ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3004/2014

Asupra recursurilor de față, constată următoarele: Prin Decizia civilă nr. 198/A din data de 6 mai 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, s-a admis apelul declarat de către reclamanții T.L. și T.T. împotriva sentinței civile nr. 742 din 11 aprilie 2013 pronunțată de Tribunalul București, secția a V a civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți Consiliul general al municipiului București și Municipiul București prin Primăria municipiului București. S-a schimbat în parte sentința civilă nr. 742 din 11 aprilie 2013 pronunțată de către Tribunalul București, secția a V-a civilă , în sensul că: A fost obligat pârâtul Municipiul București prin Primăria Municipiului București la plata sumei de 20.640 lei, cu titlu de chirie pentru perioada 1 decembrie 2010-1 decembrie 2011. S-au păstrat celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a pronunța această decizie, Curtea a reținut următoarele: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 30 august 2010, ulterior modificată și completată, reclamanții Ț.T. și Ț.L.

au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții Municipiul București prin Primăria Municipiului București și Consiliul General al Municipiului București, ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună: - anularea Hotărârii nr. 20 din 23 iulie 2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, prin care a fost propus și consemnat cuantumul despăgubirii - 150.254 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 3, proprietatea reclamanților, situat în București, sector l, cu suprafața utila de 43,02 mp și teren sub construcție în suprafața de 17,28 mp., - anularea Hotărârii nr. 21 din 23 iulie 2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, prin care a fost propus și consemnat cuantumul despăgubirii - 407.572 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 5, proprietatea reclamanților, situat în București, sector 1, cu suprafața utila de 118,76 mp (din care 2,68 mp balcon) și teren sub construcție în suprafața de 46,81 mp.

- obligarea pârâtelor de le achita cu titlu de despăgubire aferentă exproprierii apartamentului nr. 3 (construcție), suma de 549.900 lei, echivalentul a 130.000 euro la data de 20 august 2010 (actualizata în raport cu indicele de inflație), reprezentând prețul real, de piața, cu care se tranzacționau în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza.

- obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire aferentă exproprierii apartamentului nr. 5 (construcție), suma de 1.649.700 Iei, echivalentul a 390.000 euro la data de 20 august 2010 (actualizata în raport cu indicele de inflație), reprezentând prețul real, de piața, cu care se tranzacționau în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, - obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire contravaloarea de piață a terenului în suprafața de 17,28 mp, aflat sub construcția imobilului-apartament nr. 3. - obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire contravaloarea de piață a terenului în suprafața de 46,81 mp, aflat sub construcția imobilului-apartament nr. 5. - obligarea pârâtelor de a le achita echivalentul prejudiciului real cauzat ca urmare a măsurilor de expropriere, după cum urmează: - suma de 100.000 euro, reprezentând cuantumul real al tuturor îmbunătățirilor, a lucrărilor de reabilitare și amenajare, pe care reclamanții le-au adus celor două imobile expropriate; - suma de 5.200 euro, reprezentând cuantumul chiriei pe un an de zile, suportate de reclamanții începând cu data de 01 decembrie 2010, motivat de faptul ca despăgubirile acordate sunt insuficient de mici și nu permit achiziționarea unor imobile cu destinația locuința,

în măsura sa beneficieze de aceleași caracteristici cu cele care ne-au fost expropriate; - suma de 2.000.000 euro, cu titlu de daunele morale, reprezentând echivalentul prejudicierii directe a drepturilor și intereselor lor, pe parcursul celor 4 ani de zile, cât a durat procesul de expropriere a imobilelor proprietatea noastră. În motivarea cererii reclamanții au arătat că, la data de 23 iunie 2010, a fost adoptată H.G. nr. 590, prin care s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor afectate de proiectul "Dublarea Diametralei N-S pe tronsonul Buzești - Berzei - Vasile Pârvan - B.P. Hașdeu - Uranus - Calea Rahovei", imobilul din strada B. figurând pe lista imobilelor care urmau a fi expropriate.

