ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2116/2010

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar

constată următoarele:

Prin

acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, reclamanții T.A. și T.C.

au chemat în judecată pe pârâții SC O.R. SA și Asociația de Proprietari bloc X,

solicitând instanței să dispună anularea contractului de închiriere din 22

iulie 2003 încheiat de Asociație cu pârâta SC O.R. SA și obligarea pârâtelor la

ridicarea antenelor G.S.M. și aparatura tehnică aflată în incinta uscătoriei și

obligarea la plata daunelor morale în cuantum de 1 euro.

În motivarea cererii, reclamanții au

arătat că sunt proprietarii apartamentelor nr. X și Y din str. Știrbei Vodă, situat

la ultimul etaj al imobilului. În anul 1997 Asociația a încheiat un contract de

închiriere cu SC M.R. SA cu privire la spațiul din uscătorie și un spațiu de

280 m.p. situat pe terasa imobilului în vederea amplasării unui releu de

radiocomunicații pentru telefonie mobilă. Acest releu a fost amplasat timp de

10 ani deasupra apartamentelor lor. În anul 2003 a fost încheiat un nou

contract de închiriere cu SC O.R. SA, având ca obiect aceleași suprafețe, în vederea

montării antenelor G.S.M.

Încheierea noului contract nu a fost

supusă dezbaterii Adunării Generale a Asociației, fiind nerespectate

dispozițiile art. 6 alin. (3) din H.G. nr. 400/2003 care prevedea obținerea

acordului proprietarilor vecini; de asemenea, a fost încălcat art. 11 din O.G. nr.

85/2001.

În consecință, reclamanții au arătat

că acest contract de închiriere este lovit de nulitate absolută pentru lipsa

consimțământului și pentru nerespectarea formei cerută ad validitatem.

Cererea fost întemeiată în drept pe

dispozițiile art. 998 C. civ., Legea nr. 453/2001, O.G. nr. 85/2001 și H.G. nr.

400/2003.

Pârâta SC O.R. SA prin întâmpinare a

invocat excepția lipsei calității procesual active și a lipsei de interes. De

asemenea pârâta Asociația de Proprietari a formulat întâmpinare prin care a

invocat excepția lipsei de interes a reclamanților. Aceste excepții au fost

respinse de către instanță, prin încheierea de ședință din data de 4 septembrie

2008.

Tribunalul București, secția a VI-a comercială,

prin sentința comercială nr. 3677 din 5 martie 2009 a admis în parte acțiunea

și a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 6537 din 22

iulie 2003 și a obligat pârâta SC O.R. SA la ridicarea antenelor GSM și a

aparaturii tehnice aflată în incinta uscătoriei ; a respins cererea

reclamanților privind obligarea pârâtei la plata daunelor morale.

În ceea ce privește fondul cauzei,

tribunalul a reținut că potrivit art. 11 alin. (1) și art. 6 alin. (3) din O.G.

nr. 85/2001 în vigoare la data încheierii contractului de închiriere, precum și

art. 18 alin. (5) pct. d din H.G. nr. 400/2003, pârâta a produs schimbarea

destinației spațiilor comune închiriate pentru montarea echipamentelor radio și

aparaturii electronice necesare desfășurării activităților acesteia. De

asemenea, pârâtele nu au făcut dovada că la baza închirierii spațiilor comune a

stat o hotărâre a Adunării Generale a proprietarilor și nici că a existat acordul

celor direct afectați atât pe orizontală, cât și pe verticală.

În consecință, instanța a apreciat

contractul de închiriere fiind lovit de nulitate absolută, lipsind

consimțământul pârâtei Asociația de proprietari, fiind încălcate dispozițiile

legale imperative menite să apere un interes general.

Capătul de cerere privind acordarea de

daune morale a fost respins de către tribunal, care a constatat că nu au fost

produse dovezi privind suferințele fizice și psihice cu privire la lezarea unor

valori morale.

Împotriva acestei sentințe au declarat

apel pârâtele, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. Reclamanții

prin întâmpinare au invocat excepția netimbrării cererii de apel de către

apelanta Asociația de Proprietari, excepție analizată de către instanță cu

prioritate.

