ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 330/2026

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș – secția I civilă, în data de 21 februarie 2023, sub nr. x/2023, reclamanta A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B., C. și D., să se dispună: - rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, încheiată în data de 15.06.2022 (în formă autentică, încheiere de autentificare nr. x), cu privire la imobilul înscris în CF nr. x Dumbrăvița, nr. cadastral x (apartamentul 6, situat în modulul D), între reclamantă, în calitate de promitent-vânzător, și B., în calitate de promitent-cumpărător; - repunerea părților în situația anterioară încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, inclusiv prin redobândirea posesiei conform petitului de evacuare și radierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, încheiată în data de 15.06.2022 (în formă autentică, încheiere de autentificare nr. x), din CF nr. x Dumbrăvița, nr. cadastral x; - constatarea dreptului la reținerea de către reclamant a sumei de 18.900 euro, reprezentând daune-interese, potrivit clauzei penale stipulate de către părți și obligarea reclamantului la plata către pârâtă a sumei de 9.525 euro, diferența dintre sumele plătite anticipat și clauza penală, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii din prezentul dosar; - evacuarea pârâților B., C. și D. din imobilul înscris în CF nr. x Dumbrăvița, nr. cadastral x (apartamentul 6, situat în modulul D); cu cheltuieli de judecată. În drept, reclamanta și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 1270 alin. (1), art. 1279 alin. (1), art. 1516 alin. (1), art. 1554 alin. (1) și (2), art. 1538 alin. (1), (4) și (5) din C. civ.

Sentința pronunțată de prima instanță Prin sentința civilă nr. 615/PI din 08 mai 2024, pronunțată de Tribunalul Timiș, secția I civilă, a fost admisă, în parte, cererea formulată de reclamanta A. S.R.L.; s-a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/15.06.2022 de SPN E. și F., cu privire la imobilul înscris în CF nr. x Dumbrăvița, nr. cadastral x (apartamentul 6, situat în modulul D); s-a dispus radierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/15.06.2022 de SPN E. și F. din CF nr. x Dumbrăvița, nr. cadastral x; s-a constatat dreptul reclamantei la reținerea sumei de 18.900 euro reprezentând daune-interese, potrivit clauzei penale stipulate de către părți și a fost obligată reclamanta la plata către pârâta B. a sumei de 9.525 euro reprezentând diferența dintre sumele plătite anticipat și clauza penală, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a prezentei hotărârii; s-a dispus evacuarea pârâților B., C. și D. din imobilul înscris în CF nr. x Dumbrăvița, nr. cadastral x (apartamentul 6, situat în modulul D); a fost respinsă, în rest, cererea ca neîntemeiată; au fost obligați pârâții la plata către reclamantă a sumei de 17798,33 RON cu titlu de cheltuieli de judecată; a fost respinsă cererea pârâților privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Decizia pronunțată de instanța de apel Prin decizia nr. 77 din 20 martie 2025, Curtea de apel Timișoara – secția I civilă a respins apelul declarat de apelanta-reclamantă A. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 615/PI/08.05.2024 pronunțate de Tribunalul Timiș – secția I civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți B., C. și D.. A admis apelul declarat de apelanții-pârâți B., C. și D. împotriva aceleiași sentințe pronunțate în contradictoriu cu intimata-reclamantă A. S.R.L.. A schimbat sentința apelată în sensul că a respins în totalitate cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâții B., C. și D.. A obligat intimata-reclamantă A. S.R.L. la plata către pârâta B. a sumei de 9139,165 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocațial.

