AFFAIRE POPESCU ET TOADER c. ROUMANIE

La originea cauzei se află o cerere (nr. 27086/02) direcționată împotriva României și de care doi cetățeni ai acestui Stat, Dl. Radu Popescu și Doamna Teodora Toader („reclamanții"), au sesizat Curtea pe 5 iulie 2002 în virtutea articolului 34 al Convenției de salvgardare a Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale („Convenția").

Guvernul român („Guvernul") este reprezentat de agentul său, Doamna B. Rămășcanu, din Ministerul Afacerilor Externe.

Pe 20 decembrie 2004, Curtea a hotărât să comunice cererea Guvernului. Prevalând se articolului 29 § 3 al Convenției, a hotărât că vor fi examinate simultan admisibilitatea și fondul cauzei.

Atât reclamanții cât și Guvernul au depus observații scrise asupra fondului cauzei (art. 59 § 1 al Regulamentului). ÎN FAPT

Pe 30 septembrie 1996, reclamanții introduseră în fața tribunalului de primă instanță al primului cartier al Bucureștiului o acțiune în revendicare a unui imobil situat la București, compus dintr-o clădire și terenul aferent, care fusese naționalizat prin decretul nr. 92/50 și care era ocupat de F.L., în virtutea unui contract de locație încheiat cu Statul la o dată nespecificată.

Prin sentință din 8 mai 1997, tribunalul de primă instanță din București a dat caz acțiunii reclamanților și a ordonat autorităților administrative să le restituie bunul. Fără apel, această sentință a devenit definitivă. Din acel moment, reclamanții au început să plătească taxele funciare aferente imobilului.

Printr-o scrisoare din 23 iunie 1998, primăria Bucureștiului a informat locatara casei, F.L., că reclamanții erau noii proprietari ai bunului și că contractul de locație încheiat cu Statul nu mai era valabil.

Pe 4 septembrie 1998, primăria a indicat reclamanților că o informase pe locatara imobilului cu privire la restituirea bunului și că locatara era obligată, în conformitate cu prevederile legii nr. 17/1994, referitoare la contractele de locuință, să încheie un contract de locație cu noii proprietari.

Pe 9 septembrie 1998, reclamanții au notificat locatara, prin intermediul unui notar, că trebuia să se prezinte la biroul notarului și să regleze situația imobilului lor. Răspunzând prin scrisoare din 21 septembrie 1998, F.L. și-a exprimat refuzul categoric de a încheie un contract de locație cu reclamanții, invocând existența contractului de locație încheiat cu Statul. a) Prima acțiune de evacuare

În 1999, reclamanții au cerut evacuarea lui F.L. Invocau refuzul acesteia de a încheia un contract de locație și de a le plăti o chirie pentru locuința lor.

Prin sentință din 14 septembrie 1999, tribunalul a respins acțiunea lor ca neîntemeiată datorită unei prelungiri de plin drept a contractului anterior pentru o perioadă de cinci ani, conform legii nr. 17/1994. Reclamanții au apelat această sentință.

Printr-o hotărâre din 4 februarie 2000, tribunalul județean din București a respins apelul reclamanților. Reclamanții au depus un recurs împotriva acestei decizii.

Pe 2 iunie 2000, în fața curții de apel din București, reclamanții au renunțat la recurs. b) A doua acțiune de evacuare

Pe 27 aprilie 2000, confruntați cu refuzul locatei de a acționa conform cererii reclamanților, aceștia i-au adresat o notificare prin care o informau că trebuia să încheie un contract de locație cu ei, conform prevederilor Ordinanței Guvernului nr. 40/1999 din 8 aprilie 1999. Reclamanții au invitat F.L. să se prezinte pe 15 mai 2000 la biroul unui notar și să încheie cu ei un contract de locație. Într-un proces-verbal din 15 mai 2000, notarul a menționat că F.L. nu răspunsese la notificarea reclamanților.

Pe 18 iulie 2000, reclamanții au cerut evacuarea locatei prin intermediul unei acțiuni în referendar. Invocau refuzul lui F.L. de a încheia un contract de locație cu ei și se bazau pe prevederile articolului 10 al Ordinanței Guvernului nr. 40/1999.

Prin sentință din 7 noiembrie 2000, tribunalul de primă instanță din București a respins acțiunea reclamanților ca neîntemeiată. A estimat că reclamanții nu respectaseră prevederile articolului 10 § 1 al OUG nr. 40/1999, conform cărora noul proprietar trebuia să notifice locatarului, într-un termen de treizeci de zile de la data intrării în vigoare a ordinanței, prin intermediul unui notar și prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, data și locul pe care le-a fixat pentru a încheia un contract de locație. Bazându-se apoi pe art. 11 al ordinanței, conform căruia nerespectarea de către proprietar a acestor formalități antrenează prelungirea contractului anterior încheiat de locatar, tribunalul a concluzionat că contractul de locație încheiat cu Statul s-a prelungit și că locatara avea un titlu de locație valabil.

Reclamanții au apelat această sentință. Argumentau că în momentul intrării în vigoare a Ordinanței nr. 40/1999, o altă acțiune având ca obiect evacuarea lui F.L. era în curs și că, în aplicarea articolului 13 litera d) a ordinanței, contractul anterior nu se prelungea dacă locatara refuza să încheie un contract cu ei.

