ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1405/2025

Ședința publică din data de 16 septembrie 2025

asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 23.05.2023 pe rolul Tribunalului Dolj, secția I civilă sub nr. x/2023, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta B. S.R.L., pentru ca, în temeiul art. 1669 alin. (1) C. civ.: a) instanța să pronunțe o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren și construcție compus din teren intravilan în suprafața de 673 m.p. situat în T5/1, P 110, P 111, P 112 a localității Cârcea, jud. Dolj, număr cadastral x și intabulat în CF x a U.A.T. Cârcea, pe care se află edificată o construcție casă de locuit, având regim de înălțime P, o suprafața construita de aproximativ 145 m.p. și terasa acoperita de aproximativ 19 m.p., imobil ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/08.01.2021 de către C., modificată prin actul adițional autentificat sub nr. x/08.02.2022 de către BIN D. și al actului adițional autentificat sub nr. x/30.05.2022 de către BIN D.; b) sa instituie, cu titlu gratuit, un drept de trecere pentru utilități pe terenul proprietatea pârâtei având destinația "cale de acces", în suprafață totală de 3.038 m.p., intabulat în CF x a U.A.T. Cârcea, în favoarea imobilului cu nr. cadastral x și CF x a U.A.T. Cârcea; c) să se noteze construcția în cartea funciară și să se intabuleze dreptul de proprietate asupra terenului și construcției ce face obiectul capătului de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care sa țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în CF x a U.A.T. Cârcea;d) să se dispună intabularea servituții de trecere pentru utilități și servituții de trecere în CF x a U.A.T. Cârcea, în favoarea imobilului cu nr. cadastral x și CF x a UAT Cârcea, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 421/05.07.2024 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr. x/2023, a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., luându-se act că aceasta din urmă și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Prin decizia civilă nr. 386 din 5 noiembrie 2024 Curtea de Apel Craiova, secția I civilă, a fost admis apelul declarat de către apelantul reclamant A. împotriva sentinței civile nr. 421/05.07.2024, în contradictoriu cu intimata pârâtă B. S.R.L., a fost anulată sentința atacată, cauza fiind trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe de fond.

Împotriva deciziei civile anterior menționate a formulat recurs recurenta-pârâtă B. S.R.L, care a fost întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 și pct. 8 C. proc. civ.

În motivarea recursului, aceasta a arătat că prin acțiunea introdusă, reclamantul a solicitat instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil teren și construcție situat în com. Cârcea, jud. Dolj, deși la data introducerii cererii de chemare în judecată, acesta nu achitase prețul stabilit în actele notariale încheiate între părți.

Susține recurenta că, de altfel, acesta nici nu a avut intenția de a achita întregul preț, încercând să obțină intervenția instanței în înțelegerea perfectată prin solicitarea de a se diminua prețul pe care părțile l-au stabilit de comun acord în schimbul faptului că nu mai dorea dotarea construcției cu utilitățile publice, respectiv alimentarea cu gaz. Conform art. 1169 C. civ., principiului libertății contractuale are în vedere că părțile sunt libere să încheie orice contracte și să determine conținutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică și de bunele moravuri, prevederi care se aplică situației în care una dintre părțile promisiunii de vânzare-cumpărare refuză încheierea contractului final, în mod nejustificat, caz în care partea care și-a îndeplinit întocmai obligațiile va putea cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

Astfel, reclamantul promitent-cumpărător nu putea formula o acțiune prin care să solicite obținerea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, în condițiile în care nu și-a îndeplinit obligația prevăzută în contract de a achita în întregime prețul stabilit de părți prin promisiunea din 08.01.2021 și actul adițional din 08.02.2022, în cuantum de 118.000 euro, astfel cum chiar însăși partea a recunoscut în acțiunea formulată. Solicitarea sa a fost făcută fără ca la data introducerii cererii, reclamantul să fi achitat întregul preț convenit în înțelegerea notarială.

Suma de 10.000 euro, ca ultima tranșă a prețului stabilit nu a fost achitată, instanța neputând pronunța o hotărâre în sensul celor solicitate, decât dacă "toate celelalte condiții de validitate" ale convenției sunt îndeplinite, mai puțin încheierea actului de transfer al dreptului de proprietate în formă autentică. Drept urmare, consideră recurentul că instanța de fond a soluționat corect cauza cu care a fost învestită, pronunțând sentința 421/05.07.2024 în sensul respingerii acțiunii reclamantului, în condițiile în care, până la acel moment, reclamantul însuși nu își respectase obligațiile contractuale.

