ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1549/2025

Ședința publică din data de 22 octombrie 2025

Deliberând asupra recursului, reține următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă la data de 23.11.2021, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta Agenția Națională pentru Locuințe solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să oblige pârâta la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosință în cuantum de 1.200 euro/lună (echivalentul sumei de 5.938,8 RON/lună, la cursul de 1 euro/4,949 RON din data de 19.11.2021), evaluată provizoriu, pentru perioada 20.11.2018-19.11.2021, la suma de 43.200 euro (echivalentul a 213.796,8 RON la cursul de 1 euro/4.949 RON din data de 19.11.2021), precum și pentru lipsa de folosință în continuare, până la data predării la cheie a locuinței, după recepția la terminarea lucrărilor și finalizarea completă a Cartierului Henri Coandă din care face parte și locuința tip C32 situată pe lotul nr. x din Sectorul 1, București, identificată cu număr cadastral x și înscrisă în CF nr. x, cu cheltuieli de judecată.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune, iar în subsidiar, a solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

Pe calea cererii reconvenționale, pârâta a solicitat instanței să dispună, în principal, rezilierea contractului de mandat nr. x/30.07.2004, pentru neîndeplinirea obligației asumate de către A., de asigurare a finanțării bancare necesare continuării lucrărilor de construire aferente locuinței contractate, iar în subsidiar, în temeiul art. 1.020 din C. civ. de la 1864, rezoluțiunea contractului de mandat nr. x/30.07.2004.

Prin cererea precizatoare depusă la dosar la data de 30.03.2023, reclamantul a solicitat, pe baza concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză, obligarea pârâtei la plata sumei de 46.532 euro, echivalent în RON la cursul BNR din ziua plății, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință aferentă perioadei cuprinsă între data de 20.11.2018 și data calcului din cuprinsul raportului de expertiză, 31.01.2023.

Prin sentința civilă nr. 1109/04.05.2023, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune, a admis în parte cererea de chemare în judecată precizată și a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 226.030 RON, reprezentând daune materiale și a sumei de 13.097,36 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe civile, Agenția Națională pentru Locuințe a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 1243A/23.09.2024, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă a respins apelul, ca nefondat.

Împotriva acestei decizii civile, Agenția Națională pentru Locuințe a declarat recurs, solicitând casarea ei și, în principal, rejudecarea de către instanța de recurs cu consecința respingerii acțiunii ca fiind prescrisă, iar în subsidiar, trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de apel.

În motivare, circumscris cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a susținut că instanța a încălcat regulile de drept privind prescripția și interpretarea convențiilor și nu a avut în vedere contractele încheiate între părți, din care rezultă drepturile și obligațiile specifice fiecărui raport juridic.

Cu privire la soluția pronunțată asupra prescripției extinctive, a invocat interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor Decretului nr. 167/1958, afirmând că obligația de plată a despăgubirii este unică, rezultând dintr-o faptă ilicită unică, iar cererea reclamantului este supusă dispozițiilor art. 3 alin. (1) și ale art. 8 alin. (1) din acest act normativ, termenul de prescripție de 3 ani începând să curgă de la data la care intimatul a cunoscut paguba și pe cel care răspunde de ea, respectiv din momentul expirării termenului convenit pentru finalizarea imobilului, 05.04.2008, astfel că titularul dreptului la despăgubiri putea acționa pe parcursul a 3 ani de la această dată.

Recurenta-pârâtă a mai imputat instanței de apel omisiunea de a analiza clauzele contractuale ce stabilesc conținutul obligațiilor asumate de părți, precum și dispozițiile art. 1.532 raportate la ale art. 1.539 C. civ.

A subliniat faptul că obligația sa a fost de urmărire a execuției și finalizării lucrărilor de construire, iar nu de executare și finalizare a acestora, o asemenea obligație nefiind prevăzută nici de Legea nr. 152/1998, care reglementează obiectul său de activitate, nici de contractul de mandat nr. x/30.07.2004 încheiat de părți. A arătat că obligația de a construi revine antreprenorului, iar dacă s-ar considera că aparține Agenției Naționale pentru Locuințe, nu ar mai exista niciun temei pentru încheierea contractului de construire.