Calea de atac a recursului exercitată în cauză Împotriva deciziei nr. 77 din 20 martie 2025 pronunțate de Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă a declarat recurs reclamanta A. S.R.L., cale de atac cu a cărei soluționare a fost învestită Înalta Curte de Casație și Justiție – secția I civilă. Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea în tot a deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel. - În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 477, art. 478 și art. 470 alin. (1) lit. c) și alin. (3) C. proc. civ. cu privire la primul capăt de cerere (rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare), întrucât pârâta de rang 1 a invocat, în primă instanță, o singură apărare, respectiv pretinsa intervenție a cazului de imposibilitate fortuită de executare, apărare respinsă de tribunal, iar în apelul declarat, pârâta a invocat doar inadmisibilitatea acestuia, motivele de fond, printre care imposibilitatea fortuită de executare și punerea în întârziere (art. 1351, art. 1634 și art. 1523 C. civ.) fiind invocate doar cu privire la celelalte capete de cerere. Abia prin concluziile orale din 13 februarie 2025, apelanta-pârâtă a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată (integral), la acel moment, partea fiind decăzută din dreptul de a modifica motivele de apel sau de a adăuga alte motive de apel. În acest sens, recurenta a susținut că, referitor la capătul de cerere vizând rezoluțiunea promisiunii, instanța de apel se putea pronunța numai cu privire la inadmisibilitatea acestui capăt și nu cu privire la apărarea de fond privind imposibilitatea fortuită de executare (care fusese invocată ca apărare de fond în prima instanță, însă nu și prin criticile din apel). Așadar, instanța de apel nu doar că s-a pronunțat asupra apărării privind imposibilitatea fortuită de executare (care stă, practic, la baza deciziei din apel), însă a analizat și reținut și alte apărări, cum ar fi dreptul de alegere al creditorului între remedii sau punerea în întârziere, care nu fuseseră invocate nici în primă instanță și nici în apel cu privire la acest capăt de cerere. - Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a pretins că instanța de apel a încălcat și aplicat greșit dispozițiile art. 1551, art. 1522, art. 1523, art. 1557 și art. 1634 C. civ. Asupra încălcării art. 1634 și art. 1557 C. civ., s-a susținut că instanța de apel a reținut că neexecutarea promisiunii din partea pârâtei de rang 1 este justificată, fără a invoca în mod explicit vreo normă de drept material, referirile instanței la o pretinsă imposibilitate de executare "temporară" confirmând faptul că norma avută în vedere de instanța de apel este art. 1557 C. civ., normă ce trebuie aplicată și interpretată în conjuncție cu norma de la art. 1634 C. civ. (imposibilitatea fortuită de executare), care prevede la alin. (6) că nu se va putea reține imposibilitatea fortuită a executării obligației de către debitor, atunci când obligația are ca obiect bunuri de gen, contrar argumentelor instanței de apel în sensul că pârâta s-a aflat în imposibilitate fortuită de a-și executa obligația de plată "fie ea și monetară". Textul art. 1634 alin. (6) C. civ. reflectă principiul de drept civil genera non pereunt, iar în opinia recurentei, obligațiile monetare pot fi mereu executate, fiind imposibilă, din punct de vedere obiectiv, dispariția tuturor valorilor monetare, și implicit, reținerea imposibilității fortuite de executare a unor obligații de plată. De asemenea, justificarea neexecutării obligației prin imposibilitatea fortuită de executare presupunea caracterul imprevizibil și inevitabil al circumstanței care ar fi determinat pretinsa imposibilitate de executare. Or, această condiție nu este îndeplinită în speță, iar instanța de apel nici măcar nu a afirmat, ba chiar a reținut contrariul atunci când a apreciat că presupusul furt al banilor din apartament nu se poate constitui într-un caz fortuit apt a o exonera pe pârâtă de obligația de a achita diferența de preț la termenul stabilit în promisiune. Pentru a ajunge la concluzia unei neexecutări justificate sau nu, instanța de apel nu putea refuza să analizeze, ab initio, care este contextul care a determinat neexecutarea de către debitor a obligației sale, fiind evident faptul că neexecutarea unei obligații nu poate fi justificată prin faptul că, independent de orice context, debitoarea "nu mai dispunea de suma de bani necesară la termen", după cum motivează instanța de apel. Astfel, hotărârea atacată este nelegală și ca urmare a faptului că instanța de apel nu a indicat faptul material al dispariției bunului ori evenimentul asimilat cazului fortuit sau forței majore care a determinat neexecutarea și al imposibilității debitoarei de a preveni acest eveniment. Recurenta a mai susținut că hotărârea recurată