ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2000/2024

Asupra recursului, reține următoarele:

I. Circumstanțele litigiului.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Mureș la data de 11.02.2022, sub nr. x/2022, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Târgu- Mureș, solicitând instanței:

- să constate inexistența încălcării de către reclamantă a obligațiilor prevăzute de art. 4 din contractul nr. x/20.08.2021;

- să dispună anularea adresei nr. x/13.01.2022 reprezentând notificare de reziliere a contractului de închiriere nr. x/20.08.2021 privind imobilul B. și terasa aferentă în suprafață utilă de 113 mp + terasa din lemn de 116 mp+ terasă pavată de 200 mp, aflate pe domeniul public — Platoul Cornești din Târgu Mureș,

- să dispună restabilirea situației anterioare emiterii adresei nr. x/13.01.2022, atât în privința sumelor reținute și încasate de către pârât din garanția constituită de reclamantă, cât și în ceea ce privește folosința imobilului mai sus menționat;

- obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 21.04.2022, pârâtul Municipiul Târgu Mureș a înregistrat la dosarul cauzei întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

La data de 13.05.2022, societatea reclamantă a înregistrat la dosarul cauzei o precizare a cererii de chemare în judecată, prin care a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 500.000 RON cu titlu de daune interese pentru prejudiciul creat în perioada 07.09.2021 - 12.05.2022.

Pârâtul Municipiul Târgu Mureș a formulat, la data de 31.05.2022, întâmpinare la precizarea acțiunii introductive, prin care a solicitat respingerea, ca neîntemeiată, a acesteia.

La termenul de judecată din 10.06.2022, reclamanta a depus la dosarul cauzei o nouă precizare, prin care a indicat suma de 570.783,90 RON, solicitată cu titlu de daune interese pentru prejudiciul creat de pârât în perioada 07.09.2021-30.04.2022.

La data de 28.11.2022, față de dispozițiile încheierii de ședință din data de 14.10.2022, reclamanta a înregistrat la dosarul cauzei precizare, în sensul că:

- a indicat temeiul de drept al precizării de acțiune ca fiind cel prevăzut de art. 1350 C. civ. (răspundere contractuală), raportat la art. 8, lit. d) din contractul de închiriere nr. x/20.08.2021, respectiv art. 1.2.4 și art. 9.2.5 din caietul de sarcini pentru închirierea prin licitație publică a construcției existente "B." și a terasei aferente, faptele imputabile pârâtului fiind următoarele:

Prin sentința nr. 70 din 12 mai 2023, pronunțată în dosarul nr. x/2022, Tribunalul Specializat Mureș a respins cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Târgu Mureș, astfel cum a fost modificată, și a respins cererea reclamantei privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată; a luat act că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta A. S.R.L.

Prin decizia nr. 277/A din 28 noiembrie 2023, Curtea de Apel Târgu-Mureș – secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a respins cererea de suspendare a soluționării apelului precum și cererea de apel formulate de către apelanta-reclamantă A. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 70/12.05.2023, pronunțată de Tribunalul Specializat Mureș, în dosarul nr. x/2022, ca neîntemeiate.

II. Calea de atac exercitată

Împotriva deciziei civile anterior menționate a declarat recurs reclamanta A. S.R.L., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei civile recurate, cu trimitere spre rejudecare la prima instanță - în principal, respectiv casarea în tot a deciziei atacate, în sensul de:

Recurenta-reclamantă a criticat decizia recurată ca fiind netemeinică și nelegală și a relevat, foarte pe larg, istoricul litigiului, în dezvoltarea motivelor de recurs formulate și întemeiate, în drept, pe prevederile pct. 5 și pct. 8 ale art. 488 alin. (1) C. proc. civ., invocând, în esență, următoarele:

Motivul de casare cu trimitere spre rejudecare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. - când, prin hotărârea dată, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, raportat la art. art. 480 alin. (3) și art. 497 teza I C. proc. civ.:

În acest sens, a arătat că prin cererea formulată în cadrul judecării pe fond a cauzei, pentru termenul de judecată din data de 09.12.2022, a solicitat proba cu expertiză în specialitatea contabilitate, cu obiectivele indicate, cerere care a fost reiterată în fața instanței de apel, iar prin decizia civilă nr. 277/A/28.11.2023, este respins motivul de apel, iar proba a fost considerată ca nefiind utilă cauzei.

