ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1616/2010

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1616/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Istoricul cauzei.

Reclamantul F.G. a chemat în judecată

societățile SC K.C. SRL, SC C. SRL și SC B.C.R. SA, sucursala Cluj,

solicitându-i instanței să pronunțe o sentință prin care să constate:

a) rezoluțiunea contractului de

vânzare-cumpărare încheiat cu SC K.C. SRL și restabilirea situației anterioare

prin restituirea prețului și respectiv a terenului;

b) rezoluțiunea în temeiul art. 1770 C.

civ., a contractului de ipotecă încheiat între pârâtele SC K.C. SRL și SC B.C.R.

SA, sucursala Cluj și rectificarea tuturor înscrisurilor făcute în Cartea

funciară.

În argumentarea acțiunii reclamantul a

susținut că pârâta SC K.C. SRL și terții C.C. și C.A. au încheiat un contract în

scopul realizării și împărțirii unor beneficii rezultate din construirea și

valorificarea către terțe persoane a unui ansamblu de 20 de unități locative.

În vederea realizării scopului acestei

convenții, reclamantul a arătat că a pus la dispoziția pârâtei SC K.C. SRL

terenul și că aceasta nu și-a respectat obligația de plată a prețului la

termenele stabilite. A mai susținut că pârâta SC K.C. SRL a ipotecat terenul în

litigiu pentru garantarea unui împrumut contractat cu Banca și în măsura în

care dreptul de proprietate al SC K.C. SRL este supus unei clauze rezolutorii

rezultă că și dreptul de ipotecă, este supus aceleiași clauze.

Cu referire la pârâta SC C. SRL,

reclamantul a arătat că a chemat-o în judecată pentru ca hotărârea pe care o va

pronunța instanța să-i fie opozabilă.

Sentința nr. 4720/2008 pronunțată de

Tribunalul Comercial Cluj.

Soluționând cauza, Tribunalul

Comercial Cluj a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată

de pârâta SC C. SRL, a admis în parte cererea precizată formulată de reclamant

și în consecință a constatat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare

încheiat între reclamant și pârâta SC K.C. SRL absorbită de Compania T. SRL, a

repus părțile în situația anterioară încheierii contractului și a menținut ipoteca

înscrisă în favoarea SC B.C.R. SA, sucursala Cluj. Prin aceeași sentință a fost

respinsă cererea formulată împotriva B.C.R. SA, sucursala Cluj și a pârâtei SC

C.T. SRL societatea absorbantă a SC K.C. SRL, având ca obiect rezoluțiunea

contractului de ipotecă autentificat sub nr. 2988/2007.

În considerentele sentinței tribunalul

a reținut că prin convenția încheiată de reclamant la data de 14 iulie 2005,

pârâta SC K.C. SRL dobândea dreptul de proprietate asupra terenului în vederea

realizării pe propria sa cheltuială a unui ansamblu de locuințe și că pârâta nu

a plătit prețul asumat prin clauzele contractului. În urma verificărilor care

au fost făcute de prima instanță, s-a stabilit că raporturile juridice sunt

complexe întrucât implică o vânzare-cumpărare și o asociere în participațiune. A

constatat tribunalul că vânzarea terenului urma să se facă pentru prețul de

310.000 Euro stabilit de comun acord iar în ce privește beneficiile ce urmau să

fie realizate de reclamant prin încheierea contractului de asociere, acestea

erau de 434.000 Euro, obținerea lor fiindu-i garantă de pârâta SC K.C. SRL și

terții C.C. și C.A. Observând clauza din contractul de vânzare-cumpărare care a

operat ca și un pact comisoriu de gradul IV, tribunalul a apreciat că

respectivul contract este desființat de drept, dispunând în aceste condiții și

repunerea părților în situația anterioară în virtutea principiului „resoluto

jure dantis resolvitur jus accipientis”.