încalcă și dispozițiile art. 1557 alin. (2) C. civ., care prevăd că, în chiar ipoteza imposibilității fortuite temporare de executare (ceea ce nu este cazul în speță), creditorul este cel care are dreptul de opțiune între suspendarea propriilor obligații sau desființarea contractului, conform regulilor din materia rezoluțiunii. Printr-o altă critică, recurenta a arătat că singura normă de drept material invocată explicit de instanța de apel este art. 1551 C. civ., dispoziții pe care le-a aplicat greșit. Interpretarea per a contrario a acestei norme are rezultatul opus celui afirmat de către instanța de apel: dacă neexecutarea nu este de mică însemnătate (adică dacă este însemnată), creditorul are dreptul la rezoluțiune. Or, instanța de apel însăși a admis că, în speță, neexecutarea este una însemnată, în acest caz, art. 1551 C. civ. (în integralitatea sa) nefiind aplicabil nici direct, nici prin interpretare per a contrario și nici nu susține concluzia instanței de apel. Accepând că neexecutarea este însemnată, recurenta a susținut că instanța de apel nu își putea întemeia hotărârea pe dispozițiile art. 1551 C. civ. O altă critică circumscrisă aceluiași motiv de casare a vizat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1522 C. civ. și încălcarea art. 1523 din cod. Deși instanța de apel nu a invocat explicit normele de la art. 1522 și art. 1523 C. civ. privind punerea în întârziere, raționamentul expus la filele x din decizia recurată pare să sugereze o încălcare din partea recurentei-reclamante a unei presupuse obligații de punere în întârziere (de acordare a unui termen suplimentar de executare), modalitatea tehnică de acordare a unui termen suplimentar fiind punerea în întârziere, reglementată de art. 1521-1523 C. civ. În opinia recurentei, lipsa punerii în întârziere nu determina respingerea acțiunii ci, cel mult, aplicabilitatea art. 1522 alin. (5) C. civ. (ale cărei condiții nu au fost îndeplinite de pârâtă și nici analizate de instanță). Așadar, în baza art. 1523 C. civ. și raportat la clauzele promisiunii, reclamanta a pretins că nu avea obligația de punere în întârziere, motiv pentru care raționamentul instanței de apel încălcă această normă, fiind aplicate greșit și dispozițiile art. 1522 C. civ. - În susținerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a învederat că decizia atacată cuprinde o motivare contradictorie, respectiv nu este motivată pretinsa justificare în neexecutarea obligațiilor pârâtei de rang 1. A arătat că motivarea este contradictorie pentru că instanța de apel, pe de o parte, a afirmat că art. 1551 C. civ. ar fi aplicabil și l-a invocat în mod expres, iar pe de altă parte, a recunoscut explicit că "neexecutarea obligației de plată a diferenței de preț până la termenul stabilit "se verifică a fi însemnată", ceea ce determină, de fapt, tocmai neaplicarea art. 1551 C. civ., invocat de instanță. Cu privire la pretinsul caracter justificat al neexecutării, afirmat de instanța de apel, motivarea este, de asemenea, contradictorie, întrucât, pe de o parte, a reținut că neexecutarea din partea pârâtei de rang 1 este justificată ("nu poate fi considerată fără justificare"), pe de altă parte, a afirmat contrariul și anume: "Este real că presupusul furt al banilor din apartament nu se poate constitui într-un caz fortuit apt a o exonera de obligația de a achita diferența de preț la termenul stabilit în promisiune potrivit motivării pertinente a tribunalului, pe care instanța de apel și-o însușește în totalitate", cele două afirmații neputând fi concomitent adevărate, în condițiile în care singura justificare putea fi imposibilitatea fortuită de executare, a cărei aplicabilitate a fost respinsă de prima instanță, motivare pe care instanța de apel a considerat-o pertinentă. În ceea ce privește chestiunea reținerii incidenței imposibilității fortuite de executare, în opinia recurentei decizia este nemotivată, dat fiind că instanța de apel nu a indicat probele și argumentele juridice invocate de debitor pe care s-a întemeiat atunci când a reținut imposibilitatea de executare a obligației sale, ci avea obligația să indice faptul care a determinat imposibilitatea de executare și imposibilitatea de a-l prevedea și de a-l evita. Dispozițiile art. 1634 alin. (4) C. civ. prevăd obligația debitorului de a dovedi imposibilitatea de executare a obligației sale, iar instanța de judecată trebuie să motiveze temeinic hotărârea sa, indicând probele și argumentele juridice invocate de debitor, pe care s-a întemeiat atunci când a reținut imposibilitatea de executare a obligației sale, trebuind indicate: faptul material al dispariției bunului, distrugerea lui prin caz fortuit, forța majoră sau alte evenimente asimilate acestora, precum și imposibilitatea de a prevedea evenimentele care determină imposibilitatea fortuită de executare.