Recurenta-reclamantă apreciază că prin respingerea acestei probe nu s-a intrat în cercetarea fondului cauzei. Astfel, atât instanța de fond cât și cea de apel nu au stabilit, la data emiterii notificării de reziliere conform adresei nr. x/13.01.2022, care au fost operațiunile și data la care acestea au fost efectuate în contul de garanții, unde avea achitată suma de 173745 RON.

Același argument de anulare a hotărârii îl apreciază ca fiind incident și prin prisma faptului că instanța, cu toate că ar fi trebuit să verifice dacă neplata chiriei s-a produs ca urmare a conduitei sale culpabile sau urmare a unor împrejurări mai presus de voința sa, respinge ca nefiind utile obiectivele expertizei de la lit. h)-i), în privința intervenirii cazului de impreviziune, respectiv de la lit. j)-1, în privința existenței unui act culpabil din partea intimatului-pârât.

În opinia sa, considerentele instanței de apel privind interpretarea destinației sumei constituite cu titlu de garanție este una contrară dispoziției legale cuprinse în art. 1817 C. civ.

Prin emiterea notificării de reziliere nr. x/11.11.2021, susține că intimatul-pârât Municipiul Târgu Mureș și-a încălcat obligațiile contractuale, respectiv art. 8 lit. c), d), astfel că, până la comunicarea notificării de reziliere nr. x/13.01.2022, recurenta nu era în măsură să execute niște obligații în baza unui contract pretins reziliat, cu garanțiile încasate, fiind tulburată în exercițiul drepturilor rezultate din contractul de închiriere.

Susține că este evident faptul că, la data de pretinsei scadențe din a doua notificare, mai precis 11.12.2021, pentru chiriile aferente lunilor octombrie 2021 și noiembrie 2021, nu avea baza legală a face plăți, tocmai în considerarea poziției intimatului-pârât de a considera reziliat de drept contractul de închiriere, iar împrejurarea că abia la data de 14.01.2022 i se comunică faptul că au fost în eroare la data emiterii primei notificări cu privire la rezilierea de drept a contractului de închiriere o exonerează de orice răspundere pentru neplata sumelor pretins a fi datorate pentru o perioadă anterioară datei de 14.01.2022.

În ceea ce privește suma achitată inițial cu titlu de garanție contractuală, din moment ce ea a fost declarată scadentă odată cu prima notificare de reziliere și este apoi încasată, consideră că intimatul-pârât nu mai poate reveni și schimba destinația acestei sume din chirie încasată, în garanție, la un contract reziliat, decât prin încălcarea art. 1817 pct. 8 C. civ., aspect ignorat efectiv și de către instanța de apel.

Tot în susținerea acestei afirmații, recurenta a solicitat a se constata faptul că sentința civilă nr. 51/03.05.2022, prin care Tribunalul Specializat Mureș a dispus admiterea în parte cererea de chemare în judecată formulată de aceasta, în sensul că a anulat adresa nr. x/11.11.2021, reprezentând notificare de reziliere a contractului de închiriere nr. x/20.08.2021, și a respins restul pretențiilor ca neîntemeiate, a rămas definitivă abia la data de 12.09.2022, când a fost pronunțată decizia Curții de Apel Tg-Mureș nr. 154/2022.

Susține că puterea de lucru judecat reținută de instanța de fond ca motivare a soluției privind primul petit din acțiune și antamată tangențial de către instanța de apel nu se verifică în acest caz deoarece cele două situații diferă din punct de vedere juridic.

Cel de-al doilea motiv de recurs invocat de către recurenta-reclamantă este motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. - când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, în dezvoltarea căruia a precizat următoarele:

Prin emiterea notificării de reziliere nr. x/11.11.2021, intimatul-pârât Municipiul Târgu Mureș și-a încălcat obligațiile contractuale, respectiv art. 8 lit. c), respectiv lit. d), astfel că, până la comunicarea notificării de reziliere nr. x/13.01.2022, nu era în măsură să execute niște obligații în baza unui contract pretins reziliat, cu garanțiile încasate, fiind tulburată în exercițiul drepturilor rezultate din contractul de închiriere.