Prin notificările care le-au fost înaintate, li s-a propus cu titlu de despăgubiri pentru imobilul-apartament nr. 5 suma de 407.572, iar pentru apartamentul nr. 3 suma de 150.254 lei, sume vădit ineficiente pentru achiziționarea unor apartamente cu caracteristici similare în această zonă a Bucureștiului, la care au și făcut investiții. Au invocat reclamanții art. 26 alin. (1) și alin. (2) din Legea nr. 33/1994, art. 9 și următ. din Legea 198/2004, așa cum a fost modificată, art. 25 - 26, art. 27 și art. 30 din Legea nr. 33/1994, art. 480, art. 481 C. civ., art. 44 alin. (3) și alin. (6) din Constituția României și art. 1 Protocolul l din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Reclamanții au formulat o precizare a cererii modificatoare și completatoare a acțiunii principale, solicitând instanței să dispună: 1. În privința capetelor nr. III și V ale cererii modificatoare, pe lângă contravaloarea prețului de piață al apartamentului nr. 3, și contravaloarea suprafeței de 17,28 mp, aflata sub construcția imobilului - apartament nr. 3, situat în București, sector l, reclamanții solicită și obligarea pârâților de a achita, cu titlu de despăgubire, contravaloarea de piață a cotei indivize de 8,85% din suprafața de folosință comună aferentă apartamentului nr. 3, din București, sector 1; 2. În privința capetelor nr. IV și VI ale cererii modificatoare, pe lângă contravaloarea prețului de piața al apartamentului nr. 5 și contravaloarea suprafeței de 46.81 mp aflată sub construcția imobilului - apartament nr. 5, situat în București, sectorul 1 reclamanții solicită și obligarea pârâților să achite cu titlu de despăgubire, contravaloarea de piață a cotei indivize de 23,97% din suprafața de folosință comună aferentă apartamentului nr. 5 din București, sectorul 1. Prin sentința civilă nr. 742 din 11 aprilie 2013 Tribunalul București, secția a V-a civilă, a respins, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă,

cererea de chemare în judecată modificată și precizată formulată în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiul București și, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată modificată și precizată formulată în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București, prin primar general. Tribunalul a verificat valoarea celor două bunuri imobile expropriate, potrivit dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, și a reținut că prin raportul de expertiză (după ce s-a dispus refacerea expertizei) s-a determinat pentru un apartament o valoare de 374.287 lei, iar pentru alt. apartament o valoare de 135.618 lei, ce au avut în vedere lucrările de reparații, finisaje și îmbunătățiri aduse de reclamanți celor două apartamente, precum și terenul aferent apartamentelor.

Potrivit art. 9 alin. (3) din legea nr. 198/2004, acțiunea expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirilor se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. Art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că la calcularea despăgubirii experții vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare dovezile prezentate de aceștia.

Valoarea stabilită prin expertiza judiciară este inferioară cuantumului despăgubirilor propuse și consemnate de expropriator prin cele două Hotărâri a căror anulare s-a solicitat de către reclamanți, iar în atare condiții, văzând și art. 27 alin. (2) din Lege, pretențiile reclamanților de anulare a celor două Hotărâri și de acordare a unor despăgubiri majorate (pentru cele două apartamente cu terenul aferent, plus îmbunătățiri) sunt neîntemeiate. Celelalte pretenții ale reclamanților, respectiv acordarea unor daune cu titlu de chirie achitată de ei din anul 2010 pentru o locuință închiriată și daune morale, sunt neîntemeiate. Reclamanții au închiriat o locuință pentru o chirie lunară de 400 euro, ceea ce ar însemna suma de 4.800 euro pe a, care însă nu se acordă,cu motivarea că despăgubirea consemnată de expropriator, mai mare decât cea stabilită prin expertiza efectuată în cauză, acoperă prejudiciul suferit de reclamanți cu destinația de chirie solicitată.

Daunele morale solicitate nu vor fi acordate reclamanților, aceștia neprobând în cauză existența vreunui prejudiciu moral, iar pe de altă parte, Legea nr. 33/1994 are în vedere prejudiciile materiale/daunele cu conținut patrimonial economic, cauzate expropriatului prin măsura exproprierii, iar nu cele morale. Dată fiind admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului C.G.M.B., acțiunea a fost respinsă față de acest pârât pe acest motiv. Analizând apelul declarat de reclamanți, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor art. 295 C. proc. civ., Curtea a constatat că este fondată numai critica referitoare la neacordarea chiriei, fiind neîntemeiată critica privitoare la modalitatea de stabilire și evaluare a despăgubirilor.

Legea nr. 198/2004, așa cum a fost modificată în anul 2008, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor făcea trimitere la Legea nr. 33/1994 (publicată în M. Of. nr. 139 din 2 iunie 1994), care la art. 26 prevedea că: „(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Prin urmare, legea cadru în materia exproprierii, respectiv Legea nr. 33/1994, a stabilit un criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experți numită de instanță, în conformitate cu dispozițiile art. 25 din Lege, în sensul că evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare ale unor imobile similare, de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii, prin care se stabilește cuantumul despăgubirii. Prin apelul declarat de reclamanți sunt formulate două critici - una cu privire la modalitatea de stabilire a cuantumului despăgubirilor pentru imobilul expropriat și alta cu privire la neacordarea lipsei de folosință, constând în cuantumul chiriei plătite, ca urmare a exproprierii.

Prima critică formulată este nefondată, având în vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, aplicabilă în prezenta cauză, sub aspectul cuantumului despăgubirilor, în cuprinsul căreia se prevede că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”. Din analiza textul menționat reiese că la stabilirea despăgubirii trebuie să se țină cont de prețurile de tranzacționare și nu de ofertele de vânzare.

