ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 660/2025

Ședința publică din data de 27 martie 2025

Asupra recursului civil de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 18 noiembrie 2019 pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. x/2019, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâta AGENȚIA NAȚIONALA PENTRU LOCUINȚE, solicitând să se dispună:

- contravaloarea lipsei de folosință în suma de 390 euro/lună (echivalentul sumei de 1,859.01 RON/lună la cursul de 1 euro/4,7667 RON din data de 15.11.2019) pentru perioada cuprinsă între 31.07.2010 și 18.11.2019, în sumă totală de 43.290 euro (echivalentul a 206.350,44 RON la cursul de 1 euro/4,7667 RON din data de 15.11.2019), evaluată provizoriu, până la stabilirea prin expertiza tehnică de evaluare a sumei exacte), precum și contravaloarea lipsei de folosință ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinței după recepția la terminarea lucrărilor și a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte și locuința de tip S7A, lot nr. x, cu nr. cadastral x, înscris în CF. Individuală nr. x conform încheierii nr. 10708/15.07.2004, București.

- daune morale în sumă de 100 euro/lună (echivalentul sumei de 476,67 RON/lună la cursul de 1 euro/4,7667 RON din data de 15.11.2019) pentru perioada cuprinsă între 31.07.2010 și 18.11.2019, în sumă totală de 11.100 euro (echivalentul a 52.910,37 RON la cursul de 1 euro/4,7667 RON din data de 15.11.2019), precum și daunele morale ce se vor acumula până la data predării la cheie a locuinței după recepția la terminarea lucrărilor și a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte și locuința de tip S7A, lot. nr. 177, cu nr. cadastral x, înscris în CF. Individuală nr. x, conform încheierii nr. 10708/15.07.2004, București.

Prin încheierea din Camera de Consiliu de la 6 decembrie 2019, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în dosarul nr. x/2019, s-a admis excepția necompetenței funcționale a secției a V-a civile a Tribunalului București; în baza art. 200 alin. (2) din C. proc. civ., s-a trimis cererea formulată de reclamanții A. și B., spre competentă soluționare, secției a VI-a civile a Tribunalului București.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă, sub nr. x/2019*, la data de 6 ianuarie 2020.

Pârâta AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune al reclamanților și excepția lipsei calității procesuale pasive a AGENȚIEI NAȚIONALE PENTRU LOCUINȚE. Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

La termenul de judecată din 15 martie 2022, reclamanții, prin avocat, au depus la dosarul cauzei o cerere de renunțare la judecarea cauzei privind pretențiile aferente perioadei dintre 31.07.2010 și 17.11.2016 din capătul 2 de cerere. Au mai depus cerere de majorare a câtimii pretențiilor din capătul 1 de cerere.

Tribunalul București, secția a VI-a civilă, prin sentința civilă nr. 1655 din 5 iulie 2022, a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune, ca neîntemeiată; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Agenției Naționale a Locuinței, ca neîntemeiată; a admis, în parte, cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâta Agenția Națională pentru Locuințe; pârâta a fost obligată la plata către reclamanți a sumei de 82.453,6 euro, echivalent în RON la cursul BNR din ziua plății, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada cuprinsă între 30 aprilie 2015 și 10 iunie 2019, la care se adaugă suma de 880 euro/lună reprezentând contravaloarea lipsei de folosință ce se va acumula, în continuare, până la data predării efective a locuinței; a respins, în rest cererea, ca neîntemeiată; de asemenea, pârâta a fost obligată la plata către reclamantă a sumei de 14.818,42 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin încheierea din Camera de Consiliu de la 23 ianuarie 2024, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2023, s-a admis cererea de îndreptare eroare materială formulată de către reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâta AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE; s-a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în sentința civilă nr. 1655 din 5 iulie 2022, pronunțată în dosarul nr. x/2019, în sensul că suma acordată, cu titlu de lipsa de folosință acordată lunar, este de 1.868 euro/lună, iar nu de 880 euro/lună.

