ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 658/2025

Ședința publică din data de 27 martie 2025

Asupra recursurilor civile de față;

Examinând actele și lucrările dosarului constată următoarele:

A. Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă la data de 2 octombrie 2018, reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. of Greece S.A. a solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă la data de 10 mai 2019, sub nr. x/2019, reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. of Greece S.A. a solicitat instanței, ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună:

Prin încheierea din 4 octombrie 2019 Tribunalul București, secția a VI-a civilă a admis excepția conexității invocată de pârâtă prin întâmpinare și a dispus conexarea dosarului nr. x/2019 la dosarul nr. x/2018.

B. Hotărârea primei instanțe.

Prin sentința civilă nr. 1365 din 18 mai 2021, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune, ca neîntemeiată; a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. S.A.; a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 365.400 Euro (TVA inclus) cu titlu de fond de amortizare pentru perioada 24 mai 2011 - 24 mai 2016; a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1.096.294 Euro (TVA inclus) cu titlu de penalități de întârziere pentru perioada 24 mai 2011 - 30 septembrie 2018; a obligat pârâta la plata către reclamantă a penalităților de întârziere în continuare, calculate asupra debitului principal de 365.400 Euro (TVA inclus), începând cu data de 1 octombrie 2018 și până la plata integrală a datoriei; a respins cererea de chemare în judecată conexată înregistrată sub nr. x/2019, formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. S.A., ca nefondată; s-au compensat cheltuielile de judecată.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanțe.

Împotriva acestei sentințe au formulat apel ambele părți.

Reclamanta a formulat apel și împotriva încheierii de ședință din data de 31 octombrie 2019.

În apelul formulat reclamanta A. S.R.L. solicită modificarea în parte a sentinței apelate, în sensul admiterii în integralitate a cererilor de chemare în judecată, astfel cum au fost conexate, modificarea în parte a încheierii de ședință din data de 31 octombrie 2019, în sensul admiterii cererii de recalificare a solicitării pârâtei de reducere a clauzei penale, în cerere reconvențională și de stabilire în sarcina pârâtei a obligației de a timbra solicitarea la valoare; obligarea intimatei-pârâte, la plata cheltuielilor de judecată.

În apelul formulat de pârâta B. S.A., succesor cu titlu universal al B. S.A., aceasta a solicitat schimbarea în parte a sentinței, astfel: în ceea ce privește soluționarea cererii de chemare în judecată înregistrate sub nr. de dosar x/2018, admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune al C. proc. pen. în ceea ce privește solicitarea sumelor reprezentând Fond de amortizare (Sinking Fund) și a penalităților aferente; în ceea ce privește soluționarea cererii de chemare în judecată înregistrate sub nr. de dosar x/2018 să se dispună respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

D. Hotărârea instanței de apel.

Prin decizia civilă nr. 1111 din 6 iulie 2023, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă a respins apelul formulat de apelanta-reclamantă A. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 1365 din 18 mai 2021, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2018 și împotriva încheierii de ședință din data de 31 octombrie 2019, ca nefondat; a admis apelul formulat de apelanta-pârâtă B. S.A., împotriva sentinței civile nr. 1365 din 18 mai 2021, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă în dosarul nr. x/2018; a schimbat, în parte, sentința atacată, în sensul că a admis excepția prescripției dreptului la acțiune pentru pretențiile reprezentând fondul de amortizare aferent anilor 2011-2012 și penalitățile aferente și, pe cale de consecință, a respins ca prescrisă cererea având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumelor solicitate cu acest titlu; a respins ca nefondată excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru pretențiile reprezentând fond de amortizare aferent perioadei 2013 - septembrie 2015; a admis în parte cererea de chemare în judecată; a respins cererea reclamantei de plată a sumei de 219.240 Euro reprezentând fond amortizare aferentă anilor 2013 - 2015 ca nefondată; a obligat pârâta la plata către reclamantă a penalităților la suma de 219.240 Euro, după cum urmează:

- pentru suma de 73.080 Euro, aferentă anului 2013, și pentru suma de 73.080 Euro, aferentă anului 2014, de la data de 18 decembrie 2015 și până la data plății -7 martie 2017;

- pentru suma de 73.080 Euro, aferentă anului 2015, de la data de 15 martie 2016 și până la data plății -7 martie 2017; a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 29.075 euro fond de amortizare aferent anului 2016, precum și la plata penalităților de întârziere de 0,2% la această sumă, de la data scadenței - 24 mai 2016 și până la data achitării debitului; a menținut soluția de respingere ca nefondată a cererii conexe; a compensat în parte cheltuielile de judecată în fond și a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 100.000 RON cheltuieli de judecată în fond; a obligat apelanta-reclamantă la plata către apelanta pârâtă a sumei de 13.600,76 RON cheltuieli de judecată în apel.

