ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3004/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3004/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra

recursurilor de față, constată următoarele:

Prin Decizia civilă

nr. 198/A din data

de 6 mai 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, s-a

admis apelul

declarat de către reclamanții T.L. și T.T. împotriva sentinței civile nr. 742

din 11 aprilie 2013 pronunțată de Tribunalul București, secția a V a civilă, în

contradictoriu cu intimații pârâți Consiliul general al municipiului București

și Municipiul București prin Primăria municipiului București.

S-a schimbat în parte

sentința civilă

nr. 742 din 11 aprilie 2013 pronunțată

de către Tribunalul București, secția a V-a civilă

, în sensul că:

A fost obligat

pârâtul Municipiul București prin Primăria Municipiului

București la plata sumei de 20.640 lei, cu titlu de chirie pentru perioada 1

decembrie 2010-1 decembrie 2011.

S-au păstrat

celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a

pronunța această decizie, Curtea a reținut următoarele:

Prin

cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 30 august 2010, ulterior

modificată și completată, reclamanții Ț.T. și Ț.L. au solicitat instanței,

în contradictoriu cu pârâții Municipiul București prin Primăria Municipiului

București și Consiliul General al Municipiului București, ca prin hotărârea ce

se va pronunța să se dispună:

-

anularea Hotărârii nr. 20 din 23 iulie 2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea

Legii nr. 198/2004, prin care a fost propus și consemnat cuantumul despăgubirii

- 150.254 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 3, proprietatea

reclamanților, situat în București, sector l, cu suprafața utila de 43,02 mp și

teren sub construcție în suprafața de 17,28 mp.,

-

anularea Hotărârii nr. 21 din 23 iulie 2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea

Legii nr. 198/2004, prin care a fost propus și consemnat cuantumul despăgubirii

- 407.572 lei, aferent exproprierii imobilului-apartament nr. 5, proprietatea

reclamanților, situat în București, sector 1, cu suprafața utila de 118,76 mp

(din care 2,68 mp balcon) și teren sub construcție în suprafața de 46,81 mp.

-

obligarea pârâtelor de le achita cu titlu de despăgubire aferentă exproprierii

apartamentului nr. 3 (construcție), suma de 549.900 lei, echivalentul a 130.000

euro la data de 20 august 2010 (actualizata în raport cu indicele de inflație),

reprezentând prețul real, de piața, cu care se tranzacționau în mod obișnuit

imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii

raportului de expertiza.

-

obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire aferentă

exproprierii apartamentului nr. 5 (construcție), suma de 1.649.700 Iei,

echivalentul a 390.000 euro la data de 20 august 2010 (actualizata în raport cu

indicele de inflație), reprezentând prețul real, de piața, cu care se

tranzacționau în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza,

-

obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire contravaloarea de

piață a terenului în suprafața de 17,28 mp, aflat sub construcția

imobilului-apartament nr. 3.

-

obligarea pârâtelor de a le achita cu titlu de despăgubire contravaloarea de

piață a terenului în suprafața de 46,81 mp, aflat sub construcția

imobilului-apartament nr. 5.

-

obligarea pârâtelor de a le achita echivalentul prejudiciului real cauzat ca

urmare a măsurilor de expropriere, după cum urmează:

- suma de

100.000 euro, reprezentând cuantumul real al tuturor îmbunătățirilor, a

lucrărilor de reabilitare și amenajare, pe care reclamanții le-au adus celor

două imobile expropriate;

- suma de

5.200 euro, reprezentând cuantumul chiriei pe un an de zile, suportate de

reclamanții începând cu data de 01 decembrie 2010, motivat de faptul ca

despăgubirile acordate sunt insuficient de mici și nu permit achiziționarea

unor imobile cu destinația locuința, în măsura sa beneficieze de aceleași

caracteristici cu cele care ne-au fost expropriate;

- suma de

2.000.000 euro, cu titlu de daunele morale, reprezentând echivalentul

prejudicierii directe a drepturilor și intereselor lor, pe parcursul celor 4

ani de zile, cât a durat procesul de expropriere a imobilelor proprietatea

noastră.

În

motivarea cererii reclamanții au arătat că, la data de 23 iunie 2010, a fost

adoptată H.G. nr. 590, prin care s-a aprobat declanșarea procedurilor de

expropriere a imobilelor afectate de proiectul "Dublarea Diametralei N-S

pe tronsonul Buzești - Berzei - Vasile Pârvan - B.P. Hașdeu - Uranus -

Calea Rahovei", imobilul din strada B. figurând pe lista imobilelor care

urmau a fi expropriate.

Prin

notificările care le-au fost înaintate, li s-a propus cu titlu de despăgubiri

pentru imobilul-apartament nr. 5 suma de 407.572, iar pentru apartamentul nr. 3

suma de 150.254 lei, sume vădit ineficiente pentru achiziționarea unor

apartamente cu caracteristici similare în această zonă a Bucureștiului, la care

au și făcut investiții.

Au

invocat reclamanții art. 26 alin. (1) și alin. (2) din Legea nr. 33/1994, art. 9

și următ. din Legea 198/2004, așa cum a fost modificată, art. 25 - 26, art. 27

și art. 30 din Legea nr. 33/1994, art. 480, art. 481 C. civ., art. 44 alin. (3)

și alin. (6) din Constituția României și art. 1 Protocolul l din Convenția

Europeană a Drepturilor Omului.