Împotriva sentinței primei instanțe, pârâta AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE a formulat apel, solicitând admiterea căii de atac și modificarea sentinței apelate, în sensul respingerii acțiunii, în principal, ca prescrisă, iar, în subsidiar, ca neîntemeiată.

La data de 13 mai 2024, intimații-reclamanți au depus la dosar o declarație autentificată sub nr. x din 10 mai 2024, de renunțare la dreptul pretins, în ceea ce privește despăgubirile constând în contravaloarea lipsei de folosință a locuinței situată pe amplasamentul Henri Coandă aflat pe terenul situat în cartierul Henri Coandă, tip S7A, pe lotul nr. x având număr cadastral x, pentru perioada cuprinsă între 1 aprilie 2021 și, în continuare, până la data predării efective.

Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, prin decizia civilă nr. 781/2024 din 22 mai 2024, în temeiul art. 409 alin. (1) din C. proc. civ., a luat act de renunțarea reclamanților B. și A. la dreptul de a solicita despăgubiri constând în contravaloarea lipsei de folosință a locuinței pentru perioada cuprinsă între 01.04.2021 și, în continuare, până la data predării efective a locuinței; a anulat în parte sentința apelată astfel cum a fost îndreptată, în sensul că s-a respins, ca nefondată, cererea de obligare a pârâtei AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE la plata contravalorii lipsei de folosință a locuinței pentru perioada cuprinsă între 01.04.2021 și data predării efective a locuinței; pârâta AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE a fost obligată la plata către reclamanți a sumei de 13.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate; a respins apelul formulat de apelanta-pârâtă AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE, împotriva sentinței civile nr. 1655 din 5 iulie 2022 a Tribunalului București, secția a VI-a civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți B. și A., ca nefondat.

La data de 31 octombrie 2024 s-a înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, sub nr. x/2019*, recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE împotriva deciziei civile nr. 781/2024 din 22 mai 2024, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și, în rejudecare, respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

Sub un prim aspect, a arătat că instanța de apel a reținut greșit, în ceea ce privește prescripția dreptului la acțiune al reclamanților, că "(...) din punctul de vedere al momentului cunoașterii pagubei, pierderea economică invocată în cauză nu se poate produce anterior lipsirii efective de folosința locuinței, ci numai pe măsura trecerii timpului în care imobilul nu este predat, astfel că, din perspectiva momentului cunoașterii pagubei, nu se poate susține că termenul de prescripție s-a împlinit la data de 31.10.2013 și pentru pagubele produse ulterior acestei date. Astfel, dat fiind caracterul continuu al pagubei reclamate, produsă în mod succesiv, pentru fiecare zi în care imobilul nu poate fi folosit conform destinației sale, pretențiile intimaților-reclamanți, formulate într-un termen de 3 ani calculat în mod regresiv de la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, nu sunt prescrise".

În accepțiunea recurentei, despăgubirile solicitate de reclamanți sub forma daunelor pentru lipsa de folosință au regimul juridic al unor prestații accesorii, fiind vorba de o sancțiune pentru neexecutarea la termenul convenit a unei obligații principale, respectiv predarea imobilului, ceea ce atrage incidența dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Nu se poate susține faptul că este vorba de prestații succesive, obligațiile pretins neexecutate, conform celor reținute de instanța de apel, fiind acelea de asigurare a executării și finalizării lucrărilor de edificare a construcției/de executare a lucrărilor edilitare.

O obligație este cu executare succesivă atunci când are caracter recurent, iar prestația trebuie realizată continuu, pe toată durata contractului sau cel puțin săptămânal/lunar/anual, și nu atunci când realizarea obligației unice presupune curgerea unei perioade de timp. Realizarea unor lucrări reprezintă o obligație uno ictu, independent de durata necesară realizării acestora.

