ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2431/2022

Ședința publică din data de 8 decembrie 2022

Asupra recursului dedus judecății, reține următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Dâmbovița, la 4 septembrie 2020, sub dosar nr. x/2020, reclamanții A. și B. au formulat cerere de chemare în judecată, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L. (fostă D. SRL), prin care au solicitat ca, prin hotărârea care urmează a se pronunța, să se dispună, în principal, în temeiul art. 1707 și art. 1710 C. civ., rezoluțiunea contractului de vânzare, în temeiul garanției pentru vicii ascunse; în subsidiar, în temeiul art. 1247 C. civ., să se constate că prezentul contract de vânzare este lovit de nulitate, consimțământul reclamanților la încheierea contractului fiind viciat prin dol; obligarea pârâtei la restituirea integrală a prețului plătit actualizat și indexat cu rata inflației la care se adaugă dobânda legală calculată începând cu data plății prețului; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 307 din 10 februarie 2021, pronunțată de Tribunalul Dâmbovița, secția I civilă a fost respinsă excepția prescripției dreptului material la acțiune; a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L. (fostă D. SRL); s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare autentificat sub nr. x/27.06.2018 de către B.I.N. "E."; a fost obligată pârâta la restituirea prețului plătit de 326340 RON, actualizat cu indicele de inflație, la care se adaugă dobânda legală, începând cu data plății prețului; a fost obligată pârâta la plata sumei de 6.868,4 RON, cheltuieli de judecată către reclamanți.

Prin decizia nr. 428 din 16 februarie 2022, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta C. S.R.L. (fostă D. SRL) împotriva sentinței civile nr. 307 din 10 februarie 2021, pronunțată de Tribunalul Dâmbovița, secția I civilă; a fost obligată apelanta la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 2000 RON reprezentând onorariu de avocat redus de la 4924 RON, către intimați.

Împotriva deciziei nr. 428 din 16 februarie 2022, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă a declarat recurs pârâta C. S.R.L..

În cadrul motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.. recurenta a arătat că instanța de apel a încălcat principiul rolului activ al judecătorului, prevăzut de art. 22 C. proc. civ. și principiul aflării adevărului. În acest sens, arată că instanța de apel nu a făcut niciun demers pentru aflarea adevărului în cauză, nu a pus în discuția părților împrejurările învederate în actele de procedură și nu a înțeles să solicite alte probatorii pentru a afla adevărul.

Instanța de apel, deși a recunoscut că instanța de fond a schimbat natura juridică a excepției invocate, a apreciat că nu prezintă relevanță din moment ce soluția este aceeași. Arată că judecătorul fondului a respins excepția prescripției dreptului la acțiune, deși aceasta nu a fost invocată de pârâtă, susținerile C. S.R.L., întemeiate pe dispozițiile art. 1709 coroborat cu art. 2531 alin. (1) lit. d) din C. civ., fiind în sensul decăderii reclamanților din dreptul de a solicita rezoluțiunea contractului pentru vicii ascunse, iar instanța de apel a recunoscut greșeala procedurală a primei instanțe, dar a perpetuat această eroare pe care trebuia să o cenzureze, încălcând dreptul la apărare al recurentei.

Recurenta a susținut încălcarea dreptului la apărare al acesteia și din perspectiva faptului că, deși instanța de apel a reținut că unirea excepției prescripției cu fondul, de către Tribunalul Târgoviște, nu încalcă dreptul la apărare al părților, această împrejurare nu a constituit obiectul apelului, ci faptul că instanța de fond nu a dat cuvântul părților asupra excepției, ci doar asupra fondului cauzei.

Criticile încadarate în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. vizează nemotivarea soluției adoptate, recurenta susținând că raporturile juridice complexe deduse judecății au beneficiat de o analiză sumară, practic inexistentă, fiind încălcate dispozițiile art. 425 C. proc. civ.. În acest sens, a arătat că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra unor argumente esențiale pentru soluționarea cauzei, care vizau obiectul material al contractului de vânzare cumpărare suspus controlului judiciar, lipsa de diligențe a cumpărătorilor și lipsa interdicției de construire pe terenul agricol achiziționat de aceștia.