Reclamanții

au formulat o precizare a cererii modificatoare și completatoare a acțiunii

principale, solicitând instanței să dispună:

privința capetelor nr. III și V ale cererii modificatoare, pe lângă

contravaloarea prețului de piață al apartamentului nr. 3, și contravaloarea

suprafeței de 17,28 mp, aflata sub construcția imobilului - apartament nr. 3,

situat în București, sector l, reclamanții solicită și obligarea pârâților de a

achita, cu titlu de despăgubire, contravaloarea de piață a cotei indivize de

8,85% din suprafața de folosință comună aferentă apartamentului nr. 3, din

București, sector 1;

privința capetelor nr. IV și VI ale cererii modificatoare, pe lângă

contravaloarea prețului de piața al apartamentului nr. 5 și contravaloarea suprafeței

de 46.81 mp aflată sub construcția imobilului - apartament nr. 5, situat în

București, sectorul 1 reclamanții solicită și obligarea pârâților să achite cu

titlu de despăgubire, contravaloarea de piață a cotei indivize de 23,97% din

suprafața de folosință comună aferentă apartamentului nr. 5 din București,

sectorul 1.

Prin

sentința civilă nr. 742 din 11 aprilie 2013 Tribunalul București, secția a V-a civilă,

a respins, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală

pasivă, cererea de chemare în judecată modificată și precizată formulată în

contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiul București și, ca

neîntemeiată, cererea de chemare în judecată modificată și precizată formulată

în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București, prin primar general.

Tribunalul

a verificat valoarea celor două bunuri imobile expropriate, potrivit

dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, și a reținut că prin raportul

de expertiză (după ce s-a dispus refacerea expertizei) s-a determinat pentru un

apartament o valoare de 374.287 lei, iar pentru alt. apartament o valoare de

135.618 lei, ce au avut în vedere lucrările de reparații, finisaje și

îmbunătățiri aduse de reclamanți celor două apartamente, precum și terenul

aferent apartamentelor.

Potrivit art.

9 alin. (3) din legea nr. 198/2004, acțiunea expropriatului nemulțumit de

cuantumul despăgubirilor se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994

privind exproprierea, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că la calcularea despăgubirii experții

vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același

fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de

expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau altor persoane

îndreptățite, luând în considerare dovezile prezentate de aceștia.

Valoarea

stabilită prin expertiza judiciară este inferioară cuantumului despăgubirilor

propuse și consemnate de expropriator prin cele două Hotărâri a căror anulare

s-a solicitat de către reclamanți, iar în atare condiții, văzând și art. 27

alin. (2) din Lege, pretențiile reclamanților de anulare a celor două Hotărâri

și de acordare a unor despăgubiri majorate (pentru cele două apartamente cu

terenul aferent, plus îmbunătățiri) sunt neîntemeiate.

Celelalte pretenții

ale reclamanților, respectiv acordarea unor daune cu titlu de chirie achitată

de ei din anul 2010 pentru o locuință închiriată și daune morale, sunt

neîntemeiate.

Reclamanții au

închiriat o locuință pentru o chirie lunară de 400 euro, ceea ce ar însemna

suma de 4.800 euro pe a, care însă nu se acordă,cu motivarea că despăgubirea consemnată

de expropriator, mai mare decât cea stabilită prin expertiza efectuată în

cauză, acoperă prejudiciul suferit de reclamanți cu destinația de chirie

solicitată.

Daunele morale

solicitate nu vor fi acordate reclamanților, aceștia neprobând în cauză

existența vreunui prejudiciu moral, iar pe de altă parte, Legea nr. 33/1994 are

în vedere prejudiciile materiale/daunele cu conținut patrimonial economic,

cauzate expropriatului prin măsura exproprierii, iar nu cele morale.

Dată fiind admiterea

excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului C.G.M.B., acțiunea a

fost respinsă față de acest pârât pe acest motiv.

Analizând

apelul declarat de reclamanți, prin prisma criticilor formulate și a

dispozițiilor art. 295 C. proc. civ., Curtea a constatat că este fondată numai

critica referitoare la neacordarea chiriei, fiind neîntemeiată critica

privitoare la modalitatea de stabilire și evaluare a despăgubirilor.

Legea nr. 198/2004,

așa cum a fost modificată în anul 2008, în ceea ce privește valoarea

despăgubirilor făcea trimitere la Legea nr. 33/1994 (publicată în M. Of. nr. 139

din 2 iunie 1994), care la art. 26 prevedea că: „(2) La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și

de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Prin

urmare, legea cadru în materia exproprierii, respectiv Legea nr. 33/1994, a

stabilit un criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experți

numită de instanță, în conformitate cu dispozițiile art. 25 din Lege, în sensul

că evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile de

tranzacționare ale unor imobile similare, de la data efectuării raportului de

expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunțării

hotărârii, prin care se stabilește cuantumul despăgubirii.

Prin

apelul declarat de reclamanți

sunt formulate două critici - una cu privire

la modalitatea de stabilire a cuantumului despăgubirilor pentru imobilul

expropriat și alta cu privire la neacordarea lipsei de folosință, constând în

cuantumul chiriei plătite, ca urmare a exproprierii.

