ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1694/2014

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1694/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 1942 din 19 aprilie

2012, Tribunalul Specializat Cluj a respins cererea precizată formulată de

reclamanta SC T.I. SRL împotriva pârâtei U.V.L. având ca obiect obligarea

acesteia la plata sumei de 631.900 euro, cu dobânda legală începând cu data

scadenței, 18 august 2008, și până la plata efectivă.

A respins cererea de

chemare în garanție precizată formulată de pârâta U.V.L. împotriva chemaților

în garanție Primăria Municipiului Cluj-Napoca, Primarul Municipiului

Cluj-Napoca și Municipiul Cluj-Napoca prin primar, cerere având ca obiect

obligarea la plata sumei de 631.900 euro, echivalent în lei la data plății, cu

dobânda legală începând cu data scadenței, 18 august 2008, și până la plata

efectivă.

A luat act de

renunțarea pârâtei la judecata cererii de chemare în garanție formulată

împotriva lui T.A.L. și T.G.

A obligat pârâta

U.V.L. să le achite chemaților în garanție T.A.L. și T.G. suma de 4.000 RON cu

titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța

această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:

Că între reclamantă,

în calitate de cumpărător, și pârâta U.V.L., în calitate de vânzător, s-a

încheiat la data de 18 august 2008 contractul de vânzare-cumpărare în formă

autentică, privind imobilul în suprafață de 4.169 mp, înscris în CF nr. X1

Cluj-Napoca nr. cad. X2, de sub A+1, dobândit de vânzătoare cu titlu de drept

cumpărare și alipire, conform încheierii de CF nr. X3/2008.

Prețul achitat de

reclamantă pârâtei, stabilit de comun acord de cele două cocontractante a fost

de 650.000 euro fără TVA, achitarea lui făcându-se în mai multe tranșe: 90.000

euro fiind achitați cu titlu de avans la 30 iulie 2008, data semnării

antecontractului, suma de 281.000 RON s-a achitat în două tranșe la 14 august

2008 și 15 august 2008, suma în cuantum de 70.000 euro urmând să fie achitată

până cel târziu la data de 28 august 2008 prin virament bancar, iar diferența

de 290.000 euro urmând a fi achitată dintr-un credit bancar până la aceeași

dată.

Reclamanta a susținut

că la data încheierii contractului a avut certitudinea că achiziționa un teren

situat în intravilanul municipiului Cluj-Napoca și că actele anexă la contract,

precum și certificatul fiscal din 3 martie 2005, Decizia nr. 572 din 24 iulie

2012 privind scoaterea definitivă a terenului din circuitul agricol și

certificatul de urbanism nr. X4/2007 împreună cu întreaga documentație ce a

stat la baza emiterii acestora au contribuit la formarea acestei convingeri și

că în urma demersurilor efectuate, în cursul lunii august, pentru eliberarea

autorizației de construire, a aflat că terenul achiziționat se află, în

realitate, în extravilanul localității, fapt ce rezultă din certificatul de

urbanism nr. X5 din 20 august 2008.

S-a invocat un viciu

ascuns al bunului cumpărat, motivat pe faptul că acesta nu se află situat în

intravilan, reclamanta susținând că nu ar fi achiziționat terenul la prețul

achitat, în situația în care ar fi cunoscut situația reală a acestuia,

solicitând drept urmare obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri constând în

diferența dintre valoarea terenului situat în intravilan, achitată în

conformitate cu contractul de vânzare-cumpărare, și valoarea terenului situat

în extravilan determinată la data încheierii contractului dintre părți.

Instanța a considerat

că viciul invocat de reclamantă nu poate fi considerat ca fiind ascuns întrucât

viciul reclamat putea fi cunoscut în condițiile în care cumpărătorul ar fi fost

suficient de diligent și de prudent, iar reclamanta este o societate comercială

al cărui obiect principal de activitate este, astfel cum rezultă din actul

constitutiv cel prevăzut de codul CAEN clasa 4120, lucrări de construcții a

clădirilor rezidențiale și nerezidențiale, calitate ce presupune deținerea de

către cumpărător a unor cunoștințe necesare încheierii unor contracte cu terții

în deplină cunoștință de cauză, cunoștințe care puteau fi solicitate de la o

persoană de specialitate în situația în care reclamanta aprecia că era necesar

pentru asumarea unor obligații ca cele ce decurg din contractul încheiat cu

pârâta.