În dezvoltarea motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. a învederat că, prin decizia recurată, au fost interpretate și aplicate greșit dispozițiile art. 1709 C. civ., instanța de apel apreciind că termenul de doi ani de la data achiziționării terenului, în care reclamanții au adus la cunoștința pârâtei viciul ascuns al imobilului, este unul rezonabil, din moment ce viciul nu a fost descoperit anterior. A susținut că instanța nu a avut în vedere că reclamanții au cumpărat terenul arabil în anul 2018, dar au solicitat certificat de urbanism de informare, nu pentru realizarea unei construcții, în anul 2020, ci doar în scopul preconstituirii de probe. Întrucât cumpărătorii cunoșteau de la data încheierii convenției că au achiziționat un teren agricol și în zonă erau conducte de gaze, a arătat că termenul de decădere curge de la data cumpărării terenului.

Recurenta a imputat instanței de apel interpretarea și aplicarea eronată a dispozițiilor art. 1672 și art. 1707 C. civ. vizând răspunderea pentru viciile ascunse, susținând că, în speță, cerințele impuse de textele legale invocate nu sunt întrunite, dat fiind că viciile lucrului vândut reprezintă deficiențele care compromit utilitatea lucrului, făcând-o să scadă și, mai mult, aceste aspecte au fost tratate cu superficialitate.

În acest sens, a arătat că instanța de prim control judiciar nu a verificat categoria de folosință a terenului ce face obiectul material al contractului dedus judecății pentru a putea stabili întinderea obligației de garanție ce incumbă vânzătorului, terenul vândut fiind arabil trecut în intravilanul localității, în 2008, astfel că nu a fost vândut un teren cu destinația curți construcții ci un teren arabil.

Raportat la această categorie de folosință, conducta de gaz care traversează subsolul terenului nu afectează folosința și dispoziția materială sau juridică a acestuia, relevantă în speță fiind natura terenului la momentul vânzării, menționată în actul de vânzare cumpărare, nu scopul urmărit de cumpărători, intenția lor ulterioară. De altfel, și prețul a fost stabilit în considerarea destinației actuale. Invocând practică judiciară, a arătat că viciile trebuie raportate la destinația obiectului din contractul supus controlului judiciar, la data încheierii acestuia, iar instanța de apel, apreciind că terenul este impropriu construirii din cauza conductelor de gaze, a schimbat, practic, obiectul material al contractului.

A arătat că interpretarea raportului juridic în sensul că intimații cumpărători nu aveau obligația de a se informa cu privire la teren întrucât vânzătorii au obligația de a garanta bunul vândut sub toate aspectele și de a acționa cu bună credință, lasă fără efect art. 1707 alin. (4) C. civ.. Viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu 1-a cunoscut și, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar atentă, nici nu putea să-1 cunoască, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător.

Invocând doctrină și jurisprudență, arată că lipsa de informare, de experiență, cât și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile să fie considerate ascunse. Cumpărătorul trebuie să aibă un nivel mărit de atenție și preocupare ținând cont de natura lucrului vândut, de valoarea sa, de gradul său de tehnicitate. Însă, dacă constatarea viciilor reclamă o anumită pregătire (lucruri cu grad ridicat de tehnicitate sau complexitate), se cere cumpărătorului să apeleze si la o persoană calificată și, dacă nu o face, el este considerat în culpă.

A susținut că reclamanții cumpărători au achiziționat terenul agricol fără a face vreun demers pentru a cunoaște dacă destinația acestuia poate fi modificată, iar societatea recurentă a vândut terenul exact în aceleași condiții în care l-a cumpărat. Cu referire la art. 26 din Legea nr. 7/1996, a precizat că dreptul real care afectează parțial terenul este opozabil și reclamanților, legiuitorul arătând expres că se prezumă cunoașterea existenței acestuia chiar și fără înscriere în cartea funciară. Recurenta a susținut că nu există nciun viciu ascuns care să afecteze valabilitatea actului de vânzare cumpărare întrucât existența conductei de gaze este de notorietate în comunitatea locală, figurând inclusiv în evidențele autorității locale, iar reclamanta cunoștea acest aspect întrucât avea domiciliul în Crevedia, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare.