De asemenea, menționează că la data declarării apelului, reclamantul nu a pus la dispoziția intimatei-pârâte diferența de preț, prin urmare dacă ne raportăm strict la momentul formulării apelului și al derulării raportului contractual dintre părți până la acel moment, instanța de apel, în aplicarea dispozițiilor art. 1169 C. civ., nu trebuia să admită calea de atac.

Consideră că reclamantul, în calitate de promitent-cumpărător trebuia să pună la dispoziția pârâtei întregul preț, numai în aceste condiții putând solicita o hotărâre care să țină loc de act autentic. Orice problemă privind neîndeplinirea obligației pârâtei de branșare a imobilului la gaze putea face obiectul unei acțiuni separate pentru obligația de a face sub presiunea daunelor interese sau o diminuare a prețului pentru deficientele obiectului vânzării, prin urmare, apreciază că soluția instanței de apel este una nelegală prin raportare la dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Cu referire concretă la cele reținute de instanța de apel în fundamentarea soluției sale, conform cărora la data de 22.08.2024 reclamantul a depus la dosar o dovadă din care rezultă ca ar fi virat pârâtei suma de 49.765 RON, prin care pretinde că a achitat ultima tranșă din prețul convenit, recurenta invocă faptul că acest înscris nu i-a fost comunicat și nici nu i-a fost pus în discuție în contradictoriu de către instanța de apel. De asemenea, arată că și intimata-pârâtă a trimis la dosar două documente extrem de importante care, de asemenea, nu au fost supuse discuției părților.

Precizează că a comunicat instanței de apel faptul că în timpul care s-a scurs de la pronunțarea hotărârii de fond și până la judecarea apelului, prima parte care și-a îndeplinit obligația contractuală a fost chiar pârâta B. S.R.L, astfel conducta de gaz pe stradă a fost realizată de aceasta și imobilul a fost branșat la această utilitate. Reclamantul a transmis pârâtei în cont suma de 49.765 RON ulterior branșării, dar fără a notifica intenția de a se perfecta actul de vânzare-cumpărare.

Tot în aceeași perioadă, părțile au purtat discuții despre modificarea legislației fiscale în materie de vânzare de imobile care a suferit modificări privind cota de TVA față de momentul încheierii promisiunii de vânzare, când TVA la cumpărarea de imobile a fost de 5 %, cota inclusă în prețul inițial de 118.000 RON (preț TVA), așa cum se stipulează în actul adițional de stabilire a prețului.

Acest aspect este foarte important deoarece a dus la o modificare a prețului vânzării stabilit inițial de părți, dintr-o cauza exterioară voinței acestora, fapt ce a fost adus la cunoștința reclamantului de către pârâtă.

Ca urmare a creșterii acestei cote de TVA, pârâta arată că pentru perfectarea contractului de vânzare, i-a solicitat reclamantului să vireze și diferența de 4189 Euro, cu titlu de diferență de TVA, care, în opinia acesteia, cade în sarcina cumpărătorului până la momentul semnării actelor, fapt ce nu s-a realizat în cauză.

Conform încheierii de certificare nr. 01/24.10.2024 emisa de SPN E. si F., părțile s-au înfățișat la notar, dar promitentul cumpărător a declarat că:

"refuză să achite orice sumă de bani în plus" nefiind posibilă perfectarea actelor.

Or, legislația fiscală în materie de TVA, în mod clar prevede că TVA este parte a prețului care incumbă ca obligație de plată cumpărătorului, vânzătorul trebuind doar să îl colecteze și să îl vireze organului fiscal.

În concluzie, reclamantul a fost înștiințat ca prin virarea sumei de 49.765 RON tot nu a achitat întregul preț al imobilului în contextul arătat anterior, acesta fiind și motivul pentru care virarea acestei sume nu a fost urmată, așa cum se cuvenea, și de o notificare către pârâtă prin care reclamantul să îi solicite prezentarea la notar în vederea perfectării contractului final, acesta fiind conștient de faptul că nici după data de 22.08.2024 nu reunea condițiile pentru a solicita o hotărâre care să țină loc de act autentic.

