ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1968/2024

Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Dâmbovița, la data de 4 septembrie 2020, sub dosar nr. x/120/2020, reclamanții A și B au formulat cerere de chemare în judecată, în contradictoriu cu pârâta S.C. C S.R.L. (fostă S.C. D S.R.L.), prin care au solicitat ca, prin hotărârea care urmează a se pronunța, să se dispună, în principal, în temeiul art. 1707 și art. 1710 C. civ., rezoluțiunea contractului de vânzare, în temeiul garanției pentru vicii ascunse; în subsidiar, în temeiul art. 1247 C. civ., să se constate că prezentul contract de vânzare este lovit de nulitate, consimțământul reclamanților la încheierea contractului fiind viciat prin dol; obligarea pârâtei la restituirea integrală a prețului plătit actualizat și indexat cu rata inflației la care se adaugă dobânda legală calculată începând cu data plății prețului; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 307 din 10 februarie 2021, pronunțată de Tribunalul Dâmbovița, Secția I civilă a fost respinsă excepția prescripției dreptului material la acțiune; a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții A și B, în contradictoriu cu pârâta S.C. C S.R.L. (fostă S.C. D S.R.L.); s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare autentificat sub nr. 1917/27.06.2018 de către B.I.N. „E”; a fost obligată pârâta la restituirea prețului plătit de 326.340 lei, actualizat cu indicele de inflație, la care se adaugă dobânda legală, începând cu data plății prețului; a fost obligată pârâta la plata sumei de 6.868,4 lei, cheltuieli de judecată către reclamanți.

Prin decizia civilă nr. 428 din 16 februarie 2022, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, Secția I civilă a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta S.C. C S.R.L. (fostă S.C. D S.R.L.) împotriva sentinței civile nr. 307 din 10 februarie 2021, pronunțate de Tribunalul Dâmbovița, Secția I civilă; a fost obligată apelanta la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 2000 lei reprezentând onorariu de avocat, redus de la 4924 lei, către intimați.

Împotriva acestei decizii civile, a declarat recurs pârâta S.C. C S.R.L.

Prin decizia civilă nr. 2431 din 8 decembrie 2022, Înalta Curte de Casație și Justiție-Secția I civilă a admis recursul formulat de către pârâtă, a casat decizia recurată și a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeași curte de apel.

Prin decizia civilă nr. 1898 din 26 octombrie 2023, Curtea de Apel Ploiești – Secția I civilă a dispus următoarele:

A admis apelul declarat de pârâta S.C. C S.R.L. – fosta S.C. D S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 307 din data de 10 februarie 2021, pronunțate de Tribunalul Dâmbovița – Secția I civilă, în contradictoriu cu reclamanții A și B. A schimbat în parte sentința apelată. A respins acțiunea ca neîntemeiată. A păstrat în rest hotărârea și a obligat intimații-reclamanți să plătească apelantei-pârâte suma de 18.568 lei, cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii, la data de 9 ianuarie 2024, au formulat recurs reclamanții, prin care au solicitat casarea deciziei recurate și, rejudecând, respingerea, ca nefondat, a apelul formulat de pârât și menținerea soluției primei instanțe.

Recurenții au invocat motivele prevăzute de art. art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., învederând, în esență, următoarele argumente:

Subsumat ipotezei prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenții au susținut că instanța de apel a făcut o aplicare greșită a normelor prevăzute de art. 501 C. proc. civ., privind judecata în fond după casare și a încălcat prevederile art. 22 C. proc. civ., ce reglementează rolul activ al judecătorului în procesul civil.

Au arătat că, prin decizia de casare, s-a statuat exclusiv asupra motivului de nelegalitate, stabilind limitele casării și anume: „dacă limitarea materială a dreptului de proprietate, astfel cum a fost dedusă judecății reprezintă un viciu ascuns în sensul reglementat de legea civilă”.

În aceste condiții, în rejudecarea apelului aceleiași părți, instanța de apel avea obligația de a se conformare acestor statuări și nu putea pune în discuție, în virtutea rolului activ al instanței prevăzut de art. 22 alin. (2) C. proc. civ., schimbarea naturii juridice a obiectului dedus judecății, în sensul stabilirii îndeplinirii condițiilor garanției pentru viciu ascuns, potrivit art. 1707 C. civ. sau pentru evicțiune, în condițiile art. 1969 C. civ.