Apărările formulate în cauză În data de 14 iulie 2025, intimații-pârâți au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului. Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., intimații-pârâți au susținut că este nefondat, întrucât instanța de apel a soluționat calea de atac fără încălcarea normelor de procedură invocate de recurentă, fiind eronată critica privind rejudecarea fondului cu nerespectarea limitelor stabilite de apelanții-pârâți, respectiv pe motive de inadmisibilitate, o astfel de critică fiind apanajul exclusiv al acestor din urmă părți, dat fiind că o eventuală necercetare a fondului cauzei în limitele stabilite de pârâți, vătămarea s-ar fi produs acestora, iar nu reclamantei. Nefondat este și motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât pârâții au fost de bună-credință, iar evenimentul imprevizibil și insurmontabil suferit de pârâtă se circumscrie dispozițiilor art. 1351 și art. 1634 C. civ., furtul sumei de 73.000 euro împiedicând respectarea clauzelor contractuale. Intimații au învederat că s-au eliberat de obligația de achitare a prețului prin procedura ofertei de plată și a consemnațiunii, prevăzută de art. 1006 și art. 1009 C. proc. civ., consemnând suma de 66.575 euro în contul executorului și la dispoziția reclamantei, care a dat dovadă de rea-credință. Totodată, au arătat că au înregistrat pe rolul Judecătoriei Timișoara dosarul nr. x/2024 având ca obiect prestație tabulară, respectiv solicitarea pârâtei promitente cumpărătoare de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, recurenta din prezenta cauză având calitatea de pârâtă. Asupra motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., intimații-pârâți au susținut că decizia recurată nu cuprinde o motivare contradictorie, instanța de apel analizând sistematic și analitic fiecare argument pus în discuție de către părți care ar fi putut influența decizia. În 25 februarie 2026, recurenta-reclamantă a depus, la dosar, concluzii scrise. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție. Analizând criticile deduse judecății, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarelor considerente: - Critica întemeiată pe motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. susține încălcarea dispozițiilor art. 477, art. 478 și art. 470 alin. (1) lit. c) și alin. (3) C. proc. civ., respectiv a limitelor devoluțiunii în apel cu privire la soluția dată primului capăt de cerere vizând rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, fiind însă lipsită de fundament. Astfel, recurenta-reclamantă pretinde că instanța de apel ar fi nesocotit principiile care guvernează devoluțiunea judecății în apel, adică limitarea acesteia la ceea ce s-a apelat (tantum devolutum quantum apellatum, conform art. 427 C. proc. civ.) și respectiv, la ceea ce a făcut obiectul judecății în primă instanță (tantum devolutum quantum iudicatum, potrivit art. 478 C. proc. civ.), prin aceea că nu a ținut cont de critica propriu-zisă, concretă, a pârâtei, care a vizat, în ce privește primul capăt de cerere (rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare), doar inadmisibilitatea acestuia, iar nu și aspecte referitoare la imposibilitatea fortuită de executare sau punerea în întârziere, invocate numai cu privire la celelalte capete de cerere. Contrar susținerii recurentei, instanța de apel a rămas în limitele devoluțiunii fixate de pârâta-apelantă, având în vedere că, atunci când formulează criticile referitoare la soluția dată rezoluțiunii de primă instanță, aceasta face referire deopotrivă la dispozițiile art. 1351 și art. 1634 C. civ., pentru a susține că s-ar fi aflat într-o imposibilitate fortuită de executare (dată de furtul sumei de bani pe care trebuia să o achite ca diferență de preț), precum și la existența unui pact comisoriu care, în condițiile prevăzute de art. 1550 C. civ. și a convenției părților, ar fi activat o rezoluțiune de plin drept. Or, aspectele invocate cu privire la imposibilitatea executării obligației presupuneau o analiză