârâte la încheierea cu

reclamanta a unui contract autentic de vânzare-cumpărare pentru prețul de

150.000 euro, referitor la imobilul situat în municipiul Târgu Secuiesc, str.

G., județ Covasna, parterul comercial nr. 2, înscris în CF nr. AA Târgu

Secuiesc, provenită din conversia de pe hârtie a Cărții Funciare Individuale

nr. BB, cuprins în Cartea Funciară Colectivă nr. CC., având nr. de ordine A-M,

sub nr. top DD și EE, inclusiv pronunțarea unei hotărâri judecătorești care

suplinește actul autentic.

Pentru a pronunța

această hotărâre instanța a reținut, referitor la excepția prematurității

acțiunii, că aceasta este o excepție de fond, care pune în discuție caracterul

născut și actual al dreptului pe care partea reclamantă îl pretinde prin

acțiune, că prezenta acțiune nu depinde de un alt litigiu dintre părți, cel în

rezilierea contractului de închiriere vizând imobilul pentru care se solicită

și eliberarea actului autentic de vânzare-cumpărare, așa încât prin

"derularea contractului de închiriere" nu trebuie să se înțeleagă și

desființarea acestuia pe calea rezilierii, pentru că un atare înțeles

favorizează pe chiriaș care ar putea cumpăra mai devreme spațiul comercial,

provocând rezilierea contractului de închiriere prin propria-i neplată a

chiriei, cu alte cuvinte culpa sa în executarea contractului de închiriere îi

grăbește încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare.

A mai avut în vedere

instanța că, din moment ce la finele antecontractului din 1 iunie 2010, ca

expresie a ultimei lor voințe înainte de a consimți la autentificarea

antecontractului, părțile au inserat clauza care stipulează că "prezentul

antecontract intră în vigoare după derularea contractului de închiriere",

iar contractul de închiriere s-a încheiat la 22 iunie 2010 pentru o perioadă de

2 ani, prin raportare și la dezlegarea problemei de drept oferite de Curtea de

Apel Brașov prin Decizia nr. 619/R din 18 octombrie 2011 cu referire la

conținutul noțiunii "derularea contractului de închiriere",

interpretare care exclude rezilierea ca modalitate de a pune capăt

contractului, dreptul reclamantei de a solicita pronunțarea unei hotărâri

judecătorești care să țină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare, nu

este un drept actual.

A considerat instanța

de fond că faptul încheierii contractului de închiriere ulterior

antecontractului din 1 iunie 2010 nu înlătură clauza referitoare la intrarea în

vigoare a antecontractului, ci dovedește că părțile antecontractului preconizau

încă de atunci încheierea în formă scrisă a unui contract de închiriere,

realitate juridică care a și survenit, astfel că raportarea cu anticipație la

un contract de închiriere, adică la unul inexistent la momentul

antecontractului, dar existent ulterior, semnifică faptul că antecontractul a

fost supus unei condiții suspensive, altfel spus, intrarea în vigoarea a

antecontractului de la un moment ulterior semnării sale a depins în primul rând

de încheierea unui contract ulterior de închiriere - condiție îndeplinită,

depinzând în al doilea rând și în continuare de derularea în sine a

contractului, noțiune din care, în accepțiunea dată de Curtea de Apel Brașov

prin evocata decizie, nu a mai rămas decât încetarea prin ajungerea la termen.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel reclamanta SC I.B. SRL, care a susținut că existența

unei clauze potrivit căreia antecontractul intră în vigoare după reluarea

contractului de închiriere nu are niciun efect de amânare asupra dreptului

apelantei de a cere perfectarea contractului în prezent și nici nu poate

determina constatarea prematurității introducerii acțiunii deoarece la data

antecontractului nu era în vigoare niciun contract de închiriere la respectarea

căruia să fie obligată reclamanta, antecontractul nelimitând dreptul

reclamantei de a rezilia contractul de închiriere.

Curtea de Apel

Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de

muncă și asigurări sociale, prin Decizia nr. 66/Ap din 31 mai 2012, a respins

apelul declarat de reclamantă, ca nefondat.

În fundamentarea

acestei decizii instanța de control judiciar a reținut, în esență, că cele două

contracte, respectiv închiriere și antecontractul de vânzare-cumpărare vizează

același spațiu înscris în CF nr. AA Târgu Secuiesc situat în str. G., jud.

