ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2779/2024

Ședința publică din data de 09 decembrie 2024

asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Sălaj sub nr. x/2021, reclamantul Județul Sălaj a chemat în judecată pe pârâții A., B. S.R.L. Cluj-Napoca și C. Budapesta, solicitând:

- să se constatate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare- cumpărare încheiat sub semnătură privată la 18.01.2021, între pârâții A. și B. S.R.L.;

- să se constatate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 20.04.2021 și încheiat între pârâții A. și B. S.R.L.;

- să se constatate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.04.2021, încheiat între pârâții B. S.R.L. și C.;

- să se dispună rectificarea cărții funciare nr. x Jibou, în sensul dispunerii radierii încheierilor nr. 8474 din 24.02.2021, nr. 17451 din 21.04.2021 și nr. 18566 din 28.04.2021, precum și repunerea părților în situația anterioară;

- să se constate exprimarea dreptului de preempțiune al reclamantului cu privire la cumpărarea imobilelor înscrise în CF x Jibou;

- obligarea pârâtului A. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor înscrise în CF x Jibou, la prețul rezultat în urma negocierii, ori să se dispună ca soluția pronunțată în cauză să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, la prețul maxim de 800.000 euro.

Cererea de chemare în judecată a fost întemeiată în drept pe art. 4 din Legea nr. 422/2001, cu modificările și completările ulterioare, art. 1730 și următoarele din C. civ., art. 907 și următoarele din C. civ. raportate la prevederile Legii nr. 7/1996.

Prin sentința civilă nr. 1544 din 20.12.2022, Tribunalul Sălaj a respins ca nefondate excepțiile invocate de către pârâtul A..

A admis în parte acțiunea formulată de reclamantul Județul Sălaj în contradictoriu cu pârâții A., B. S.R.L., C. și D. S.R.L. și, în consecință:

A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/27.04.2021 și a dispus repunerea părților în situația anterioară.

A dispus rectificarea cărții funciare nr. x Jibou, în sensul radierii încheierii de intabulare nr. x din data de 28.04.2022.

A respins ca nefondat petitul privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/20.04.2021 și a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 18.01.2021.

A respins petitul privind constatarea exprimării dreptului de preempțiune al reclamantului cu privire la cumpărarea imobilelor înscrise în CF x Jibou.

A respins petitul privind obligarea pârâtului de rândul 1 la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor înscrise în CF x Jibou.

A admis cererea reconvențională formulată de pârâta C. și, în consecință:

Pârâta B. S.R.L. a fost obligată la plata către aceasta a sumei de 830.000 euro și a sumei de 78.448,4 euro și 72.623 RON reprezentând prețul achitat potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/27.04.2021 și cheltuieli privind perfectarea contractului.

A respins cererea formulată de pârâta C. privind stabilirea unui drept de retenție asupra imobilului în favoarea acesteia.

Pârâtele B. S.R.L. și C. au fost obligate la plata către reclamant a sumei de 44.769,49 RON cheltuieli de judecată.

Reclamantul a fost obligat să plătească suma de 21.800 RON cheltuieli de judecată către pârâtul A..

Pârâta B. S.R.L. a fost obligată să plătească suma de 50.160 RON cheltuieli de judecată către pârâta C..

Prin decizia nr. 316/A din data de 21 noiembrie 2023, Curtea de Apel Cluj, secția I Civilă a admis în parte apelul declarat de reclamantul Județul Sălaj împotriva sentinței civile nr. 1544 din 20.12.2022 a Tribunalului Sălaj pronunțată în dosarul nr. x/2021, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:

A constatat și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții A. și B. S.R.L., autentificat de notarul public E. sub nr. x/20.04.2021.

A dispus și rectificarea cărții funciare nr. x Jibou, în sensul radierii încheierii nr. 17451 din 21.04.2021.

A obligat pârâtul A. să plătească reclamantului suma de 10.625,90 RON cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale în fond, ca urmare a compensării sumei de 21.525,9 RON cuvenită reclamantului cu suma de 10.900 RON cuvenită pârâtului.

A obligat pârâta B. S.R.L. să plătească reclamantului suma de 43.765,9 RON cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale în fond.

A obligat pârâta C. să plătească reclamantului suma de 22.239,59 RON cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale în fond.

A menținut restul dispozițiilor din sentință care nu contravin deciziei.

A respins ca nefondat apelul declarat de pârâtele C. și D. S.R.L. împotriva aceleiași sentințe, precum și împotriva încheierilor de ședință din 20.12.2021, 12.09.2022 și 03.10.2022 ale Tribunalului Sălaj pronunțate în dosarul nr. x/2021.

A obligat pârâtul A. să plătească reclamantului suma de 2.612,50 RON cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale în apel, ca urmare a compensării sumei de 10.762,50 RON cuvenită reclamantului cu suma de 8.150 RON cuvenită pârâtului.

A obligat pârâta B. S.R.L. să plătească reclamantului suma de 10.762,5 RON cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale în apel.

Împotriva deciziei nr. 316/A din 21 noiembrie 2023, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția I civilă, au formulat recurs pârâtele C. București și D. S.R.L..

În dezvoltarea motivelor căii de atac, întemeiată în drept pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentele-pârâte au susținut că instanța de apel a apreciat în mod greșit că încheierea contractului de vânzare-cumpărare a avut loc cu nerespectarea dispozițiilor imperative ale art. 4 din Legea nr. 422/2001, motiv pentru care a dispus sancțiunea nulității absolute a contractului.

Acestea arată că raționamentul instanței de apel este eronat, având în vedere că adresa nr. x/29.03.2021 a fost emisă de Președintele Consiliului Județean Sălaj, astfel încât aceasta nu poate fi calificată drept o exprimare validă a dreptului de preempțiune.