Recurenta-pârâtă a menționat că atribuțiile sale legale privind dezvoltarea construcțiilor de locuințe nu pot conduce la concluzia că este dezvoltator și coordonator al programului de construcții la nivel național, iar faptul că prin intermediul său se derulează realizarea ansamblului de locuințe din Cartierul Henri Coandă nu are semnificația răspunderii sale exclusive pentru finalizarea acestuia. A mai precizat că nu este dezvoltator imobiliar, nu construiește și nu finanțează lucrările, astfel că nu-i incumbă nici obligația de garanție a lucrărilor executate, care este în sarcina constructorului.

Sub aspectul răspunderii sale, a susținut că își are temeiul în contractul de mandat încheiat cu reclamantul, iar obligația asumată este de a depune toate diligențele necesare obținerii rezultatului constând în finalizarea lucrărilor de construire a locuinței reclamantului, iar nu de a obține rezultatul stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcției.

În continuare, a evocat clauze din contractul de construire nr. x/09.12.2005, în care nu este parte și din contractul de antrepriză generală nr. 7516/20.07.2004, pe care l-a încheiat cu antreprenorul general, din care susține că rezultă obligația sa de a semna procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor după ce va fi notificată de către antreprenorul general, așadar asigurarea finalizării lucrărilor de construire a locuinței și predarea ei la cheie ar reveni constructorului.

Titulara recursului a relevat jurisprudența instanțelor în sensul celor susținute anterior și a subliniat că în mod greșit s-a reținut culpa sa, având în vedere că actele îndeplinite în executarea obligațiilor asumate exclud orice vinovăție, obligația sa de mijloace fiind îndeplinită cu suficientă diligență.

A mai criticat statuările instanței de apel referitoare la existența unui mandat sui generis în care obligațiile Agenției Naționale pentru Locuințe trebuie înțelese în lumina Legii nr. 152/1998, Legii nr. 190/1999, H.G. nr. 962/27.09.2001 și a altor acte normative, arătând că înlăturarea regulii privind răspunderea mandatarului instituite de art. 1.540 alin. (2) din C. civ. de la 1864 nu poate fi decât rezultatul unei stipulații exprese.

A menționat că nu-i poate fi angajată răspunderea pentru pretinsa nerespectare a unor obligații legale sau a celor stabilite prin contractele încheiate de reclamant cu terți, la care nu este parte, ori pentru convenții dintre Agenția Națională pentru Locuințe cu terți, la care reclamantul nu este parte, nici pentru îndatoririle antreprenorilor sau ale terților, ci singurul temei al răspunderii sale este contractul de mandat, reglementat de prevederile art. 1.532 și urm. din C. civ. de la 1864, fără a putea fi completat cu alte norme de drept, precum ale Legii nr. 152/1998 și Legii nr. 190/1999 sau cu alte clauze din contractul de antrepriză generală și din cel de construire.

Referitor la fapta ilicită, a susținut că, prin contractul de mandat, a fost împuternicită de reclamant să îl reprezinte în relațiile cu proiectantul și antreprenorul general în vederea urmăririi executării și finalizării lucrărilor de construire, pentru a fi realizate conform proiectului tehnic și autorizației de construire, la termen și cu respectarea cerințelor de calitate, însă nu și-a asumat îndatorirea de a finaliza aceste lucrări, sau pe cele de infrastructura, de utilități și urbanizare, în termen de 24 de luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, astfel că simpla împlinire a termenului nu dă naștere unei prezumții de culpă în sarcina sa, având în vedere, pe de o parte, obligația de diligență asumată, iar pe de altă parte, obligația de finanțare în sarcina beneficiarului.

Recurenta-pârâtă a invocat prevederile art. 1.539 alin. (1) din C. civ. de la 1864 și a arătat că aprecierea daunelor interese nu se poate face decât subsecvent stabilirii naturii obligației neexecutate ca fiind de diligență sau de rezultat, iar în cauză, obligația sa este una de diligență, astfel că va răspunde numai dacă a acționat cu neglijență sau imprudență, sarcina probei revenind reclamantului, întrucât culpa nu se prezumă. A susținut că, în speță, nu s-a dovedit faptul că nu a utilizat toate mijloacele pentru a obține executarea și finalizarea locuinței, nici nu au fost indicate măsurile concrete apte să conducă la îndeplinirea obligației și pe care nu le-ar fi avut în vedere.

