ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3120/2014

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra cauzei civile de față, a reținut următoarele: 1. Hotărârea instanței de apel Prin decizia civilă nr. 256 A din 16 iunie 2014, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul declarat de apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice împotriva sentinței civile nr. 810 din 17 aprilie 2013 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă. A schimbat, în parte, sentința apelată, în sensul că a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei de 69 . 676,65 RON, către reclamanți, reprezentând preț actualizat.

A menținut restul dispozițiilor sentinței . Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că art. 50 din Legea nr. 10/2001 reglementează dreptul chiriașilor ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile, la restituirea prețului reactualizat, iar art. 50 1 din aceiași lege reglementează dreptul proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Potrivit art. 50 alin. final, și într-un caz și în celălalt restituirea prețului se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 nu fac decât să aplice instituția răspunderii pentru evicțiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 și înstrăinate de stat unor chiriași în baza Legii nr. 112/1995. Fiind o reglementare specială, aceasta se aplică prioritar în raport cu dispozițiile de drept comun care reglementează evicțiunea, invocate de recurentul pârât și justifică, pe deplin, legalitatea soluției instanței de fond asupra excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice.

Pe fondul cauzei, instanța de apel a reținut că intimații reclamanți au cumpărat apartamentul nr. 2 situat în imobilul din București, str. E., prin actul de vânzare-cumpărare din 10 octombrie 1996, încheiat cu Primăria Municipiului București prin mandatar SC H.N. SA, în baza Legii nr. 112/1995. Prin sentința civilă nr. 327 din 20 ianuarie 2003 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București, definitivă și irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, situație în care, în mod corect instanța de fond a apreciat că reclamanții sunt îndreptățiți să primească, conform Legii nr. 10/2001, despăgubiri pentru apartamentul a cărui proprietate au pierdut-o.

În stabilirea întinderii acestor despăgubiri instanța era obligată, însă, să verifice, în care din ipotezele reglementate de Legea nr. 10/2001 se încadrează reclamanții, respectiv în categoria chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, caz în care ar trebui să primească prețului actualizat plătit, conform art. 50 alin. (2) din lege, sau în categoria chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, caz în care au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Din probe a rezultat, contrar concluziei instanței de fond, că actul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți, în calitate de chiriași, în baza Legii nr. 112/1995, cu încălcarea acestei legi, a fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, în considerentele hotărârilor pronunțate anterior, reținându-se expres reaua-credință a acestora la momentul încheierii actului. Fiind vorba de un imobil trecut în patrimoniul statului fără titlu valabil, astfel cum s-a reținut irevocabil în procesul ce a purtat anterior între reclamanții din prezenta cauză și fostul proprietar al imobilului, este evident că apartamentul ocupat de reclamanți, în calitate de chiriași, nu putea fi înstrăinat acestora, conform Legii nr. 112/1995, lege ce permitea înstrăinarea doar a imobilelor preluate de stat cu titlu valabil.

Pe de altă parte, potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995 puteau beneficia de înstrăinare doar chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora. Or, din sentința civilă nr. 327 din 20 ianuarie 2003, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare al reclamanților, rezultă că la data încheierii actului exista la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 cerere prin care fostul proprietar solicita restituirea în natură a apartamentului, despre care reclamanții puteau și trebuia să cunoască, a cărei soluționare nu fusese finalizată.

Aceeași situație a fost reținută și de instanța de recurs în considerentele deciziei civile nr. 840 din 02 iunie 2010, în care s-a reținut expres că recurenții pârâți (reclamanți în prezenta cauză) nu beneficiază de excepția prevăzută de art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, prezumția bunei-credințe a dobânditorului cu titlu oneros fiind răsturnată, prin existența unei cereri de restituire în natură formulată de autorul reclamanților (în calitate de fost proprietar al imobilului preluat abuziv de stat) în temeiul Legii nr. 112/1995, la comisia specială constituită în aplicarea acestei legi. În plus, s-a reținut și faptul că recurenții au cunoscut existența cererii formulate de fostul proprietar, apreciind însă netemeinic că această cerere ar fi fost soluționată în sensul acordării de despăgubiri fostului proprietar, deși în dosarul administrativ nu exista o decizie în acest sens.

Mai mult pe versoul contractului de vânzare-cumpărare există o clauză de exonerare de răspundere a vânzătorului privind evicțiunea decurgând dintr-o eventuală acțiune de revendicare a fostului proprietar, situație care conduce la concluzia că recurenții au cumpărat imobilul cunoscând existența cererii de restituire în natură a fostului proprietar, pe riscul lor. Toate aceste aspecte reținute în considerentele unei hotărâri irevocabile și definitive, se opun reclamanților din prezenta cauză cu putere de lucru judecat și contrazic concluzia la care a ajuns instanța de fond, în sensul că apartamentul ar fi fost cumpărat de intimații reclamanți cu respectarea Legii nr. 112/1995 și cu bună-credință.