Astfel, invocarea de

către reclamantă a faptului că în certificatul de atestare fiscală nr. X6 din

18 august 2008 eliberat de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, terenul ce a

făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare figura ca fiind intravilan, ca

de altfel, și în certificatul fiscal nr. X7 din 3 martie 2005 nu poate conduce

la concluzia că imobilul este afectată de un viciu ascuns, știut fiind că

acesta nu constituie titlu de proprietate, nu face dovada proprietății asupra

bunului respectiv, ci atestă doar faptul că aceasta nu avea datorii către

bugetul de stat în legătură cu terenul agricol intravilan situat pe str. O.

Faptul că în

Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X8 la data de 4 martie

2005, încheiat între pârâta U.V.L. și chemații în garanție T., terenul în

litigiu a fost declarat ca fiind intravilan nu are nicio relevanță.

Instanța a considerat

că verificarea de către reclamantă sau de către o persoană de specialitate, a

actelor și a condițiilor în care s-a întabulat în cartea funciară imobilul pe

care intenționa să-l achiziționeze se înscria în conduita de care o persoană

diligentă trebuia și putea să dea dovadă. Aceasta cu atât mai mult cu cât

diligențele urmate de parte ulterior, au demonstrat că terenul în litigiu este

situat în extravilanul municipiului Cluj-Napoca, împrejurare ce rezultă din

raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de exp. C.D., raport ce face

parte integrantă din Sentința nr. 3544/2004 pronunțată în Dosarul nr. 4040/2004

al Judecătoriei Cluj-Napoca. În baza acestei sentințe și a raportului de

expertiză tehnică judiciară chemații în garanție T.A.L. și T.G. și-au întabulat

dreptul de proprietate asupra acestui teren după sistarea stării de

indiviziune, ca fiind teren extravilan.

Că din cuprinsul

planurilor de încadrare în zonă nu a rezultat care este terenul ce a făcut

obiectul contractului de vânzare-cumpărare, fiind identificate mai multe

parcele dintre care una hașurată, care însă nu era cea în litigiu.

Planul de încadrare

în zonă depus în copie xerox la dosar a fost anexat la cererea reclamantei

înregistrată sub nr. X9 din 15 iulie 2009 adresată Primăriei Municipiului

Cluj-Napoca, în baza căreia s-a eliberat certificatul de urbanism nr. X5 din 20

august 2009, prin care s-a certificat că din punct de vedere al regimului

juridic, terenul în suprafață de 4.169 mp, înscris în CF X1, cu nr. cadastral

X2, evidenția în planul de situație, se află situat în extravilanul localității

Cluj-Napoca, str. V.N., având categoria de folosință "teren și

livadă" și că, din această perspectivă edificarea construcțiilor pe

terenul identificat intră sub incidența Legii nr. 18/1991 a fondului funciar,

republicată.

În certificatul de

urbanism nr. X10 din 26 aprilie 2007 eliberat de aceeași instituție, la

solicitarea pârâtei U.V.L., s-a menționat faptul că terenul în suprafață de

4.376 mp înscris în CF X11 nr. top. X12, X13, X14, X15, X16, X17 și X18

identificat și prin planul de situație anexat, se află parțial în extravilan,

fără a se menționa care este această suprafață și parțial în intravilan.

Planul de situație

anexat cererii formulate de pârâtă era planul întocmit de expertul care a

efectuat expertiza în Dosarul nr. 4040/2004 al Judecătoriei Cluj-Napoca,

expertiză în baza căreia s-au întabulat în cartea funciară chemații în garanție

T.A.L. și T.G.

Cele două planuri de

situații avute în vedere la eliberarea certificatelor de urbanism nu sunt

identice, cuprinzând notații diferite din perspectiva planului de încadrare, pe

primul dintre planuri, vizat de O.C.P.I., fiind hașurată o parcelă care

corespunde notației L3572 și care se referă la un alt teren decât cel ce este

proprietate reclamantei, precum și alte parcele identificate cu diferite

notații fără a se identifica parcela reclamantei.