Sub aspectul prejudiciului, a apreciat că nu se poate reține caracterul cert și real al acestuia, în contextul în care este generat de lipsa de folosință a unei locuințe care nu există și pe care intimatul-reclamant nu o deține în proprietate.

Cât privește soluția dată cererii reconvenționale pe care a formulat-o în fața primei instanțe, recurenta-pârâtă a arătat că reclamantul nu și-a mai îndeplinit din anul 2010 obligația de finanțare prevăzută în contractul de mandat, că aceasta este corelativă obligației sale, iar neexecutarea din partea mandantului este suficient de importantă și gravă încât să justifice rezilierea contractului de mandat. În opinia sa, încălcarea obligației de finanțare este suficientă pentru a opune excepția de neexecutare a contractului de mandat.

Intimatul-reclamant a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului.

Analizând actele dosarului, precum și hotărârea atacată, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte reține următoarele:

Astfel cum a fost stabilită în etapele devolutive ale procesului, situația de fapt derivă din contractul de mandat nr. x/30.07.2004, în temeiul căruia reclamantul a formulat o acțiune împotriva pârâtei Agenția Națională pentru Locuințe, prin care a solicitat și obținut obligarea acesteia la plata despăgubirilor pentru acoperirea prejudiciului creat prin neîndeplinirea obligațiilor contractuale, constând în lipsa de folosință a imobilului din cartierul Henri Coandă, pentru perioada 20.11.2018 - 31.01.2023; totodată, instanțele devolutive au respins cererea reconvențională a pârâtei, având ca obiect, în principal, rezilierea, iar în subsidiar, rezoluțiunea contractului de mandat.

Potrivit dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pe care și-a întemeiat recurenta-pârâtă cererea de recurs, casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material. Acest motiv presupune că instanța de apel a recurs la texte de lege aplicabile speței, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, le-a aplicat greșit sau le-a ignorat, deși aveau incidență în cauză.

Prima critică formulată în susținerea motivului de casare invocat, deduce controlului de legalitate greșita soluționare a excepției prescripției dreptului material la acțiune, titulara recursului susținând că termenul de prescripție de 3 ani trebuie calculat de la data de 05.04.2008, data convenită prin contract pentru predarea către reclamant a imobilului.

Cu privire la acest aspect, Înalta Curte reține că dreptul intimatului-reclamant la despăgubiri este un drept la reparație ca urmare a pagubei suferite prin inacțiunea ilicită a recurentei-pârâte, care nu și-a îndeplinit obligația de a preda la scadență o locuință la cheie, lipsindu-l de folosința imobilului contractat. Din această perspectivă, sub aspectul regimului prescripției, sunt incidente dispozițiile art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, potrivit cărora termenul de prescripție curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât și pe cel care răspunde de ea.

Agenția Națională pentru Locuințe a subliniat că termenul de prescripție a început să curgă de la scadența obligației de predare a locuinței, întrucât la acel moment intimatul-reclamant a cunoscut neîndeplinirea obligației și existența prejudiciului, iar fapta ilicită imputată nu are caracter continuu, ci este unică.

Înalta Curtea va respinge această critică și va reține că stabilirea momentului de la care curge termenul de prescripție este strâns legată de dinamica relațiilor contractuale dintre părți. Astfel, între acestea, există un raport contractual în conținutul căruia intră obligația recurentei-pârâte de a preda la scadență o locuință la cheie, obligație care nu a fost îndeplinită.

Potrivit dispozițiilor art. 1.021 din C. civ. de la 1864, partea în privința căreia contractul nu s-a executat poate să ceară fie executarea convenției, dacă mai este posibilă, fie desființarea sa, cu daune-interese. Însă, simpla depășire a termenului contractual pentru predarea locuinței la cheie nu are aptitudinea de a considera contractul încetat, iar, în cauză, părțile nu neagă continuarea demersurilor de executare, finalizare și predare către beneficiar a locuinței din cartierul Henri Coandă. Reclamantul a susținut că, până la predarea locuinței, suferă un prejudiciu determinat de lipsa folosinței, ceea ce duce la concluzia că respectivul contract se află în derulare, chiar și după împlinirea termenului, adică obligațiile sunt executate cu întârziere.

Or, potrivit dispozițiilor art. 1.082 din C. civ. de la 1864 debitorul obligat contractual este ținut de plata daunelor-interese pentru executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligației, independent de obligația de executare a contractului.

