ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1694/2014

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele: Prin Sentința civilă nr. 1942 din 19 aprilie 2012, Tribunalul Specializat Cluj a respins cererea precizată formulată de reclamanta SC T.I. SRL împotriva pârâtei U.V.L. având ca obiect obligarea acesteia la plata sumei de 631.900 euro, cu dobânda legală începând cu data scadenței, 18 august 2008, și până la plata efectivă. A respins cererea de chemare în garanție precizată formulată de pârâta U.V.L. împotriva chemaților în garanție Primăria Municipiului Cluj-Napoca, Primarul Municipiului Cluj-Napoca și Municipiul Cluj-Napoca prin primar, cerere având ca obiect obligarea la plata sumei de 631.900 euro, echivalent în lei la data plății, cu dobânda legală începând cu data scadenței, 18 august 2008, și până la plata efectivă.

A luat act de renunțarea pârâtei la judecata cererii de chemare în garanție formulată împotriva lui T.A.L. și T.G. A obligat pârâta U.V.L. să le achite chemaților în garanție T.A.L. și T.G. suma de 4.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele: Că între reclamantă, în calitate de cumpărător, și pârâta U.V.L., în calitate de vânzător, s-a încheiat la data de 18 august 2008 contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, privind imobilul în suprafață de 4.169 mp, înscris în CF nr. X1 Cluj-Napoca nr. cad. X2, de sub A+1, dobândit de vânzătoare cu titlu de drept cumpărare și alipire, conform încheierii de CF nr. X3/2008.

Prețul achitat de reclamantă pârâtei, stabilit de comun acord de cele două cocontractante a fost de 650.000 euro fără TVA, achitarea lui făcându-se în mai multe tranșe: 90.000 euro fiind achitați cu titlu de avans la 30 iulie 2008, data semnării antecontractului, suma de 281.000 RON s-a achitat în două tranșe la 14 august 2008 și 15 august 2008, suma în cuantum de 70.000 euro urmând să fie achitată până cel târziu la data de 28 august 2008 prin virament bancar, iar diferența de 290.000 euro urmând a fi achitată dintr-un credit bancar până la aceeași dată.

Reclamanta a susținut că la data încheierii contractului a avut certitudinea că achiziționa un teren situat în intravilanul municipiului Cluj-Napoca și că actele anexă la contract, precum și certificatul fiscal din 3 martie 2005, Decizia nr. 572 din 24 iulie 2012 privind scoaterea definitivă a terenului din circuitul agricol și certificatul de urbanism nr. X4/2007 împreună cu întreaga documentație ce a stat la baza emiterii acestora au contribuit la formarea acestei convingeri și că în urma demersurilor efectuate, în cursul lunii august, pentru eliberarea autorizației de construire, a aflat că terenul achiziționat se află, în realitate, în extravilanul localității, fapt ce rezultă din certificatul de urbanism nr. X5 din 20 august 2008. S-a invocat un viciu ascuns al bunului cumpărat, motivat pe faptul că acesta nu se află situat în intravilan, reclamanta susținând că nu ar fi achiziționat terenul la prețul achitat, în situația în care ar fi cunoscut situația reală a acestuia, solicitând drept urmare obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri constând în diferența dintre valoarea terenului situat în intravilan, achitată în conformitate cu contractul de vânzare-cumpărare, și valoarea terenului situat în extravilan determinată la data încheierii contractului dintre părți.

Instanța a considerat că viciul invocat de reclamantă nu poate fi considerat ca fiind ascuns întrucât viciul reclamat putea fi cunoscut în condițiile în care cumpărătorul ar fi fost suficient de diligent și de prudent, iar reclamanta este o societate comercială al cărui obiect principal de activitate este, astfel cum rezultă din actul constitutiv cel prevăzut de codul CAEN clasa 4120, lucrări de construcții a clădirilor rezidențiale și nerezidențiale, calitate ce presupune deținerea de către cumpărător a unor cunoștințe necesare încheierii unor contracte cu terții în deplină cunoștință de cauză, cunoștințe care puteau fi solicitate de la o persoană de specialitate în situația în care reclamanta aprecia că era necesar pentru asumarea unor obligații ca cele ce decurg din contractul încheiat cu pârâta.