În cauza de față, apelanții-reclamanți invocă împrejurarea că au fost efectuate 2 rapoarte de expertiză de evaluare, iar instanța a ținut cont numai de cuantumul despăgubirii stabilite prin ultimul raport de expertiză, fără a avea în vedere și alte metode de evaluare. Cu privire la acest aspect, prima instanță a procedat în mod corect, atunci când a dispus refacerea raportului de expertiză, față de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, având în vedere că au fost avute în vedere oferte de vânzare, și nu prețuri de tranzacționare. Cel de-al doilea raport de expertiză a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, la stabilirea cuantumului despăgubirii avându-se în vedere prețurile de tranzacționare pentru imobile similare cu cel expropriat, aflate în aceeași unitate administrativ teritorială.

Legiuitorul a avut în vedere ca la stabilirea cuantumului despăgubirii să se țină cont de imobile similare, nu identice, având în vedere imposibilitatea obiectivă de a identifica imobile identice cu cel expropriat. La efectuarea celui de-al doilea raport de expertiză efectuat în fața primei instanțe s-au avut în vedere, în mod corect, prețurile de tranzacționare pentru imobile similare cu cele expropriat, aflate în aceeași unitate administrativ-teritorială, fiind respectate pe deplin cerințele prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994. Comisia de experți a avut în vedere amplasamentul apartamentelor expropriate, respectiv zona rezidențială, așa cum rezultă din cuprinsul raportului de expertiză, și corecțiile privind localizare, acces, destinație, utilități, îmbunătățiri și suprafața.

Pentru motivele expuse, instanța de apel a înlăturat criticile formulate de către apelanți cu privire la împrejurarea că nu au fost avute în vedere prețurile de tranzacționare pentru imobile identice și cu privire la aplicarea corecțiilor. Alte metode de evaluare (metoda Anevar, metoda costurilor și comparației directe a ofertelor de pe piața imobiliară) nu pot fi utilizate, în raport de dispozițiile imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, care impun stabilirea cuantumului despăgubirii în raport de prețurile de tranzacționare, de la data efectuării raportului de expertiză, pentru imobile similare, aflate în aceeași unitate administrativ-teritoriale. În ceea ce privește neacordarea lipsei de folosință, constând în chiria pe care au fost nevoiți să o plătească, ca urmare a exproprierii.

Conform art. 29 din Legea nr. 33/1994 „(1) Orice locațiune încetează de drept la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere. (2) În cazul exproprierii unor clădiri cu destinație de locuință, evacuarea persoanelor care le ocupă in mod legal in calitate de proprietari și a chiriașilor al căror contract de închiriere a fost legal perfectat, înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice și de amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât după asigurarea de către expropriator a spațiului de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoane, în modalitatea prevăzută în hotărârea judecătorească de expropriere, cu respectarea dispozițiilor art. 26”.

Din interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 29 și 26 din Legea nr. 33/1994 rezultă că în cazul exproprierii unor imobile cu destinație de locuință, demolarea efectivă a imobilelor și evacuarea persoanelor expropriate nu se poate realiza decât după ce expropriatorul asigură un spațiu de locuit celui expropriat. În lipsa repartizării unui spațiu de locuit, expropriatorul are obligația de a suporta prejudiciul cauzat, constând în lipsa de folosință a imobilului, până la data eliberării efective a despăgubirii stabilite prin hotărârea de expropriere. În cauza de față s-a realizat exproprierea a două apartamente deținute în proprietate de către apelanții-reclamanți, care aveau destinația de spațiu de locuit și erau singurele spații de locuit deținute de aceștia.

Apelanții-reclamanți au depus la data de 22 iulie 2010 la Primăria Municipiului București o cerere prin care au contestat suma stabilită cu titlu de despăgubire aducându-se la cunoștința expropriatorului destinația apartamentelor, care urmau a fi expropriate, împrejurarea că nu au alt spațiu de locuit și că suma oferită nu este suficientă pentru a-și cumpăra un alt imobil. Având în vedere cererea depusă, exproprierea nu se putea realiza, în mod efectiv, decât după ce li se asigura o locuință reclamanților de către expropriator sau după ce aceștia obțineau o altă locuință. În condițiile în care exproprierea s-a realizat, în mod efectiv, fără a se pune la dispoziția expropriatului a unui alt imobil de locuit, până la rezolvarea de către acesta a situației locative, cel expropriat are dreptul la daune, constând în restituirea chiriei, pe care a achitat-o, după demolarea construcției, care a fost expropriată.

În acest sens, noțiunea de daune, prevăzută de art. 26 din Legea nr. 33/1994, cuprinde și valoarea chiriei, care este plătită de către cel expropriat, de la data exproprierii. Acordarea chiriei este justificată și de împrejurarea că reclamanții nu au încasat, în mod efectiv suma plătită cu titlu de despăgubire, deoarece au formulat prezenta acțiunii, ceea ce a determinat neeliberarea sumei respective către cel expropriat. În această situație, realizarea exproprierii fără asigurarea unei alte locuințe și fără eliberarea efectivă a despăgubirii către cel expropriat, îi creează acestuia un prejudiciu, care este imputabil expropriatorului, motiv pentru care acesta trebuie să suporte contravaloarea chiriei până la eliberarea efectivă a sumei către cel expropriat.

