ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1616/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Istoricul cauzei. Reclamantul F.G. a chemat în judecată societățile SC K.C. SRL, SC C. SRL și SC B.C.R. SA, sucursala Cluj, solicitându-i instanței să pronunțe o sentință prin care să constate: a) rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu SC K.C. SRL și restabilirea situației anterioare prin restituirea prețului și respectiv a terenului; b) rezoluțiunea în temeiul art. 1770 C. civ., a contractului de ipotecă încheiat între pârâtele SC K.C. SRL și SC B.C.R. SA, sucursala Cluj și rectificarea tuturor înscrisurilor făcute în Cartea funciară. În argumentarea acțiunii reclamantul a susținut că pârâta SC K.C.

SRL și terții C.C. și C.A. au încheiat un contract în scopul realizării și împărțirii unor beneficii rezultate din construirea și valorificarea către terțe persoane a unui ansamblu de 20 de unități locative. În vederea realizării scopului acestei convenții, reclamantul a arătat că a pus la dispoziția pârâtei SC K.C. SRL terenul și că aceasta nu și-a respectat obligația de plată a prețului la termenele stabilite. A mai susținut că pârâta SC K.C. SRL a ipotecat terenul în litigiu pentru garantarea unui împrumut contractat cu Banca și în măsura în care dreptul de proprietate al SC K.C. SRL este supus unei clauze rezolutorii rezultă că și dreptul de ipotecă, este supus aceleiași clauze. Cu referire la pârâta SC C. SRL, reclamantul a arătat că a chemat-o în judecată pentru ca hotărârea pe care o va pronunța instanța să-i fie opozabilă.

Sentința nr. 4720/2008 pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj. Soluționând cauza, Tribunalul Comercial Cluj a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta SC C. SRL, a admis în parte cererea precizată formulată de reclamant și în consecință a constatat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant și pârâta SC K.C. SRL absorbită de Compania T. SRL, a repus părțile în situația anterioară încheierii contractului și a menținut ipoteca înscrisă în favoarea SC B.C.R. SA, sucursala Cluj. Prin aceeași sentință a fost respinsă cererea formulată împotriva B.C.R. SA, sucursala Cluj și a pârâtei SC C.T. SRL societatea absorbantă a SC K.C. SRL, având ca obiect rezoluțiunea contractului de ipotecă autentificat sub nr. 2988/2007.

În considerentele sentinței tribunalul a reținut că prin convenția încheiată de reclamant la data de 14 iulie 2005, pârâta SC K.C. SRL dobândea dreptul de proprietate asupra terenului în vederea realizării pe propria sa cheltuială a unui ansamblu de locuințe și că pârâta nu a plătit prețul asumat prin clauzele contractului. În urma verificărilor care au fost făcute de prima instanță, s-a stabilit că raporturile juridice sunt complexe întrucât implică o vânzare-cumpărare și o asociere în participațiune. A constatat tribunalul că vânzarea terenului urma să se facă pentru prețul de 310.000 Euro stabilit de comun acord iar în ce privește beneficiile ce urmau să fie realizate de reclamant prin încheierea contractului de asociere, acestea erau de 434.000 Euro, obținerea lor fiindu-i garantă de pârâta SC K.C.

SRL și terții C.C. și C.A. Observând clauza din contractul de vânzare-cumpărare care a operat ca și un pact comisoriu de gradul IV, tribunalul a apreciat că respectivul contract este desființat de drept, dispunând în aceste condiții și repunerea părților în situația anterioară în virtutea principiului „resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis”. Cu referire la cererea formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâta SC B.C.R. SA, având ca obiect constatarea rezoluțiunii contractului de ipotecă încheiat de pârâta SC K.C. SRL cu pârâta SC B.C.R. SA, tribunalul a reținut că la data când s-a intabulat dreptul de ipotecă constituit în favoarea SC K.C. SRL, imobilul respectiv era proprietatea acestei societăți, în favoarea reclamantului nefiind notat vreun privilegiu sau un drept de ipotecă.

Cu privire la ipotecă s-a mai reținut că transferul dreptului de proprietate a fost operat în cartea funciară în contextul în care reclamantul a renunțat în mod expres, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3129 din 25 iulie 2005 la dreptul de a se înscrie ipoteca în cartea funciară pentru garantarea plății prețului. În aceste condiții, s-a apreciat că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 1770 C. civ., pentru a se dispune rezoluțiunea ipotecii. Apelul. Decizia Curții de Apel Cluj. Sentința a fost apelată de reclamantul F.G. și de pârâta SC C.T. SRL Cluj care a absorbit societatea K.C. SRL.