Astfel, invocarea de către reclamantă a faptului că în certificatul de atestare fiscală nr. X6 din 18 august 2008 eliberat de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare figura ca fiind intravilan, ca de altfel, și în certificatul fiscal nr. X7 din 3 martie 2005 nu poate conduce la concluzia că imobilul este afectată de un viciu ascuns, știut fiind că acesta nu constituie titlu de proprietate, nu face dovada proprietății asupra bunului respectiv, ci atestă doar faptul că aceasta nu avea datorii către bugetul de stat în legătură cu terenul agricol intravilan situat pe str. O. Faptul că în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X8 la data de 4 martie 2005, încheiat între pârâta U.V.L.

și chemații în garanție T., terenul în litigiu a fost declarat ca fiind intravilan nu are nicio relevanță. Instanța a considerat că verificarea de către reclamantă sau de către o persoană de specialitate, a actelor și a condițiilor în care s-a întabulat în cartea funciară imobilul pe care intenționa să-l achiziționeze se înscria în conduita de care o persoană diligentă trebuia și putea să dea dovadă. Aceasta cu atât mai mult cu cât diligențele urmate de parte ulterior, au demonstrat că terenul în litigiu este situat în extravilanul municipiului Cluj-Napoca, împrejurare ce rezultă din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de exp. C.D., raport ce face parte integrantă din Sentința nr. 3544/2004 pronunțată în Dosarul nr. 4040/2004 al Judecătoriei Cluj-Napoca.

În baza acestei sentințe și a raportului de expertiză tehnică judiciară chemații în garanție T.A.L. și T.G. și-au întabulat dreptul de proprietate asupra acestui teren după sistarea stării de indiviziune, ca fiind teren extravilan. Că din cuprinsul planurilor de încadrare în zonă nu a rezultat care este terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, fiind identificate mai multe parcele dintre care una hașurată, care însă nu era cea în litigiu.

Planul de încadrare în zonă depus în copie xerox la dosar a fost anexat la cererea reclamantei înregistrată sub nr. X9 din 15 iulie 2009 adresată Primăriei Municipiului Cluj-Napoca, în baza căreia s-a eliberat certificatul de urbanism nr. X5 din 20 august 2009, prin care s-a certificat că din punct de vedere al regimului juridic, terenul în suprafață de 4.169 mp, înscris în CF X1, cu nr. cadastral X2, evidenția în planul de situație, se află situat în extravilanul localității Cluj-Napoca, str. V.N., având categoria de folosință "teren și livadă" și că, din această perspectivă edificarea construcțiilor pe terenul identificat intră sub incidența Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, republicată.

În certificatul de urbanism nr. X10 din 26 aprilie 2007 eliberat de aceeași instituție, la solicitarea pârâtei U.V.L., s-a menționat faptul că terenul în suprafață de 4.376 mp înscris în CF X11 nr. top. X12, X13, X14, X15, X16, X17 și X18 identificat și prin planul de situație anexat, se află parțial în extravilan, fără a se menționa care este această suprafață și parțial în intravilan. Planul de situație anexat cererii formulate de pârâtă era planul întocmit de expertul care a efectuat expertiza în Dosarul nr. 4040/2004 al Judecătoriei Cluj-Napoca, expertiză în baza căreia s-au întabulat în cartea funciară chemații în garanție T.A.L. și T.G.

Cele două planuri de situații avute în vedere la eliberarea certificatelor de urbanism nu sunt identice, cuprinzând notații diferite din perspectiva planului de încadrare, pe primul dintre planuri, vizat de O.C.P.I., fiind hașurată o parcelă care corespunde notației L3572 și care se referă la un alt teren decât cel ce este proprietate reclamantei, precum și alte parcele identificate cu diferite notații fără a se identifica parcela reclamantei. Și planul de încadrare în zonă anexat certificatului de urbanism X4/2007 menționează mai multe parcele, în cel depus la primărie fiind identificată o parcelă cu culoarea galbenă, chemata în garanție Primăria Municipiului Cluj-Napoca menționând că această identificare s-a făcut de titularul cererii, o stare de fapt contrară pretinsă de reclamantă nefiind dovedită.

