ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2565/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 7 iulie 2009, reclamanții L.D.H. și L.D.A. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin SC C.N.A.D.N.R. SA, solicitând anularea Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 213/2009 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Consiliului Local Ștefăneștii de Jos, județul Ilfov, în ce privește art. 2 referitor la cuantumul despăgubirilor, precum și obligarea pârâtului la plata despăgubirilor pentru exproprierea imobilului în cuantum de 5.040 lei. În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că valoarea stabilită pentru terenul expropriat în suprafață de 30 mp este incorectă, întrucât nu s-a avut în vedere prețul real de circulație al terenului, iar valoarea terenului rămas în urma exproprierii a scăzut considerabil.

Prin încheierea din 15 octombrie 2009, tribunalul a încuviințat, pentru reclamanți, proba cu acte și proba cu expertiză specialitatea topografie, cadastru și geodezie, având ca obiectiv stabilirea cuantumului despăgubirilor privind imobilul teren ce formează obiectul cauzei și preluat de la reclamanți, prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994, obiectivele detaliate fiind precizate în încheierea de ședință de la acea dată. Pe parcursul administrării acestei probe a fost depus la dosarul cauzei raportul de expertiză efectuat de către experții A.V., C.N. și M.V., obiecțiunile formulate fiind admise de către instanță, la termenul din 24 iunie 2010. Totodată, prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III a civilă, sub nr. 29084/3/2009, reclamanții L.D.H.

și L.D.A. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin SC C.N.A.D.N.R. SA, solicitând anularea Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 207/2009, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Consiliului Local Ștefăneștii de Jos, județul Ilfov, în ce privește art. 2 referitor la cuantumul despăgubirilor; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor pentru exproprierea imobilului în cuantum de 109.368 lei. S-a consemnat că motivarea acțiunii este identică cu cea din Dosarul nr. 29082/3/2009, cu precizarea că diferă doar numărul hotărârii de stabilire a despăgubirilor, iar suprafața de teren expropriată este de 651 mp. În acest dosar s-a admis de asemenea, efectuarea unei expertize specialitatea evaluare proprietate imobiliară, fiind depus ia dosar raportul de expertiză efectuat de către experții C.V., C.N.

și M.V., la care părțile au formulat și ohiecțiuni, ulterior admise. La termenul din 24 iunie 2010, tribunalul a dispus conexarea Dosarul nr. 29084/3/2009 al, secției a III-a civilă, la prezentul dosar, cu motivarea arătată în încheierea de ședință de la acea dată. Prin sentința nr. 452 din 14 martie 2011, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a respins ca neîntemeiate, acțiunea principală, cererea conexă și cererea reclamanților de acordare a cheltuielilor de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele; Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 213/2009, emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, s-au stabilit despăgubirile privitoare la imobilul situat în comuna Ștefăneștii de Jos, județul Ilfov, în suprafața de 30 mp aflat în proprietatea reclamanților, la suma de 1.366 lei, imobilul fiind expropriat pentru realizarea lucrării de utilitate publică de interes național „Construcția Autostrăzii București-Ploiești". Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 207/2009, emisa de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, s-au stabilit despăgubirile privitoare la imobilul situat în comuna Ștefaneștii de Jos, județul Ilfov, suprafață de 651 mp, aflat în proprietatea reclamanților, la suma de 29.644,59 lei, imobilul fiind expropriat pentru realizarea lucrării de utilitate publică de interes național „Construcția Autostrăzii București-Pioiești". Prin cererea de chemare în judecată, s-a contestat de către reclamanți cuantumul despăgubirilor propus de către Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul SC C.N.A.D.N.R.