Prin urmare, nu poate fi stabilit ca moment al nașterii dreptului material la acțiune al reclamantului data expirării termenului contractual de predare a locuinței, deoarece raportarea la această dată ar fi fost corectă doar în măsura în care contractul își înceta efectele tot la acel moment. Obligațiile contractuale subzistă și neîndeplinirea lor de către recurenta-pârâtă are un caracter continuu, în contextul demersurilor constante de realizare a obiectului contractului și în lipsa unei manifestări de voință a părților în sensul denunțării, sub orice formă, a actului juridic.

În temeiul acestor considerente, Înalta Curte respinge ca nefondată critica recurentei-pârâte privind natura unică a prejudiciului, ca fiind generat de un fenomen unic, constând în neîndeplinirea obligației de predare a locuinței la termenul convenit, întrucât fapta ilicită imputată recurentei Agenția Națională pentru Locuințe constă într-o inacțiune continuă cu privire la urmărirea executării și finalizării lucrărilor de construire a locuinței și a lucrărilor de infrastructură și de utilități necesare utilizării imobilului conform destinației sale.

Așadar, s-a reținut în mod corect faptul că cererea reclamantului este supusă dispozițiilor art. 3 din Decretul nr. 167/1958, termenul de 3 ani fiind calculat în mod regresiv, de la data sesizării instanței, 19.11.2021, la data de 19.11.2018 fapta ilicită fiind în progres și generând în patrimoniul reclamantului o pagubă.

O a doua critică formulată de recurenta-pârâtă vizează interpretarea greșită, de către instanța de apel a raportului juridic de mandat, a naturii obligațiilor asumate de mandatară și a modului de îndeplinire a acestora.

Sub acest aspect, Înalta Curte reține că părțile au încheiat un contract de mandat guvernat de dispozițiile C. civ. de la 1864, precum și de dispozițiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înființată Agenția Națională pentru Locuințe cu scopul dezvoltării construcției de locuințe la nivel național, de a îmbina mecanisme financiare și a atrage și administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea și extinderea unor locuințe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenția Națională pentru Locuințe coordonează constituirea și atragerea de resurse de finanțare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuințe proprietate privată prin credit ipotecar.

Conform dispozițiilor legale menționate, Agenția Națională pentru Locuințe are calitatea de instituție de interes public cu atribuții în dezvoltarea construcțiilor de locuințe, calitatea de dezvoltator și coordonator al programului construirii de locuințe la nivel național, precum și de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispozițiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenția Națională pentru Locuințe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcțiilor de locuințe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale. Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură și utilități, iar art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuințe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepție și punere în funcțiune a locuințelor.

Așadar, obligațiile recurentei-pârâte nu se limitează nici la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă și realizarea lucrărilor de infrastructură și utilități, în termenul asumat prin contractul de construire.

În acest context, prin contractul de mandat încheiat cu reclamantul, în temeiul Legii nr. 152/1998, Agenția Națională pentru Locuințe nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandanților, acest contract fiind un act juridic complex, cuprinzând și clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislația în vigoare la momentul încheierii sale.

Prin acest contract, reclamantul a împuternicit Agenția Națională pentru Locuințe să îl reprezinte în relațiile cu proiectantul și cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării și finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic și autorizației de construire, precum și pentru a utiliza sumele din conturile de avans și de credit ale reclamantului în vederea recuperării cheltuielilor avansate de Agenția Națională pentru Locuințe pentru deschiderea amplasamentului și executarea lucrărilor, precum și a cheltuielilor necesare pe parcursul execuției și a celorlalte costuri cuprinse în prețul locuinței.

Prin urmare, rolul Agenției Naționale pentru Locuințe în realizarea cartierului de locuințe din care face parte imobilul ce trebuia predat reclamantului, nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligații să se rezume la cele prevăzute de lege pentru un simplu contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare, s-ar nega însuși scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta are raporturi juridice cu alți participanți la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul și antreprenorul general, convențiile încheiate cu aceștia fiind interdependente, completându-se reciproc. În temeiul contractului de mandat, recurenta-pârâtă trebuie să acționeze ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuții de coordonare a programului/proiectului imobiliar.