Printr-o decizie din 10 iulie 2001, tribunalul județean din București a respins apelul reclamanților. A estimat că primii judecători analizaseră corect condiția prevăzută de art. 10 § 1 al ordinanței, și anume respectarea termenului de treizeci de zile în care proprietarul trebuia să notifice locatarului. Pe 8 ianuarie 2002, curtea de apel din București, sesizată cu un recurs al reclamanților, a confirmat hotărârea tribunalului județean.

Reclamanții contestă excepția. Reamintesc că, în ciuda numeroaselor demersuri ale lor pentru a dispune de bunul și pentru a percepe chirie, instanțele judecătorești interne au refuzat să dea caz acțiunii lor. Adaugă că ocupanta imobilului lor a refuzat în permanență să se întâlnească cu ei și să-i recunoască ca proprietari. În sfârșit, consideră că au epuizat căile de atac interne.

Curtea nu este convinsă de eficacitatea procedurii menționate de Guvern. Reamintește că, conform unei jurisprudențe constante, obligația de a epuiza căile de atac interne se limitează la aceea de a face o utilizare normală a căilor de atac eficace, suficiente și accesibile (a se vedea, printre multe altele, Brozicek c. Italia, hotărâre din 19 decembrie 1989, Seria A nr. 167, § 34). Or, în cazul de față, este incontestabil că eficacitatea unei proceduri de evacuare cum ar fi cea indicată de Guvern, motivată de neîncasarea chiriei și fundată pe legea nr. 114/1996, care constituie dreptul comun în materie, se ciocnea cu obstacole majore în prezența prevederilor speciale ale OUG-ului în vigoare în momentul faptelor. Trebuie constatat, în acest sens, că art. 11, primul paragraf în fine, al OUG-ului preciza în mod expres că „neîncasarea chiriei de către locatar până la încheierea noului contract nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare".

În plus, având în vedere refuzul locatei de a considera reclamanții ca noii proprietari și deci absența oricărui raport contractual între ei și locatare, nu este nerezonabil să credem că riscau să fie respinși la o posibilă acțiune fundată pe art. 24 al legii nr. 114/1996 din cauza lipsei calității lor de a acționa.

Curtea observă că Guvernul a introdus în dosar cinci decizii pronunțate în apel de instanțele judecătorești interne și că nu este sigur că aceste decizii au fost confirmate în recurs. O singură hotărâre a curții de apel din București confirmă rezilierea unui contract de locație încheiat conform legii nr. 114/1996, din cauza expirării termenului, și nu din cauza neîncasării chiriei.

În aceste circumstanțe, Curtea consideră că existența unei căi de atac care să permită reclamanților să obțină rezilierea contractului de locație pentru neîncasarea chiriei nu a fost demonstrată cu un grad suficient de certitudine. Prin urmare, excepția preliminară a Guvernului nu poate fi reținută.

Curtea constată că acest motiv nu este vădit nefondat în sensul articolului 35 § 3 al Convenției. Observă, de asemenea, că nu se ciocnește cu nici un motiv de inadmisibilitate și, prin urmare, îl declară admisibil. B. Asupra fondului

Guvernul subliniază că în cursul procedurilor interne, reclamanții nu au cerut niciodată evacuarea locatei pentru neîncasarea chiriei, ci pentru absența titlului de locație. Conform Guvernului, vătămarea dreptului de proprietate din cauza neîncasării chiriei ar fi un motiv ridicat doar în fața Curții Europene.

Guvernul admite că refuzul instanțelor judecătorești naționale de a da caz acțiunii de evacuare a locatei se analizează ca o ingerință în dreptul reclamanților de a folosi imobilul, justificată sub aspectul celui de-al doilea paragraf al articolului 1 al Protocolului nr. 1 ca reglementare a folosirii bunurilor. Această ingerință era, conform Guvernului, prevăzută de lege, urmărea un scop legitim de interes general și nu era disproporționată în raport cu acesta. Pe acest ultim punct, Guvernul reiterează argumentele pe care și-a bazat excepția preliminară, indicând că ar fi fost permis reclamanților să ceară rezilierea contractelor de locație în cauză pentru neîncasarea chiriei, în virtutea articolului 24 al legii nr. 114/1996.

Subliniind diferențele între prezenta cauză și cauza Hutten-Czapska c. Polonia ([Marea Cameră], nr. 35014/97, 19 iunie 2006), Guvernul sublinează că prelungirea legală a duratei contractelor de locație era în cazul de față limitată la cinci ani, că proprietarii puteau negocia cu locatarii, în anumite condiții, suma chiriei și că costul menținerii în stare a imobilului era distribuit, conform legii nr. 114/1996, între proprietari și locatari, aceștia din urmă fiind obligați să suporte orice cheltuială destinată reparării unui imobil deteriorat din cauza utilizării greșite pe care ar fi făcut-o.

Referindu-se la cauza Robitu c. România (nr. 33352/96, decizie a Comisiei din 20 mai 1998, Decizii și Rapoarte (DR) 49, p. 67), Guvernul consideră că prelungirea legală a contractelor de locație prevăzute de OUG și constatate în cazul de față de instanțele judecătorești sesizate de reclamante cu o cerere de evacuare urmărea un scop de interes general, și anume protecția intereselor locatarilor într-o situație caracterizată de penuria de locuințe ieftine. Această prelungire legală menținea, după opinia Guvernului, un echilibru echitabil între interesul general al comunității și imperativele salvgardării drepturilor fundamentale ale indivizilor.