Prima

critică formulată este nefondată, având în vedere dispozițiile art. 26 din Legea

nr. 33/1994, aplicabilă în prezenta cauză, sub aspectul cuantumului

despăgubirilor, în cuprinsul căreia se prevede că „la calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ -

teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele

aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în

considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Din analiza textul

menționat reiese că la stabilirea despăgubirii trebuie să se țină cont de

prețurile de tranzacționare și nu de ofertele de vânzare.

În cauza de față,

apelanții-reclamanți invocă împrejurarea că au fost efectuate 2 rapoarte de

expertiză de evaluare, iar instanța a ținut cont numai de cuantumul

despăgubirii stabilite prin ultimul raport de expertiză, fără a avea în vedere

și alte metode de evaluare.

Cu privire la acest

aspect, prima instanță a procedat în mod corect, atunci când a dispus refacerea

raportului de expertiză, față de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

având în vedere că au fost avute în vedere oferte de vânzare, și nu prețuri de

tranzacționare.

Cel de-al doilea

raport de expertiză a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor art. 26 din

Legea nr. 33/1994, la stabilirea cuantumului despăgubirii avându-se în vedere

prețurile de tranzacționare pentru imobile similare cu cel expropriat, aflate

în aceeași unitate administrativ teritorială.

Legiuitorul a avut în

vedere ca la stabilirea cuantumului despăgubirii să se țină cont de imobile

similare, nu identice, având în vedere imposibilitatea obiectivă de a

identifica imobile identice cu cel expropriat.

La efectuarea celui

de-al doilea raport de expertiză efectuat în fața primei instanțe s-au avut în

vedere, în mod corect, prețurile de tranzacționare pentru imobile similare cu

cele expropriat, aflate în aceeași unitate administrativ-teritorială, fiind

respectate pe deplin cerințele prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Comisia de experți a

avut în vedere amplasamentul apartamentelor expropriate, respectiv zona

rezidențială, așa cum rezultă din cuprinsul raportului de expertiză, și

corecțiile privind localizare, acces, destinație, utilități, îmbunătățiri și

suprafața.

Pentru motivele

expuse, instanța de apel a înlăturat criticile formulate de către apelanți cu

privire la împrejurarea că nu au fost avute în vedere prețurile de

tranzacționare pentru imobile identice și cu privire la aplicarea corecțiilor.

Alte metode de evaluare

(metoda Anevar, metoda costurilor și comparației directe a ofertelor de pe

piața imobiliară) nu pot fi utilizate, în raport de dispozițiile imperative ale

art. 26 din Legea nr. 33/1994, care impun stabilirea cuantumului despăgubirii

în raport de prețurile de tranzacționare, de la data efectuării raportului de

expertiză, pentru imobile similare, aflate în aceeași unitate

administrativ-teritoriale.

În ceea

ce privește neacordarea lipsei de folosință, constând în chiria pe care au fost

nevoiți să o plătească, ca urmare a exproprierii.

Conform art. 29 din

Legea nr. 33/1994 „(1) Orice locațiune încetează de drept la data rămânerii

definitive a hotărârii de expropriere. (2) În cazul exproprierii unor clădiri

cu destinație de locuință, evacuarea persoanelor care le ocupă in mod

legal in calitate de proprietari și a chiriașilor al căror contract

de închiriere a fost legal perfectat, înainte de înscrierea lucrării în

planurile urbanistice și de amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât

după asigurarea de către expropriator a spațiului de locuit, potrivit legii, la

cererea acestor persoane, în modalitatea prevăzută în hotărârea judecătorească

de expropriere, cu respectarea dispozițiilor art. 26”.

Din interpretarea

sistematică a dispozițiilor art. 29 și 26 din Legea nr. 33/1994 rezultă că în

cazul exproprierii unor imobile cu destinație de locuință, demolarea efectivă a

imobilelor și evacuarea persoanelor expropriate nu se poate realiza decât după

ce expropriatorul asigură un spațiu de locuit celui expropriat.

În lipsa repartizării

unui spațiu de locuit, expropriatorul are obligația de a suporta prejudiciul

cauzat, constând în lipsa de folosință a imobilului, până la data eliberării

efective a despăgubirii stabilite prin hotărârea de expropriere.

În cauza

de față s-a realizat exproprierea a două apartamente deținute în proprietate de

către apelanții-reclamanți, care aveau destinația de spațiu de locuit și erau

singurele spații de locuit deținute de aceștia.

Apelanții-reclamanți

au depus la data de 22 iulie 2010 la Primăria Municipiului București o cerere

prin care au contestat suma stabilită cu titlu de despăgubire aducându-se la cunoștința

expropriatorului destinația apartamentelor, care urmau a fi expropriate,

împrejurarea că nu au alt spațiu de locuit și că suma oferită nu este

suficientă pentru a-și cumpăra un alt imobil.

Având în

vedere cererea depusă, exproprierea nu se putea realiza, în mod efectiv, decât

după ce li se asigura o locuință reclamanților de către expropriator sau după

ce aceștia obțineau o altă locuință.

În

condițiile în care exproprierea s-a realizat, în mod efectiv, fără a se pune la

dispoziția expropriatului a unui alt imobil de locuit, până la rezolvarea de

către acesta a situației locative, cel expropriat are dreptul la daune,

constând în restituirea chiriei, pe care a achitat-o, după demolarea

construcției, care a fost expropriată.

În acest

sens, noțiunea de daune, prevăzută de art. 26 din Legea nr. 33/1994, cuprinde

și valoarea chiriei, care este plătită de către cel expropriat, de la data

exproprierii.

