ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2226/2008

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina, reclamantul Z.D. a chemat în judecată pe pârâta SC E. SA – F.Î.S.E.E.S. SA, sucursala Î.S.E. Craiova – A.Î.S.E. Slatina pentru a fi obligată să-i vândă imobilul situat în Slatina B-dul A.I. Cuza locuință de serviciu deținută pe bază de contract de închiriere împreună cu cota indiviză de teren aferent și să încheie contract de vânzare-cumpărare în acest sens, la prețul stabilit în raportul de evaluare întocmit la 15 decembrie 2005. Judecătoria Slatina, prin sentința civilă nr. 2657 din 8 mai 2007, a admis excepția necompetenței materiale, invocată din oficiu, și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Olt, secția comercială.

Prin decizia nr. 304 din 19 iunie 2007, pronunțată de Tribunalul Olt, secția comercială și de contencios administrativ, a fost admisă acțiunea formulată de reclamantul Z.D. astfel cum a fost precizată, și a obligat pârâtele SC E.S. SA București și SC E. SA Filiala de Î.S.E.A. Slatina să vândă reclamantului apartamentul situat în Slatina B-dul A.I. Cuza județul Olt, la prețul stabilit în raportul de evaluare. Pentru a pronunța această deciziei, tribunalul a reținut că reclamantul are calitatea de chiriaș potrivit contractului de închiriere reactualizat, nr. 3231 din 30 mai 2006 pentru apartamentul locuință de serviciu situat în Slatina pentru care pârâtele au demarat procedura prevăzută de O.U.G.

nr. 130/2004 aprobată prin Legea nr. 189/2005 de vânzare către titularul contractului de închiriere. Reclamantul a depus cerere de cumpărare a acestui apartament la 19 ianuarie 2005, însă, pârâții au refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare pe motiv că raportul de evaluare nu ar corespunde dispozițiilor O.U.G. nr. 130/2004, întrucât nu reflectă valoarea de circulație. Refuzul pârâtelor este contrar legii deoarece legiuitorul la art. 4 din O.U.G. nr. 130/2004 a prevăzut că prețul de vânzare se stabilește pe baza unui raport de evaluare elaborat de persoane fizice sau juridice autorizate, că evaluatorii sunt selecționați potrivit legislației în vigoare iar prețul de vânzare va include și valoarea terenului cotei părți aferent locuinței.

Deci, reclamantul îndeplinește condițiile prevăzute de O.U.G. nr. 130/2004 iar pârâtele îndată ce au demarat procedura de vânzare erau obligați să încheie contractul de vânzare-cumpărare la prețul stabilit prin raportul de evaluare. Curtea de Apel Craiova, secția comercială, prin decizia nr. 271 din 7 noiembrie 2007, a admis apelul declarat SC F.Î.S.E.E.S. SA București, a schimbat sentința nr. 304 din 19 iunie 2007 a Tribunalului Olt în sensul că a respins acțiunea ca prematur introdusă. În argumentarea acestei decizii instanța de control judiciar a reținut că apelul este fondat, astfel, potrivit art. 1 din O.U.G. nr. 130/2004, s-au elaborat și aprobat de consiliul de administrație metodologia de vânzare-cumpărare, s-a desemnat un expert A.N.E.V.A.R.

pentru evaluarea apartamentelor dar constatându-se că evaluarea nu este conformă cu normele metodologice aprobate s-a dispus întocmirea formelor de evaluare individuale pentru fiecare apartament, care s-a și întocmit. Demararea procedurii în sensul menționat nu echivalează cu promisiunea de vânzare-cumpărare căci prețul nu a fost aprobat. Cum nu există aprobarea de vânzare în conformitate cu art. 1 din O.U.G. nr. 130/2004 aprobată prin Legea nr. 189/2005, acțiunea reclamantului a fost prematur introdusă. Împotriva deciziei nr. 271 din 7 noiembrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Craiova a declarat recurs reclamantul Z.D. întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, desființarea deciziei și menținerea hotărârii pronunțate de instanța de fond.

