ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1660/2025

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1660/2025 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2025)

Ședința publică din data de 13 noiembrie 2025

Asupra recursului de față;

Examinând actele și lucrările dosarului constată următoarele:

- obligarea pârâtei la finalizarea construcției și a lucrărilor aferente imobilului situat la adresa Comuna Balotești, T135, P557/12, P557/13, jud. Ilfov și înscrierea în Cartea Funciară a imobilului;

- emiterea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare;

- obligarea pârâtei la plata prejudiciului material constând în contravaloarea lunară a lipsei de folosință și a daunelor moratorii.

În subsidiar, reclamanții au solicitat:

- obligarea pârâtei la returnarea dublului avansului dat (8.000 euro), a cheltuielilor privind materialele achiziționate și a cheltuielilor notariale, precum și plata dobânzii legale;

- obligarea pârâtei la plata de daune interese în sumă de 11.900 euro, constând în diferența dintre prețul convenit în contract și prețul pentru imobil solicitat de pârâtă ulterior;

- obligarea pârâtei la plata unui prejudiciu nepatrimonial moral echivalent cu suma de 50.000 de RON pentru fiecare dintre reclamanți.

În drept, reclamanții au invocat promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată între aceștia și pârâtă la Societatea Profesională Notarială "D.", autentificată din 10.08.2020 și dispozițiile art. 1270, art. 1179, art. 1279, art. 1350, art. 1483, art. 1516 alin. (1) și (2) pct. 1, art. 1518, art. 1523, art. 1527, art. 1528, art. 1530, art. 1531, art. 1535, art. 1536, art. 1537, art. 1539, art. 1547, art. 1548, art. 1658 și art. 1669 C. civ.

Prin cererea modificatoare, reclamanții au adăugat un nou capăt de cerere, prin care au solicitat în contradictoriu cu pârâtele C. S.R.L. și E. S.R.L. anularea contractului de dare în plată încheiat între pârâte, autentificat sub nr. x la 23.12.2022 de BNP F..

Prin sentința civilă nr. 1430 din 30.05.2024, Tribunalul București a admis în parte cererea, a constatat nulitatea contractului de dare în plată autentificat sub. nr. 1003 din 23.12.2022, a obligat pârâta C. S.R.L. să finalizeze construcția și lucrările aferente imobilului ce fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/10.08.2020 și să înscrie în cartea funciară imobilul construcție amplasat pe terenul situat în localitatea Balotești, cu nr. cadastral x.

A fost respins ca neîntemeiat capătul al doilea al cererii de chemare în judecată, formulat în principal.

Au fost respinse ca rămase fără obiect pretențiile formulate în subsidiar.

A fost obligată pârâta C. S.R.L. să achite reclamanților suma de 4.089 RON reprezentând taxa judiciară de timbru și 4.000 RON onorariu de avocat.

De asemenea, au fost obligate pârâtele, în solidar, să plătească reclamanților cheltuieli de judecată în cuantum de 6.587,42 RON constând în taxa judiciară de timbru și 2.000 RON onorariu de avocat.

Totodată, au fost obligați reclamanții să plătească pârâtei C. S.R.L. suma de 2.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.

Prin decizia civilă nr. 498 din 21 martie 2025, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a fost respins apelul ca nefondat.

Totodată, au fost obligate apelantele la plata, în solidar, iar între ele în cote egale de 50%, a sumei 4.970 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

În motivare, recurentele au susținut că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 627 și art. 629 C. civ.

Sub un prim aspect, recurentele au precizat că reclamanții nu dețin niciuna din calitățile prevăzute la art. 629 C. civ. pentru a putea solicita anularea contractului de dare în plată încheiat între pârâte.

S-a menționat că între reclamanți și pârâta C. S.R.L. a existat doar o promisiune de vânzare-cumpărare, care nu a fost finalizată cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, devenind astfel incidente dispozițiile art. 629 C. civ.