E. Calea de atac împotriva deciziei pronunțate în apel.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părți.

Recurenta-reclamantă A. S.R.L. critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:

Decizia recurată este nelegală pentru motivare lacunară/contradictorie/necorespunzătoare și denegare de justiție contrar art. 5 C. proc. civ. - motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În cauză se observă lipsa examenului juridic al cererilor și argumentelor invocate de reclamantă, precum și a probatoriului existent.

În mod contradictoriu, reține instanța de apel și faptul că intimata-pârâtă nu ar mai fi avut acces în spațiul închiriat, ca ulterior să constate faptul că ambele părți, inclusiv intimata-pârâtă au avut acces în spațiul închiriat pentru a efectua expertiza tehnică extrajudiciară.

Deși se afirmă că intimata-pârâtă datora fondul de amortizare abia începând cu "recunoașterea acesteia" din 18 decembrie 2015, iar nu potrivit contractului de închiriere din 2011, concluzia instanței de apel arată contrariul că, de fapt, "prin această adresă, chiriașul recunoaște cuprinderea în contract a taxei în discuție".

Decizia recurată nu îndeplinește condițiile pentru ca motivarea să constituie o garanție că judecătorul nu a decis în mod arbitrar.

Decizia este nelegală față de interpretarea eronată și aplicarea greșită a prevederilor art. 1070 coroborat cu art. 969 C. civ. din 1864 - motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Practic, instanța de fond a permis prin interpretarea dată prevederilor legale ca intimata-pârâtă să solicite instanței peste ceea ce părțile au agreat, respectiv să obțină o anulare în parte a clauzei penale, cu ignorarea faptului că reclamanta a susținut că nu e executată obligația principală.

Decizia este nelegală față de interpretarea eronată a prevederilor art. 977 - 985 C. civ. de la 1864, precum și a prevederilor art. 1431 C. civ. în ceea ce privește analiza cererii de obligare a intimatei-pârâte la plata clauzei penale pentru nerespectarea obligației de predare conformă a spațiului închiriat - motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Contrar celor reținute de instanța de apel, recurenta-reclamantă nu a agreat niciun moment ca spațiul să fie predat în starea în care se afla la momentul predării și a acționat cu bună credință. Instanța de apel a adăugat prevederi la contractul încheiat între părți, contrar prevederilor art. 969 C. civ.

Spațiul trebuia adus în "starea anterioară", iar nu în starea cu stricăciuni produse de amenajările pârâtei.

Aplicarea greșită a regulilor de interpretare se reflectă și în analiza corespondenței dintre părți.

Decizia este nelegală față de interpretarea și aplicarea greșită a normelor de drept substanțial prevăzute de art. 1431 C. civ., în condițiile în care aceste prevederi vizează uzura normală a bunului, nicidecum amenajările chiriașului.

Recurenta-reclamantă a obținut autorizația de securitate la incendiu tocmai raportat la spațiul închiriat, în varianta predată, open space. Toate lucrările de amenajare și materialele au fost în proprietatea și administrarea pârâtei, astfel că aprecierea instanței conform căreia compartimentările ar profita reclamantei este eronată.

Instanța de apel a aplicat greșit normele de interpretare de la art. 977 C. civ. și a ignorat voința părților exprimată prin contract, reținând nefundamentat că pârâta nu avea acordul reclamantei pentru efectuarea lucrărilor de readucere a spațiului la starea anterioară/nu i s-ar fi permis accesul ulterior părăsirii spațiului.

Stabilirea clauzei penale s-a făcut pentru a sancționa întârzierea în executarea obligației principale de predare conformă a spațiului închiriat, care se traduce într-un prejudiciu însemnat pentru reclamantă, pusă în imposibilitatea de a valorifica acest spațiu printr-un nou contract de închiriere, deoarece compartimentarea realizată de pârâtă corespundea exclusiv cerințelor și necesităților sale, aspect dovedit și de împrejurarea că noii chiriași au reconfigurat spațiul total.

Se solicită casarea deciziei recurate în ceea ce privește respingerea cererii privind constatarea încălcării de către pârâtă a obligației de predare conformă a spațiului închiriat și obligarea acesteia la plata clauzei penale.

Decizia este nelegală față de aplicarea eronată a prevederilor art. 969 coroborat cu art. 977 și art. 978 C. civ. în ceea ce privește stabilirea unui pretins caracter neclar al fondului de amortizare și interpretarea clauzelor care reglementează fondul în sensul de a nu produce efecte, respectiv stabilirea unor cerințe care exced înțelegerii părților și forței obligatorii a contractului încheiat de părți.

În realitate, Fondul de amortizare este reglementat contractual și este inclus în taxa de servicii și perceput pentru reînnoirea și revizia echipamentelor, cu stabilirea mecanismului de plată, precum și a scadenței obligației de plată.