SA, valoarea despăgubirilor propusă, în conformitate cu art. 6 din Legea nr. 198/2004, fiind, așa cum s-a arătat anterior, de 1.366 lei, respectiv 29.644,59 lei. Potrivit dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, expropriatorul, nemulțumit de cuantumul despăgubirii, prevăzut la art. 8, precum și orice persoană, care se consideră îndreptățită la despăgubire pentru exproprierea imobilului, se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de trei ani de la intrarea în vigoare a hotărârii guvernului prevăzute la art. 4 alin. (1) sau în termen de 15 zile de data la care i-a fost comunicată hotărârea comisiei prin care i s-a respins în tot sau în parte cererea de despăgubire. Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (dispoziție rămasă în vigoare și după modificările legislative ale Legii nr. 198/2004, prin Legea nr. 184/2008 și prin O.U.G.

nr. 228/2008). Prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat de către experții A.V., C.N. și M.V. (comisia alcătuită din expertul desemnat de către instanță și din experții desemnați de către părți), ținându-se cont de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, s-a stabilit valoarea terenului expropriat de 30 mp la suma de 4.512 lei, (fila 45), echivalent 1.056 Euro. Prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat de către experții C.V., C.N. și M.V. (comisia alcătuita din expertul desemnat de către instanță și din experții desemnați de către părți), ținându-se cont de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, s-a stabilit valoarea terenului expropriat de 651 mp la suma de 469.128 lei (fila 52 dosar conex), echivalent 110.000 euro.

Tribunalul a reținut că nu poate lua în considerare niciuna dintre valorile imobilului stabilite prin rapoartele de expertiză efectuate în cauză, confirmate de răspunsul la obiecțiuni, întrucât acestea nu reprezintă valoarea reală a imobilului, în sensul de preț la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel situate in aceeași unitate administrativ teritoriala.

La aprecierea acestei situații, tribunalul a avut în vedere că potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care Legea nr. 198/2004 face referire, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și dîn prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța țin seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. În cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasa neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, în raport de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor.

Așadar, având în vedere dispozițiile legale menționate, tribunalul a reținut că sumele menționate în rapoartele de expertiză nu pot fi luate în considerare întrucât nu reflectă prețul la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în respectiva unitate administrativ teritorială, fiind prețuri exagerate, cu mult peste valoarea pe care reclamanții ar putea s~o obțină pe piața liberă. În motivarea sentinței, tribunalul a reținut că prin sintagma imobilele de același fel nu se poate înțelege decât imobile cu aceeași suprafață și cu aceeași destinație ca cea expropriată și nicidecum întregul imobil care s-ar afla în proprietatea celui expropriat.

Prin urmare, tribunalul a considerat că la aprecierea valorii suprafeței de 30 mp, respectiv 651 mp, trebuie luat în considerare prețul pe care reclamanții l-ar putea obține dacă ar vinde o suprafață de 30 mp, respectiv 651 mp din terenul lor conform destinației pe care o are acest teren și anume de teren extravilan arabii (fila 48-50). Or, cum e cazul în speță, un teren extravilan arabil de 30 mp nu se poate vinde niciodată cu im preț de circa 1056 euro, iar un teren extravilan arabil de 651 mp nu se poate vinde niciodată cu un preț de circa 110.000 euro. Tribunalul a reținut și faptul că valorile menționate în raport nu țin cont nici de dispozițiile legale din art. 26 din Legea nr. 33/1994 care prevăd o scădere a prețului în situația în care lucrările executate aduc un spor de valoare proprietății celui expropriat.

În raport de aceste considerente, tribunalul a reținut că valoarea cea mai apropriată de realitate pentru a 11 luată în considerare este cea menționată în Hotărârea nr. 2 J 3/2009, de 1.366 lei, respectiv în Hotărârea nr. 207/2009 de 29.644,59 iei, întrucât această valoare ține cont atât de suprafața efectivă a terenului expropriat, de destinația concretă a terenului, cât și de valoarea la care se vând efectiv imobilele în zonă.

Totodată, tribunalul a avut în vedere faptul că reclamanții au achitat pe data de 12 decembrie 2007, pentru întreaga suprafață de 10.400 mp extravilan, un preț de 75.000 lei, iar prin raportul de expertiză efectuat în anul 2010, în condițiile în care prețuirile terenurilor au scăzut dramatic iar piața imobiliară este blocată, pentru o suprafață de 651 mp adică pentru circa de 1/35 din suprafața totală, valoarea de circulație este de 469.128 lei, mult mai mare decât valoarea întregii suprafețe de 10.400 mp achiziționată în anul 2007 de către reclamanți. Tribunalul a tăcut precizarea că la stabilirea valorii de circulație a terenului, trebuie avută în vedere destinația concretă a terenului la data exproprierii, care în speța dedusă judecății este cea de teren arabil extravilan.

