ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2116/2010

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, reclamanții T.A. și T.C. au chemat în judecată pe pârâții SC O.R. SA și Asociația de Proprietari bloc X, solicitând instanței să dispună anularea contractului de închiriere din 22 iulie 2003 încheiat de Asociație cu pârâta SC O.R. SA și obligarea pârâtelor la ridicarea antenelor G.S.M. și aparatura tehnică aflată în incinta uscătoriei și obligarea la plata daunelor morale în cuantum de 1 euro. În motivarea cererii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii apartamentelor nr. X și Y din str. Știrbei Vodă, situat la ultimul etaj al imobilului. În anul 1997 Asociația a încheiat un contract de închiriere cu SC M.R.

SA cu privire la spațiul din uscătorie și un spațiu de 280 m.p. situat pe terasa imobilului în vederea amplasării unui releu de radiocomunicații pentru telefonie mobilă. Acest releu a fost amplasat timp de 10 ani deasupra apartamentelor lor. În anul 2003 a fost încheiat un nou contract de închiriere cu SC O.R. SA, având ca obiect aceleași suprafețe, în vederea montării antenelor G.S.M. Încheierea noului contract nu a fost supusă dezbaterii Adunării Generale a Asociației, fiind nerespectate dispozițiile art. 6 alin. (3) din H.G. nr. 400/2003 care prevedea obținerea acordului proprietarilor vecini; de asemenea, a fost încălcat art. 11 din O.G. nr. 85/2001. În consecință, reclamanții au arătat că acest contract de închiriere este lovit de nulitate absolută pentru lipsa consimțământului și pentru nerespectarea formei cerută ad validitatem.

Cererea fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 998 C. civ., Legea nr. 453/2001, O.G. nr. 85/2001 și H.G. nr. 400/2003. Pârâta SC O.R. SA prin întâmpinare a invocat excepția lipsei calității procesual active și a lipsei de interes. De asemenea pârâta Asociația de Proprietari a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei de interes a reclamanților. Aceste excepții au fost respinse de către instanță, prin încheierea de ședință din data de 4 septembrie 2008. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 3677 din 5 martie 2009 a admis în parte acțiunea și a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 6537 din 22 iulie 2003 și a obligat pârâta SC O.R.

SA la ridicarea antenelor GSM și a aparaturii tehnice aflată în incinta uscătoriei ; a respins cererea reclamanților privind obligarea pârâtei la plata daunelor morale. În ceea ce privește fondul cauzei, tribunalul a reținut că potrivit art. 11 alin. (1) și art. 6 alin. (3) din O.G. nr. 85/2001 în vigoare la data încheierii contractului de închiriere, precum și art. 18 alin. (5) pct. d din H.G. nr. 400/2003, pârâta a produs schimbarea destinației spațiilor comune închiriate pentru montarea echipamentelor radio și aparaturii electronice necesare desfășurării activităților acesteia. De asemenea, pârâtele nu au făcut dovada că la baza închirierii spațiilor comune a stat o hotărâre a Adunării Generale a proprietarilor și nici că a existat acordul celor direct afectați atât pe orizontală, cât și pe verticală.

În consecință, instanța a apreciat contractul de închiriere fiind lovit de nulitate absolută, lipsind consimțământul pârâtei Asociația de proprietari, fiind încălcate dispozițiile legale imperative menite să apere un interes general. Capătul de cerere privind acordarea de daune morale a fost respins de către tribunal, care a constatat că nu au fost produse dovezi privind suferințele fizice și psihice cu privire la lezarea unor valori morale. Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtele, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. Reclamanții prin întâmpinare au invocat excepția netimbrării cererii de apel de către apelanta Asociația de Proprietari, excepție analizată de către instanță cu prioritate.

Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 489 din 25 noiembrie 2009 a anulat ca netimbrat apelul declarat de Asociația de Proprietari bloc X București și a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta SC O.R. SA. În ceea ce privește apelul declarat de pârâta Asociația de Proprietari bloc X Curtea a apreciat incidente dispozițiile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 146/1997 privind anularea cererii de apel ca netimbrată. Față de apelul declarat de pârâta SC O.R. SA, Curtea a analizat criticile invocate prin cererea de apel și a reținut că în mod corect a stabilit instanța de fond că vechiul contract de închiriere încheiat în anul 1997 a încetat prin acordul părților, iar contractul din 9 iulie 2003, trebuia să îndeplinească condițiile esențiale de fond ale actelor juridice și condițiile cerute pentru valabilitatea obiectului actului juridic.

Curtea a constatat că prelungirea contractului de închiriere încheiat în anul 1997 nu a existat, în condițiile în care clauzele nu sunt identice, de asemenea nu este încheiat între aceleași părți. Curtea a constatat lipsa consimțământului la încheierea contractului de închiriere și a acordului proprietarilor direct afectați precum și schimbarea destinației spațiului. Decizia instanței de apel a fost recurată de către pârâta SC O.R. SA București, în temeiul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurată în sensul admiterii apelului și respingerii acțiunii, iar în subsidiar admiterea în parte a recursului, modificarea în parte a deciziei în sensul respingerii capătului de cerere privind obligarea pârâtei la ridicarea echipamentelor GSM instalate pe terasa imobilului.

Criticile recurentei au constat în următoarele aspecte: Hotărârea instanței de apel a fost dată cu interpretarea eronată a intenției părților și cu greșita aplicare a legii. Din acest punct de vedere recurenta arată că în mod greșit s-a reținut că primul contract de închiriere a fost reziliat prin acordul părților, în condițiile în care noul contract a fost încheiat înainte de expirarea termenului. De asemenea s-a apreciat greșit că cele două contracte au conținut diferit, fiind încheiate între alte părți. Actul juridic trebuia interpretat potrivit voinței părților exprimată prin primul contract, cel de al doilea contract având același obiect. Opțiunea exprimată de proprietarii afectați rămâne valabil exprimată, intenția părților fiind de confirmare a actului anterior.

