ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1031/2025

Ședința publică din data de 8 mai 2025

Deliberând, asupra recursului reține următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată inițial pe rolul Judecătoriei Iași cu dosarul nr. x/2020, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâta C. S.R.L., solicitând rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare de bun viitor, autentificat sub nr. x din 22 mai 2018, restituirea sumei achitate cu titlu de avans, cu cheltuieli de judecată.

În drept, au fost indicate prevederile art. 550 și art. 1.554 din C. civ.

Prin sentința civilă nr. 6589 din 8 iunie 2021, Judecătoria Iași, secția civilă a declinat competența materială de soluționare a acțiunii civile în favoarea Tribunalului Iași. Cererea a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Iași, secția I civilă la 2 august 2021, cu dosarul nr. x/2021.

Prin sentința civilă nr. 1763 din 30 iunie 2022, Tribunalul Iași, secția I civilă a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L..

Prin decizia civilă nr. 348 din 24 iulie 2023, Curtea de Apel Iași, secția civilă a respins apelul formulat de reclamanții A. și B. împotriva sentinței civile nr. 1763 din 30 iunie 2022, pronunțată de Tribunalul Iași, secția I civilă.

Împotriva deciziei civile nr. 348 din 24 iulie 2023 a Curții de Apel Iași, secția civilă au declarat recurs reclamanții A. și B., solicitând casarea deciziei, iar, în rejudecare, admiterea apelului și modificarea sentinței, cu consecința admiterii acțiunii civile formulate.

După expunerea situației de fapt litigioase și a motivelor de apel, recurenții-reclamanți au expus următoarele critici:

Hotărârea recurată este netemeinică și nelegală, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. prin raportare la prevederile art. 1.549, art. 1.516, art. 1.517 și art. 1.551 din C. civ.

Pornind de la interpretarea dispozițiilor art. 1.549 din C. civ., instanța de apel a interpretat în mod greșit poziția reclamanților în ceea ce privește contractul încheiat și modalitatea de derulare a acestuia și a dat eficiență în mod greșit dispozițiilor art. 1.517 din C. civ., reținând culpa exclusivă a reclamanților în raport cu probatoriul administrat.

Potrivit dispozițiilor art. 1.516 alin. (1) din C. civ., creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației, iar art. 1.523 alin. (1) stipulează că "Debitorul se află de drept în întârziere atunci când s-a stipulat că simpla îndeplinire a termenului stabilit pentru executare produce un asemenea efect."

Raportat la data scadentă stabilită prin contractul încheiat, respectiv 1 iunie 2019, instanța nu a analizat incidența dispozițiilor invocate, verificând cauza în raport cu data de 9 iulie 2019, când întreg ansamblul rezidențial a fost înscris în cartea funciară. Termenul scadent prevăzut de părți a fost 1 iunie 2019, dată la care, așa cum rezultă din înscrisurile depuse, obligația pârâtei nu era îndeplinită.

Dispozițiile art. 1.551 alin. (1) din C. civ. au fost interpretate greșit, deoarece obligația ce trebuia îndeplinită nu era divizibilă ori cu executare succesivă, iar "neexecutarea de mică însemnătate" nu putea fi apreciată de reclamanți, în lipsa unui răspuns din partea dezvoltatorului imobiliar. În mod greșit, instanța de apel a apreciat că este corect raționamentul tribunalului referitor la prorogarea termenului cu 40 de zile, perioadă de timp nesemnificativă.

La data denunțării promisiunii de vânzare-cumpărare - 16 august 2019, trecuseră 56 de zile, fără ca recurenții-reclamanți să cunoască stadiul în care se află construcția promisă. Împrejurarea că, la 9 iulie 2019, a fost emis certificatul de edificare a întregii construcții a fost cunoscută de recurenții-reclamanți după demararea prezentului litigiu, astfel că instanța trebuia să analizeze îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1.549 în raport cu situația în care se aflau la 1 iunie 2019.

Intabularea imobilului la 12 iulie 2019 nu echivalează cu îndeplinirea obligațiilor asumate de promitenta-vânzătoare, întrucât acesta a fost intabulat "la roșu", fără finisaje și racorduri individuale, acestea fiind obținute ulterior.

Deși recurenții-reclamanți au încercat să contacteze dezvoltatorul imobiliar după data scadenței, 1 iunie 2019, acesta nu a invocat clauza de la art. 4.2 din contract, referitoare la extinderea perioadei de predare a imobilului propus.

