ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 388/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la data de 20 decembrie 2010, reclamanții I.L.M. și I.R. au chemat în judecată pe pârâtul M.F.P. solicitând obligarea acestuia la plata contravalorii prețului apartamentului nr. 3, situat în București, sector 3, str. Doamnei preț evaluat la 630 000 lei. În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că sunt moștenitorii defunctei V.L., proprietar al apartamentului nr. 3, situat în București, sector 3, str. Doamnei, compus din trei camere și dependințe, dobândit în baza Legii nr. 112/1995, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 3798 din 15 ianuarie 2001 încheiat cu P.M.

București – A.F.I.

Au precizat reclamanții, că, la data cumpărării apartamentului, pe rolul instanțelor judecătorești fusese deja un litigiu având ca obiect constatarea nevalabilității titlului statului și revendicare inițiat de moștenitorii lui R.M., persoana de la care figura preluat imobilul în baza Decretului nr. 92/1950, litigiu finalizat irevocabil prin Decizia nr. 2146/2000 a Curții de Apel București, în sensul că imobilul fusese preluat de stat cu titlu valabil; că, ulterior, într-un alt litigiu, reclamanții au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului în cadrul litigiului soluționat prin sentința civilă nr. 3887 din 27 aprilie 2007 a Judecătoriei sectorului 3 București, definitivă prin decizia civilă nr. 1755/ A din 20 decembrie 2007 a Tribunalului București, secția a IlI-a civilă și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1089/2008 pronunțată de Curtea de Apel București, prin care au fost respinse cererile de constatare a nevalabilității titlului statului și a constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare ce constituie titlul lor, însă, în urma comparării de titluri, a fost admisă acțiunea în revendicare.

Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința civilă nr. 1886 din 2 noiembrie 2011, a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții I.L.M., în contradictoriu cu pârâtul M.F.P.; a obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 345 800 lei, reprezentând prețul de piață al apartamentului nr. 3, situat în București, sector 3, str. Doamnei; a obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 1200 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că dispozițiile Legii nr. 1/2009, de modificare ale Legii nr. 10/2001, sunt aplicabile în prezenta cauză. Astfel, prin Legea nr. 1/2009, lege specială în raport cu materia dreptului comun privind răspunderea pentru evicțiune reglementată de Codul civil în materia contractului de vânzare-cumpărare, s-a introdus răspunderea diferențiată în materia înstrăinărilor realizate în baza Legii nr. 112/1995.

Astfel, s-a menținut art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, și s-a introdus art. 50 alin. (2 1 ), care reglementează restituirea prețului de piață al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. În ambele cazuri, potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, restituirea se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor.

Așadar, dacă înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, chiriașul cumpărător în baza Legii nr. 10/2001 putea obține restituirea prețului actualizat de la Ministerul Finanțelor Publice, în baza art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, pentru situația în care contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar, pentru situația în care pierdea proprietatea asupra imobilului, deși contractul de vânzare-cumpărare fusese încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, avea calea dreptului comun, a răspunderii pentru evicțiune, în lipsa unei reglementări în legea specială, în prezent, legea specială, Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009, reglementează ambele situații.

Singura diferență cuprinsă în legea specială este aceea că revine calitatea procesuală pasivă în ambele cazuri (atât al contractelor încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, cât și al contractelor încheiate cu eludarea Legii nr. l 12/1995) M.F.P. Pe fondul cererii de chemare în judecată, tribunalul a reținut că, astfel cum au arătat și reclamanții, prin sentința civilă nr. 3887 din 27 aprilie 2007 a Judecătoriei sectorului 3 București, definitivă prin decizia civilă nr. 1755/ A din 20 decembrie 2007 a Tribunalului București, secția a IlI-a civilă și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1089/2008 pronunțată de Curtea de Apel București, s-a respins cererea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3798 din 15 ianuarie 2001 încheiat de autoarea reclamanților cu P.M.

București – A.F.I. și a fost admisă acțiunea în revendicarea apartamentului în litigiu, ce a făcut obiectul contractului sus-menționat încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Întrucât reclamanții au pierdut dreptul de proprietate în urma admiterii unei acțiuni având ca obiect revendicare, fiind respinsă cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, buna-credință a autoarei reclamanților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, precum și încheierea acestuia cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 nu mai pot fi puse în discuție. Așadar, tribunalul a constatat îndeplinite prevederile dispozițiilor art. 50 alin. (2 1 ), privind restituirea prețului de piață al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Curtea de Apel București, secția a IlI-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin decizia nr. 193/ A din 26 aprilie 2012, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul - pârât M.F.P., reținând, în esență, următoarele: Motivul de apel privind excepția lipsei calității procesuale pasive în raportul juridic dedus judecății, în considerarea răspunderii pentru evicțiune, a fost apreciat, ca nefondat, cu motivarea că prin dispozițiile speciale ale Legii nr. 10/2001, reluate și extinse în dispozițiile Legii nr. 1/2009, se prevede în mod expres că plata sumelor reprezentând prețul reactualizat, plătit de către chiriași ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către M.F.P., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, astfel încât legitimarea procesuală pasivă a M.F.P.