În sfârșit, Guvernul subliniază că jurisprudența Immobiliare Saffi c. Italia ([Marea Cameră], nr. 22774/93, CEDH 1999-V) nu se aplică în cazul de față, pe de o parte, deoarece nici o decizie definitivă nu a ordonat evacuarea locatarilor și, pe de altă parte, deoarece legea română privind contractele de locație este diferită de legea italiană.

Reclamanții consideră că faptul că instanțele judecătorești interne au respins acțiunea lor de evacuare fără a lua în considerare refuzul locatei de a încheie un contract și de a plăti chirie confirmă un „abuz de drept" și constituie implicit o vătămare a dreptului la respectarea bunurilor lor. Consideră că protecția locatarilor, în cazul de față, nu respectă drepturile proprietarilor și constituie o măsură disproporționată.

Așa cum Curtea a subliniat deja în mai multe rânduri, art. 1 al Protocolului nr. 1 conține trei norme distincte: prima, exprimată în prima propoziție a primului paragraf și având caracter general, enunță principiul respectului pentru proprietate; a doua, figurând în a doua propoziție a aceluiași paragraf, vizează privarea de proprietate și o supune anumitor condiții; cât pentru a treia, consemnată în al doilea paragraf, recunoaște Statelor puterea, printre altele, de a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general. Nu sunt totuși norme lipsite de relație între ele. A doua și a treia se referă la exemple particulare de vătămări ale dreptului de proprietate; prin urmare, ele trebuie interpretate la lumina principiului consacrat de prima (a se vedea, în special, James și alții c. Regatul Unit, hotărâre din 21 februarie 1986, seria A nr. 98, pp. 29-30, § 37, care reiterează parțial principiile enunțate de Curtă în cauza Sporrong și Lönnroth c. Suedia, hotărâre din 23 septembrie 1982, seria A nr. 52, p. 24, § 61; a se vedea, de asemenea, Broniowski c. Polonia [Marea Cameră], nr. 31443/96, § 134, CEDH 2004-V, și Hutten-Czapska c. Polonia [Marea Cameră], nr. 35014/97, § 157, CEDH 2006-...).

Curtea reamintește că OUG nr. 40/1999 se analizează ca o reglementare a folosirii bunurilor care urmărește un scop de interes general și că sistemul stabilit de autoritățile naționale nu este criticabil în sine. Cu toate acestea, aplicarea articolelor 11 § 1 și 13 d) ale OUG nr. 40/1999 de către instanțele judecătorești interne i-a privat pe reclamați de o posibilitate evidentă de a percepe chirie (a se vedea, mutatis mutandis, Radovici și Stanescu precitată §§ 74-76 și 82).

Curtea consideră că situația din cazul de față este similară cu cea descrisă în cauza Radovici și Stanescu precitată, reclamanții având a suportat restricții cu privire la folosirea imobilului și fiind în imposibilitate de a obliga ocupanta să le verseze chirie din cauza prevederilor defectuoase și a lacunelor constatate în legislația de urgență privind locuințele.

Curtea estimează că nimic nu permite să se abată de la jurisprudența astfel stabilită și consideră că sancționarea proprietarilor care au omis să se conformeze condițiilor de formă prevăzute de OUG prin impunerea asupra lor a unei obligații atât de grele ca aceea de a păstra locatari în imobil timp de cinci ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a percepe chirie, a pus asupra lor o sarcină specială și exorbitantă cu natura de a rupe echilibrul echitabil între interesele în joc (cf. mutatis mutandis Radovici și Stanescu precitată, §§ 76-90). Prin urmare, a existat o încălcare a articolului 1 al Protocolului nr. 1.

Curtea constată că motivul nu este vădit nefondat în sensul articolului 35 § 3 al Convenției. Observă, de asemenea, că nu se ciocnește cu nici un alt motiv de inadmisibilitate. Prin urmare, trebuie declarat admisibil. B. Asupra fondului

Curtea consideră, având în vedere concluziile sale figurând în paragrafele 36-39 de mai sus, că nu este necesar să se pronunțe asupra fondului acestui motiv (a se vedea, mutatis mutandis și printre altele, Laino c. Italia [Marea Cameră], nr. 33158/96, § 25, CEDH 1999-I, Zanghì c. Italia, hotărâre din 19 februarie 1991, seria A nr. 194-C, p. 47, § 23, și Biserica Catolică din Chania c. Grecia, hotărâre din 16 decembrie 1997, Colecția 1997-VIII, § 50).

Reclamanții cer 14.400 euro („EUR") pentru compensarea pierderilor de venituri rezultate din imposibilitatea de a obliga ocupanta imobilului să le verseze chirie pentru apartamentul pe care îl ocupa gratuit. Pentru daunele morale, cer 34.600 EUR pentru repararea inconvenientelor rezultate din imposibilitatea de a folosi bunul.