Cu privire la perioada pentru care s-a solicitat contravaloarea chiriei, instanța de apel a constatat că prin cererea modificatoare și completatoare a acțiunii s-a solicitat obligarea intimatului la plata sumei de 5.200 euro, reprezentând cuantumul chiriei pe un an de zile, suportate de reclamanții începând cu data de 01 decembrie 2010, perioadă ce urmează a fi avută în vedere. Solicitarea reclamanților de a li se acorda contravaloarea chiriei pentru perioada decembrie 2010-31 martie 2012, făcută prin motivele de apel, nu poate fi luată în considerare, având în vedere că se realizează o modificare a pretențiilor deduse judecății, în calea de atac a apelului, cu nerespectarea dispozițiilor art. 294 C. proc.

civ. Cu privire la cuantumul chiriei, se are în vedere chiria efectiv plătită de către reclamanți, așa cum rezultă din contractele de închiriere din 2010 și din 2011 și din chitanțele de plată, aflate la filele 62-101, din dosarul de apel, respectiv suma de 20.640 lei pentru perioada 1 decembrie 2010-1 decembrie 2011. Nu s-au avut în vedere, la stabilirea despăgubirilor acordate, sumele plătite de către reclamanți cu titlu de cheltuieli de întreținere, având în vedere că obligația suportării acestora le revine, în calitate de beneficiari ai utilităților, neputând fi obligat expropriatorul să plătească aceste cheltuieli. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții Ț.T. și Ț.L., pârâtul Municipiul București prin primarul general și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București.

A. Reclamanții Ț.T. și Ț.L. au invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că instanța de apel a încălcat și aplicat greșit legea. 1. Expertiza omologată de instanțele de fond și de apel, denumită "Refacerea raportului de expertiză" (fila 144 vol. al II-lea) a fost întocmită cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că nu au fost avute în vedere imobile similare și tranzacții de la data întocmirii raportului de expertiză, ci pe tranzacții încheiate cu mult înainte, respectiv sfârșitul anului 2010 - februarie 2011. 1.a. Acest ultim raport a fost calificat de chiar comisia de experți ca fiind nelegal, deoarece, pe de o parte, cerințele impuse de instanță contravin dispozițiilor Legii nr. 33/1994, iar, pe de altă parte, acestea sunt și în dezavantajul celor prejudiciați prin expropriere (fila 4 a raportului de expertiză refăcut).

Acest ultim raport este nelegal și pentru faptul că experții susțin că, la stabilirea cuantumului despăgubirilor, au aplicat criteriul prudenței, motivat de faptul că despăgubirile trebuie plătite de Primăria Municipiului București și M.F.P., aspect ce contravine flagrant legii și art. 44 alin. 3 din Constituție. De esența despăgubirii pentru expropriere pentru cauză de utilitate publică este că despăgubirea justă trebuie să fie de o valoare de natură să înlocuiască proprietățile expropriate.

Nu au fost avuți în vedere coeficienți de individualizare importanți, de natură să conducă la o evaluare corectă a valorii de circulație a acestuia, care ar fi diminuat procentul de grad de uzură al imobilelor din anul 1940 și ar fi condus la acordarea și a îmbunătățirilor: amplasarea în zona ultracentrală aducând un coeficient de 200%, amplasare în zonă cu parcuri, zone verzi 5-10%, casa scării care deservea un număr mic de apartamente 5-10%, finisaje superioare, spații largi, planul construcției - indici de majorare de 4-6% (Buletinul Informativ editat de C.E.T. din 17 mai 1995 și nr. 103 din ianuarie 2007). Amplasamentul trebuie privit sub dublu aspect, atât subiectiv cât și obiectiv. Apropierea de locul de muncă, de școală, de punctele de interes, de punctele de aprovizionare, unități medicale, acces facil la mijloacele de transport, adaugă un element suplimentar confortului vieții.

De asemenea, o bună împărțire a imobilului, regimul termic, expunerea la lumina naturală, regimul fonic și instalațiile sunt alți factori care aduc un coeficient de majorare a imobilului și care trebuie avuți în vedere la evaluare și nu numai coeficientul de uzură stabilit de expert. 1.b. Sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv și se poate dovedi cu contracte autentice de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel, însă, în lipsa unor astfel de dovezi, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere alte criterii de evaluare, precum oferte de preț ale agențiilor imobiliare sau prețuri de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de același fel.

