ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1406/2025

Ședința publică din data de 14 octombrie 2025

Deliberând asupra recursului, constată următoarele:

Prin cererea de modificare înregistrată la 20 septembrie 2022, reclamanta a completat cererea inițială, solicitând, astfel, și anularea notificării nr. x/20.12.2021, precum și a contractului de vânzare autentificat sub nr. x din 25 mai 2022 încheiat între pârâtele C. S.A., în calitate de vânzătoare și D. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, cu rectificarea corespunzătoare a cărților funciare indicate.

Cu privire la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 249 C. proc. civ., susținând că a făcut dovadă neîndeplinirii obligațiilor de către partea adversă în privința faptelor pozitive. Totodată, s-a învederat că neîndeplinirea acestor obligații reprezintă un fapt negativ ce poate fi combătut cu dovezi de către partea care pretinde contrariul, reclamanta neputând proba că o serie de demersuri nu au fost efectuate.

Recurenta a mai arătat că instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, reținând din oficiu incidența unor texte de lege care nu au fost invocate de părți și nici nu au fost puse în discuția contradictorie a acestora, respectiv art. 84, art. 87 și art. 88 din Legea nr. 36/1995, fiind încălcat dreptul la apărare.

Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a arătat că hotărârea recurată nu conține considerente referitoare la respingerea ca neîntemeiat a apelul său în privința solicitării de anulare a notificării nr. x din 20 decembrie 2021, raportat la faptul că, la momentul transmiterii acesteia de către pârâta C. S.A., nu erau îndeplinite toate obligațiile ce reveneau acesteia cu titlu prealabil, respectiv obligația de a obține acordul de înstrăinare din partea E. pentru toate construcțiile ce făceau obiectul promisiunii, precum și obligația de a intra în legalitate și de a întabula construcțiile C1 și C6 în cartea funciară nr. x Totodată, recurenta-reclamantă a precizat că instanța de apel a omis să analizeze motivele de nulitate privind contractul de vânzare autentificat sub nr. x/25.12.2022 de notarul public B., încheiat între pârâtele C. S.A., în calitate de vânzătoare și D. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, considerând, nelegal, că nu se impune anularea notificării și, implicit, a încheierii de certificare nr. 4 și, pe cale de consecință, nu există motive pentru anularea contractului de vânzare perfectat ulterior cu societatea pârâtă D. S.R.L.

Întrucât pârâta nu și-a îndeplinit o serie de obligații, recurenta a susținut că, în cauză, poate exista cel mult o culpă comună, care nu atrage rezoluțiunea, acest aspect având relevanță în contextul posibilității restituirii avansului deja achitat societății pârâte C. S.A., raportat la promisiunea bilaterală de vânzare nr. 1571/26.07.2021, argument neanalizat de către instanța de apel.

Recurenta-reclamantă a susținut că este incident și motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., solicitând trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de apel, în vederea analizării situației deduse judecății, aplicării în mod corect a dispozițiilor legale pentru cercetarea valabilității notificării nr. x din 7 martie 2022 și, anulându-se acest act, să se procedeze la verificarea valabilității tuturor actelor subsecvente.

Recurenta subliniază că transmiterea acestei notificări a reprezentat punctul de pornire al întregii proceduri de activare a pactului comisoriu, respectiv de curgere a termenului de 75 de zile pentru perfectarea contractului de proprietate în temeiul promisiunii, de emitere a încheierii de certificare nr. 4 și de perfectare ulterioară a unui contract translativ de proprietatea de către pârâta C. S.A. cu noul cumpărător, pârâta D. S.R.L. Prin urmare, s-a arătat că o hotărâre de anulare a notificării ar justifica aceeași soluție cu privire la actele subsecvente.

Recurenta-reclamantă a precizat că hotărârea recurată a fost pronunțată cu aplicarea greșită a normelor de drept material prevăzute de art. 1 alin. (5) și (6) și art. 36 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 coroborat cu art. 2.382 din C. civ.