Recurentele precizează că Președintele Consiliului Județean Sălaj nu are atribuții legale pentru exercitarea dreptului de preempțiune în numele și pe seama Județului Sălaj, astfel încât o simplă adresă emisă de acesta nu poate produce efecte juridice în sensul exercitării dreptului de preempțiune.

Singura hotărâre de consiliu județean adoptată în legătură cu exercitarea dreptului de preempțiune cu privire la imobil este Hotărârea Consiliului Județean nr. 63/28.04.2021, despre care instanța de fond a reținut în mod corect că a fost emisă după expirarea termenului de 15 zile prevăzut de lege pentru exercitarea dreptului de preempțiune.

În susținerea argumentelor, precizează că Județul Sălaj a luat cunoștință de neexercitarea dreptului de preempțiune al Ministerului Culturii la data de 19.03.2021, iar Hotărârea Consiliului Județean Sălaj a fost adoptată abia la 28.04.2021, respectiv după expirarea unui termen de peste 40 de zile de la momentul în care a început să curgă termenul legal de 15 zile.

Recurentele arată că instanța de apel nu a ținut cont de jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție în spețe similare, din care rezultă că exercitarea dreptului de preempțiune trebuie să fie realizată de autoritatea competentă, în limitele stabilite de lege. În acest sens invocă decizia Înaltei Curți publicată în Revista Română de Jurisprudență nr. 5/31.05.2012, prin care ÎCCJ a stabilit că primarul (în calitate de organ executiv, similar președintelui consiliului județean conform Codului Administrativ) nu avea competența de a exercita dreptul de preempțiune fără o hotărâre a consiliului local.

Aceasta reține că o notificare a primarului privind exercitarea dreptului de preempțiune, formulată în lipsa unei hotărâri a consiliului local, nu este valabilă și că, în realitate, hotărârea consiliului local prin care se aproba exercitarea dreptului de preempțiune fusese emisă după expirarea termenului legal.

În Decizia Înaltei Curți nr. 4776/2012, secția a II-a civilă s-a statuat că lipsa de preocupare a beneficiarului dreptului de preempțiune nu poate fi imputată vânzătorului, întrucât dreptul de dispoziție al proprietarului nu poate fi limitat la nesfârșit. Această decizie reține că atunci când autoritatea locală titulară a dreptului de preempțiune manifestă o conduită pasivă sau imprecisă, acest fapt nu poate constitui un obstacol în calea exercitării dreptului de dispoziție al vânzătorului asupra bunului.

În acest sens, instanța supremă a precizat că jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu permite îngrădirea nejustificată a dreptului de dispoziție al proprietarului, statuând:

În acord cu prevederile art. 4 din Legea nr. 422/2001, sancțiunea nulității absolute asupra contractului de vânzare-cumpărare intervine pentru nerespectarea de către persoana vânzătoare a exercițiului dreptului de preempțiune al entităților prevăzute de această normă. În schimb, dacă exercițiul acestui drept a fost oferit și respectat în integralitate, însă entitatea titulară a dreptului nu s-a preocupat de materializarea dreptului de preempțiune, prin achiziționarea bunului vizat de același drept, sancțiunea nulității absolute nu poate primi incidență.

Recurentele arată că dreptul de dispoziție juridică al titularului dreptului de proprietate nu poate fi limitat pe termen nelimitat, ca urmare a unei conduite omisive, echivoce sau cu caracter imprecis din partea titularului dreptului de preempțiune. Acestea susțin că o astfel de abordare conduce nu doar la o limitare a exercițiului dreptului de proprietate, în componenta sa referitoare la dispoziția juridică, ci și la o îngrădire nejustificată și impredictibilă a tuturor atributelor acestui drept.

O astfel de îngrădire nu este permisă nici de dispozițiile legale naționale, respectiv art. 41 din Constituție și art. 480 C. civ., și nici de dispozițiile și jurisprudența Uniunii Europene în raport cu Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

În susținerea acestui argument, recurentul face trimitere la jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție, care este clară în sensul că exercitarea dreptului de preempțiune trebuie să includă aprobarea prețului imobilului în buget și consemnarea sumelor aferente în termenul legal.

Recurentele mai arată că jurisprudența ÎCCJ confirmă că o hotărâre de consiliu județean adoptată ulterior exprimării dreptului de preempțiune de către organul executiv, fără un mandat prealabil acordat în acest sens, nu poate avea rolul de confirmare a actului organului executiv. În acest sens, acestea invocă Decizia ÎCCJ nr. 2009/2020.

De asemenea, precizează că hotărârile consiliului local sunt acte administrative normative care produc efecte juridice numai după adoptare și nu pot opera retroactiv pentru validarea unor acte emise anterior de organul executiv fără temei legal.

Recurentele invocă faptul că interpretarea instanței de apel este contrară jurisprudenței instanțelor naționale, care au confirmat în mod constant cerințele de legalitate privind exprimarea dreptului de preempțiune, citând în acest sens hotărâri judecătorești.

Acestea arată că în nicio hotărâre consultată nu se regăsește ipoteza în care Președintele Consiliului Județean să exercite acest drept fără o hotărâre prealabilă a organului deliberativ, care să ateste decizia politică și administrativă a consiliului și să mandateze președintele în vederea efectuării demersurilor necesare.

Se arată că argumentele aduse de intimat în cadrul apelului au încercat să creeze, în mod artificial, o etapizare a dreptului de preempțiune, contrar reglementării unitare prevăzute de art. 4 din Legea nr. 422/2001.

Acest act normativ nu prevede o divizare a conținutului dreptului de preempțiune în mai multe etape distincte, ci stabilește clar că acest drept trebuie exercitat în termenul legal, printr-o manifestare unică și neechivocă de voință, care să includă atât aprobarea cumpărării, cât și alocarea sumelor necesare în buget.