Prin înscrisurile depuse la dosarul cauzei la ultimul termen de judecată au dovedit faptul că, deși au făcut demersuri la U.N.N.P., I.N.S., B.N.P., F.D. și O.C.P.L București, au fost în imposibilitate de a administra înscrisuri constând în tranzacții cu imobile similare. Singurele rapoarte de expertiză care puteau furniza o valoare reală de tranzacționare, așa cum prevede norma legală, în lipsa unei noi expertize, sunt lucrarea Coraport (filele 51-57 vol. al II-lea) din data de 19 aprilie 2011, care se coroborează cu lucrarea depusă de chiar expertul numit de instanță la data de 14 iunie 2012 (filele 89-111 vol. al II-lea), lucrări în care valoarea imobilelor expropriate sunt sensibil egale și, mai ales, în concordanță cu metodele de evaluare A.N.E.V.A.R.

Mai mult, în notificările care le-au fost transmise de către Primăria Municipiului București la data de 8 aprilie 2008 (filele 172-175) valorile propuse chiar de către intimată sunt pentru apartamentul nr. 5 de 760.4911 lei, iar pentru apartamentul nr. 3 de 318.348 lei. Din analiza contractelor avute în vedere de experți pentru acest ultim raport nu rezultă o valoare reală de tranzacționare a imobilelor, cu atât mai mult cu cât, pentru zona ultracentrală a Bucureștiului, prețurile nu au cunoscut o scădere mai mare de 15%, așa cum rezultă din studiul ofertelor pe piața imobiliară. Imobilele la care se referă nu sunt situate în aceeași zonă - imobilele expropriate sunt situate în Zona 0, pe când imobilele analizate de către experți sunt situate în Zona 1, conform înscrisului ce emană de la C.N.P.

( filele 185 -188), iar cele din Str. V. se află la peste 2 km distanță de imobilele expropriate. Nu au fost analizate imobile de același fel cu cele expropriate, date fiind suprafațele acestora. Au fost analizate imobile în suprafață de 28,70 mp, 29,1 mp, 61,18 mp, 75,261 mp, în vreme ce imobilele expropriate aveau suprafața de 43,02 mp - ap. 3, respectiv 118,76 mp - ap. 5. Pentru caracteristici diferite se aplică coeficienți de corecție pentru suprafață, or, în raportul de evaluare, experții s-au limitat la a face mențiunea "similar", fără suport în realitate, având în vedere, așa cum au arătat, faptul că s-au analizat imobile diferite și nu similare. Din contractele analizate nu rezultă starea tehnică a acestora, prezența unor eventuale îmbunătățiri, instalații.

1.c. Tranzacțiile avute în vedere nu sunt de la data raportului de expertiză. Tribunalul a dispus suplimentarea raportului de expertiză avându-se în vedere metoda comparației prin luarea în calcul a unor contracte similare, instituind în sarcina părților și O.C.P.I. să depună la dosar contracte încheiate în anul 2012, or contractele analizate sunt din perioada sfârșit de an 2010 - februarie 2011. Răspunsul O.C.P.I. (fila 143 vol. al II-lea) este în sensul că, în urma verificărilor efectuate, nu s-au găsit contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile similare, încheiate în perioada menționată. 1.d. Prețurile înscrise în contracte nu fac dovada că sunt prețurile reale de tranzacționare, ci că s-au avut în vedere prețuri minime din grila notarilor publici în vederea stabilirii unor taxe mai mici de plată și a unor sume mai mici ca impozit, altfel nu se justifică diferența uriașă de preț pe metru pătrat, dublă, pentru imobile situate pe aceeași stradă.

Imobilul în suprafață de 27,70 mp a fost tranzacționat la un preț aflat sub grila notarilor publici - 11.000 euro, pe Str. C., imobilul de la nr. X, în suprafață de 41,28 mp s-a tranzacționat la 387 euro/mp, iar imobilul de la nr. 41, cu 848 euro/mp. 2. S-a aplicat greșit legea și în ceea ce privește perioada pentru care li s-a stabilit îndreptățirea la plata prejudiciului cauzat, constând în lipsa de folosință a imobilelor, respectiv chiria pe care au fost și sunt obligați să o achite ca urmare a exproprierii. Instanța de apel nu a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 29, coroborat cu art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și a dispozițiilor art. 294 alin. (2) C. proc. civ., nefiind consecventă cu ea însăși.

Curtea reține, argumentat, că din interpretarea sistematică a art. 29 și 26 din Legea nr. 33/1994, rezultă că noțiunea de daune cuprinde și valoarea chiriei care este plătită de cel expropriat de la data exproprierii, apreciind totuși că nu se impune acordarea chiriei decât pentru perioada 01 decembrie 2010 - 01 decembrie 2011, conform precizării de la fila 47 din dosarul de fond, în caz contrar ajungându-se la încălcarea dispozițiilor art. 294 C. proc. civ. La data formulării cererii de chemare în judecată, respectiv 30 august 2010, precum și la data precizărilor formulate în apel, 21 martie 2011, nu puteau solicita mai mult decât contractul de închiriere existent și aflat în derulare, încheiat la data de 01 decembrie 2010, pentru un an de zile, și nici nu puteau previziona durata soluționării dosarului.

