ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1002/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 4182 din 9 decembrie 2008 a Tribunalului Dolj, secția comercială, a fost respinsă acțiunea reclamantei SC R. SA Craiova prin care solicitase evacuarea pârâtei SC G. SRL din spațiul comercial în suprafață de 24 mp situat în Craiova, reținând că pârâta a devenit proprietara spațiului în temeiul contractului de vânzare-cumpărare din 2002. Prin aceeași sentință a fost respinsă și cererea reconvențională prin care pârâta solicitase constatarea nulității contractului de închiriere din 27 aprilie 2007, instanța reținând lipsa de interes a acesteia în promovarea cererii deoarece contractul a și fost executat, iar efectul retroactiv al nulității contractului de executare succesivă - cum este cazul în speță - este obiectiv imposibil de realizat.

Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat prin decizia comercială din 9 aprilie 2009 a Curții de Apel Craiova, secția comercială . În esență, instanța de apel a reținut în temeiul documentației tehnice efectuate cu ocazia intabulării dreptului de proprietate al pârâtei SC G. SRL, dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare din 5 aprilie 2002 B.N.P. P.E., că spațiul din care reclamanta a solicitat evacuarea pârâtei este proprietatea pârâtei, reclamanta nefăcând dovada că la acea adresă ar mai exista și un alt spațiu comercial pe care pârâta să-l fi ocupat în calitate de chiriaș.

Neconcordanța dintre suprafețele din documentația cadastrală - 88,63 mp - și cea din actul de vânzare-cumpărare - 88,19 mp - a fost pusă de instanță pe seama grosimii pereților, iar faptul că pârâta a încheiat contract de închiriere la 1 noiembrie 2001 și apoi prelungit succesiv până la 30 aprilie 2008, pentru spațiul de 24 mp ce făceau parte din suprafața cumpărată în 2002 a fost pusă pe seama erorii în care aceasta s-a aflat. De asemenea instanța a reținut că în cadrul acțiunii în evacuare nu se pot compara titlurile de proprietate, că întrucât reclamanta nu a depus nici o schiță a spațiului închiriat în speță devin incidente dispozițiile art. 1312 C. civ., respectiv, clauzele neclare urmând a se interpreta contra locatorului.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta solicitând modificarea ei pentru nelegalitate. În motivarea recursului, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta critică decizia din apel pentru că a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 129 1 alin. (6) C. proc. civ., instanța depășind limitele investirii sale, în sensul că s-a pronunțat asupra unei acțiuni reale - analizând dreptul de proprietate asupra celor 24 mp din care se ceruse evacuarea - și nu asupra unei acțiuni personale imobiliare, cum este cererea în evacuare. Plecând de la raționamentul greșit că în cazul cererii în evacuare nu se pot compara două titluri de proprietate, omite faptul că tocmai soluția de fond a fost pronunțată prin valorificarea unui drept real în cadrul unui proces pornit pentru valorificarea unui drept de creanță cum este caracterizat în doctrină dreptul de folosință al locatarului.

De asemenea instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1169 C. civ. referitoare la sarcina probei, imputându-i ei, reclamantă, că nu a făcut proba existenței și a altui spațiu situat la adresa respectivă, în afara celui ce rezultă din actele prezentate de pârâtă. Ori, ea depusese la fond contractul de închiriere încheiat cu pârâta la 1 noiembrie 2001 și apoi prelungit succesiv în perioada 2002 - 2008 prin acte adiționale.

În acest caz pârâta era cea obligată să facă dovada că cei 24 mp ce au format obiectul dedus judecății făceau parte din suprafața cumpărată de ea în 2002. Deși instanța de apel și-a argumentat soluția pe documentația cadastrală întocmită de SC C. SRL - anterior și pentru încheierea contractului de leasing imobiliar din 1999, transformat ulterior în contract de vânzare-cumpărare din 2002 - ignoră faptul că din acea documentație rezultă că la adresa respectivă suprafața totală a spațiului comercial era de 118,07 mp aspect ce rezultă și din extrasul C.F. depus de pârâtă la dosar, cei 24 mp din care ea a solicitat evacuarea reprezentând tocmai diferența dintre suprafața totală și cea cumpărată în 2002 de pârâtă.