Covasna, dar cu desfășurare în timp succesivă, în sensul că întâi se

închiriază, iar ulterior se vinde, că potrivit principiului autonomiei de

voință părțile semnatare ale Antecontractului de vânzare-cumpărare din 1 iunie

2010 au condiționat obligația de vindere a imobilului după derularea

contractului de închiriere.

A reținut instanța de

apel că în cauză termenul de derulare a contractului de locațiune de a cărui

îndeplinire depinde nașterea obligației nu a ajuns la scadență, astfel că nici

obligația de vânzare-cumpărare nu putea exista la data promovării acțiunii,

părțile fiind în situația în care au încheiat un raport juridic obligațional,

condiționat de îndeplinirea unui anumit termen.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamanta SC I.B. SRL Târgu Secuiesc, solicitând

admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului

astfel cum a fost formulat în sensul admiterii acțiunii.

Recurenta-reclamantă

își subsumează criticile motivelor de modificare reglementate de art. 304 pct.

8 și 9 C. proc. civ., recurenta reproșând instanțelor că nu au ținut cont de o

serie de aspecte importante în cauză, și anume:

- societatea

reclamantă a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu pârâta, în vederea

dobândirii în proprietate a spațiului comercial descris în petitul acțiunii.

Întrucât în momentul încheierii contractului recurenta-reclamantă nu a dispus

de banii necesari achitării integrale a prețului, s-a convenit de părțile

contractante că se încheie antecontractul în cauză și recurenta rămâne

chiriașul imobilului până ce va putea achita întregul preț convenit, în rate

sau integral, prețul trebuind să fie achitat integral până la data de 1 iulie

2015, în contract prevăzându-se expres faptul că "în cazul în care cumpărătoarea-promitentă

efectuează plata anticipată a sumei sus-menționate/singura sumă fiind prețul

stabilit - sublinierea noastră -de reclamantă", vânzătoarea-promitentă se

obligă să se prezinte în fața notarului public în vederea semnării contractului

de vânzare-cumpărare autentic;

- la data

antecontractului nu era niciun contract de închiriere între cele două societăți

în privința imobilului în cauză, Contractul de închiriere înregistrat la

organele financiare sub nr. 5992 din 22 iunie 2010, data certă a contractului

fiind data înregistrării, având valabilitate din data de 1 iulie 2010, dată de

la care a achitat, pe baza acestui contract, chiria lunară de 1.168 euro, la

zi, deși pârâta a încercat să invoce o altă chirie lunară, mult mai mare decât

cea reală din contract, nu a reușit să facă dovadă în acest sens.

Consideră recurenta

că a îndeplinit toate obligațiile din contractul de închiriere, arătând că, în

vederea achitării integrale și printr-o singură prestație a prețului de

cumpărare stabilit și încheierea contractului notarial a somat pe pârâtă, prin

Somația nr. 44/2010 emisă prin B.E.J. M.P.E. din Târgu Secuiesc, ca la data de

23 decembrie 2010 să se prezinte, prin reprezentant legal, la B.N.P. D.E.A. din

Covasna, în vederea încasării prețului de vânzare și semnării contractului

autentic, obligație ce nu s-a îndeplinit nici până în prezent.

Apreciază că

existența clauzei în antecontract potrivit căreia "prezentul antecontract

intră în vigoare după derularea contractului de închiriere" nu poate avea

niciun efect de amânare asupra dreptului reclamantei de a cere perfectarea

contractului în prezent și nu poate determina constatarea prematurității

introducerii acțiunii, deoarece la data încheierii antecontractului nu era în

vigoare niciun contract de închiriere la respectarea căruia să fie obligată

recurenta, că în art. 7 este prevăzut expres dreptul recurentei de a-l rezilia,

rezilierea urmând să intervină de drept în momentul semnării contractului

autentic de vânzare-cumpărare.

Consideră recurenta

că dacă părțile ar fi avut în vedere exclusiv încetarea contractului prin

ajungerea la termen, cum greșit concluzionează instanța de fond, atunci ar fi

redactat un contract în consens cu această situație și nu fi existat nicio

rațiune pentru inserarea în contract a posibilității de reziliere din partea

recurentei, ci din contră, s-ar fi prevăzut expres nevoia executării

contractului pe întregul termen stipulat, că antecontractul nu limitează cu

nimic dreptul recurentei de a rezilia contractul de închiriere, chiar dacă ar

viza o asemenea limitare, părțile prin încheierea ulterioară a contractului de

închiriere cu clauze de reziliere, ar fi anulat o asemenea prevedere, devenind

pe deplin aplicabile clauzele din antecontract care se referă la

"derularea contractului", și nu exclusiv la executarea contractului

sau la expirarea termenului stipulat în contract, cu indicarea unei date

calendaristice, iar în cadrul derulării recurenta are dreptul de a exercita

toate prerogativele permise de contractul de închiriere, inclusiv rezilierea,

la care nu a renunțat sub nicio formă, orice renunțare din partea recurentei în

privința dreptului de reziliere ar trebui să fie expresă și univocă.