Cuantumul datorat pentru Taxa de servicii va fi calculat la începutul fiecărui an, pentru anul calendaristic precedent, și în funcție de costurile efective, plățile excedentare ale chiriașului vor fi deduse din următoarea plată anticipată a fondului de amortizare - existând astfel criterii de stabilire reglementate contractual.

Decizia este nelegală față de interpretarea și aplicarea eronată a prevederilor art. 2537 C. civ. nou în ceea ce privește excepția prescripției pentru pretențiile reprezentând fondul de amortizare aferent anilor 2011 - 2012 și penalități aferente, cu înlăturarea cazurilor întreruptive de prescripție.

Corespondența părților/negocierile privind Fondul de amortizare confirmă întreruperea termenului de prescripție. Aceste negocieri a relevat recunoașterea de către pârâtă a existenței obligației de plată a Fondului de amortizare - act întreruptiv de prescripție conform art. 16 din Decretul nr. 167/1958/actualul art. 2537 C. civ.. Este culpa pârâtei, care prin solicitările sale repetate de informații și contestații ale valorilor calculate, a împiedicat emiterea facturilor fiscale. Plata efectuată de pârâtă în data de 7 martie 2017 confirmă existența unui caz suplimentar de întrerupere a prescripției. Decizia este nelegală în ceea ce privește interpretarea și aplicarea normelor de drept substanțial prevăzute de art. 1507 alin. (1) și art. 1509 alin. (2) C. civ. în ceea ce privește imputația plății efectuate de pârâtă. Astfel, notificarea pârâtei nr. 2853 din 28 februarie 2017, la care instanța de apel face trimitere nu constituie nici acord și nici nu stabilește imputația efectuată de debitor, trimiterea la notificarea în discuție fiind făcută în OP-ul de plată strict din perspectiva reiterării de către pârâtă a contextului prezentat de aceasta, lipsind de altfel orice referire la imputație, iar instanța procedând la adăugarea unor elemente, circumstanțe, care nu există/fără suport.

Imputația plății se face în orice caz mai întâi asupra dobânzilor, iar instanța de apel a stabilit în mod greșit că prin plata efectuată la data de 7 martie 2017 în valoare de 219.240 Euro (TVA inclus) s-a stins principalul, iar nu că s-au redus penalitățile, conform art. 1507 alin. (1) teza finală și art. 1509 alin. (2) C. civ., penalități reglementate conform art. 1.1 și art. 7.11 din Condițiile Generale ale contractului.

Se solicită admiterea recursului, casarea în parte a deciziei recurate, în ceea ce privește aspectele contestate prin cererea de recurs.

Pârâta B. S.A. critică decizia recurată sub următoarele motive de nelegalitate:

Decizia este parțial nemotivată și a validat o teză aflată în contradicție cu alte considerente judicioase și legale - art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.. Astfel, decizia nu cuprinde motivarea cu privire la admiterea (parțială) a excepției prescripției pentru perioada 2013 - septembrie 2015, fiind analizate exclusiv motivele care sprijină admiterea parțială a prescripției extinctive pentru perioada anterioară.

Instanța reține, pe de o parte, că "părțile nu au prevăzut în contract detalii referitoare la modul de calcul al fondului de amortizare", ulterior că "negocierile nu echivalează cu recunoașteri sau modificări ale contractului de închiriere", iar apoi că "modificarea contractului fiind posibilă doar prin Act Adițional". Nu au fost analizate criticile pârâtei privind faptul că prima instanță a interpretat în mod nelegal contractul de închiriere și a atribuit Băncii obligația de a achita cu titlu de fond de amortizare sume care nu sunt stabilite pe baza prevederilor contractuale, ci stabilite în mod unilateral de către reclamantă. De asemenea, nu au fost analizate motivele de apel privind netemeinicia pretențiilor constând în penalități de întârziere care să fie aplicate la sume care reprezintă TVA. Soluția de obligare a băncii la plata penalităților pentru perioade anterioare introducerii cererii de chemare în judecată este contradictorie cu raționamentul instanței prin care a constatat culpabilă atitudinea A. de a nu-și fi îndeplinit propriile obligații contractuale.

Instanța de apel a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune privind fondul de amortizare în perioada 2013 - 2014 și a stabilit momentul de la care începe să curgă prescripția cu încălcarea art. 7 alin. (1) Decretul nr. 167/1958, art. 2524 C. civ. raportate la art. 969 alin. (1) C. civ. de la 1864.

Contractul de închiriere stabilește că plata taxei de servicii (în a cărei componență intra și Fondul de amortizare) ar fi fost datorată în avans, trimestrial, începând cu data predării - art. 4.3 din Condițiile Speciale.