Cu referire la cererea formulată de

reclamant în contradictoriu cu pârâta SC B.C.R. SA, având ca obiect constatarea

rezoluțiunii contractului de ipotecă încheiat de pârâta SC K.C. SRL cu pârâta

SC B.C.R. SA, tribunalul a reținut că la data când s-a intabulat dreptul de

ipotecă constituit în favoarea SC K.C. SRL, imobilul respectiv era proprietatea

acestei societăți, în favoarea reclamantului nefiind notat vreun privilegiu sau

un drept de ipotecă. Cu privire la ipotecă s-a mai reținut că transferul dreptului

de proprietate a fost operat în cartea funciară în contextul în care

reclamantul a renunțat în mod expres, la data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3129 din 25 iulie 2005 la dreptul de a

se înscrie ipoteca în cartea funciară pentru garantarea plății prețului. În

aceste condiții, s-a apreciat că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 1770 C.

civ., pentru a se dispune rezoluțiunea ipotecii.

Apelul. Decizia Curții de Apel Cluj.

Sentința a fost apelată de reclamantul

F.G. și de pârâta SC C.T. SRL Cluj care a absorbit societatea K.C. SRL. Criticile

aduse sentinței au vizat în esență neconcretizarea prin soluția pronunțată în

primă instanță a repunerii părților în situația anterioară iar în ce-l privește

pe reclamant, acesta a criticat respingerea capătului de cerere prin care a

solicitat rezoluțiunea ipotecii și repunerea în situația anterioară încheierii

contractului de garanție reală imobiliară.

În urma analizei criticilor aduse sentinței,

Curtea de Apel Cluj, secția comercială, a admis apelurile și a schimbat în

parte sentința apelată în sensul că repunerea părților în situația anterioară

încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3129 din 25

iulie 2005 se va realiza prin radierea înscrisurilor referitoare la proprietate

în Cartea Funciară nr. 1667 nedefinită Cluj - Napoca, respectiv cele de sub B1,

B3, B5 și B7, precum și prin restituirea către pârâta SC C.T. SRL Cluj-Napoca a

sumei de 310.000 Euro reprezentând prețul încasat de reclamant, restul

dispozițiilor fiind menținute.

În susținerea soluției, Curtea de Apel

a reținut în considerentele deciziei că prima instanță nu a respectat rigoarea

de redactare a dispozitivului în condițiile în care prima instanță a dispus expres

numai rectificarea înscrisurilor de sub B7 din Cartea Funciară 1667 nedefinită

Cluj-Napoca în timp ce ulterior notărilor efectuate în temeiul contractului constatat

rezoluționat au mai fost operate înscrieri referitoare la dreptul de

proprietate. A mai observat instanța de apel că aceste înscrieri explică și

chemarea în judecată a pârâtei SC C. SRL în scopul de a-i deveni opozabilă

hotărârea. Celelalte critici formulate de pârâta Compania T. SRL, societate

aflată în procedura de reorganizare judiciară, au fost înlăturate cu argumentul

că raporturile juridice dintre părți au fost analizate ca un tot unitar chiar

dacă din punct de vedere juridic raporturile dintre părți s-au stabilit prin

acte juridice distincte. S-a apreciat că în temeiul art. 969 C. civ., părțile

au înserat în convenție pactul comisoriu care a operat prin voința acestora indiferent

