ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1628/2010

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Reclamanta SC R.C. SRL a chemat în

judecată societatea  SCM V.S. Făgăraș și a solicitat Tribunalului Brașov să

pronunțe o sentință prin care să o oblige pe pârâtă la plata contravalorii

investițiilor realizate în imobilul proprietatea pârâtei, instituirea unui

drept de retenție asupra spațiilor de 134 mp și respectiv de 202 mp până la plata

de către pârâtă a lucrărilor de investiții precum și compensarea creanțelor

reciproce dintre părțile în proces.

În fapt, acțiunea a fost motivată

invocându-se contractele de închiriere nr. 1010 din 14 noiembrie 2001 și nr. 689/2005

care și-au produs efectele până la 3 ianuarie 2008 și respectiv 31 decembrie

spațiile închiriate pe cheltuiala sa și cu acordul pârâtei pentru a le face

proprii destinației pentru care au fost închiriate. Întrucât cheltuielile

efectuate nu i-au fost achitate de pârâtă, reclamanta a introdus acțiunea cu

obiectul arătat mai sus solicitând ca în temeiul art. 1444 C. civ., să se instituie

și un drept de retenție în favoarea sa până la plata cheltuielilor solicitate.

În privința compensării a motivat că pârâta deține o creanță împotriva sa

stabilită printr-o hotărâre judecătorească astfel că se impune compensarea

acesteia cu creanța pe care o deține în prezentul dosar împotriva pârâtei.

Sentința Tribunalului Brașov, secția

comercială.

Tribunalul Brașov, prin sentința nr. 399

pronunțată la 2 aprilie 2009, a admis acțiunea reclamantei SC R.C. SRL și a

obligat-o pe pârâta SC V.S. SCM la plata sumei de 208.381 lei reprezentând contravaloare

investiții și cheltuieli de judecată dispunând, totodată, și instituirea

dreptului de retenție asupra spațiului în suprafață de 134 mp aflat la subsolul

imobilului, celelalte pretenții fiind respinse.

Pentru a pronunța această sentință,

tribunalul a examinat clauzele contractelor nr. 1010/2001 și 689/2005 precum și

concluziile expertizelor tehnice aflate la dosar și a stabilit că reclamanta a efectuat

în spațiile închiriate lucrări de consolidare, reparații și extinderi cu

acordul pârâtei, a căror valoare a fost stabilită la suma de 43.034 lei, sumă

pe care pârâta nu a contestat-o sub aspectul cuantumului dar pe care o

consideră ca fiind în sarcina pârâtei conform clauzei instituită prin art. 14 din

contractele de locațiune. Tribunalul a înlăturat această apărare raportându-se

la prevederile art. 9 din aceleași convenții prin care s-a stabilit că

proprietarul trebuie să predea spațiul în condiții de funcționare.

Apelul, Decizia Curții de Apel.

Sentința pronunțată de Tribunalul

Brașov a fost confirmată de Curtea de Apel Brașov care prin decizia nr. 2730/62/2008

a respins, ca nefondate, apelurile declarate de reclamanta SC R.C. SRL și

pârâta SC V.S. SCM.

Curtea a analizat apelul reclamantei care

viza respingerea capătului de cerere privind compensarea, apreciind că, această

operațiune nu se poate realiza întrucât sentința vizând creanța pârâtei

împotriva sa nu a rămas definitivă. În ce privește apelul pârâtei prin care a

solicitat să se diminueze suma la care a fost obligată cu 150.194 lei și

reducerea cheltuielilor de judecată, instanța de apel a examinat criticile în

raport de prevederile art. 14, 9 și 1 din contract prin care s-a instituit obligația

locatorului de a preda spațiul în suprafață de 134 mp pentru desfășurarea de

către chiriaș a activității de alimentație publică. În interpretarea acestor

clauze s-au avut în vedere și dispozițiile art. 978 C. civ., astfel că instanța

de control judiciar a ajuns la concluzia că lucrările inițiale de amenajare a

spațiului pentru destinația,,alimentație publică” erau în sarcina locatorului, art.

14 din cele două contracte vizând alte lucrări de îmbunătățire și modernizare.

A mai reținut Curtea și faptul că lucrările din subsol au fost făcute pentru a

aduce spațiul în stare de folosință iar în ce privește excepția prescripției

dreptului la acțiune a stabilit, în conformitate cu art. 7 din Decretul nr. 167/1958,

că termenul pentru plata îmbunătățirilor curge de la data  expirării

contractului de locațiune, termen care nu a fost depășit.

Recursul. Motivele de recurs.

Împotriva deciziei pronunțată de

Curtea de Apel Brașov a declarat recurs, pârâta SC V.S. SCM Făgăraș care a

invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

pentru a solicita Înaltei Curți să constate nelegalitatea și netemeinicia

deciziei nr. 128 pronunțată la data de 26 noiembrie 2009 și admițând recursul

să modifice soluțiile anterior pronunțate în sensul obligării sale numai la plata

cheltuielilor care au fost făcute de locatar pentru consolidarea de rezistență

a imobilului.