Acordarea

chiriei este justificată și de împrejurarea că reclamanții nu au încasat, în

mod efectiv suma plătită cu titlu de despăgubire, deoarece au formulat prezenta

acțiunii, ceea ce a determinat neeliberarea sumei respective către cel expropriat.

În

această situație, realizarea exproprierii fără asigurarea unei alte locuințe și

fără eliberarea efectivă a despăgubirii către cel expropriat, îi creează

acestuia un prejudiciu, care este imputabil expropriatorului, motiv pentru care

acesta trebuie să suporte contravaloarea chiriei până la eliberarea efectivă a

sumei către cel expropriat.

Cu

privire la perioada pentru care s-a solicitat contravaloarea chiriei, instanța

de apel a constatat că prin cererea modificatoare și completatoare a acțiunii

s-a solicitat obligarea intimatului la plata sumei de 5.200 euro, reprezentând

cuantumul chiriei pe un an de zile, suportate de reclamanții începând cu data

de 01 decembrie 2010, perioadă ce urmează a fi avută în vedere.

Solicitarea

reclamanților de a li se acorda contravaloarea chiriei pentru perioada

decembrie 2010-31 martie 2012, făcută prin motivele de apel, nu poate fi luată

în considerare, având în vedere că se realizează o modificare a pretențiilor

deduse judecății, în calea de atac a apelului, cu nerespectarea dispozițiilor art.

294 C. proc. civ.

Cu

privire la cuantumul chiriei, se are în vedere chiria efectiv plătită de către reclamanți,

așa cum rezultă din contractele de închiriere din 2010 și din 2011 și din

chitanțele de plată, aflate la filele 62-101, din dosarul de apel, respectiv suma

de 20.640 lei pentru perioada 1 decembrie 2010-1 decembrie 2011.

Nu s-au

avut în vedere, la stabilirea despăgubirilor acordate, sumele plătite de către

reclamanți cu titlu de cheltuieli de întreținere, având în vedere că obligația

suportării acestora le revine, în calitate de beneficiari ai utilităților,

neputând fi obligat expropriatorul să plătească aceste cheltuieli.

Împotriva

acestei decizii au declarat recurs

reclamanții Ț.T. și Ț.L., pârâtul Municipiul

București prin primarul general și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă

Curtea de Apel București.

A. Reclamanții Ț.T.

și Ț.L. au invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că instanța

de apel a încălcat și aplicat greșit legea.

omologată de instanțele de fond și de apel, denumită "Refacerea raportului

de expertiză" (fila 144 vol. al II-lea) a fost întocmită cu încălcarea

dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că nu au fost

avute în vedere imobile similare și tranzacții de la data întocmirii raportului

de expertiză, ci pe tranzacții încheiate cu mult înainte, respectiv sfârșitul

anului 2010 - februarie 2011.

1.a. Acest ultim

raport a fost calificat de chiar comisia de experți ca fiind nelegal, deoarece,

pe de o parte, cerințele impuse de instanță contravin dispozițiilor Legii nr. 33/1994,

iar, pe de altă parte, acestea sunt și în dezavantajul celor prejudiciați prin

expropriere (fila 4 a raportului de expertiză refăcut).

Acest ultim raport

este nelegal și pentru faptul că experții susțin că, la stabilirea cuantumului despăgubirilor,

au aplicat criteriul prudenței, motivat de faptul că despăgubirile trebuie

plătite de Primăria Municipiului București și M.F.P., aspect ce contravine

flagrant legii și art. 44 alin. 3 din Constituție.

De esența

despăgubirii pentru expropriere pentru cauză de utilitate publică este că despăgubirea

justă trebuie să fie de o valoare de natură să înlocuiască proprietățile

expropriate.

Nu au fost avuți în

vedere coeficienți de individualizare importanți, de natură să conducă la o

evaluare corectă a valorii de circulație a acestuia, care ar fi diminuat

procentul de grad de uzură al imobilelor din anul 1940 și ar fi condus la

acordarea și a îmbunătățirilor: amplasarea în zona ultracentrală aducând un

coeficient de 200%, amplasare în zonă cu parcuri, zone verzi 5-10%, casa scării

care deservea un număr mic de apartamente 5-10%, finisaje superioare, spații

largi, planul construcției - indici de majorare de 4-6% (Buletinul Informativ

editat de C.E.T. din 17 mai 1995 și nr. 103 din ianuarie 2007).

Amplasamentul trebuie

privit sub dublu aspect, atât subiectiv cât și obiectiv. Apropierea de locul de

muncă, de școală, de punctele de interes, de punctele de aprovizionare, unități

medicale, acces facil la mijloacele de transport, adaugă un element suplimentar

confortului vieții. De asemenea, o bună împărțire a imobilului, regimul termic,

expunerea la lumina naturală, regimul fonic și instalațiile sunt alți

factori care aduc un coeficient de majorare a imobilului și care trebuie avuți

în vedere la evaluare și nu numai coeficientul de uzură stabilit de expert.

1.b. Sintagma

"prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" are semnificația

de preț plătit efectiv și se poate dovedi cu contracte autentice de

vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel, însă, în lipsa unor astfel de

dovezi, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere alte criterii de evaluare,

precum oferte de preț ale agențiilor imobiliare sau prețuri de tranzacționare

extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de același fel.