Recurenta consideră că, în cauză, era necesară intabularea construcțiilor Cl și C6 pentru a putea fi valabil transmise prin vânzare, întrucât nu este incidentă niciuna dintre situațiile de excepție prevăzute de art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

Instanța de apel a reținut, în mod nelegal, că îndeplinirea obligației intabulării construcțiilor Cl și C6 nu era necesară, raportat la faptul că, ulterior, nu a existat opoziție din partea instituției bancare cu ocazia încheierii contractului de vânzare între pârâte.

Recurenta precizează că, din acordul de înstrăinare emis de E. S.A. lipsea consimțământul băncii exprimat pentru construcțiile Cl și C6 amplasate pe terenul nr. CF x. În opinia sa, faptul că aceste construcții nu apar menționate în contractul de ipotecă al băncii prezintă relevanță, având în vedere că terenul era ipotecat, iar potrivit art. 2382 C. civ., ipoteca se extinde, fără nicio altă formalitate, asupra construcțiilor, îmbunătățirilor și accesoriilor imobilului, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii ipotecii. Recurenta consideră că instanța de apel trebuia să dea eficientă prevederilor art. 2382 C. civ. și să aplice efectele acestui text de lege în cauză.

Intimata-pârâtă D. S.R.L. a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat excepția nulității recursului, conform art. 489 alin. (2) C. proc. civ.. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, susținând că instanța de apel a analizat, în mod efectiv, atât argumentele recurentei-reclamante, cât și pe cele ale intimatelor-pârâte, și a prezentat, în concret, în raport cu natura cauzei, motivele de fapt și de drept care au format convingerea sa. Contrar susținerilor recurentei-reclamante, intimata D. S.R.L. a arătat, în esență, că cele două construcții sunt înscrise în cartea funciară nr. x și sunt identificate prin același număr cadastral, astfel încât obligația prevăzută de articolele invocate de recurentă este îndeplinită.

Intimata-pârâtă C. S.A. a formulat, de asemenea, întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului, conform art. 489 alin. (2) C. proc. civ.. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, precizând în esență faptul că instanța de apel a procedat la motivarea deciziei atacate, reținând situația de fapt reală care rezultă din probele administrate în cauză. Totodată, intimata-pârâtă a susținut că a îndeplinit toate condițiile prevăzute în capitolul IV din promisiunea bilaterală de vânzare și, apoi, a anunțat reclamantul despre acest aspect, inclusiv în scris, prin notificarea nr. x/20.12.2021, partea adversă confirmând, în aceeași zi, prin e-mail, primirea notificării respective.

Excepția nulității recursului, invocată de intimate prin întâmpinări, a fost respinsă pentru considerentele cuprinse în practica.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate și în limitele controlului de legalitate, va respinge ca nefondat recursul reclamantei A. S.R.L., reținând următoarele considerente:

Recuranta-reclamantă A. S.R.L. și-a întemeiat recursul pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când sunt încălcate norme de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității hotărârii atacate.

Recurenta-reclamantă a susținut că prin decizia recurată s-au încălcat dispozițiile art. 249 C. proc. civ., referitoare la neîndeplinirea obligațiilor de către partea adversă în privința faptelor pozitive. Recurenta susține că neîndeplinirea acestor obligații reprezintă un fapt negativ ce poate fi combătut cu dovezi de către partea care pretinde contrariul, reclamanta neputând proba că o serie de demersuri nu au fost efectuate.

Deși prin recursul formulat reclamanta a încadrat această critică în motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., aceasta va fi reîncadrată, iar motivul de casare va fi analizat din perspectiva dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., întrucât deduce instanței de control judiciar încălcarea unor reguli de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, respectiv dispozițiile art. 249 C. proc. civ., referitoare la sarcina probei.

Susține recurenta-reclamantă că instanța de apel ar fi nesocotit dispozițiile procedurale referitoare la regulile de administrare a probelor și stabilirea greșită a sarcinii probei, din persepctiva dovedirii unui fapt negativ.

Contrar susținerilor recurentei-reclamante, prin decizia recurată, instanța de apel a respectat principiul stabilit de către art. 249 C. proc. civ., această critică urmând a fi înlăturată.