În opinia sa, hotărând astfel, instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, mai precis a prevederilor cuprinse de: art. 1270 C. civ., alin. (1) și (2); art. 1789, art. 1809 C. civ., alin. (1), (2) și (3); art. 1817 C. civ.; art. 6 din O.U.G. nr. 57/2019; art. 154 din O.U.G. nr. 57/2019, alin. (1) – (6); art. 347 din O.U.G. nr. 59/2019 alin. (1) lit. f) și, de asemenea au fost încălcate și art. 8 lit. d) din contractul de închiriere nr. x/20.08.2021, respectiv art. 1.2.4 și art. 9.2.5 din caietul de sarcini pentru închirierea prin licitație publică a construcției existente "B.".

În continuare, recurenta-reclamantă arată că plata primei chirii pentru perioada 06.10.2021 - 30.10.2021 (respectiv 25 zile) a devenit scadentă abia la data de 10.11.2021 și este evident faptul că, la data de pretinsei scadențe din a doua notificare, mai precis, 11.12.2021, pentru chiriile aferente lunilor octombrie 2021 și noiembrie 2021, nu avea baza legală a face plăți, tocmai în considerarea poziției intimatului-pârât de a considera reziliat de drept contractul de închiriere.

Consideră că împrejurarea că abia la data de 14.01.2022 i se comunică faptul că au fost în eroare la data emiterii primei notificări cu privire la rezilierea de drept a contractului de închiriere o exonerează de orice răspundere pentru neplata sumelor pretins a fi datorate pentru o perioadă anterioară datei de 14.01.2022, până la acea dată fiind în lipsa unui contract de închiriere, el fiind reziliat.

Cu alte cuvinte, recurenta-reclamantă susține că nu a avut la dispoziție niciun moment între intervalul de timp cuprins între comunicarea primei notificări de reziliere și comunicarea celei de a doua rezilieri a contractului, pentru a lua la cunoștință că prima notificare a fost emisă din eroare și, astfel, contractul nu este reziliat, cu obligația sa de a achita chiria în continuare; aceasta deoarece odată cu comunicarea retractării primei notificări de reziliere, a primit și cea de-a doua notificare de reziliere.

Totodată, susține că motivarea instanței de apel este contrară dispoziției legale cuprinse în art. 1817 C. civ. Astfel, după denunțarea unilaterală ce a făcut obiectul primei notificări de reziliere a contractului de închiriere nr. x/20.08.2021, emisă de către intimatul-pârât cu nr. x/11.11.2021, un nou contract poate fi încheiat numai prin consimțământul ambelor părți, iar nu prin simpla renunțare la efectele denunțării unilaterale.

În continuare, pentru chiriile datorate după data de 14.01.2022, arată că se află în situația în care intimatul-pârât susține că raportul contractual dintre părți nu mai există (potrivit art. 6 din contractul de închiriere), fapt pentru care apreciază că până la pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să tranșeze acest litigiu, dispozițiile contractului sunt incerte, ca și aplicare.

Așadar, instanța de apel, din moment ce a reținut că nu a fost investită cu un astfel de petit, trebuia să se limiteze cu aprecierile privind plata chiriei până la data comunicării celei de-a doua notificări de reziliere. Or, dacă s-ar limita la această perioadă de timp, la data de 14.01.2022 a aflat că prima notificare de reziliere a fost eronat transmisă, că respectivul contract de închiriere ce fusese anterior reziliat la data 11.11.2021 nu mai este reziliat și că, de fapt, contractul de închiriere a fost reziliat la 14.01.2022.

Contrar celor reținute de instanța de apel cu privire la o pretinsă lipsă de explicații privind neplata pentru perioada anterioară notificării, reținută ca fiind 8.10.2021- 8.12.2021, recurenta-reclamantă solicită a se constata faptul că a invocat cazul fortuit în a achita costurile chiriei respective, generat de pandemia cu SARS 2 COV, prevăzut de art. 1351 alin. (1) C. civ.

Prin măsurile dispuse, a fost limitat accesul clienților la serviciile sale, nu au fost permise competiții, evenimente culturale artistice, de divertisment, iar accesul copiilor la locul de joacă a fost limitat de asemenea. Toate acestea au făcut ca veniturile sale să nu fie la nivelul preconizat la momentul semnării contractului.