de legalitate pe fondul soluției, iar nu una care să se limiteze doar la admisibilitatea demersului, așa cum s-a pretins, într-adevăr contradictoriu de către pârâtă, atunci când a invocat dispozițiile art. 1550 C. civ. Cum potrivit art. 477 alin. (1) C. proc. civ. "instanța de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit de către apelant, precum și cu privire la soluțiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată", rezultă că, în mod corect, observând că aspectele care sunt aduse în discuție în cadrul devoluțiunii vizează și fondul soluției, iar nu doar invocarea unui fine de neprimire dedus din existenta unui pact comisoriu, instanța de apel a procedat la analiza legalității soluției date fondului raportului juridic. În acest sens, reținând că reclamanta a învestit instanța cu o acțiune în rezoluțiune judiciară a convenției, "cu consecința că revine judecătorului, chemat să statueze asupra acesteia, competența de a aprecia, pe baza probatoriului administrat, în ce măsură neexecutarea diferenței de preț este imputabilă promitentei-cumpărătoare", rezultă că instanța de apel a considerat, implicit, lipsită de fundament, critica referitoare la inadmisibilitatea demersului judiciar, trecând astfel la analiza fondului criticilor, privind îndeplinirea condițiilor pentru a dispune rezoluțiunea judiciară. Susținerea că aspectele referitoare la imposibilitatea fortuită de executare ar fi trebuit analizate de către instanță doar în privința celorlalte capete de cerere – vizând repunerea în situația anterioară – este una ce contrazice dispozițiile art. 477 alin. (2) C. proc. civ., care reglementează modalitatea în care operează devoluțiunea, respectiv cu privire la întreaga cauză, atunci când apelul nu este limitat la anumite soluții din dispozitiv. În speță, este cu atât mai evident felul în care se produce această devoluțiune, cu cât celelalte cereri la care se face referire (ca justificând analiza de fond asupra neîndeplinirii obligațiilor) vizează pretenții accesorii, constând în modalitatea în care s-ar realiza repunerea în situația anterioară, ca efect al rezoluțiunii judiciare. Având în vedere situația dependenței, din punct de vedere juridic, a soluției asupra unor astfel de cereri, accesorii, față de soluția dată cererii principale, este evident că judecata asupra fondului provocată de apelul exercitat viza, în condițiile art. 477 C. proc. civ., și pretenția principală (rezoluțiunea judiciară). În același timp, desfășurarea judecății în apel s-a realizat cu respectarea limitelor deduse din dispozițiile art. 478 C. proc. civ. (tantum devolutum quantum iudicatum), fiind obiect de analiză în primă instanță aspectele referitoare la invocata imposibilitate de executare a obligației la termenul convenit de părți, cu diferența că, în cadrul devoluțiunii realizate, instanța de apel a luat în considerare împrejurări de fapt noi, reieșite din probele administrate în fața acesteia. Pentru toate aceste considerente, criticile de ordin formal, procedural, formulate de recurenta-reclamantă au fost găsite nefondate, inapte să atragă incidența motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. - Are, de asemenea, caracter nefondat critica de nelegalitate formulată pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., cu susținerea încălcării/aplicării greșite a dispozițiilor art. 1634 C. civ., art. 1557, art. 1551, art. 1522 și art. 1523 C. civ. Astfel, recurenta susține că în mod greșit, cu aplicarea eronată a dispozițiilor art. 1634 C. civ. și art. 1557 C. civ., instanța de apel ar fi constatat o imposibilitate fortuită de executare în legătură cu plata diferenței de preț la termenul stipulat de părți, având în vedere că nu poate fi reținută o asemenea ipoteză atunci când obiectul obligației îl reprezintă bunuri de gen (sume de bani), față de caracterul fungibil al acestora și de principiul genera non pereunt. În plus, imposibilitatea fortuită de executare ar fi presupus caracterul imprevizibil și inevitabil al circumstanței care ar