Certificatul de urbanism nr. X4/2007 care menționa că o parte din terenul proprietatea pârâtei U. se afla în intravilan a avut în vedere nr. topografice identificate în cerere de aceasta și planul de încadrare în zonă pe care figura individualizată parcela colorată în galben, concluziile fiind diferite în ce privește posibilitatea de edificare a unor construcții. Instanța a considerat că susținerile reclamantei conform cărora certificatul de urbanism eliberat în anul 2007 pârâtei i-a format convingerea că terenul pe care l-a achiziționat de la aceasta este situat în intravilan, și pe cale de consecință nu vor exista impedimente de a obține autorizația de construire, relevă doar aceeași lipsă de diligență a reclamantei de verificare a întregii documentații sau măcar a împrejurării care ar fi în concret suprafața construibilă deoarece din totalul suprafeței de 4.376 mp doar o parte întrunea această cerință.

Semne de întrebare referitoare la regimul juridic și la locul situării din punct de vedere administrativ a terenului ridicau și mențiunile din cuprinsul Adresei nr. 77554/431 din 25 aprilie 2008, emisă de Direcția Urbanism - Municipiul Cluj-Napoca comunicată pârâtei U.A.L., invocată de reclamantă pentru a dovedi viciul ascuns al imobilului cumpărat, în cuprinsul acesteia menționându-se că acesta are limitele parcelei atât pe str. V.N., cât și pe str. O. Ori, în contractul de vânzare-cumpărare terenul s-a menționat a fi situat pe str. O. Aceasta cu atât mai mult cu cât în cuprinsul Deciziei nr. 572 din 24 iulie 2008, emisă de Direcția pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală Cluj la solicitarea pârâtei U.A.L., s-a dispus scoaterea definitivă din circuitul agricol a terenului cu suprafață de 4.169 mp, având categoria de folosință arabil, situat în Cluj-Napoca, V.N., f.n., tarla 57, nr. cadastral X2.

Niciunul dintre înscrisurile invocate de reclamantă nu erau de natură să conducă la prezumția absolută că imobilul cumpărat se află în intravilan, instanța apreciind că doar verificarea cărții funciare, a întabulărilor succesive efectuate și a documentației în baza cărora s-au făcut întabulări în favoarea chemaților în garanție T. și ulterior a pârâtei îi conferea siguranța și certitudinea asupra acestui aspect invocat ca fiind esențial la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. De altfel, aceste verificări efectuate de reclamantă după încheierea contractului au dovedit faptul că terenul este situat în extravilanul localității Cluj-Napoca.

Față de considerentele mai sus invocate, instanța a apreciat că viciul invocat de reclamantă nu poate fi considerat ca un viciu ascuns întrucât o verificare atentă din partea acesteia era de natură să îi ofere informații reale și corecte asupra faptului dacă terenul este situat sau nu în intravilan și că există posibilitatea de a nu fi eliberată autorizație de construire pentru acesta. Drept urmare, cererea formulată de reclamantă a fost respinsă ca nefondată, instanța considerând că pârâta nu se impune a fi obligată la plata diferenței de valoare în cuantum de 2.596.413 RON, echivalentul sumei de 631.900 euro, solicitată prin acțiunea estimatorie precizată, datorită propriei culpe și lipsei de diligență a reclamantei, viciul nefiind ascuns.

Pretențiile având ca obiect plata dobânzii legale aferente debitului principal s-au respins raportat la principiul accesorium sequitur principale. Excepția prescripției dreptului la acțiune formulate de chemații în garanție T. față de cererea reclamantei a fost respinsă întrucât cererea a fost formulată în termenul de 6 luni prevăzut de art. 5 din Decretul nr. 167/1958, termen care începe să curgă de la data la care cumpărătorul a luat la cunoștință de viciile pretins a fi ascunse. Data la care reclamanta a luat la cunoștință de acestea a fost 20 august 2009 când, în urma demersurilor efectuate pentru emiterea autorizației de construire i s-a eliberat certificatul de urbanism nr. X5 din 20 august 2009 în cuprinsul căruia s-a făcut mențiunea că terenul este situat în extravilan.