A învederat că instanța de apel nu a analizat împrejurarea că reclamanții nu au solicitat un certificat de urbanism anterior încheierii contractului, pentru a verifica dacă terenului i se poate schimba destinația juridică, fiind încălcate dispozițiile art. 19 din Ordinul nr. 839/2009 pentru aplicarea Legii nr. 50/1991 și art. 29 alin. (3) din Legea nr. 350/2001.

Față de reținerea din hotărârea recurată, potrivit căreia suprafața afectată de conducte se află la mijlocul teretului și reprezintă un impediment pentru folosirea conform scopului său, respectiv ridicarea de construcții, recurenta a afirmat că nu există interdicție de construire pe teren, acesta putând fi folosit pentru edificarea unor construcții cu un aviz de la F.. A susținut că nu rezultă din probele administrate că nu există soluții din punct de vedere arhitectural pentru o utilizare optimă a imobilului respectiv, iar conducta de gaz permite o soluție tehnică de racordare la agentul termic mult mai ieftină decât dacă aceasta nu ar fi fost în apropierea noilor construcții.

Prin întâmpinare, intimații A. și B. au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenta pârâtă a depus răspuns la întâmpinare.

Prin rezoluția din 22 septembrie 2022, a fost fixat termen de judecată la 17 noiembrie 2022, în ședință publică, cu citarea părților, în vederea soluționării recursului.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte reține următoarele:

Într-un prim motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ., recurenta critică hotărârea recurată pentru încălcarea principiilor rolului activ al judecătorului și cel al aflării adevărului, prin faptul că instanța de apel nu a pus în discuția părților împrejurările învederate în actele de procedură și nu a înțeles să solicite alte probatorii pentru a afla adevărul.

În acest sens susține că, deși a invocat excepția decăderii reclamanților din dreptul de a formula acțiunea în rezoluțiunea contractului pentru vicii ascunse în conformitate cu dispozițiile art. 1709 coroborat cu art. 2531 alin. (1) lit. d) din C. civ., instanța de fond s-a pronunțat respingând excepția prescripției, iar instanța de apel, deși a recunoscut că instanța de fond a schimbat natura juridică a excepției invocate, a apreciat că nu prezintă relevanță din moment ce soluția este aceeași.

De asemenea, instanța de apel nu a analizat motivul privind încălcarea dreptului la apărare pentru neacordarea cuvântului asupra excepției, ci a reținut că unirea excepției prescripției cu fondul, de către Tribunalul Târgoviște, nu încalcă dreptul la apărare al părților, deși această împrejurare nu a constituit obiectul apelului.

Critica este nefondată. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 488 pct. 5 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când instanța a încălcat, prin hotărârea dată, regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității.

Or, în cauză, aspectele învederate de recurentă nu se circumscriu unei atare situații. Astfel, calificarea stingerii dreptului de a mai formula acțiunea rethibitorie cu depășirea termenelor defipte de lege astfel cum sunt reglementate prin aplicarea coroborată a dispozițiilor art. 1709 alin. (1) și art. 2531 C. civ., ca fiind de prescripție sau de decădere, nu reprezintă o normă de procedură, ci un aspect de drept substanțial ale cărui efecte se repercutează pe plan procesual exclusiv prin efectul dirimant al acestor excepții de fond, nefiind încălcat în cauză un drept procedural.

O altă critică subsumată de recurentă acestui motiv de recurs a fost aceea că i-a fost încălcat dreptul la apărare întrucât instanța de apel nu a analizat din această perspectivă faptul că instanța de fond nu a dat cuvântul părților asupra excepției prescripției, ci doar asupra fondului cauzei, rezumându-se a aprecia că unirea excepției cu fondul, de către Tribunalul Târgoviște, nu încalcă dreptul la apărare al părților, motiv ce nu a constituit obiect al apelului.

Critica astfel formulată nu vizează conduita instanței de apel, ci a celei de fond, iar faptul că aceasta a constituit un motiv de apel pe care instanța nu l-a tratat corespunzător, în accepțiunea recurentei, nu reprezintă o împrejurare de natură a atrage nulitatea hotărârii atacate. Astfel în ceea ce privește pretinsa prejudiciere a părții care nu a pus, în fața instanței de fond, concluzii pe excepția prescripției, este de observat că această excepție a fost invocată chiar de recurentă, a fost unită cu fondul iar instanța s-a pronunțat asupra ei, după ce, anterior, părțile au având cuvântul în dezbateri. În apel, deși s-au criticat în principal aspecte ce țin de regimul invocării excepției și al calificării ei, instanța a reluat analiza mecanismului reglementat de art. 2351 alin. (1) lit. a) C. civ. referitor la aplicarea termenelor de garanție și de prescripție, precum și noțiunea de termen rezonabil prevăzută de art. 1709 C. civ.

