ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2941/2008

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanții H.G., G.O., V.M., Ș.I., P.L., B.F., G.I., Ș.S. și G.T. au chemat în judecată S.C.O.R. SA și Asociația de Proprietari H. Bistrița și au solicitat ca prin sentința care se va pronunța să se constate nulitatea absolută a actului adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 5312 din 16 ianuarie 2001 și să fie obligată prima pârâtă să ridice antena de pe acoperișul imobilului situat în Bistrița, B-dul Decebal. În subsidiar, aceiași reclamanți au solicitat ca în cazul în care se va constata că motivele invocate nu duc la nulitatea absolută, instanța investită cu soluționarea litigiului să constate nulitatea relativă a aceluiași act adițional.

După analiza actelor dosarului, Tribunalul Bistrița Năsăud, prin sentința comercială nr. 22 din 23 ianuarie 2007, a admis în parte acțiunea și a constatat nulitatea absolută a actului adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 5312 din 16 ianuarie 2001 încheiat la data de 19 septembrie 2005 între SC O.R. SA și Asociația de Proprietari H. Bistrița. Pentru pronunțarea acestei sentințe, Tribunalul a avut în vedere contractul nr. 5312 din 16 ianuarie 2001 care s-a încheiat între proprietarii apartamentelor și SC M.R. SA precum și faptul că pârâtele au stipulat prin art. 3.2 și 3.4 modalitatea de prelungire a contractului. Aceste clauze potrivit instanței privesc părțile participante la încheierea convenției astfel că în alți termeni, s-a reținut că au fost încălcate prevederile art. 969 C. civ., potrivit cărora convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.

Cu referire la art. 969 alin. (2) C. civ., instanța de fond a stabilit că astfel de convenții se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege. A mai constatat instanța în virtutea dispozițiilor legale citate că prin actul adițional nr. 1 la contractul de închiriere s-a prelungit durata valabilității locațiunii cu încă 5 ani începând de la data de 1 septembrie 2005 și că au fost modificate clauzele de la art. 6.1 și 6.4, de către Asociația de locatari și nu de semnatarii contractului de locațiune în care calitatea de locator o dețineau proprietarii apartamentelor. Procedându-se în acest mod, instanța a stabilit că s-au încălcat dispozițiile art. 969 C. civ., potrivit cărora numai părțile contractante pot modifica sau revoca convențiile încheiate între ele.

Pentru aceste considerente, instanța de fond a reținut nulitatea actului adițional. În ce privește dreptul asociației de proprietari de a încheia astfel de contracte, prima instanță a stabilit că închirierea spațiilor aflate în proprietate comună, potrivit art. 11 alin. (1) din O.G. nr. 85/2001, se realizează de președintele asociației de proprietari pe baza hotărârii adunării generale din care trebuie să rezulte, acordul proprietarilor direct afectați. Pe baza acestei analize, prima instanță a ajuns la concluzia că actul adițional s-a încheiat fără să existe hotărârea adunării generale a proprietarilor așa încât și din acest punct de vedere actul este lovit de nulitate. Pârâtele au declarat apel împotriva sentinței nr. 22 din 23 ianuarie 2007, pe care au criticat-o pentru greșita interpretare a dispozițiilor legale și a clauzelor contractului.

Curtea de Apel Cluj sesizată cu această cale de atac, prin decizia nr. 126 din 11 iunie 2007, a anulat ca netimbrat apelul Asociației de Proprietari H. Bistrița și a respins, ca nefundat, apelul pârâtei SC O.R. SA. Pentru a răspunde criticii formulate de pârâta SC O.R. SA, instanța de apel a reanalizat prevederile clauzelor de prelungire a duratei contractului și a reținut că au fost aduse modificări contractului de închiriere prin actul adițional nr. 1 de o persoană juridică, Asociația de proprietari H., care nu are calitate de locator în contractul de închiriere. De asemenea, a mai reținut că această calitate nu a fost dobândită de Asociația de proprietari întrucât nu au fost respectate prevederile art. 5 și 11 din O.G.

nr. 85/2001. În aceste condiții s-a apreciat că prelungirea duratei contractului și modificarea unor clauze nu se putea realiza decât pe baza hotărârii adunării generale sau a abilitării dată de proprietarii apartamentelor care au încheiat contractul de închiriere. Instanța de apel a respins și excepția invocată de apelanta pârâtă SC O.R. SA București, apreciind că justificarea calității procesuale active se realizează ținând seama de raportul de drept material în virtutea căruia singurii abilitați să dispună de părțile comune sunt proprietarii. Împotriva deciziei nr. 126 din 11 iunie 2007 pronunțată de Curtea de Apel a declarat recurs, pârâta SC O.R. SA prin care a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., în temeiul căruia a solicitat ca hotărârile anterior pronunțate să fie modificate iar în fond să se respingă acțiunea. Prima critică evocată de pârâta recurentă privește respingerea excepției lipsei calității procesuale active a reclamanților. Potrivit recurentei numai părțile care au încheiat actul adițional puteau să discute validitatea convenției și nu câțiva locatari care nu reprezintă voința Asociației. Din momentul semnării actului adițional nr. 1 de către Asociație, recurenta a considerat că reclamanții intimați nu mai aveau nici o calitate astfel că acțiunea, în opinia recurentei, trebuia respinsă ca fiind introdusă de persoane fără calitate. Prin a doua critică s-a susținut că soluția este greșită întrucât s-a dispus ca SC O.R.