Or, în cazul de față, intimații-reclamanți în mod evident cunoșteau faptul că prin neefectuarea lucrărilor (de construcții și utilități) până la termenul de predare convenit, s-a creat un prejudiciu în patrimoniul acestora - adică la data de 31 octombrie 2010. Această dată reprezintă începutul termenului de prescripție, atât prin raportare la data comiterii pretinsei fapte ilicite, cât și data cunoașterii prejudiciului, indiferent de tipul răspunderii (contractuală sau delictuală).

Pe de altă parte, recurenta-pârâtă a arătat că o acțiune nu se poate face in sine die, fără a exista o dată precisă. În dreptul comun pasivitatea se sancționează.

Dreptul la acțiune nu trebuie analizat in abstracto, ci aplicat la specificul cauzei. Instanța trebuie să aibă garanția că, la data pe care o are în vedere ca moment de debut al prescripției, creditorul obligației cunoaște nu numai suma ce i se datorează, ci și persoana care i-o datorează. Așadar, are reprezentarea întregului raport juridic obligațional.

Având în vedere că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii, recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune și, pe cale de consecință, respingerea acțiunii, ca prescrisă.

Recurenta-pârâtă a mai criticat decizia instanței de apel din perspectiva faptului că aceasta a reținut că "obligația apelantei-pârâte ANL de urmărire a executării și realizării lucrărilor includea atât lucrările de construire a locuinței, cât și cele de realizare a utilităților" și că "obligația ANL de urmărire a executării și realizării lucrărilor este una de rezultat".

A precizat că, într-adevăr, intimații-reclamanți se află în relații contractuale numai cu pârâta Agenția Națională de Locuințe (contract de mandat), însă conduita imputată pârâtei nu face parte din obligațiile pe care ANL și le-a asumat față de aceștia prin contractul de mandat. O astfel de concluzie nu poate duce decât la încălcarea principiului înscris în art. 969 din C. civ. de la 1864, potrivit căruia "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante".

Instanța de apel a ignorat regulile referitoare la interpretarea convențiilor și nu a avut în vedere contractele încheiate între părți, contracte prin care s-au stabilit drepturi și obligații specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau.

Recurenta-pârâtă Agenția Națională pentru Locuințe consideră că s-a denaturat adevăratul înțeles cuprins în actele ce ar fi trebuit să fie analizate, întrucât, dacă instanța ar fi cercetat, într-adevăr, atât obligațiile asumate de pârâta din prezenta cauză, cât și pe cele instituite în sarcina celorlalți pârâți, ar fi ajuns la concluzia că ANL nu poate fi făcută responsabilă pentru neîndeplinirea unei obligații pe care nu și-a asumat-o contractual și nici o altă prevedere legală nu i-o impune. Or, atât timp cât ANL nu poate fi obligată la îndeplinirea unei obligații pe care nu și-a asumat-o (realizarea utilităților în amplasament), nu poate fi obligată nici la repararea unui eventual prejudiciu produs ca urmare a acestei neîndepliniri (lipsa de folosință a imobilului).

În acest context, autoarea căii de atac apreciază că sunt aplicabile dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 din C. proc. civ.

Astfel, a arătat că obligațiile ANL sunt de diligență, iar nu de rezultat, având în vedere următoarele argumente:

În primul rând, pentru a putea oferi o interpretare corectă contractului de mandat, instanța ar fi trebuit să aplice și să analizeze inclusiv principiile prevăzute la contractul de mandat în conformitate cu dispozițiile C. civ. de la 1864.

Din această perspectivă, hotărârea atacată este lipsită de temei legal, întrucât instanța de apel nu motivează încadrarea contractului de mandat, care în sine prevede o obligație de diligență, ca reprezentând o obligație de rezultat.

Or, este evident că pârâta Agenția Națională pentru Locuințe, prin contractul de mandat nr. x/20.05.2004, acționează în numele și pe seama mandantului său, depunând toate diligențele necesare atingerii scopului urmărit, acela de a asigura, de a urmări executarea și finalizarea imobilului.