Prin urmare, concluzionează că intimatul Județul Sălaj a încercat, prin apel, să valideze retroactiv adresa transmisă de Președintele Consiliului Județean, conferindu-i acestuia o calitate pe care nu o avea în temeiul legii.

Recurentele arată că Județul Sălaj încearcă să creeze o distincție artificială între "manifestarea de voință/intenția de a cumpăra" și "exercitarea în concret a dreptului de preempțiune", o separare care nu are fundament în legea specială. Intenția de exercitare a dreptului de preempțiune nu poate fi considerată distinctă de exercitarea efectivă a acestuia, întrucât Legea nr. 422/2001 reglementează dreptul de preempțiune ca un mecanism unitar, care presupune asumarea fermă a obligațiilor și nu doar exprimarea unei intenții vagi.

De asemenea, subliniază că Județul Sălaj încearcă să inducă ideea că Președintele Consiliului Județean ar fi fost îndreptățit să exprime măcar intenția de exercitare a dreptului de preempțiune, chiar dacă nu și exercitarea propriu-zisă a acestui drept. Prin urmare, se apreciază că această interpretare urmărește să justifice un comportament culpabil al autorității publice locale, încercând să confere aparența unei exercitări valide a dreptului de preempțiune, în condițiile în care termenul legal fusese deja depășit.

Totodată, instanța de apel a preluat eronat acest raționament, reținând că în speță nu se pune în discuție dobândirea dreptului de proprietate prin aprobarea unui act translativ de proprietate, ci doar notificarea vânzătorului cu privire la exercitarea dreptului de preempțiune.

Textul de lege invocat nu prevede o separare între "intenția de exercitare a dreptului de preempțiune" și "exercitarea propriu-zisă a acestui drept", astfel încât să fie posibilă atribuirea unor competențe distincte între diferite autorități.

Dimpotrivă, legiuitorul a reglementat exclusiv exercitarea dreptului de preempțiune al statului și al autorităților publice locale, ori de câte ori se intenționează vânzarea unui imobil clasat ca monument istoric (art. 4 alin. (4), (7) și (8) din Legea nr. 422/2001).

Mai mult, precizează că art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001 este clar în acest sens, întrucât impune titularului dreptului de preempțiune obligația de a exercita acest drept și de a prevedea sumele necesare în buget în același termen.

Scopul reglementării dreptului de preempțiune este dublu: pe de o parte, acesta vizează protejarea monumentelor istorice, prin asigurarea posibilității ca statul sau autoritățile locale să intervină în procesul de vânzare și pe de altă parte, acesta protejează dreptul de proprietate al vânzătorilor privați, garantându-le că nu vor fi supuși unor restricții excesive sau incerte privind exercitarea dreptului lor de dispoziție.

Or, mergând la originea instituției dreptului de preempțiune, dispozițiile art. 1730 alin. (1) C. civ. stabilesc în mod expres că:

"În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun."

Dreptul de preempțiune este deci, prin definiție, un drept de a cumpăra cu prioritate, și nu un drept de a manifesta intenția de a cumpăra cu prioritate, așa cum încearcă să susțină Județul Sălaj.

De asemenea, această interpretare este menținută constant și în prevederile Legii nr. 422/2001, care protejează titularii dreptului de preempțiune - respectiv autoritățile publice care cumpără cu prioritate un bun de patrimoniu și care trebuie să-și exercite acest drept cu bună-credință, în limitele și termenele impuse de lege.

Totodată, nici prevederile Ordinului nr. 3143/2019, prin care au fost aprobate Normele metodologice de aplicare a prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001, nu susțin distincția artificială pe care Județul Sălaj încearcă să o creeze. În acest sens, se precizează că în cuprinsul normelor metodologice se regăsește exclusiv noțiunea de "exercitare a dreptului de preempțiune", fără nicio separare între intenția de exercitare și exercitarea propriu-zisă.

Dispozițiile art. 1 alin. (1) și art. 4 alin. (1) din Ordinul nr. 3143/2019 confirmă că singura intenție reglementată de lege este aceea a proprietarului de a înstrăina bunul, și nu o eventuală intenție intermediară a autorității publice de a analiza oportunitatea exercitării dreptului de preempțiune.

De asemenea, dacă s-ar da curs unui raționament viciat, precum cel susținut de Județul Sălaj și reținut de instanța de apel, s-ar ajunge la o situație absurdă, în care autoritatea publică și-ar putea aroga dreptul de a bloca, pe o perioadă nedeterminată, dreptul de dispoziție al proprietarului imobilului, iar o astfel de abordare ar permite autorității publice să invoce în mod discreționar o "intenție" de a exercita dreptul de preempțiune, fără a respecta obligațiile legale referitoare la identificarea surselor de finanțare în termenul legal.

Totodată, recurentul subliniază că Județul Sălaj încearcă să inducă în eroare instanța, invocând reaua-credință a cumpărătorilor, în încercarea de a ascunde propria lipsă de diligență în exercitarea dreptului de preempțiune.

În acest context, răspunsul transmis de vânzător către Consiliul Județean Sălaj este corect, întrucât Adresa nr. x/29.03.2021 nu poate fi considerată drept exercitare valabilă a dreptului de preempțiune. Acesta precizează că, în termenul legal de 15 zile, nu a existat o hotărâre a Consiliului Județean Sălaj care să aprobe exercitarea dreptului de preempțiune, să aloce fondurile necesare și să mandateze Președintele Consiliului Județean pentru realizarea demersurilor aferente.