Prin înscrisurile

depuse la dosarul cauzei la ultimul termen de judecată au dovedit faptul că,

deși au făcut demersuri la U.N.N.P., I.N.S., B.N.P., F.D. și O.C.P.L București,

au fost în imposibilitate de a administra înscrisuri constând în tranzacții cu

imobile similare.

Singurele rapoarte de

expertiză care puteau furniza o valoare reală de tranzacționare, așa cum

prevede norma legală, în lipsa unei noi expertize, sunt lucrarea Coraport

(filele 51-57 vol. al II-lea) din data de 19 aprilie 2011, care se coroborează

cu lucrarea depusă de chiar expertul numit de instanță la data de 14 iunie 2012

(filele 89-111 vol. al II-lea), lucrări în care valoarea imobilelor expropriate

sunt sensibil egale și, mai ales, în concordanță cu metodele de evaluare A.N.E.V.A.R.

Mai mult, în

notificările care le-au fost transmise de către Primăria Municipiului

București la data de 8 aprilie 2008 (filele 172-175) valorile propuse

chiar de către intimată sunt pentru apartamentul nr. 5 de 760.4911 lei, iar

pentru apartamentul nr. 3 de 318.348 lei.

Din analiza

contractelor avute în vedere de experți pentru acest ultim raport nu rezultă o

valoare reală de tranzacționare a imobilelor, cu atât mai mult cu cât, pentru

zona ultracentrală a Bucureștiului, prețurile nu au cunoscut o scădere mai mare

de 15%, așa cum rezultă din studiul ofertelor pe piața imobiliară. Imobilele la

care se referă nu sunt situate în aceeași zonă - imobilele expropriate sunt

situate în Zona 0, pe când imobilele analizate de către experți sunt situate în

Zona 1, conform înscrisului ce emană de la C.N.P. ( filele 185 -188), iar cele din

Str. V. se află la peste 2 km distanță de imobilele expropriate.

Nu au fost analizate

imobile de același fel cu cele expropriate, date fiind suprafațele acestora. Au

fost analizate imobile în suprafață de 28,70 mp, 29,1 mp, 61,18 mp, 75,261 mp,

în vreme ce imobilele expropriate aveau suprafața de 43,02 mp - ap. 3,

respectiv 118,76 mp - ap. 5.

Pentru caracteristici

diferite se aplică coeficienți de corecție pentru suprafață, or, în raportul de

evaluare, experții s-au limitat la a face mențiunea "similar", fără

suport în realitate, având în vedere, așa cum au arătat, faptul că s-au

analizat imobile diferite și nu similare.

Din contractele

analizate nu rezultă starea tehnică a acestora, prezența unor eventuale

îmbunătățiri, instalații.

1.c. Tranzacțiile

avute în vedere nu sunt de la data raportului de expertiză.

Tribunalul a dispus

suplimentarea raportului de expertiză avându-se în vedere metoda comparației

prin luarea în calcul a unor contracte similare, instituind în sarcina părților

și O.C.P.I. să depună la dosar contracte încheiate în anul 2012, or contractele

analizate sunt din perioada sfârșit de an 2010 - februarie 2011.

Răspunsul O.C.P.I. (fila

143 vol. al II-lea) este în sensul că, în urma verificărilor efectuate, nu s-au

găsit contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile similare, încheiate în

perioada menționată.

1.d. Prețurile

înscrise în contracte nu fac dovada că sunt prețurile reale de tranzacționare,

ci că s-au avut în vedere prețuri minime din grila notarilor publici în vederea

stabilirii unor taxe mai mici de plată și a unor sume mai mici ca impozit,

altfel nu se justifică diferența uriașă de preț pe metru pătrat, dublă, pentru

imobile situate pe aceeași stradă. Imobilul în suprafață de 27,70 mp a fost

tranzacționat la un preț aflat sub grila notarilor publici - 11.000 euro, pe Str.

C., imobilul de la nr. X, în suprafață de 41,28 mp s-a tranzacționat la 387 euro/mp,

iar imobilul de la nr. 41, cu 848 euro/mp.

legea și în ceea ce privește perioada pentru care li s-a stabilit îndreptățirea

la plata prejudiciului cauzat, constând în lipsa de folosință a imobilelor,

respectiv chiria pe care au fost și sunt obligați să o achite ca urmare a

exproprierii.

Instanța de apel nu a

făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 29, coroborat cu art. 26 din

Legea nr. 33/1994, precum și a dispozițiilor art. 294 alin. (2) C. proc. civ.,

nefiind consecventă cu ea însăși.

Curtea reține,

argumentat, că din interpretarea sistematică a art. 29 și 26 din Legea nr. 33/1994,

rezultă că noțiunea de daune cuprinde și valoarea chiriei care este plătită de

cel expropriat de la data exproprierii, apreciind totuși că nu se impune

acordarea chiriei decât pentru perioada 01 decembrie 2010 - 01 decembrie 2011,

conform precizării de la fila 47 din dosarul de fond, în caz contrar ajungându-se

la încălcarea dispozițiilor art. 294 C. proc. civ.

La data formulării

cererii de chemare în judecată, respectiv 30 august 2010, precum și la data

precizărilor formulate în apel, 21 martie 2011, nu puteau solicita mai mult

decât contractul de închiriere existent și aflat în derulare, încheiat la data

de 01 decembrie 2010, pentru un an de zile, și nici nu puteau previziona durata

soluționării dosarului.