Astfel, instanța de apel a reținut aplicând corect aceste dispoziții legale că reclamanta este cea care trebuia să facă dovada susținerilor în sensul că obligațiile contractuale ale intimatei nu erau îndeplinite la momentul emiterii notificării contestate, fiind incidente dispozițiile 249 din C. proc. civ., dovada contrară din partea apelantei neexistând. În concluzie, instanța de apel a constatat că singurele impedimente pentru care promisiunea bilaterală de vânzare nu a fost valorificată în sensul dorit de apelantă, sunt în sarcina acesteia.

Prin urmare, se constată că, în cauză, nu au fost încălcate regulile de procedură prevăzute la art. 249 C. proc. civ., analiza Înaltei Curți limitându-se doar la critica recurentei vizând imposibilitatea dovedirii unui fapt negativ, celelalte chestiuni invocate de recurentă sub aspectul probelor administrate în cauză neputând face obiectul examinării în recurs, întrucât depășesc limitele controlului de legalitate.

Totodată, subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a arătat că instanța de apel a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, reținând din oficiu incidența unor texte de lege care nu au fost invocate de părți și nici nu au fost puse în discuția contradictorie a acestora, respectiv art. 84, art. 87 și art. 88 din Legea nr. 36/1995, fiind astfel încălcat dreptul la apărare.

Verificând decizia recurată, se constată că instanța de apel a reținut aceste temeiuri legale cu ocazia analizării criticii privind anularea încheierii de certificare nr. 4/7.03.2022 emisă de notar public B..

Astfel, instanța de apel a reținut că temeiul de drept special incident este dat de art. 87 din Legea nr. 36/1995 care prevede că încălcarea cerințelor prevăzute la art. 84 se sancționează cu anularea, dacă nu pot fi îndreptate și au produs părții o vătămare care nu poate fi înlăturată în alt mod decât prin desființarea actului, iar îndreptarea erorilor și completarea omisiunilor se fac în condițiile art. 88, numai dacă acestea rezultă din lucrările actului, precum și din registrele notariale sau din alte evidențe ale biroului notarial.

Raportat la aceste dispoziții legale, instanța de apel a argumentat că au fost îndeplinite toate condițiile legale de către notarul public B. cu privire la încheieriea nr. 4/7.03.2022, în cuprinsul căreia s-a constatat ce anume a declarat reprezentantul legal al intimatei C. S.A. în fața sa, referitor la situația juridică dintre cele două părți litigante, nefiind incidentă sancțiunea nulității actului notarial.

Astfel, prin cererea de chemare în judecată, precum și prin cererea de apel, recurenta-reclamantă A. S.R.L. a solicitat anularea încheierii de certificare nr. 4 din 7 martie 2022 emisă de notar public B., procedură care este reglementată de Legea nr. 36/1995, care completeaza normele generale.

Reținând temeiul special al Legii nr. 36/1995, respectiv art. 87, instanța de apel a evocat condițiile în care se poate anula un act autentificat de biroul notarial, raportat la obiectul cauzei, constatând îndeplinirea tuturor condițiilor de certificare de către notarul public, concluzia fiind în sensul că nu este incidentă sancțiunea nulității actului notarial.

Înalta Curte constată că instanța de apel a reținut îndeplinirea tuturor condițiilor de certificare de către notarul public, după care a examinat textele de lege în care se regăsesc acele condiții legale îndeplinite, respectiv art. 84, art. 87 și art. 88 din Legea nr. 36/1995.

Conținutul acestor prevederi legale a format obiectul analizei și în celelalte cicluri procesuale, fiind invocate ca temei al cererii de anulare a notificării, inclusiv de către părți la momentul formulării apărărilor, astfel încât, nu era obligatorie repunerea lor în discuție.

În consecință, Înalta Curte constată că este nefondată această critică, urmând a fi înlăturată, ca atare.

În continuare, circumscris cazului de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a criticat hotărârea atacată pentru nemotivare, astfel încât, Înalta Curte va analiza acest motiv de recurs, vizând nerespectarea condițiilor imperative statuate de art. 425 C. proc. civ. sub aspectul conținutului hotărârii judecătorești.

