ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2941/2008

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Reclamanții H.G., G.O., V.M., Ș.I., P.L.,

B.F., G.I., Ș.S. și G.T. au chemat în judecată S.C.O.R. SA și Asociația de

Proprietari H. Bistrița și au solicitat ca prin sentința care se va pronunța să

se constate nulitatea absolută a actului adițional nr. 1 la contractul de

închiriere nr. 5312 din 16 ianuarie 2001 și să fie obligată prima pârâtă să

ridice antena de pe acoperișul imobilului situat în Bistrița, B-dul Decebal. În

subsidiar, aceiași reclamanți au solicitat ca în cazul în care se va constata

că motivele invocate nu duc la nulitatea absolută, instanța investită cu

soluționarea litigiului să constate nulitatea relativă a aceluiași act

adițional.

După analiza actelor dosarului,

Tribunalul Bistrița Năsăud, prin sentința comercială nr. 22 din 23 ianuarie

2007, a admis în parte acțiunea și a constatat nulitatea absolută a actului

adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 5312 din 16 ianuarie 2001

încheiat la data de 19 septembrie 2005 între SC O.R. SA și Asociația de

Proprietari H. Bistrița.

Pentru pronunțarea acestei sentințe,

Tribunalul a avut în vedere contractul nr. 5312 din 16 ianuarie 2001 care s-a

încheiat între proprietarii apartamentelor și SC M.R. SA precum și faptul că

pârâtele au stipulat prin art. 3.2 și 3.4 modalitatea de prelungire a

contractului. Aceste clauze potrivit instanței privesc părțile participante la

încheierea convenției astfel că în alți termeni, s-a reținut că au fost

încălcate prevederile art. 969 C. civ., potrivit cărora convențiile legal

făcute au putere de lege între părțile contractante. Cu referire la art. 969 alin.

(2) C. civ., instanța de fond a stabilit că astfel de convenții se pot revoca

prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege. A mai constatat

instanța în virtutea dispozițiilor legale citate că prin actul adițional nr. 1

la contractul de închiriere s-a prelungit durata valabilității locațiunii cu

încă 5 ani începând de la data de 1 septembrie 2005 și că au fost modificate

clauzele de la art. 6.1 și 6.4, de către Asociația de locatari și nu de

semnatarii contractului de locațiune în care calitatea de locator o dețineau

proprietarii apartamentelor. Procedându-se în acest mod, instanța a stabilit că

s-au încălcat dispozițiile art. 969 C. civ., potrivit cărora numai părțile

contractante pot modifica sau revoca convențiile încheiate între ele. Pentru

aceste considerente, instanța de fond a reținut nulitatea actului adițional. În

ce privește dreptul asociației de proprietari de a încheia astfel de contracte,

prima instanță a stabilit că închirierea spațiilor aflate în proprietate

comună, potrivit art. 11 alin. (1) din O.G. nr. 85/2001, se realizează de

președintele asociației de proprietari pe baza hotărârii adunării generale din

care trebuie să rezulte, acordul proprietarilor direct afectați. Pe baza

acestei analize, prima instanță a ajuns la concluzia că actul adițional s-a

încheiat fără să existe hotărârea adunării generale a proprietarilor așa încât

și din acest punct de vedere actul este lovit de nulitate.

Pârâtele au declarat apel împotriva

sentinței nr. 22 din 23 ianuarie 2007, pe care au criticat-o pentru greșita

interpretare a dispozițiilor legale și a clauzelor contractului.

Curtea de Apel Cluj sesizată cu

această cale de atac, prin decizia nr. 126 din 11 iunie 2007, a anulat ca

netimbrat apelul Asociației de Proprietari H. Bistrița și a respins, ca nefundat,

apelul pârâtei SC O.R. SA.

Pentru a răspunde criticii formulate

de pârâta SC O.R. SA, instanța de apel a reanalizat prevederile clauzelor de

prelungire a duratei contractului și a reținut că au fost aduse modificări

contractului de închiriere prin actul adițional nr. 1 de o persoană juridică,

Asociația de proprietari H., care nu are calitate de locator în contractul de

închiriere. De asemenea, a mai reținut că această calitate nu a fost dobândită

de Asociația de proprietari întrucât nu au fost respectate prevederile art. 5

și 11 din O.G. nr. 85/2001.

În aceste condiții s-a apreciat că

prelungirea duratei contractului și modificarea unor clauze nu se putea realiza

decât pe baza hotărârii adunării generale sau a abilitării dată de proprietarii

apartamentelor care au încheiat contractul de închiriere. Instanța de apel a

respins și excepția invocată de apelanta pârâtă SC O.R. SA București, apreciind

că justificarea calității procesuale active se realizează ținând seama de

raportul de drept material în virtutea căruia singurii abilitați să dispună de

părțile comune sunt proprietarii.

Împotriva deciziei nr. 126 din 11

iunie 2007 pronunțată de Curtea de Apel a declarat recurs, pârâta SC O.R. SA

prin care a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., în temeiul căruia a solicitat ca hotărârile anterior pronunțate să

fie modificate iar în fond să se respingă acțiunea.