Relevante sunt și mențiunile din contractul de vânzare autentificat sub nr. x din 13 ianuarie 2020 încheiat între C. S.R.L. și D. și E., prin care a fost înstrăinat imobilul care a făcut obiectul antecontractului, referitoare la dezmembrarea imobilului - apartament, precum și dezmembrarea terenului în suprafață de 150 mp, care au fost efectuate la 13 noiembrie 2019, respectiv 19 noiembrie 2019. Rezultă că la 16 august 2019 - data reținută de instanță ca reprezentând momentul denunțării unilaterale a contractului de către recurenții-reclamanți, pârâta se află în imposibilitatea de a perfecta contractul în forma autentică, aspect neanalizat de cele două instanțe de fond.

Concluzionând, în raport cu întregul probatoriu administrat și dispozițiile legale invocate, după data scadenței, recurenții-reclamanți erau îndreptățiți să solicite rezoluțiunea, fie îndeplinirea obligației. Împrejurarea că au menționat o situație personală în notificarea de denunțare nu poate fi calificată drept refuz și culpă. În realitate, pârâta nu mai dorea să vândă imobilul în rate directe, deoarece avea cerere de la cumpărători care își permiteau să achite integral, prin credit bancar.

Intimata-pârâtă C. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului în temeiul art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., întrucât criticile formulate de recurenții-reclamanți vizează exclusiv modalitatea în care instanța de apel a apreciat probatoriul pe baza căruia a stabilit situația de fapt, astfel că nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din același act normativ. De asemenea, în subsidiar a solicitat respingerea recursului ca nefondat, susținând legalitatea deciziei recurate.

II. Considerentele și soluția Înaltei Curți de Casație și Justiție

Analizând cu prioritate excepția nulității recursului, în conformitate cu dispozițiile art. 248 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că aceasta este întemeiată pentru considerentele ce urmează a fi expuse:

Se reține că potrivit art. 489 alin. (1) din C. proc. civ., recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepția cazului prevăzut la alin. (3), iar potrivit alin. (2) al aceluiași articol aceeași sancțiune intervine în cazul în care în motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.

Din dispozițiile legale enunțate rezultă că nu este suficient ca recursul să fie depus și motivat în termenul prevăzut de lege, ci este necesar ca susținerile formulate să se circumscrie motivelor de nelegalitate expres și limitativ reglementate. Așadar, în măsura în care recursul nu este motivat ori atunci când aspectele învederate în cererea de recurs nu pot fi încadrate în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., calea de atac va fi lovită de nulitate.

Examinând criticile formulate de recurenții-reclamanți prin raportare la dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte reține că acestea nu se circumscriu controlului de legalitate exercitat în recurs, întrucât vizează, în esență, chestiuni de fapt și aspecte privind evaluarea probelor administrate în fața instanțelor de fond.

Recurenții-reclamanți susțin că instanța de apel ar fi aplicat în mod greșit dispozițiile art. 1.549, art. 1.516, art. 1517 și art. 1.551 din C. civ., considerând că neexecutarea obligațiilor asumate de intimata-pârâtă nu ar fi fost analizată din perspectiva termenului contractual stabilit la 1 iunie 2019, că întârzierea executării nu putea fi calificată drept nesemnificativă și că, la momentul denunțării antecontractului, pârâta nu era în măsură să perfecteze contractul în formă autentică. Se observă însă că toate aceste susțineri pornesc de la o premisă factuală diferită de cea stabilită de instanța de apel și tind la reevaluarea situației de fapt, astfel cum aceasta a fost reținută pe baza probelor administrate în cauză. Or, asemenea critici excedează limitelor recursului, în condițiile în care instanța de recurs nu poate proceda la o nouă analiză a probatoriului și nici la stabilirea unei alte stări de fapt decât cea reținută de instanța de apel.

Sub acest aspect, Înalta Curte reține că instanța de apel a expus în mod complet și coerent raționamentul care a condus la concluzia că neîncheierea contractului de vânzare nu a fost determinată de neexecutarea obligațiilor asumate de intimata-pârâtă, ci de reconsiderarea opțiunii de a cumpăra imobilul astfel cum a fost devoalată de recurenții-reclamanți prin notificarea de denunțare a antecontractului. Prin urmare, criticile privind culpa contractuală a recurenților-reclamanți sau a intimatei-pârâte C. S.R.L. nu pot fi valorificate pe calea recursului, întrucât presupun verificări de temeinicie, iar nu de legalitate.