În plus, noțiunea de urmărire a executării lucrărilor definește acțiuni de diligență, astfel că întinderea mandatului acordat ANL este clar definită și stabilită.

Obligația mandantului se încadrează în limitele și particularitățile unui mandat convențional ce derivă din voință expresă a părților, acordat pentru o anumită operațiune și o anumită perioadă de timp.

În cauza de față, așa cum s-a arătat, este vorba despre un contract de mandat, cu obligații de diligență.

Obligațiile pârâtei sunt stabilite, în mod expres, prin contractul de mandat, un mandat cu reprezentare, acordat pentru o anumită perioadă de timp și pentru anumite operațiuni expres determinate. În plus, în situația dată, ar trebui avute în vedere și dispozițiile prevăzute de art. 983 din C. civ. de la 1864, potrivit cărora "în caz de îndoială, convenția trebuie interpretată în favoarea celui care se obligă".

În al doilea rând, instanța de apel a interpretat și a aplicat, în mod eronat, dispozițiile legale privind interpretarea clauzelor contractului de mandat.

În baza contractului de mandat încheiat între pârâtă și intimați, s-au prevăzut următoarele obligații în sarcina Agenției Naționale pentru Locuințe:

- să reprezinte beneficiarul în relațiile cu antreprenorul general în vederea urmăririi executării lucrărilor pentru ca acestea să fie realizate în termen și în conformitate cu condițiile de calitate stabilite prin contractul de construire;

- să efectueze plăți din contul de credit al beneficiarilor către antreprenorul general;

Din analiza contractului de mandat, se poate constata faptul că pârâta are o obligație de diligență, respectiv de a urmări executarea și finalizarea lucrărilor contractate de către intimați cu antreprenorul general.

Împrejurarea că mandatul a fost acordat pârâtei ANL numai pentru urmărirea lucrărilor, nu și pentru alte acte sau operațiuni juridice, rezultă și din faptul că, ulterior încheierii mandatului cu ANL, mandantul a încheiat în nume propriu contractul de construire, direct cu constructorul - contractul de construire, încheiat între ACM4 S.A. și reclamantul A., autentificat sub nr. x/2005.

În ceea ce privește fapta ilicită, recurenta a menționat că aceasta se apreciază prin raportare la obligațiile ce se află în sarcina sa conform contractului de mandat.

Pârâta a reiterat că are obligații de diligență, respectiv de a urmări executarea și finalizarea imobilului în cauză, alături de obligațiile de reprezentare a mandantului în relația cu banca finanțatoare, proiectantul și antreprenorul general.

Prin urmare, instanța de apel a interpretat, în mod greșit, actul juridic dedus judecății și a atribuit Agenției Naționale pentru Locuințe o obligație de rezultat inexistentă, ignorând astfel întregul probatoriu administrat în cauză, respectiv înscrisurile depuse la dosar ce reprezintă diligențele întreprinse pe lângă constructor și autoritățile locale. Instanța de apel a obligat, în final, Agenția Națională pentru Locuințe la plata unei sume reprezentând acoperirea unui prejudiciu care nu i se poate imputa, care nu a fost cauzat sau determinat de ANL.

În finalul cererii de recurs, s-au învederat aspecte prin care autoarea căii de atac tinde să combată ceea ce a reținut instanța de apel, în considerentele deciziei recurate, mai exact, să demonstreze faptul că Agenția Națională pentru Locuințe nu poate avea calitatea de dezvoltator imobiliar și coordonator al programului de construcții locuințe.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 din C. proc. civ.

Intimații-reclamanți B. și A. au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenta-pârâtă nu a formulat răspuns la întâmpinare.

Prin rezoluția din 16 decembrie 2024 s-a fixat termen la data de 27 martie 2025, în ședință publică, cu citarea părților, întrucât procesul este guvernat de dispozițiile C. proc. civ., în forma modificată prin Legea nr. 310/2018, nefiind supus procedurii filtrului.