În speța dedusă judecății, pentru un teren arabil de 651 mp, experții au stabilit o valoare de circulație de 27.147 euro, iar pentru o suprafață de 30 mp, o valoare de 1.056 euro, fapt ce este absoiut imposibil, în contextul în care un teren extravilan în România se vine cu maxim câteva mii de euro un hectar, iar în U.E., prețui unui teren extravilan este între 10.000-30.000 euro și numai în cazuri excepționale se ajunge la 40.000-50.000 euro, pentru terenuri extrem de fertile, iar acesta reprezintă prețul pentru 10.000 mp (un ha) și nicidecum pentru 651 mp. Dacă s-ar considera corect punctul de vedere al experților, în sensul că un mp arabil valorează 41,7 euro/mp, ar însemna că un hectar de teren extravilan în România valorează 417.000 euro, ceea ce este absolut absurd, o asemenea valoare nefiind înregistrată nicăieri în lume.

Tribunalul a avut posibilitatea să rețină o altă valoare decât cea din raportul de expertiză efectuat în cauză, cu atât mai mult cu cât potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, primind rezultatul expertizei, l-a comparat cu oferta și cu pretențiile formulate de părți. De altfel, chiar în absența acestor dispoziții, tribunalul a precizat că nu este legat de concluziile raportului de expertiză, acestea constituind numai elemente de convingere, lăsate la libera apreciere a judecătorului, ca de altfel și celelalte mijloace de probă. Este însă necesar ca soluția instanței, în situația în care se înlătură concluziile raportului de expertiză, să fie motivată. Împotriva acestei hotărâri a declarai apel reclamanta L.D.A.

Prin Decizia civilă nr. 302/A din 25 octombrie 2014, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul reclamantei. În această fază procesuală, instanța a administrat proba cu înscrisuri constând în copii ale unor expertize evaluatoare și ale unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri similare cu terenul în litigiu, precum și proba cu expertiză evaluatoare a terenurilor expropriate.

Având în vedere solicitarea apelantei în sensul acordării despăgubirilor la cuantumul stabilit prin expertizele primei instanțe, respectiv 115.878 lei pentru terenul de 651 mp (raport expertiză efectuat în Dosarul conexat nr. 29084/3/2009 al Tribunalului București, secția a III-a civilă, - fila 47 și următoarele, corectat prin răspunsul la obiecțiuni depus în dosarul principal de fond, la fila 49) și 4.577 lei pentru terenul de 30 mp (raport expertiză efectuat în Dosarul principal nr. 29082/3/2009 al Tribunalului București, secția a IV-a civilă, dar și faptul că apelanta a considerat că se impune efectuarea unei noi evaluări imobiliare, instanța de apel a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză care să aibă în vedere contractele de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri similare cu terenul în litigiu, depuse la dosar.

Au fost încuviințate obiecfiuni apelantei-reclamante (răspuns la filele 138-139). Concluziile expertizei efectuate au fost în sensul eă la data întocmirii raportului de expertiză- 15 februarie 2013, lotul expropriat în suprafață de 30 de mp are o valoare de 507 lei (față de 1.240 lei cât s-a apreciat a fi despăgubirea prin Hotărârea contestată nr. 213/2009), respectiv iotul expropriat în suprafață de 651 de mp are o valoare de 10.999 lei (față de 26.911 iei cât s-a apreciat a fi despăgubirea prin Hotărârea contestată nr. 207/2009). În raport de întreg probatoriul administrat în cauză, instanța de apel a constatat că nu sunt fondate criticiie reclamantei care privesc modul de stabilire a cuantumului despăgubirilor.