Pe cale de consecință, se impune casarea deciziei recurate ca urmare a greșitei sancționări cu nulitatea absolută a Contractului nr. x, care a fost încheiat cu respectarea tuturor cerințelor imperative stabilite de legislația în vigoare aplicabilă prezentei cauze, recurentele nefiind în culpă procesuală pentru a li se impune achitarea cheltuielilor de judecată efectuate de Județul Sălaj.

S-a mai susținut prin recurs că instanța de apel a aplicat în mod greșit prevederile art. 4 alin. (9) din Legea nr. 422/2001 atunci când a respins ca nefondat apelul declarat de pârâte împotriva sentinței Tribunalului Sălaj.

Sub aspectele ce au făcut obiectul apelului pârâtelor, se arată că, contrar celor reținute de instanța de apel, Contractul nr. x a fost perfectat cu respectarea tuturor imperativelor legale aplicabile speței, Județul Sălaj fiind o autoritate publică nediligentă, exercitându-și cu nerespectarea termenului legal imperativ dreptul de preempțiune, prin Hotărârea Consiliului Județean nr. 63/28.04.2021. O astfel de ipoteză nu trebuie și nu poate fi validată de instanțele de judecată.

Recurentele arată că practica autorităților confirmă faptul că achiziția unui imobil de către o administrație județeană necesită adoptarea unei hotărâri a Consiliului Județean, așa cum rezultă și din articolul de presă anexat de intimatul A. la concluziile scrise din etapa fondului, transmise la data de 20.11.2022 (Anexa 7).

De asemenea, precizează că interpretarea dată de instanța de apel permite autorităților publice să tergiverseze intenționat procedura de exercitare a dreptului de preempțiune, creând astfel un dezechilibru între drepturile proprietarilor și interesul public.

Mai arată recurentele că neexercitarea dreptului de preemțiune are efecte pe parcursul unui an calendaristic, indiferent de numărul de vânzări succesive ale imobilului, deoarece interpretarea gramaticală a prevederilor art. 4 alin. (9) din Legea nr. 422/2001 arată fără echivoc că legiuitorul a instituit un termen de valabilitate de un an pentru orice manifestare de voință a autorităților publice prin care acestea exprimă lipsa intenției de a exercita dreptul de preempțiune. Legiuitorul a avut în vedere noțiunea de "comunicare" în sens larg, respectiv ca exprimare a voinței autorității publice de a nu-și exercita dreptul de preempțiune și nu în sensul formal-restrâns de instrumentum (notificare scrisă, document oficial, etc.).

Mai mult, legiuitorul a urmărit protejarea dreptului constituțional de proprietate și a drepturilor proprietarilor de bună-credință, astfel încât nu poate fi validată o interpretare care ar permite autorităților publice să tergiverseze la nesfârșit exercitarea dreptului de preempțiune.

Legiuitorul a avut în vedere protejarea proprietarilor care au respectat obligația legală de notificare, oferindu-le acestora posibilitatea ca, odată ce au luat cunoștință de neexercitarea dreptului de preempțiune de către autorități, să poată înstrăina bunul succesiv în termen de un an, fără a fi obligați să reia procedura de notificare.

Art. 4 alin. (9) din Legea nr. 422/2001 folosește doar termenul generic "comunicările", fără a distinge între comunicările exprese și cele tacite, conform principiului ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Astfel, dacă s-ar menține interpretarea instanței de apel, s-ar ajunge la o situație absurdă în care pe de o parte, s-ar valida comportamentul nediligent al unei autorități publice, cum este Județul Sălaj, care a fost notificată în mod legal, dar nu și-a exercitat dreptul de preempțiune în termenul legal de 15 zile și pe de altă parte, s-ar sancționa autoritățile publice care și-au manifestat în mod expres și în termen opțiunea de a nu-și exercita dreptul de preempțiune, așa cum este cazul Ministerului Culturii și Cultelor și al Consiliului Local Jibou.

În plus, într-o astfel de ipoteză, autoritatea publică nediligentă ar putea fi notificată de proprietari de multiple ori într-un an pentru același imobil, fără nicio sancțiune pentru omisiunea sa.

De altfel, instanța de apel nu a analizat toate aceste argumente prezentate pe larg în cuprinsul apelului pârâtelor și nu a explicat în considerentele deciziei sale motivul pentru care acestea au fost respinse ci, aplicând un raționament extrem de simplist și pornit de la o ipoteză profund greșită, a menționat exclusiv faptul că apelul nu este fondat - acest aspect reprezentând o veritabilă lipsă a motivării instanței de apel - motiv de recurs subsumat art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Recurentele susțin că instanța de apel a aplicat în mod eronat și dispozițiile art. 452 C. proc. civ., prin care s-a dispus respingerea solicitării acestora privind obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

În acest sens, invocă motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., arătând că hotărârea instanței de apel contravine normelor legale aplicabile cheltuielilor de judecată, întrucât potrivit contractului de asistență juridică nr. x din 15 mai 2020 și a Actului Adițional nr. 13 bis din 28.06.2021 (depuse la dosarul cauzei), serviciile prestate de societatea de avocatură F. au constat în apărările formulate în dosarul de față, precum și în asistența și reprezentarea juridică la termenele de judecată, iar sumele plătite de către societatea de avocatură G. în baza acestui contract au vizat exclusiv serviciile juridice prestate în beneficiul recurentelor.

Prin urmare, plățile efectuate și dovedite prin documentele depuse la dosar profită fără echivoc recurentelor, aceasta fiind intenția părților la încheierea contractului de asistență juridică.

Intimatul-reclamant Județul Sălaj a depus întâmpinare, prin care invocă excepția nulității recursului, iar pe fond solicită respingerea recursului formulat de recurentele-pârâte.