În acest context, instanța de apel nu numai că a depășit limitele rolului activ prevăzut de art. 22 C. proc. civ., dar a încălcat și dispozițiile art. 478 alin. (3) C. proc. civ., referitoare la interdicția de schimba în apel cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată, încălcând astfel și principiul disponibilității.

Astfel, recalificarea situației de fapt în sensul de a se compara temeiul de drept, în baza căruia a fost formulată cererea cu un alt temei de drept conduce la încălcarea limitelor impuse de decizia de casare.

Au considerat că, în mod eronat, depășind limitele impuse de decizia de casare, instanța de apel a pus în discuție incidența unei noi instituții juridice. Astfel, la fila 9 din decizia recurată, instanța de apel precizează „în exercitarea acestei componente a rolului activ, în rejudecare, a fost pusă în discuție, în raport de situația de fapt stabilită, incidența unei noi instituții juridice, respectiv a garanției pentru evicțiune, prevăzută de art. 1695 și 1696 C. civ.”.

Or, pentru a asigura tuturor părților dreptul la un proces echitabil, instanța avea obligația, conform art. 22 alin. (2) și (6 C. proc. civ., de a respecta principiul disponibilității, precum și celelalte principii procesuale și de a veghea la respectarea dispozițiilor legale cu ocazia soluționării pricinii deduse judecății, aceasta neavând dreptul să pună în discuție existența unei alte instituții juridice, ci avea doar obligația de a verifica condițiile necesare cu privire la existența unui viciu ascuns sau a unui viciu aparent.

Subsumat cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții au considerat că instanța de apel, în rejudecare, a interpretat greșit normele de drept material prevăzute de art. 1707 și 1695 C. civ.

În primul rând, au susținut că instanța de apel a interpretat in mod eronat prevederile art. 1707 C. civ. referitoare la condițiile garanției pentru vicii ascunse.

Astfel cum rezultă din probatoriul administrat la dosarul cauzei sunt întrunite toate condițiile garanției pentru vicii ascunse, deoarece rezultatul acestui viciu contribuie la reducerea întrebuințării terenului, în conformitate cu intențiile recurenților de a construi mai multe imobile pe terenul respectiv, iar în condițiile în care ar fi cunoscut acest aspect, nu ar fi procedat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Au considerat că sunt întrunite toate cerințele prevăzute pentru vicii ascunse.

Astfel, viciul a existat la data predării bunului, întrucât au descoperit acest viciu ascuns abia la data de 06.07.2020, când le-a fost eliberat certificatul de urbanism, prin care au fost informați că terenul se află în zona de protecție a conductelor de înaltă presiune de gaze, aspect pe care recurenții nu l-au cunoscut la data încheierii contractului. Existența celor trei conducte de gaz care traversează imobilul conduce la limitarea atributelor dreptului de proprietate și la scăderea valorii imobiliare din cauza restricțiilor impuse de Ordinul nr. 52/2002 al Agenției Naționale de Resurse Minerale

Viciul nu a fost cunoscut la data predării bunului, fapt ce rezultă din contractul de vânzare-cumpărare, contract prin care societatea pârâtă a declarat pe propria răspundere că nu există nicio interdicție de construire pe acest teren și nu există conducte și/sau adăposturi antiatomice sau alte adăposturi în subsolul terenului (primul alineat, ultima pagina din contract).

Cu titlu preliminar, este necesar a fi subliniat faptul că recursul este o cale de atac extraordinară a cărei judecată este supusă unor limite riguros stabilite prin norme procedurale imperative.

Referitor la gravitatea viciului ascuns, recurenții au învederat faptul că terenul care face obiectul contractului de vânzare este impropriu edificării de construcții, acesta fiind motivul pentru care a fost achiziționat, existența celor trei conducte de transport gaze naturale reprezentând un viciu ascuns, care nu poate să fie descoperit de către un cumpărător prudent și diligent, mai ales datorită faptului că societatea pârâtă, în calitate de profesionist, a garantat pe propria răspundere că nu exista niciun impediment pentru edificarea de construcții. În acest sens, le-a înmânat anterior spre studiu un proiect de construcții de locuințe, împrejurare ce le-a întărit convingerea că nu exista în momentul semnării contractului niciun impediment în folosirea imobilului potrivit scopului său.

Din toate argumentele expuse, rezultă faptul că instanța de apel, în rejudecare, a interpretat greșit normele de drept material cuprinse în art. 1707 C. civ., în cauza dedusă judecății fiind îndeplinite condițiile esențiale ale acțiunii redhibitorii.