În ceea ce privește efectele constatării nulității recurenta a susținut că efectul este menținerea contractului încheiat în anul 1997, care nu a încetat prin acordul părților, așa cum susține instanța, în consecință echipamentele G.S.M. au la bază un titlu valabil. Recurenta susține interpretarea greșită a art. 11 alin. (1) din O.G. nr. 85/2001 și art. 18 din H.G. nr. 400/2003. Din acest punct de vedere susține că schimbarea destinației nu a intervenit, această schimbare trebuind să facă spațiul imposibil de folosit. Pe de altă parte art. 11 din O.G. nr. 85/2001 se referă la schimbarea destinației apartamentului, ori în speță nu este vorba despre nici un apartament. Înalta Curte, în raport de criticile de nelegalitate invocate constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente: Criticile expuse de către recurenta SC O.R.

SA la punctul 1 din cererea de recurs, se referă la interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, respectiv contractul de închiriere din 22 iulie 2003, invocând interpretarea clauzelor acestuia potrivit intenției comune a părților, potrivit dispozițiilor art. 970 C. civ. și art. 969 C. civ. Reținerile instanței de apel sunt corecte în ceea ce privește rezilierea contractului de închiriere încheiat în anul 1997, prin acordul părților, în condițiile în care, anterior expirării termenului părțile încheie un nou contract de închiriere. Raționamentul recurentei în sprijinul existenței a două contracte de închiriere, ambele valabile, sau astfel cum solicită recurenta să se constate în subsidiar, unul valabil și altul lovit de nulitate, este lipsit de fundament juridic.

Situația invocată de către recurentă privind necesitatea încheierii unui nou contract, datorită schimbării denumirii celor două părți contractante, nu poate fi primită ca un argument în sprijinul teoriei privind prelungirea contractului încheiat în anul 1997. În ipoteza în care s-ar fi demonstrat situația relevată de recurentă, părțile ar fi avut posibilitatea încheierii unui act adițional la contractul de închiriere, care să cuprindă modificările survenite, nefiind necesar încheierea unui nou contract de închiriere, care cuprinde clauze diferite, în ceea ce privește cuantumul chiriei, durata contractului. În consecință, intenția comună a părților a fost de rezilia, în mod tacit contractul de închiriere încheiat în anul 1997 și de a încheia un nou contract, supus altor clauze.

Exprimarea acordului proprietarilor în vederea încheierii fostului contract de închiriere nu a format obiectul analizei instanțelor, actul juridic dedus judecății fiind reprezentat de contractul de închiriere din 22 iulie 2003, motiv pentru care este lipsit de relevanță aspectul învederat. În oricare situație susținerile recurentei sunt contradictorii, în sensul că pe de o parte susține teoria prelungirii contractului de închiriere încheiat în anul 1997, iar pe de altă parte susține încheierea unui nou contract, cu același obiect. Instituția confirmării actului juridic, menționată de către recurentă, reprezintă modalitatea de confirmare a unui a act juridic lovit de nulitate relativă, respectiv confirmarea primului contract de închiriere, a cărui validitate nu a fost analizată de către instanță.

În ceea ce privește efectele nulității contractului de închiriere, Înalta Curte arată că în contractele cu executare succesivă sunt menținute efectele produse de acestea, ca o excepție de la principiul retroactivității, adică situația în care unele efecte produse de actul juridic lovit de nulitate sunt menținute pentru a se putea da satisfacție altor principii de drept care vin în conflict cu retroactivitatea. Din acest punct de vedere, nu se poate afirma că actul juridic încheiat în anul 2003 deși declarat nul de către instanță, nu a produs niciodată efecte. Criticile recurentei expuse la punctul 2 din cererea de recurs, cu referire la interpretarea greșită a dispozițiilor legale incidente în cauză sunt nefondate.

Dispozițiile art. 6 alin. (3) din O.G. nr. 85/2001 au fost corect interpretate de către instanța de apel, în sensul că închirierea către pârâta SC O.R. SA a părților comune reprezentate din uscătorie și terasa blocului, în vederea montării de către aceasta a echipamentelor radio și aparaturii electronice reprezintă o schimbare a destinației inițiale a acestor spații. Invocarea unor considerente reținute într-o altă cauză este lipsită de relevanță în speță, situațiile putând fi diferite. Pe cale de consecință, fiind vorba de o schimbare a destinației spațiului comun (caz menționat de articolul de lege) este necesar acordul proprietarilor direct afectați pe orizontală și verticală, conform art. 6 alin. (3) din O.G.

nr. 85/2001. Cu privire la art. 11 din O.G. nr. 85/2001 recurenta este în eroare cu privire la textul aplicabil spațiilor comune, invocând aliniatul 2 al acestuia, deși instanța de apel și-a motivat decizia pe alin. (1) al articolului invocat. Obligativitatea obținerii acordului celor direct afectați în cazul schimbării destinației spațiilor comune este prevăzut și de art. 18 alin. (5) pct. d din Normele Metodologice privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari - H.G. nr. 400/2003. În raport de aceste considerente, Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează să respingă recursul ca nefondat. Constatând culpa procesuală a recurentei în declanșarea litigiului de față, Înalta Curte în temeiul art. 274 C. proc.

civ., urmează a admite cererea formulată de intimații reclamanți privind obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu de avocat, astfel cum au fost dovedite cu chitanța depusă la fila 29 a dosarului de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC O.R. SA București împotriva deciziei comerciale nr. 489 din 25 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială. Obligă recurenta SC O.R. SA București la plata sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimaților T.A. și T.C. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 iunie 2010.