ÎCCJ, decizie (scj.ro #82816)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #82816) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Obligație

de vânzare supusă unei condiții suspensive. Acțiune în

pronunțarea unei hotărâri care să țină locul unui

contract de vânzare-cumpărare formulată înainte de îndeplinirea

condiției. Efecte

Cuprins pe materii: Drept comercial.

Contracte

Index alfabetic: hotărâre

judecătorească care să țină locul unui act autentic de

vânzare-cumpărare

- condiție

suspensivă

- excepția

prematurității

C. civ., art. 969

În

cazul în care transferul dreptului de proprietate a fost supus unei

condiții suspensive, obligația de vânzare depinzând de încheierea

și ajungerea la termen a unui contract de închiriere cu privire la acel

bun, acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri

judecătorești care să țină locul unui act autentic de

vânzare-cumpărare este vădit prematură în condițiile în

care contractul de locațiune nu a fost finalizat, fiind încă în

derulare.

Secția a II-a civilă, Decizia nr.

1760 din 23 aprilie 2013

Prin

sentința civilă nr. 228 din 26 ianuarie 2012 a Tribunalului Brașov s-a respins excepția lipsei procedurii prealabile a concilierii

directe.

S-a

admis excepția prematurității acțiunii.

S-a

respins, ca prematur introdusă, acțiunea reclamantei SC I.B. SRL în

contradictoriu cu pârâta SC C. SA având ca obiect obligarea

societății pârâte la încheierea cu reclamanta a unui contract

autentic de vânzare-cumpărare pentru prețul de 150.000 Euro,

referitor la imobilul situat în municipiul Târgu Secuiesc, str. G. nr. 45, județ

Covasna, parterul comercial nr. 2, înscris în CF nr. 23237 - C1-U3 Târgu

Secuiesc, provenită din conversia de pe hârtie a Cărții Funciare

Individuale nr. 7028, cuprins în Cartea Funciară Colectivă nr. 6206,

având nr. de ordine A+1, sub nr. top 3627/1/2/Pc.II.A și 3628/1/1Pc.II.A,

inclusiv pronunțarea unei hotărâri judecătorești care

suplinește actul autentic.

Pentru

a pronunța această hotărâre instanța a reținut,

referitor la excepția prematurității acțiunii, că

aceasta este o excepție de fond, care pune în discuție caracterul

născut și actual al dreptului pe care partea reclamantă îl

pretinde prin acțiune, că prezenta acțiune nu depinde de un alt

litigiu dintre părți, cel în rezilierea contractului de închiriere

vizând imobilul pentru care se solicită și eliberarea actului autentic

de vânzare-cumpărare, așa încât prin „derularea contractului de

închiriere” nu trebuie să se înțeleagă și desființarea

acestuia pe calea rezilierii, pentru că un atare înțeles

favorizează pe chiriaș care ar putea cumpăra mai devreme

spațiul comercial, provocând rezilierea contractului de închiriere prin

propria-i neplată a chiriei, cu alte cuvinte culpa sa în executarea

contractului de închiriere îi grăbește încheierea actului autentic de

vânzare-cumpărare.

A mai

avut în vedere instanța că, din moment ce la finele antecontractului

din 1 iunie 2010, ca expresie a ultimei lor voințe înainte de a

consimți la autentificarea antecontractului, părțile au inserat

clauza care stipulează că „prezentul antecontract intră în vigoare

după derularea contractului de închiriere”, iar contractul de închiriere

s-a încheiat la 22 iunie 2010 pentru o perioadă de 2 ani, prin raportare

și la dezlegarea problemei de drept oferite de Curtea de Apel Brașov

prin decizia nr. 619/R/18 octombrie 2011 cu referire la conținutul

noțiunii „derularea contractului de închiriere”, interpretare care exclude

rezilierea ca modalitate de a pune capăt contractului, dreptul reclamantei

de solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care

să țină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare, nu

este un drept actual.

A

considerat instanța de fond că faptul încheierii contractului de

închiriere ulterior antecontractului din 1 iunie 2010 nu înlătură

clauza referitoare la intrarea în vigoare a antecontractului, ci dovedește

că părțile antecontractului preconizau încă de atunci

încheierea în formă scrisă a unui contract de închiriere, realitate

juridică care a și survenit, astfel că raportarea cu

anticipație la un contract de închiriere, adică la unul inexistent la

momentul antecontractului, dar existent ulterior, semnifică faptul că

antecontractul a fost supus unei condiții suspensive, altfel spus,

intrarea în vigoarea a antecontractului de la un moment ulterior semnării

sale a depins în primul rând de încheierea unui contract ulterior de închiriere

– condiție îndeplinită, depinzând în al doilea rând și în

continuare de derularea în sine contractului, noțiune din care, în

accepțiunea dată de Curtea de Apel Brașov prin evocata decizie,

nu a mai rămas decât încetarea prin ajungerea la termen.

