ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1628/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta SC R.C. SRL a chemat în judecată societatea SCM V.S. Făgăraș și a solicitat Tribunalului Brașov să pronunțe o sentință prin care să o oblige pe pârâtă la plata contravalorii investițiilor realizate în imobilul proprietatea pârâtei, instituirea unui drept de retenție asupra spațiilor de 134 mp și respectiv de 202 mp până la plata de către pârâtă a lucrărilor de investiții precum și compensarea creanțelor reciproce dintre părțile în proces. În fapt, acțiunea a fost motivată invocându-se contractele de închiriere nr. 1010 din 14 noiembrie 2001 și nr. 689/2005 care și-au produs efectele până la 3 ianuarie 2008 și respectiv 31 decembrie 2007. În perioada de locațiune reclamanta a susținut că a executat lucrări în spațiile închiriate pe cheltuiala sa și cu acordul pârâtei pentru a le face proprii destinației pentru care au fost închiriate.

Întrucât cheltuielile efectuate nu i-au fost achitate de pârâtă, reclamanta a introdus acțiunea cu obiectul arătat mai sus solicitând ca în temeiul art. 1444 C. civ., să se instituie și un drept de retenție în favoarea sa până la plata cheltuielilor solicitate. În privința compensării a motivat că pârâta deține o creanță împotriva sa stabilită printr-o hotărâre judecătorească astfel că se impune compensarea acesteia cu creanța pe care o deține în prezentul dosar împotriva pârâtei. Sentința Tribunalului Brașov, secția comercială. Tribunalul Brașov, prin sentința nr. 399 pronunțată la 2 aprilie 2009, a admis acțiunea reclamantei SC R.C. SRL și a obligat-o pe pârâta SC V.S. SCM la plata sumei de 208.381 lei reprezentând contravaloare investiții și cheltuieli de judecată dispunând, totodată, și instituirea dreptului de retenție asupra spațiului în suprafață de 134 mp aflat la subsolul imobilului, celelalte pretenții fiind respinse.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a examinat clauzele contractelor nr. 1010/2001 și 689/2005 precum și concluziile expertizelor tehnice aflate la dosar și a stabilit că reclamanta a efectuat în spațiile închiriate lucrări de consolidare, reparații și extinderi cu acordul pârâtei, a căror valoare a fost stabilită la suma de 43.034 lei, sumă pe care pârâta nu a contestat-o sub aspectul cuantumului dar pe care o consideră ca fiind în sarcina pârâtei conform clauzei instituită prin art. 14 din contractele de locațiune. Tribunalul a înlăturat această apărare raportându-se la prevederile art. 9 din aceleași convenții prin care s-a stabilit că proprietarul trebuie să predea spațiul în condiții de funcționare.

Apelul, Decizia Curții de Apel. Sentința pronunțată de Tribunalul Brașov a fost confirmată de Curtea de Apel Brașov care prin decizia nr. 2730/62/2008 a respins, ca nefondate, apelurile declarate de reclamanta SC R.C. SRL și pârâta SC V.S. SCM. Curtea a analizat apelul reclamantei care viza respingerea capătului de cerere privind compensarea, apreciind că, această operațiune nu se poate realiza întrucât sentința vizând creanța pârâtei împotriva sa nu a rămas definitivă. În ce privește apelul pârâtei prin care a solicitat să se diminueze suma la care a fost obligată cu 150.194 lei și reducerea cheltuielilor de judecată, instanța de apel a examinat criticile în raport de prevederile art. 14, 9 și 1 din contract prin care s-a instituit obligația locatorului de a preda spațiul în suprafață de 134 mp pentru desfășurarea de către chiriaș a activității de alimentație publică.

În interpretarea acestor clauze s-au avut în vedere și dispozițiile art. 978 C. civ., astfel că instanța de control judiciar a ajuns la concluzia că lucrările inițiale de amenajare a spațiului pentru destinația,,alimentație publică” erau în sarcina locatorului, art. 14 din cele două contracte vizând alte lucrări de îmbunătățire și modernizare. A mai reținut Curtea și faptul că lucrările din subsol au fost făcute pentru a aduce spațiul în stare de folosință iar în ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune a stabilit, în conformitate cu art. 7 din Decretul nr. 167/1958, că termenul pentru plata îmbunătățirilor curge de la data expirării contractului de locațiune, termen care nu a fost depășit.

Recursul. Motivele de recurs. Împotriva deciziei pronunțată de Curtea de Apel Brașov a declarat recurs, pârâta SC V.S. SCM Făgăraș care a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pentru a solicita Înaltei Curți să constate nelegalitatea și netemeinicia deciziei nr. 128 pronunțată la data de 26 noiembrie 2009 și admițând recursul să modifice soluțiile anterior pronunțate în sensul obligării sale numai la plata cheltuielilor care au fost făcute de locatar pentru consolidarea de rezistență a imobilului. În argumentarea acestui motiv recurenta a susținut că excepția prescripției dreptului la acțiune a primit o dezlegare greșită întrucât nu s-a socotit ca moment al nașterii dreptului la acțiune, data plății de către reclamantă a lucrărilor către constructor, conform dovezilor de la dosar fond.