Analizând recursul prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte reține următoarele:

Cu titlu prealabil, Înalta Curte constată că subsumat motivului de recurs reglementat de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta nu a formulat critici concrete în susținerea niciunei ipoteze corespunzătoare acestui motiv de nelegalitate. Așadar, fiind invocat pur formal, instanța de recurs nu se poate considera legal învestită cu acest motiv de casare.

Referitor la criticile prin care se aduc în discuție chestiuni vizând situația de fapt, conduita părților, evaluarea comportamentului acestora, stabilirea culpei, Înalta Curte reține că aceste aspecte nu pot fi circumscrise motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

Este de reținut și faptul că simpla nemulțumire a părții cu privire la soluția pronunțată, neînsușirea de către instanță a apărărilor formulate de către parte, sunt aspecte ce nu pot fi asimilate unei nemotivări în sensul textului legal anterior evocat, instanța nefiind ținută să răspundă fiecărui argument în parte, ci este suficientă o analiză logico-juridică de sinteză care să reflecte răspunsul la toate criticile invocate.

Potrivit dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material. Acest motiv presupune că instanța de apel a recurs la texte de lege aplicabile speței, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, le-a aplicat greșit sau le-a ignorat, deși aveau incidență în cauză.

Prima critică formulată în susținerea motivului de casare invocat, deduce controlului de legalitate greșita soluționare a excepției prescripției dreptului material la acțiune, titulara recursului susținând faptul că termenul de prescripție de 3 ani trebuie calculat de la data de 31 octombrie 2010, data convenită prin contract pentru predarea imobilului către reclamanți.

Cu privire la acest aspect, Înalta Curte reține că dreptul intimaților-reclamanți la despăgubiri este un drept la reparație, ca urmare a pagubei suferite prin inacțiunea ilicită a recurentei-pârâte, care nu și-a îndeplinit obligația de a preda la scadență o locuință la cheie, lipsindu-i de folosința imobilului contractat. Din această perspectivă, sub aspectul regimului prescripției, sunt incidente dispozițiile art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, potrivit cărora termenul de prescripție curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât și pe cel care răspunde de ea.

Agenția Națională pentru Locuințe a subliniat că termenul de prescripție a început să curgă de la scadența obligației de predare a locuinței, întrucât la acel moment reclamanții au cunoscut neîndeplinirea obligației și existența prejudiciului, iar fapta ilicită imputată nu are caracter continuu, ci este unică.

Înalta Curte va respinge această critică și va reține că stabilirea momentului de la care curge termenul de prescripție este strâns legată de dinamica relațiilor contractuale dintre părți. Astfel, între acestea, există un raport contractual în conținutul căruia intră obligația pârâtei ANL de a preda la scadență o locuință la cheie, obligație care nu a fost îndeplinită.

Potrivit dispozițiilor art. 1.021 din C. civ. de la 1864, partea în privința căreia contractul nu s-a executat poate să ceară fie executarea convenției, dacă mai este posibilă, fie desființarea sa, cu daune-interese. Însă, simpla depășire a termenului contractual pentru predarea locuinței la cheie nu are aptitudinea de a considera contractul încetat, iar, în cauză, părțile nu neagă continuarea demersurilor de executare, finalizare și predare către beneficiar a locuinței din cartierul Henri Coandă. Reclamanții au susținut faptul că, până la predarea locuinței, suferă un prejudiciu determinat de lipsa folosinței, ceea ce duce la concluzia că respectivul contract se află în derulare, chiar și după împlinirea termenului, adică obligațiile sunt executate cu întârziere.

Or, potrivit dispozițiilor art. 1.082 din C. civ. de la 1864 debitorul obligat contractual este ținut de plata daunelor-interese pentru executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligației, independent de obligația de executare a contractului.