La 7 martie 2017 a avut loc plata sumei de 219.240 Euro, efectuată după momentul împlinirii termenului de prescripție pentru tranșele aferente perioadei 24 mai 2011 - 24 februarie 2014, plata fiind alocată pentru stingerea tuturor pretențiilor neprescrise, aferente restului anului 2014, 2015 și 2016.

Din coroborarea intervenției prescripției dreptului material la acțiune pentru pretențiile din perioada 2011 - 2014 și imputației plății efectuate la 7 martie 2017, rezultă că instanța de apel trebuia să respingă ca nefondată și pretenția constând în fond de amortizare inclusiv pentru 2016, aceste sume fiind deja achitate.

Plata efectuată la 7 martie 2017 a fost efectuată după momentul împlinirii termenului de prescripție pentru tranșele aferente perioadei 24 mai 2011 - 24 februarie 2024 și a acoperit mai mult decât pretențiile care nu erau stinse prin prescripție la acel moment.

Instanța de apel a reținut în mod greșit că prin e-mailul din 18 decembrie 2015, Banca ar fi recunoscut că datorează fond de amortizare în cuantumul pretins de A.. Un simplu e-mail cu un conținut neclar, formulat în contextul unor negocieri care nu s-au concretizat, nesemnat de reprezentanții legali ai entității juridice parte în contractul de închiriere nu poate echivala cu o modificare a contractului și cu recunoașterea unor sume neprevăzute în contract și nefacturate până la acel moment.

Contractul de închiriere nu cuprinde prevederi privind cuantumul fondului de amortizare și nici modul de determinare a acestuia, iar părțile nu au stabilit ulterior prin acord cuantumul ori modul de determinare a fondului de amortizare.

Mai mult, reclamanta nu a dovedit valoarea costurilor și că a efectuat revizuirea ori reînnoirea echipamentelor.

Decizia recurată încalcă prevederile art. 948 C. civ. din 1864, în mod nelegal instanța a respins excepția nulității absolute a clauzei privind fondul de amortizare față de lipsa unui obiect determinat sau determinabil.

Obiectul obligației ar fi reprezentat de plata unei sume de bani, însă cuantumul obligației nu este determinat prin contractul de închiriere și nici nu poate fi stabilit prin raportare la criteriile convenite de părți prin contract sau printr-un alt act juridic care să fi condus la modificarea ori completarea contractului de închiriere.

Instanța de apel a conferit contractului de închiriere efecte contrare art. 983 și art. 984 C. civ., care nu permit aplicarea unui tarif stabilit unilateral de A.. În lipsa unor criterii contractuale pentru stabilirea cuantumului Fondului de amortizare, instanțele de fond nu ar fi putut calcula vreo sumă ca reprezentând Fond de amortizare și care trebuie să fie achitată de Bancă.

Instanța de apel a încălcat art. 1004, art. 1007, art. 1011 și art. 1012 C. civ. din 1864, refuzând să califice presupusa obligație a Băncii de a achita Fondul de amortizare ca o obligație sub condiție suspensivă.

Din corespondența purtată de părți și analizată de instanța de apel rezultă că părțile au interpretat consensul privind plata fondului de amortizare drept o condiție care afectează această obligație, mecanismul fiind identic cu cel descris de art. 1004 și 1007 C. civ. din 1864, dar nu au ajuns la un consens privind cuantumul Fondului de amortizare.

Instanța de apel a reținut incidența răspunderii contractuale, chiar dacă există cauze de exonerare. Astfel, nu există faptă ilicită a Băncii, nu a fost dovedit presupusul prejudiciu, iar Banca nu a fost pusă în întârziere. Nu există o culpă a Băncii, în condițiile în care nu putea achita sume care nu au fost stabilite prin contractul de închiriere și pentru care nu este prevăzută o modalitate de calcul.

Împrejurarea că a fost stornată factura pentru Fondul de amortizare din 2011 reprezintă recunoașterea reclamantei, în urma discuțiilor cu reprezentanții Băncii că sumele inițial facturate nu erau datorate.

Instanța de apel a reținut în mod greșit că Banca pârâtă ar putea fi obligată la plata unei sume care nu e certă, lichidă și exigibilă și a stabilit obligația privind penalități de întârziere. Penalitățile de întârziere nu puteau să curgă de la datele indicate de reclamantă, în condițiile în care nu exista o întârziere la plată, demonstrată de împrejurarea că nu au fost emise facturi cu privire la Fondul de amortizare.

Proba scadenței unei obligații de plată a unei sume de bani, cu privire la care creditorul susține inclusiv că ar fi purtătoare de TVA, se efectuează prin dovada comunicării unei facturi fiscale. În lipsa emiterii unei facturi fiscale care să indice scadența obligației de plată, instanța de apel a stabilit în mod nelegal că ar putea curge penalități de întârziere.