Împotriva

acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC

I.B.

SRL care a susținut că existența unei

clauze potrivit căreia antecontractul intră în vigoare după

reluarea contractului  de închiriere, nu  are nici un efect  de amânare asupra

dreptului  apelantei  de a cere perfectarea contractului în prezent și

nici nu poate determina constatarea prematurității introducerii

acțiunii deoarece la data antecontractului nu era în vigoare nici un

contract de închiriere la respectarea căruia să fie  obligată

reclamantă, antecontractul nelimitând dreptul reclamantei de a rezilia

contractul  de închiriere.

Curtea

de Apel Brașov, Secția civilă și pentru cauze cu minori

și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale,

prin decizia nr. 66/Ap din 31 mai 2012, a respins apelul declarat de reclamantă, ca nefondat.

În

fundamentarea acestei decizii instanța de control judiciar a reținut,

în esență, că cele două  contracte, respectiv închiriere

și  antecontractul  de vânzare – cumpărare vizează

același  spațiu  înscris în CF nr. 23237 – C1- U3 Tg. Secuiesc

situat  în str. G. nr.45, jud. Covasna, dar cu desfășurare în timp

succesivă, în sensul că întâi se închiriază, iar ulterior se

vinde, că potrivit principiului autonomiei de voință

părțile semnatare ale antecontractului de vânzare-cumpărare

autentificat sub nr. 1490 din 1 iunie 2010 au condiționat obligația

de vindere a imobilului după derularea contractului de închiriere.

A

reținut instanța de apel că în cauză termenul de derulare a

contractului de locațiune de a cărui îndeplinire depinde

nașterea obligației nu a ajuns la scadență, astfel că

nici obligația de vânzare-cumpărare nu putea exista la data

promovării acțiunii, părțile fiind în situația în care

au încheiat un raport juridic obligațional, condiționat de îndeplinirea

unui anumit  termen.

Împotriva

acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC I.B. SRL Tg. Secuiesc,

solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul

admiterii apelului astfel cum a fost formulat în sensul admiterii

acțiunii.

Recurenta-reclamantă

și-a subsumat criticile motivelor de modificare reglementate de art. 304

pct. 8 și 9 C. proc. civ., recurenta reproșând instanțelor

că nu au ținut cont de o serie de aspecte importante în cauză

și anume:

.

societatea reclamantă a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare

cu pârâta în vederea dobândirii în proprietate a spațiului comercial

descris în petitul acțiunii. Întrucât în momentul încheierii contractului

recurenta-reclamantă nu a dispus de banii necesari achitării

integrale a prețului, s-a convenit de părțile contractante

că se încheie antecontractul în cauză și recurenta rămâne

chiriașul imobilului până ce va putea achita întregul preț

convenit, în rate sau integral, prețul trebuind să fie achitat

integral până la data de 1 iulie 2015, în contract prevăzându-se

expres faptul că „În cazul în care cumpărătoarea-promitentă

efectuează plata anticipată a sumei susmenționate/singura sumă

fiind prețul stabilit - sublinierea noastră-reclamantă”, vânzătoarea-promitentă

se obligă să se prezinte în fața notarului public în vederea

semnării contractului de vânzare-cumpărare autentic;

.

la data antecontractului nu era nici un contract de închiriere

între cele două societăți în privința imobilului în

cauză, contractul de închiriere înregistrat la organele financiare sub nr.

5992 din 22 iunie 2010, data certă a contractului fiind data

înregistrării, având valabilitate din data de 1 iulie 2010, dată de

la care a achitat, pe baza acestui contract, chiria lunară de 1.166 Euro,

la zi, deși pârâta a încercat să invoce o altă chirie

lunară, mult mai mare decât cea reală din contract, nu a reușit

să facă dovadă în acest sens.

Consideră

recurenta că a îndeplinit toate obligațiile din contractul de

închiriere, arătând că, în vederea achitării integrale și

printr-o singură prestație al prețului de cumpărare

stabilit și încheierea contractului notarial a somat pe pârâtă, prin

somația nr. 44/2010 emisă prin BEJ M.P.E. din Tg-Secuiesc, ca la data

de 23 decembrie 2010 să se prezinte, prin reprezentant legal, la BNP D.E.A. din Covasna, în vederea încasării prețului de vânzare și semnarea

contractului autentic, obligație ce nu a îndeplinit nici până în

prezent.