Faptul că prin

cererea de apel au solicitat și contravaloarea chiriei pentru perioada

următoare, aferentă celui de-al doilea contract de închiriere, respectiv suma

de 10.930 euro aferentă chiriei achitate și dovedită cu înscrisurile de la

dosar, face incidente dispozițiile art. 294 alin. (2) C. proc. civ., acestea

reprezentând despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe.

judecată au fost dovedite ca fiind în cuantum de 17.256 lei și trebuia să fie

acordate față de soluția pronunțată de instanța de apel.

În drept au fost

invocate dispozițiile art. 304 pct. 9, art. 312 pct. 3 și 5 C. proc. civ. și Legea

nr. 33/1994.

București, prin primar general, a criticat decizia pentru încălcarea și

aplicarea greșită a dispozițiilor art. 29 coroborate cu ale art. 26 din Legea nr.

33/1994 și a dispozițiilor Legii nr. 198/2004 - indicându-se motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Art. 29 din Legea nr.

33/1994 este aplicabil numai în cazurile în care exproprierea este efectuată

potrivit dispozițiilor Legii nr. 33/1994 și nu și celor făcute în

aplicarea Legii nr. 198/2004, în temeiul cărora a fost expropriat imobilul în

cauză, care reprezintă o lege specială în materie.

Acest articol nu este

aplicabil în prezenta speță, fiind vorba despre dispoziții contrare Legii nr. 198/2004,

întrucât impune ca instanța de judecată, în hotărârea judecătorească de

expropriere, să dispună modalitatea în care expropriatorul va asigura spațiul

de locuit.

În plus, una dintre

condițiile prevăzute imperativ de lege pentru ca persoanelor expropriate să le

fie asigurat spațiul de locuit este ca acestea să formuleze o cerere în acest

sens.

Instanța de apel a

calificat în mod greșit cererea depusă de către reclamanți la Primăria

Municipiului București la data de 22 iulie 2010, deoarece, în spiritul art. 29

din Legea nr. 33/1994, intenția persoanelor expropriate de a solicita

expropriatorului atribuirea unei locuințe trebuie să fie expres formulată și,

de asemenea, trebuie să fie cenzurată de instanța de judecată, care să se

pronunțe cu privire la acest aspect, ținând seama și de dispozițiile art. 26

din aceeași lege.

Chiar și în ipoteza

acceptării calificării făcute de instanța de apel a cererii în discuție, nu sunt

îndeplinite celelalte cerințe impuse de norma legală, detaliindu-se argumentele

care susțin această critică.

Public-Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a criticat decizia pentru

nelegalitate, cu indicarea dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

3.1. Decizia este

nelegală sub aspectul acordării contravalorii chiriei, întrucât aceasta a fost

justificată pe un text de lege care nu are aplicabilitate în cauză.

a. Legea nr. 33/1994

privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică reprezintă dreptul comun

în materia exproprierii, procedura instituită de această lege vizând situațiile

în care instanța de judecată se pronunță cu privire la expropriere, în urma

sesizării expropriatorului și impunând transferul dreptului de proprietate

asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului îndată ce

obligațiile ce i-au fost impuse prin hotărâre judecătorească au fost

îndeplinite.

În privința

exproprierii unor imobile în vederea realizării unor lucrări de construcție de

drumuri de interes local, cum este cazul în prezenta cauză, legiuitorul a

edictat norme speciale, și anume Legea nr. 198/2004 - în vigoare la momentul

introducerii acțiunii (30 august 2010), iar ulterior Legea nr. 255/2010.

Legea nr. 198/2004

stabilește o procedură distinctă față de Legea nr. 33/1994, iar în aplicarea

acestei legi, instanța de judecată poate interveni numai pentru soluționarea

contestației referitoare exclusiv la cuantumul despăgubirilor acordate, astfel

cum se prevede în art. 9 - „Expropriatorul nemulțumit de cuantumul despăgubirii

se poate adresa instanței de judecată (...) fără a putea contesta transferul

dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus

exproprierii. Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului

articol se soluționează potrivit cu dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994

privind exproprierea pentru cauze de utilitate publică, în ceea ce privește

stabilirea despăgubirii".

Prin urmare, Legea nr.

198/2004 face trimitere la norma de drept comun în materia procedurii de

expropriere numai cu privire la modalitatea de soluționare a acțiunii

expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii, cu referire specială la art.

21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

b. Din moment ce suma

consemnată pe numele proprietarilor a fost just stabilită, cu respectarea

principiului constituțional potrivit căruia nimeni cu poate fi expropriat decât

cu dreaptă și prealabilă despăgubire, nici din perspectiva art. 26 din Legea nr.

33/1994 nu se cuvine acordarea de despăgubiri reprezentând contravaloarea

chiriei plătită de persoanele expropriate pentru închirierea unui imobil, suma

respectivă neconstituind o daună generată de expropriere, din moment ce

expropriatorul și-a îndeplinit obligațiile referitoare la achitarea unei

despăgubiri corespunzătoare.

Pe de altă parte, așa

cum rezultată din probele administrate în cauză, valoarea oferită de

expropriator în cuantum total de 557.826 lei este cu mult mai mare decât

valoarea reală a imobilelor, care conform raportului de expertiză întocmit în

cauză, menținut de instanța de apel, a fost stabilită la suma de 509.905 lei.