De asemenea, recurenții au considerat că instanța de apel a interpretat greșit și normele prevăzute de art. 1695 C. civ., în momentul în care a considerat că în cauza de față poate fi atrasă răspunderea vânzătorului doar în cadrul garanției pentru evicțiune.

Potrivit normelor legale, evicțiunea reprezintă pierderea totală sau parțială, a proprietății bunului transmis ori tulburarea sa în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, urmare a invocării unui drept asupra bunului de către un terț sau chiar de către vânzător.

Instituția evicțiunii se caracterizează ca reprezentând pierderea proprietății bunului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar asupra lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau o terță persoană a unui drept asupra lucrului.

În aceste condiții, au considerat că instanța de apel a interpretat în mod greșit prevederile art. 1695 C. civ.

Un ultim motiv de recurs se referă la faptul că instanța de apel a interpretat greșit normele prevăzute de art. 453 C. proc. civ., aspect care se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. l C. proc. civ.

În mod greșit, instanța de apel, în rejudecare, a dispus acordarea cheltuielilor de judecată pentru toate etapele procesuale ale dosarului, deoarece cheltuielile de judecată pentru întreg procesul, vor putea fi solicitate doar dacă au fost solicitate conform în fața primei instanțe

În acest sens, au arătat că în faza procesuală a căilor de atac de reformare precum și în rejudecare, solicitarea cheltuielilor de judecată va fi dublu condiționată: pe de o parte, solicitarea trebuie să fi fost făcută conform (în cuprinsul întâmpinării sau până la primul termen de judecată), iar pe de altă parte, solicitarea trebuie să fi fost făcută conform și în fața instanței de reformare (în termenul pentru motivarea căii de atac ).

Or, cheltuielile de judecată acordate pârâților nu au fost solicitate în conformitate cu prevederile legale și anume prin întâmpinare, motive de apel, iar în aceste condiții, instanța de apel nu avea posibilitate să acorde cheltuielile de judecată pentru toate etapele procesuale.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând recursul de față, prin prisma motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., Înalta Curte îl va admite, va casa decizia civilă recurată și va trimite cauza, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel, pentru următoarele considerente de drept:

Potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ., „recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile”, iar, conform art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., „cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiată recursul și dezvoltarea lor”.

Din coroborarea acestor dispoziții legale, rezultă că recursul este o cale extraordinară de atac, de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar doar prin prisma conformității sale cu regulile de drept material și/sau procesual, părțile putând-o critica numai pentru motivele prevăzute, în mod expres și limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1 - 8 C. proc. civ.

Recurenții-reclamanți au respectat aceste exigențe legale, invocând argumente care se circumscriu motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și pct. 8 C. proc. civ., din moment ce recurenții-reclamanți au susținut încălcarea de către instanța de apel a unor norme de drept procesual și de drept material.

Având a analiza, cu prioritate, motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., se reține că recurenții-reclamanți au invocat încălcarea principiilor disponibilității și rolului activ al instanței, precum și aplicarea greșită a normelor prevăzute de art. 478 alin. (3) și art. 501 C. proc. civ., privind judecata în fond după casare, atunci când instanța de apel a pus în discuție și a apreciat că, în cauză, este incidentă obligația de garanție pentru evicțiune, aceasta neavând dreptul să pună în discuție existența unei alte instituții juridice, ci avea doar obligația de a verifica condițiile necesare pentru a exista un viciu ascuns sau un viciu aparent.

Înalta Curte constată că acest motiv de casare este fondat.

În cauză, Curtea, învestită fiind cu soluționarea apelului formulat de pârâtă împotriva sentinței civile nr. 307 din 10 februarie 2021, pronunțate de Tribunalul Dâmbovița, Secția I civilă, ca efect al pronunțării deciziei nr. 2431 din 8 decembrie 2022 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția I civilă (prin care s-a dispus trimiterea cauzei, spre rejudecare, ca urmare a casării deciziei instanței de apel din cel dintâi ciclu procesual), a pus în discuția părților, în raport cu situația de fapt stabilită, incidența unei noi instituții juridice, respectiv a garanției pentru evicțiune, prevăzută de art. 1695 și 1696 C. civ., apreciind că existența unor conducte de transport gaze naturale pe terenul cumpărat de reclamanți de la pârâtă nu reprezintă un viciu ascuns, fiind o sarcină nedeclarată, ce are ca și consecință împiedicarea/limitarea dreptului de proprietate, reprezintă un așa-zis viciu juridic, ce poate atrage răspunderea vânzătorului doar în cadrul garanției pentru evicțiune, și nu un viciu ascuns, în sensul prevăzut de art. 1707 C. civ.