Urmare respingerii cererii reclamantei, cererea formulată și precizată de pârâta U.A.L. împotriva chemaților în garanție Primarul Municipiului Cluj-Napoca și Municipiul Cluj-Napoca a fost și ea respinsă raportat la dispozițiile art. 60 C. proc. civ. întrucât pârâta nu a căzut în pretenții. Cererea de chemare în garanție formulată de pârâtă împotriva Primăriei Municipiului Cluj-Napoca a fost respinsă ca urmare a admiterii excepției lipsei capacității procesuale de folosință, invocată de aceasta raportat la dispozițiile art. 21 alin. (1) din Legea nr. 215/2001, conform cărora doar unitățile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină și patrimoniu propriu, art. 20 alin. (1) din același act normativ conferind comunelor, orașelor și municipiilor capacitate juridică deplină, acestea fiind persoane juridice de drept privat.

Primăria este din perspectiva dispozițiilor art. 11 din Legea nr. 215/2001 o structură funcțională cu activitate permanentă, denumită primăria comunei, orașului sau municipiului, care duce la îndeplinire hotărârile consiliului local și dispozițiile primarului, soluționând problemele curente ale colectivității locale. În baza dispozițiilor art. 246 C. proc. civ., luând act de manifestarea de voință exprimată de pârâta U.A.L. în ședința publică din 21 octombrie 2010, precum și de înscrisul depus la dosar, instanța a luat act de renunțarea pârâtei la judecata cererii formulată împotriva chemaților în garanție T.A.L. și T.G. Conform art. 274 și art. 246 alin. (3) din C. proc. civ., fiind în culpă procesuală, pârâta a fost obligată să le achite chemaților în garanție T. cheltuieli de judecată în cuantum de 4.000 RON reprezentând onorariu avocațial, renunțarea făcându-se după comunicarea cererii de chemare în judecată.

Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ, prin Decizia civilă nr. 180/2012 din 12 decembrie 2012, a respins apelurile declarate de reclamanta SC T.I. SRL și pârâta U.V.L. împotriva Sentinței civile nr. 1942 din 19 aprilie 2012, pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj. A anulat ca netimbrată cererea de aderare la apel, formulată de pârâta U.V.L. Cu privire la apelul declarat de pârâta U.V.L., Curtea a reținut următoarele: Legat de solicitarea de diminuare a cuantumului cheltuielilor de judecată la care a fost obligată pârâta prin sentința apelată, respectiv 4.000 RON, onorariu avocațial în favoarea chemaților în garanție T.G. și T.A.L., Curtea a reținut că instanța de fond a făcut o corectă apreciere a dispozițiilor art. 274 coroborate cu cele ale art. 246 alin. (3) C. proc.

civ., dată fiind natura cauzei, complexitatea ei, valoarea obiectului litigiului și prestația efectivă a apărătorului chemaților în garanție. S-a avut în vedere faptul că pârâta U. a introdus cererea de chemare în garanție la 1 martie 2010 și a renunțat la judecata ei abia în 21 octombrie 2010, timp în care chemații în garanție au beneficiat de serviciile unui avocat, potrivit contractului de asistență juridică încheiat la 23 martie 2010. A reținut că proporționalitatea onorariului avocațial cu valoarea ori complexitatea cauzei și cu munca prestată de avocat reprezintă o chestiune de temeinicie, lăsată la aprecierea instanței de fond, iar în condițiile în care onorariul avocațial reflectă valoarea muncii depuse de apărător pe parcursul prezentului litigiu Curtea a apreciat că nu se impune reducerea lui.