Prin urmare, în limitele criticii formulate, susținerile recurentei nu sunt susceptibile de a atrage nulitatea hotărârii pentru încălcarea unei norme de procedură, întrucât nu poate fi reținută o vătămare a intereselor sale procesuale, ci, în măsura în care corecta aplicare a normei de drept substanțial constituie motiv de recurs, această critică poate fi analizată în cadrul reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta a invocat și dispozițiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ., susținând că hotărârea nu este motivată sub aspectul raporturilor juridice complexe deduse judecății și al argumentelor esențiale pentru soluționarea cauzei, care vizau obiectul material al contractului de vânzare cumpărare suspus controlului judiciar, lipsa de diligențe a cumpărătorilor și lipsa interdicției de construire pe terenul agricol achiziționat de aceștia.

Critica este fondată. Astfel, temeinicia acțiunii redhibitorii presupune îndeplinirea unor condiții de formă și de fond expres prevăzute de lege.

Pe de o parte, ea nu poate fi formulată decât în termenul de 3 ani prevăzut de art. 2517 C. civ. care începe să curgă, potrivit art. 2531 alin. (1) lit. a) C. civ., în maxim un an de la data predării, aceasta fiind durata termenului de garanțe.

Termenul rezonabil în care cumpărătorul trebuie să aducă la cunoștința vânzătorului existența unui viciu ascuns, prevăzut sub sancțiunea decăderii dreptului de a introduce acțiunea în rezoluțiunea vânzării de art. 1709 C. civ., curge, potrivit legii, de la data descoperirii acestui viciu.

Pe de altă parte, potrivit art. 1707 și 1714 C. civ., viciul ascuns trebuie să fie inerent bunului vândut, să fie grav, adică să îl facă impropriu utilizării sau să nu corespundă calităților convenite și să nu fi fost adus la cunoștința cumpărătorului sau, la data predării bunului, nu putea fi descoperit fără asistență de specialitate sau pe altă cale, de către un cumpărător prudent și diligent, obligația existând independent de culpa vânzatorului.

Cum reclamanții pretind aplicarea celei mai grave sancțiuni civile în materie, aceea a rezoluțiunii contractului de vânzare, pentru declararea viciului ascuns se impunea analiza îndeplinirii cumulative a condițiilor menționate.

Dispozițiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ. constituie temei pentru casarea unei hotărâri judecătorești atunci când lipsește motivarea soluției sau instanța de control judiciar a preluat tale quale considerentele hotărârii atacate, fără să răspundă motivelor de critică.

Motivarea unei hotărâri trebuie înțeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotârârea luată, ceea ce înseamnă a da un răspuns argumentelor aduse de parte care sunt susceptibile, prin continutul lor, să influențeze soluția. Înlăturarea unei apărări contrare necesită, de asemenea, pentru echilibrul intereselor procesuale ale părților, o respingere motivată a argumentelor de esență care nu corespund situației reținute.

În speță, în ceea ce privește motivarea soluției, deși instanța de apel a indicat considerentele de fapt și de drept în temeiul cărora și-a format convingerea, a reținut doar afirmațiile reclamanților, fără a înlătura motivat punctul de vedere asupra situației reținute, exprimat de pârâtă.

Astfel, în apel a fost confirmată soluția de primă instanță care a considerat că reclamanții sunt împiedicați să valorifice terenul achiziționat, în vederea construirii unui complex de locuințe, din cauza existenței conductelor de transport gaz care îl traversează, această împrejurare fiind considerată un viciu ascuns și grav, de natură a atrage desființarea contractului, reținându-se și faptul că, față de obligația asumată de cumpărătorul care a descoperit un viciu ascuns de a-l aduce la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, dreptul la acțiune al reclamanților nu a fost prescris.