Cu privire la nulitatea recursului, a motivat că mandatul de reprezentare este nelegal, întrucât contractul de asistență juridică nu respectă cerințele C. proc. civ.

Arată că plata onorariilor de avocat a fost efectuată de o altă persoană juridică decât recurentele, ceea ce exclude posibilitatea ca acestea să solicite cheltuieli de judecată.

De asemenea, a arătat că instanța de apel a aplicat corect dispozițiile art. 4 din Legea nr. 422/2001, confirmând exercitarea valabilă a dreptului de preempțiune și sancționând vânzarea imobilului fără respectarea acestuia.

Criticile recurentelor privind lipsa motivării instanței de apel sunt nefondate, deoarece toate aspectele relevante au fost analizate și motivate corespunzător.

Soluția instanței de apel este corectă și fundamentată, având în vedere că dreptul de preempțiune este reglementat ca un mecanism de protecție a patrimoniului cultural, cu termene clare și proceduri administrative specifice.

Intimatul susține că recurentele nu au făcut dovada plății onorariului de avocat, astfel încât nu pot solicita rambursarea unor cheltuieli pe care nu le-au suportat.

Solicită respingerea cererii de cheltuieli de judecată, ca fiind nedovedită și nejustificată.

Intimații - pârâți A. și B. S.R.L. au depus întâmpinare prin care solicită admiterea recursului, constatarea neexercitării valabile a dreptului de preempțiune de către Consiliul Județean Sălaj, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare. Totodată, invocă aplicarea greșită a prevederilor legale și lipsa unei fundamentări corecte din partea instanței de apel.

Au mai precizat că dreptul de preempțiune al Consiliului Județean Sălaj nu a fost exercitat în mod valabil, acesta fiind exercitat de o persoană (Președintele Consiliului Județean Sălaj) care nu are atribuții în acest sens. Din acest motiv, constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare ("Contractul 1") dintre A. și subscrisa B. S.R.L. este nejustificată și nelegală.

Exercitarea dreptului de preempțiune de către Consiliul Județean Sălaj, prin hotărâre, a avut loc după semnarea contractului 2, dintre B. S.R.L., în calitate de vânzător, și recurenta C., în calitate de cumpărător, depășind termenul imperativ de 15 zile. Astfel, constatarea nulității Contractului 2 este netemeinică.

Au solicitat casarea deciziei atacate pe motivul greșitei aplicări a prevederilor art. 4 alin. (8) și alin. (9) din Legea 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice și trimiterea cauzei spre rejudecare, având în vedere motivele de casare invocate.

Recurentele - pârâte C. și D. S.R.L. au depus răspuns întâmpinare prin care solicită admiterea recursului și obligarea Județului Sălaj la plata cheltuielilor de judecată.

Totodată, au mai solicitat respingerea excepției nulității recursului, invocată de Județul Sălaj, motivând că mandatul de reprezentare al avocaților este valabil, iar cheltuielile juridice au fost suportate direct de recurente și admiterea recursului și casarea în parte a deciziei civile nr. 316/A/2023, prin: anularea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare; menținerea situației Cărții Funciare nr. x Jibou; anularea obligării recurentelor la plata unor cheltuieli de judecată și obligarea B. S.R.L. la plata acestora; trimiterea cauzei spre rejudecare la Curtea de Apel Cluj; obligarea Județului Sălaj la plata cheltuielilor de judecată, dovedite prin facturi și documente de plată; clarificarea poziției Județului Sălaj privind lipsa de interes a recurentelor, considerată neclară și irelevantă pentru soluționarea recursului.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Circumstanțele procesuale relevante pentru soluționarea prezentului recurs, rezumate, sunt următoarele:

Intimatul-pârât A. este proprietarul unui imobil-monument istoric, supus astfel - în ceea ce interesează cauza de față - prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, art. 4 alin. (3)-(9).

La data de 18.01.2021 pârâtul persoană fizică a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cu privire la acest imobil.

Procedura impusă de art. 4 din Legea nr. 422/2001 a fost realizată prin notificarea Ministerului Culturii, care a arătat la data de 12.03.2021 că nu înțelege să exercite dreptul de preemțiune și a transmis notificarea către autoritățile locale la data de 19.03.2021.

La data de 29.03.2021 a fost emisă o adresă de către Consiliul Județean Sălaj, cu respectarea termenului de 15 zile prevăzut de art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001, prin care s-a comunicat pârâtului persoană fizică înștiințarea privind exercitarea dreptului de preempțiune al Județului Sălaj în cazul vânzării imobilului monument istoric.

Acesta din urmă a vândut la data de 20.04.2021 către pârâta B. S.R.L. imobilul în discuție, iar la data de 27.04.2021 aceasta din urmă a vândut bunul către pârâta C..

Prima instanță a constatat nulitatea absolută exclusiv cu privire la contractul de vânzare subsecvent, încheiat la data de 27.04.2021; în acest sens a argumentat că prima vânzare, din 20.04.2021, a fost legal încheiată, deoarece pentru exprimarea opțiunii de exercitare a dreptului de preemțiune era necesară emiterea unei hotărâri a consiliului județean, adresa autorității semnată de președintele consiliului județean neputând primi valoarea unui act juridic prin care se exercită acest drept.

În schimb, cu privire la a doua vânzare, s-a reținut, în esență, că era necesară urmarea din nou a procedurii de notificare, pentru că prima procedură nu a fost urmată de o comunicare a titularului dreptului de preemțiune în sensul art. 4 alin. (9) din lege și în consecință, nu au fost îndeplinite cerințele legale pentru încheierea contractului de vânzare.