Criticile aduse sentinței au vizat în esență neconcretizarea prin soluția pronunțată în primă instanță a repunerii părților în situația anterioară iar în ce-l privește pe reclamant, acesta a criticat respingerea capătului de cerere prin care a solicitat rezoluțiunea ipotecii și repunerea în situația anterioară încheierii contractului de garanție reală imobiliară. În urma analizei criticilor aduse sentinței, Curtea de Apel Cluj, secția comercială, a admis apelurile și a schimbat în parte sentința apelată în sensul că repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3129 din 25 iulie 2005 se va realiza prin radierea înscrisurilor referitoare la proprietate în Cartea Funciară nr. 1667 nedefinită Cluj - Napoca, respectiv cele de sub B1, B3, B5 și B7, precum și prin restituirea către pârâta SC C.T.

SRL Cluj-Napoca a sumei de 310.000 Euro reprezentând prețul încasat de reclamant, restul dispozițiilor fiind menținute. În susținerea soluției, Curtea de Apel a reținut în considerentele deciziei că prima instanță nu a respectat rigoarea de redactare a dispozitivului în condițiile în care prima instanță a dispus expres numai rectificarea înscrisurilor de sub B7 din Cartea Funciară 1667 nedefinită Cluj-Napoca în timp ce ulterior notărilor efectuate în temeiul contractului constatat rezoluționat au mai fost operate înscrieri referitoare la dreptul de proprietate. A mai observat instanța de apel că aceste înscrieri explică și chemarea în judecată a pârâtei SC C. SRL în scopul de a-i deveni opozabilă hotărârea.

Celelalte critici formulate de pârâta Compania T. SRL, societate aflată în procedura de reorganizare judiciară, au fost înlăturate cu argumentul că raporturile juridice dintre părți au fost analizate ca un tot unitar chiar dacă din punct de vedere juridic raporturile dintre părți s-au stabilit prin acte juridice distincte. S-a apreciat că în temeiul art. 969 C. civ., părțile au înserat în convenție pactul comisoriu care a operat prin voința acestora indiferent de plata prețului (care era deja achitat), câtă vreme acest pact nu a fost anulat. În privința stipulării participării reclamantului numai la beneficii, ceea ce ar viza clauza leoniană reglementată de art. 1513 C. civ., Curtea a reținut că în dreptul român nulitatea este judiciară și că pârâta nu a cerut nulitatea clauzei printr-o cerere reconvențională.

Curtea de apel s-a oprit în analiza sa și asupra criticilor pe care le-a formulat reclamantul în legătură cu respingerea capătului de cerere prin care s-a solicitat rezoluțiunea contractului de ipotecă încheiat de Banca Comercială. În contextul art. 1770 și 1775 C. civ., a căror încălcare a fost invocată, Curtea a stabilit că Banca a încheiat contractul de ipotecă fără a avea reprezentarea faptului că SC K.C. SRL devenită SC C.T. SRL Cluj, este proprietară sub condiție rezolutorie și fără a putea avea în mod obiectiv, această reprezentare chiar după depunerea unor diligențe minime, respectiv prin consultarea Registrului Cadastral de publicitate.

În același sens a constatat instanța de control judiciar și faptul că reclamantul a renunțat la beneficiul înscrierii privilegiului legal pentru garantarea plății prețului apreciind totodată că actul translativ de proprietate, respectiv contractul de vânzare-cumpărare este singurul act opozabil de vreme ce în cartea funciară nu era notat în favoarea reclamantului niciun privilegiu. Recursul reclamantului. Motivele de recurs. Împotriva deciziei nr. 101 din 17 iunie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Cluj a declarat recurs, reclamantul F.G. solicitându-i Înaltei Curți să admită recursul, să caseze în parte decizia atacată și să trimită cauza pentru rejudecare, iar în subsidiar să modifice în tot decizia Curții de apel și să admită acțiunea astfel cum a fost precizată.

Recurentul a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 6 și 7 C. proc. civ., pentru a susține că: 1. - Instanța a acordat mai mult decât s-a cerut sau ce nu s-a cerut apreciind că Tribunalul Cluj a fost sesizat cu o cerere de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare pentru care a plătit taxa de timbru aferentă valorii contractului în timp ce Curtea de Apel Cluj a solicitat să se achite o taxă de timbru suplimentară aferentă contractului de asociere în participațiune. Această taxă de timbru potrivit recurentului trebuie restituită întrucât plata nu este datorată. Printr-un alt argument, în cadrul aceluiași motiv s-a susținut că în timp ce cumpărătorul SC K.C. SRL obține înapoi prețul, el, reclamantul obține bunul vândut dar ipotecat de pârâtul cumpărător prin Banca B.C.R., sucursala Cluj și cum pârâtul este în reorganizare apreciază că banca ar putea să obțină chiar și bunul ipotecat.