Faptul că prin cererea de apel au solicitat și contravaloarea chiriei pentru perioada următoare, aferentă celui de-al doilea contract de închiriere, respectiv suma de 10.930 euro aferentă chiriei achitate și dovedită cu înscrisurile de la dosar, face incidente dispozițiile art. 294 alin. (2) C. proc. civ., acestea reprezentând despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe. 3. Cheltuielile de judecată au fost dovedite ca fiind în cuantum de 17.256 lei și trebuia să fie acordate față de soluția pronunțată de instanța de apel. În drept au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9, art. 312 pct. 3 și 5 C. proc. civ. și Legea nr. 33/1994. 2. Pârâtul Municipiul București, prin primar general, a criticat decizia pentru încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 29 coroborate cu ale art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a dispozițiilor Legii nr. 198/2004 - indicându-se motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Art. 29 din Legea nr. 33/1994 este aplicabil numai în cazurile în care exproprierea este efectuată potrivit dispozițiilor Legii nr. 33/1994 și nu și celor făcute în aplicarea Legii nr. 198/2004, în temeiul cărora a fost expropriat imobilul în cauză, care reprezintă o lege specială în materie. Acest articol nu este aplicabil în prezenta speță, fiind vorba despre dispoziții contrare Legii nr. 198/2004, întrucât impune ca instanța de judecată, în hotărârea judecătorească de expropriere, să dispună modalitatea în care expropriatorul va asigura spațiul de locuit. În plus, una dintre condițiile prevăzute imperativ de lege pentru ca persoanelor expropriate să le fie asigurat spațiul de locuit este ca acestea să formuleze o cerere în acest sens.

Instanța de apel a calificat în mod greșit cererea depusă de către reclamanți la Primăria Municipiului București la data de 22 iulie 2010, deoarece, în spiritul art. 29 din Legea nr. 33/1994, intenția persoanelor expropriate de a solicita expropriatorului atribuirea unei locuințe trebuie să fie expres formulată și, de asemenea, trebuie să fie cenzurată de instanța de judecată, care să se pronunțe cu privire la acest aspect, ținând seama și de dispozițiile art. 26 din aceeași lege. Chiar și în ipoteza acceptării calificării făcute de instanța de apel a cererii în discuție, nu sunt îndeplinite celelalte cerințe impuse de norma legală, detaliindu-se argumentele care susțin această critică. 3. Ministerul Public-Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a criticat decizia pentru nelegalitate, cu indicarea dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. 3.1. Decizia este nelegală sub aspectul acordării contravalorii chiriei, întrucât aceasta a fost justificată pe un text de lege care nu are aplicabilitate în cauză. a. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, procedura instituită de această lege vizând situațiile în care instanța de judecată se pronunță cu privire la expropriere, în urma sesizării expropriatorului și impunând transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului îndată ce obligațiile ce i-au fost impuse prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite. În privința exproprierii unor imobile în vederea realizării unor lucrări de construcție de drumuri de interes local, cum este cazul în prezenta cauză, legiuitorul a edictat norme speciale, și anume Legea nr. 198/2004 - în vigoare la momentul introducerii acțiunii (30 august 2010), iar ulterior Legea nr. 255/2010.

Legea nr. 198/2004 stabilește o procedură distinctă față de Legea nr. 33/1994, iar în aplicarea acestei legi, instanța de judecată poate interveni numai pentru soluționarea contestației referitoare exclusiv la cuantumul despăgubirilor acordate, astfel cum se prevede în art. 9 - „Expropriatorul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței de judecată (...) fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit cu dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii". Prin urmare, Legea nr. 198/2004 face trimitere la norma de drept comun în materia procedurii de expropriere numai cu privire la modalitatea de soluționare a acțiunii expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii, cu referire specială la art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

b. Din moment ce suma consemnată pe numele proprietarilor a fost just stabilită, cu respectarea principiului constituțional potrivit căruia nimeni cu poate fi expropriat decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire, nici din perspectiva art. 26 din Legea nr. 33/1994 nu se cuvine acordarea de despăgubiri reprezentând contravaloarea chiriei plătită de persoanele expropriate pentru închirierea unui imobil, suma respectivă neconstituind o daună generată de expropriere, din moment ce expropriatorul și-a îndeplinit obligațiile referitoare la achitarea unei despăgubiri corespunzătoare. Pe de altă parte, așa cum rezultată din probele administrate în cauză, valoarea oferită de expropriator în cuantum total de 557.826 lei este cu mult mai mare decât valoarea reală a imobilelor, care conform raportului de expertiză întocmit în cauză, menținut de instanța de apel, a fost stabilită la suma de 509.905 lei.