În acest sens, instanța de apel a reținut că expertizele efectuate în primă instanță care și-au întemeiat concluziile favorabile reclamantei pe informațiile din piață cu oferte de tranzacționare a terenurilor libere din zona aflată în discuție, nu pot fi reținute, astfel cum a solicitat reclamanta întrucât criteriile în raport de care se stabilește cuantumul despăgubirilor sunt prevăzute de Legea nr. 33/1994 care, în art. 26, prevede ca despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și că, la calcularea cuantumului, experții și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite.

S-a reținut că expertiza efectuată în apelul a fost întocmită în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, prin metoda comparației directe, cu luarea în considerare a vânzărilor la datele de referință, astfel cum au rezultat din contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar, prețurile obișnuite de tranzacționare ale altor imobile de același fel cu cei supus exproprierii. Instanța de apel a mai reținut că deși a existat un punct de vedere separat al expertului desemnat de reclamantă, nu poate fi luat în considerare, deoarece opinia acestui expert a continuat a se raporta la valoarea prețurilor pe piața liberă la data exproprierii, pentru terenurile libere în zona respectivă, ceea ce nu corespunde condițiilor de evaluare impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Constatând că prin noul raport de expertiză efectuat s-a realizat o reală analiză de piață, pe baza ofertelor supuse tranzacționării, o medie a ofertelor imobiliare de o manieră echilibrată, care reflectă o echivalență rezonabilă, în raport de elementele caracteristice ale proprietății, instanța de apel a reținut că acesta a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind aplicarea criteriilor legale de stabilire a despăgubirilor, astfel că vor fi omologate concluziile acestei expertize. Având în vedere prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și concluziile ultimei expertize evaluatoare, care indică o valoare mai mică a despăgubirilor pentru cele două loturi de teren, decât cea stabilită prin hotărârile de expropriere contestate, instanța de apel a reținut că nu se impune admiterea contestațiilor, cu acordarea unui alt prejudiciu către reclamanți.

Împotriva deciziei instanței de apel reclamanta a declarat recurs, criticând-o pentru nelegalitate. În dezvoltarea criticilor formulate, întemeiate în drept pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta reclamantă susține că decizia instanței de apel este nelegală întrucât a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că instanța a validat un raport de expertiză care nu respectă dispozițiile legale menționate potrivit cărora, la calcularea despăgubirilor, atât experții cât și instanța vor ține seama de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială Sa data întocmirii raportului de expertiză.

Mai susține că decizia recurată este nelegală întrucât dispozițiile legale în materie de expropriere prevăd ca raportul de expertiză să fie întocmit de o comisie formată din trei experți astfel încât concluziile raportului să reflecte opinia tuturor experților, ceea ce în cauză nu s-a întâmplat având în vedere că unul dintre experți și-a exprimat un punct de vedere distinct de a celorlalți doi. Susține că pentru a produce un raport de expertiză cu respectarea normelor în vigoare, trebuiesc respectate cumulativ mai multe criterii stabilite în mod imperativ de lege, respectiv să se aibă în vedere, pentru comparație, preturi cu care se vând în mod obișnuit imobile de aceiași fel cu imobilul expropriat în unitatea administrativ-teritorială la data efectuării raportului de expertiză, ceea ce în cauză nu a fost respectat.

Legat de acest aspect, susține ca experții nu au ținut seama de contractele existente la dosarul cauzei care reflectau preturile de tranzacționare la care face referire art. 26 din lege, înlăturând de la analiză unele contracte cu justificări care nu au nici un suport tehnic sau juridic, iar celor pe care le-a avut în vedere le-au fost aplicate coeficienți de corecție în minus, ajungându-se astfel la încălcarea dispozițiilor legale. Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Printr-o primă critică recurenta-reclamantă susține că au fost încălcate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 deoarece expertiza pe care instanța de apel și-a fundamentat soluția nu s-ar fi raportat la criteriul prevăzut de acest text de lege în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirilor, respectiv prețul cu care se vină, în mod obișnuit, imobileie de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Într-adevăr, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză (...)." Contrar însă celor susținute de recurenta reclamantă, prin expertiza tehnică judiciară efectuată în apel, evaluarea terenurilor expropriate, a fost făcută corect, în raport cu exigențele art. 26 al Legii nr. 33/1994 (potrivit căruia despăgubirea se compune din valoarea reaiă a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite) fiind avută în vedere și evoluția pieței imobiliare, în scădere sau chiar în stagnare, față de perioada la care se raportează reclamanta.