Din acest motive, arată că a depus o cerere prin care a solicitat adaptarea contractului de închiriere nr. x/20.08.2021, în sensul reducerii cu 50% a chiriei pe perioada aplicării restricțiilor, având în vedere H.G. nr. 1090/2021 privind prelungirea stării de alertă pe teritoriul României, însă nu i-a fost aprobată.

În consecință, motivarea instanței de apel, potrivit căreia chiriile menționate de către intimat ca fiind scadente și clauza executorie, sunt contrare art. 1351 alin. (1) C. civ.

Referitor la motivele privind incertitudinea creanței, susține că instanța de apel a ignorat faptul că sentința civilă nr. 51/03.05.2022, prin care Tribunalul Specializat Mureș a dispus admiterea în parte a cererii de chemare în judecată formulate de recurentă, în sensul că a anulat adresa nr. x/11.11.2021 reprezentând notificare de reziliere a contractului de închiriere nr. x/20.08.2021, a rămas definitivă abia la data de 12.09.2022, când a fost pronunțată decizia Curții de Apel Tg-Mureș cu nr. 154/2022.

Puterea de lucru judecat reținută de instanța de fond ca motivare a soluției privind primul petit din acțiune și pe care instanța de apel o apreciază ca fiind legală, nu se verifică în acest caz deoarece, cele două situații diferă din punct de vedere juridic.

În privința analizei făcute de instanța de apel cu privire la prevederile art. 1553 alin. (1) C. civ., solicită a se avea în vedere că, pentru ca rezoluțiunea/rezilierea convențională să opereze, este necesar ca pactele comisorii să fie stipulate expres și ca ele să prevadă în manieră neechivocă obligațiile a căror neexecutare atrag rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului, cenzura pactului comisoriu de către instanța de judecată putând opera numai atunci când pretinsa clauză rezolutorie este lipsită de transparență contractuală, pe calea interpretării contractului, precum și atunci când aceasta are un conținut abuziv și disproporționat.

Raportându-se la situația de față, consideră că nu sunt îndeplinite condițiile de activare a pactului comisoriu, respectiv art. 6 din contractul nr. x/20.08.2021.

Solicită a se constata inexistența încălcării obligațiilor prevăzute de art. 4 din contractul nr. x/20.08.2021, să se dispună anularea adresei nr. x/13.01.2022, reprezentând notificare de reziliere a contractului de închiriere nr. x/20.08.2021 privind imobilul B. și terasa aferentă în suprafață utilă de 113 mp + terasa din lemn de 116 mp+ terasă pavată de 200 mp, aflate pe domeniul public - Platoul Cornești din Târgu Mureș, respectiv restabilirea situației anterioare emiterii adresei nr. x/13.01.2022 în privința sumelor reținute și încasate de către intimatul-pârât din garanția constituită de recurentă.

Printr-o altă critică formulată, recurenta-reclamantă a susținut că instanța de apel i-a respins în mod nelegal, prin încălcarea prevederilor cuprinse în art. 413 alin. (1) C. proc. civ., motivul de apel privind cererea de suspendare a judecării cauzei până la judecarea definitivă a dosarului cu nr. x/2022, dar, reține, în analiza legalității notificării de reziliere, faptul că nu există o hotărâre de adaptare a contractului.

Susține că este evidentă legătura dintre cele două dosare (nr. x/2022 și nr. y/2022), o soluție în dosarul de adaptare a contractului fiind mai mult decât hotărâtoare în analiza nerespectării prevederilor contractuale în cauza de față, invocând cazul fortuit în nerespectarea obligației de plată a chiriei, astfel că, în eventualitatea constatării incidenței cazului fortuit prevăzut de art. 1351 C. civ., răspunderea este înlăturată, fără a distinge dacă în parte sau în totalitate.

Astfel, din punct de vedere cronologic, anterior intervenirii pretinsei clauze de reziliere a contractului de închiriere cu nr. x/20.08.2021, a invocat impreviziunea. Prin cererea înregistrată la data de 18.10.2021,

a depus la intimatul-pârât Municipiul Tg-Mureș o cerere întemeiată pe dispozițiile art. 1271 C. civ., prin care a solicitat adaptarea contractului de închiriere, în sensul reducerii cu 50% a chiriei stabilite, pe perioada aplicării restricțiilor impuse de H.G. nr. 1090/2021, cererea fiind înregistrată sub nr. x/18.10.2021.