Instanța de apel a schimbat în parte această soluție, menținând măsura de constatare a nulității absolute a contractului din 27.04.2021 și constatând totodată și nulitatea absolută a contractului din 20.04.2021, cu argumentul că dreptul de preemțiune a fost legal exercitat de președintele consiliului județean prin raportare la dispozițiile legale ce reglementează calitatea și activitatea acestuia, ce vor fi analizate în considerentele ce succed.

Conform art. 4 alin. (3)-(9) din Legea nr. 422/2001, în forma în vigoare la data încheierii actelor juridice atacate:

"(3) Monumentele istorice aparținând domeniului privat pot face obiectul circuitului civil în condițiile stabilite prin prezenta lege.

(4) Monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preemțiune ale statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al unităților administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării.

(5) Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenționează să vândă monumente istorice, transmit serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea privind intenția de vânzare, însoțită de documentația stabilită prin ordin al ministrului culturii și cultelor.

(6) Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor transmit Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea, documentația și propunerea de răspuns, în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea acestora.

(7) Termenul de exercitare a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii și Cultelor sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor; titularii dreptului de preemțiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate exercitării dreptului de preemțiune; valoarea de achiziționare se negociază cu vânzătorul.

(8) În cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preemțiune în termenul prevăzut la alin. (7), acest drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile.

(9) Comunicările privind neexercitarea dreptului de preemțiune au termen de valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv pentru situațiile în care monumentul istoric este vândut de mai multe ori."

Într-o primă critică, întemeiată în drept pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentele au susținut greșita aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001, din perspectiva calificării actului juridic prin care autoritatea publică locală își poate exercita dreptul de preemțiune.

Astfel, contrar aprecierii instanței de apel, se susține prin recurs că președintele Consiliului Județean Sălaj nu avea atribuția și calitatea necesară pentru a exercita dreptul de preemțiune în numele și pentru Consiliul Județean, ceea ce lipsește de efecte juridice adresa semnată de acesta la data de 29.03.2021, în interiorul termenului legal de 15 zile de la primirea notificării din partea Ministerului Culturii, astfel că nu se poate considera că în cauză acest drept a fost exercitat legal.

Dintre susținerile ce sprijină acest motiv de recurs, Înalta Curte observă că cel referitor la practica administrativă a consiliilor județene în alte spețe - de a adopta Hotărâri ale Consiliului Județean pentru exercitarea dreptului de preemțiune - nu reprezintă argumente legale ce pot fi cenzurate în controlul de legalitate de față.

În privința invocării unor hotărâri judecătorești definitive ce au validat interpretarea legală susținută de recurente, Înalta Curte notează că practica judiciară evocată nu se impune cu forța obligatorie a legii sau a hotărârilor pronunțate în cadrul instrumentelor de unificare reglementate de C. proc. civ. (recursul în interesul legii, dezlegarea unor chestiuni de drept).

Firește că instanțele judecătorești sunt ținute a urmări dezideratul unei practici judiciare unitare și din această perspectivă invocarea jurisprudenței nu este lipsită de interes în cauzele aflate pe rol; cu toate acestea, procedând la propriul examen de legalitate al hotărârii recurate prin raportare la legea aplicabilă litigiului pendinte (atât temeiul substanțial al acțiunii reclamantului, cât și Codul administrativ - act normativ ce nu a fost avut în vedere în hotărârile pronunțate în alte cauze invocate de recurente), Înalta Curte apreciază că modul în care Curtea de apel a aplicat legea este corect.

Potrivit art. 190 alin. (1) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, "Președintele consiliului județean reprezintă județul în relațiile cu celelalte autorități publice, cu persoanele fizice și juridice române și străine, precum și în justiție."

Prin urmare, în privința exercitării dreptului de preemțiune, aceasta presupune manifestarea exterioară a voinței subiectului de drept chemat a avea o conduită legală - de a arăta dacă înțelege sau nu să uzeze de beneficiul de a cumpăra cu prioritate un bun anume.

Potrivit art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, titularul dreptului de preemțiune este unitatea administrativ-teritorială, iar conform art. 5 lit. pp) din Codul administrativ, unitățile administrativ-teritoriale sunt comune, orașe, municipii și județe.

Prin urmare, din perspectiva dispozițiilor legale analizate, județul - ca unitate administrativ teritorială titulară a dreptului de preemțiune în speță - este reprezentat de președintele consiliului județean.

În aceste coordonate, chestiunea a fost corect dezlegată de instanța de apel, care a considerat că adresa prin care președintele consiliului județean, în calitate de reprezentant al județului, notifica vânzătorului exercitarea dreptului de preemțiune, valorează o atare manifestare de voință.

Această soluție, deși nu este indicată expres în art. 4 alin. (3)-(9) din Legea nr. 422/2001, rezultă și din economia textelor; în acest sens, în art. 4 alin. (7) tezele 2 și 3 se reglementează obligațiile titularului dreptului de preemțiune de a prevedea în bugetul său sumele necesare achiziționării imobilului monument istoric, precum și de a negocia prețul acestui bun cu vânzătorul.

Or, văzând termenele scurte impuse de lege pentru exercitarea dreptului de preemțiune (25 de zile pentru Ministerul Culturii și Cultelor, respectiv 15 zile pentru autoritățile publice locale), negocierea prețului și totodată emiterea unei hotărâri a Consiliului Județean pentru aprobarea bugetului necesar achiziției (conform art. 139 alin. (3) lit. a) din Codul administrativ) impun în mod rezonabil o perioadă de timp ce nu permite respectarea termenelor legale edictate pentru exercitarea dreptului de preemțiune.

Este adevărat că, așa cum susțin recurentele, Legea nr. 422/2001 nu prevede expres o etapizare a procedurii de preemțiune, dar ea rezultă implicit prin mecanismul interpretării actului normativ, concluzia fiind că președintele consiliului județean poate reprezenta autoritatea administrativ teritorială și că celelalte atribuții - care privesc negocierea prețului și prevederea în buget a sumelor necesare cumpărării bunului - vor fi îndeplinite, conform legii, de consiliul județean.