În concluzie, sub aspectul elementelor nou apărute în raporturile contractuale dintre părți în timpul apelului, instanța de apel a soluționat în mod greșit cauza, încălcând astfel dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. sub aspectul comunicării acestor înscrisuri depuse de părți și punerea lor în discuție contradictorie.

Intimatul-reclamant A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Analizând recursul în raport de dispozițiile legale incidente cauzei, Înalta Curte apreciază că acesta deduce judecății critici de nelegalitate care sunt nefondate, potrivit celor ce urmează.

- Criticile subsumate de recurenta-pârâtă motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., privitoare la faptul că decizia instanței de apel încalcă prevederile art. 1169 C. civ. față de împrejurarea că a infirmat soluția tribunalului de respingere a cererii de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul litigios, deși nici la data introducerii acțiunii și nici la data formulării apelului reclamantul nu a făcut dovada achitării integrale a prețului convenit prin promisiunea de vânzare-cumpărare și prin actele adiționale la aceasta, sunt nefondate.

Este adevărat că prin hotărârea de primă instanță s-a reținut ca motiv al respingerii cererii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic asupra imobilului litigios împrejurarea neîndeplinirii integrale a obligației principale a reclamantului de plată a prețului convenit, observându-se de către tribunal că ultima tranșă din preț, în valoare de 10.000 eu, pentru care părțile conveniseră să fie achitată în trei zile de la data finalizării de către pârâtă a branșamentului imobilului la rețeaua de gaze, având ca dată limită 15.03.2023, nu fusese achitată de promitentul cumpărător. S-a apreciat de către prima instanță că neexecutarea în integralitate a propriilor obligații contractuale asumate de reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, conduce la respingerea acțiunii, nemaiimpunându-se a se verifica eventualul refuz al pârâtei de a-și executa propriile obligații.

Exercitând controlul judiciar în apel, curtea de apel a sancționat neobservarea de către tribunal a faptului că data de 15.03.2023 nu reprezenta doar reperul temporal la care trebuia făcută plata ultimei tranșe din preț, ci aceasta avea, potrivit înțelegerii părților, o triplă semnificație: data convenită pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, data la care se raporta achitarea ultimei tranșe din preț, dar și termenul limită prevăzut pentru îndeplinirea obligației pârâtei de branșare a imobilului la gaze.

Pe de o parte, întrucât tribunalul nu a observat corelația care exista între obligațiile părților, respectiv că plata ultimei tranșe din preț de către promitentul-cumpărător era legată de îndeplinirea propriilor obligații asumate de promitenta-vânzătoare de branșare a imobilului la gaze, iar pe de altă parte, întrucât în apel s-a făcut dovada de către reclamant a plății în favoarea pârâtei, la 22.08.2024, a ultimei trașe din preț și observând că tribunalul nu a examinat și celelelate condiții necesare pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, instanța de apel a dispus anularea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe.

Soluția instanței de apel este una legală și conformă cu prevederile art. 1169 C. civ., în sensul în care a fost pronunțată cu observarea și respectarea convenției părților și tinând seama de modul în care s-a manifestat fiecare dintre acestea față de obligațiile asumate. De vreme ce, potrivit actului adițional din 8.02.2022, plata ultimei tranșe de 10.000 eu din preț urma să aibă loc în trei zile lucrătoare de la data finalizării (de către recurenta-pârâtă) branșamentelor imobilului la gaze naturale, finalizare pentru care se stabilise ca dată limită 15.03.2023, dar despre care reclamantul a susținut încă din cererea de chemare în judecată că fusese depășită fără îndeplinirea obligației de către pârâtă, cea care pare a nesocoti dispozițiilor art. 1169 C. civ. este însăși recurenta, care a pretins că solicitarea reclamantului de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu putea fi făcută fără ca, la data cererii de chemare în judecată sau a declarării apelului, acesta să fi achitat întregul preț stipulat în înțelegera notarială. Însă întregul preț al convenției nu putea fi pretins promitentului-vânzător mai înaintea îndeplinirii de către promitenta-vânzătoare a propriei obligații de realizare a branșamentului la gaze al imobilului, de vreme ce în acești termeni fusese chiar convenția părților.