A fost respinsă solicitarea pârâtei de obligare a reclamantei SC T.I. SRL la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea în fond a cauzei, constatând că pârâta U. a achiesat în fața instanței de fond la pretențiile reclamantei, solicitând admiterea acestora, în atare situație ea nu poate avea pretenții față de aceasta în privința cheltuielilor de judecată și cum cererea de chemare în garanție formulată de aceasta a fost respinsă, ea însăși căzând în pretenții, situație în raport de care aceasta nu mai putea să invoce incidența art. 274 C. proc. civ. De asemenea, pretențiile privind cheltuielile de judecată au fost formulate la fond față de chemații în garanție astfel încât pârâta nu poate solicita în calea de atac suportarea acestora de către o altă parte, putându-se considera că este vorba despre o cerere nouă, formulată în apel.

Nu în ultimul rând, raportat la dispozițiile art. 281 2a C. proc. civ., în condițiile în care tribunalul a omis să se pronunțe asupra unei cereri conexe sau incidentale, este inadmisibilă cererea de completare a unei hotărâri în calea de atac, ea putând fi formulată doar în condițiile art. 281 2 C. proc. civ. Cu privire la apelul declarat de reclamanta SC T.I. SRL, instanța de apel a reținut următoarele: În cauză s-a reținut încheierea de către reclamanta SC T.I. SRL, la 18 august 2008, a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, privind imobilul în suprafață de 4.169 mp, înscris în CF nr. X1 Cluj-Napoca nr. cad. X2, de sub A+1, dobândit de vânzătoarea U.V.L. cu titlu de drept cumpărare și alipire, conform încheierii de CF nr. X3/2008, la prețul achitat de 650.000 euro fără TVA, iar în ceea ce privește regimul juridic al terenului s-a menționat că acesta este situat în intravilanul localității Cluj-Napoca., fiind situat administrativ pe str. O., f.n.

Reclamanta a susținut că, la data încheierii contractului, a avut certitudinea că achiziționa un teren situat în intravilanul municipiului Cluj-Napoca și că actele anexă la contract, precum și certificatul fiscal nr. X7 din 3 martie 2005, Decizia nr. 572 din 24 iulie 2012 privind scoaterea definitivă a terenului din circuitul agricol și certificatul de urbanism nr. X4/2007, împreună cu întreaga documentație ce a stat la baza emiterii acestora au contribuit la formarea acestei convingeri. Actele care i-au creat certitudinea că terenul este situat în mod indiscutabil în intravilanul mun.

Cluj-Napoca și că după achiziționarea acestuia nu va fi niciun fel de problemă cu realizarea investiției pe care societatea reclamantă dorea să o facă pe acest teren au făcut obiectul unei judicioase analize, ajungându-se la concluzia potrivit căreia viciul invocat de reclamantă nu poate fi considerat ca fiind ascuns întrucât viciul reclamat putea fi cunoscut în condițiile în care cumpărătorul ar fi fost suficient de diligent și de prudent. Astfel, principala premisă în soluționarea cauzei este dată de faptul că determinarea regimului juridic al terenului, sub aspectul situării în intravilan sau extravilan se face pe baza planului de încadrare în zonă, raportat la Planul Urbanistic General și nu pe baza declarațiilor părții interesate.

Instanța a reținut că certificatele de atestare fiscală nr. X6 din 18 august 2008 și nr. X7 din 3 martie 2005 eliberate de Primăria Municipiului Cluj-Napoca nu fac dovada proprietății asupra bunului imobil în litigiu și nici că el este situat în intravilan, ci atestă faptul că aceasta nu avea datorii către bugetul de stat în legătură cu terenul agricol intravilan situat pe str. O., f.n. actul fiind eliberat pentru a-i folosi părții la notar, cu prilejul vânzării. Nici declararea în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X8 din 4 martie 2005, încheiat între pârâta U.V.L. și chemații în garanție T., a faptului că terenul în cauză este intravilan nu are relevanță sub aspectul statutului urbanistic al terenului, ci doar asupra obligațiilor fiscale ale noului proprietar.