Guvernul reiterează observațiile prezentate în stadiul admisibilității cererii cu privire la posibilitatea oferită reclamanților de a introduce o nouă acțiune de evacuare, fundată pe art. 24 al legii nr. 114/1996. Subliniază că, în cea de-a doua acțiune de evacuare, reclamanții au cerut plata unui montant corespunzător „utilizării imobilului de către locatare" și nu plata chiriei neîncasate, cum fusese în prima acțiune de evacuare, la care au renunțat. Guvernul se opune acordării unui montant la titlu de prejudiciu material și consideră că reclamanții au în continuare posibilitatea de a-l cere în fața instanțelor judecătorești interne. În acest sens invocă cauzele Mascolo c. Italia (nr. 68792/01, § 55, 16 decembrie 2004), Neumeister c. Austria (hotărâre din 7 mai 1974, seria A nr. 17, §§ 33 și 36), Buzatu c. România (satisfacție echitabilă, nr. 34642/97, § 18, 27 ianuarie 2005). Estimează că chiria pe care reclamanții ar fi putut-o percepe, în conformitate cu prevederile OUG nr. 40/1999, ar fi fost de 40 EUR pe lună. În sfârșit, adaugă că Curtea trebuie, de asemenea, să ia în considerare faptul că reclamanții au renunțat la prima acțiune de evacuare.

Cu privire la cererea de prejudiciu moral, Guvernul estimează că acest prejudiciu ar fi suficient compensat prin constatarea încălcării.

Curtea a constatat o încălcare a articolului 1 al Protocolului nr. 1 din cauza imposibilității pentru reclamați de a percepe, timp de mai mulți ani, chiriile din cauza prevederilor defectuoase și a lacunelor constatate în legislația de urgență privind locuințele (§38 de mai sus). Acordarea unei sume pentru privarea de folosință a imobilului ar fi deci în legătură directă cu încălcarea constatată de Curtă.

Curtea observă că în cazul de față, spre deosebire de cauza Radovici și Stanescu precitată, locatara continuă să ocupe casa reclamanților din cauza aplicării prevederilor de urgență privind contractele de locație.

Curtea observă, totuși, că elementele din dosar nu permit să se stabilească cu precizie amploarea prejudiciului material efectiv suferit de persoanele interesate.

Cu privire la cererea lor la titlu de daunelor morale, Curtea nu poate ignora nici numeroasele demersuri pe care reclamanții au trebuit să le întreprindă, la o vârstă avansată, pentru a-și recăpăta posesia bunului, nici sentimentele de detres pe care au trebuit să le experimenteze confruntați cu imposibilitatea prelungită în care s-au aflat și continuă să se afle de a încheia un contract cu locatara.

Curtea consideră că faptele litigioase au antrenat ingeri grave în dreptul reclamanților la respectarea bunului, cărora simpla constatare a încălcării figurând în această hotărâre nu poate remedia.

În aceste circumstanțe, având în vedere ansamblul elementelor la dispoziția sa și statuând în echitate, după cum vrea art. 41 al Convenției, Curtea acordă reclamanților în comun 20.000 EUR, pentru toate cauzele de prejudiciu combinate. B. Cheltuieli și costuri

Reclamanții mai cer 1.000 EUR pentru cheltuielile și costurile suportate în fața instanțelor judecătorești interne. Nu au furnizat nici o justificare în acest sens.

Guvernul se opune rambursării cheltuielilor judiciare care nu sunt în mod real și necesar suportate și nici nu sunt étayate de justificări relevante.

Conform jurisprudenței Curții, un reclamant nu poate obține rambursarea cheltuielilor și costurilor decât în măsura în care sunt stabilite realitatea, necesitatea și caracterul rezonabil al ratei lor. În cazul de față și având în vedere elementele din posesia sa și criteriile menționate mai sus, Curtea estimează rezonabilă suma de 250 EUR pentru toate cheltuielile și o acordă reclamanților. C. Interese de întârziere

Curtea consideră potrivit să bazeze rata dobânzilor de întârziere pe rata dobânzii facilității de creditare marginale a Băncii Centrale Europene majorată cu trei puncte procentuale. DIN ACESTE MOTIVE, CURTEA, CU UNANIMITATE, 1. Declară cererea admisibilă; 2. Declară că a existat o încălcare a articolului 1 al Protocolului nr. 1; 3. Declară că nu este necesar să se examineze pe fond motivul tras de la art. 6 § 1 al Convenției; 4. Declară a) că Statul pârât trebuie să verse în comun reclamanților, în termen de trei luni de la data când hotărârea va deveni definitivă conform articolului 44 § 2 al Convenției: i) 20.000 EUR (douăzeci de mii euro) pentru daune materiale și morale; ii) 250 EUR (două sute cincizeci euro) pentru cheltuieli și costuri; iii) orice montant ce ar putea fi datorat la titlu de impozit pe aceste sume; b) că sumele în cauză vor fi convertite în moneda Statului pârât la cursul aplicabil la data plății; c) că, de la expirarea acestui termen și până la plată, aceste montante vor fi majorate cu o dobândă simplă la o rată egală cu rata dobânzii facilității de creditare marginale a Băncii Centrale Europene aplicabilă în această perioadă, mărită cu trei puncte procentuale; 5. Respinge cererea de satisfacție echitabilă pentru restul. Redactat în limba franceză, apoi comunicat în scris pe 8 martie 2007 în aplicarea articolului 77 §§ 2 și 3 al Regulamentului. Stanley Naismith Boštjan M. Zupančič Grefier adjoint Președinte

A l'origine de l'affaire se trouve une requête (n o 27086/02) dirigée contre la Roumanie et dont deux ressortissants de cet Etat, M. Radu Popescu et M me Teodora Toader (« les requérants »), ont saisi la Cour le 5 juillet 2002 en vertu de l'article 34 de la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales (« la Convention »).

