ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1002/2010

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința

comercială nr. 4182 din 9 decembrie 2008 a Tribunalului Dolj, secția comercială,

a fost respinsă acțiunea reclamantei

SC R. SA Craiova

prin care solicitase

evacuarea pârâtei

SC

G. SRL din spațiul comercial în suprafață de 24 mp situat în Craiova, reținând

că pârâta a devenit proprietara spațiului în temeiul contractului de

vânzare-cumpărare din 2002.

Prin aceeași sentință

a fost respinsă și cererea reconvențională prin care pârâta solicitase

constatarea nulității contractului de închiriere din 27 aprilie 2007, instanța

reținând lipsa de interes a acesteia în promovarea cererii deoarece contractul

a și fost executat, iar efectul retroactiv al nulității contractului de

executare succesivă - cum este cazul în speță - este obiectiv imposibil de

realizat.

Apelul declarat de

reclamantă

împotriva

acestei sentințe a fost respins ca nefondat prin decizia comercială din 9

aprilie 2009 a Curții de Apel Craiova, secția comercială

.

În esență, instanța

de apel a reținut în temeiul documentației tehnice efectuate cu ocazia

intabulării dreptului de proprietate al pârâtei SC G. SRL, dobândit în temeiul

contractului de vânzare-cumpărare din 5 aprilie 2002 B.N.P. P.E., că spațiul

din care reclamanta a solicitat evacuarea pârâtei este proprietatea pârâtei,

reclamanta nefăcând dovada că la acea adresă ar mai exista și un alt spațiu

comercial pe care pârâta să-l fi ocupat în calitate de chiriaș.

Neconcordanța dintre

suprafețele din documentația cadastrală - 88,63 mp - și cea din actul de

vânzare-cumpărare - 88,19 mp - a fost pusă de instanță pe seama grosimii

pereților, iar faptul că pârâta a încheiat contract de închiriere la 1

noiembrie 2001 și apoi prelungit succesiv până la 30 aprilie 2008, pentru

spațiul de 24 mp ce făceau parte din suprafața cumpărată în 2002 a fost pusă pe

seama erorii în care aceasta s-a aflat.

De asemenea instanța

a reținut că în cadrul acțiunii în evacuare nu se pot compara titlurile de

proprietate, că întrucât reclamanta nu a depus nici o schiță a spațiului

închiriat în speță devin incidente dispozițiile art. 1312 C. civ., respectiv,

clauzele neclare urmând a se interpreta contra locatorului.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamanta solicitând modificarea ei pentru

nelegalitate.

În motivarea

recursului, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta

critică decizia din apel pentru că a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art.

129

1

alin. (6) C. proc. civ., instanța depășind limitele investirii

sale, în sensul că s-a pronunțat asupra unei acțiuni reale - analizând dreptul

de proprietate asupra celor 24 mp din care se ceruse evacuarea - și nu asupra

unei acțiuni personale imobiliare, cum este cererea în evacuare.

Plecând de la

raționamentul greșit că în cazul cererii în evacuare nu se pot compara două

titluri de proprietate, omite faptul că tocmai soluția de fond a fost

pronunțată prin valorificarea unui drept real în cadrul unui proces pornit

pentru valorificarea unui drept de creanță cum este caracterizat în doctrină

dreptul de folosință al locatarului.

De asemenea instanța

de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1169

C. civ. referitoare

la sarcina probei, imputându-i ei, reclamantă, că nu a făcut proba existenței

și a altui spațiu situat la adresa respectivă, în afara celui ce rezultă din

actele prezentate de pârâtă. Ori, ea depusese la fond contractul de închiriere

încheiat cu pârâta la 1 noiembrie 2001 și apoi prelungit succesiv în perioada

2002 - 2008 prin acte adiționale.

În acest caz pârâta

era cea obligată să facă dovada că cei 24 mp ce au format obiectul dedus

judecății făceau parte din suprafața cumpărată de ea în 2002.

Deși instanța de apel

și-a argumentat soluția pe documentația cadastrală întocmită de SC C. SRL -

anterior și pentru încheierea contractului de leasing imobiliar din 1999,

transformat ulterior în contract de vânzare-cumpărare din 2002 - ignoră faptul

că din acea documentație rezultă că la adresa respectivă suprafața totală a

spațiului comercial era de 118,07 mp aspect ce rezultă și din extrasul C.F.

depus de pârâtă la dosar, cei 24 mp din care ea a solicitat evacuarea

reprezentând tocmai diferența dintre suprafața totală și cea cumpărată în 2002

de pârâtă.