Nu există niciun temei pentru ca penalitățile de întârziere să fie aplicate la sume care reprezintă TVA. Pe de altă parte, soluția de respingere a cererii de reducere a penalității excesive este contrară normelor de drept material.

Instanța de apel nu a conferit efecte juridice acordului de voință intervenit prin acceptarea plății din 7 martie 2017.

Prin Notificarea nr. x din 28 februarie 2017 au fost agreate condițiile de ambele părți și acestea produc efecte juridice obligatorii, conform art. 969 C. civ. din 1864, iar soluția instanței de obligare a Băncii la plata unor sume suplimentare este contrară acestor dispoziții legale.

Instanța a alocat cheltuieli de judecată cu încălcarea art. 451 și art. 453 C. proc. civ.

Pretențiile admise prin decizia recurată reprezintă 5.33% din pretențiile formulate, iar pretențiile respinse reprezintă 94,67% din pretențiile formulate, astfel că reclamanta ar putea fi îndreptățită cel mult la 5,33% din cheltuielile ocazionate de soluționarea dosarelor conexate, în primă instanță, apel și recurs.

Se solicită admiterea recursului formulat de B., casarea în parte a deciziei recurate în limitele indicate prin recurs și trimiterea cauzei spre rejudecare în ceea ce privește pretențiile deduse judecății prin cererea de chemare în judecată la care instanța de apel a obligat-o pe B. în mod nelegal și cuantumul cheltuielilor de judecată.

F. Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază recursurile ca fiind nefondate și acestea urmează a fi respinse pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește recursul declarat de reclamanta A. S.R.L.:

Potrivit dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

În cauză, motivarea hotărârii recurate răspunde exigențelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., considerentele acesteia cuprind obiectul cererii și susținerile pe scurt ale părților, expunerea situației de fapt reținute de instanță pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția și sunt arătate atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Motivarea hotărârii se înfățișează într-o manieră care corespunde imperativelor logicii și oferă o înlănțuire logică a faptelor și a regulilor de drept pe baza cărora s-a ajuns la concluzia prezentată în dispozitiv.

În cauză nu sunt întrunite cerințele art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.. Nu există nici o eroare a instanței de apel în ceea ce privește identificarea obligației contractuale pentru nerespectarea căreia recurenta-reclamantă pretinde clauza penală. Instanța de apel a reținut în mod corect, în conformitate cu prevederile legale incidente și clauzele contractuale, că obligația de predare a imobilului în mod conform nu include și obligația de "readucere a spațiului la starea inițială" sau de "eliminare a amenajărilor", concluzia fiind aceea că locatarul nu este ținut să readucă imobilul la starea de la momentul încheierii protocolului de predare-primire. Nu există nici o contradicție în raționamentul instanței, astfel cum susține recurenta-reclamantă.

Pe de altă parte, chiar recurenta-reclamantă utilizează mai multe sintagme pentru a arăta care este conținutul obligației neexecutate de bancă. Astfel, în cererea de chemare în judecată, reclamanta susține că Banca datorează clauza penală pentru "nerespectarea obligației de a părăsi sediul în conformitate cu prevederile clauzei 7.10 din Condițiile generale". În cererea de apel se susține că "predarea spațiului implica inclusiv ridicarea amenajărilor efectuate de chiriaș și returnarea acestuia în starea existentă anterior intrării acestuia în spațiu".

Instanța de apel a analizat toate aceste susțineri și a motivat respingerea apelului declarat de reclamantă.

Nu există o contradicție în raționamentul instanței de apel în ceea ce privește accesul Băncii în spațiul închiriat după predarea cheilor, ceea ce a reținut instanța fiind faptul că accesul ulterior nu a mai fost liber, neîngrădit, ci condiționat de reclamantă.

Instanța de apel a analizat susținerea reclamantei privind autorizația la incendiu, reținând că dezafectarea acestor lucrări ar fi condus la pierderea autorizării spațiului, consecință importantă, care impunea un acord explicit al părților în acest sens.

Potrivit art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Acest motiv de recurs presupune că instanța de fond a recurs la texte de lege aplicabile speței, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, sau le-a aplicat greșit.

Recurenta-reclamantă susține că s-au încălcat dispozițiile art. 1070 coroborat cu art. 969 C. civ. de la 1864. În realitate, s-a reținut în mod corect faptul că cererea de reducere a penalității excesive poate fi formulată pe cale de excepție, de apărare, prin întâmpinare și nu este o pretenție care poate fi dedusă judecății exclusiv printr-o cerere reconvențională.

Decizia recurată a fost pronunțată cu aplicarea corectă a dispozițiilor art. 977 - 985 C. civ. de la 1864, precum și art. 1431 C. civ. de la 1864.

Art. 977 C. civ. statuează că "interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante". Instanța de apel a reținut în mod corect faptul că Banca intimată avea obligația de a preda spațiul conform art. 7.10 din Condițiile generale. Penalitatea contractuală a fost prevăzută exclusiv pentru încălcarea obligației de predare a imobilului la încetarea contractului sau pentru o predare neconformă.