De asemenea, susținerea recurenților-reclamanți potrivit căreia instanța de apel ar fi interpretat greșit caracterul esențial al termenului de finalizare a lucrărilor nu poate fi primită. Stabilirea semnificației întârzierii în executarea obligațiilor, respectiv a caracterului său esențial, reprezintă o operațiune care implică o apreciere a circumstanțelor concrete ale cauzei, a conduitei părților și a contextului contractual, aspecte care țin de temeinicia soluției și nu sunt susceptibile de a fi cenzurate prin prisma motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Pornind de la argumentul expus în precedent, nici critica potrivit căreia instanța de apel nu ar fi analizat cauza prin raportare la termenul contractual de 1 iunie 2019 nu poate fi primită. Din lectura considerentelor hotărârii atacate, în special a ultimului paragraf de pe pagina 10, rezultă că instanța de apel a avut în vedere acest termen, însă, în urma analizei probelor administrate și a dispozițiilor art. 1.551 din C. civ., a reținut că întârzierea de maximum 39 de zile în finalizarea lucrărilor nu a fost determinantă pentru denunțarea antecontractului de către recurenții-reclamanți. Prin urmare, instanța de apel nu a ignorat termenul contractual, ci l-a analizat și a stabilit că relevanța lui juridică trebuie apreciată prin prisma caracterului obligațiilor asumate și a circumstanțelor concrete ale cauzei. Or, recurenții-reclamanți nu formulează o critică de interpretare a normei de drept material care fundamentează această concluzie, ci contestă însuși raționamentul instanței de apel privind semnificația întârzierii în finalizarea lucrărilor de construcție a imobilului, chestiune ce ține exclusiv de aprecierea situației de fapt.

În aceeași manieră, critica privind imposibilitatea intimatei-pârâte de a perfecta contractul de vânzare la data denunțării antecontractului presupune examinarea stadiului real al construcției, a intabulării și a documentelor tehnice aferente, toate aceste elemente fiind chestiuni de fapt deja analizate de instanța de apel. Instanța de recurs nu se poate substitui instanței de apel în aprecierea probelor, iar recurenții-reclamanți tind, prin acest motiv, la o reconsiderare a constatărilor factuale, inadmisibilă în etapa recursului.

Astfel, examinarea criticilor din recurs relevă că recurenții se întemeiază exclusiv pe aspecte factuale, cu trimiteri la stadiul lucrărilor de construcție la diferite momente, la actele de recepție și intabulare, la existența sau inexistența finisajelor ori racordurilor individuale, la comunicările purtate cu dezvoltatorul imobiliar, precum și la mențiunile cuprinse în contractul de vânzare nr. 124 din 13 ianuarie 2020, prin care intimata-pârâtă a vândut imobilul unui terț, pe care îl valorifică pentru a susține o pretinsă imposibilitate de încheiere a actului autentic la data denunțării unilaterale a antecontractului.

În plus, simpla indicare a unor dispoziții de drept material - art. 1.549, art. 1.516, art. 1.517 și art. 1.551 din C. civ. - nu este aptă, prin ea însăși, să configureze un motiv de nelegalitate în sensul art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., în lipsa expunerii unor critici reale de interpretare sau aplicare eronată a acestor norme. Analiza criticilor dezvoltate în recurs evidențiază că recurenții-reclamanți nu formulează argumente privind greșita interpretare a textelor de lege invocate, ci își fundamentează susținerile exclusiv pe aspecte factuale, raportate la modul de valorificare a probatoriului în ceea ce privește executarea obligațiilor contractuale. Așadar, criticile formulate nu relevă o aplicare greșită a legii, ci exprimă dezacordul recurenților-reclamanți cu modul în care instanța de apel a apreciat circumstanțele concrete ale raportului contractual.

În ceea ce privește susținerea potrivit căreia motivul real al neîncheierii contractului de vânzare ar fi fost refuzul intimatei-pârâtei de a mai vinde în rate directe, întrucât ar fi identificat ulterior cumpărători dispuși să achite integral prețul, Înalta Curte constată că aceasta nu conturează, nici în această formă, o veritabilă critică de nelegalitate a deciziei recurate. Recurenții-reclamanți deduc acest motiv exclusiv din circumstanțe factuale - evoluția ulterioară a raporturilor contractuale ale intimatei-pârâte cu terți, clauzele contractului încheiat ulterior și propria lor interpretare asupra conduitei comerciale a acesteia -, fără a raporta aceste susțineri la încălcarea unei norme de drept material de către instanța de apel.

Or, chiar dacă, în viziunea recurenților, acest element ar fi avut relevanță în planul temeiniciei acțiunii în rezoluțiuni, stabilirea obiectivului pârâtei și aprecierea consecințelor sale asupra raportului contractual țin de analiza situației de fapt și de evaluarea probelor, care aparține în exclusivitate instanțelor de fond.

Pentru considerentele expuse, reținând că în cauză nu este posibilă încadrarea criticilor în motivele de recurs, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., constatând că nu au fost identificate motive de ordine publică ce ar putea fi invocate din oficiu, Înalta Curte urmează a aplica sancțiunea expres prevăzută de art. 489 alin. (2) din același cod, respectiv anularea recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul formulat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei civile nr. 348 din 24 iulie 2023 a Curții de Apel Iași, secția civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 8 mai 2025.