Curtea de Apel București, secția a

VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 489 din 25 noiembrie 2009 a anulat

ca netimbrat apelul declarat de Asociația de Proprietari bloc X București și a

respins ca nefondat apelul declarat de apelanta SC O.R. SA.

În ceea ce privește apelul declarat de

pârâta Asociația de Proprietari bloc X Curtea a apreciat incidente dispozițiile

art. 20 alin. (1) din Legea nr. 146/1997 privind anularea cererii de apel ca

netimbrată.

Față de apelul declarat de pârâta SC

O.R. SA, Curtea a analizat criticile invocate prin cererea de apel și a reținut

că în mod corect a stabilit instanța de fond că vechiul contract de închiriere

încheiat în anul 1997 a încetat prin acordul părților, iar contractul din 9

iulie 2003, trebuia să îndeplinească condițiile esențiale de fond ale actelor

juridice și condițiile cerute pentru valabilitatea obiectului actului juridic.

Curtea a constatat că prelungirea contractului de închiriere încheiat în anul

1997 nu a existat, în condițiile în care clauzele nu sunt identice, de asemenea

nu este încheiat între aceleași părți.

Curtea a constatat lipsa

consimțământului la încheierea contractului de închiriere și a acordului

proprietarilor direct afectați precum și schimbarea destinației spațiului.

Decizia instanței de apel a fost

recurată de către pârâta SC O.R. SA București, în temeiul motivului de

nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care a solicitat

admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurată în sensul admiterii

apelului și respingerii acțiunii, iar în subsidiar admiterea în parte a

recursului, modificarea în parte a deciziei în sensul respingerii capătului de

cerere privind obligarea pârâtei la ridicarea echipamentelor GSM instalate pe

terasa imobilului.

Criticile recurentei au constat în

următoarele aspecte:

Hotărârea instanței de apel a fost

dată cu interpretarea eronată a intenției părților și cu greșita aplicare a

legii. Din acest punct de vedere recurenta arată că în mod greșit s-a reținut

că primul contract de închiriere a fost reziliat prin acordul părților, în

condițiile în care noul contract a fost încheiat înainte de expirarea

termenului. De asemenea s-a apreciat greșit că cele două contracte au conținut

diferit, fiind încheiate între alte părți.

Actul juridic trebuia interpretat

potrivit voinței părților exprimată prin primul contract, cel de al doilea

contract având același obiect. Opțiunea exprimată de proprietarii afectați

rămâne valabil exprimată, intenția părților fiind de confirmare a actului anterior.

În ceea ce privește efectele

constatării nulității recurenta a susținut că efectul este menținerea

contractului încheiat în anul 1997, care nu a încetat prin acordul părților,

așa cum susține instanța, în consecință echipamentele G.S.M. au la bază un

titlu valabil.

Recurenta susține interpretarea

greșită a art. 11 alin. (1) din O.G. nr. 85/2001 și art. 18 din H.G. nr. 400/2003.

Din acest punct de vedere susține că schimbarea destinației nu a intervenit,

această schimbare trebuind să facă spațiul imposibil de folosit. Pe de altă

parte art. 11 din O.G. nr. 85/2001 se referă la schimbarea destinației

apartamentului, ori în speță nu este vorba despre nici un apartament.

Înalta Curte, în raport de criticile

de nelegalitate invocate constată că recursul este nefondat, pentru următoarele

considerente:

Criticile expuse de către recurenta SC

O.R. SA la punctul 1 din cererea de recurs, se referă la interpretarea greșită

a actului juridic dedus judecății, respectiv contractul de închiriere din 22

iulie 2003, invocând interpretarea clauzelor acestuia potrivit intenției comune

a părților, potrivit dispozițiilor art. 970 C. civ. și art. 969 C. civ.