În mod corect s-a reținut de către instanța de apel faptul că Banca a executat obligația de a preda spațiul conform art. 7.10 din Condițiile generale, iar această prevedere contractuală nu impunea obligația chiriașului de a readuce spațiul la situația anterioară sau de eliminare a amenajărilor.

La încheierea contractului părțile au avut în vedere necesitatea efectuării unor lucrări de amenajare, după predare, care să permită utilizarea spațiului de către Bancă în conformitate cu specificul activității și au împărțit sarcina costurilor necesare. Împărțirea efectuării lucrărilor a fost efectuată tocmai în considerarea faptului că amenajările nu vor fi ridicate de către chiriaș în ipoteza încetării contractului.

Contrar susținerilor recurentei-reclamante, instanța de apel nu a "stabilit cerințe extracontractuale" pentru ca aceasta să fi manifestat o poziție explicită cu privire la dezafectarea amenajărilor de către Bancă ori cu privire la acordarea neîngrădită a accesului Băncii la imobil, ci a reținut o culpă proprie a recurentei-reclamante și reaua-credință a acesteia.

Pe de altă parte, potrivit art. 7.4.1 din contract "chiriașul se angajează ca, fără aprobarea prealabilă scrisă a proprietarului, să nu construiască sau să modifice, să adapteze și să îmbunătățească spațiul închiriat", iar potrivit art. 7.4.2 "chiriașul poate efectua modificări nestructurale în spațiul închiriat cu acordul scris prealabil al proprietarului".

Așadar, Banca nu ar fi putut efectua lucrări de dezafectare a amenajărilor și instalațiilor fără acordul prealabil al proprietarului, cu atât mai mult cu cât ulterior încetării contractului de închiriere, Banca nu a mai avut acces în spațiul închiriat decât cu permisiunea recurentei-reclamante și în condițiile stabilite de aceasta.

Ulterior încetării contractului, prin notificarea x din 22 iulie 2016, locatarul și-a exprimat disponibilitatea de a efectua lucrările solicitate de proprietar, în termen de 30 de zile de la notificare, însă locatorul nu a emis o astfel de pretenție și nici nu a permis intrarea locatarului în spațiu.

Instanța de apel a reținut în mod corect faptul că locatorul pretinde locatarului ca bunul să fie predat cu ridicarea amenajărilor care devin imobile prin destinație, fără o clauză contractuală explicită în acest sens, preia de la acesta cheile și refuză accesul acestuia în imobil, acces cerut în mod expres, solicitând plata penalităților de întârziere. Acest comportament este în măsură să înlăture o eventuală culpă a chiriașului în predarea neconformă a spațiului, câtă vreme acesta a solicitat permisiunea de acces la spațiu pentru constatarea și efectuarea remedierilor.

În cauză, nu s-au aplicat eronat prevederile art. 969 coroborat cu art. 977 și 978 C. civ. de la 1864 în ceea ce privește fondul de amortizare și interpretarea clauzelor care reglementează acest fond.

În contractul de închiriere s-a reținut că fondul de amortizare este inclus în taxa de servicii și este stabilit un mecanism de plată și scadența acestei obligații.

Decizia recurată nu este nelegală în ceea ce privește aplicarea dispozițiilor privind prescripția pentru pretențiile reprezentând fondul de amortizare aferent anilor 2011 - 2012 și penalități aferente.

Astfel, Decretul nr. 167/1958 și Noul C. civ. nu conferă caracter întreruptiv de prescripție corespondenței părților. Existența unor negocieri cu privire la fondul de amortizare nu echivalează cu o recunoaștere a dreptului. Notificarea Băncii din 30 decembrie 2014 prin care aceasta solicită eliminarea obligației de plată a fondului de amortizare din contractul de închiriere nu poate fi interpretată ca fiind o recunoaștere a obligației de plată a oricărei sume pretinse de recurenta-reclamantă cu acest titlu.

Existența negocierilor și corespondența dintre părți pe durata executării contractului de închiriere nu reprezintă cazuri de întrerupere a termenelor de prescripție extinctivă care au curs pentru tranșele reprezentând fond de amortizare.

În ceea ce privește plata efectuată de Bancă la 7 martie 2017, aceasta nu are efect întreruptiv de prescripție pentru anii 2011 - 2012.

Suma de 219.240 Euro, reprezentând fond de amortizare, a fost achitată de Bancă cu titlu de fond de amortizare pentru perioada 2013 - 2015.

În ordinul de plată se precizează că plata este făcută "conform notificării nr. x din 28 februarie 2017", iar banca arată că plata sumei de 219.240 Euro se efectuează cu condiția renunțării de către proprietar la orice alte pretenții privind fonul de amortizare.