Și planul de

încadrare în zonă anexat certificatului de urbanism X4/2007 menționează mai

multe parcele, în cel depus la primărie fiind identificată o parcelă cu

culoarea galbenă, chemata în garanție Primăria Municipiului Cluj-Napoca

menționând că această identificare s-a făcut de titularul cererii, o stare de

fapt contrară pretinsă de reclamantă nefiind dovedită.

Certificatul de

urbanism nr. X4/2007 care menționa că o parte din terenul proprietatea pârâtei

U. se afla în intravilan a avut în vedere nr. topografice identificate în

cerere de aceasta și planul de încadrare în zonă pe care figura individualizată

parcela colorată în galben, concluziile fiind diferite în ce privește

posibilitatea de edificare a unor construcții.

Instanța a considerat

că susținerile reclamantei conform cărora certificatul de urbanism eliberat în

anul 2007 pârâtei i-a format convingerea că terenul pe care l-a achiziționat de

la aceasta este situat în intravilan, și pe cale de consecință nu vor exista

impedimente de a obține autorizația de construire, relevă doar aceeași lipsă de

diligență a reclamantei de verificare a întregii documentații sau măcar a

împrejurării care ar fi în concret suprafața construibilă deoarece din totalul

suprafeței de 4.376 mp doar o parte întrunea această cerință.

Semne de întrebare

referitoare la regimul juridic și la locul situării din punct de vedere

administrativ a terenului ridicau și mențiunile din cuprinsul Adresei nr.

77554/431 din 25 aprilie 2008, emisă de Direcția Urbanism - Municipiul

Cluj-Napoca comunicată pârâtei U.A.L., invocată de reclamantă pentru a dovedi

viciul ascuns al imobilului cumpărat, în cuprinsul acesteia menționându-se că

acesta are limitele parcelei atât pe str. V.N., cât și pe str. O. Ori, în

contractul de vânzare-cumpărare terenul s-a menționat a fi situat pe str. O.

Aceasta cu atât mai

mult cu cât în cuprinsul Deciziei nr. 572 din 24 iulie 2008, emisă de Direcția

pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală Cluj la solicitarea pârâtei U.A.L., s-a

dispus scoaterea definitivă din circuitul agricol a terenului cu suprafață de

4.169 mp, având categoria de folosință arabil, situat în Cluj-Napoca, V.N.,

f.n., tarla 57, nr. cadastral X2.

Niciunul dintre

înscrisurile invocate de reclamantă nu erau de natură să conducă la prezumția

absolută că imobilul cumpărat se află în intravilan, instanța apreciind că doar

verificarea cărții funciare, a întabulărilor succesive efectuate și a

documentației în baza cărora s-au făcut întabulări în favoarea chemaților în

garanție T. și ulterior a pârâtei îi conferea siguranța și certitudinea asupra

acestui aspect invocat ca fiind esențial la data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare. De altfel, aceste verificări efectuate de reclamantă după

încheierea contractului au dovedit faptul că terenul este situat în

extravilanul localității Cluj-Napoca.

Față de considerentele

mai sus invocate, instanța a apreciat că viciul invocat de reclamantă nu poate

fi considerat ca un viciu ascuns întrucât o verificare atentă din partea

acesteia era de natură să îi ofere informații reale și corecte asupra faptului

dacă terenul este situat sau nu în intravilan și că există posibilitatea de a

nu fi eliberată autorizație de construire pentru acesta.

Drept urmare, cererea

formulată de reclamantă a fost respinsă ca nefondată, instanța considerând că

pârâta nu se impune a fi obligată la plata diferenței de valoare în cuantum de

2.596.413 RON, echivalentul sumei de 631.900 euro, solicitată prin acțiunea

estimatorie precizată, datorită propriei culpe și lipsei de diligență a

reclamantei, viciul nefiind ascuns.

Pretențiile având ca

obiect plata dobânzii legale aferente debitului principal s-au respins raportat

la principiul accesorium sequitur principale.

Excepția prescripției

dreptului la acțiune formulate de chemații în garanție T. față de cererea

reclamantei a fost respinsă întrucât cererea a fost formulată în termenul de 6

luni prevăzut de art. 5 din Decretul nr. 167/1958, termen care începe să curgă

de la data la care cumpărătorul a luat la cunoștință de viciile pretins a fi

ascunse. Data la care reclamanta a luat la cunoștință de acestea a fost 20

august 2009 când, în urma demersurilor efectuate pentru emiterea autorizației

de construire i s-a eliberat certificatul de urbanism nr. X5 din 20 august 2009

în cuprinsul căruia s-a făcut mențiunea că terenul este situat în extravilan.