Arată că argumentul său se bazează pe faptul că apariția stării de impreviziune este anterioară pretinsului motiv de reziliere a contractului, mai precis de neplată a chiriei, iar starea de impreviziune a determinat imposibilitatea încasării din vânzări sau prestarea de servicii de alimentație publică începând cu primele 3 luni ale contractului a sumelor necesare achitării chiriei, în opinia recurentei, judecarea cauzei de față trebuind a fi suspendată, și nu judecată independent de soluția din dosarul nr. x/2022.

În finalul acestui motiv de recurs, recurenta-reclamantă a formulat o ultimă critică, referitoare la petitul privind obligarea intimatului-pârât la plata sumei de 570,783.90 RON, solicitată cu titlu de daune interese, pentru prejudiciul creat de intimat în perioada 07.09.2021-30.04.2022.

În susținere, a reluat, pe larg, istoricul litigios și probatoriile, precizând că, în contra dispozițiilor legale ale art. 333 și art. 362 din O.U.G. nr. 57/2019, instanța de apel reține în considerentele hotărârii atacate faptul că nu se află în prezența unor fapte contractual ilicite, ci chiar în limitele permise ale contractului.

Într-adevăr, arată recurenta-reclamantă, nu pretinde și nici nu susține că prin încheierea contractului de închiriere cu nr. x/20.08.021 i-a fost atribuit monopol exclusiv asupra zonei de la Platoul Cornești dar, contrar celor reținute de instanța de apel, prin încălcarea dispozițiilor legale anterior amintite, intimatul-pârât a încălcat principiul bunei-credințe reglementat de art. 1170 C. civ. Însă, contrar celor reținute de instanța de apel, în speță, prin acțiunile sau inacțiunile precizate, intimatul-pârât a încălcat dispozițiile art. 1350 C. civ., raportat la art. 8, lit. d) din contractului de închiriere nr. x/20.08.2021, respectiv art. 1.2.4 și art. 9.2.5 din caietul de sarcini pentru închirierea prin licitație publică a construcției "B.".

Pentru motivele expuse, a solicitat admiterea recursului, astfel cum a fost formulat.

Recursul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție– secția a II-a Civilă, la data de 26.04.2024, sub nr. x/2022.

Apărarea formulată în recurs

Intimatul-pârât MUNICIPIUL TÂRGU–MUREȘ a formulat întâmpinare la recurs, prin care a solicitat respingerea acestuia ca neîntemeiat și menținerea, ca temeinică și legală, a deciziei recurate.

III. Procedura de soluționare la Înalta Curte de Casație și Justiție

Cu titlu prealabil, se reține că prezentul proces este guvernat de dispozițiile C. proc. civ., în forma modificată prin Legea nr. 310/2018, întrucât acțiunea introductivă a fost înregistrată pe rolul instanței la data de 11 februarie 2022, deci după intrarea în vigoare a acestei legi.

Prin rezoluția din 08 iulie 2024, a completului învestit aleatoriu cu soluționarea dosarului, s-a fixat termen pentru judecarea recursului la data de 5 noiembrie 2024, în ședință publică, cu citarea părților, în temeiul art. 490 alin. (2) din C. proc. civ., în forma modificată prin Legea nr. 310/2018.

IV. Considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Înalta Curte, analizând recursul, în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispozițiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., constată că acesta nu este fondat, urmând a fi respins, pentru considerentele ce succedă.

Criticile formulate de către recurenta-reclamantă pe calea demersului său judiciar pun în discuție nelegalitatea deciziei atacate din perspectiva cazurilor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) punctul 5 și punctul 8 C. proc. civ., referitoare la situația în care hotărârea a fost dată cu nesocotirea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității și, respectiv, cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte reține că verificarea legalității hotărârii din perspectiva modului de interpretare și aplicare a normelor de drept material, presupune, pentru faza procesuală a recursului, să se stabilească dacă, la situația de fapt, așa cum a fost ea determinată de instanțele fondului pe baza probelor administrate, a fost corect aplicată legea. Aceasta, pentru că motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ. poate fi invocat doar atunci când prin hotărârea recurată s-a produs o încălcare a legii, respectiv dacă soluția este în contradicție cu legea care a fost aplicată raportului juridic dedus judecății iar înlăturarea acestei contradicții se impune în raport cu faptele și temeiurile de drept incidente, astfel cum acestea au fost pe deplin stabilite în cauză.