2. Cel de-al doilea motiv de nelegalitate art. 304 alin. (7) C. proc. civ., a fost argumentat pe contradicția care există între rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare și refuzul anulării de către instanță a contractelor subsecvente în aplicarea art. 1770 C. civ., prin care se dispune că acei care au asupra unui imobil „un drept suspens printr-o condiție sau resolubil nu poate conveni la o ipotecă decât supusă acelorași condiții sau acelorași resciziuni”. Recurentul a apreciat că neînscrierea în contract a ipotecii legale nu are nicio relevanță, că rezilierea contractului de ipotecă nu ar mai permite ca banca să dispună pe nedrept de un lucru nedatorat. Intimata B.C.R.

SA prin întâmpinare a răspuns punctual la criticile formulate de recurent apreciind în raport de prevederile celor două contracte, de vânzare-cumpărare și de asociere în participațiune, că prețul transferului dreptului de proprietate este de 744.000 Euro, astfel că s-a calculat corect de către instanță taxa judiciară de timbru la valoare. Intimata a arătat în continuare că înscrierea unei ipoteci legale pentru neplata prețului nu este obligatorie și că la acest drept se poate renunța numai că prin renunțare partea își asumă inopozabilitatea față de terți a transmiterii proprietății sub condiție rezolutorie, or, în opinia sa, dispozițiile art. 1770 C. civ., își găsesc aplicarea față de terți doar dacă s-a realizat publicitatea pentru condiția rezolutorie.

A menționat că recurentul a fost de acord cu ipotecarea terenului și a renunțat la notarea privilegiului în Cartea funciară. În privința procedurii insolvenței deschisă împotriva Companiei SC T. SRL, consideră afirmația recurentei nesusținută de lege întrucât executările silite împotriva falitului sunt suspendate. În consecință, a solicitat respingerea recursului ca nefondat. Cea de-a doua pârâtă care a depus întâmpinare, SC C. SRL, a invocat prevederile art. 973 C. civ. și lipsa de interes pentru chemarea sa în judecată. Decizia Înaltei Curți. 1. Motivul prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., a fost invocat cu scopul de a pune în discuție încălcarea principiului disponibilității exprimat de altfel de art. 129 alin. (6) C. proc.

civ., care obligă instanța ca în toate cazurile să se pronunțe numai asupra obiectului cererii deduse judecății. Ipoteza plus petita pusă în discuție prin motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., nu se regăsește în cauză. Din conținutul cererii dedusă judecății rezultă cu evidență că părțile au convenit ca reclamantului recurent să-i revină pentru transferul dreptului de proprietate suma totală de 744.000 Euro din care 310.000 Euro reprezintă prețul de circulație al terenului iar restul de 434.000 Euro participarea la beneficiile afacerii imobiliare având ca suport terenul, afaceri ce urmau să fie desfășurate de cumpărător. În contextul investirii, instanța de apel a stabilit corect valoarea la care se calculează taxa judiciară de timbru.

De altfel, această critică nu se încadrează în motivul de nelegalitate invocat și nu constituie plus petita, sub cuvânt că instanța în prima judecată nu a acordat această sumă. În fine, fixarea taxei de timbru este un moment care precede judecata pentru care legea specială nr. 146/1997, modificată, a prevăzut căi specifice de atac împotriva modului de stabilire a cuantumului propus pentru plată de către instanța de judecată, așa încât neexercitarea acesteia nu-i dă dreptul recurentului, ca pe calea recursului în care se supune examenului de legalitate încălcarea dispozițiilor legale care se referă la rezultatul actului de judecată să se invoce determinarea greșită a taxei de timbru.

2. Printr-un alt argument care a fost adus în sprijinul motivului analizat, recurentul și-a exprimat nemulțumirea asupra faptului că în urma soluțiilor pronunțate, cumpărătorul obține prețul din contractul de vânzare-cumpărare în timp ce recurentul va primi înapoi doar bunul vândut dar cu o ipotecă ce a fost constituită de B.C.R. SA, sucursala Cluj, în detrimentul vânzătorului de bună-credință. Susținerile de mai sus nu vor fi reținute întrucât nu se constituie într-o încălcare a dispozițiilor legale prin evocarea concretă a încălcărilor. Dimpotrivă, din cele două convenții, contractul de vânzare-cumpărare și de asociere în participațiune, rezultă că s-a dat eficiență art. 969 C. civ., voința recurentului exprimată în alin. (3) al punctului 3 și respectiv punctul 4 din aceste convenții fiind în sensul că a existat acord pentru neînscrierea ipotecii legale pentru garantarea plății restului de preț precum și pentru contractarea creditului bancar (linie de credit).

