ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2226/2008

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea

înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina, reclamantul Z.D. a chemat în

judecată pe pârâta SC E. SA – F.Î.S.E.E.S. SA, sucursala Î.S.E. Craiova – A.Î.S.E.

Slatina pentru a fi obligată să-i vândă imobilul situat în Slatina B-dul A.I.

Cuza locuință de serviciu deținută pe bază de contract de închiriere împreună

cu cota indiviză de teren aferent și să încheie contract de vânzare-cumpărare

în acest sens, la prețul stabilit în raportul de evaluare întocmit la 15

decembrie 2005.

Judecătoria Slatina,

prin sentința civilă nr. 2657 din 8 mai 2007, a admis excepția necompetenței

materiale, invocată din oficiu, și a declinat competența de soluționare a

cauzei în favoarea Tribunalului Olt, secția comercială.

Prin decizia nr. 304

din 19 iunie 2007, pronunțată de Tribunalul Olt, secția comercială și de contencios

administrativ, a fost admisă acțiunea formulată de reclamantul Z.D. astfel cum

a fost precizată, și a obligat pârâtele SC E.S. SA București și SC E. SA

Filiala de Î.S.E.A. Slatina să vândă reclamantului apartamentul situat în

Slatina B-dul A.I. Cuza județul Olt, la prețul stabilit în raportul de

evaluare.

Pentru a pronunța

această deciziei, tribunalul a reținut că reclamantul are calitatea de chiriaș

potrivit contractului de închiriere reactualizat, nr. 3231 din 30 mai 2006

pentru apartamentul locuință de serviciu situat în Slatina pentru care pârâtele

au demarat procedura prevăzută de O.U.G. nr. 130/2004 aprobată prin Legea nr. 189/2005

de vânzare către titularul contractului de închiriere.

Reclamantul a depus

cerere de cumpărare a acestui apartament la 19 ianuarie 2005, însă, pârâții au

refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare pe motiv că raportul de evaluare

nu ar corespunde dispozițiilor O.U.G. nr. 130/2004, întrucât nu reflectă

valoarea de circulație.

Refuzul pârâtelor

este contrar legii deoarece legiuitorul la art. 4 din O.U.G. nr. 130/2004 a

prevăzut că prețul de vânzare se stabilește pe baza unui raport de evaluare

elaborat de persoane fizice sau juridice autorizate, că evaluatorii sunt selecționați

potrivit legislației în vigoare iar prețul de vânzare va include și valoarea

terenului cotei părți aferent locuinței.

Deci, reclamantul

îndeplinește condițiile prevăzute de O.U.G. nr. 130/2004 iar pârâtele îndată ce

au demarat procedura de vânzare erau obligați să încheie contractul de

vânzare-cumpărare la prețul stabilit prin raportul de evaluare.

Curtea de Apel

Craiova, secția comercială, prin decizia nr. 271 din 7 noiembrie 2007, a admis

apelul declarat SC F.Î.S.E.E.S. SA București, a schimbat sentința nr. 304 din

19 iunie 2007 a Tribunalului Olt în sensul că a respins acțiunea ca prematur

introdusă.

În argumentarea

acestei decizii instanța de control judiciar a reținut că apelul este fondat,

astfel, potrivit art. 1 din O.U.G. nr. 130/2004, s-au elaborat și aprobat de

consiliul de administrație metodologia de vânzare-cumpărare, s-a desemnat un

expert A.N.E.V.A.R. pentru evaluarea apartamentelor dar constatându-se că

evaluarea nu este conformă cu normele metodologice aprobate s-a dispus

întocmirea formelor de evaluare individuale pentru fiecare apartament, care s-a

și întocmit.

Demararea procedurii

în sensul menționat nu echivalează cu promisiunea de vânzare-cumpărare căci

prețul nu a fost aprobat. Cum nu există aprobarea de vânzare în conformitate cu

art. 1 din O.U.G. nr. 130/2004 aprobată prin Legea nr. 189/2005, acțiunea

reclamantului a fost prematur introdusă.

Împotriva deciziei nr.