În mod corect a reținut instanța de apel că din analiza poziției exprimate de părți față de perceperea și modul de calcul al fondului de amortizare, parte componentă a taxei de servicii, rezultă că abia la 18 decembrie 2015 locatarul și-a exprimat poziția în sensul achitării sumelor solicitate cu acest titlu pentru perioada 2013 - 2015, fără perceperea de penalități.

Locatarul datorează suma reprezentând fond de amortizare pe perioada 2013 - 2016, iar în contextul în care la data de 18 decembrie 2015 locatarul a fost de acord cu achitarea sumei indicate ca fond de amortizare, nu se mai pune problema neîndeplinirii condițiilor răspunderii contractuale.

Instanța de apel nu a aplicat eronat dispozițiile C. civ. privind imputația plății, dimpotrivă a făcut aplicarea corectă a dispozițiilor art. 1507 C. civ. care se referă la imputația făcută de debitor.

Prin notificarea nr. x din 28 februarie 2017 se stabilește modul de stingere a mai multor datorii, prin care locatarul arată, în ce privește fondul de amortizare, că locatorul nu a emis nici o factură prin care să solicite plata acestui fond, părțile nu au agreat de comun acord contribuția datorată iar suma solicitată nu poate fi considerată o creanță determinată, care să îndreptățească proprietarul la solicitarea oricăror penalități de întârziere, în măsura în care suma la care s-ar calcula astfel de penalități nu e deja prescrisă. Locatarul arată că nu face nici o recunoaștere cu privire la fondul de amortizare și că este dispusă să efectueze plata sumei de 219.240 Euro, excluzând orice alte pretenții cu privire la acest fond. De asemenea, se precizează că plata se face sub condiția renunțării de către locator la orice pretenții cu privire la acest fond de amortizare.

Așa fiind, instanța de apel a stabilit un mecanism corect cu privire la imputația plății, conferind eficiență voinței plătitorului, Banca indicând datoria pe care înțelege să o stingă prin mențiunea efectuată pe ordinul de plată și prin notificarea nr. x din 28 februarie 2017.

În mod corect s-a reținut că penalitățile de întârziere nu pot fi asimilate dobânzilor la care se referă art. 1507 C. civ.

Față de aceste considerente, criticile aduse deciziei recurate de către recurenta-reclamantă A. S.R.L. sunt nefondate, iar recursul acesteia urmează a fi respins ca nefondat.

În ceea ce privește recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.A..

Astfel cum s-a reținut anterior, hotărârea recurată respectă exigențele dispozițiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., iar critica privind nemotivarea parțială a acesteia este nefondată.

Instanța de apel a reținut că pentru perioada 2013 - 2015, chiriașul și-a asumat obligația de a plăti fondul de amortizare:

"pentru perioada 2013 - 2015 apelanta-reclamantă a pretins suma de 219.240 Euro, iar apelanta-pârâtă a recunoscut că datorează fondul de amortizare pentru această perioadă, în cuantum de 300.000.000 Euro". Astfel, instanța de apel a reținut efectul recunoașterii din 18 decembrie 2015, precum și al plății din 7 martie 2017, și nu există o contradicție între respingerea excepției prescripției și reținerea lipsei unei întreruperi a termenului de prescripție în ultimii trei ani anteriori introducerii cererii de chemare în judecată.

Au fost analizate negocierile purtate de părți, respectiv corespondența acestora și instanța a răspuns argumentat tuturor solicitărilor formulate de părți.

De asemenea, au fost analizate condițiile răspunderii civile contractuale și, în mod corect, s-a ajuns la concluzia că acestea sunt îndeplinite. Referitor la penalitățile de întârziere, instanța de apel s-a raportat la recunoașterea chiriașului în privința obligației de plată a fondului de amortizare.

"În raport de acordul exprimat de locatar, Curtea constată că la data de 18 decembrie 2025 acesta și-a asumat obligația de a plăti contravaloarea fondului de amortizare. Dând eficiență acestei asumări, se impune ca de la această dată să fie calculate eventualele penalități de întârziere".

Așa fiind, hotărârea recurată nu este nemotivată nici măcar parțial, iar în cuprinsul acesteia nu se regăsesc nici un fel de contradicții.

În condițiile recunoașterii obligației de plată a fondului de amortizare pentru perioada 2013 - 2015, instanța de apel nu avea cum să rețină prescripția, astfel că, în mod corect, a fost respinsă excepția prescripției dreptului material la acțiune.

Critica privind modalitatea de apreciere de către instanța de apel a înscrisului reprezentat de e-mailul din 18 decembrie 2015 nu poate fi primită.