De altfel chiar

pârâta a întocmit o schiță a respectivului spațiu - pe care recurenta o atașează

recursului - în perioada contractului de leasing, schiță din care lipsesc cei

24 mp închiriați.

Prin ultima critică

recurenta invocă greșita aplicare de către instanța de apel a

dispozițiilor art. 1312

C. civ.,

din materia vânzării-cumpărării în materia contractului de închiriere, prin

analogie.

Corect era ca

instanța să facă aplicarea

dispozițiilor art. 983

C. civ. potrivit cărora când este

îndoială contractul se interpretează în favoarea celui ce se obligă, normă ce

instituie un principiu general de interpretare a clauzelor contractuale, cel

stipulat în art. 1312 C. civ. reprezentând o excepție de la principiul general,

aplicabil doar în materia vânzării-cumpărării, și care este de strică

aplicabilitate.

Oricum, acest

principiu nici nu-și găsea aplicabilitate în speță deoarece nu exista nici o

clauză neclară în contractul de închiriere, ajuns la termen, care să fi

necesitat interpretare.

Recursul este

întemeiat urmând a fi admis pentru considerentele ce se vor arăta:

Criticile recurentei

privind depășirea limitelor investirii și răsturnarea sarcinii probei sunt

întemeiate deoarece, prin soluția dată, instanța de apel, ignorând contractul

de închiriere aflat în dosar și actul adițional, încheiate între părți pentru

suprafața de 24 mp, acte prin care reclamanta își proba calitatea sa de locator

al respectivului spațiu și din care rezulta calitatea de locatar a pârâtei, a

considerat că această suprafață face parte din suprafața cumpărată de pârâtă și

că respectivele contracte s-au semnat de aceasta din eroare.

Or cea care ar fi

trebuit să probeze că cei 24 mp închiriați făceau parte din suprafața cumpărată

în 2002 era tocmai pârâta și nu reclamanta, cum greșit a susținut instanța de

apel.

De altfel, atât

instanța de fond, cât și cea de apel, au considerat că pârâta și-a dovedit

dreptul de proprietate asupra spațiului din care s-a cerut evacuarea, luând în

considerare contractul de vânzare-cumpărare din 2002, contract din care face

parte integrantă și o schiță (fila 29 fond) deși această schiță este diferită

de cea întocmită de expertul cadastral (fila 36 fond) iar suprafețele nu

coincid, ultima vizând o suprafață cu mult mai mare decât cea pentru care

pârâta prezentat titlu de proprietate.

De asemenea

întemeiată este și critica privind aplicabilitatea dispozițiilor art. 1312 C.

civ., din materia vânzării-cumpărării, contractului de locațiune, cu atât mai

mult cu cât instanța a făcut aplicabilitatea acestui principiu referitor la

interpretarea clauzelor îndoielnice în contra vânzătorului - prin analogie,

locatorului - pornind de la premisa că reclamanta nu a probat cu schița

apartenența celor 24 mp la suprafața cumpărată de pârâtă.

În consecință, Curtea

apreciind ca întemeiate criticile, va admite recursul declarat de reclamantă în

temeiul dispozițiilor art. 312 al. C. proc. civ. coroborat cu art. 304 pct. 9 C.

proc. civ. și va dispune, în temeiul dispozițiilor art. 314 C. proc. civ.,

casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecare întrucât se impun

verificări suplimentare din partea instanței în legătură cu apartenența sau nu

a suprafeței închiriate în cea cumpărată de pârâtă, având în vedere că schița

actului de vânzare-cumpărare, parte integrantă din acest contract, nu coincide

cu cea întocmită de expertul cadastral (fila 36 fond) și cu cea atașată

motivelor de recurs (fila 9).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de reclamanta

SC

R. SA București prin Sucursala Craiova

împotriva Deciziei nr. 79 din 9 aprilie 2009

a Curții de Apel Craiova, secția comercială, pe care o casează și trimite cauza

spre rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 11 martie 2010.