fi pus partea pârâtă într-o asemenea imposibilitate, situație neregăsită în speță. Contrar susținerii recurentei, instanța de apel nu a făcut aplicarea dispozițiilor legale în sensul arătat, nereținând că pretinsul furt al sumei de bani din apartament (corespunzătoare diferenței de preț), poate fi asimilat cazului fortuit, apt să o exonereze pe pârâtă de îndeplinirea obligației. Dimpotrivă, pe acest aspect a fost validat raționamentul primei instanțe de fond, care a considerat că o asemenea împrejurare nu poate fi asimilată unui eveniment imprevizibil și imposibil de împiedicat, pârâta "având obligația de a lua toarte măsurile de siguranță pentru a înlătura riscul sustragerii". În schimb, pentru a evalua dacă a existat o executare nejustificată din partea pârâtei, de natură să ducă la rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, instanța de apel a ținut seama de întreg materialul probator administrat în ambele etape procesuale, pe baza căruia a tras concluzia existenței intenției ferme și neechivoce a acesteia de a încheia contractul de vânzare în formă autentică, la termenul stipulat de părți. În acest sens, pe situația de fapt s-a reținut nu doar că pârâta s-a exprimat în permanență, neechivoc, în sensul că dorește să cumpere apartamentul, dar și că dispunea de banii necesari achitării întregului preț la nivelul anului 2022, când a solicitat încheierea actului în formă autentică. Doar la insistențele reclamantei, care urmărea să plătească TVA în cotă mai mică, de 5%, părțile au convenit încheierea unui antecontract, în iunie 2022, urmând ca actul în formă autentică să fie perfectat la 31.01.2023. Împrejurarea că, pe de o parte, pârâta deținea suma de bani reprezentând prețul total al vânzării încă din luna iunie 2022, când a dorit perfectarea actului, unită cu aceea că, în data de 31.01.2023, nu a mai putut efectua plata restului de preț, deoarece, așa cum a anunțat-o pe reclamantă (conform notificării din 20.01.2023) suma de 73.000 euro îi fusese sustrasă din apartament (ancheta penală pentru furt fiind în desfășurare) i-a determinat instanței de apel concluzia că toate demersurile promitentei-cumpărătoare au fost în sensul executării cu bună-credință a obligațiilor asumate prin antecontract. În aceeași direcție a fost valorificat demersul ulterior al pârâtei de a face – după ce a procurat, prin împrumuturi, suma de bani – oferta reală urmată de consemnațiune, punând la dispoziția reclamantei diferența de preț. Față de tot acest context factual, instanța de apel a concluzionat corect că, în speță, nu a existat o neexecutare lipsită de justificare din partea promitentei-cumpărătoare, care să îndreptățească rezoluțiunea judiciară. Concluzia instanței nu s-a bazat pe imposibilitatea de executare, pe care să o asimileze cazului fortuit, exonerator de răspundere, ci pe faptul că nu s-a putut determinat o neexecutare fără justificare, din partea debitorului, ci, dimpotrivă, a rezultat dorința acestuia de a executa obligația asumată, executare a cărei temporizare a determinat-o însuși creditorul, din rațiuni de ordin fiscal ce îl vizau (plata unui TVA în cotă diminuată). Or, raportat la această situație de fapt, în mod corect instanța de apel a reținut că, deși în speță a avut loc o neexecutare însemnată a contractului (art. 1551 C. civ.), aceasta nu este fără justificare și, ca atare, nu îndreptățește rezoluțiunea. Într-adevăr, în materia efectelor obligațiilor și a executării acestora este aplicabil principiul forței obligatorii (pacta sunt servanda), reglementat de art. 1270 alin. (1) C. civ., care presupune nu doar că părțile contractante sunt ținute să execute întocmai, una față de cealaltă, obligațiile la care s-au îndatorat, ci trebuie să o facă și cu bună-credință. Încălcarea acestui principiu înseamnă o neexecutare fără justificare, ilicită, care, în termenii art. 1516 alin. (2) C. civ., dă dreptul la solicitarea unor remedii pe care instanța de apel le identifică, în mod corect, ca fiind reglementate într-o ierarhie decurgând din