Din această perspectivă, susținerile recurentei-reclamante din cuprinsul motivelor de recurs referitoare la modul în care au fost analizate și interpretate elementele de fapt ale raporturilor dintre părți și la modul în care acestea au fost valorificate de către instanța devolutivă nu vor fi analizate, câtă vreme nu relevă aspecte de nelegalitate a deciziei atacate, ci tind către reevaluarea situației de fapt, astfel că nu impun o verificare a legalei aplicări a normelor de drept material.

Prin intermediul unui prim motiv de casare, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. (ce vizează situația când, prin hotărârea dată, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității), recurenta a învederat nesocotirea de către instanța de apel a prevederilor art. 480 alin. (3) și art. 497 teza I C. proc. civ., respectiv greșita respingere a probei cu expertiză în specialitatea contabilitate, cu obiectivele indicate, apreciind că prin respingerea acestei probe nu s-a intrat în cercetarea fondului și că puterea de lucru judecat a sentinței civile nr. 51/03.05.2022 pronunțate de Tribunalul Specializat Mureș, reținută de instanța de fond ca motivare a soluției privind primul petit din acțiune și antamată tangențial de către instanța de apel, nu se verifică în cauză.

Critica este nefondată.

Înalta Curte reține că aprecierea instanței devolutive asupra aptitudinii probelor de a conduce la soluționarea procesului nu poate fi cenzurată pe calea recursului, întrucât această chestiune vizează netemeinicia, și nu nelegalitatea hotărârii atacate.

Prin urmare, criticile recurentei prin care se tinde la reaprecierea caracterului util al probelor solicitate în apel, respinse de instanță, nu vor fi analizate întrucât ele excedează cadrului restrictiv impus de dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., în limitele căruia poate fi exercitat controlul de legalitate al deciziei atacate.

În egală măsură, Înalta Curte reține că nu pot fi primite nici criticile care privesc nemulțumirea recurentei-reclamante cu privire la modul de evaluare de către instanța devolutivă a probatoriului administrat în cauză, întrucât nici acestea nu sunt chestiuni ce reclamă un control de legalitate al hotărârii atacate, ci tind la reaprecierea probelor și la schimbarea situației de fapt reținute, împrejurare ce contravine dispozițiilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., din cuprinsul cărora rezultă că recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile și nu netemeinicia acesteia.

Prin urmare, Înalta Curte va cerceta, în continuare, doar dacă curtea de apel a nesocotit în vreun fel normele de drept procesual referitoare la admisibilitatea și analiza probelor.

În acest sens, se reține că, potrivit dispozițiilor art. 258 C. proc. civ., probele se pot încuviința numai dacă sunt întrunite cerințele prevăzute la art. 255 C. proc. civ., respectiv dacă sunt legale, verosimile, pertinente și concludente. Instanța este cea care hotărăște asupra admiterii sau respingerii cererii de încuviințare a unor probe, iar soluția de respingere cuprinde motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază această soluție.

Respingerea probei cu expertiză nu înseamnă că nu s-a intrat în cercetarea fondului cauzei, cum greșit pretinde recurenta, câtă vreme instanța a motivat această soluție, neexistând obligația instanței, așa cum s-a arătat mai sus, de a încuviința și administra toate probele, astfel cum au fost solicitate de părți. Prin urmare, nu se poate reține încălcarea prevederilor art. 480 alin. (3) C. proc. civ.

De asemenea, Înalta Curte constată că nu se verifică nici cealaltă critică formulată de către recurentă în cadrul acestui motiv de recurs, privitoare la greșita reținere a puterii de lucru judecat, câtă vreme însăși recurenta se află în eroare; nu este vorba despre o denunțare unilaterală a contractului de închiriere, cum arată recurenta în finalul acestui motiv de recurs, ci despre sancțiunea rezilierii contractului, disputa litigiului purtând asupra valabilității notificării de reziliere, iar nu asupra unei denunțări unilaterale, cele două noțiuni juridice fiind distincte.