Le gouvernement roumain (« le Gouvernement ») est représenté par son agente, M me B. Rămășcanu, du ministère des Affaires étrangères.

Le 20 décembre 2004, la Cour a décidé de communiquer la requête au Gouvernement. Se prévalant de l'article 29 § 3 de la Convention, elle a décidé que seraient examinés en même temps la recevabilité et le fond de l'affaire.

Tant les requérants que le Gouvernement ont déposé des observations écrites sur le fond de l'affaire (article 59 § 1 du règlement). EN FAIT I.

Le 30 septembre 1996, les requérants introduisirent devant le tribunal de première instance du premier arrondissement de Bucarest une action en revendication d'un immeuble sis à Bucarest, composé d'un bâtiment et du terrain y afférent, qui avait été nationalisé par le décret n o 92/50 et qui était occupé par F.L., en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat à une date non précisée.

Par un jugement du 8 mai 1997, le tribunal de première instance de Bucarest fit droit à l'action des requérants et ordonna aux autorités administratives de leur restituer le bien. Faute d'appel, ce jugement devint définitif. A partir de cette date les requérants commencèrent à acquitter les taxes foncières relatives à l'immeuble.

Par une lettre du 23 juin 1998, la mairie de Bucarest informa la locataire de la maison, F.L., de ce que les requérants étaient les nouveaux propriétaires du bien et que le bail conclu avec l'Etat n'était plus valable.

Le 4 septembre 1998, la mairie indiqua aux requérants qu'elle avait informé la locataire de l'immeuble de la restitution du bien et de ce que la locataire était obligée, conformément aux dispositions de la loi n o 17/1994, portant sur les baux d'habitation, de conclure un bail avec les nouveaux propriétaires.

Le 9 septembre 1998, les requérants notifièrent à la locataire, par voie d'huissier de justice, qu'elle devait se présenter à l'étude de l'huissier et régler la situation de leur immeuble. Répondant par lettre du 21 septembre 1998, F.L. exprima son refus catégorique de conclure un bail avec les requérants, en se fondant sur l'existence du bail conclu avec l'Etat. a) Première action en expulsion

En 1999, les requérants demandèrent l'expulsion de F.L. Ils invoquaient le refus de celle-ci de conclure un bail et de leur payer un loyer pour la location de leur appartement.

Par un jugement du 14 septembre 1999, le tribunal rejeta leur action comme mal fondée en raison d'une prolongation de plein droit du bail antérieur pour une période de cinq ans, en vertu de la loi n o 17/1994. Les requérants interjetèrent appel de ce jugement.

Par un arrêt du 4 février 2000, le tribunal départemental de Bucarest rejeta l'appel des requérants. Les requérants formèrent un recours contre cette décision.

Le 2 juin 2000, devant la cour d'appel de Bucarest, les requérants renoncèrent au recours. b) Seconde action en expulsion

Le 27 avril 2000, face au refus de la locataire de donner suite à la demande des requérants, ceux-ci lui adressèrent une notification l'informant qu'elle devait conclure un bail avec eux, en vertu des dispositions de l'ordonnance du Gouvernement n o 40/1999 du 8 avril 1999. Les requérants invitèrent F.L. à se présenter le 15 mai 2000 à l'étude d'un notaire et à y conclure un bail avec eux. Dans un procès-verbal du 15 mai 2000, le notaire nota que F.L. n'avait pas répondu à la notification des requérants.

Le 18 juillet 2000, les requérants demandèrent l'expulsion de la locataire par la voie d'une action en référé. Ils invoquèrent le refus de F.L. de conclure un bail avec eux et s'appuyèrent sur les dispositions de l'article 10 de l'ordonnance du Gouvernement n o 40/1999.

Par un jugement du 7 novembre 2000, le tribunal de première instance de Bucarest rejeta l'action des requérants comme mal fondée. Il estima que les requérants n'avaient pas respecté les dispositions de l'article 10 § 1 de l'OUG n o 40/1999, selon lesquelles le nouveau propriétaire devait notifier au locataire, dans un délai de trente jours à compter de la date de l'entrée en vigueur de ladite ordonnance, par voie d'huissier et par lettre recommandée avec avis de réception, la date et l'endroit qu'il avait fixés pour procéder à la conclusion d'un bail. S'appuyant ensuite sur l'article 11 de ladite ordonnance, selon lequel le non-respect par le propriétaire de ces formalités entraîne la prolongation du bail antérieurement conclu par le locataire, le tribunal conclut que le bail conclu avec l'Etat s'était prolongé et que la locataire avait un titre locatif valable.

Les requérants interjetèrent appel de ce jugement. Ils faisaient valoir qu'au moment de l'entrée en vigueur de l'ordonnance n o 40/1999 une autre action ayant comme objet l'expulsion de F.L. était pendante et que, en application de l'article 13, lettre d), de ladite ordonnance, le bail antérieurement conclu n'était pas prorogé si la locataire refusait de conclure un bail avec eux.

Par une décision du 10 juillet 2001, le tribunal départemental de Bucarest rejeta l'appel des requérants. Il estima que les premiers juges avaient correctement analysé la condition prévue par l'article 10 § 1 de ladite ordonnance, à savoir le respect du délai de trente jours dans lequel le propriétaire devait donner notification au locataire. Le 8 janvier 2002, la cour d'appel de Bucarest, saisie d'un recours des requérants, confirma l'arrêt du tribunal départemental. II.