de plata prețului (care era deja achitat), câtă vreme acest pact nu a fost

anulat. În privința stipulării participării reclamantului numai la beneficii,

ceea ce ar viza clauza leoniană reglementată de art. 1513 C. civ., Curtea a

reținut că în dreptul român nulitatea este judiciară și că pârâta nu a cerut

nulitatea clauzei printr-o cerere reconvențională. Curtea de apel s-a oprit în

analiza sa și asupra criticilor pe care le-a formulat reclamantul în legătură

cu respingerea capătului de cerere prin care s-a solicitat rezoluțiunea

contractului de ipotecă încheiat de Banca Comercială. În contextul art. 1770 și

1775 C. civ., a căror încălcare a fost invocată, Curtea a stabilit că Banca a

încheiat contractul de ipotecă fără a avea reprezentarea faptului că SC K.C. SRL

devenită SC C.T. SRL Cluj, este proprietară sub condiție rezolutorie și fără a

putea avea în mod obiectiv, această reprezentare chiar după depunerea unor

diligențe minime, respectiv prin consultarea Registrului Cadastral de

publicitate. În același sens a constatat instanța de control judiciar și faptul

că reclamantul a renunțat la beneficiul înscrierii privilegiului legal pentru

garantarea plății prețului apreciind totodată că actul translativ de

proprietate, respectiv contractul de vânzare-cumpărare este singurul act

opozabil de vreme ce în cartea funciară nu era notat în favoarea reclamantului

niciun privilegiu.

Recursul reclamantului. Motivele de

recurs.

Împotriva deciziei nr. 101 din 17

iunie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Cluj a declarat recurs, reclamantul F.G.

solicitându-i Înaltei Curți să admită recursul, să caseze în parte decizia

atacată și să trimită cauza pentru rejudecare, iar în subsidiar să modifice în

tot decizia Curții de apel și să admită acțiunea astfel cum a fost precizată.

Recurentul a invocat motivele de nelegalitate

prevăzute de art. 304 pct. 6 și 7 C. proc. civ., pentru a susține că:

s-a cerut sau ce nu s-a cerut apreciind că Tribunalul Cluj a fost sesizat cu o

cerere de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare pentru care a plătit

taxa de timbru aferentă valorii contractului în timp ce Curtea de Apel Cluj a

solicitat să se achite o taxă de timbru suplimentară aferentă contractului de

asociere în participațiune. Această taxă de timbru potrivit recurentului

trebuie restituită întrucât plata nu este datorată.

Printr-un alt argument, în cadrul aceluiași

motiv s-a susținut că în timp ce cumpărătorul SC K.C. SRL obține înapoi prețul,

el, reclamantul obține bunul vândut dar ipotecat de pârâtul cumpărător prin

Banca B.C.R., sucursala Cluj și cum pârâtul este în reorganizare apreciază că banca

ar putea să obțină chiar și bunul ipotecat.

nelegalitate art. 304 alin. (7) C. proc. civ., a fost argumentat pe

contradicția care există între rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare

și refuzul anulării de către instanță a contractelor subsecvente în aplicarea

art. 1770 C. civ., prin care se dispune că acei care au asupra unui imobil „un

drept suspens printr-o condiție sau resolubil nu poate conveni la o ipotecă

decât supusă acelorași condiții sau acelorași resciziuni”. Recurentul a apreciat

că neînscrierea în contract a ipotecii legale nu are nicio relevanță, că

rezilierea contractului de ipotecă nu ar mai permite ca banca să dispună pe

nedrept de un lucru nedatorat.

Intimata B.C.R. SA prin întâmpinare a

răspuns punctual la criticile formulate de recurent apreciind în raport de

prevederile celor două contracte, de vânzare-cumpărare și de asociere în

participațiune, că prețul transferului dreptului de proprietate este de 744.000

Euro, astfel că s-a calculat corect de către instanță taxa judiciară de timbru la

valoare.

Intimata a arătat în continuare că

înscrierea unei ipoteci legale pentru neplata prețului nu este obligatorie și

că la acest drept se poate renunța numai că prin renunțare partea își asumă

inopozabilitatea față de terți a transmiterii proprietății sub condiție

rezolutorie, or, în opinia sa, dispozițiile art. 1770 C. civ., își găsesc

aplicarea față de terți doar dacă s-a realizat publicitatea pentru condiția

rezolutorie. A menționat că recurentul a fost de acord cu ipotecarea terenului

și a renunțat la notarea privilegiului în Cartea funciară. În privința

procedurii insolvenței deschisă împotriva Companiei SC T. SRL, consideră

afirmația recurentei nesusținută de lege întrucât executările silite împotriva falitului

sunt suspendate. În consecință, a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Cea de-a doua pârâtă care a depus întâmpinare,

SC C. SRL, a invocat prevederile art. 973 C. civ. și lipsa de interes pentru

chemarea sa în judecată.