Urmare respingerii

cererii reclamantei, cererea formulată și precizată de pârâta U.A.L. împotriva

chemaților în garanție Primarul Municipiului Cluj-Napoca și Municipiul

Cluj-Napoca a fost și ea respinsă raportat la dispozițiile art. 60 C. proc.

civ. întrucât pârâta nu a căzut în pretenții.

Cererea de chemare în

garanție formulată de pârâtă împotriva Primăriei Municipiului Cluj-Napoca a

fost respinsă ca urmare a admiterii excepției lipsei capacității procesuale de

folosință, invocată de aceasta raportat la dispozițiile art. 21 alin. (1) din

Legea nr. 215/2001, conform cărora doar unitățile administrativ-teritoriale

sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină și

patrimoniu propriu, art. 20 alin. (1) din același act normativ conferind comunelor,

orașelor și municipiilor capacitate juridică deplină, acestea fiind persoane

juridice de drept privat.

Primăria este din

perspectiva dispozițiilor art. 11 din Legea nr. 215/2001 o structură

funcțională cu activitate permanentă, denumită primăria comunei, orașului sau

municipiului, care duce la îndeplinire hotărârile consiliului local și

dispozițiile primarului, soluționând problemele curente ale colectivității

locale.

În baza dispozițiilor

art. 246 C. proc. civ., luând act de manifestarea de voință exprimată de pârâta

U.A.L. în ședința publică din 21 octombrie 2010, precum și de înscrisul depus

la dosar, instanța a luat act de renunțarea pârâtei la judecata cererii

formulată împotriva chemaților în garanție T.A.L. și T.G.

Conform art. 274 și

art. 246 alin. (3) din C. proc. civ., fiind în culpă procesuală, pârâta a fost

obligată să le achite chemaților în garanție T. cheltuieli de judecată în

cuantum de 4.000 RON reprezentând onorariu avocațial, renunțarea făcându-se

după comunicarea cererii de chemare în judecată.

Curtea de Apel Cluj,

secția a II-a civilă, de contencios administrativ, prin Decizia civilă nr.

180/2012 din 12 decembrie 2012, a respins apelurile declarate de reclamanta SC

T.I. SRL și pârâta U.V.L. împotriva Sentinței civile nr. 1942 din 19 aprilie

2012, pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj.

A anulat ca

netimbrată cererea de aderare la apel, formulată de pârâta U.V.L.

Cu privire la apelul

declarat de pârâta U.V.L., Curtea a reținut următoarele:

Legat de solicitarea

de diminuare a cuantumului cheltuielilor de judecată la care a fost obligată

pârâta prin sentința apelată, respectiv 4.000 RON, onorariu avocațial în

favoarea chemaților în garanție T.G. și T.A.L., Curtea a reținut că instanța de

fond a făcut o corectă apreciere a dispozițiilor art. 274 coroborate cu cele

ale art. 246 alin. (3) C. proc. civ., dată fiind natura cauzei, complexitatea

ei, valoarea obiectului litigiului și prestația efectivă a apărătorului

chemaților în garanție.

S-a avut în vedere

faptul că pârâta U. a introdus cererea de chemare în garanție la 1 martie 2010

și a renunțat la judecata ei abia în 21 octombrie 2010, timp în care chemații

în garanție au beneficiat de serviciile unui avocat, potrivit contractului de

asistență juridică încheiat la 23 martie 2010.

A reținut că

proporționalitatea onorariului avocațial cu valoarea ori complexitatea cauzei

și cu munca prestată de avocat reprezintă o chestiune de temeinicie, lăsată la

aprecierea instanței de fond, iar în condițiile în care onorariul avocațial

reflectă valoarea muncii depuse de apărător pe parcursul prezentului litigiu

Curtea a apreciat că nu se impune reducerea lui.