Potrivit recurentelor din prevederile art. 629 alin. (2) C. civ. rezultă că pentru ca actul de înstrăinare subsecvent să fi fost încheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate este necesar ca înstrăinătorul să fi intenționat prin acțiunea sa să-l prejudicieze pe promitentul cumpărător.

Recurentele susțin că intenția legiuitorului la momentul adoptării art. 629 C. civ. a fost ca înstrăinarea să aibă ca scop prejudicierea persoanelor în favoarea cărora s-a stipulat clauza de inalienabilitate. Or, din probele administrate nu rezultă acest aspect, ci faptul că s-a dorit reglarea unor datorii fată de creditori, în cauză față de E. S.R.L.

În continuare, recurentele susțin că aplicarea dispozițiilor legale trebuie analizată în concret, respectiv să se aibă în vedere faptul că pârâtele au dat dovadă de bună-credință încercând să negocieze clauzele contractului în vederea perfectării vânzării-cumpărării prin ajustarea prețului la noua realitate economică și că scopul profesioniștilor este de a obține profit, or dacă s-ar fi vândut imobilul în condițiile promisiunii, pârâta ar fi fost în pierdere.

În opinia recurentelor, instanța de apel în mod greșit a reținut că pentru adaptarea contractului trebuia să se adreseze instanței de judecată, deoarece dispozițiile art. 1271 C. civ. nu impun părților o astfel de conduită. Dimpotrivă, părțile se pot prezenta la notar pentru încheierea unor acte adiționale prin care să se reconfigureze anumite clauze contractuale.

Printr-o altă critică, recurentele au susținut că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 627 și art. 60

1

din Legea nr. 71/2011, întrucât interdicția de înstrăinare își produce efectele doar până la data prevăzută de părți pentru încheierea contractului de vânzare în formă autentică, respectiv 30.06.2022. Or, reclamanții nu au convocat pârâta C. S.R.L. în intervalul 01.06.2022-30.06.2022 pentru perfectarea vânzării.

Contractul de dare în plată a fost încheiat la 03.12.2022, la peste 6 luni de la momentul până la care trebuia perfectată vânzarea, astfel că potrivit recurentelor nu mai era aplicabilă clauza de inalienabilitate.

S-a mai arătat faptul că în mod greșit instanța de apel a aplicat dispozițiile art. 1669 C. civ. atunci când a analizat criticile din apel privind excepția lipsei de interes/inadmisibilității acțiunii. Sub acest aspect, recurentele au susținut că sunt îndeplinite condițiile de validitate pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, reclamanții având posibilitatea formulării acțiunii prevăzute de art. 1669 C. civ., astfel că acțiunea în anularea convenției de dare în plată trebuia respinsă ca inadmisibilă.

Recurentele susțin că în mod greșit instanța de apel nu a constatat că promisiunea de vânzare-cumpărare a încetat de drept prin ajungerea la termen și prin neîndeplinirea condiției potrivit art. 1321 C. civ.

Potrivit art. 3.3 din promisiune, perfectarea vânzării trebuia efectuată în perioada 01.06.2022-30.06.2022, astfel că prin neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, promisiunea a ajuns la termen. Pe de altă parte, nefiind perfectată vânzarea, condiția contractului nu a fost îndeplinită.

Prin întâmpinare, intimații-reclamanți A. și B. au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Cauza a fost înregistrată la 5 iunie 2025 pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, sub același număr, iar prin rezoluția din 24 iulie 2025 s-a fixat termen la 13 noiembrie 2025.

Înalta Curte, analizând decizia atacată, în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiurilor de drept invocate, va respinge ca nefondat recursul pentru următoarele considerente:

Criticile recurentelor privind aplicarea greșită de către instanța de prim control judiciar a dispozițiilor privind clauza de inalienabilitate, prevăzută la art. 627 C. civ. și sancțiunile pentru nerespectarea acesteia de la art. 629 C. civ., subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nu sunt fondate.