Se remarcă, în acest context, că în primul ciclu procesual, pârâții au criticat că instanța de apel a interpretat, în mod greșit dispozițiile art. 1707 C. civ., susținând „neîndeplinirea cerințelor legale pentru a interveni răspunderea pentru vicii ascunse, atât din perspectiva obiectului contractului, cât și a conduitei părților. Astfel, au afirmat că destinația de folosință a terenului era arabil și nu curți construcții, în raport de care a și fost stabilit prețul vânzării, că prezența conductelor nu îi afectează folosința și nici dispoziția materială și juridică (astfel că viciul nu este unul grav, de natură a face bunul impropriu întrebuințării, ci ar putea influența eventual rentabilitatea economică a terenului în raport cu modalitatea de utilizare) și că reclamanții nu au solicitat, anterior vânzării, un certificat de urbanism pentru a verifica dacă categoria de folosință a terenului poate fi schimbată (sens în care nu au acționat cu prudență și diligență, astfel că viciul, și dacă ar exista, nu constituie un viciu ascuns)”.

Înalta Curte, în primul ciclu procesual a reținut incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., sub aspectul necercetării de către instanța devolutivă a apărărilor formulate cu privire la calificarea viciului ca fiind ascuns sau aparent.

Astfel, prin decizia de casare s-a stabilit că reclamanții pretind aplicarea celei mai grave sancțiuni civile în materie, aceea a rezoluțiunii contractului de vânzare, pentru declararea viciului ascuns, motiv pentru care se impunea analiza îndeplinirii cumulative a condițiilor menționate la art. 1707 și următoarele C. civ., reținându-se că instanța de apel și-a întemeiat raționamentul exclusiv pe prezumția că bunul nu poate fi întrebuințat, conform destinației sale, fără a avea în vedere și aspectele invocate de pârâtă privind neîndeplinirea cerințelor legale pentru a interveni răspunderea pentru vicii ascunse, atât din perspectiva obiectului contractului, cât și a conduitei părților.

Cum instanța de apel se afla în faza rejudecării după casarea cu trimitere, dispusă prin decizia nr. 2431 din 8 decembrie 2022 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția I civilă, aceasta, în aplicarea art. 501 C. proc. civ., trebuia să dea efecte îndrumărilor în drept ale instanței supreme, vizând îndeplinirea sau nu a cerințelor legale pentru a interveni răspunderea pentru vicii ascunse, atât din perspectiva obiectului contractului, cât și a conduitei părților, cauza fiind trimisă spre rejudecare, pentru a se analiza dacă limitarea materială a dreptului de proprietate, astfel cum a fost dedusă judecății, reprezintă un viciu ascuns sau un viciu aparent, în sensul reglementat de legea civilă, rămânând însă instanță de control judiciar, iar nu una învestită cu judecata în primă instanță, care își verifică limitele învestirii, în raport cu obiectul cererii de chemare în judecată.

Aceasta cu atât mai mult cu cât, astfel cum s-a arătat, pricina aflându-se în faza procesuală a apelului, curtea era învestită, în acord cu dispozițiile art. 479 alin. (1) C. proc. civ., cu a verifica, în limitele cererilor de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță (ținând cont, totodată, de problemele de drept care au primit dezlegare prin decizia de casare- obligația instanței de trimitere de a verifica, prin raportare la conduita părților la data încheierii actului translativ de proprietate, dacă exista un viciu ascuns sau un viciu aparent), iar, astfel, fie să mențină, fie să invalideze raționamentul logico-juridic al tribunalului.

Așa fiind, instanța de apel realizează doar un control judiciar asupra hotărârilor atacate, ce nu poate avea în vedere alte elemente decât cele care au format deja obiectul primei judecăți, din moment ce prevederile art. 478 alin. (4) C. proc. civ. îngăduie părților cel mult să își expliciteze pretențiile, care au fost cuprinse implicit în cererile sau apărările adresate primei instanțe, în măsura în care apreciază acest lucru ca fiind necesar, pentru buna soluționare a pricinii.

Prin urmare, ceea ce revenea instanței de apel era îndatorirea de a stabili dacă situația reclamată se încadra în cea a unui „viciu ascuns” în sens juridic, prin calificarea juridică a defectelor ori neajunsurilor constructive sau funcționale ce se reclamă în cadrul unei acțiuni redhibitorii fundamentate pe acest temei juridic invocat de reclamanți, art. 1707 și urm. C. civ., prin prisma susținerilor părților, cât și a ansamblului probelor, pe care acestea au înțeles să le administreze, iar nu de a aprecia asupra unei alte instituții juridice asupra căreia reclamanții nu au înțeles a se raporta.