De altfel, verificările ulterioare făcute de către reclamantă, printr-o simplă consultare a datelor furnizate de O.C.P.I., au condus-o la concluzia că terenul este situat în extravilanul localității, titlul executoriu în baza căruia a fost întabulat inițial imobilul, Sentința civilă nr. 3544/2004 a Judecătoriei Cluj-Napoca și raportul de expertiză tehnică judiciară aferent, întocmit de expert C.D., referindu-se în mod neechivoc la caracterul extravilan al imobilului. Prin urmare, statuările vechiului proprietar U.V. cu privire la amplasarea terenului în intravilan nu ar fi trebuit să fie de natură să-i creeze reclamantei convingerea că va putea dezvolta un proiect imobiliar în zonă, în condițiile unei diligențe rezonabile, venite din partea unui profesionist.

S-a reținut că emiterea certificatelor de urbanism se face raportat la documentele anexate la cererea depusă de solicitanți, prin care sunt identificate imobilele care fac obiectul certificatului de urbanism, respectiv Planul de încadrare în zonă. S-a reținut că certificatul de urbanism nr. X4/2007 a fost eliberat de autoritatea publică locală la cererea pârâtei U., pentru imobilul teren situat în mun. Cluj-Napoca, str. O. f.n., CF nr. X11, nr. top. al parcelei X12, X19, X13, X14, X15, X16, X17, X18, suprafața terenului fiind de 4.376 mp, care a fost încadrat parțial în intravilan și parțial în extravilan. Pentru parcela formată din terenurile înscrise în CF nr. X11 Cluj, nr. top. X12, X19, X13, X15, X16, X17, X18, certificatul de urbanism nr. X10 din 26 aprilie 2007 a fost emis în baza identificării făcute de către pârâtă prin depunerea planului de încadrare în zonă întocmit de către expert tehnic ing.

C.D. Ulterior, în data de 20 august 2009, în urma cererii formulate de SC T.I. SRL și înregistrate sub nr. X9 din 15 iulie 2009, a fost emis certificatul de urbanism nr. X5 pentru imobilul situat în Cluj-Napoca, str. V.N. f.n., CF nr. X1 cu nr. cadastral X2 și identificat prin planul de încadrare în zonă anexat cererii. Astfel, pe baza documentelor depuse, s-a constatat că imobilul-teren identificat prin cerere și pentru care urma să fie emis certificatul de urbanism, se afla în extravilanul municipiului Cluj-Napoca, având categoria de folosință teren și livadă, iar construirea intra sub incidența Legii nr. 18/1991. Această împrejurare a fost posibilă întrucât cele două planuri de situații avute în vedere la eliberarea certificatelor de urbanism nu au fost identice.

Astfel, cu toate că apelanta a prezentat în instanță un plan de încadrare în zonă anexat certificatului de urbanism X4/2007 vizat de O.C.P.I. neavând hașurată cu galben o parcelă care corespunde notației L3572, așa cum s-a reținut de către instanța de fond, certificatul de urbanism nr. X4/2007 menționa că o parte din terenul proprietatea pârâtei U. se afla în intravilan având în vedere nr. topografice identificate în cerere și planul de încadrare în zonă. Chiar și această din urmă împrejurare ar fi fost suficientă pentru a-i impune reclamantei diligențe suplimentare în verificarea statutului juridic al terenului în sensul verificării întregii documentații sau măcar a suprafeței construibile deoarece din totalul suprafeței de 4.376 mp doar o parte întrunea această cerință.

Tribunalul a reținut în mod corect faptul că în cuprinsul înscrisurilor indicate ca relevante de reclamantă existau diferențe privind identificarea imobilului din punctul de vedere al situării administrative, al datelor de carte funciară, diferențe care impuneau efectuarea unei expertize în baza căreia să se stabilească ce suprafață s-ar afla în intravilan, raportat la mențiunile din certificatul de urbanism X10/2007, în condițiile în care prețul achitat de reclamantă era consistent și în cartea funciară nu exista efectuată nicio mențiune referitoare la faptul dacă terenul este situat în intravilan sau extravilan. Instanța a anulat ca netimbrată cererea de aderare la apel, formulată de pârâta U.V.L.

pentru neîndeplinirea obligației de plată a taxei de timbru, conform art. 20 coroborat cu art. 11 din Legea nr. 146/1997. A respins pretențiile intimaților T.G. și T.A.L., formulate pe calea întâmpinării, constând în obligarea pârâtei U.V.L. la plata de despăgubiri morale în valoare de 10.000 RON pentru hărțuială, stres și perturbarea liniștii în familie timp de un an de zile, raportat la dispozițiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ. Împotriva Deciziei civile nr. 180/2012 din 12 decembrie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a declarat recurs reclamanta SC T.I. SRL Cluj-Napoca, întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, modificarea deciziei, admiterea apelului, schimbarea sentinței, iar pe fond admiterea cererii sale astfel cum a fost formulată.