A fost respinsă

solicitarea pârâtei de obligare a reclamantei SC T.I. SRL la plata

cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea în fond a cauzei,

constatând că pârâta U. a achiesat în fața instanței de fond la pretențiile

reclamantei, solicitând admiterea acestora, în atare situație ea nu poate avea

pretenții față de aceasta în privința cheltuielilor de judecată și cum cererea

de chemare în garanție formulată de aceasta a fost respinsă, ea însăși căzând

în pretenții, situație în raport de care aceasta nu mai putea să invoce

incidența art. 274 C. proc. civ.

De asemenea,

pretențiile privind cheltuielile de judecată au fost formulate la fond față de

chemații în garanție astfel încât pârâta nu poate solicita în calea de atac

suportarea acestora de către o altă parte, putându-se considera că este vorba

despre o cerere nouă, formulată în apel.

Nu în ultimul rând,

raportat la dispozițiile art. 281

2a

C. proc. civ., în condițiile în

care tribunalul a omis să se pronunțe asupra unei cereri conexe sau

incidentale, este inadmisibilă cererea de completare a unei hotărâri în calea

de atac, ea putând fi formulată doar în condițiile art. 281

2

C.

proc. civ.

Cu privire la apelul

declarat de reclamanta SC T.I. SRL, instanța de apel a reținut următoarele:

În cauză s-a reținut

încheierea de către reclamanta SC T.I. SRL, la 18 august 2008, a contractului

de vânzare-cumpărare în formă autentică, privind imobilul în suprafață de 4.169

mp, înscris în CF nr. X1 Cluj-Napoca nr. cad. X2, de sub A+1, dobândit de

vânzătoarea U.V.L. cu titlu de drept cumpărare și alipire, conform încheierii

de CF nr. X3/2008, la prețul achitat de 650.000 euro fără TVA, iar în ceea ce

privește regimul juridic al terenului s-a menționat că acesta este situat în

intravilanul localității Cluj-Napoca., fiind situat administrativ pe str. O.,

f.n.

Reclamanta a susținut

că, la data încheierii contractului, a avut certitudinea că achiziționa un

teren situat în intravilanul municipiului Cluj-Napoca și că actele anexă la

contract, precum și certificatul fiscal nr. X7 din 3 martie 2005, Decizia nr.

572 din 24 iulie 2012 privind scoaterea definitivă a terenului din circuitul

agricol și certificatul de urbanism nr. X4/2007, împreună cu întreaga

documentație ce a stat la baza emiterii acestora au contribuit la formarea

acestei convingeri.

Actele care i-au

creat certitudinea că terenul este situat în mod indiscutabil în intravilanul

mun. Cluj-Napoca și că după achiziționarea acestuia nu va fi niciun fel de

problemă cu realizarea investiției pe care societatea reclamantă dorea să o

facă pe acest teren au făcut obiectul unei judicioase analize, ajungându-se la

concluzia potrivit căreia viciul invocat de reclamantă nu poate fi considerat

ca fiind ascuns întrucât viciul reclamat putea fi cunoscut în condițiile în

care cumpărătorul ar fi fost suficient de diligent și de prudent.

Astfel, principala

premisă în soluționarea cauzei este dată de faptul că determinarea regimului

juridic al terenului, sub aspectul situării în intravilan sau extravilan se

face pe baza planului de încadrare în zonă, raportat la Planul Urbanistic

General și nu pe baza declarațiilor părții interesate.

Instanța a reținut că

certificatele de atestare fiscală nr. X6 din 18 august 2008 și nr. X7 din 3

martie 2005 eliberate de Primăria Municipiului Cluj-Napoca nu fac dovada

proprietății asupra bunului imobil în litigiu și nici că el este situat în

intravilan, ci atestă faptul că aceasta nu avea datorii către bugetul de stat

în legătură cu terenul agricol intravilan situat pe str. O., f.n. actul fiind

eliberat pentru a-i folosi părții la notar, cu prilejul vânzării.

Nici declararea în

Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X8 din 4 martie 2005,

încheiat între pârâta U.V.L. și chemații în garanție T., a faptului că terenul

în cauză este intravilan nu are relevanță sub aspectul statutului urbanistic al

terenului, ci doar asupra obligațiilor fiscale ale noului proprietar.