În cauză, între reclamanți și pârâta C. S.R.L. s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare prin care pârâta s-a obligat să edifice o construcție și să transmită proprietatea asupra imobilului până cel târziu data de 30.06.2022.

Părțile au stipulat la art. 4.5 din convenție o clauză de inalienabilitate prin care pârâta, în calitate de promitentă vânzătoare, și-a asumat obligația de a nu înstrăina și de a nu greva imobilul în favoarea altor persoane, garantându-le reclamanților, în calitate de promitenți cumpărători, buna-credință în respectarea convenției.

Ulterior, pârâta C. S.R.L. a încheiat cu pârâta E. S.R.L. convenția de dare în plată autentificată sub nr. x din 03.12.2022 de BNP F. având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra aceluiași imobil din promisiunea de vânzare-cumpărare.

Sub un prim aspect, recurentele au susținut că instanța de apel în mod greșit a constatat nulitatea contractului de dare în plată încheiat între pârâte deoarece reclamanții nu dețin niciuna din calitățile prevăzute la art. 629 C. civ. pentru a putea solicita anularea acestui contract.

Verificând decizia recurată se constată că instanța de apel a reținut că sunt incidente dispozițiile art. 629 C. civ., în sensul că sancțiunea nerespectării clauzei de inalienabilitate prevăzută la art. 4.5 din promisiunea de vânzare-cumpărare este nulitatea relativă a convenției de dare în plată. Totodată, a reținut că reclamanții au calitatea de terți în favoarea cărora s-a stipulat inalienabilitatea bunului.

Înalta Curte constată că potrivit art. 629 alin. (2) C. civ., nerespectarea clauzei de inalienabilitate se sancționează cu nulitatea relativă a actului subsecvent. Actul subsecvent anulabil fiind actul juridic care a fost încheiat între dobânditorul inițial, care era obligat să respecte clauza de inalienabilitate și o altă persoană, căreia i-a fost transmisă proprietatea, deși fuseseră îndeplinite formalitățile de publicitate.

Totodată, este de menționat că titular al acțiunii în anulare este înstrăinătorul din actul care conține clauza de inalienabilitate, iar dacă inalienabilitatea a fost stipulată în favoarea unui terț și acesta va putea cere anularea actului subsecvent.

Prin urmare, instanța supremă constată că instanța de prim control judiciar a făcut o aplicare corectă a dispozițiilor art. 629 alin. (2) C. civ. reținând că reclamanții au posibilitatea să ceară anularea actului subsecvent, respectiv a convenției de dare în plată, întrucât au calitatea de terți în favoarea cărora a fost stipulată clauza de inalienabilitate prevăzută la art. 4.5 din promisiunea de vânzare-cumpărare.

Printr-o altă critică recurentele au susținut că potrivit art. 629 alin. (2) C. civ. este necesar ca înstrăinarea să aibă ca scop prejudicierea persoanelor în favoarea cărora s-a stipulat clauza de inalienabilitate, or, din probele administrate nu rezultă acest aspect, ci faptul că s-a dorit reglarea unor datorii fată de creditori.

În primul rând, stabilirea scopului pentru care a fost încheiată convenția de dare în plată prin cercetarea probelor administrate de instanțele fondului vizează reanalizarea situației de fapt, aspecte de netemeinicie care nu pot forma obiect al controlului în calea extraordinară de atac a recursului, în care sunt analizate doar aspectele de nelegalitate a deciziei recurate.

În al doilea rând, dispozițiile art. 629 alin. (2) C. civ. nu condiționează anularea actului subsecvent, respectiv a convenției de dare în plată, de scopul urmărit de promitentul vânzător.

Nu poate fi primită nici critica recurentelor privind buna-credință a pârâtei C. S.R.L. în adaptarea promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv a prețului vânzării, întrucât se solicită reaprecierea situației de fapt prin reanalizarea probatoriului administrat, aspecte de netemeinicie ce nu pot fi reevaluate în calea extraordinară de atac a recursului.