În argumentarea acestui motiv

recurenta a susținut că excepția prescripției dreptului la acțiune a primit o

dezlegare greșită întrucât nu s-a socotit ca moment al nașterii dreptului la

acțiune, data plății de către reclamantă a lucrărilor către constructor, conform

dovezilor de la dosar fond.

A mai susținut recurenta pârâtă că nu

a încetat locațiunea în 2006 din moment ce a operat tacita relocațiune. De

asemenea, a arătat că termenul de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958

nu a fost suspendat sau întrerupt și că nu s-a încheiat vreo convenție prin

care să se stabilească un termen de plată ci, dimpotrivă, s-a stabilit că

cheltuielile respective sunt în sarcina chiriașului.

Prin cea de-a doua critică, recurenta

a susținut că la încheierea contractului reclamanta a cunoscut starea imobilului

și că nu a avut pretenția prevăzută de art. 9, ci a acceptat să-l amenajeze. A

considerat recurenta că nu se poate pune nici problema îmbogățirii fără justă

cauză întrucât investițiile efectuate de intimată se compensează cu chiria

neachitată de aceasta. În fine, a susținut că investițiile făcute în imobil nu-i

sunt utile și că acestea i-au servit numai intimatei. Cu titlu de exemplu s-a

referit la faptul că s-a edificat o scară interioară care nu era utilă pentru

că existau căi de acces în imobil.

La aceste motive, intimata a răspuns

punctual prin întâmpinare, la primul punct susținând că dreptul la acțiune

pentru plata sumei în litigiu s-a născut la data când a expirat contractul. În

acest sens a citat art. 1444 C. civ., prin care se stabilește că „locatarii nu

pot fi dați afară mai înainte de a fi dezdăunați”. În opinia intimatei

încetarea locațiunii este momentul care semnifică nașterea dreptului de a

solicita cu titlu de despăgubiri sumele alocate pentru investiții. În privința

stării spațiului la momentul închirierii, intimata a invocat prevederile art. 1421

alin. (1) C. civ., care îl obligă pe locator să-l predea în așa fel încât să

fie întrebuințat. De asemenea, a făcut trimitere la doctrină pentru a susține

că toate reparațiile necesare predării bunului în stare de funcționare sunt în

sarcina locatorului, iar în privința lucrărilor efectuate în imobil a precizat

că acestea vizează începutul închirierii și au fost făcute cu scopul de a se

aduce spațiul în stare de întrebuințare. În final a arătat că pe timpul efectuării

lucrărilor a plătit chirie deși nu a putut utiliza spațiul potrivit scopului

pentru care a fost închiriat. În consecință a solicitat respingerea recursului

și menținerea hotărârilor anterior pronunțate.

Recursul este nefondat.

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., poate fi invocat atunci când hotărârea este lipsită de temei legal

sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Sub cuvânt că s-au

nesocotit prevederile art. 3 din Decretul nr. 167/1958, recurenta a pus în

discuție momentul nașterii dreptului la acțiune. În raport de această critică

trebuie reținut mai întâi că excepția invocată de recurentă vizează dreptul material

și nu un drept procedural născut în cursul procesului. Fiind calificată prin

caracteristicile sale, ca excepție de fond care privește exercițiul dreptului material

la acțiune, trebuie observat că chestiunile legate de momentul nașterii

dreptului la acțiune nu vizează nelegalitatea soluției. În concret, recurenta

pornește în critica sa de la art. 3 din Decretul nr. 167/1958 pentru a ajunge

la împrejurările pe care le consideră relavante pentru calculul termenului de

prescripție. În legătură cu acest aspect, este de observat că instanța de apel

a avut în vedere regula generală privind începutul prescripției dreptului la

acțiune consacrată de dispozițiile art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958

potrivit căreia prescripția începe să curgă de la data nașterii dreptului la

acțiune. În contextul arătat, ca instanță devolutivă, Curtea de Apel a analizat

specificul raporturilor  juridice dintre părțile în proces pentru a dezlega

problema momentului de la care titularul dreptului a acționat pentru a preîntâmpina

efectul extinctiv al prescripției. Aceste argumente vin în sprijinul concluziei

expusă anterior prin care s-a arătat că chestiunea supusă criticii nu vizează

nelegalitatea prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., sub cele două ipoteze

ale sale.

Dacă s-ar trece peste aceste argumente

și s-ar analiza momentul nașterii dreptului la acțiune încă nu s-ar putea

reține ca fiind întemeiată critica evocată de recurenta. În acest sens trebuie

observate raporturile juridice dintre părțile în proces care s-au fundamentat

pe raporturi de locațiune derivând dintr-un contract care a expirat în anul

2006, recurenta fiind cea care a confirmat faptul că și după acest moment

locatara se afla în spațiu, în alte cuvinte nefiind negată tacita relocațiune care

a operat în cauză. Prin urmare, dreptul la despăgubiri se naște fie la

încetarea contractului de locațiune fie în alte condiții prevăzute de lege,

deoarece, până la momentele respective nu se naște în favoarea chiriașului un

drept cert, actual și determinat cu privire la valoarea lucrărilor executate în

imobil. Cu aceste argumente se va reține că instanța de apel a apreciat corect

împrejurările care au determinat momentul nașterii dreptului la acțiune și a

aplicat corect regula generală prevăzută de art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958

stabilind că acțiunea a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani socotiți

de la data de 31 decembrie 2006, astfel că la data de 15 aprilie 2008, care

semnifică data sesizării instanței, termenul pentru valorificarea dreptului evocat

de reclamantă nu era împlinit.