De altfel,

verificările ulterioare făcute de către reclamantă, printr-o simplă consultare

a datelor furnizate de O.C.P.I., au condus-o la concluzia că terenul este

situat în extravilanul localității, titlul executoriu în baza căruia a fost

întabulat inițial imobilul, Sentința civilă nr. 3544/2004 a Judecătoriei

Cluj-Napoca și raportul de expertiză tehnică judiciară aferent, întocmit de

expert C.D., referindu-se în mod neechivoc la caracterul extravilan al

imobilului.

Prin urmare,

statuările vechiului proprietar U.V. cu privire la amplasarea terenului în

intravilan nu ar fi trebuit să fie de natură să-i creeze reclamantei

convingerea că va putea dezvolta un proiect imobiliar în zonă, în condițiile

unei diligențe rezonabile, venite din partea unui profesionist.

S-a reținut că emiterea

certificatelor de urbanism se face raportat la documentele anexate la cererea

depusă de solicitanți, prin care sunt identificate imobilele care fac obiectul

certificatului de urbanism, respectiv Planul de încadrare în zonă.

S-a reținut că

certificatul de urbanism nr. X4/2007 a fost eliberat de autoritatea publică

locală la cererea pârâtei U., pentru imobilul teren situat în mun. Cluj-Napoca,

str. O. f.n., CF nr. X11, nr. top. al parcelei X12, X19, X13, X14, X15, X16,

X17, X18, suprafața terenului fiind de 4.376 mp, care a fost încadrat parțial

în intravilan și parțial în extravilan.

Pentru parcela

formată din terenurile înscrise în CF nr. X11 Cluj, nr. top. X12, X19, X13,

X15, X16, X17, X18, certificatul de urbanism nr. X10 din 26 aprilie 2007 a fost

emis în baza identificării făcute de către pârâtă prin depunerea planului de

încadrare în zonă întocmit de către expert tehnic ing. C.D.

Ulterior, în data de

20 august 2009, în urma cererii formulate de SC T.I. SRL și înregistrate sub

nr. X9 din 15 iulie 2009, a fost emis certificatul de urbanism nr. X5 pentru

imobilul situat în Cluj-Napoca, str. V.N. f.n., CF nr. X1 cu nr. cadastral X2

și identificat prin planul de încadrare în zonă anexat cererii.

Astfel, pe baza

documentelor depuse, s-a constatat că imobilul-teren identificat prin cerere și

pentru care urma să fie emis certificatul de urbanism, se afla în extravilanul

municipiului Cluj-Napoca, având categoria de folosință teren și livadă, iar

construirea intra sub incidența Legii nr. 18/1991.

Această împrejurare a

fost posibilă întrucât cele două planuri de situații avute în vedere la

eliberarea certificatelor de urbanism nu au fost identice. Astfel, cu toate că

apelanta a prezentat în instanță un plan de încadrare în zonă anexat

certificatului de urbanism X4/2007 vizat de O.C.P.I. neavând hașurată cu galben

o parcelă care corespunde notației L3572, așa cum s-a reținut de către instanța

de fond, certificatul de urbanism nr. X4/2007 menționa că o parte din terenul

proprietatea pârâtei U. se afla în intravilan având în vedere nr. topografice

identificate în cerere și planul de încadrare în zonă.

Chiar și această din

urmă împrejurare ar fi fost suficientă pentru a-i impune reclamantei diligențe

suplimentare în verificarea statutului juridic al terenului în sensul verificării

întregii documentații sau măcar a suprafeței construibile deoarece din totalul

suprafeței de 4.376 mp doar o parte întrunea această cerință.

Tribunalul a reținut

în mod corect faptul că în cuprinsul înscrisurilor indicate ca relevante de

reclamantă existau diferențe privind identificarea imobilului din punctul de

vedere al situării administrative, al datelor de carte funciară, diferențe care

impuneau efectuarea unei expertize în baza căreia să se stabilească ce

suprafață s-ar afla în intravilan, raportat la mențiunile din certificatul de

urbanism X10/2007, în condițiile în care prețul achitat de reclamantă era

consistent și în cartea funciară nu exista efectuată nicio mențiune referitoare

la faptul dacă terenul este situat în intravilan sau extravilan.

Instanța a anulat ca

netimbrată cererea de aderare la apel, formulată de pârâta U.V.L. pentru

neîndeplinirea obligației de plată a taxei de timbru, conform art. 20 coroborat

cu art. 11 din Legea nr. 146/1997.