În conformitate cu art. 22 alin. (6) C. proc. civ., coroborat cu art. 478 alin. (3) și art. 501 C. proc. civ., instanța de apel trebuia să se pronunțe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăși limitele învestirii, a limitelor cererii de apel și ținând cont de problemele de drept, care au primit dezlegare prin decizia de casare. Soluționând pe fond cererea de chemare în judecată, instanța de apel ar fi trebuit să verifice dacă este incident temeiul juridic invocat de reclamanți și să pronunțe soluția corespunzătoare, ca urmare a aplicării și interpretării corecte a normelor juridice de drept substanțial invocate de către reclamanți, care reprezintă temeiul juridic al demersului formulat.

În schimb, instanța devolutivă nu a respectat îndrumărilor instanței supreme, ci, în loc să analizeze dacă există un viciu ascuns sau din, contră un viciu aparent, având în vedere conduita părților la momentul încheierii actului translativ de proprietate, a invocat, din oficiu, cu încălcarea limitelor apelului stabilite prin cererea de apel și a principiului de drept tantum devolutum quantum apellantum, incidența unei noi instituții juridice (răspunderea vânzătorului pentru garanție contra evicțiunii) fără ca acest temei juridic să fi fost menționat prin demersul judiciar declanșat de către reclamant, încălcând și principiul disponibilității procesului civil.

Înalta Curte de Casație și Justiție evidențiază că instanța de apel a procedat în mod greșit cu nerespectarea dispozițiilor legale sus-menționate, motiv pentru care este incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

A doua critică din recurs, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este aceea conform căreia instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 1707 și urm. C. civ., recurenții susținând că sunt îndeplinite condițiile privind răspunderea pentru garanția contra viciilor ascunse asupra bunului vândut, întrucât situația de fapt reținută de instanța de apel -subtraversarea terenului de conducte de gaze- nu poate fi considerată a fi subsumată unui viciu juridic al bunului imobil, pentru care ar fi incidentă obligația de garanție pentru evicțiune, prevăzută de art. 1695 C. civ.

Este întemeiată această susținere în condițiile în care viciul care afectează un bun reprezintă un defect fizic ce face bunul impropriu întrebuințării lui după destinație sau îi diminuează întrebuințarea sau valoarea de utilizare.

Potrivit obligației legale de garanție pentru vicii ascunse, vânzătorul trebuie să asigure stăpânirea utilă a bunului vândut, fiind esențial a se face distincție între defectul ascuns, reglementat de art. 1707 C. civ. și garanția pentru evicțiune, prevăzută de art. 1695 C. civ.

În acest, se reține că, prin intermediul acțiunii de față, reclamanții au solicitat instanței să constate rezoluțiunea contractului de vânzare, în temeiul art. 1707 și art. 1710 C. civ., în temeiul garanției pentru vicii ascunse.

Astfel, potrivit art. 1707 alin. (1) C. civ., vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării, la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sar ar fi dat un preț mai mic.

De asemenea, potrivit art. 1695 C. civ., vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii, care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.

În cauză, reclamanții au arătat că, terenul vândut era afectat de vicii ascunse încă de la momentul predării, vicii care determină imposibilitatea obiectivă de întrebuințare a terenului în scopul construirii unei locuințe, drept pentru care se impune rezoluțiunea contractului, întemeindu-și în drept acțiune pe dispozițiile art. 1707 C. civ.

În cazul dedus prezentei judecăți, ceea ce s-ar putea constitui într-un viciu ascuns al construcției nu poate fi decât subtraversarea terenului de către conducta de gaze, cu condiția ca această împrejurare să determine, în mod direct, o utilizare improprie a imobilului ori diminuarea valorii de circulație a acestuia.

Or, situația invocată de reclamanți poate reprezenta un viciu ascuns, în sensul prevăzut de art. 1707 C. civ., iar nu un viciu juridic, ce poate atrage răspunderea vânzătorului doar în cadrul garanției pentru evicțiune, prevăzută de art. 1695 C. civ.

Astfel, în definirea viciului ascuns de către art. 1707 C. civ. sunt precizate două din elementele sale specifice: a) face bunul impropriu întrebuințării la care este destinat ori îi micșorează întrebuințarea sau valoarea și b) nu poate fi descoperit la data contractării.