În aceste circumstanțe, urmează a fi înlăturate susținerile recurentei-pârâte potrivit cărora și-a asumat doar obligația de a depune toate diligențele necesare obținerii rezultatului, constând în finalizarea lucrărilor de construire a locuinței, fără a se obliga la obținerea rezultatului stabilit prin contract, respectiv executarea construcției.

Aceeași soluție se impune și față de criticile privind angajarea răspunderii sale pentru nerespectarea unor obligații stabilite prin contracte încheiate de reclamant cu terții, la care nu este parte, întrucât răspunderea recurentei-pârâte nu a fost angajată pentru neîndeplinirea obligațiilor altor persoane sau instituții implicate în proiect, ci numai pentru încălcarea propriilor obligații.

Interpretarea dată de instanța de apel obligațiilor Agenției Naționale pentru Locuințe a avut în vedere caracterul complex și interdependent al relațiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum și faptul că, față de mențiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 și Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, Înalta Curte reține, în ce privește modul de interpretare a obligațiilor asumate de pârâta Agenția Națională pentru Locuințe prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 al acestuia, obligația asumată de mandatar este una de rezultat, părțile convenind, dincolo de orice echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea și finalizarea lucrărilor, la termen și în conformitate cu condițiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificația că acea locuință corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care a fost edificată.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligațiilor și atragerea răspunderii contractuale a recurentei-pârâte pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate, Înalta Curte reține că, în virtutea rolului conferit de legea specială, Agenția Națională pentru Locuințe avea la îndemână toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligațiilor asumate prin contractul de mandat, precum și obligația asigurării corelării programelor de investiții în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiții în construcția de locuințe.

Conform art. 14 din contractul de mandat, părțile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar potrivit art. 13, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepția finală a locuinței, în acord cu art. 15 din același contract.

În acest context legal și convențional, recurenta-pârâtă era ținută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai și corespunzător obligațiile asumate prin contractul de mandat și să răspundă pentru modul în care și-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispozițiile art. 1.539 din C. civ. de la 1864, corect aplicate în cauză.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcției "la cheie", deși a deținut toate pârghiile și mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligațiilor directe față de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a fost stabilit în apel, urmare a analizării și constatării îndeplinirii tuturor condițiilor răspunderii civile contractuale. Așa fiind, Agenția Națională pentru Locuințe nu se poate prevala de faptul că nu răspunde pentru neexecutarea lucrărilor de construire și că pentru aceasta trebuie atrasă răspunderea antreprenorului general.

De altfel, prin Convenția MM nr. 1909/06.05.2004, la art. 2 lit. b), recurenta-pârâtă s-a obligat să asigure contractarea și realizarea locuințelor finanțate prin credit ipotecar, în timp ce părțile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuțiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor și investițiilor pe componenta de infrastructură și utilități, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuințelor. În exercitarea atribuției legale de coordonator și dezvoltator al proiectului imobiliar, Agenția Națională pentru Locuințe a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenție să urmărească realizarea utilităților.

Cu alte cuvinte, obligațiile de rezultat asumate de recurenta-pârâtă prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator și coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea și finalizarea lucrărilor pe cele două componente de construire propriu-zisă a locuințelor și de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii și utilităților, în termenul asumat prin contractul de construire.

Astfel, în mod corect a reținut instanța de apel, examinând în concret clauzele contractului de mandat și invocând dispozițiile art. 969 alin. (1), art. 970, art. 1.073, art. 1.082 și art. 1.084 raportate la cele ale art. 1.532 și urm. din C. civ. de la 1864, că sunt îndeplinite condițiile răspunderii civile contractuale ca urmare a nerespectării îndatoririlor asumate prin contractul de mandat, având în vedere că obligația de reprezentare în vederea urmăririi executării și finalizării lucrărilor, este de rezultat, întrucât presupune atingerea unui scop și nu doar depunerea unor diligențe în acest sens. Din actele dosarului și statuările instanței devolutive de control judiciar, rezultă că nu s-a făcut dovada că Agenția Națională pentru Locuințe și-ar fi îndeplinit obligația de finalizare a locuinței "la cheie", astfel că subzistă obligația de predare a bunului în sarcina acesteia, nepredarea fiind o faptă ilicită cu caracter continuu, iar prejudiciul produs intimaților este, de asemenea, unul actual și continuu.