A respins pretențiile

intimaților T.G. și T.A.L., formulate pe calea întâmpinării, constând în

obligarea pârâtei U.V.L. la plata de despăgubiri morale în valoare de 10.000

RON pentru hărțuială, stres și perturbarea liniștii în familie timp de un an de

zile, raportat la dispozițiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ.

Împotriva Deciziei

civile nr. 180/2012 din 12 decembrie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Cluj,

secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a declarat recurs

reclamanta SC T.I. SRL Cluj-Napoca, întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului,

modificarea deciziei, admiterea apelului, schimbarea sentinței, iar pe fond

admiterea cererii sale astfel cum a fost formulată. Urmare admiterii cererii de

chemare în judecată, a cerut și admiterea cererii de chemare în garanție.

Recurenta, prin

criticile formulate, după o prezentare a situației de fapt, a susținut în

esență următoarele:

În ceea ce privește

situația juridică a terenului în discuție, a arătat că în mod greșit a reținut

instanța de apel că acesta nu se afla în intravilan fără să aibă în vedere

Avizul nr. 469/2008 emis de O.C.P.I. Cluj și Decizia nr. 572 din 24 iulie 2008

emisă de Direcția pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală-Cluj, care statuează

că acesta se află în intravilan.

Mai mult,

certificatul de urbanism nr. X4/2007 emis de Primăria Municipiului Cluj-Napoca

a statuat în același sens, arătând că terenul în discuție se află în intravilan

pe care se pot construi locuințe în regim izolat cu P, P+M.

Ca atare, față de

aceste considerente, apreciază că societatea sa a fost destul de diligentă la

încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în condițiile în care peste tot,

în înscrisurile menționate, apărea terenul înregistrat ca fiind în intravilan.

Legat de

certificatele fiscale nr. X6 din 18 august 2008 și nr. X7 din 3 martie 2005

eliberate de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, în legătură cu care instanța a

susținut că acestea nu fac dovada proprietății asupra bunului imobil în litigiu

și nici a faptului că el este situat în intravilan, ci atestă numai faptul că

nu avea datorii către bugetul de stat în legătură cu terenul agricol intravilan

situat pe str. O., f.n., premisa este falsă, urmare interpretării eronate a

dispozițiilor art. 1352 C. civ., care vorbesc despre viciile ascunse ale

lucrului vândut.

Instanța a considerat

că verificarea de către reclamantă sau de către o persoană de specialitate a

actelor și a condițiilor în care s-a întabulat în cartea funciară imobilul pe

care intenționa să-l achiziționeze se înscria în conduita de care o persoană

diligentă trebuia și putea să dea dovadă.

Atunci când se

apreciază dacă cumpărătorul a făcut destule diligențe se impune a fi avute în

vedere actele întreprinse de aceasta în vederea aflării situației concrete.

Că față de

considerentele expuse rezultă că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile

art. 1352 C. civ., întrucât consultarea certificatelor de atestare fiscală

reprezintă un mijloc de verificare a modului în care figurează înscrise în

evidențele primăriei terenurile ce se impozitează pe categorii de folosință.

Că terenul în

discuție figura în intravilan rezultă și din Decizia nr. 572 din 24 iulie 2008

emisă de Direcția pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală-Cluj, privind

scoaterea definitivă din circuitul agricol a terenului și că în raport de

prevederile art. 90 - 103 din Legea nr. 18/1990 privind fondul funciar nu se

putea proceda la scoaterea lui din circuitul agricol pentru efectuarea

construcțiilor decât dacă acesta se afla în intravilanul localității, or din

aceasta a rezultat că terenul se află în intravilan.

Înalta Curte,

analizând recursul declarat de reclamanta SC T.I. SRL Cluj-Napoca împotriva

Deciziei civile nr. 180/2012 din 12 decembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel

Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, constată că

acesta este nefondat.

Având în vedere rolul

devolutiv al apelului, în urma analizei actelor din dosar se constată că în mod

just Curtea de Apel Cluj a reținut că viciul invocat de reclamantă nu poate fi

considerat ca fiind ascuns întrucât acesta putea fi cunoscut în condițiile în

care cumpărătorul ar fi fost suficient de diligent și de prudent în a lămuri

situația juridică a terenului ce face obiectul recursului de față, sub aspectul

situării acestuia în intravilan sau în extravilan.