De altfel chiar pârâta a întocmit o schiță a respectivului spațiu - pe care recurenta o atașează recursului - în perioada contractului de leasing, schiță din care lipsesc cei 24 mp închiriați. Prin ultima critică recurenta invocă greșita aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1312 C. civ., din materia vânzării-cumpărării în materia contractului de închiriere, prin analogie. Corect era ca instanța să facă aplicarea dispozițiilor art. 983 C. civ. potrivit cărora când este îndoială contractul se interpretează în favoarea celui ce se obligă, normă ce instituie un principiu general de interpretare a clauzelor contractuale, cel stipulat în art. 1312 C. civ. reprezentând o excepție de la principiul general, aplicabil doar în materia vânzării-cumpărării, și care este de strică aplicabilitate.

Oricum, acest principiu nici nu-și găsea aplicabilitate în speță deoarece nu exista nici o clauză neclară în contractul de închiriere, ajuns la termen, care să fi necesitat interpretare. Recursul este întemeiat urmând a fi admis pentru considerentele ce se vor arăta: Criticile recurentei privind depășirea limitelor investirii și răsturnarea sarcinii probei sunt întemeiate deoarece, prin soluția dată, instanța de apel, ignorând contractul de închiriere aflat în dosar și actul adițional, încheiate între părți pentru suprafața de 24 mp, acte prin care reclamanta își proba calitatea sa de locator al respectivului spațiu și din care rezulta calitatea de locatar a pârâtei, a considerat că această suprafață face parte din suprafața cumpărată de pârâtă și că respectivele contracte s-au semnat de aceasta din eroare.

Or cea care ar fi trebuit să probeze că cei 24 mp închiriați făceau parte din suprafața cumpărată în 2002 era tocmai pârâta și nu reclamanta, cum greșit a susținut instanța de apel. De altfel, atât instanța de fond, cât și cea de apel, au considerat că pârâta și-a dovedit dreptul de proprietate asupra spațiului din care s-a cerut evacuarea, luând în considerare contractul de vânzare-cumpărare din 2002, contract din care face parte integrantă și o schiță (fila 29 fond) deși această schiță este diferită de cea întocmită de expertul cadastral (fila 36 fond) iar suprafețele nu coincid, ultima vizând o suprafață cu mult mai mare decât cea pentru care pârâta prezentat titlu de proprietate.

De asemenea întemeiată este și critica privind aplicabilitatea dispozițiilor art. 1312 C. civ., din materia vânzării-cumpărării, contractului de locațiune, cu atât mai mult cu cât instanța a făcut aplicabilitatea acestui principiu referitor la interpretarea clauzelor îndoielnice în contra vânzătorului - prin analogie, locatorului - pornind de la premisa că reclamanta nu a probat cu schița apartenența celor 24 mp la suprafața cumpărată de pârâtă. În consecință, Curtea apreciind ca întemeiate criticile, va admite recursul declarat de reclamantă în temeiul dispozițiilor art. 312 al. C. proc. civ. coroborat cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și va dispune, în temeiul dispozițiilor art. 314 C. proc.

civ., casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecare întrucât se impun verificări suplimentare din partea instanței în legătură cu apartenența sau nu a suprafeței închiriate în cea cumpărată de pârâtă, având în vedere că schița actului de vânzare-cumpărare, parte integrantă din acest contract, nu coincide cu cea întocmită de expertul cadastral (fila 36 fond) și cu cea atașată motivelor de recurs (fila 9).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC R. SA București prin Sucursala Craiova împotriva Deciziei nr. 79 din 9 aprilie 2009 a Curții de Apel Craiova, secția comercială, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 martie 2010.