Decizia Înaltei Curți.

C. proc. civ., a fost invocat cu scopul de a pune în discuție încălcarea

principiului disponibilității exprimat de altfel de art. 129 alin. (6) C. proc.

civ., care obligă instanța ca în toate cazurile să se pronunțe numai asupra

obiectului cererii deduse judecății. Ipoteza plus petita pusă în discuție prin

motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., nu se

regăsește în cauză. Din conținutul cererii dedusă judecății rezultă cu evidență

că părțile au convenit ca reclamantului recurent să-i revină pentru transferul

dreptului de proprietate suma totală de 744.000 Euro din care 310.000 Euro

reprezintă prețul de circulație al terenului iar restul de 434.000 Euro

participarea la beneficiile afacerii imobiliare având ca suport terenul,

afaceri ce urmau să fie desfășurate de cumpărător. În contextul investirii,

instanța de apel a stabilit corect valoarea la care se calculează taxa

judiciară de timbru. De altfel, această critică nu se încadrează în motivul de

nelegalitate invocat și nu constituie plus petita, sub cuvânt că instanța în

prima judecată nu a acordat această sumă. În fine, fixarea taxei de timbru este

un moment care precede judecata pentru care legea specială nr. 146/1997,

modificată, a prevăzut căi specifice de atac împotriva modului de stabilire a

cuantumului propus pentru plată de către instanța de judecată, așa încât neexercitarea

acesteia nu-i dă dreptul recurentului, ca pe calea recursului în care se supune

examenului de legalitate încălcarea dispozițiilor legale care se referă la rezultatul

actului de judecată să se invoce determinarea greșită a taxei de timbru.

adus în sprijinul motivului analizat, recurentul și-a exprimat nemulțumirea

asupra faptului că în urma soluțiilor pronunțate, cumpărătorul obține prețul

din contractul de vânzare-cumpărare în timp ce recurentul va primi înapoi doar

bunul vândut dar cu o ipotecă ce a fost constituită de B.C.R. SA, sucursala

Cluj, în detrimentul vânzătorului de bună-credință.

Susținerile de mai sus nu vor fi

reținute întrucât nu se constituie într-o încălcare a dispozițiilor legale prin

evocarea concretă a încălcărilor. Dimpotrivă, din cele două convenții,

contractul de vânzare-cumpărare și de asociere în participațiune, rezultă că

s-a dat eficiență art. 969 C. civ., voința recurentului exprimată în alin. (3)

al punctului 3 și respectiv punctul 4 din aceste convenții fiind în sensul că a

existat acord pentru neînscrierea ipotecii legale pentru garantarea plății restului

de preț precum și pentru contractarea creditului bancar (linie de credit). Din

acest punct de vedere nu este lipsit de relevanță să se sublinieze faptul că părțile

au convenit o afacere comercială prin două acte juridice distincte care au regimuri

diferite particularizate prin clauzele care au fost înserate prin voința participanților

la cele două convenții. Riscul inopozabilității garanției reale instituită

pentru garantarea plății prețului a fost asumat de recurent prin renunțarea la

notarea în Cartea funciară a ipotecii așa încât convențiile dintre vânzător și

cumpărător nu pot fi opuse Băncii comerciale care este terț față de aceste

raporturi.

C. proc. civ., „când hotărârea nu conține motivele pe care se sprijină sau

conține motive străine de natura pricinii”.

Din perspectiva acestui motiv s-a

criticat faptul că instanțele anterioare deși au dispus rezoluțiunea actului principal

nu au dispus și rezoluțiunea actelor subsecvente prin aplicarea art. 1770 C.

civ.

Critica este nefondată. Din punctul de

vedere al motivului de nelegalitate invocat recurentul nu a demonstrat faptul

că hotărârea nu ar conține elementele obligatorii prevăzute de art. 261 alin. (5)

C. proc. civ. și nici care sunt motivele contradictorii sau străine de natura

pricinii care ar duce la nelegalitatea deciziei criticate. În realitate s-a

criticat neaplicarea art. 1770 C. civ., recurentul apreciind că, urmare

desființării titlului de proprietate a cumpărătoarei, efectele acestei

desființări se produc retroactiv atât în privința contractului de

vânzare-cumpărare cât și a contractului de ipotecă.