Sub acest aspect, se observă că prin cererea cu care s-a adresat instanței, promitentul-cumpărător a reclamat atât neîndeplinirea de către promitenta-vânzătoare a obligației de branșare a imobilului, ultima etapă din cele care trebuiau parcurse pentru realizarea imobilului și punerea lui la dispoziția promitentului-cumpărător în stare funcțională, cât și pe aceea de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ambele obligații având stabilită prin convențiile semnate de părți ca dată limită 15.03.2023, moment care era depășit la data sesizării instanței, respectiv 23.05.2023. În alte cuvinte, reclamarea neîndeplinirii mai multor obligații dintre cele asumate de promitenta-vânzătoare prin convenția și actele adiționale semnate, între care și aceea de îndeplinirea căreia depindea plata ultimei tranșe din preț de către promitentul-vânzător, nu îl împiedicau pe acesta de a se adresa instanței cu o acțiune pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic sub motivul că acesta nu făcuse dovada plății integrale a prețului de 118.000 eu la data sesizării instanței, așa după cum susține recurenta.

Prin concluziile scrise depuse în etapa apelului (aspect reiterat și prin memoriul de recurs) tocmai pârâta a arătat că "În timpul care s-a scurs de la pronunțarea hotărârii de fond conducta de gaz pe stradă a fost realizată de pârâtă și imobilul a fost branșat la această utilitate. De asemenea, reclamantul a transmis pârâtului suma de 10.000 eu în cont (...)", observându-se că sentința tribunalului a fost pronunțată în luna iulie a anului 2024, ceea ce indică o îndeplinire a obligației de branșare a imobilului la gaze de către pârâtă cu mult peste termenul limită convenit, din 15.03.2023, și, în tot cazul, ulterior soluționării litigiului în primă instanță.

Or, observând caracterul interdependent al obligațiilor asumate de părțile promisiunii de vânzare-cumpărare pentru etapa finală a convenției lor, în care obligația promitentului-cumpărător de plată a ultimei tranșe din preț era dependentă și condiționată de îndeplinirea anterioară a propriei obligații a promitentei-vânzătoare de realizare a branșamentelor imobilului la gaze și, deopotrivă, în prezența dovezii de plată a ultimei tranșe din preț de 10.000 eu adusă de reclamant la ultimul termen de judecată din apel, în mod corect a stabilit curtea de apel că se impune anularea hotărârii de primă instanță și trimiterea cauzei spre rejudecare la tribunal, pentru verificarea celorlalte condiții necesare soluționării acțiunii, dat fiind că cercetarea judecătorească de primă instanță, limitată la sancționarea neplății ultimei tranșe din preț de către reclamant, s-a dovedit a fi una superficială (prin neobservarea dependenței obligațiilor părților contractante și a stadiului îndeplinirii lor) și incompletă (prin necercetarea celorlalte condiții necesare soluționării acțiunii).

Sublinierea pe care o face recurenta-pârâtă asupra modului în care s-au îndeplinit aceste obligații finale ale promisiunii de vânzare-cumpărare, în sensul că ea a fost cea dintâi care și-a îndeplinit obligația de branșare a imobilului la gaze și că abia ulterior branșării reclamantul a transmis pârâtei în cont suma de 49.765 RON, departe de a releva caracterul nelegal al soluției curții de apel din perspectiva nesocotirii de către aceasta a dispozițiilor art. 1169 din C. civ., confirmă dimpotrivă, o îndeplinire a obligațiilor asumate în ordinea de dependență și condiționare agreată de părți prin actul adițional din 8.02.2022, dar cu întârziere față de data fixată, reclamantul afirmând încă din cererea de chemare în judecată că obligația sa nu devenise exigibilă câtă vreme pârâta nu-și îndeplinise propria obligație de branșare a imobilului. Cel mult, demonstrează că însăși recurenta are o greșită întelegere asupra relației de dependență în îndeplinirea obligațiilor finale convenite de părți, de vreme ce a pretins că reclamantul trebuia să fi achitat integral prețul convenit la data cererii de chemare în judecată, în vreme ce ea menționează îndeplinirea obligației de branșare a imobilului abia în cursul judecății cauzei în apel.