Într-un prim considerent, instanța supremă subliniază faptul că intră în sfera de incidență a art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. lipsa motivării, înțeleasă atât sub aspect formal, dedus din încălcarea dispozițiilor art. 425 C. proc. civ., cât și din perspectiva conținutului considerentelor, înțeles ca o contragere excesivă a raționamentului judiciar, ori o motivare lipsită, în mod esențial, de reperele necesare a face actul de procedură explicit și inteligibil pentru părți ori pentru instanța care exercită un control de legalitate asupra acestuia.

Din această perspectivă, se constată că hotărârea instanței de apel este motivată și prezintă atât structura tipică actului de procedură examinat, în raport cu prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., precum și raționamentul judiciar care susține soluția din dispozitiv.

Subsumat motivului de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut că hotărârea recurată nu conține considerente cu privire la solicitarea de anulare a notificării nr. x din 20 decembrie 2021, privind îndeplinirea tuturor obligațiile ce îi reveneau intimatei cu titlu prealabil, referitoare la obținerea acordului de înstrăinare din partea E. pentru toate construcțiile ce făceau obiectul promisiunii, precum și obligația de a întabula construcțiile C1 și C6 în cartea funciară.

Verificând decizia recurată, se constată că instanța de apel a analizat motivul invocat de reclamantă, referitor la solicitarea de anulare a notificării nr. x din 20 decembrie 2021, prin raportare la dispozițiile art. 1669 și 1279 C. civ., reținând că reclamanta nu s-a conformat acestor prevederi legale, în sensul de a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum a fost convocată de către pârâtă și nici nu a achitat prețul conform obligației contractuale.

Totodată, recurenta a susținut că instanța de apel a omis să analizeze motivele de nulitate privind contractul de vânzare încheiat între pârâtele C. S.A. și D. S.R.L., precum și pretențiile deduse judecății din perspectiva argumentului că rezoluțiunea intervine numai în situația în care este vorba despre culpa exclusivă a reclamantei.

Contrar susținerilor recurentei-reclamante, Înalta Curte constată că în considerentele deciziei recurate se regăsesc motivele care fundamentează concluzia instanței de apel prin care s-a reținut valabilitatea contractului de vânzare autentificat sub nr. x/25.12.2022 de notarul public B., încheiat între C. S.A., în calitate de vânzătoare și D. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, instanța concluzionând că nu se impune anularea notificării și, implicit, a încheierii de certificare nr. 4 și, pe cale de consecință, nu există motive pentru anularea contractului de vânzare perfectat ulterior cu societatea D. S.R.L.

De asemenea, instanța de apel a examinat condițiile rezoluțiunii cu privire la promisiunea bilaterală de vânzare nr. 1571/26.07.2021, din perspectiva temeiului de drept special incident prevăzut în Legea nr. 36/1995, raportându-se la probatoriul administrat în cauză, a cărui examinare nu este posibilă în recurs, în considerarea specificului acestei căi de atac, sens în care, Înalta Curte va înlătura aceste critici.

De altfel, instanța nu trebuie să răspundă fiecărui argument al părților, iar întinderea obligației de motivare trebuie verificată prin raportare la natura și circumstanțele specifice fiecărei cauze. Motivarea unei hotărâri judecătorești este înțeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată, ceea ce nu înseamnă un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de parte, dar nici ignorarea lor, ci un răspuns la cele fundamentale, care sunt susceptibile, prin conținutul lor, să influențeze soluția.

Așadar, Înalta Curte reține că acest motiv de casare este nefondat, instanța de apel argumentând soluția pronunțată cu respectarea cerințelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., evocând și aplicând în cauza dedusă judecății textele de lege care au stat la baza adoptării soluției sale, totodată prezentând raționamentul-logico juridic prin care a respins apelul reclamantei.

Cu privire la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut că instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material referitoare la rezoluțiune, operarea pactului comisoriu, fraudă și cauză ilicită, precum și prevederile art. 1 alin. (5) și (6) și art. 36 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 coroborat cu art. 2.382 din C. civ., cu referire la necesitatea intabulării construcțiilor Cl și C6 și lipsa consimțământului băncii din acordul de înstrăinare, raportat la faptul că ipoteca aflată asupra terenului se extinde și cu privire la construcții.

Motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, acesta urmând a fi examinat prin prisma criticilor de nelegalitate ale deciziei recurate, iar aspectele de netemeinicie, care depășesc cadrul examinării recursului, vor fi excluse analizei în această etapă procesuală.

Examinând decizia recurată, Înalta Curte reține că instanța de apel, arătând motivele pentru care a menținut soluția primei instanțe, a prezentat argumentele pentru care nu pot fi primite criticile reclamantei referitoare la anularea încheierii de certificare nr. 4/07.03.2022, fiind înlăturate ca nefondate apărările reclamantei referitoare la activarea pactului comisoriu, în sensul că care s-ar fi făcut cu abuz de drept, bazându-se pe o cauză ilicită, respectiv înțelegerea anterioară dintre pârâtele C. S.A. și D. S.R.L., de a-i vinde acestei societăți proprietatea pentru un preț mai mare.

Înalta Curte constată că toate aceste critici, grupate în paragrafele anterioare, pe baza cărora s-a respins apelul reclamantei, au fost deja cenzurate în calea de atac devolutivă, instanța de apel argumentând netemeinicia demersului juridic promovat.

Astfel, în mod corect, instanța de apel a reținut că din conținutul înscrisurilor la care reclamanta face referire, respectiv oferta de vânzare asupra imobilelor și hotărârea AGOA, nu rezultă existența unei cauze ilicite, potrivit art. 1238 din C. civ., deoarece ambele acte sunt unilaterale, aparținând doar intimatei D. S.R.L. Oferta de vânzare a avut un preț superior celui oferit de reclamantă, iar hotărârea AGOA a avizat încheierea unui contract în baza ofertei, astfel încât instanța de apel, raportându-se în mod corect și la momentul emiterii acestor două acte juridice unilaterale.

Configurându-și astfel calea de atac, recurenta-reclamantă ignoră existența judecății anterioare și decizia recurată, făcând abstracție, totodată, de natura și limitele căii de atac extraordinare a recursului, conform art. 483 alin. (3) C. proc. civ., în cadrul căreia nu pot face obiectul examinării situația de fapt, stabilită pe baza probelor administrate în cauză, și nici alte elemente factuale producătoare de consecințe juridice, pe baza cărora autoarea căii de atac își argumentează o parte semnificativă a recursului pendinte.

Înalta Curte constată că, în cauză, nu este incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., având în vedere că prevederile art. 1 alin. (5) și (6) și art. 36 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, precum și art. 2.382 din C. civ. au fost în mod corect aplicate.

Din considerentele deciziei instanței de apel, rezultă că obligația de intabulare a construcțiilor C1 și C6, invocată de reclamantă, nu era prevăzută în cadrul promisiunii și, în plus, lipsa acestei măsuri nu a constituit un impediment pentru încheierea contractului de vânzare între cele două intimate, de către notarul public, banca neinvocând acest impediment, în calitate de beneficiară a dispozițiilor art. 2382 C. civ.

De asemenea, în mod corect instanța de apel a reținut că promisiunea bilaterală de vânzare nu a fost valorificată în sensul dorit de reclamantă din cauza comportamentului acesteia, care nu a achitat prețul și nu s-a prezentat în fața notarului.

Înalta Curte reține, în acest context, că instanța de apel a aplicat corect dispozițiile din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, prin raportare la art. 2.382 din C. civ., cu privire la necesitatea intabulării construcțiilor C1 și C6 și posibilitatea extinderii ipotecii asupra construcțiilor, astfel încât nu pot fi primite criticile recurentei subsumate cazului de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Față de considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că nu sunt incidente în cauză motivele de nelegalitate prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 23/A-COM din 17 ianuarie 2025 pronunțate de Curtea de Apel Pitești, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 23/A-COM din 17 ianuarie 2025 pronunțate de Curtea de Apel Pitești, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 14 octombrie 2025.