Suma acordată de

expropriator acoperă atât valoarea reală a imobilelor supuse exproprierii, cât

și suma cheltuită de reclamanți pentru închirierea unui imobil în perioada 01

decembrie 2010 -01 decembrie 2011, respectiv suma de 20.640 lei - ceea ce

înseamnă că nu se pune problema încălcării dispozițiilor art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994.

3.2. S-a admis apelul

declarat de reclamanți și în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al

Municipiului București, deși prima instanță a respins acțiunea formulată în

contradictoriu cu acest pârât ca fiind formulată împotriva unei persoane fără

calitate procesuală pasivă.

Sub acest aspect,

sentința nu a fost criticată, astfel încât hotărârea primei instanțe a intrat

în puterea lucrului judecat, iar admiterea apelului în contradictoriu și cu

acest pârât contravine efectului devolutiv al apelului, instituit de art. 295 C.

proc. civ.

Analizând decizia în

raport de criticile formulate, Înalta Curte constată următoarele:

privește modul de aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994,

relativ la despăgubirea aferentă valorii imobilelor expropriate, la calcularea

cuantumului căreia experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu

care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză - motiv

ce se regăsește în recursul formulat de reclamanți.

1.a.

Dispozițiile legale

aplicabile impun ca imobilele ale căror prețuri de tranzacționare sunt luate

drept comparabile să fie de același fel și să fie situate în aceeași unitate

administrativ teritorială.

Este impusă deci

cerința de situare a comparabilelor în aceeași unitate administrativ

teritorială (chestiune necontestată în cauză) și nu în aceeași zonă sau în

același loc, respectiv stradă pe care s-a aflat imobilul expropriat.

Așa cum a reținut și

instanța de apel, textul legal se referă la imobile similare și nu identice

(justificată tocmai pe imposibilitatea obiectivă a existenței acestora), inclusiv

sub aspectul caracteristicilor tehnice, asupra cărora s-a și insistat prin

cererea de recurs.

Prin cererea de

recurs se arată că nu au fost avuți în vedere coeficienți de individualizare,

critică ce nu se confirmă față de cele reținute de instanța de apel relativ la

indicii de corecție, cu privire la care experții au făcut referire la

Standardele Internaționale de evaluare avute în vedere.

Instanța de apel

reține astfel că la întocmirea raportului care a fundamentat soluția instanței,

experții au avut în vedere amplasamentul imobilelor expropriate, respectiv zona

rezidențială, și corecții privind localizare, acces, destinație, utilități,

îmbunătățiri și suprafață - motiv pentru care s-au înlăturat criticile din

apelul declarat de reclamanți referitoare la imobilele similare și la aplicarea

indicilor de corecție.

Concluzia instanței

de apel, conturată pe analiza și aprecierea probatoriului administrat, precum

și probele din dosar nu intră sub cenzura instanței recurs, față de limitele

impuse de art. 304 C. proc. civ.

1.b. Se mai critică

de reclamanți modul de aplicarea a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cu

referire la cerința ca tranzacțiile avute în vedere să fie de la data

raportului de expertiză, arătându-se că au fost avute în vedere tranzacții

încheiate cu mult înainte, respectiv sfârșitul anului 2010 - februarie 2011.

Într-adevăr, comparabilele

avute în vedere la refacerea raportului de expertiză nu sunt aferente datei

întocmirii acestuia, ianuarie 2013, însă chiar reclamanții recurenți susțin

că răspunsul B.C.P.I. sector 1 este în sensul că, în urma verificărilor

efectuate, nu s-au găsit contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile

similare, încheiate în perioada menționată, respectiv anul 2012.

În aceste condiții,

contractele de vânzare-cumpărare avute în vedere sunt singurele disponibile, la

datele cele mai apropiate de perioada relevantă, care permiteau aplicarea dispozițiilor

legale incidente, iar cu privire la datele de tranzacționare s-au aplicat

corecții, în minus, arătându-se valoarea de piață la data efectuării expertizei

- fără ca prin cererea de recurs să se formuleze critici de nelegalitate a

modului de stabilire a valorii în acest fel de către experți.

Critica în sensul că

prețurile înscrise în contracte nu fac dovada că sunt prețurile reale de

tranzacționare, ci că s-au avut în vedere prețuri minime din grila notarilor

publici în vederea stabilirii unor taxe mai mici de plată și a unor sume mai

mici ca impozit, nu poate fi primită atât timp cât acestea sunt consemnate în

acte autentificate și reprezintă astfel prețul de tranzacționare convenit de

părțile contractante.

Susținerile

reclamanților în sensul că raportul de expertiză a fost calificat de chiar

comisia de experți ca fiind nelegal, deoarece, pe de o parte, cerințele impuse

de instanță contravin dispozițiilor Legii nr. 33/1994, iar, pe de altă parte,

acestea sunt și în dezavantajul celor prejudiciați prin expropriere, nu se

confirmă.

În raport se arată că

cerința impusă de instanță nu poate fi aplicată de experți, este contrară Legii

nr. 33/1994 și îi dezavantajează pe cei prejudiciați, însă aceste referiri se

fac relativ la solicitarea instanței de a face experții demersuri pentru

identificarea de comparabile.

În justificarea

aplicării criteriului prudenței de către experți, reclamanții nu redau integral

concluziile acestora, în care se mai arată că imobilul ce face obiectul

dosarului a fost demolat, iar în constatarea stării fizice a imobilului și

apartamentelor din acesta nu a putut fi făcută expertiza prin vizualizarea de

tip E1 „fața văzută” a imobilului, neexistând totodată documente probatoare cu

starea fizică a apartamentelor înainte de demolare.