Cât privește aspectul modificării legislației fiscale față de momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, care ar fi condus la creșterea cotei TVA de la 5% la 9% și, implicit, la modificarea prețului inițial de 118.000 eu menționat în actul adițional din 8.02.2022, care ar fi devenit în prezent 122.189 eu, Înalta Curte reține că se referă la o împrejurare de fapt nouă, decurgând din evoluția raporturilor dintre părți, neinvocată în proces de recurenta-pârâtă nici măcar prin întâmpinarea la apel, ci abia prin concluziile sale scrise depuse în acea etapă procesuală, astfel că asupra acesteia instanțele de fond nu au tranșat. Întrucât potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, evaluarea direct în recurs a unei împrejurări de fapt a cauzei nu poate avea loc, urmând ca aceasta să fie, eventual, cercetată cu prilejul rejudecării cauzei care a fost corect și legal dispusă de instanța de apel.

În considerarea celor anterior expuse, se apreciază ca fiind nefondate criticile subsumate de recurenta-pârâtă motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., neputându-se reține dezlegarea cauzei în apel cu nesocotirea dispozițiilor art. 1669 C. civ.

- Nici criticile subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. nu sunt fondate, în condițiile în care, pe calea acestuia, recurenta-pârâtă a criticat necomunicarea de către instanță a înscrisului depus la dosar la ultimul termen de judecată din apel de către reclamant, constând în dovada plății ultimei tranșe de preț și, totodată, nepunerea în discuție a înscrisurilor proprii trimise la dosar de pârâtă.

Critica recurentei-pârâte, ce poate fi relevantă din perspectiva respectării principiului contradictorialității și asigurării dreptului la apărare este nefondată în condițiile în care din practicaua deciziei atacate se înțelege că, la ultimul termen de judecată în fața curții de apel din 5.11.2024, singura parte care a fost prezentă, care a solicitat și i s-au încuviințat probe, a fost reclamantul, pârâta lipsind, iar singura probă administrată a fost cea cu înscrisul doveditor al plății realizată de reclamant în favoarea pârâtei la data de 22.08.2024, în sumă de 49 765 ron.

Caracterul formal al criticii recurentei decurge din aceea că, pe de o parte, proba cu înscrisurile administrate pe parcursul judecării procesului nu constituie un act procedural supus comunicării, așa cum pretinde recurenta că ar fi trebuit să se întâmple în circumstanța absenței sale de la termenul de judecată, iar pe de altă parte întrucât proba se referea la o plată care intrase în contul său, așadar la împrejurări de fapt care trebuie să-i fi fost cunoscute.

Cât privește înscrisurile proprii trimise la dosar de recurenta-pârâtă, rezultă că acestea nu au fost supuse dezbaterii contradictorii și încuviințării întrucât, potrivit vizei de primire, au fost atașate la dosar după terminarea ședinței de judecată. Întrucât conținutul lor se referă la evoluții ale raporturilor juridice dintre părți ulterioare celor deja supuse judecății prin cererea de chemare în judecată și întâmpinările formulate, eventual lor relevanță avea a fi determinată cu ocazia rejudecării cauzei în fond pe care a ordonat-o în mod legal curtea de apel.

Astfel fiind, nu se poate reține o încălcare de către instanța de apel a regulilor de procedură a căror nerespectare să atragă sancțiunea nulității, iar pentru motivele reținute, apreciind asupra caracterului nefondat al recursului declarat, în temeiul prevederilor art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte îl va respinge în consecință.

Conform dispozițiilor art. 452 C. proc. civ., "partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei", iar potrivit art. 453 din același cod, "partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată".

Prin raportare la aceste texte de lege, aplicabile și în recurs în temeiul art. 494 C. proc. civ., Înalta Curte constată că intimatul-reclamant, prin avocat a depus la dosarul cauzei dovezi privind cheltuielile de judecată în valoare de 3000 RON constând în onorariu de avocat, conform înscrisurilor aflate la dosarul de recurs.

În consecință, constatând că recurentei-pârâte i s-a respins calea extraordinară de atac, urmează să fie admisă cererea intimatului-reclamant privind acordarea cheltuielilor de judecată aferente acestei etape procesuale.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L împotriva deciziei nr. 386 din 5 noiembrie 2024, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția I civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă B. S.R.L la plata sumei de 3000 RON către intimatul-reclamant A., cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 16 septembrie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.