Fiind vorba de un act de vânzare-cumpărare încheiat cu nesocotirea Legii nr. 112/1995, erau incidente în cauză dispozițiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, intimații reclamanți fiind îndreptățiți să primească de la recurentul pârât prețul actualizat plătit la momentul încheierii actului desființat, și nu prețul de piață al acestuia. 2. Recursurile 2.1. Motive Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs ambele părți. Critica formulată de reclamanți, în condițiile art. 304 pct. 6-9 C. proc. civ., vizează următoarele aspecte: A fost greșit aplicat art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Curtea de apel a interpretat greșit probele, pentru că a reținut reaua credință a reclamanților la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995.

Aceasta deoarece, reclamanții au încheiat acest contract având reprezentarea faptului că preluările imobilelor în temeiul Decretului nr. 92/1950 erau făcute cu titlu valabil, nefiind în vigoare H.G. nr. 11/1997. Aparent, Statul Român avea titlu de proprietate valabil, raportat la normele legale în vigoare. Mai mult, reprezentantul legal al vânzătorului, respectiv SC H.N. SA i-a asigurat pe reclamanți că nu există impedimente la vânzare, conform verso-ul cererii de cumpărare. Cum reclamanții nu au cunoscut faptul că urmau să achiziționeze de la un neproprietar, au dreptul la prețul pieții, adică suma de 505.868 RON. Prin recursul declarat, Ministerul Finanțelor Publice a arătat că în mod greșit a apreciat instanța de apel că Ministerul Finanțelor Publice are calitate procesuală pasivă în cauză.

Nefiind parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre reclamanți și Primăria municipiului București, nu are obligația de restituire a prestațiilor efectuate în baza contractului de vânzare-cumpărare. În conformitate cu dispozițiile art. 1337 și 1344 C. civ. s-ar fi putut pune în discuție problema răspunderii vânzătorului pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț. Tulburarea de drept suferită de reclamanți este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiune a vânzătorului. 2.2. Analiza recursurilor Recursurile nu sunt întemeiate și vor fi respinse pentru următoarele considerente: 1. Reclamanții au susținut că instanța de apel a pronunțat o soluție nelegală întrucât trebuia să facă aplicarea prevederilor art. 50 1 , iar nu art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

Critica nu este întemeiată, de vreme ce prin sentința civilă nr. 327/2003, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de către reclamanți în sistemul Legii nr. 112/1995, a fost reținută reaua-credință a acestora la încheierea contractului, iar acest aspect a fost păstrat în mod irevocabil prin decizia civilă nr. 840R/2010 a Curții de Apel București. Astfel, instanțele au reținut că P.M. a recunoscut la interogatoriu faptul că știa că imobilul era revendicat; cumpărătorii s-au bazat numai pe verificările și avizele emise de către SC H.N.

SA și nu au întreprins demersuri proprii care cu ușurință ar fi dus la aflarea situației juridice reale a imobilului; cumpărătorii nu beneficiază de excepția prevăzută la art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, prezumția bunei-credințe a dobânditorului cu titlu oneros fiind răsturnată prin existența unei cereri de restituire în natură formulată de fostul proprietar; cumpărătorii au apreciat în mod netemeinic faptul că cererea de restituire în natură formulată de fostul proprietar ar fi fost soluționată în sensul acordării de despăgubiri fostului proprietar.

În aceste condiții, instanța superioară de fond a făcut aplicarea corectă a dispozițiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, conform cu care, cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru. Așadar, critica formulată de către reclamanți nu este întemeiată, instanța superioară de fond făcând aplicarea corectă a textului de lege incident în cauză. 2. Cât privește recursul Ministerul Finanțelor Publice, conform art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2 1 ) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

În speță, așa cum a reținut în mod corect și instanța de apel, prin hotărâre irevocabilă dată în acțiunea în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți în temeiul Legii nr. 112/1995, s-a considerat că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare au fost eludate dispozițiile Legii nr. 112/1995 care nu permiteau înstrăinarea imobilelor preluate fără titlu. Față de prevederile art. 20 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001, în concepția legiuitorului „desființarea” contractelor de vânzare-cumpărare încheiate potrivit Legii nr. 112/1995 se poate produce fie urmare a unei acțiuni în anulare, așa cum s-a întâmplat în prezenta cauză, fie urmare a unei acțiuni în revendicare.

Pe cale de consecință, calitate procesuală pasivă pentru restituirea prețului plătit de către chiriașii cumpărători are Ministerul Finanțelor Publice, iar nu primăria care a fost parte în contractul de vânzare-cumpărare prin mandatarul său. Se poate spune, așadar, că dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 particularizează instituția răspunderii pentru evicțiune în domeniul imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 și înstrăinate de stat unor chiriași în baza Legii nr. 112/1995. Față de cele ce preced, instanțele de fond au făcut aplicarea corectă a prevederilor art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001, sub aspectul celor învederate de pârât, astfel încât criticile formulate de către Ministerul Finanțelor Publice nu întrunesc cerințele art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. În temeiul art. 312 alin. (3) C. proc. civ. vor fi respinse ca nefondate ambele recursuri.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanții P.A. și P.M. și de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București împotriva deciziei civile nr. 256 A din 16 iunie 2014 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 13 noiembrie 2014.