Les requérants contestent l'exception. Ils rappellent qu'en dépit de leurs nombreuses démarches en vue de disposer de leur bien et de percevoir un loyer, les tribunaux internes ont refusé de faire droit à leur action. Ils ajoutent que l'occupante de leur immeuble a toujours refusé de les rencontrer et de les reconnaître en tant que propriétaires. Enfin, ils considèrent avoir épuisé les voies de recours internes.

La Cour n'est pas convaincue de l'efficacité de la procédure mentionnée par le Gouvernement. Elle rappelle que, selon une jurisprudence constante, l'obligation d'épuiser les voies de recours internes se limite à celle de faire un usage normal des recours efficaces, suffisants et accessibles (voir, parmi bien d'autres, Brozicek c. Italie, arrêt du 19 décembre 1989, Série A n o 167, § 34). Or, en l'espèce, il est indéniable que l'efficacité d'une procédure d'expulsion telle que celle indiquée par le Gouvernement, motivée par le non-paiement du loyer et fondée sur la loi n o 114/1996, qui constitue le droit commun en la matière, se heurtait à des obstacles majeurs en présence des dispositions spéciales de l'OUG en vigueur à l'époque des faits. Force est de constater, à cet égard, que l'article 11, premier alinéa in fine de l'OUG précisait expressément que « le non-paiement du loyer par le locataire jusqu'à la conclusion du nouveau contrat ne peut être invoqué par le propriétaire comme motif d'expulsion ».

De plus, compte tenu du refus de la locataire de considérer les requérants comme les nouveaux propriétaires, et donc de l'absence de tout rapport contractuel entre ceux-ci et la locataire, il n'est pas déraisonnable de penser qu'ils risquaient d'être déboutés d'une éventuelle action fondée sur l'article 24 de la loi n o 114/1996 en raison de leur défaut de qualité pour agir.

La Cour note que le Gouvernement a versé au dossier cinq décisions rendues en appel par les tribunaux internes et qu'il n'est pas certain que ces décisions aient été confirmées en recours. Un seul arrêt de la cour d'appel de Bucarest confirme la résiliation d'un bail conclu en vertu de la loi n o 114/1996, en raison de son arrivée à l'échéance, et non pour le non-paiement du loyer.

Dans ces circonstances, la Cour considère que l'existence d'une voie de recours permettant aux requérants d'obtenir la résiliation du contrat de bail pour non-paiement des loyers n'a pas été démontrée avec un degré suffisant de certitude. Partant, l'exception préliminaire du Gouvernement ne saurait être retenue. II.

Sur le fondement de l'article 1 du Protocole nº 1, les requérants allèguent avoir subi une atteinte à leur droit au respect de leurs biens. Ils se plaignent à cet égard de ce que l'arrêt du 8 janvier 2002 de la cour d'appel de Bucarest les a privés arbitrairement de leur droit à l'usage de leur immeuble, alors que F.L. ne disposait d'aucun bail valable lors du jugement de l'action en expulsion et qu'elle a constamment refusé de conclure un bail avec eux ou de leur payer des loyers. L'article 1 du Protocole n o 1 est ainsi libellé : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. » A. Sur la recevabilité

La Cour constate que ce grief n'est pas manifestement mal fondé au sens de l'article 35 § 3 de la Convention. Elle observe par ailleurs qu'il ne se heurte à aucun motif d'irrecevabilité et le déclare donc recevable. B. Sur le fond

Le Gouvernement souligne que lors des procédures internes, les requérants n'ont jamais demandé l'expulsion de la locataire pour non-paiement du loyer, mais pour l'absence de titre locatif. Selon le Gouvernement, l'atteinte au droit de propriété en raison du non-paiement du loyer serait un grief soulevé uniquement devant la Cour européenne.

Le Gouvernement admet que le refus des juridictions nationales d'accueillir l'action en expulsion de la locataire s'analyse en une ingérence dans le droit des requérants d'user de leur bien immobilier, justifiée sous l'angle du second alinéa de l'article 1 du Protocole n o 1 au titre de la réglementation de l'usage des biens. Cette ingérence était, selon le Gouvernement, prévue par la loi, visait un but légitime d'intérêt général et n'était pas disproportionnée à celui-ci. Sur ce dernier point, le Gouvernement réitère les arguments sur lesquels il a fondé son exception préliminaire, en indiquant qu'il aurait été loisible aux requérants de demander la résiliation des contrats de bail en question pour non-paiement des loyers, en vertu de l'article 24 de la loi n o 114/1996.

En mettant en exergue les différences entre la présente affaire et l'affaire Hutten-Czapska c. Pologne ([GC], n o 35014/97, 19 juin 2006), le Gouvernement souligne que la prolongation légale de la durée des baux locatifs était en l'espèce limitée à cinq ans, qu'il était loisible aux propriétaires de négocier avec les locataires, sous certaines conditions, le montant du loyer et que le coût du maintien en l'état de l'immeuble était réparti, en vertu de la loi n o 114/1996, entre les propriétaires et les locataires, ces derniers étant tenus de supporter toute dépense destinée à la réparation d'un immeuble détérioré par le mauvais usage qu'ils en auraient fait.