Prin urmare, nu poate fi stabilit, ca moment al nașterii dreptului material la acțiune al reclamanților, data expirării termenului contractual de predare a locuinței, deoarece raportarea la această dată ar fi fost corectă doar în măsura în care contractul își înceta efectele tot la acel moment. Obligațiile contractuale subzistă și neîndeplinirea lor de către recurenta-pârâtă are un caracter continuu, în contextul demersurilor constante de realizare a obiectului contractului și în lipsa unei manifestări de voință a părților în sensul denunțării, sub orice formă, a actului juridic.

În considerarea celor ce preced, Înalta Curte respinge, ca nefondată, critica recurentei-pârâte ce vizează natura unică a prejudiciului, ca fiind generat de un fenomen unic, constând în neîndeplinirea obligației de predare a locuinței la termenul convenit, întrucât fapta ilicită imputată recurentei Agenția Națională pentru Locuințe constă într-o inacțiune continuă cu privire la urmărirea executării și finalizării lucrărilor de construire a locuinței, precum și a lucrărilor de infrastructură și de utilități necesare utilizării imobilului conform destinației sale.

Așadar, s-a reținut, în mod corect, că acțiunea reclamanților este supusă dispozițiilor art. 3 din Decretul nr. 167/1958, termenul de 3 ani fiind calculat în mod regresiv, de la data sesizării instanței, 18.11.2019, la data de 18.11.2016 fapta ilicită fiind în progres și generând în patrimoniul reclamantului o pagubă.

Recurenta-pârâtă a susținut, în recurs, faptul că despăgubirile solicitate de reclamanți sub forma daunelor pentru lipsa de folosință au regimul juridic al unor prestații accesorii, fiind vorba de o sancțiune pentru neexecutarea la termenul convenit a unei obligații principale, respectiv predarea imobilului.

Înalta Curte constată că această critică nu poate fi primită, întrucât se opun dispozițiile art. 488 alin. (2) din C. proc. civ., potrivit cărora "Motivele prevăzute la alin. (1) nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deși au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanța a omis să se pronunțe asupra lor".

Regula instituită de acest text legal presupune, deci, că motivele prevăzute la art. 488 alin. (1) pot fi primite numai dacă nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deși au fost invocate în termen, au fost respinse sau au rămas nesoluționate.

Niciuna dintre aceste ipoteze nu este incidentă, deoarece, în speță, erau create premisele invocării lor în faza de judecată a apelului, dat fiind că asupra aspectului sesizat omisso medio pârâta, prin întâmpinarea formulată în fața primei instanțe, a amintit de regimul juridic al unor prestații accesorii; prin urmare, în măsura în care ar fi apreciat că soluția primei instanțe este nelegală și din perspectiva acestui element, recurenta avea obligația să îl invoce în cuprinsul cererii de apel, pentru a putea obține reevaluarea acestuia în recurs.

O a doua critică formulată de recurenta-pârâtă vizează interpretarea greșită, de către instanța de apel a raportului juridic de mandat, a naturii obligațiilor asumate de mandatară și a modului de îndeplinire a acestora.

Sub acest aspect, Înalta Curte reține că părțile au încheiat un contract de mandat guvernat de dispozițiile C. civ. de la 1864, precum și de dispozițiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înființată Agenția Națională pentru Locuințe cu scopul dezvoltării construcției de locuințe la nivel național, de a îmbina mecanisme financiare și a atrage și administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea și extinderea unor locuințe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenția Națională pentru Locuințe coordonează constituirea și atragerea de resurse de finanțare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuințe proprietate privată prin credit ipotecar.

Conform dispozițiilor legale menționate, Agenția Națională pentru Locuințe are calitatea de instituție de interes public cu atribuții în dezvoltarea construcțiilor de locuințe, calitatea de dezvoltator și coordonator al programului construirii de locuințe la nivel național, precum și de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispozițiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenția Națională pentru Locuințe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcțiilor de locuințe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale. Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură și utilități, iar art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuințe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepție și punere în funcțiune a locuințelor.