Totodată, instanța supremă constată că în mod corect instanța de apel a reținut în decizia atacată faptul că în lipsa unui acord al părților, pârâta C. S.R.L. trebuia să solicite instanței de judecată adaptarea contractului potrivit art. 1271 C. civ. și nu să refuze încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau să înstrăineze bunul.

Critica recurentelor privind aplicarea greșită a dispozițiile art. 627 și art. 60

1

din Legea nr. 71/2011, întrucât interdicția de înstrăinare își produce efectele doar până la data prevăzută de părți pentru încheierea contractului de vânzare în formă autentică, vizează în realitate elemente de fapt relative la refuzul nejustificat de încheiere a contractului promis, aspecte de netemeinicie ce nu pot fi reevaluate în calea extraordinară de atac a recursului.

Critica recurentelor privind aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1669 C. civ. pe considerentul că instanța de apel trebuia să respingă acțiunea în anulare a convenției de dare în plată ca inadmisibilă, întrucât sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, nu este întemeiată.

Potrivit dispozițiilor art. 1669 C. civ. partea care și-a îndeplinit sau este gata să-și îndeplinească obligațiile poate cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, condiționat însă de întrunirea tuturor condițiilor de validitate ale vânzării, doar consimțământul părții să fie suplinit de instanță.

Or, în cauză se constată că imobilul nu a fost finalizat de către promitentul vânzător, astfel că nu era întrunită condiția privind obiectul contractului de vânzare-cumpărare pentru ca promitentul cumpărător să poată solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract potrivit de art. 1669 C. civ.

Critica recurentelor privind aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1321 C. civ. privind încetarea de drept a promisiunii de vânzare-cumpărare prin ajungerea la termen și prin neîndeplinirea condiției, a fost invocată direct în recurs, fără a fi relevată la instanțele de fond, cu încălcarea dispozițiilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

Prevederile menționate reprezintă o aplicare a principiului înscris în art. 459 alin. (1) din același cod, conform căruia o cale extraordinară de atac nu poate fi exercitată omisso medio, cu excepțiile prevăzute de lege, în a căror ipoteză nu ne regăsim.

Prin urmare, critica privind încălcarea de către instanța de apel a normelor materiale referitoare la încetarea promisiunii de vânzare-cumpărare nu va fi analizată.

Mai mult, instanțele au analizat conduita părților de la data la care obligația de a face, respectiv de a vinde, trebuia executată și au statuat, pe de o parte, că promitentul vânzător a refuzat nejustificat încheierea contractului la data exigibilității obligației precum și faptul că nu a finalizat construcția promisă.

Prin urmare, nefiind încălcate sau aplicate greșit dispozițiile legale invocate de recurentele-pârâte, motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu este întemeiat.

Pentru considerentele evocate, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtele C. S.R.L. și E. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 498 din 21 martie 2025, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Referitor la cererea intimaților-reclamanți A. și B. privind obligarea recurentelor-pârâte la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reține următoarele:

Prin raportare la art. 452 și art. 453 C. proc. civ., aplicabile și în recurs în temeiul art. 494 C. proc. civ., Înalta Curte constată că intimata B. a depus la dosarul cauzei dovezi privind cheltuielile de judecată reprezentând onorariul de avocat potrivit facturii fiscale nr. x din 26.06.2025 emise de Cabinet Avocat G. și extrasului de cont emis în data de 27.06.2025 de H. S.A.

În consecință, constatând că recurentelor-pârâte le-a fost respinsă calea extraordinară de atac și în raport de cheltuieli efectuate de intimata B. privind plata onorariului avocațial, urmează să fie obligate recurentele-pârâte la plata către intimată a sumei de 5.000 RON.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâtele C. S.R.L. și E. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 498 din 21 martie 2025, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat.

Obligă recurentele-pârâte să plătească intimatei-reclamante B. suma de 5.000 RON, cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 13 noiembrie 2025.