Se référant à l'affaire Robitu c. Roumanie (n o 33352/96, décision de la Commission du 20 mai 1998, Décisions et rapports (DR) 49, p. 67), le Gouvernement estime que la prolongation légale des contrats de location ‑ prévue par l'OUG et constatée en l'espèce par les juridictions nationales saisies par les requérantes d'une demande d'expulsion – poursuivait un but d'intérêt général, à savoir la protection des intérêts des locataires dans une situation qui se caractérisait par la pénurie de logements bon marché. Cette prolongation légale maintenait, de l'avis du Gouvernement, un juste équilibre entre l'intérêt général de la communauté et les impératifs de sauvegarde des droits fondamentaux des individus.

Enfin, le Gouvernement souligne que la jurisprudence Immobiliare Saffi c. Italie ([GC], n o 22774/93, CEDH 1999-V) ne trouve pas application en l'espèce, d'une part, car aucune décision définitive n'a ordonné l'expulsion des locataires et, d'autre part, car la loi roumaine en matière de baux d'habitation est différente de la loi italienne.

Les requérants considèrent que le fait, pour les tribunaux internes, de rejeter leur action en expulsion sans prendre en considération le refus de la locataire de conclure un bail et de payer un loyer, confirme un « abus de droit » et constitue implicitement une atteinte au droit au respect de leurs biens. Ils considèrent que la protection des locataires, en l'espèce, méconnaît les droits des propriétaires et constitue une mesure disproportionnée.

Comme la Cour l'a déjà souligné à plusieurs reprises, l'article 1 du Protocole n o 1 contient trois normes distinctes : la première, qui s'exprime dans la première phrase du premier alinéa et revêt un caractère général, énonce le principe du respect de la propriété ; la deuxième, figurant dans la seconde phrase du même alinéa, vise la privation de propriété et la soumet à certaines conditions ; quant à la troisième, consignée dans le second alinéa, elle reconnaît aux États le pouvoir, entre autres, de réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général. Il ne s'agit pas pour autant de règles dépourvues de rapport entre elles. La deuxième et la troisième ont trait à des exemples particuliers d'atteintes au droit de propriété ; dès lors, elles doivent s'interpréter à la lumière du principe consacré par la première (voir, notamment, James et autres c. Royaume-Uni , arrêt du 21 février 1986, série A n o 98, pp. 29-30, § 37, qui réitère en partie les principes énoncés par la Cour dans l'affaire Sporrong et Lönnroth c. Suède , arrêt du 23 septembre 1982, série A n o 52, p. 24, § 61 ; voir aussi Broniowski c. Pologne [GC], n o 31443/96, § 134, CEDH 2004-V, et Hutten-Czapska c. Pologne [GC], n o 35014/97, § 157, CEDH 2006- ...).

La Cour rappelle que l'OUG n o 40/1999 s'analyse en une réglementation de l'usage des biens qui poursuit un but d'intérêt général et que le système ainsi mis en place par les autorités nationales n'est pas critiquable en soi. Toutefois, l'application des articles 11 § 1 et 13 d) de l'OUG n o 40/1999 par les tribunaux internes a privé les requérants d'une possibilité évidente de percevoir un loyer (voir, mutatis mutandis, Radovici et Stanescu précitée §§ 74 ‑ 76 et 82).

La Cour considère que la situation en l'espèce est similaire à celle décrite dans l'affaire Radovici et Stanescu précitée, les requérants ayant subi des restrictions quant à l'usage de leur bien immobilier et étant dans l'impossibilité d'obliger l'occupante à leur verser un loyer en raison des dispositions défectueuses et des lacunes relevées dans la législation d'urgence sur le logement.

La Cour estime que rien ne permet de s'écarter de la jurisprudence ainsi établie et considère que sanctionner les propriétaires ayant omis de se conformer aux conditions de forme prévues par l'OUG en leur imposant une obligation aussi lourde que celle de garder des locataires dans leur immeuble pendant cinq ans, sans aucune possibilité concrète et réelle de percevoir un loyer, a fait peser sur eux une charge spéciale et exorbitante de nature à rompre le juste équilibre entre les intérêts en jeu (cf. mutatis mutandis Radovici et Stanescu précitée, §§ 76-90). Partant, il y a eu violation de l'article 1 du Protocole n o 1. III.

La Cour constate que le grief n'est pas manifestement mal fondé au sens de l'article 35 § 3 de la convention. Elle relève par ailleurs qu'il ne se heurte à aucun autre motif d'irrecevabilité. Il convient donc de le déclarer recevable. B. Sur le fond

La Cour considère, compte tenu de ses conclusions figurant aux paragraphes 36-39 ci-dessus, qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le fond de ce grief (voir, mutatis mutandis et entre autres, Laino c. Italie [GC], n o 33158/96, § 25, CEDH 1999-I, Zanghì c. Italie , arrêt du 19 février 1991, série A n o 194-C, p. 47, § 23, et Église catholique de La Canée c. Grèce , arrêt du 16 décembre 1997, Recueil 1997-VIII, § 50). IV.

Les requérants demandent 14 400 euros (« EUR ») pour la compensation du manque à gagner ayant résulté de l'impossibilité d'obliger l'occupante de leur immeuble à leur verser un loyer pour l'appartement qu'elle occupe gratuitement. Pour le dommage moral, ils sollicitent 34 600 EUR pour la réparation des désagréments résultant de l'impossibilité d'utiliser leur bien.