Reținerile instanței de apel sunt

corecte în ceea ce privește rezilierea contractului de închiriere încheiat în

anul 1997, prin acordul părților, în condițiile în care, anterior expirării

termenului părțile încheie un nou contract de închiriere. Raționamentul

recurentei în sprijinul existenței a două contracte de închiriere, ambele

valabile, sau astfel cum solicită recurenta să se constate în subsidiar, unul

valabil și altul lovit de nulitate, este lipsit de fundament juridic. Situația

invocată de către recurentă privind necesitatea încheierii unui nou contract,

datorită schimbării denumirii celor două părți contractante, nu poate fi

primită ca un argument în sprijinul teoriei privind prelungirea contractului

încheiat în anul 1997. În ipoteza în care s-ar fi demonstrat situația relevată

de recurentă, părțile ar fi avut posibilitatea încheierii unui act adițional la

contractul de închiriere, care să cuprindă modificările survenite, nefiind

necesar încheierea unui nou contract de închiriere, care cuprinde clauze

diferite, în ceea ce privește cuantumul chiriei, durata contractului.

În consecință, intenția comună a

părților a fost de rezilia, în mod tacit contractul de închiriere încheiat în

anul 1997 și de a încheia un nou contract, supus altor clauze.

Exprimarea acordului proprietarilor în

vederea încheierii fostului contract de închiriere nu a format obiectul

analizei instanțelor, actul juridic dedus judecății fiind reprezentat de contractul

de închiriere din 22 iulie 2003, motiv pentru care este lipsit de relevanță

aspectul învederat.

În oricare situație susținerile

recurentei sunt contradictorii, în sensul că pe de o parte susține teoria

prelungirii contractului de închiriere încheiat în anul 1997, iar pe de altă

parte susține încheierea unui nou contract, cu același obiect. Instituția

confirmării actului juridic, menționată de către recurentă, reprezintă

modalitatea de confirmare a unui a act juridic lovit de nulitate relativă,

respectiv confirmarea primului contract de închiriere, a cărui validitate nu a

fost analizată de către instanță.

În ceea ce privește efectele nulității

contractului de închiriere, Înalta Curte arată că în contractele cu executare

succesivă sunt menținute efectele produse de acestea, ca o excepție de la

principiul retroactivității, adică situația în care unele efecte produse de

actul juridic lovit de nulitate sunt menținute pentru a se putea da satisfacție

altor principii de drept care vin în conflict cu retroactivitatea. Din acest

punct de vedere, nu se poate afirma că actul juridic încheiat în anul 2003 deși

declarat nul de către instanță, nu a produs niciodată efecte.

Criticile recurentei expuse la punctul

2 din cererea de recurs, cu referire la interpretarea greșită a dispozițiilor

legale incidente în cauză sunt nefondate.

Dispozițiile art. 6 alin. (3) din O.G.

nr. 85/2001 au fost corect interpretate de către instanța de apel, în sensul că

închirierea către pârâta SC O.R. SA a părților comune reprezentate din uscătorie

și terasa blocului, în vederea montării de către aceasta a echipamentelor radio

și aparaturii electronice reprezintă o schimbare a destinației inițiale a

acestor spații. Invocarea unor considerente reținute într-o altă cauză este

lipsită de relevanță în speță, situațiile putând fi diferite.

Pe cale de consecință, fiind vorba de

o schimbare a destinației spațiului comun (caz menționat de articolul de lege)

este necesar acordul proprietarilor direct afectați pe orizontală și verticală,

conform art. 6 alin. (3) din O.G. nr. 85/2001.

Cu privire la art. 11 din O.G. nr. 85/2001

recurenta este în eroare cu privire la textul aplicabil spațiilor comune,

invocând aliniatul 2 al acestuia, deși instanța de apel și-a motivat decizia pe

alin. (1) al articolului invocat.

Obligativitatea obținerii acordului

celor direct afectați în cazul schimbării destinației spațiilor comune este

prevăzut și de art. 18 alin. (5) pct. d din Normele Metodologice privind

organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari - H.G. nr. 400/2003.

În raport de aceste considerente,

Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează să respingă

recursul ca nefondat.

Constatând culpa procesuală a

recurentei în declanșarea litigiului de față, Înalta Curte în temeiul art. 274 C.

proc. civ., urmează a admite cererea formulată de intimații reclamanți privind

obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu de

avocat, astfel cum au fost dovedite cu chitanța depusă la fila 29 a dosarului

de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de pârâta SC O.R. SA București împotriva deciziei comerciale nr. 489

din 25 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.

Obligă recurenta SC O.R. SA București la

plata sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimaților T.A. și

T.C.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 4

iunie 2010.