Se remarcă faptul că această critică a recurentei-reclamante are la bază o confuzie între cele două instituții juridice: denunțarea unilaterală și rezilierea. În vreme ce denunțarea unilaterală este reglementată de art. 1276 C. civ., reprezentând dreptul uneia dintre părți de a denunța contractul independent de ideea de culpă, rezilierea este sancțiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a unui contract cu executare succesivă, astfel cum reiese din prevederile art. 1516 alin. (2) C. civ.. Or, în cauză se pune în discuție sancțiunea rezilierii contractului de închiriere, pe motivul neexecutării de către recurenta-reclamantă, în calitate de chiriaș, a obligației de plată a chiriei. Astfel, referirile din cuprinsul cererii de recurs, care aduc în discuție denunțarea unilaterală a contractului, sunt lipsite de pertinență în prezenta cauză.

Examinând, în continuare, criticile formulate de recurenta-reclamantă în susținerea celui de-al doilea motiv de recurs invocat, prevăzut de pct. 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., care vizează încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, Înalta Curte constată că nici acestea nu sunt fondate.

Printr-o primă critică enunțată, recurenta a invocat încălcarea sau aplicarea greșită a mai multor norme de drept material care, însă, nu au aplicabilitate la speță, textele invocate nefiind relevante în litigiul de față. De altfel, recurenta-reclamantă s-a mărginit să enumere și să enunțe respectivele prevederi legale, fără a exemplifica modalitatea în care acestea au fost greșit interpretate sau aplicate de către instanța de apel.

Susținerea recurentei-reclamante potrivit căreia nu putea plăti chiria în temeiul unui contract reziliat este nefondată, câtă vreme litigiul invocat viza însăși rezilierea contractului de închiriere, cu toate consecințele și efectele care decurg din această sancțiune contractuală; recurenta-reclamantă avea folosința bunului închiriat și, corelativ, obligația de a plăti chiria aferentă, independent de valabilitatea notificării de reziliere, cu atât mai mult cu cât, în speță, se disputa însăși valabilitatea notificării de reziliere și efectul acesteia. Cu alte cuvinte, atât timp cât recurenta-reclamantă a apreciat că prima notificare de reziliere este nelegală, înțelegând să o conteste pe calea acțiunii în justiție, punând sub semnul întrebării eficacitatea acesteia și rămânând în posesia și folosința bunului închiriat, avea obligația de a achita chiria convenită, la care s-a obligat contractual. În caz contrar, finalitatea contractului de închiriere ar fi nesocotită, în condițiile în care s-ar permite recurentei-reclamante, în calitate de chiriaș, să se folosească de bun cu titlu gratuit.

Recurenta-reclamantă aduce în discuție, în continuare, denunțarea unilaterală ce a făcut obiectul primei notificări de reziliere a contractului de închiriere, critică care, așa cum s-a arătat mai sus, nu poate fi primită, de vreme ce, în speță, este vorba despre rezilierea contractului de închiriere, ca sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a obligației, și nu despre o denunțare unilaterală a contractului, conform dispozițiilor art. 1276 C. civ.

Atât timp cât s-a constatat, prin hotărâre judecătorească definitivă, că prima notificare de reziliere nu a fost în mod legal emisă, consecința constă în nerecunoașterea efectelor acesteia și continuarea derulării raporturilor contractuale, concomitent cu subzistența obligației chiriașului de plată a chiriei datorate, de vreme ce, astfel cum s-a reținut de către instanțele de fond, acesta a rămas în posesia și folosința spațiului închiriat.

În acest context, alegațiile recurentei-reclamante potrivit cărora contractul a încetat ca efect al primei notificări de reziliere, precum și cele care aduc în discuție lipsa unui temei pentru obligația sa de plată a chiriei, sunt lipsite de fundament juridic.