Suma acordată de expropriator acoperă atât valoarea reală a imobilelor supuse exproprierii, cât și suma cheltuită de reclamanți pentru închirierea unui imobil în perioada 01 decembrie 2010 -01 decembrie 2011, respectiv suma de 20.640 lei - ceea ce înseamnă că nu se pune problema încălcării dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. 3.2. S-a admis apelul declarat de reclamanți și în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului București, deși prima instanță a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu acest pârât ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă. Sub acest aspect, sentința nu a fost criticată, astfel încât hotărârea primei instanțe a intrat în puterea lucrului judecat, iar admiterea apelului în contradictoriu și cu acest pârât contravine efectului devolutiv al apelului, instituit de art. 295 C. proc.

civ. Analizând decizia în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată următoarele: 1. În ceea ce privește modul de aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, relativ la despăgubirea aferentă valorii imobilelor expropriate, la calcularea cuantumului căreia experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză - motiv ce se regăsește în recursul formulat de reclamanți. 1.a. Dispozițiile legale aplicabile impun ca imobilele ale căror prețuri de tranzacționare sunt luate drept comparabile să fie de același fel și să fie situate în aceeași unitate administrativ teritorială.

Este impusă deci cerința de situare a comparabilelor în aceeași unitate administrativ teritorială (chestiune necontestată în cauză) și nu în aceeași zonă sau în același loc, respectiv stradă pe care s-a aflat imobilul expropriat. Așa cum a reținut și instanța de apel, textul legal se referă la imobile similare și nu identice (justificată tocmai pe imposibilitatea obiectivă a existenței acestora), inclusiv sub aspectul caracteristicilor tehnice, asupra cărora s-a și insistat prin cererea de recurs. Prin cererea de recurs se arată că nu au fost avuți în vedere coeficienți de individualizare, critică ce nu se confirmă față de cele reținute de instanța de apel relativ la indicii de corecție, cu privire la care experții au făcut referire la Standardele Internaționale de evaluare avute în vedere.

Instanța de apel reține astfel că la întocmirea raportului care a fundamentat soluția instanței, experții au avut în vedere amplasamentul imobilelor expropriate, respectiv zona rezidențială, și corecții privind localizare, acces, destinație, utilități, îmbunătățiri și suprafață - motiv pentru care s-au înlăturat criticile din apelul declarat de reclamanți referitoare la imobilele similare și la aplicarea indicilor de corecție. Concluzia instanței de apel, conturată pe analiza și aprecierea probatoriului administrat, precum și probele din dosar nu intră sub cenzura instanței recurs, față de limitele impuse de art. 304 C. proc. civ. 1.b.

Se mai critică de reclamanți modul de aplicarea a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cu referire la cerința ca tranzacțiile avute în vedere să fie de la data raportului de expertiză, arătându-se că au fost avute în vedere tranzacții încheiate cu mult înainte, respectiv sfârșitul anului 2010 - februarie 2011. Într-adevăr, comparabilele avute în vedere la refacerea raportului de expertiză nu sunt aferente datei întocmirii acestuia, ianuarie 2013, însă chiar reclamanții recurenți susțin că răspunsul B.C.P.I.

sector 1 este în sensul că, în urma verificărilor efectuate, nu s-au găsit contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile similare, încheiate în perioada menționată, respectiv anul 2012. În aceste condiții, contractele de vânzare-cumpărare avute în vedere sunt singurele disponibile, la datele cele mai apropiate de perioada relevantă, care permiteau aplicarea dispozițiilor legale incidente, iar cu privire la datele de tranzacționare s-au aplicat corecții, în minus, arătându-se valoarea de piață la data efectuării expertizei - fără ca prin cererea de recurs să se formuleze critici de nelegalitate a modului de stabilire a valorii în acest fel de către experți.

Critica în sensul că prețurile înscrise în contracte nu fac dovada că sunt prețurile reale de tranzacționare, ci că s-au avut în vedere prețuri minime din grila notarilor publici în vederea stabilirii unor taxe mai mici de plată și a unor sume mai mici ca impozit, nu poate fi primită atât timp cât acestea sunt consemnate în acte autentificate și reprezintă astfel prețul de tranzacționare convenit de părțile contractante. Susținerile reclamanților în sensul că raportul de expertiză a fost calificat de chiar comisia de experți ca fiind nelegal, deoarece, pe de o parte, cerințele impuse de instanță contravin dispozițiilor Legii nr. 33/1994, iar, pe de altă parte, acestea sunt și în dezavantajul celor prejudiciați prin expropriere, nu se confirmă.

În raport se arată că cerința impusă de instanță nu poate fi aplicată de experți, este contrară Legii nr. 33/1994 și îi dezavantajează pe cei prejudiciați, însă aceste referiri se fac relativ la solicitarea instanței de a face experții demersuri pentru identificarea de comparabile. În justificarea aplicării criteriului prudenței de către experți, reclamanții nu redau integral concluziile acestora, în care se mai arată că imobilul ce face obiectul dosarului a fost demolat, iar în constatarea stării fizice a imobilului și apartamentelor din acesta nu a putut fi făcută expertiza prin vizualizarea de tip E1 „fața văzută” a imobilului, neexistând totodată documente probatoare cu starea fizică a apartamentelor înainte de demolare.