Nu poate fi primit nici argumentul că o atare interpretare ar permite titularului dreptului de preemțiune a bloca procesul de înstrăinare a bunului monument istoric, pentru că această linie de argumentație se bazează pe prezumția că autoritatea ar manifesta o conduită neloială în exercitarea atribuțiilor sale, ceea ce nu poate fi acceptat ca regulă.

În plus, exigențele prevăzute de legea analizată pentru înstrăinarea bunurilor ce constituie monument istoric, chiar dacă se constituie în restrângeri ale dreptului de proprietate asupra acestor bunuri (respectiv asupra unor atribute ale acestui drept) și se vor manifesta - inerent - ca inconveniente pentru proprietar, sunt justificate prin prisma interesului general al societății de a proteja bunurile respective, care în mod frecvent au o valoare istorică mai mare decât cea materială.

În fine, se impune a realiza și distincția între dreptul de reprezentare și exercitarea atribuțiilor legale, pentru că recurentele au susținut că președintele consiliului județean nu are între atribuțiile sale pe aceea de a exercita dreptul de preemțiune.

Astfel, în egală măsură art. 173 și următoarele din Codul administrativ nu reglementează o astfel de atribuție nici în sarcina consiliului județean, iar împrejurarea că art. 139 din Codul administrativ se referă la hotărârile acestui organism privitoare la dobândirea sau înstrăinarea dreptului de proprietate în cazul bunurilor imobile nu atrage concluzia de plano că exercitarea dreptului de preemțiune ar reprezenta atribuția exclusivă a consiliului județean.

Dimpotrivă, titularul dreptului este, cum s-a arătat deja, județul, iar acesta acționează prin președintele consiliului județean.

În concluzia acestor argumente, criticile legate de validitatea actului de exercitare a dreptului de preemțiune de către județ prin intermediul președintelui acestuia sunt nefondate.

Un alt motiv de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. susține greșita aplicare și interpretare a art. 4 alin. (9) din Legea nr. 422/2001, din perspectiva aplicării sale în speța de față pentru ipoteza în care în cazul primei vânzări nu s-a exercitat legal dreptul de preemțiune.

În această situație, instanțele de fond au fost chemate a dezlega problema de drept a modalității concrete de manifestare a "comunicării" la care se referă norma evocată, pentru a cunoaște dacă în cazul celei de-a doua vânzări în discuție, ce a avut loc în cursul aceluiași an calendaristic, se produceau în continuare efectele manifestării de voință a reclamantului emise pentru prima vânzare în sensul neexercitării dreptului de preemțiune, astfel că o nouă notificare nu era necesară.

Concret, pârâții au susținut că, neexercitând în termen legal dreptul de preemțiune pentru prima vânzare, proprietarul vânzător nu mai era obligat la o nouă notificare, pentru că art. 4 alin. (9) din lege asimilează și manifestarea de voință tacită - nu expresă - unei comunicări privind neexercitarea dreptului de preemțiune, ce își producea în continuare efectele astfel cum prevede textul evocat.

Cu privire la acest aspect, tribunalul a reținut (și curtea de apel a validat această apreciere) că legea are în vedere exclusiv manifestările exprese ale titularului dreptului de preemțiune în sensul neexercitării dreptului de preemțiune și nu pe cele tacite - respectiv situațiile în care în termenul legal acest titular nu arată expres dacă înțelege sau nu să uzeze de dreptul în discuție, dreptul său de a opta stingându-se astfel ca efect al decăderii.

Aceste chestiuni au devenit lipsite de interes în cauza de față prin prisma faptului că instanța de apel a considerat că la prima vânzare a bunului imobil - monument istoric reclamantul și-a exercitat în mod legal și în termen dreptul de preemțiune; în aceste coordonate, fiind în prezența unei exercitări a dreptului, art. 4 alin. (9) din lege nu mai produce efecte pentru o eventuală vânzare ulterioară.

Cu toate acestea, răspunzând și acestui motiv de critică, Înalta Curte constată că susținerile formulate de recurente nu pot fi primite.

Astfel, pe de-o parte, este adevărat că principiul ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus (unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să distingă) reprezintă un argument pertinent în procedeul de interpretare a art. 4 alin. (9) din Legea nr. 422/2001.

Cu toate acestea, de vreme ce textul reglementează o excepție de la regimul general al preemțiunii reglementate prin actul normativ în discuție (respectiv obligarea de notificare a titularului dreptului de preemțiune cu ocazia încheierii unei vânzări), el trebuie să fie interpretat strict, pentru că exceptio est strictissimae interpretationis/applicationis (excepția este de strică interpretare/aplicare).

Prin urmare, cât timp înțelesul general al noțiunii de comunicare presupune transmiterea directă a unei informații - în speță exteriorizarea manifestării de voință a titularului dreptului de preemțiune - nu se poate considera că el acoperă și manifestări tacite, în sensul absenței unui răspuns cu privire la acest aspect din partea autorității notificate.

Recurentele susțin că tardivitatea comunicării din partea reclamantului atrăgea sancțiunea nulității acestui act juridic, deci manifestarea pozitivă nu există; acest argument a rămas cu adevărat fără relevanță prin aceea că se definitivează prin prezenta decizie raționamentul instanței de apel în sensul că respectiva comunicare a fost formulată în termenul legal.

Nu se poate reține nici argumentul unei discriminări suferite de recurente, pentru că o atare concluzie poate fi bazată pe constatarea acordării unui tratament diferit unor persoane aflate în aceeași situație și în speță ipoteza aceasta nu se verifică.