principiul pacta sunt servanda. Astfel, creditorul poate cere, în cazul în care debitorul nu își execută obligația, fără justificare, în primul rând, executarea silită în natură (art. 1516 alin. (1) pct. 1 C. civ.), oricât de oneroasă ar fi aceasta (cu excepția ipotezei în care o asemenea executare ar fi imposibilă, conform art. 1527 C. civ.), abia apoi putându-se recurge, ca la o soluție de "ultim resort" – tocmai pentru că nu asigură salvgardarea convenției părților – la rezoluțiune și respectiv, la alte remedii pentru realizarea dreptului. Deși dreptul de opțiune în alegerea remediilor aparține creditorului, acesta, la rândul lui, trebuie să acționeze cu bună-credință și în respectarea aceluiași principiu pacta sunt servanda, adică în sensul păstrării convenției ori de câte ori executarea în natură este posibilă. În speță, așa cum a rezultat pe elementele factuale ale pricinii, reținute de instanța de apel, o astfel de executare era posibilă, promitentul-cumpărător punând la dispoziția promitentului-vânzător diferența de preț, în contextul în care depășirea termenului pentru îndeplinirea obligației nu a fost una imputabilă, nejustificată. De asemenea, contrar susținerii recurentei, atunci când face trimitere la interpretarea a contrario a dispozițiilor art. 1551 alin. (1) C. civ. ("creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate"), instanța de apel nu reține că în cauză ar fi vorba despre o neexecutare de mică însemnătate ci, dimpotrivă, că este una esențială, dar acest aspect nu este unul suficient, fiind relevant și dacă neexecutarea "este cu sau fără justificare", tocmai pentru a se da eficiență principiului pacta sunt servanda. Or, câtă vreme neexecutarea fără justificare n-a putut fi reținută în speță, raportat la probele administrate, s-a dat prioritate executării directe, în natură, a antecontractului și astfel salvgardării acestuia. - În ce privește pretinsa aplicare greșită a dispozițiilor art. 1522 și art. 1523 C. civ., recurenta susține că decizia "pare să sugereze o încălcare a obligației de punere în întârziere", deși simpla împlinire a termenului opera punerea de drept în întârziere. Critica este fără temei, neavând corespondent în considerentele deciziei. În realitate, instanța de apel, analizând probele administrate, reține motivele care au justificat depășirea termenului de perfectare a contractului, subliniind că toate demersurile pârâtei, atât în perioada dinaintea datei de 31.01.2023, cât și ulterior, au demonstrat intenția fermă și univocă de a nu se dezice de convenția încheiată. Din niciun considerent al deciziei nu rezultă că termenul convenit de părți n-ar fi fost unul esențial și că simpla îndeplinire a lui n-ar fi operat punerea de drept în întârziere, pentru a activa, distinct, o obligație de punere în întârziere din partea reclamantului. În același timp, considerentele deciziei rețin că, deși nu s-a convenit, într-un context conflictual al părților, asupra unei prelungiri a termenului de perfectare a contractului, pârâta și-a continuat demersurile în sensul îndeplinirii obligațiilor, recurgând la procedura ofertei reale urmate de consemnațiunea diferenței de preț, precum și la inițierea unui demers judiciar privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. Aceste argumente nu converg, cum susține recurenta, la imputarea neîndeplinirii unei obligații de punere în întârziere din partea acesteia, dimpotrivă, instanța de apel reținând existența unor motive justificate pentru depășirea termenului convenit de părți pentru încheierea contractului. Ca atare, trimiterea pe care o face recurenta-reclamantă la dispozițiile art. 1522, 1523 C. civ., pentru a demonstra nelegalitatea soluției este una lipsită de fundament, fără corespondent în considerentele deciziei. - Prin invocarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a susținut pe de o parte, existența unei motivări contradictorii și, pe de altă parte, nemotivarea pretinsei justificări în neexecutarea obligațiilor pârâtei. Criticile sunt, de