Cât privește susținerea recurentei-reclamante referitoare la cazul fortuit pretins intervenit prin raportare la obligația sa de a achita chiria, generat de pandemia cu SARS Cov 2, prevăzut de art. 1351 alin. (1) C. civ., Înalta Curte constată că această critică este invocată omisso medio, direct în recurs, cu nesocotirea prevederilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ., neputând fi analizată, căci, în caz contrar, s-ar încălca principiul dublului grad de jurisdicție.

În continuare, examinând argumentele menționate de recurenta-reclamantă în susținerea acestui motiv de recurs, privind neîndeplinirea condițiilor pactului comisoriu, și acestea vor fi, de asemenea, înlăturate ca nefiind fondate.

Din această perspectivă, recurenta-reclamantă a invocat că, atât timp cât cele două chirii pretins neachitate au fost acoperite din garanția constituită la momentul încheierii contractului, nu sunt îndeplinite, în mod cumulativ, condițiile pentru activarea pactului comisoriu.

Astfel cum în mod judicios a reținut instanța de apel, garanția constituită la momentul semnării contractului nu are natura juridică a unei chirii achitate în avans ci, după cum îi sugerează denumirea, reprezintă o sumă destinată a acoperi eventuale prejudicii rezultate din neexecutarea contractului. Prin urmare, neavând natura juridică a unor chirii achitate în avans, această sumă constituită cu titlu de garanție de către chiriaș nu a avut aptitudinea de a înlătura obligația acestuia de plată a chiriei. Consecutiv, neîndeplinindu-și atare obligație timp de 2 luni consecutiv, astfel cum prevede pactul comisoriu inclus în contractul de închiriere, chiriașul este pus în situația de a suporta consecințele rezilierii contractului.

Faptul că, urmare a acestei neexecutări, intimatul-pârât, în calitate de proprietar, a prelevat din suma constituită cu titlu de garanție contravaloarea celor două chirii neachitate, nu este de natură a schimba natura juridică a garanției constituite, ci reprezintă, în realitate, expresia efectelor pe care aceasta le produce, respectiv garantarea creditorului în situația nerespectării de către debitor a propriilor obligații contractuale.

Astfel, pentru toate argumentele arătate, Înalta Curte constată că și acest motiv de recurs invocat este nefondat.

Referitor la criticile recurentei-reclamante, care se subsumează cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5, și nu pct. 8 C. proc. civ., cum a menționat, privind respingerea cererii de suspendare a judecății, Înalta Curte constată că și acestea sunt nefondate.

În esență, recurenta-reclamantă susține că este evidentă legătura dintre cele două dosare, iar o soluție în dosarul de adaptare a contractului, în care a invocat impreviziunea, este mai mult decât hotărâtoare în analiza nerespectării prevederilor contractuale în cauza de față.

Contrar susținerilor recurentei-reclamante, Înalta Curte apreciază că în mod corect instanța de apel a stabilit că nu sunt îndeplinite condițiile art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ.

În contextul în care recurenta-reclamantă, în calitate de chiriaș, nu a achitat nicio sumă cu titlu de chirie, nici măcar în cuantumul redus, pretins în litigiul având ca obiect impreviziune, soluția din respectivul dosar nu este de natură a influența dezlegarea prezentei cauze, condițiile rezilierii fiind îndeplinite în ambele ipoteze, indiferent de aplicarea sau nu a efectelor impreviziunii.

În concluzie, Înalta Curte constată că în mod corect a stabilit instanța de apel că soluționarea prezentei pricini nu depinde de soluționarea definitivă a cauzei ce formează obiectul dosarului cu nr. x/2022 al Tribunalului Specializat Mureș.

În fine, cât privește ultima critică formulată de recurenta-reclamantă la adresa soluției instanței de apel, referitoare la petitul privind obligarea intimatului-pârât la plata daunelor-interese, Înalta Curte constată că recurenta aduce în susținere doar critici de netemeinicie, cu referire la probe și situația de fapt, care nu pot fi analizate în această cale extraordinară de atac. Mai mult, nu se relevă ce obligație contractuală a fost încălcată de către intimatul-pârât.

Temeiul legal al soluției adoptate în recurs

Pentru considerentele expuse, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., raportat la art. 488 alin. (1) pct. 5 și pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul formulat de reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 277/A din 28 noiembrie 2023, pronunțată de Curtea de Apel Târgu Mureș – secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 5 noiembrie 2024.