Prin cea de-a doua critică, recurenta

a susținut că instanțele anterioare nu au reținut corect situația de fapt

întrucât împrejurările reținute nu se bazează pe „înțelegerea” dintre părți.

Aceste susțineri nu se încadrează în nicio ipoteză a art. 304 alin. (9) C.

proc. civ. Concluzia se bazează pe faptul că din niciun argument al recurentei

nu rezultă care este dispoziția legală încălcată, mai concret, care sunt dispozițiile

legale la care a recurs instanța, dispoziții pe care le-ar fi aplicat greșit.

Totodată nu a demonstrat lipsa de temei legal a deciziei criticate care ar

lipsi soluția de fundament. Se observă din criticile de la punctul 2 al

recursului că recurenta și-a exprimat nemulțumirea în legătură cu interpretarea

clauzelor contractului scop în care instanța a avut în vedere art. 978 C. civ.

În adevăr, art. 978 C. civ., stabilește

o regulă de interpretare potrivit căreia clauzele convenției se interpretează

în sensul în care pot avea un efect fiind de principiu că stipularea acestora

se face pentru a fi aplicate. Din acest punct de vedere fără a admite că această

susținere constituie o cauză de nelegalitate în sensul art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte va reține că interpretarea contractului aparține instanței

care judecă fondul. Dacă s-ar admite că motivul invocat vizează punctul 8 al art.

304 C. proc. civ., ca instanță de recurs Înalta Curte va putea fi implicată sub

motivul prevăzut de punctul 8 în verificarea legalității deciziei, numai atunci

când pe calea interpretării greșite s-ar ajunge la schimbarea naturii ori

înțelesului vădit neîndoielnic a contractului interpretat.

În speță, prin coroborarea și

interpretarea art. 1, 9 și 14 din contract s-a urmărit ca voința părților la

încheierea convenției să fie respectată. Este adevărat că instanța de apel s-a

limitat numai la clauzele contractului fără nicio trimitere la prevederile codului

civil (art. 1421, 1444) care reglementează efectele contractului de locațiune

cu referire la obligația de predare a spațiului de către locator și la

obligațiile privind efectuarea reparațiilor. Cu toate acestea interpretarea

contractului și probele cu expertiză aflate la dosar, înlătură orice echivoc în

privința obligațiilor de predare a bunului și a obligațiilor referitoare la

reparațiile și îmbunătățirile care se aduc imobilului. Sub acest aspect este de

observat că lucrările a căror contravaloare se solicită au fost efectuate

înainte de punerea în exploatare a spațiului de la subsol, că s-au efectuat

pentru consolidarea și mărirea gradului de siguranță a imobilului servind

întregii clădiri (a se vedea expertiza) și că toate aceste lucrări s-au

realizat cu acordul locatorului. Este locul pentru precizarea, sub aspectul

obligațiilor locatorului, că spațiul trebuia predat într-o stare

corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat încă înainte de

punerea acestuia în exploatare de către locatar. În aceste condiții

dispozițiile art. 14 din contract nu înlătură aplicarea art. 1 și 9, clauzele

acestuia interpretându-se unele prin altele în sensul că locatorului îi incumbă

obligația să efectueze toate reparațiile necesare în scopul preluării lucrului

de către locatar chiar și atunci când există o clauză contractuală prin care aceste

reparații sunt puse în sarcina locatarului. Chiar și dacă se admite ipoteza

contrară, obligația locatorului de a preda lucrul în stare corespunzătoare nu

este înlăturată dacă nu s-a prevăzut expres că toate reparațiile anterioare

punerii spațiului în funcțiune pentru destinația stabilită prin art. 1 din contract,

pentru alimentație publică, sunt în sarcina locatarului. În acest context în

mod corect s-a apreciat, într-o exprimare succintă a considerentelor, că

suportarea contravalorii modificării și îmbunătățirilor spațiului vizează

cheltuielile care s-au efectuat, de către locatar cu scopul de a-l face

funcțional și corespunzător destinației. Prin urmare, acest tip de reparații sunt

distincte de reparațiile care sunt necesare în cursul locațiunii. În acest sens

sunt de altfel și reglementările din art. 1421 și urm. C. proc. civ.

În consecință, rezumând argumentele de

mai sus se va reține că nu sunt motive de nelegalitate care să ducă la

modificarea soluțiilor anterior pronunțate, recursul conform art. 312 C. proc.

civ., urmând să fie respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de pârâta SCM V.S. FĂGĂRAȘ împotriva deciziei nr. 128 din 26 noiembrie

2009 a Curții de Apel Brașov, secția comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 7

mai  2010.