rezultă ope legis (in virtutea legii) și această normă specială derogă de la normele generale ale Codului civil privind efectele nulității și restituirea prestațiilor de către vânzătorul care se presupune ca ar fi încasat prețul. Susținerea potrivit căreia dispozițiile de drept comun, reprezentate de art. 1337 și 1341 C. civ., nu pot fi înlăturate prin legea specială, a fost apreciată, ca nefondată, întrucât inaplicabilitatea dreptului comun rezultă dintr-un principiu fundamental de drept și anume „specialia generalibus derogant” („Legile speciale derogă de la cele generale”). Conform acestui principiu, în situația în care legea generală și cea specială vin în concurs, adică sunt incidente pentru rezolvarea unui raport juridic conflictual, se aplică legea specială, fiind înlăturat de la aplicare dreptul comun.

Dispozițiile art. 50 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 nu reglementează în mod expres situația în care chiriașii cumpărători în baza Legii nr. 112/1995 pierd dreptul de proprietate ca urmare a admiterii unei acțiuni în revendicare inițiată de fostul proprietar al imobilului. În, această situație, practica judecătorească a considerat că și acestor cazuri le sunt aplicabile dispozițiile susmenționate, întrucât prețul achitat de chiriașii cumpărători a ajuns într-un fond special constituit la nivelul M.F.P., conform Legii nr. l 12/1995, vânzătorul, semnatar al actului de vânzare-cumpărare, P.M. București, neîncasând efectiv nici o sumă de bani. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul M.F.P., prin D.G.F.P.M.

București, criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., iar în dezvoltarea criticilor formulate a arătat următoarele; Hotărârea instanței de apel este nelegală și netemeinică, întrucât aceasta, în mod greșit, a menținut în sarcina pârâtului obligația de plata sumei de 345.800 lei, reprezentând prețul de piața al apartamentului nr. 3, situat în București, str. Doamnei, sector 3, motiv pentru care reiterează excepția lipsei calității sale procesuale pasive în cauză. Astfel, potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dauna unui terț. Or, M.F.P., nefiind parte la încheierea contractului de vânzare cumpărare nr. 3798 din 15 ianuarie 2001 dintre reclamanți și P.M.

București, este terț față de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de P.M. București. Nici dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauza a M.F.P. și să acorde calitate procesuala acestei instituții, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului. Deposedarea reclamanților de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț, care este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiune totală a vânzătorului, respectiv P.M. București, față de pretențiile reclamanților privind restituirea prețului de circulație a imobilului în litigiu.

Mai mult, instanța de fond, cât și cea de apel trebuiau să aibă în vedere dispozițiile art. 1336 și urm. C. civ., cu atât mai mult cu cât contractul de vânzare -cumpărare nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, și, prin urmare, este în vigoare obligația reglementată de art. 1336 pct. 1 C. civ., de garanție pentru evicțiune, dispoziție de drept comun ce nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție speciala contrară, fiind așadar pe deplin aplicabilă între părțile din prezentul litigiu. În aceasta situație, calitate procesuală pasivă poate avea doar vânzătorul imobilului, respectiv P.M. București. De asemenea, s-a arătat că prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu sunt norme cu caracter procesual, prin care să se acorde calitate procesuală pasivă M.F.P.; că dispozițiile Legii nr. 10/2001 reglementează în mod expres și limitativ situațiile în care M.F.P.

poate fi obligat la restituirea prețului plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în baza Legii nr. 112/1995 și anume când aceste contracte au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Or, în speța dedusă judecații, dispozițiile normative invocate anterior nu sunt aplicabile, întrucât în cauză nu există o hotărâre definitivă și irevocabilă prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamanți și Primăria municipiului București.