Astfel, principala

premisă în soluționarea cauzei este dată de faptul că determinarea regimului

juridic al terenului, sub aspectul situării în intravilan sau extravilan se

face pe baza planului de încadrare în zonă, raportat la Planul Urbanistic

General și nu pe baza declarațiilor părții interesate.

Cu privire la

certificatele de atestare fiscală nr. X6 din 18 august 2008 și nr. X7 din 3

martie 2005 eliberate de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, în care terenul ce

a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare figura ca fiind intravilan,

acestea nu puteau conduce la concluzia că imobilul este afectat de un viciu

ascuns, astfel că instanța de apel a reținut corect că acestea nu fac dovada

proprietății terenului în litigiu și nici că el este situat în intravilan,

certificatele atestând numai faptul că proprietarul nu avea datorii către

bugetul de stat în legătură cu terenul agricol intravilan situat pe str. O.,

f.n., știut fiind că un astfel de act este eliberat numai pentru a-i folosi

părții la notar, cu prilejul vânzării.

Nici statuările

vechiului proprietar U.V.L. în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub

nr. X8 din 4 martie 2005, încheiat cu chemații în garanție T. cu privire la

amplasarea terenului în intravilan nu are relevanță sub aspectul statutului

urbanistic al terenului, acesta neputând să-i creeze reclamantei convingerea că

va putea dezvolta un proiect imobiliar în zonă, ci doar să refere asupra

obligațiilor fiscale ale noului proprietar.

Este știut că

emiterea certificatelor de urbanism se face raportat la documentele anexate la

cererea depusă de solicitanți, prin care sunt identificate imobilele care fac

obiectul certificatului de urbanism, respectiv planul de încadrare în zonă.

În condițiile în care

prin certificatul de urbanism nr. X4/2007, emis în baza identificării făcute de

către pârâtă prin depunerea planului de încadrare în zonă întocmit de către

expert tehnic ing. C.D. și eliberat de autoritatea publică locală la cererea

pârâtei U., prin care pentru imobilul teren situat în mun. Cluj-Napoca, str. O.

f.n., CF nr. X11, nr. top. al parcelei X12, X19, X13, X14, X15, X16, X17, X18,

în suprafață de 4.376 mp, acesta a fost încadrat parțial în intravilan și

parțial în extravilan, iar prin certificatul de urbanism nr. X5, emis pentru

imobilul situat în Cluj-Napoca, str. V.N. f.n., CF nr. X1 cu nr. cadastral X2,

s-a constatat că se afla în extravilanul municipiului Cluj-Napoca, având

categoria de folosință teren și livadă, iar construirea intra sub incidența

Legii nr. 18/1991, este de reținut că această împrejurare ar fi fost suficientă

pentru a-i impune reclamantei diligențe suplimentare în verificarea statutului

juridic al terenului în sensul verificării întregii documentații sau măcar a

suprafeței construibile deoarece din totalul suprafeței de 4.376 mp doar o

parte întrunea această cerință.

Și din verificările

ulterioare făcute de reclamantă asupra datelor furnizate de O.C.P.I., a

rezultat că terenul era situat în extravilanul localității, titlul executoriu

în baza căruia a fost întabulat inițial imobilul, Sentința civilă nr. 3544/2004

a Judecătoriei Cluj-Napoca și raportul de expertiză tehnică judiciară aferent,

întocmit de expert C.D., referindu-se în mod neechivoc la caracterul extravilan

al imobilului.

Or, în atare

situație, în condițiile în care existau diferențe privind identificarea

terenului din punctul de vedere al situării administrative, al datelor de carte

funciară referitoare la situarea terenului în intravilan sau extravilan, se

constată că raportat la starea de fapt corect stabilită de instanța de apel,

reclamanta nu a depus diligențe suplimentare în verificarea și stabilirea

statutului juridic al terenului în litigiu.

Față de

considerentele expuse, cum instanța de apel a pronunțat o decizie legală,

context în care motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu

poate fi reținut, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.,

urmează să respingă recursul reclamantei ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de reclamanta SC T.I. SRL Cluj-Napoca împotriva Deciziei

civile nr. 180/2012 din 12 decembrie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Cluj,

secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 15 mai 2014.

Procesat

de GGC - AZ