De asemenea, este nefondată susținerea recurentei-pârâte vizând lipsa caracterului cert și real al prejudiciului decurgând din faptul că lipsa de folosință este invocată în legătură cu o locuință care nu există și pe care intimatul-reclamant nu o deține în proprietate, întrucât s-a stabilit, în mod corect că nefinalizarea la termen a respectivei locuințe este consecința neîndeplinirii obligațiilor legale și contractuale ale Agenției Naționale pentru Locuințe, așadar și lipsa calității de proprietar a reclamantului este consecința aceleiași fapte ilicite a recurentei-pârâte. În acest context, argumentul privind lipsa caracterului cert și real al prejudiciului pentru a înlătura răspunderea civilă contractuală echivalează cu încălcarea de către mandatară a principiului de drept nemo auditur propriam turpitudinem allegans, care exclude posibilitatea părții de a se prevala de propria sa culpă pentru a-și susține propriile interese sau a obține un beneficiu în instanță.

Înalta Curte va înlătura și critica privind neluarea în seamă de către instanța de apel a unor hotărâri pronunțate de instanțele de judecată în cauze similare, prin care s-a stabilit că obligația de a asigura finalizarea lucrărilor nu este în sarcina Agenției Naționale pentru Locuințe, întrucât, chiar dacă recurenta-pârâtă opune extrase din decizii de speță, practica judiciară nu are valoare probatorie în sine și nici nu reprezintă izvor de drept. Aceasta întrucât Constituția României proclamă principiul că judecătorul se supune numai legii și, în cazuri particulare, potrivit normelor procesuale, acelor decizii date în interpretarea ori în interesul legii care au generalitate și obligativitate.

Intimatul-reclamant din prezenta cauză nu a participat la dezbaterile judiciare finalizate prin hotărârile judecătorești ce i se opun, în care au fost analizate contracte individuale și s-au pronunțat soluții în sensul celor susținute de Agenția Națională pentru Locuințe, iar efectul acestora nu poate fi extins în prezenta cauză, astfel că, față de acesta, hotărârile invocate de recurenta-pârâtă se vor opune cu valoarea unui fapt juridic și a unui mijloc de probă, iar partea adversă poate combate dezlegările date în acele procese, câtă vreme face dovada unei alte realități juridice.

Referitor la respingerea cererii reconvenționale formulate, având ca obiect desființarea contractului de mandat pentru neîndeplinirea de către reclamant a obligației de a asigura finanțarea, titulara recursului a criticat soluția instanței de apel, apreciind că încălcarea este suficientă pentru a opune excepția de neexecutare a contractului.

Sub acest aspect, Înalta Curte notează că Agenția Națională pentru Locuințe a solicitat, pe calea cererii reconvenționale, în principal, rezilierea, iar în subsidiar, rezoluțiunea contractului de mandat, iar instanțele devolutive au examinat motivele invocate în susținerea acestei cereri, stabilind că nu sunt întrunite cerințele legale pentru aplicarea acestor sancțiuni civile.

Cât privește remediul juridic al excepției de neexecutare a contactului, instanța supremă constată că această critică a fost invocată pentru prima dată în recurs, așa încât nu poate fi primită, căci se opun dispozițiile art. 488 alin. (2) C. proc. civ., potrivit cărora "motivele prevăzute la alin. (1) nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deși au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanța a omis să se pronunțe asupra lor".

Regula instituită de art. 488 alin. (2) C. proc. civ. presupune, deci, că motivele prevăzute la art. 488 alin. (1) pot fi primite numai dacă nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deși au fost invocate în termen, au fost respinse sau au rămas nesoluționate.

Niciuna dintre aceste ipoteze nu este incidentă, deoarece, în speță, erau create premisele invocării criticii respective în apel, dat fiind că asupra elementelor sesizate omisso medio s-a statuat chiar din prima etapă procesuală, iar prin decizia recurată, instanța de prim control judiciar a confirmat sentința apelată. Astfel, în măsura în care a apreciat că dezlegările primei instanțe vizând această chestiune contravin legii, recurenta-pârâtă, în calitate de titulară și a căii de atac devolutive, avea obligația să le invoce prin memoriul de apel, pentru a obține reevaluarea lor în recurs.

Pentru toate aceste considerente, constatând că nu sunt incidente motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă împotriva deciziei instanței de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenția Națională pentru Locuințe împotriva deciziei civile nr. 1243A/23.09.2024, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 22 octombrie 2025.