Urmare admiterii cererii de chemare în judecată, a cerut și admiterea cererii de chemare în garanție. Recurenta, prin criticile formulate, după o prezentare a situației de fapt, a susținut în esență următoarele: În ceea ce privește situația juridică a terenului în discuție, a arătat că în mod greșit a reținut instanța de apel că acesta nu se afla în intravilan fără să aibă în vedere Avizul nr. 469/2008 emis de O.C.P.I. Cluj și Decizia nr. 572 din 24 iulie 2008 emisă de Direcția pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală-Cluj, care statuează că acesta se află în intravilan. Mai mult, certificatul de urbanism nr. X4/2007 emis de Primăria Municipiului Cluj-Napoca a statuat în același sens, arătând că terenul în discuție se află în intravilan pe care se pot construi locuințe în regim izolat cu P, P+M.

Ca atare, față de aceste considerente, apreciază că societatea sa a fost destul de diligentă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în condițiile în care peste tot, în înscrisurile menționate, apărea terenul înregistrat ca fiind în intravilan. Legat de certificatele fiscale nr. X6 din 18 august 2008 și nr. X7 din 3 martie 2005 eliberate de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, în legătură cu care instanța a susținut că acestea nu fac dovada proprietății asupra bunului imobil în litigiu și nici a faptului că el este situat în intravilan, ci atestă numai faptul că nu avea datorii către bugetul de stat în legătură cu terenul agricol intravilan situat pe str. O., f.n., premisa este falsă, urmare interpretării eronate a dispozițiilor art. 1352 C. civ., care vorbesc despre viciile ascunse ale lucrului vândut.

Instanța a considerat că verificarea de către reclamantă sau de către o persoană de specialitate a actelor și a condițiilor în care s-a întabulat în cartea funciară imobilul pe care intenționa să-l achiziționeze se înscria în conduita de care o persoană diligentă trebuia și putea să dea dovadă. Atunci când se apreciază dacă cumpărătorul a făcut destule diligențe se impune a fi avute în vedere actele întreprinse de aceasta în vederea aflării situației concrete. Că față de considerentele expuse rezultă că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 1352 C. civ., întrucât consultarea certificatelor de atestare fiscală reprezintă un mijloc de verificare a modului în care figurează înscrise în evidențele primăriei terenurile ce se impozitează pe categorii de folosință.

Că terenul în discuție figura în intravilan rezultă și din Decizia nr. 572 din 24 iulie 2008 emisă de Direcția pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală-Cluj, privind scoaterea definitivă din circuitul agricol a terenului și că în raport de prevederile art. 90 - 103 din Legea nr. 18/1990 privind fondul funciar nu se putea proceda la scoaterea lui din circuitul agricol pentru efectuarea construcțiilor decât dacă acesta se afla în intravilanul localității, or din aceasta a rezultat că terenul se află în intravilan. Înalta Curte, analizând recursul declarat de reclamanta SC T.I. SRL Cluj-Napoca împotriva Deciziei civile nr. 180/2012 din 12 decembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, constată că acesta este nefondat.

Având în vedere rolul devolutiv al apelului, în urma analizei actelor din dosar se constată că în mod just Curtea de Apel Cluj a reținut că viciul invocat de reclamantă nu poate fi considerat ca fiind ascuns întrucât acesta putea fi cunoscut în condițiile în care cumpărătorul ar fi fost suficient de diligent și de prudent în a lămuri situația juridică a terenului ce face obiectul recursului de față, sub aspectul situării acestuia în intravilan sau în extravilan. Astfel, principala premisă în soluționarea cauzei este dată de faptul că determinarea regimului juridic al terenului, sub aspectul situării în intravilan sau extravilan se face pe baza planului de încadrare în zonă, raportat la Planul Urbanistic General și nu pe baza declarațiilor părții interesate.