SA să-și ridice echipamentele situate pe suprafața închiriată deși instanța putea să constate că și fără prelungirea duratei contractului, locațiunea era în ființă, întrucât manifestarea de voință a locatorilor pentru încetarea relațiilor contractuale nu a fost făcută conform clauzelor convenite. Cu alte cuvinte recurenta a afirmat că valabilitatea contractului subzistă și fără a se lua în considerare actul adițional nr. 1 de prelungire a duratei locațiunii. Recursul este nefondat 1. Excepția lipsei calității procesuale active invocată în prima critică de către recurentă ca fiind greșit soluționată de instanța de apel nu va fi reținută. Instanța de apel a stabilit corect că justificarea calității procesuale active se realizează prin verificarea raportului de drept în virtutea căruia singurii abilitați să dispună de părțile comune sunt proprietarii care puteau să acorde această prerogativă asociației fără ca prin aceasta să se piardă dreptul de dispoziție.

În plus față de aceste considerente ale instanței de apel, care a dat o dezlegare corectă excepției invocată de pârâta SC O.R., este de reținut că prin cererea de chemare în judecată indicând motivele de fapt și de drept pe care și-au întemeiat pretențiile reclamanții și-au justificat îndreptățirea de a introduce cererea împotriva celor doi pârâți care au intervenit peste voința lor în convenția de închiriere (contractul nr. 5312 din 16 ianuarie 2001), modificându-i clauzele. Raportul juridic supus cercetării instanței este atât contractul de locațiune cât și actul adițional prin care s-au adus modificări contractului inițial încheiat înfrângându-i astfel forța obligatorie consacrată de art. 969 C. civ.

Recurenta încearcă prin argumentele sale să schimbe ordinea încheierii înscrisurilor punând în prim plan actul adițional și nu contractul și, ca urmare, ajunge la concluzia eronată că anularea actului adițional putea să fie cerută de părțile semnatare ale acestuia. În realitate, actul adițional modifică unele clauze din contract iar semnatarii contractului în calitate de locator nu sunt și semnatarii actului adițional. Așadar, pornind de la actul principal a cărui modificare s-a realizat în condițiile pe care recurenta nu le contesta, în realitate s-a intervenit în voința exprimată inițial așa încât reclamanții intimați și-au justificat dreptul dar și folosul practic pentru exercițiul acțiunii în justiție și odată cu aceasta s-au legitimat procesual.

Celelalte susțineri în legătură cu această critică nu vor fi examinate fiind considerații proprii ale recurentei care nu se înscriu într-o critică privind greșita aplicare a legii pe care, de altfel, recurenta nu a argumentat-o. Analiza modalității de prelungire a contractului pe clauzele 3.2 nu poate constitui critică în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., astfel că nu va fi reținută nu numai pentru că nu a fost argumentată ci și pentru că vizează chestiuni care sunt străine obiectului cauzei. 2. Și cea de-a doua critică este nefondată și în orice caz în contradicție cu faptul că recurenta a încheiat un act de prelungire a contractului. În condițiile în care contractul era în desfășurare așa cum se susține în recurs nu se justifica încheierea actului adițional de prelungire a contractului de închiriere.

Pe această chestiune a valabilității contractului de închiriere și a analizei clauzei privind modalitatea de prelungire a contractului s-a făcut trimitere la art. 969 C. civ., numai că această susținere depășește limitele investirii instanței iar dacă totuși s-ar analiza aceste argumente se va observa că nu este vorba de o prelungire a duratei în puterea convenției. Este adevărat că s-a stipulat în contract că operează prelungirea tacită dacă nu se cere încetarea acestuia însă din înscrisul aflat la dosarul de fond rezultă manifestarea de voință a reclamanților intimați în legătură cu faptul că nu mai doresc prelungirea contractului. În sprijinul acestei concluzii este și faptul că la data de 19 septembrie 2005 s-a încheiat actul adițional a cărui nulitate a fost bine pronunțată de instanțele anterioare ceea ce demonstrează cu puterea evidenței poziția recurentei la acel moment, în legătură cu faptul că locațiunea nu se prelungise în puterea contractului.

În consecință, deși prin critica formulată se face trimitere la dispozițiile art. 969 C. civ., în realitate s-au invocat apărări de fond care nu demonstrează o încălcare a clauzelor contractului de închiriere și nesocotirea puterii de lege a convenției încheiate de părți, de către instanțele anterioare. Așa fiind, potrivit art. 312 C. proc. civ., recursul se va respinge.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC O.R. SA București împotriva deciziei nr. 126 din 11 iunie 2007 a Curții de Apel Cluj, secția comercială de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 octombrie 2008.