Așadar, obligațiile recurentei-pârâte nu se limitează nici la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă și realizarea lucrărilor de infrastructură și utilități, în termenul asumat prin contractul de construire.

Prin contractul de mandat încheiat cu reclamantul A., în temeiul Legii nr. 152/1998, Agenția Națională pentru Locuințe nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, acest contract fiind un act juridic complex, ce cuprinde și clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislația în vigoare la momentul încheierii lui.

Reclamantul a împuternicit, prin acest contract, Agenția Națională pentru Locuințe să îl reprezinte în relațiile cu proiectantul și cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării și finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic și autorizației de construire, precum și pentru a utiliza sumele din conturile de avans și de credit ale reclamantului în vederea recuperării cheltuielilor avansate de Agenția Națională pentru Locuințe pentru deschiderea amplasamentului și executarea lucrărilor, precum și a cheltuielilor necesare pe parcursul execuției și a celorlalte costuri cuprinse în prețul locuinței.

Prin urmare, rolul Agenției Naționale pentru Locuințe în realizarea cartierului de locuințe din care face parte imobilul ce trebuia predat reclamanților, nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligații să se rezume la cele prevăzute de lege pentru un simplu contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare, s-ar nega însuși scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta are raporturi juridice cu alți participanți la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul și antreprenorul general, convențiile încheiate cu aceștia fiind interdependente, completându-se reciproc. În temeiul contractului de mandat, recurenta-pârâtă trebuie să acționeze ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuții de coordonare a programului/proiectului imobiliar.

În aceste circumstanțe, urmează a fi înlăturate susținerile recurentei-pârâte potrivit cărora și-a asumat doar obligația de a depune toate diligențele necesare obținerii rezultatului, constând în finalizarea lucrărilor de construire a locuinței, fără a se obliga la obținerea rezultatului stabilit prin contract, respectiv executarea construcției.

Aceeași soluție se impune și față de criticile privind angajarea răspunderii sale pentru nerespectarea unor obligații stabilite prin contracte încheiate de reclamanți cu terții, la care nu este parte, întrucât răspunderea recurentei-pârâte nu a fost angajată pentru neîndeplinirea obligațiilor altor persoane sau instituții implicate în proiect, ci numai pentru încălcarea propriilor obligații.

Interpretarea dată de instanța de apel obligațiilor Agenției Naționale pentru Locuințe a avut în vedere caracterul complex și interdependent al relațiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum și faptul că, față de mențiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 și Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, Înalta Curte reține, în ceea ce privește modul de interpretare a obligațiilor asumate de pârâta Agenția Națională pentru Locuințe prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 din acest contract, obligația asumată de mandatar este una de rezultat, părțile convenind, dincolo de orice echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea și finalizarea lucrărilor, la termen și în conformitate cu condițiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificația că acea locuință corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care a fost edificată.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligațiilor și atragerea răspunderii contractuale a recurentei-pârâte pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate, Înalta Curte reține că, în virtutea rolului conferit de legea specială, Agenția Națională pentru Locuințe avea la îndemână toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligațiilor asumate prin contractul de mandat, precum și obligația asigurării corelării programelor de investiții în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiții în construcția de locuințe.

Conform art. 14 din contractul de mandat, părțile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar potrivit art. 13, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepția finală a locuinței, în acord cu art. 15 din același contract.

În acest context legal și convențional, recurenta-pârâtă era ținută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai și corespunzător obligațiile asumate prin contractul de mandat și să răspundă pentru modul în care și-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispozițiile art. 1.539 din C. civ. de la 1864, corect aplicate în cauză.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcției "la cheie", deși a deținut toate pârghiile și mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligațiilor directe față de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a fost stabilit în apel, urmare a analizării și constatării îndeplinirii tuturor condițiilor răspunderii civile contractuale.