În ceea ce privește

alte metode de evaluare, instanța de apel a reținut în mod corect că acestea nu

pot fi utilizate, în raport de dispozițiile imperative ale art. 26 din Legea nr.

33/1994, care impun stabilirea cuantumului despăgubirii în raport de anumite criterii.

Faptul că prin

notificare li s-a comunicat reclamanților o anumită sumă nu face ca aceștia să

beneficieze de art. 27 din Legea nr. 33/1994, care prevede că, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu

oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî, despăgubirea acordată de către

instanță neputând fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai

mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.

Aceasta

deoarece despăgubirea oferită de expropriator este cea consemnată, care poate

fi contestată în instanță, potrivit art. 9 din Legea nr. 198/1994.

privește modul de aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994,

relativ la despăgubirea reprezentată de prejudiciul cauzat proprietarului,

respectiv daunele aduse acestuia - critică ce se regăsește în toate recursurile

formulate în cauză.

Reclamanții recurenți

susțin pretenția aferentă chiriei plătită pentru asigurarea unei locuințe pe

dispozițiile art. 29 coroborat cu art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și pe

dispozițiilor art. 294 alin. (2) C. proc. civ., susținând că pretențiile

ulterioare reprezintă despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe.

Din contră, pârâtul

și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București susțin că

dispozițiile art. 29 din Legea nr. 33/1994 nu se aplică, dat fiind faptul că

regimul aplicabil imobilelor în cauză este cel reglementat de Legea nr. 198/2004,

cu detalierea argumentelor care susțin apărarea.

Imobilul în litigiu a

fost preluat în temeiul Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile

lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local, prin

care se prevede în art. 9 că expropriatul nemulțumit de

cuantumul despăgubirii consemnate se poate adresa instanței judecătorești, acțiunea

formulată soluționându-se potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (alin. (1) și

(3).

Art. 29 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994 prevede că în cazul exproprierii unor clădiri cu destinație

de locuință, evacuarea persoanelor care le ocupă în mod legal în calitate de

proprietari și a chiriașilor al căror contract de închiriere a fost legal

perfectat, înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice și de

amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât după asigurarea de către

expropriator a spațiului de locuit, potrivit legii, la cererea acestor

persoane, în modalitatea prevăzută în hotărârea judecătorească de expropriere,

cu respectarea dispozițiilor art. 26.

În condițiile în care

Legea nr. 198/199, lege specială, face trimitere limitată la Legea nr. 33/194, lege

comună în materia exproprierii, respectiv la dispozițiile art. 21 - 27 și numai

sub aspectul modalității de stabilire a despăgubirilor, nu se justifică

aplicarea art. 29 din Legea nr. 33/1994.

În art. 18 din Legea nr.

198/1994 se prevede că dispozițiile acestei legi se

completează în mod corespunzător cu prevederile Legii nr. 33/1994, precum și cu cele ale C. civ. și

ale C. proc. civ., în măsura în care nu prevăd altfel.

Pe lângă faptul că

trimiterea legiuitorului este limitată, dispozițiile art. 29 din Legea nr. 33/1994,

chiar dacă fac trimitere la art. 26 din aceeași lege, sunt diferite de cele din

procedura exproprierii prevăzută de Legea nr. 198/1994, făcând referire

inclusiv la modalitatea de asigurare prevăzută în hotărârea judecătorească de

expropriere, aferentă și specifică procedurii din Legea nr. 33/1994.

În condițiile în care

nu se justifică pretenția formulată în limitele textelor legale incidente, nu

se mai impune analiza criticii și din perspectiva dispozițiilor art. 294 C.

proc. civ., în sensul indicat de către reclamanții recurenți.

arătate anterior sub pct. 2 și soluția pe care acestea o atrag în

speță, nu se mai impune analiza criticii referitoare la cheltuieli de

judecată din recursul declarat de către reclamanți.

recursul declarat de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel

București este nefondată, nefiind atrasă incidența în cauză a dispozițiilor art.

304 pct. 5 C.proc.civ, întrucât, deși prima instanță a respins acțiunea

formulată în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului

București, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală

pasivă, pârâtul și-a păstrat calitatea de intimat, nefiind scos din cauză.

Constatând caracterul

nefondat al recursului declarat de reclamanți, astfel cum rezultă din analiza

criticilor formulate, Înalta Curte urmează să dispună în consecință, cu

aplicarea dispozițiilor art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

Considerentele mai

sus arătate sub pct. 2 susțin caracterul fondat al cererilor de recurs

formulate de pârât și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel

București, din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., și

impun admiterea acestora cu aplicarea și a dispozițiilor art. 312 alin.

(1) C. proc. civ., modificarea deciziei și, cu aplicarea și a art. 296 C. proc.

civ., respingea, ca nefondat, a apelului declarat de reclamanți împotriva

sentinței primei instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de reclamanții Ț.T. și Ț.L. împotriva Deciziei nr. 198/A

din data de 6 mai 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Admite recursurile

declarate de pârâtul municipiul București prin primarul general și de

recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București

împotriva aceleiași decizii.

Modifică decizia.

Respinge, ca

nefondat, apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței nr. 742 din data de

11 aprilie 2013 a Tribunalului București, secția a V-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 4 noiembrie 2014.