Din acest punct de vedere nu este lipsit de relevanță să se sublinieze faptul că părțile au convenit o afacere comercială prin două acte juridice distincte care au regimuri diferite particularizate prin clauzele care au fost înserate prin voința participanților la cele două convenții. Riscul inopozabilității garanției reale instituită pentru garantarea plății prețului a fost asumat de recurent prin renunțarea la notarea în Cartea funciară a ipotecii așa încât convențiile dintre vânzător și cumpărător nu pot fi opuse Băncii comerciale care este terț față de aceste raporturi. 3. Motivul prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., „când hotărârea nu conține motivele pe care se sprijină sau conține motive străine de natura pricinii”.

Din perspectiva acestui motiv s-a criticat faptul că instanțele anterioare deși au dispus rezoluțiunea actului principal nu au dispus și rezoluțiunea actelor subsecvente prin aplicarea art. 1770 C. civ. Critica este nefondată. Din punctul de vedere al motivului de nelegalitate invocat recurentul nu a demonstrat faptul că hotărârea nu ar conține elementele obligatorii prevăzute de art. 261 alin. (5) C. proc. civ. și nici care sunt motivele contradictorii sau străine de natura pricinii care ar duce la nelegalitatea deciziei criticate. În realitate s-a criticat neaplicarea art. 1770 C. civ., recurentul apreciind că, urmare desființării titlului de proprietate a cumpărătoarei, efectele acestei desființări se produc retroactiv atât în privința contractului de vânzare-cumpărare cât și a contractului de ipotecă.

Dacă se admite că prin această critică s-a pus în discuție aplicarea principiului resoluto jure dantis resolvitur ius accipiens, care, în opinia recurentului, impunea și anularea contractului de ipotecă trebuie reținut mai întâi că desființarea retroactivă a convențiilor ca efect al rezoluțiunii produce efecte inter partes. În al doilea rând, principiul care se aplică terților în raport de actul desființat vizând actele subsecvente poate fi înlăturat de buna-credință, excepție a cărei aplicabilitate a fost analizată în cauză. Observând că efectele rezoluțiunii, față de terți sunt guvernate de principiul desființării actului subsecvent prin prisma art. 1770 C. civ., care este o aplicare particulară a acestui principiu în materia ipotecii, Curtea de Apel a trecut la analiza bunei-credințe la momentul semnării actului de ipotecă dintre SC K.C.

SRL și Bancă. Din împrejurările cauzei rezultă așa cum a reținut de altfel și instanța de apel în analiza sa, că Banca a manifestat o diligență rezonabilă la data acordării creditului și a încheierii contractului de ipotecă prin consultarea Registrului cadastral de publicitate imobiliară, conform art. 17 din Legea nr. 17/1996, registru care se întregește cu planul cadastral și cu alte înscrisuri. Revenind însă la art. 1770 C. civ., trebuie observat că prin conținutul său vizează situația celor care doresc să înscrie în Cartea funciară o ipotecă în condițiile în care au asupra unui imobil un drept suspensiv rezolubil sau supus resciziunii, astfel că nu ar putea consimți decât la înscrierea ipotecii în aceleași condiții.

Aplicând aceste dispoziții speței dedusă judecății se va reține că înscrierea ipotecii asupra imobilului (înscris în Cartea funciară nr. 1667 Cluj Napoca) s-a realizat de proprietarul exclusiv, SC K.C. SRL, care dobândise acest drept printr-un contract de vânzare-cumpărare. La data înscrierii ipotecii în Cartea funciară de către Bancă, așa cum au constatat și instanțele anterioare, nu era notat în Cartea funciară vreo interdicție de grevare sau înstrăinare sau un drept litigios. Că este așa, rezultă și din renunțarea expresă a reclamantului recurent la dreptul de a se înscrie în Cartea funciară ipoteca ce a fost constituită pentru garantarea plății prețului.

Având în vedere că prin art. 25 din Legea nr. 7/1996, înscrierile în Cartea funciară sunt opozabile față de terți, începând cu data înregistrării în Cartea funciară, Banca se bucură de toate atributele acestei înscrieri, în condițiile în care reclamantul nu a fost în măsură să-i opună vreun privilegiu, iar buna-credință nu-i poate fi contestată pentru a se reține critica recurentei în legătură cu nerespectarea art. 1770 C. civ. În acest context nu este lipsit de relevanță să se rețină că Băncii nu-i este opozabil decât contractul de vânzare-cumpărare, translativ de proprietate cu privire la care în Cartea funciară nu s-a notat în favoarea reclamantului recurent vreun drept de ipotecă, inopozabilitatea contractului de ipotecă fiind consecința neconservării drepturilor de către recurent.

În consecință, intenția voită de a nu înscrie sarcina reală imobiliară în Cartea funciară a avut ca efect instituirea drepturilor care decurg din această garanție în favoarea Băncii așa încât decizia pronunțată de instanța de apel este la adăpost de orice critică. Așa fiind, potrivit art. 312 C. proc. civ., recursul va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamantul F.G. împotriva deciziei civile nr. 101 din 17 iunie 2009 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 mai 2010.