Dacă se admite că prin această critică

s-a pus în discuție aplicarea principiului resoluto jure dantis resolvitur ius

accipiens, care, în opinia recurentului, impunea și anularea contractului de

ipotecă trebuie reținut mai întâi că desființarea retroactivă a convențiilor ca

efect al rezoluțiunii produce efecte inter partes. În al doilea rând, principiul

care se aplică terților în raport de actul desființat vizând actele subsecvente

poate fi înlăturat de buna-credință, excepție a cărei aplicabilitate a fost

analizată în cauză. Observând că efectele rezoluțiunii, față de terți sunt

guvernate de principiul desființării actului subsecvent prin prisma art. 1770 C.

civ., care este o aplicare particulară a acestui principiu în materia ipotecii,

Curtea de Apel a trecut la analiza bunei-credințe la momentul semnării actului

de ipotecă dintre SC K.C. SRL și Bancă. Din împrejurările cauzei rezultă așa

cum a reținut de altfel și instanța de apel în analiza sa, că Banca a

manifestat o diligență rezonabilă la data acordării creditului și a încheierii

contractului de ipotecă prin consultarea Registrului cadastral de publicitate

imobiliară, conform art. 17 din Legea nr. 17/1996, registru care se întregește

cu planul cadastral și cu alte înscrisuri.

Revenind însă la art. 1770 C. civ.,

trebuie observat că prin conținutul său vizează situația celor care doresc să

înscrie în Cartea funciară o ipotecă în condițiile în care au asupra unui imobil

un drept suspensiv rezolubil sau supus resciziunii, astfel că nu ar putea consimți

decât la înscrierea ipotecii în aceleași condiții. Aplicând aceste dispoziții speței

dedusă judecății se va reține că înscrierea ipotecii asupra imobilului (înscris

în Cartea funciară nr. 1667 Cluj Napoca) s-a realizat de proprietarul exclusiv,

SC K.C. SRL, care dobândise acest drept printr-un contract de

vânzare-cumpărare. La data înscrierii ipotecii în Cartea funciară de către

Bancă, așa cum au constatat și instanțele anterioare, nu era notat în Cartea

funciară vreo interdicție de grevare sau înstrăinare sau un drept litigios.

Că este așa, rezultă și din renunțarea

expresă a reclamantului recurent la dreptul de a se înscrie în Cartea funciară

ipoteca ce a fost constituită pentru garantarea plății prețului.

Având în vedere că prin art. 25 din

Legea nr. 7/1996, înscrierile în Cartea funciară sunt opozabile față de terți,

începând cu data înregistrării în Cartea funciară, Banca se bucură de toate

atributele acestei înscrieri, în condițiile în care reclamantul nu a fost în

măsură să-i opună vreun privilegiu, iar buna-credință nu-i poate fi contestată

pentru a se reține critica recurentei în legătură cu nerespectarea art. 1770 C.

civ. În acest context nu este lipsit de relevanță să se rețină că Băncii nu-i

este opozabil decât contractul de vânzare-cumpărare, translativ de proprietate

cu privire la care în Cartea funciară nu s-a notat în favoarea reclamantului

recurent vreun drept de ipotecă, inopozabilitatea contractului de ipotecă fiind

consecința neconservării drepturilor de către recurent.

În consecință, intenția voită de a nu

înscrie sarcina reală imobiliară în Cartea funciară a avut ca efect instituirea

drepturilor care decurg din această garanție în favoarea Băncii așa încât decizia

pronunțată de instanța de apel este la adăpost de orice critică.

Așa fiind, potrivit art. 312 C. proc.

civ., recursul va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

recursul declarat de reclamantul F.G. împotriva deciziei civile nr. 101 din 17

iunie 2009 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ

și fiscal ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 7

mai 2010.