Nu poate fi primită critica bazată pe art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., care valorifică o pretinsă nemotivare a deciziei atacate; în acest context se impune remarca de principiu că nu orice omisiune de analiză din partea instanței de apel conduce la aplicarea cazului de casare analizat și la casarea hotărârii, ci numai aceea ce privește aspecte esențiale ale judecății în respectiva cale de atac și care lipsesc dispozitivul deciziei de fundamentul necesar al soluției, fie în fapt, fie în drept.

Totodată, și în ipoteza invocată a absenței unor considerente cu privire la motive din apelul declarat de partea care critică hotărârea, este necesar ca acestea să fie hotărâtoare asupra soluției ce urmează a fi pronunțată.

Or, cum s-a arătat deja, în prezența dezlegărilor referitoare la existența unei comunicări de exercitare în termen a dreptului de preemțiune, chestiunile legate de cea de-a doua vânzare și de necesitatea unei noi notificări conforme cu art. 4 alin. (5) din lege nu mai prezintă relevanță concretă în cauză.

În fine, este nefondat și motivul de recurs ce privește modul de soluționare a cheltuielilor de judecată, întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. de vreme ce motivul este invocat și din perspectiva aplicării greșite a art. 452 C. proc. civ., el se impune însă a fi analizat și prin raportare la cazul de casare de la art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., referitor la nesocotirea normelor de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității.

Cu privire la aceste cheltuieli, curtea de apel a reținut:

"Referitor la cheltuielile de judecată în apel în cuantum de 4.000 euro solicitate cu titlu de onorariu avocațial de pârâtele C. și B. S.R.L., Curtea constată că pârâtele nu au făcut dovada achitării unor sume cu acest titlu, întrucât din înscrisurile depuse în probațiune (factură și extras bancar) reiese că serviciile au fost prestate pentru o terță societate - G., fiind achitate de o persoană ce nu are calitate de parte în cauză - H. .

Așadar, în raport de dispozițiile art. 451 și urm. C. proc. civ., Curtea reține că pârâtele nu au făcut dovada efectuării unor cheltuieli de judecată în apel."

Prin urmare, potrivit constatărilor de fapt ale instanței de apel, societatea avocațială ce le-a reprezentat în recurs pe apelantele pârâte C. și D. S.R.L., respectiv F., a emis factura pentru plata serviciilor pe numele clientului G., iar plata onorariului în discuție a fost realizată de un terț, H..

Recurentele au susținut, sub acest aspect, că potrivit contractului de asistență juridică și a actului adițional depuse la dosarul cauzei, serviciile prestate de societatea de avocatură F. au constat în apărările formulate în dosarul de față, precum și în asistența și reprezentarea juridică la termenele de judecată, iar sumele plătite de către societatea de avocatură G. în baza acestui contract au vizat exclusiv serviciile juridice prestate în beneficiul recurentelor, de unde ar rezulta că plățile efectuate și dovedite prin documentele depuse la dosar profită fără echivoc recurentelor, aceasta fiind intenția părților la încheierea contractului de asistență juridică.

Or, aceste susțineri nu răspund motivului pentru care curtea de apel a respins cererea accesorie de cheltuieli, și anume că plata onorariului avocațial pentru reprezentarea în cauza de față a fost realizată de un terț față de proces.

Instanța de recurs constată că dispozițiile ar. 1474 alin. (3) C. civ. statuează în sensul valabilității plății realizate de un terț în numele debitorului și al stingerii obligației pentru executarea căreia s-a făcut plata atunci când debitorul nu se opune expres la aceasta și când natura obligației nu impune ca plata să fie realizată numai de debitor.

Prin urmare, plata onorariului avocațial în beneficiul recurentelor, efectuată de un terț către reprezentantul convențional, stinge obligația rezultată din raportul juridic de reprezentare.

Cu toate acestea, în absența unor informații sau dovezi privind raporturile juridice dintre terțul plătitor și debitorul obligației de plată a onorarului avocațial - recurentele-pârâte - validitatea plății din perspectiva raportului obligațional dintre avocat și clientul său nu este suficientă pentru a atrage aplicarea prevederilor art. 452 și 453 C. proc. civ.

În acest sens, având în vedere că fundamentul obligării la plata cheltuielilor de judecată este necesitatea ca cel vinovat de inițierea procesului civil să suporte prejudiciul suferit de cel care câștigă procesul, pentru obligarea altor părți la plata cheltuielilor de judecată în etapa apelului era necesar a se constata că apelantele sunt cele care au suportat, direct sau indirect, cheltuiala în discuție, indiferent dacă plata onorariului avocațial a fost realizată personal de acestea sau de un terț în numele lor.

Deși prin recurs se afirmă că plățile au profitat recurentelor, aceste repere nu sunt suficiente ca argumente în drept și nici probate în cauză, astfel încât din perspectiva verificării realizate de instanța de apel - ca cheltuiala cu procesul să fie suportată de apelante - nu se identifică un viciu argumentativ sau legal.

De aceea, fără a fi justificat în cauză raportul juridic concret ce a determinat plata onorariului de către un terț străin de proces (mandat, liberalitate, etc), nu poate fi reținută existența unei pagube în patrimoniul recurentelor, iar respingerea cererii privind plata cheltuielilor de judecată s-a realizat cu respectarea normelor aplicabile, atât a celor de drept procesual cât și a celor de drept material.

În consecința tuturor acestor argumente, în temeiul art. 496 C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții-pârâți C. și D. S.R.L. împotriva deciziei nr. 316A din 21 noiembrie 2023 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, în contradictoriu cu intimatul-reclamant Județul Sălaj și cu intimații-pârâți A. și B. S.R.L..

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 09 decembrie 2024.