A mai susținut recurenta pârâtă că nu a încetat locațiunea în 2006 din moment ce a operat tacita relocațiune. De asemenea, a arătat că termenul de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 nu a fost suspendat sau întrerupt și că nu s-a încheiat vreo convenție prin care să se stabilească un termen de plată ci, dimpotrivă, s-a stabilit că cheltuielile respective sunt în sarcina chiriașului. Prin cea de-a doua critică, recurenta a susținut că la încheierea contractului reclamanta a cunoscut starea imobilului și că nu a avut pretenția prevăzută de art. 9, ci a acceptat să-l amenajeze. A considerat recurenta că nu se poate pune nici problema îmbogățirii fără justă cauză întrucât investițiile efectuate de intimată se compensează cu chiria neachitată de aceasta.

În fine, a susținut că investițiile făcute în imobil nu-i sunt utile și că acestea i-au servit numai intimatei. Cu titlu de exemplu s-a referit la faptul că s-a edificat o scară interioară care nu era utilă pentru că existau căi de acces în imobil. La aceste motive, intimata a răspuns punctual prin întâmpinare, la primul punct susținând că dreptul la acțiune pentru plata sumei în litigiu s-a născut la data când a expirat contractul. În acest sens a citat art. 1444 C. civ., prin care se stabilește că „locatarii nu pot fi dați afară mai înainte de a fi dezdăunați”. În opinia intimatei încetarea locațiunii este momentul care semnifică nașterea dreptului de a solicita cu titlu de despăgubiri sumele alocate pentru investiții.

În privința stării spațiului la momentul închirierii, intimata a invocat prevederile art. 1421 alin. (1) C. civ., care îl obligă pe locator să-l predea în așa fel încât să fie întrebuințat. De asemenea, a făcut trimitere la doctrină pentru a susține că toate reparațiile necesare predării bunului în stare de funcționare sunt în sarcina locatorului, iar în privința lucrărilor efectuate în imobil a precizat că acestea vizează începutul închirierii și au fost făcute cu scopul de a se aduce spațiul în stare de întrebuințare. În final a arătat că pe timpul efectuării lucrărilor a plătit chirie deși nu a putut utiliza spațiul potrivit scopului pentru care a fost închiriat. În consecință a solicitat respingerea recursului și menținerea hotărârilor anterior pronunțate.

Recursul este nefondat. Motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., poate fi invocat atunci când hotărârea este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Sub cuvânt că s-au nesocotit prevederile art. 3 din Decretul nr. 167/1958, recurenta a pus în discuție momentul nașterii dreptului la acțiune. În raport de această critică trebuie reținut mai întâi că excepția invocată de recurentă vizează dreptul material și nu un drept procedural născut în cursul procesului. Fiind calificată prin caracteristicile sale, ca excepție de fond care privește exercițiul dreptului material la acțiune, trebuie observat că chestiunile legate de momentul nașterii dreptului la acțiune nu vizează nelegalitatea soluției.

În concret, recurenta pornește în critica sa de la art. 3 din Decretul nr. 167/1958 pentru a ajunge la împrejurările pe care le consideră relavante pentru calculul termenului de prescripție. În legătură cu acest aspect, este de observat că instanța de apel a avut în vedere regula generală privind începutul prescripției dreptului la acțiune consacrată de dispozițiile art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958 potrivit căreia prescripția începe să curgă de la data nașterii dreptului la acțiune. În contextul arătat, ca instanță devolutivă, Curtea de Apel a analizat specificul raporturilor juridice dintre părțile în proces pentru a dezlega problema momentului de la care titularul dreptului a acționat pentru a preîntâmpina efectul extinctiv al prescripției.

Aceste argumente vin în sprijinul concluziei expusă anterior prin care s-a arătat că chestiunea supusă criticii nu vizează nelegalitatea prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., sub cele două ipoteze ale sale. Dacă s-ar trece peste aceste argumente și s-ar analiza momentul nașterii dreptului la acțiune încă nu s-ar putea reține ca fiind întemeiată critica evocată de recurenta. În acest sens trebuie observate raporturile juridice dintre părțile în proces care s-au fundamentat pe raporturi de locațiune derivând dintr-un contract care a expirat în anul 2006, recurenta fiind cea care a confirmat faptul că și după acest moment locatara se afla în spațiu, în alte cuvinte nefiind negată tacita relocațiune care a operat în cauză.