Din aceste

considerente apreciază recurenta că instanțele de fond și de apel în mod greșit

au stabilit în sarcina sa obligația de a fi chiriașa imobilului în mod

obligatoriu minim 2 ani, cu toate că din antecontract și din contractul de

închiriere rezultă expres o situație contrară, primul act prevăzând obligația

pârâtului de a semna contractul definitiv la data când recurenta oferea plata

efectivă a prețului, iar cel de-al doilea rezervând recurentei dreptul de a

rezilia unilateral contractul în cauză, fără nicio limitare, orice îngrădire de

drepturi, în speță imposibilitatea renunțării la contractul de închiriere pe

întreaga durată a acestuia, trebuind să fie expresă și univocă, ea neputând fi

rezultatul unei deducții contrar prevederilor exprese și contrare acestei

concluzii a instanțelor.

Arată recurenta că

refuzul intimatei de a nu respecta obligațiile sale de a perfecta contractul nu

poate fi considerată decât o atitudine de rea-credință a acesteia,

nejustificată de nicio rațiune economică, aceasta prin încasarea prețului

putând beneficia și de dobânzi cel puțin la nivelul chiriei lunare la care ar

avea dreptul în situația menținerii contractului de închiriere, în plus va avea

la dispoziție și prețul integral de care se va putea folosi oricând. Cu atât

mai mult, arată recurenta, nu se justifică poziția de refuz a pârâtei cu cât

aceasta a oferit spre vânzare toate spațiile pe care le deține în Târgu

Secuiesc.

Conchide

recurenta-reclamantă ca ambele instanțe, prin greșita interpretare a

contractelor și aplicarea eronată a legii, au soluționat în mod nelegal

excepția de prematuritate a acțiunii.

Intimata-pârâtă SC C.

SA a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului, ca

nefondat.

Înalta Curte,

examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, constată că

recursul este nefondat, pentru motivele ce se vor arăta.

În examinarea modului

în care a fost soluționată excepția prematurității acțiunii instanța de control

judiciar a dat o corectă interpretare actelor juridice deduse judecății și a

aplicat judicios legea.

Astfel, instanța a

dat o corectă interpretare ambelor contracte pe care reclamanta și-a întemeiat

acțiunea, reținând în mod judicios, și în aplicarea principiului consacrat de

art. 969 C. civ. că părțile, prin contractul de vânzare-cumpărare, au

condiționat obligația de vânzare a imobilului de ajungerea la termen a contractului

de închiriere, aceasta având semnificația unei condiții suspensive aplicate

transferului de proprietate, instanța de apel reținând în mod corect, sub acest

aspect, că termenul de doi ani - reprezentând durata contractului de închiriere

- produce efecte numai cu privire la executarea contractului de

vânzare-cumpărare privind imobilul în cauză, lăsând însă nealterată substanța

acestui contract, practic neafectând în niciun fel existența lui.

Evident că, odată ce

contractul de locațiune nu a fost finalizat, fiind încă în derulare, condiția

suspensivă nu s-a îndeplinit, astfel că acțiunea reclamantei, în executarea

contractului de vânzare-cumpărare, este vădit prematură.

Întrucât

raționamentul instanței de apel este corect, fiind rezultatul unei corecte

aplicări și interpretări a legii și a principiului consacrat de art. 969 C.

civ., a actului juridic dedus judecății, Înalta Curte, în temeiul art. 312 C.

proc. civ., constatând că decizia recurată nu este susceptibilă de a fi

recurată din perspectiva criticilor formulate - insuficient sintetizate în

raport de temeiurile de drept invocate - va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

declarat de recurenta-reclamantă SC I.B. SRL Târgu Secuiesc împotriva Deciziei

nr. 66/Ap din 31 mai 2012, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă

și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări

sociale, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 23 aprilie 2013.

Procesat

de GGC - AZ