Înalta Curte constată, din examinarea actelor din dosar, că în faza apelului, au fost puse la dispoziția comisiei de experți un număr de 7 contracte autentice de vânzare-cumpărare (a se vedea filele 46-70 Dosar nr. 2982/3/2009 al Curții de Apel București, secția a IV-a civilă) având ca obiect înstrăinarea unor imobile sirniiare celui expropriat, din aceeași unitate administrativ-teritorială, pentru a se putea efectua un raport de expertiză care să respecte exigențele legii. Din cuprinsul raportului de expertiză, rezultă că evaluarea atât la data emiterii hotărârilor de expropriere cât și la data întocmirii raportului de expertiză a fost realizată în raport de 4 contracte de vânzare-cumpărare, încheiate în perioada 2008-2009, 3 dintre contractele puse la dispoziția experților nefiind luate în considerare unu!

datorită prețului exagerat de mare, iar altele două datorită prețurilor exagerat de mici. Concluziile expertizei efectuate în apel, în opinia majoritară au fost în sensul că la data întocmirii raportului de expertiză- 15 februarie 2013, lotul expropriat în suprafață de 30 de mp are o valoare de 507 lei (față de 1.240 lei cât s-a apreciat a fi despăgubirea prin hotărârea contestată nr. 213/2009), respectiv lotul expropriat în suprafață de 651 de mp are o valoare de 10.999 lei (față de 26.911 lei cât s-a apreciat a fi despăgubirea prin Hotărârea contestată nr. 207/2009).

Cu toate că a existat un punct de vedere separat al expertului desemnat de reclamanta care nu a fost avut în vedere de instanța de apel pe motiv că opinia acestuia a continuat să se raporteze la valoarea prețurilor terenurilor pe piața liberă la data exproprierii, valorificând concluziile experților în opinie majoritară (cel desemnat de instanță și cel desemnat de pârâtă), instanța de apel a fost în măsură sa dea o interpretare corectă sintagmelor „valoarea reală a imobilului" și „imobile de același fel", folosite în cuprinsul art. 26 al Legii nr. 33/1994, ținând seama de toate asemănările și diferențele cuantificabile din punctul de vedere ai tranzacțiilor de pe piața imobiliară, reflectate în indicii de corecție aplicabili fiecărei comparabile folosite pentru determinarea prețului.

Întrucât a constatat că prin această ultimă expertiză s-a stabilit o valoare mai mică a despăgubirilor pentru cele două loturi de teren, decât cea stabilită prin hotărârile de expropriere, contestate în cauză, instanța de apel, în mod corect, având în vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, a reținut că nu se impune acordarea unei alte despăgubiri către reclamanți, În aceste condiții, Înalta Curte apreciază că modalitatea în care a fost stabilit cuantumul despăgubirilor de către instanța de apel satisface exigentele impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994. Pe de altă parte, respectarea dispozițiilor Legii nr. 33/1994 în stabilirea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantei implică și satisfacerea exigențelor art. 1 din Protocolul adițional Convenția Europeană a Drepturilor Omului și ale art. 1 din Legea nr. 33/1994.

Cât timp legiuitorul a prevăzut criterii de evaluare a despăgubirilor ce pot fi acordate persoanelor expropriate, iar instanța a aplicat și respectat aceste criterii, hotărârea astfel pronunțată nu poate reprezenta o încălcare a normei naționale sau a celei europene. Având în vedere cele reținute mai sus, Înalta Curte apreciază că instanța de apel a aplicat și interpretat corect prevederile legale incidente în cauză, astfel încât, criticiie formulate nu întrunesc cerințele art. 304 pct 9 C. proc. civ. În consecință, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta L.D.A. împotriva Deciziei nr. 302/A din 28 octombrie 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civila. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 3 octombrie 2014.