În ceea ce privește alte metode de evaluare, instanța de apel a reținut în mod corect că acestea nu pot fi utilizate, în raport de dispozițiile imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, care impun stabilirea cuantumului despăgubirii în raport de anumite criterii. Faptul că prin notificare li s-a comunicat reclamanților o anumită sumă nu face ca aceștia să beneficieze de art. 27 din Legea nr. 33/1994, care prevede că, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî, despăgubirea acordată de către instanță neputând fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.

Aceasta deoarece despăgubirea oferită de expropriator este cea consemnată, care poate fi contestată în instanță, potrivit art. 9 din Legea nr. 198/1994. 2. În ceea ce privește modul de aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, relativ la despăgubirea reprezentată de prejudiciul cauzat proprietarului, respectiv daunele aduse acestuia - critică ce se regăsește în toate recursurile formulate în cauză. Reclamanții recurenți susțin pretenția aferentă chiriei plătită pentru asigurarea unei locuințe pe dispozițiile art. 29 coroborat cu art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și pe dispozițiilor art. 294 alin. (2) C. proc. civ., susținând că pretențiile ulterioare reprezintă despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe.

Din contră, pârâtul și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București susțin că dispozițiile art. 29 din Legea nr. 33/1994 nu se aplică, dat fiind faptul că regimul aplicabil imobilelor în cauză este cel reglementat de Legea nr. 198/2004, cu detalierea argumentelor care susțin apărarea.

Imobilul în litigiu a fost preluat în temeiul Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local, prin care se prevede în art. 9 că expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate se poate adresa instanței judecătorești, acțiunea formulată soluționându-se potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (alin. (1) și (3). Art. 29 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că în cazul exproprierii unor clădiri cu destinație de locuință, evacuarea persoanelor care le ocupă în mod legal în calitate de proprietari și a chiriașilor al căror contract de închiriere a fost legal perfectat, înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice și de amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât după asigurarea de către expropriator a spațiului de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoane, în modalitatea prevăzută în hotărârea judecătorească de expropriere, cu respectarea dispozițiilor art. 26. În condițiile în care Legea nr. 198/199, lege specială, face trimitere limitată la Legea nr. 33/194, lege comună în materia exproprierii, respectiv la dispozițiile art. 21 - 27 și numai sub aspectul modalității de stabilire a despăgubirilor,

nu se justifică aplicarea art. 29 din Legea nr. 33/1994. În art. 18 din Legea nr. 198/1994 se prevede că dispozițiile acestei legi se completează în mod corespunzător cu prevederile Legii nr. 33/1994, precum și cu cele ale C. civ. și ale C. proc. civ., în măsura în care nu prevăd altfel. Pe lângă faptul că trimiterea legiuitorului este limitată, dispozițiile art. 29 din Legea nr. 33/1994, chiar dacă fac trimitere la art. 26 din aceeași lege, sunt diferite de cele din procedura exproprierii prevăzută de Legea nr. 198/1994, făcând referire inclusiv la modalitatea de asigurare prevăzută în hotărârea judecătorească de expropriere, aferentă și specifică procedurii din Legea nr. 33/1994. În condițiile în care nu se justifică pretenția formulată în limitele textelor legale incidente, nu se mai impune analiza criticii și din perspectiva dispozițiilor art. 294 C. proc.

civ., în sensul indicat de către reclamanții recurenți. 3. Față de cele arătate anterior sub pct. 2 și soluția pe care acestea o atrag în speță, nu se mai impune analiza criticii referitoare la cheltuieli de judecată din recursul declarat de către reclamanți. 4. Ultima critică din recursul declarat de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București este nefondată, nefiind atrasă incidența în cauză a dispozițiilor art. 304 pct. 5 C.proc.civ, întrucât, deși prima instanță a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului București, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, pârâtul și-a păstrat calitatea de intimat, nefiind scos din cauză.

Constatând caracterul nefondat al recursului declarat de reclamanți, astfel cum rezultă din analiza criticilor formulate, Înalta Curte urmează să dispună în consecință, cu aplicarea dispozițiilor art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (1) C. proc. civ. Considerentele mai sus arătate sub pct. 2 susțin caracterul fondat al cererilor de recurs formulate de pârât și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București, din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., și impun admiterea acestora cu aplicarea și a dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., modificarea deciziei și, cu aplicarea și a art. 296 C. proc. civ., respingea, ca nefondat, a apelului declarat de reclamanți împotriva sentinței primei instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții Ț.T. și Ț.L. împotriva Deciziei nr. 198/A din data de 6 mai 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Admite recursurile declarate de pârâtul municipiul București prin primarul general și de recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva aceleiași decizii. Modifică decizia. Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței nr. 742 din data de 11 aprilie 2013 a Tribunalului București, secția a V-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 noiembrie 2014.