Rezultă că viciul ascuns se referă la deficiențe de utilizare a lucrului, de natură a-l face impropriu folosirii, potrivit destinației sale sau așteptării cumpărătorului.

Obligația de garanție a vânzătorului se extinde la toate viciile ascunse constând în defecte fizice ale lucrului vândut, cum ar fi funcționarea defectuoasă, starea precară, imposibilitatea folosirii potrivit destinației. Singura condiție legală este ca viciul să fie redhibitoriu, deci să împiedice utilizarea lucrului, neavând relevanță dacă defectul este important sau secundar ori lucrul este ușor de reparat.

Or, pentru a constata existența în cauză a garanției de evicțiune, iar nu a celei pentru viciile ascunse, curtea de apel, atunci când apreciază că ar fi întrunite condițiile prevăzute de art. 1695 alin. (2) C. civ., reține că dacă obiectul vânzării îl constituie un teren pentru construcții, cum susțin reclamanții din prezenta cauză, iar vânzătorul omite să aducă la cunoștința cumpărătorului că bunul este grevat de o servitute administrativă neaparentă constând în limitarea posibilităților de a construi cauzată de existența în subteran a unei conducte de transport gaze naturale, există o limitare a dreptului de proprietate al cumpărătorului în favoarea operatorului conductei de gaze respective, iar, pe de altă parte, limitarea, în sine, este un drept în favoarea operatorului, susținând, de fapt, că terenul respectiv este impropriu întrebuințării, pentru care reclamanții l-au cumpărat.

Înalta Curte evidențiază că operatorul conductei de gaze nu contestă existența sau întinderea dreptului de proprietate dobândit de către cumpărători prin actul translativ de proprietate, neîmpiedicându-l în stăpânirea imobilului, obiect al contractului de vânzare, împrejurări relevante pentru a se stabili incidența sau nu a dispozițiilor art. 1695 C. civ.

Astfel, în condițiile în care dobânditorii dreptului de proprietate asupra bunului imobil păstrează toate prerogativele dreptului de proprietate, iar acestea nu sunt contestate de către un terț, prin invocarea unui drept născut anterior vânzării, nu este incidentă instituția răspunderii vânzătorului pentru garanția contra evicțiunii, nefiind întrunită ipoteza normei juridice consacrată în cuprinsul dispozițiilor art. 1695 C. civ.

Totuși, o limitare legală a dreptului de proprietate, sub aspectul exercitării atributului folosinței bunului ar putea fi considerată ca fiind viciu ascuns, dacă sunt îndeplinite condițiile legale normate în cuprinsul dispozițiilor art. 1707 C. civ., respectiv viciul exista, la data predării, nu putea fi descoperit de către un cumpărător prudent și diligent, fără asistență de specialitate și acest viciu face bunul vândut impropriu întrebuințării la care era destinat sau îi micșora în asemenea măsură întrebuințarea și valoarea încât cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.

În acest context, instanța de apel și-a întemeiat, în mod greșit, raționamentul juridic pe dispozițiile art. 1695 alin. (2) C. civ., lărgind aria de acoperire a acestora, statuând, în abstract, asupra unei deficiențe de bună utilizare a imobilului, ce se subsumează, în drept, condițiilor cerute pentru atragerea răspunderii pentru viciile ascunse.

Pentru aceste considerente, se constată că este întemeiat și cel de-al doilea motiv de recurs invocat.

În raport cu cele două motive de recurs admise și soluția ce va fi pronunțată, Înalta Curte reține că nu se mai impune analizarea criticilor din recurs referitoare la cheltuielile de judecată, acestea urmând a fi avute în vedere de către instanța de apel, cu ocazia rejudecării apelului, ținându-se cont și de criticile formulate în acest sens în recurs.

În consecință, în temeiul dispozițiilor art. 496 coroborat cu art. 497 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va dispune admiterea recursului declarat de recurenții-reclamanți și casarea deciziei atacate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași curte de apel. În rejudecarea cauzei, instanța de apel va avea în vedere regimul juridic al acțiunii în garanție contra viciilor bunului vândut consacrat de dispozițiile art. 1707 și urm. C. civ. și temeiul juridic susținut și reafirmat de către recurenți, inclusiv în calea de atac a recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite recursul declarat de reclamanții A și B împotriva deciziei civile nr. 1898 din 26 octombrie 2023 pronunțate de Curtea de Apel Ploiești – Secția I civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 25 septembrie 2024, prin punerea soluției la dispoziția părților de către grefa instanței.