Cu privire la certificatele de atestare fiscală nr. X6 din 18 august 2008 și nr. X7 din 3 martie 2005 eliberate de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, în care terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare figura ca fiind intravilan, acestea nu puteau conduce la concluzia că imobilul este afectat de un viciu ascuns, astfel că instanța de apel a reținut corect că acestea nu fac dovada proprietății terenului în litigiu și nici că el este situat în intravilan, certificatele atestând numai faptul că proprietarul nu avea datorii către bugetul de stat în legătură cu terenul agricol intravilan situat pe str. O., f.n., știut fiind că un astfel de act este eliberat numai pentru a-i folosi părții la notar, cu prilejul vânzării.

Nici statuările vechiului proprietar U.V.L. în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X8 din 4 martie 2005, încheiat cu chemații în garanție T. cu privire la amplasarea terenului în intravilan nu are relevanță sub aspectul statutului urbanistic al terenului, acesta neputând să-i creeze reclamantei convingerea că va putea dezvolta un proiect imobiliar în zonă, ci doar să refere asupra obligațiilor fiscale ale noului proprietar. Este știut că emiterea certificatelor de urbanism se face raportat la documentele anexate la cererea depusă de solicitanți, prin care sunt identificate imobilele care fac obiectul certificatului de urbanism, respectiv planul de încadrare în zonă. În condițiile în care prin certificatul de urbanism nr. X4/2007, emis în baza identificării făcute de către pârâtă prin depunerea planului de încadrare în zonă întocmit de către expert tehnic ing.

C.D. și eliberat de autoritatea publică locală la cererea pârâtei U., prin care pentru imobilul teren situat în mun. Cluj-Napoca, str. O. f.n., CF nr. X11, nr. top. al parcelei X12, X19, X13, X14, X15, X16, X17, X18, în suprafață de 4.376 mp, acesta a fost încadrat parțial în intravilan și parțial în extravilan, iar prin certificatul de urbanism nr. X5, emis pentru imobilul situat în Cluj-Napoca, str. V.N. f.n., CF nr. X1 cu nr. cadastral X2, s-a constatat că se afla în extravilanul municipiului Cluj-Napoca, având categoria de folosință teren și livadă, iar construirea intra sub incidența Legii nr. 18/1991, este de reținut că această împrejurare ar fi fost suficientă pentru a-i impune reclamantei diligențe suplimentare în verificarea statutului juridic al terenului în sensul verificării întregii documentații sau măcar a suprafeței construibile deoarece din totalul suprafeței de 4.376 mp doar o parte întrunea această cerință.

Și din verificările ulterioare făcute de reclamantă asupra datelor furnizate de O.C.P.I., a rezultat că terenul era situat în extravilanul localității, titlul executoriu în baza căruia a fost întabulat inițial imobilul, Sentința civilă nr. 3544/2004 a Judecătoriei Cluj-Napoca și raportul de expertiză tehnică judiciară aferent, întocmit de expert C.D., referindu-se în mod neechivoc la caracterul extravilan al imobilului. Or, în atare situație, în condițiile în care existau diferențe privind identificarea terenului din punctul de vedere al situării administrative, al datelor de carte funciară referitoare la situarea terenului în intravilan sau extravilan, se constată că raportat la starea de fapt corect stabilită de instanța de apel, reclamanta nu a depus diligențe suplimentare în verificarea și stabilirea statutului juridic al terenului în litigiu.

Față de considerentele expuse, cum instanța de apel a pronunțat o decizie legală, context în care motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu poate fi reținut, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează să respingă recursul reclamantei ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC T.I. SRL Cluj-Napoca împotriva Deciziei civile nr. 180/2012 din 12 decembrie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 15 mai 2014. Procesat de GGC - AZ