Recurenta a contrapus acestui raționament, reluate prin motivele de apel, argumente privind decăderea reclamanților din dreptul de a formula acțiunea, pentru depășirea unui termen rezonabil, și neîndeplinirea cerințelor legale pentru a interveni răspunderea pentru vicii ascunse, atât din perspectiva obiectului contractului, cât și a conduitei părților. Astfel, a afirmat că destinația de folosință a terenului era arabil și nu curți construcții, în raport de care a și fost stabilit prețul vânzării, că prezența conductelor nu îi afectează folosința și nici dispoziția materială și juridică (astfel că viciul nu este unul grav, de natură a face bunul impropriu întrebuințării, ci ar putea influența eventual rentabilitatea economică a terenului în raport cu modalitatea de utilizare) și că reclamanții nu au solicitat, anterior vânzării, un certificat de urbanism pentru a verifica dacă categoria de folosință a terenului poate fi schimbată (sens în care nu au acționat cu prudență și diligență, astfel că viciul, și dacă ar exista, nu constituie un viciu ascuns).

Instanța de apel a apreciat ca fiind suficient și acoperitor faptul că, prin contract, vânzătoarea a garantat că terenul nu este gravat de sarcini sau servituți și de niciun drept de orice natură, că nu există interdicție de construire și că nu are cunoștință de existența unor conducte de gaz, reținând intenția reclamanților de a construi mai multe locuințe, intenție desprinsă din cuprinsul certificatului de urbanism.

Procedând astfel, instanța de apel și-a întemeiat raționamentul exclusiv pe prezumția că bunul nu poate fi întrebuințat conform destinației sale, întemeiată pe o împrejurare survenită ulterior momentului analizat, deși faptul vecin și conex în raport de care se aplică mecanismul prezumției trebuie să fie concomitent celui ce se cere a fi probat pe această cale.

Cum aspectele învederate de apelantă (reluate și în recurs ca reprezentând elemente de evaluare a viciului ascuns la care instanța de apel nu s-a raportat), sunt de natură, dacă se dovedesc a fi fondate, a răsturna prezumția judiciară pe care instanțele de fond și-au fundamentat raționamentul juridic, se impunea a fi analizate în egală măsură cu cele ale reclamanților, pentru o soluționare corectă a cauzei.

În consecință, sub acest aspect, hotărârea atacată este susceptibilă de reformare.

În ceea ce privește criticile subsumate motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenta a invocat greșita interpretare a dispozițiilor art. 1709 C. civ., exclusiv din perspectiva aprecierii termenului rezonabil prevăzut pentru aducerea la cunoștința vânzătoarei a viciului ascuns, nu și modalitatea efectivă de calculare a termenelor de garanție și prescripție, astfel că, reprezentând o chestiune a apreciere a situației de fapt, chestiunea termenului rezonabil nu poate face obiect de analiză în recurs.

Recurenta a mai imputat instanței de apel, în cadrul aceluiași motiv de recurs, interpretarea și aplicarea eronată a dispozițiilor art. 1672 și art. 1707 C. civ. vizând răspunderea pentru viciile ascunse, susținând că instanța de prim control judiciar nu a verificat categoria de folosință a terenului ce face obiectul material al contractului dedus judecății pentru a putea stabili întinderea obligației de garanție ce incumbă vânzătorului, criticând și concluzia cu privire la verificările pe care erau ținuți a le face cumpărătorii raportat la caracterul notoriu al existenței conductelor, precum și cu privire la interdicția de construire pe teren.

Astfel cum s-a arătat anterior, în lipsa unei motivări corespunzătoare asupra îndeplinirii acestor condiții de fond prevăzute de lege pentru declanșarea mecanismului răspunderii contractuale a vânzătorului, susținerea recurentei referitoare la greșita aplicare a legii nu poate fi cenzurată de către instanța de control judiciar, în calea extraordinară de atac a recursului.

Față de aceste considerente, Înalta Curte va admite recursul în baza art. 497 C. proc. civ., va casa decizia atacată în baza art. 488 pct. 6 C. proc. civ. și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel, care va analiza dacă limitarea materială a dreptului de proprietate, astfel cum a fost dedusă judecății, reprezintă un viciu ascuns în sensul reglementat de legea civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 428 din 16 februarie 2022, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași curți de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 8 decembrie 2022.