De asemenea, s-a arătat că trebuie avut în vedere că dispozițiile art. 50 1 din aceeași lege, fac vorbire despre „contractele ce au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile”, însă acest text de lege devine incident numai când există o hotărâre în care se reține respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului, iar, în speță, reclamanții nu au respectat dispozițiile Legii nr. 112/1995, întrucât aceștia trebuiau să depună minime diligente în sensul cunoașterii situației juridice a imobilului cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce le permitea să cunoască că imobilul a fost preluat în mod abuziv și, prin urmare, nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

S-a conchis, că, atâta timp cât în cauză nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50 1 alin. (l) din Legea nr. 10/2001, instanța de fond, cât și cea de apel au pronunțat hotărâri nelegale. Examinând decizia civilă în limita criticilor formulate, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța constată recursul nefondat, urmând a dispune respingerea acestuia în consecință, pentru următoarele considerente; În dreptul intern, în litigiile de natura celui de față, normele generale cuprinse în Codul civil referitoare la materia evicțiunii consumate se completează cu cele speciale cuprinse în prevederile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată, respectiv dispozițiile art. 50 alin. (3) din același act normativ, acestea din urmă aplicându-se cu prioritate, conform principiului specialia generalibus derogant.

Astfel, dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicată, instituie, în mod explicit, dispoziții speciale derogatorii de la dreptul comun referitoare la persoana căreia îi incumbă obligația concretă de restituire a prețului plătit, respectiv că „restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2 1 ) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Prin adoptarea acestor dispoziții cu caracter special s-a urmărit evitarea, în asemenea litigii, a unui întreg șir de procese ce ar implica, într-o primă fază, participarea vânzătorului răspunzător de garanție contra evicțiunii, care, la rândul său, ar fi urmat să se regreseze pentru plata făcută împotriva M.F.P., prin acțiune separată, în cazul în care nu formula în cadrul aceluiași proces cerere de chemare în garanție, dat fiind că, prin însuși efectul Legii nr. 112/1995, prețul plătit de cumpărător la încheierea contractului de vânzare - cumpărare perfectat în temeiul acestui act normativ nu se încasa de cel ce întocmea documentația și actul de vânzare, ci era virat direct M.F.P. [(art. 13 alin. (6) din aceeași lege)].

Prin urmare, se constată că în raportul juridic dedus judecății calitatea procesuală pasivă, în considerarea reparației pentru evicțiune, o are M.F.P., ope legis, potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicată, normă de drept cu caracter special, care derogă de la normele generale ale C. civ. - art. 1336 și următoarele, care reglementează obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune, iar conflictul dintre aceste dispoziții legale se rezolvă în favoarea legii speciale, potrivit principiului „specialia generalibus derogant”. De aceea, critica formulată de recurentul pârât potrivit căreia, în raportul juridic dedus judecății, nu are calitate procesuală pasivă este nefondată, urmând a fi respinsă în consecință.

Critica formulată de recurentul pârât potrivit căreia, în speță, nu sunt incidente prevederile art. 50 1 alin. (l) din Legea nr. 10/2001, republicată, întrucât reclamanții nu pot beneficia de restituirea prețului la valoarea de piață a imobilului, câtă vreme nu s-a pronunțat o hotărâre în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii nr. l 12/1995 la cumpărarea imobilului, este, de asemenea, nefondată. Astfel, potrivit art. 50 1 alin. (l) din Legea nr. 10/2001, republicată, „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare”.

În speță, sunt incidente aceste dispoziții legale, deoarece acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între autoarea reclamanților și P.M. București - A.F.I., a fost respinsă prin sentința civilă nr. 3887 din 27 aprilie 2007 a Judecătoriei sectorului 3 București, definitivă și irevocabilă, deci nu s-a răsturnat prezumția potrivit căreia actul de vânzare-cumpărare în baza căruia autoarea reclamanților a dobândit imobilul s-a încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, pe de o parte, iar pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare ce constituie titlul reclamanților a rămas fără efecte juridice, norma legală folosind sintagma „desființate prin hotărâri judecătorești”, urmare a pronunțării sentinței civile nr. 3887 din 27 aprilie 2007 a Judecătoriei sectorului 3 București, definitivă și irevocabilă, prin care s-a admis acțiunea în revendicare împotriva intimaților reclamanți.

Prin urmare, intimații reclamanți se află în ipoteza reglementată de art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, astfel că sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, așa cum legal au reținut instanțele de fond și apel. Pentru considerentele expuse, instanța, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P., prin D.G.F.P.M. București. În temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ., constatând culpa procesuală a recurentului pârât, instanța va dispune obligarea acestuia la plata sumei de 1.500 lei, cheltuieli de judecată în recurs, către intimații-reclamanți.

PENTRU ACESTE

MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII, D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P., prin D.G.F.PM. București împotriva deciziei nr. 193/ A din 26 aprilie 2012 a Curții de Apel București, secția a IlI-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Obligă recurentul M.F.P., prin D.G.F.P.M. București la plata sumei de 1500 lei către intimații l.L.M. și l.R., reprezentând cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 ianuarie 2013.