Apreciază

că existența clauzei în antecontract potrivit căreia „prezentul

antecontract intră în vigoare după derularea contractului de

închiriere” nu poate avea nici un efect de amânare asupra dreptului reclamantei

de a cere perfectarea contractului în prezent și nu poate determina

constatarea prematurității introducerii acțiunii, deoarece la

data încheierii antecontractului nu era în vigoare nici un contract de

închiriere la respectarea căruia să fie obligată recurenta,

că în art. 7 este prevăzut expres dreptul recurentei de a-l rezilia,

rezilierea urmând să intervină de drept în momentul semnării

contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Consideră

recurenta că dacă părțile ar fi avut în vedere exclusiv

încetarea contractului prin ajungerea la termen, cum greșit

concluzionează instanța de fond, atunci ar fi redactat un contract în

consens cu această situație și nu fi existat nici o rațiune

pentru inserarea în contract a posibilității de reziliere din partea

recurentei, ci din contră, s-ar fi prevăzut expres nevoia

executării contractului pe întregul termen stipulat, că

antecontractul nu limitează cu nimic dreptul recurentei de a rezilia

contractul de închiriere, chiar dacă ar viza o asemenea limitare,

părțile prin încheierea ulterioare a contractului de închiriere cu

clauze de reziliere, ar fi anulat o asemenea prevedere, devenind pe deplin aplicabile

clauzele din antecontract care se referă la „derularea contractului”

și nu exclusiv la executarea contractului sau la expirarea termenului

stipulat în contract, cu indicarea unei date calendaristice, iar în cadrul

derulării recurenta are dreptul de a exercita toate prerogativele permise

de contractul de închiriere, inclusiv rezilierea, la care nu a renunțat

sub nici o formă, orice renunțare din partea recurentei în

privința dreptului de reziliere ar trebui să fie expresă și

univocă.

Din

aceste considerente apreciază recurenta că instanțele de fond

și de apel în mod greșit au stabilit în sarcina sa obligația de

a fi chiriașa imobilului în mod obligatoriu minim 2 ani, cu toate că

din antecontract și din contractul de închiriere rezultă expres o

situație contrară, primul act prevăzând obligația pârâtului

de a semna contractul definitiv la data când recurenta oferea plata

efectivă a prețului, iar cel de al doilea rezervând recurentei

dreptul de a rezilia unilateral contractul în cauză, fără nici o

limitare, orice îngrădire de drepturi, în speță imposibilitatea

renunțării la contractul de închiriere pe întreaga durată a

acestuia, trebuind să fie expresă și univocă, ea neputând

fi rezultatul unei deducții contrar prevederilor exprese și contrare

acestei concluzii ale instanțelor.

Arată

recurenta că refuzul intimatei de a nu respecta obligațiile sale de a

perfecta contractul nu poate fi considerată decât o atitudine de

rea-credință a acesteia, nejustificată de nici o rațiune

economică, aceasta prin încasarea prețului putând beneficia și

de dobânzi cel puțin la nivelul chiriei lunare la care ar avea dreptul în

situația menținerii contractului de închiriere, în plus va avea la

dispoziție și prețul integral de care se va putea folosi oricând.

Cu atât mai mult, arată recurenta, că  nu se justifică

poziția de refuz a pârâtei cu cât aceasta a oferit spre vânzare toate

spațiile pe care le deține în Tg-Secuiesc.

Conchide

recurenta-reclamantă că ambele instanțe, prin greșita

interpretare a contractelor și aplicarea eronată a legii, au

soluționat în mod nelegal excepția de prematuritate a acțiunii.

Intimata-pârâtă

SC C. SA a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului,

ca nefondat.

Înalta

Curte, examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, a

constatat că recursul este nefondat pentru motivele ce se vor arăta.

În

examinarea modului în care a fost soluționată excepția

prematurității acțiunii instanța de control judiciar a dat

o corectă interpretare actelor juridice deduse judecății și

a aplicat judicios legea.

Astfel

instanța a dat o corectă interpretare ambelor contracte pe care

reclamanta și-a întemeiat acțiunea, reținând în mod judicios,

și în aplicarea principiului consacrat de art. 969 C. civ. că părțile, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, au

condiționat obligația de vânzare a imobilului de ajungerea la termen

a contractului de închiriere, aceasta având semnificația unei

condiții suspensive aplicate transferului de proprietate, instanța de

apel reținând în mod corect, sub acest aspect că termenul de doi ani

- reprezentând durata contractului de închiriere -  produce efecte numai cu

privire la executarea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul

în cauză, lăsând însă nealterată substanța acestui

contract, practic neafectând în niciun fel existența lui.

Evident

că, odată ce contractul de locațiune nu a fost finalizat, fiind

încă în derulare, condiția suspensivă nu s-a îndeplinit, astfel

că acțiunea reclamantei, în executarea contractului de

vânzare-cumpărare este vădit prematură.

Întrucât

raționamentul instanței de apel este corect, fiind rezultatul unei

corecte aplicări și interpretări a legii și a principiului

consacrat de art. 969 C. civ., a actului juridic dedus judecății,

Înalta Curte, în temeiul art. 312 C. proc. civ., constatând că decizia

recurată nu este susceptibilă de a fi recurată din perspectiva

criticilor formulate – insuficient sintetizate în raport de temeiurile de drept

invocate – a respins recursul, ca nefondat.