271 din 7 noiembrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Craiova a declarat recurs

reclamantul Z.D. întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ.,

solicitând admiterea recursului, desființarea deciziei și menținerea hotărârii

pronunțate de instanța de fond.

În motivarea

recursului său reclamantul critică decizia instanței de apel susținând că în

mod greșit a fost reținut ca motiv de prematuritate faptul că deși a fost

elaborată și aprobată de către Consiliul de Administrație metodologia de

vânzare-cumpărare și a fost desemnat evaluatorul A.N.E.V.A.R. pentru evaluarea

apartamentelor dar constatându-se faptul că evaluarea nu este conformă cu

normele metodologice aprobate s-a dispus întocmirea unui nou raport de evaluare

care s-a și întocmit însă derularea procedurii s-a oprit urmare a declanșării

litigiului de față.

Totodată, în opinia

recurentului, instanța de apel a reținut greșit și faptul că prețul de vânzare

nu a fost aprobat de A.G.A.C.A. și că neexistând aprobarea de vânzare în raport

de prevederile art. 1 din O.U.G. nr. 130/2004 acțiunea apare ca fiind prematur

introdusă.

Criticile invocate de

recurentul-reclamant privind prematuritatea acțiunii sunt fondate pentru

următoarele considerente:

Recurentul-reclamant

Z.D. este chiriaș în baza contractului de închiriere reactualizat nr. 3231 din 30

mai 2006 pentru apartamentul locuință de serviciu situat în Slatina pentru care

intimatele-pârâte au demarat procedura prevăzută de O.U.G. nr. 130/2004

aprobată prin Legea nr. 189/2005 de vânzare către titularul contractului de

închiriere.

În vederea aplicării

acestor dispoziții s-a efectuat raportul de evaluare de către un evaluator A.V.E.V.A.R.

numit în urma concursului, astfel cum rezultă din decizia nr. 60 din 28

noiembrie 2005 a Directorului S.I.S.E.E.E. Oltenia și prin care apartamentul a

fost evaluat la suma de 38.400 lei fără TVA.

Acest raport de

evaluare a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor art. 4 alin. (3) din O.U.G.

nr. 130/2004 care prevăd că „răspunderea privind corectitudinea stabilirii

prețului de vânzare-cumpărare revine exclusiv evaluatorului selectat care a

întocmit raportul de evaluare”.

Instanța de apel în

mod greșit a stabilit că suntem în prezența unei promisiuni de

vânzare-cumpărare al cărui preț nu a fost stabilit cu respectarea dispozițiilor

art. 1 din O.U.G. 130/2004 aprobată de Legea nr. 189/2005 deoarece potrivit art.

4 al aceluiași act normativ, s-a prevăzut că evaluatorii desemnați să

întocmească raportul de evaluare răspund în ceea ce privește stabilirea

prețului conform dispozițiilor legale.

Atâta timp cât

intimata pârâtă a demarat procedura de vânzare se presupune că aceasta a avut

la bază acordul necesar al organelor competente privind vânzarea mai multor

apartamente reprezentând locuințe de serviciu printre care și cel al

recurentului reclamant și în această situație nu mai poate fi vorba de

prematuritatea acțiunii pe considerentul că adunarea generală a acționarilor

sau consiliul de administrație nu au aprobat prețul de vânzare al

apartamentului.

De altfel, intimata

pârâtă în întâmpinarea depusă la instanța de fond nici nu a invocat acest

aspect ci doar faptul că raportul de evaluare nu a fost întocmit sub aspectul

prețului de vânzare stabilit la apartament nu corespunde prevederilor O.U.G.

nr. 130/2004.

Astfel fiind, cu

aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1), (2) și (3) C. proc. civ., urmează a

fi admis recursul declarat împotriva deciziei instanței de apel ce va fi

modificată în sensul respingerii apelului ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de reclamantul Z.D. împotriva deciziei nr. 271 din 7 noiembrie 2007,

pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția comercială. Modifică decizia

recurată în sensul că respinge apelul declarat de pârâtele SC E. SA F.Î.S.E.

Craiova – Agenția Slatina și SC F.Î.S.E.E.S. SA București, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința

publică, astăzi 19 iunie 2008.