Prin urmare, dreptul la despăgubiri se naște fie la încetarea contractului de locațiune fie în alte condiții prevăzute de lege, deoarece, până la momentele respective nu se naște în favoarea chiriașului un drept cert, actual și determinat cu privire la valoarea lucrărilor executate în imobil. Cu aceste argumente se va reține că instanța de apel a apreciat corect împrejurările care au determinat momentul nașterii dreptului la acțiune și a aplicat corect regula generală prevăzută de art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958 stabilind că acțiunea a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani socotiți de la data de 31 decembrie 2006, astfel că la data de 15 aprilie 2008, care semnifică data sesizării instanței, termenul pentru valorificarea dreptului evocat de reclamantă nu era împlinit.

Prin cea de-a doua critică, recurenta a susținut că instanțele anterioare nu au reținut corect situația de fapt întrucât împrejurările reținute nu se bazează pe „înțelegerea” dintre părți. Aceste susțineri nu se încadrează în nicio ipoteză a art. 304 alin. (9) C. proc. civ. Concluzia se bazează pe faptul că din niciun argument al recurentei nu rezultă care este dispoziția legală încălcată, mai concret, care sunt dispozițiile legale la care a recurs instanța, dispoziții pe care le-ar fi aplicat greșit. Totodată nu a demonstrat lipsa de temei legal a deciziei criticate care ar lipsi soluția de fundament. Se observă din criticile de la punctul 2 al recursului că recurenta și-a exprimat nemulțumirea în legătură cu interpretarea clauzelor contractului scop în care instanța a avut în vedere art. 978 C. civ.

În adevăr, art. 978 C. civ., stabilește o regulă de interpretare potrivit căreia clauzele convenției se interpretează în sensul în care pot avea un efect fiind de principiu că stipularea acestora se face pentru a fi aplicate. Din acest punct de vedere fără a admite că această susținere constituie o cauză de nelegalitate în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va reține că interpretarea contractului aparține instanței care judecă fondul. Dacă s-ar admite că motivul invocat vizează punctul 8 al art. 304 C. proc. civ., ca instanță de recurs Înalta Curte va putea fi implicată sub motivul prevăzut de punctul 8 în verificarea legalității deciziei, numai atunci când pe calea interpretării greșite s-ar ajunge la schimbarea naturii ori înțelesului vădit neîndoielnic a contractului interpretat.

În speță, prin coroborarea și interpretarea art. 1, 9 și 14 din contract s-a urmărit ca voința părților la încheierea convenției să fie respectată. Este adevărat că instanța de apel s-a limitat numai la clauzele contractului fără nicio trimitere la prevederile codului civil (art. 1421, 1444) care reglementează efectele contractului de locațiune cu referire la obligația de predare a spațiului de către locator și la obligațiile privind efectuarea reparațiilor. Cu toate acestea interpretarea contractului și probele cu expertiză aflate la dosar, înlătură orice echivoc în privința obligațiilor de predare a bunului și a obligațiilor referitoare la reparațiile și îmbunătățirile care se aduc imobilului.

Sub acest aspect este de observat că lucrările a căror contravaloare se solicită au fost efectuate înainte de punerea în exploatare a spațiului de la subsol, că s-au efectuat pentru consolidarea și mărirea gradului de siguranță a imobilului servind întregii clădiri (a se vedea expertiza) și că toate aceste lucrări s-au realizat cu acordul locatorului. Este locul pentru precizarea, sub aspectul obligațiilor locatorului, că spațiul trebuia predat într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat încă înainte de punerea acestuia în exploatare de către locatar. În aceste condiții dispozițiile art. 14 din contract nu înlătură aplicarea art. 1 și 9, clauzele acestuia interpretându-se unele prin altele în sensul că locatorului îi incumbă obligația să efectueze toate reparațiile necesare în scopul preluării lucrului de către locatar chiar și atunci când există o clauză contractuală prin care aceste reparații sunt puse în sarcina locatarului.

Chiar și dacă se admite ipoteza contrară, obligația locatorului de a preda lucrul în stare corespunzătoare nu este înlăturată dacă nu s-a prevăzut expres că toate reparațiile anterioare punerii spațiului în funcțiune pentru destinația stabilită prin art. 1 din contract, pentru alimentație publică, sunt în sarcina locatarului. În acest context în mod corect s-a apreciat, într-o exprimare succintă a considerentelor, că suportarea contravalorii modificării și îmbunătățirilor spațiului vizează cheltuielile care s-au efectuat, de către locatar cu scopul de a-l face funcțional și corespunzător destinației. Prin urmare, acest tip de reparații sunt distincte de reparațiile care sunt necesare în cursul locațiunii.

În acest sens sunt de altfel și reglementările din art. 1421 și urm. C. proc. civ. În consecință, rezumând argumentele de mai sus se va reține că nu sunt motive de nelegalitate care să ducă la modificarea soluțiilor anterior pronunțate, recursul conform art. 312 C. proc. civ., urmând să fie respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SCM V.S. FĂGĂRAȘ împotriva deciziei nr. 128 din 26 noiembrie 2009 a Curții de Apel Brașov, secția comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 mai 2010.