asemenea, nefondate. Astfel, în ce privește pretinsa contrarietate, se arată că instanța de apel invocă art. 1551 C. civ., care nu permite rezoluțiunea pentru situația neexecutării de mică însemnătate dar, în același timp, recunoaște că în speță neexecutarea este una însemnată, ceea ce presupune că rezoluțiunea ar fi fost incidentă. Formulând critica în acești termeni, recurenta ignoră raționamentul complet al instanței de apel care, făcând referire la dispozițiile art. 1551 C. civ. și la interpretarea a contrario a acestora, reține că neexecutarea trebuie să fie într-adevăr, însemnată, gravă pentru a deschide calea rezoluțiunii, dar în același timp că trebuie să fie și fără justificare, iar această din urmă condiție nu se regăsește în speță. De asemenea, se susține existența unor motive contradictorii și cu privire la "pretinsul caracter justificat al neexecutării" întrucât pe de o parte, instanța ar reține că "nu poate fi considerată fără justificare" neîndeplinirea obligației, iar, pe de altă parte, ar afirma contrariul și anume "că este real că presupusul furt al banilor din apartament nu se poate constitui într-un caz fortuit apt a o exonera de obligația de a achita diferența de preț la termenul stabilit". Contrar susținerii recurentei, nici aceste considerente nu conțin o contradicție intrinsecă întrucât, în realitate, fac distincție între imposibilitatea fortuită de executare (cauză justificată de neexecutare a obligațiilor contractuale, conform art. 1557 C. civ.) și condiția generală a dreptului la remedii prevăzută de art. 1516 alin. (2) C. civ. care dă dreptul creditorului să acționeze "atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere". Altfel spus, deși nu a asimilat cazului fortuit și imposibilității fortuite de executare, în sensul art. 1557 C. civ., furtul banilor din apartament, în același timp, instanța a reținut că împrejurarea de fapt relevată este una care face ca neexecutarea la termen să fie justificată și astfel, să nu fie îndeplinită condiția generală, prevăzută de art. 1516 alin. (2) C. civ., pentru activarea remediului rezoluțiunii, dând prevalență principiului executării directe, în natură, ca aplicație a regulii pacta sunt servanda. - În fine, susținând nelegalitatea pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a pretins nefondat și că decizia nu ar fi motivată întrucât nu a demonstrat în ce ar fi constat imposibilitatea de executare, nefiind indicate probele și argumentele juridice pe care și-a fundamentat concluzia. În realitate, din considerentele deciziei rezultă că instanța a avut în vedere, pentru a reține situația de fapt legată de imposibilitatea justificată de executare, probele administrate în ambele faze procesuale, respectiv corespondența purtată între pârâtă și conducerea societății reclamante, din care a reieșit că pârâta a deținut toți banii necesari pentru perfectarea contractului de vânzare încă din iunie 2022, dorind încheierea actului în formă autentică de la acel moment, dar că temporizarea demersurilor în acest sens a fost determinată de către reclamantă, din rațiuni de ordin fiscal, legate de plata unui TVA mai mic. S-a reținut totodată, cu trimitere la proba testimonială și la existența unei cercetări penale, că pârâta a încunoștințat pe reclamantă de furtul banilor, constând în diferența de preț, din apartament, cu puțin timp înainte de termenul prevăzut pentru perfectarea actului. Contrar criticii recurentei, toate elementele factuale care au condus la concluzia unei neexecutări justificate s-au sprijinit pe probe (înscrisuri, martori și prezumții) indicate ca atare în conținutul deciziei. În consecință, pentru toate argumentele arătate anterior, criticile formulate au fost constatate nefondate, recursul reclamantei urmând să fie respins ca atare. Văzând și dispozițiile art. 453 C. proc. civ., recurenta-reclamanta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta fază procesuală (cheltuieli de deplasare și onorariu de avocat), conform înscrisurilor doveditoare depuse la dosar.