Le Gouvernement réitère ses observations soumises au stade de la recevabilité de la requête quant à la possibilité offerte aux requérants d'engager une nouvelle action en expulsion, fondée sur l'article 24 de la loi n o 114/1997. Il souligne que, lors de la deuxième action en expulsion, les requérants ont sollicité le paiement d'un montant correspondant « à l'utilisation de l'immeuble par la locataire » et non le paiement des loyers non perçus, comme lors de leur première action en expulsion, à laquelle ils ont renoncé. Le Gouvernement s'oppose à l'octroi d'un montant au titre du préjudice matériel et considère que les requérants ont toujours la possibilité de le demander devant les tribunaux internes. En ce sens il invoque les affaires Mascolo c. Italie (n o 68792/01, § 55, 16 décembre 2004), Neumeister c. Autriche (arrêt du 7 mai 1974, série A n o 17, §§ 33 et 36), Buzatu c. Roumanie (satisfaction équitable, n o 34642/97, § 18, 27 janvier 2005). Il estime que le loyer que les requérants auraient pu percevoir, conformément aux dispositions de l'OUG n o 40/1999, serait de 40 EUR par mois. Enfin, il ajoute que la Cour doit également prendre en considération le fait que les requérants ont renoncé à leur première action en expulsion.

Concernant la demande pour préjudice moral, le Gouvernement estime que ce préjudice serait suffisamment compensé par le constat de violation.

La Cour a constaté une violation de l'article 1 du Protocole n o 1 en raison de l'impossibilité pour les requérants de percevoir, pendant plusieurs années, les loyers en raison des dispositions défectueuses et des lacunes relevées dans la législation d'urgence sur le logement (paragraphe 38 ci-dessus). L'octroi d'une somme pour privation de jouissance de leur immeuble serait donc en liaison directe avec la violation ainsi constatée par la Cour.

La Cour note qu'en l'espèce, à différence de l'affaire Radovici et Stanescu précitée, la locataire continue à occuper la maison des requérants en raison de l'application des dispositions d'urgence en matière de baux locatifs.

La Cour observe néanmoins que les éléments du dossier ne permettent pas d'établir avec précision l'ampleur du préjudice matériel effectivement subi par les intéressés.

S'agissant de leur demande au titre des préjudices moraux, la Cour ne saurait ignorer ni les nombreuses démarches que les requérants ont eu à entreprendre, à un âge avancé, pour recouvrer la possession de leur bien ni les sentiments de détresse qu'ils ont dû éprouver face à l'impossibilité prolongée dans laquelle ils se sont trouvés et continuent de se trouver de conclure un bail avec la locataire.

La Cour considère que les faits litigieux ont entraîné des ingérences graves dans le droit des requérants au respect de leur bien, auxquelles le simple constat de violation figurant dans cet arrêt ne saurait remédier.

Dans ces circonstances, eu égard à l'ensemble des éléments dont elle dispose et statuant en équité, comme le veut l'article 41 de la Convention, la Cour alloue aux requérants conjointement 20 000 EUR, toutes causes de préjudice confondues. B. Frais et dépens

Les requérants demandent également 1 000 EUR pour les frais et dépens encourus devant les juridictions internes. Ils n'ont fourni aucun justificatif en ce sens.

Le Gouvernement s'oppose au remboursement des frais de justice qui ne sont pas réellement et nécessairement exposés ni étayés par des justificatifs pertinents.

Selon la jurisprudence de la Cour, un requérant ne peut obtenir le remboursement de ses frais et dépens que dans la mesure où se trouvent établis leur réalité, leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux. En l'espèce et compte tenu des éléments en sa possession et des critères susmentionnés, la Cour estime raisonnable la somme de 250 EUR tous frais confondus et l'accorde aux requérants. C. Intérêts moratoires

La Cour juge approprié de baser le taux des intérêts moratoires sur le taux d'intérêt de la facilité de prêt marginal de la Banque centrale européenne majoré de trois points de pourcentage. PAR CES MOTIFS, LA COUR, À L'UNANIMITÉ, 1. Déclare la requête recevable ; 2. Dit qu'il y a eu violation de l'article 1 du Protocole n o 1 ; 3. Dit qu'il n'y a pas lieu d'examiner au fond le grief tiré de l'article 6 § 1 de la Convention ; 4. Dit a) que l ' Etat défendeur doit verser conjointement aux requérants, dans les trois mois à compter du jour où l'arrêt sera devenu définitif conformément à l'article 44 § 2 de la Convention : i) 20 000 EUR (vingt mille euros) pour dommages matériel et moral ; ii) 250 EUR (deux cent cinquante euros) pour frais et dépens ; iii) tout montant pouvant être dû à titre d'impôt sur lesdites sommes ; b) que les sommes en question seront à convertir dans la monnaie de l'État défendeur au taux applicable à la date du règlement ; c) qu'à compter de l'expiration dudit délai et jusqu'au versement, ces montants seront à majorer d'un intérêt simple à un taux égal à celui de la facilité de prêt marginal de la Banque centrale européenne applicable pendant cette période, augmenté de trois points de pourcentage ; 5. Rejette la demande de satisfaction équitable pour le surplus. Fait en français, puis communiqué par écrit le 8 mars 2007 en application de l'article 77 §§ 2 et 3 du règlement. Stanley Naismith Boštjan M. Zupančič Greffier adjoint Président