Prima critică evocată de pârâta

recurentă privește respingerea excepției lipsei calității procesuale active a

reclamanților. Potrivit recurentei numai părțile care au încheiat actul

adițional puteau să discute validitatea convenției și nu câțiva locatari care

nu reprezintă voința Asociației. Din momentul semnării actului adițional nr. 1 de

către Asociație, recurenta a considerat că reclamanții intimați nu mai aveau

nici o calitate astfel că acțiunea, în opinia recurentei, trebuia respinsă ca

fiind introdusă de persoane fără calitate.

Prin a doua critică s-a susținut că

soluția este greșită întrucât s-a dispus ca SC O.R. SA să-și ridice

echipamentele situate pe suprafața închiriată deși instanța putea să constate

că și fără prelungirea duratei contractului, locațiunea era în ființă, întrucât

manifestarea de voință a locatorilor pentru încetarea relațiilor contractuale

nu a fost făcută conform clauzelor convenite. Cu alte cuvinte recurenta a afirmat

că valabilitatea contractului subzistă și fără a se lua în considerare actul

adițional nr. 1 de prelungire a duratei locațiunii.

Recursul este nefondat

procesuale active invocată în prima critică de către recurentă ca fiind greșit

soluționată de instanța de apel nu va fi reținută. Instanța de apel a stabilit

corect că justificarea calității procesuale active se realizează prin

verificarea raportului de drept în virtutea căruia singurii abilitați să dispună

de părțile comune sunt proprietarii care puteau să acorde această prerogativă

asociației fără ca prin aceasta să se piardă dreptul de dispoziție.

În plus față de aceste considerente

ale instanței de apel, care a dat o dezlegare corectă excepției invocată de

pârâta SC O.R., este de reținut că prin cererea de chemare în judecată indicând

motivele de fapt și de drept pe care și-au întemeiat pretențiile reclamanții

și-au justificat îndreptățirea de a introduce cererea împotriva celor doi

pârâți care au intervenit peste voința lor în convenția de închiriere

(contractul nr. 5312 din 16 ianuarie 2001), modificându-i clauzele.

Raportul juridic supus cercetării

instanței este atât contractul de locațiune cât și actul adițional prin care

s-au adus modificări contractului inițial încheiat înfrângându-i astfel forța

obligatorie consacrată de art. 969 C. civ. Recurenta încearcă prin argumentele

sale să schimbe ordinea încheierii înscrisurilor punând în prim plan actul

adițional și nu contractul și, ca urmare, ajunge la concluzia eronată că anularea

actului adițional putea să fie cerută de părțile semnatare ale acestuia. În

realitate, actul adițional modifică unele clauze din contract iar semnatarii

contractului în calitate de locator nu sunt și semnatarii actului adițional.

Așadar, pornind de la actul principal a cărui modificare s-a realizat în

condițiile pe care recurenta nu le contesta, în realitate s-a intervenit în

voința exprimată inițial așa încât reclamanții intimați și-au justificat

dreptul dar și folosul practic pentru exercițiul acțiunii în justiție și odată

cu aceasta s-au legitimat procesual.

Celelalte susțineri în legătură cu

această critică nu vor fi examinate fiind considerații proprii ale recurentei

care nu se înscriu într-o critică privind greșita aplicare a legii pe care, de

altfel, recurenta nu a argumentat-o. Analiza modalității de prelungire a

contractului pe clauzele 3.2 nu poate constitui critică în sensul art. 304 pct.

9 C. proc. civ., astfel că nu va fi reținută nu numai pentru că nu a fost

argumentată ci și pentru că vizează chestiuni care sunt străine obiectului

cauzei.

nefondată și în orice caz în contradicție cu faptul că recurenta a încheiat un

act de prelungire a contractului. În condițiile în care contractul era în

desfășurare așa cum se susține în recurs nu se justifica încheierea actului

adițional de prelungire a contractului de închiriere. Pe această chestiune a

valabilității contractului de închiriere și a analizei clauzei privind

modalitatea de prelungire a contractului s-a făcut trimitere la art. 969 C.

civ., numai că această susținere depășește limitele investirii instanței iar

dacă totuși s-ar analiza aceste argumente se va observa că nu este vorba de o

prelungire a duratei în puterea convenției.

Este adevărat că s-a stipulat în

contract că operează prelungirea tacită dacă nu se cere încetarea acestuia însă

din înscrisul aflat la dosarul de fond rezultă manifestarea de voință a

reclamanților intimați în legătură cu faptul că nu mai doresc prelungirea

contractului. În sprijinul acestei concluzii este și faptul că la data de 19

septembrie 2005 s-a încheiat actul adițional a cărui nulitate a fost bine

pronunțată de instanțele anterioare ceea ce demonstrează cu puterea evidenței

poziția recurentei la acel moment, în legătură cu faptul că locațiunea nu se

prelungise în puterea contractului.

În consecință, deși prin critica

formulată se face trimitere la dispozițiile art. 969 C. civ., în realitate s-au

invocat apărări de fond care nu demonstrează o încălcare a clauzelor

contractului de închiriere și nesocotirea puterii de lege a convenției încheiate

de părți, de către instanțele anterioare.

Așa fiind, potrivit art. 312 C. proc.

civ., recursul se va respinge.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de pârâta SC O.R. SA București împotriva deciziei nr. 126 din 11 iunie

2007 a Curții de Apel Cluj, secția comercială de contencios administrativ și

fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 17

octombrie 2008.