Așa fiind, Agenția Națională pentru Locuințe nu se poate prevala de faptul că nu răspunde pentru neexecutarea lucrărilor de construire și că pentru aceasta trebuie atrasă răspunderea antreprenorului general.

De altfel, prin Convenția MM nr. 1909/06.05.2004, la art. 2 lit. b), recurenta-pârâtă s-a obligat să asigure contractarea și realizarea locuințelor finanțate prin credit ipotecar, în timp ce părțile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuțiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor și investițiilor pe componenta de infrastructură și utilități, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuințelor. În exercitarea atribuției legale de coordonator și dezvoltator al proiectului imobiliar, Agenția Națională pentru Locuințe a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenție să urmărească realizarea utilităților.

Cu alte cuvinte, obligațiile de rezultat asumate de recurenta-pârâtă prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator și coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea și finalizarea lucrărilor pe cele două componente de construire propriu-zisă a locuințelor și de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii și utilităților, în termenul asumat prin contractul de construire.

Recurenta-pârâtă a mai susținut faptul că obligațiile sale au fost stabilite, în mod expres, prin contractul de mandat, un mandat cu reprezentare, acordat pentru o anumită perioadă de timp și pentru anumite operațiuni expres determinate. În plus, în situația dată, ar trebui avute în vedere și dispozițiile prevăzute de art. 983 din C. civ. de la 1864, potrivit cărora "în caz de îndoială, convenția trebuie interpretată în favoarea celui care se obligă".

Această critică este nefondată.

În acest sens, Înalta Curte are în vedere că prin cererea introductivă, reclamanții au solicitat obligarea pârâtei Agenția Națională pentru Locuințe la plata unor despăgubiri pentru neexecutarea obligațiilor contractuale privind urmărirea și asigurarea executării și finalizării lucrărilor de construire potrivit contractului de mandat nr. x din 20 mai 2004, la termen și în conformitate cu condițiile stabilite prin contractul de construire, autentificat sub nr. x din 20 decembrie 2005 și a celor stabilite prin contractul de antrepriză generală nr. x din 17 mai 2004, astfel încât locuința să fie predată la termen.

Prin urmare, stabilirea oricărui tip de neexecutare a obligațiilor contractuale implică operațiunea logică de determinare a conținutului contractului, de calificare juridică a clauzelor inserate, operațiune care impune aplicarea regulilor de interpretare a convențiilor prevăzute în art. 977 și următoarele din C. civ. de la 1864.

În plus, din interpretarea dispozițiilor art. 977-982 din C. civ. de la 1864 rezultă că o caracteristică importantă a regulilor de interpretare a contractelor o reprezintă caracterul lor subsidiar, ceea ce face ca regula de interpretare, potrivit căreia în cazul în există îndoială asupra clauzelor contractuale acestea se aplică în favoarea persoanei care se obligă, cuprinsă în dispozițiile art. 983 din C. civ., să fie subsidiară celorlalte criterii de interpretare, înscrise în art. 977-982 din C. civ.. Cu alte cuvinte, vor prima regulile înscrise în art. 977-982 din C. civ., iar regula de interpretare consacrată de dispozițiile art. 983 din C. civ. va fi ultima măsură la care se va apela.

Prin urmare, contrar argumentelor recurentei, Înalta Curte reține că instanța de apel a aplicat, în mod corect, normele legale privind interpretarea contractelor.

În ceea ce privește practica judiciară invocată de către recurentă, respectiv decizia nr. 1227, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, în dosarul nr. x/2011, în considerentele căreia s-a reținut că obligația A.N.L. este de diligență, iar nu de rezultat, instanța supremă reamintește că în sistemul nostru de drept jurisprudența nu reprezintă un izvor de drept și nici nu poate fi considerată drept material pentru fi îndeplinite exigențele dispoziției de la art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Constatând, așadar, că nu este incident motivul de casare invocat, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE împotriva deciziei instanței de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE împotriva deciziei civile nr. 781/2024 din 22 mai 2024, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 27 martie 2025.