În motivarea recursului său reclamantul critică decizia instanței de apel susținând că în mod greșit a fost reținut ca motiv de prematuritate faptul că deși a fost elaborată și aprobată de către Consiliul de Administrație metodologia de vânzare-cumpărare și a fost desemnat evaluatorul A.N.E.V.A.R. pentru evaluarea apartamentelor dar constatându-se faptul că evaluarea nu este conformă cu normele metodologice aprobate s-a dispus întocmirea unui nou raport de evaluare care s-a și întocmit însă derularea procedurii s-a oprit urmare a declanșării litigiului de față. Totodată, în opinia recurentului, instanța de apel a reținut greșit și faptul că prețul de vânzare nu a fost aprobat de A.G.A.C.A. și că neexistând aprobarea de vânzare în raport de prevederile art. 1 din O.U.G.

nr. 130/2004 acțiunea apare ca fiind prematur introdusă. Criticile invocate de recurentul-reclamant privind prematuritatea acțiunii sunt fondate pentru următoarele considerente: Recurentul-reclamant Z.D. este chiriaș în baza contractului de închiriere reactualizat nr. 3231 din 30 mai 2006 pentru apartamentul locuință de serviciu situat în Slatina pentru care intimatele-pârâte au demarat procedura prevăzută de O.U.G. nr. 130/2004 aprobată prin Legea nr. 189/2005 de vânzare către titularul contractului de închiriere. În vederea aplicării acestor dispoziții s-a efectuat raportul de evaluare de către un evaluator A.V.E.V.A.R. numit în urma concursului, astfel cum rezultă din decizia nr. 60 din 28 noiembrie 2005 a Directorului S.I.S.E.E.E.

Oltenia și prin care apartamentul a fost evaluat la suma de 38.400 lei fără TVA. Acest raport de evaluare a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor art. 4 alin. (3) din O.U.G. nr. 130/2004 care prevăd că „răspunderea privind corectitudinea stabilirii prețului de vânzare-cumpărare revine exclusiv evaluatorului selectat care a întocmit raportul de evaluare”. Instanța de apel în mod greșit a stabilit că suntem în prezența unei promisiuni de vânzare-cumpărare al cărui preț nu a fost stabilit cu respectarea dispozițiilor art. 1 din O.U.G. 130/2004 aprobată de Legea nr. 189/2005 deoarece potrivit art. 4 al aceluiași act normativ, s-a prevăzut că evaluatorii desemnați să întocmească raportul de evaluare răspund în ceea ce privește stabilirea prețului conform dispozițiilor legale.

Atâta timp cât intimata pârâtă a demarat procedura de vânzare se presupune că aceasta a avut la bază acordul necesar al organelor competente privind vânzarea mai multor apartamente reprezentând locuințe de serviciu printre care și cel al recurentului reclamant și în această situație nu mai poate fi vorba de prematuritatea acțiunii pe considerentul că adunarea generală a acționarilor sau consiliul de administrație nu au aprobat prețul de vânzare al apartamentului. De altfel, intimata pârâtă în întâmpinarea depusă la instanța de fond nici nu a invocat acest aspect ci doar faptul că raportul de evaluare nu a fost întocmit sub aspectul prețului de vânzare stabilit la apartament nu corespunde prevederilor O.U.G.

nr. 130/2004. Astfel fiind, cu aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1), (2) și (3) C. proc. civ., urmează a fi admis recursul declarat împotriva deciziei instanței de apel ce va fi modificată în sensul respingerii apelului ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamantul Z.D. împotriva deciziei nr. 271 din 7 noiembrie 2007, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția comercială. Modifică decizia recurată în sensul că respinge apelul declarat de pârâtele SC E. SA F.Î.S.E. Craiova – Agenția Slatina și SC F.Î.S.E.E.S. SA București, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 19 iunie 2008.