Sarcina aprecierii probelor revine instanței, iar regula liberei aprecieri a probelor permite instanței ca, în etapa deliberării, să stabilească existența faptelor pentru dovedirea cărora au fost încuviințate probele potrivit propriilor convingeri, fără a exista în privința acestora o ordine de prioritate prestabilită. Aceste critici privesc temeinicia hotărârii recurate și nu legalitatea acesteia pentru a fi analizate în cadrul recursului.

Reclamanta nu a făcut dovada modului de calcul al fondului de amortizare și al conformității acestuia cu dispozițiile contractuale, în timp ce locatarul a solicitat sistematic explicații cu privire la acest mod de calcul. În cadrul discuțiilor referitoare la modul de încetare a raporturilor contractuale, locatarul, la data de 18 decembrie 2015, a arătat că este dispus să achite contravaloarea pretinsă de locator pentru perioada 2013 - 2015.

Instanța de apel a reținut în mod corect reglementările din contractul de închiriere conform cărora fondul de amortizare este inclus în taxa de servicii și este perceput pentru reînnoirea și revizia echipamentelor, fiind stabilit un mecanism de plată și scadența acestei obligații de plată.

Potrivit art. 3.6 din Condițiile Generale, cuantumul datorat pentru taxa de servicii va fi calculat la începutul fiecărui an, pentru anul calendaristic precedent, și în funcție de costurile efective, plățile excedentare ale chiriașului vor fi deduse din următoarea plată anticipată a fondului de amortizare.

Clauza privind fondul de amortizare nu este nulă, conținutul acesteia este determinabil, astfel că nu se poate reține lipsa de obiect a obligației în discuție. Fondul de amortizare este calculat în funcție de indicatori de referință, pe baza cărora a fost efectuat raportul de expertiză din dosar. Nu au fost aplicate greșit dispozițiile art. 948 pct. 3 și art. 964 C. civ., care reglementează caracterul determinat sau determinabil al obiectului. Chiriașul și-a asumat obligația de plată a fondului de amortizare potrivit clauzelor contractului de închiriere încheiat între părți.

Potrivit dispozițiilor art. 978 C. civ. o clauză trebuie interpretată în sensul de a produce efecte juridice și nu în sensul de a nu produce niciunul, intenția părților fiind clară în sensul includerii acesteia și conferirii de efecte juridice.

Izvorul juridic al obligației de plată este contractul de închiriere. Pe parcursul relației contractuale, părțile au hotărât să elimine din facturile fiscale emise pentru chirie și taxa de servicii costul aferent fondului de amortizare. Inițial locatorul a emis factură fiscală care cuprindea acest debit, însă aceasta a fost stornată ca urmare a solicitării pârâtei, urmând ca valoarea fondului de amortizare să fie stabilită de părți separat.

Așa fiind, caracterul cert, lichid și exigibil al creanței nu depinde de emiterea unor facturi fiscale pentru fondul de amortizare.

Clauza privind fondul de amortizare nu este afectată de o condiție suspensivă, respectiv locatorul să probeze sumele, iar părțile să convină asupra cuantumului acestui fond. În contractul de închiriere, părțile nu au stabilit o condiție de care să depindă eficacitatea obligației de plată a fondului de amortizare. Nefiind executată obligația de plată a fondului de amortizare de către chiriaș, în mod culpabil, este corectă obligarea acestuia la plată, condițiile răspunderii civile contractuale fiind îndeplinite, în ceea ce privește existența faptei ilicite, a prejudiciului, culpei și legăturii de cauzalitate dintre faptă și prejudiciu. S-a reținut în mod corect inexistența unei cauze exoneratoare de răspundere, nicio circumstanță nu justifică exonerarea Băncii de la plata fondului de amortizare.

Caracterul cert, lichid și exigibil al creanței reiese din reglementările statuate în contractul de închiriere încheiat de părți privind modul de calcul al fondului de amortizare și termenele stipulate pentru plata acestuia.

Potrivit art. 7.11 din Condițiile generale "în cazul existenței oricăror sume restante aferente chiriei sau taxei de servicii, sau oricăror altor costuri, va fi percepută o dobândă penalizatoare în cuantum de 0,20% pe zi de întârziere, fără transmiterea unei notificări prealabile și va fi facturată chiriașului".

În condițiile în care s-a reținut recunoașterea de către Bancă a obligației de plată a fondului de amortizare la 18 decembrie 2015 pentru perioada 2013 - 2015, instanța de apel a statuat în mod corect că de la această dată sunt datorate și penalitățile de întârziere.

Potrivit reglementărilor contractuale nu este necesară punerea în întârziere a Băncii pentru plată. Art. 1087 C. civ. de la 1864 prevede:

"Când convenția cuprinde că partea care nu va executa va plăti o sumă oarecare drept daune-interese, nu se poate acorda celeilalte părți o sumă nici mai mare, nici mai mică". Art. 1070 C. civ. de la 1864 prevede că penalitatea poate fi redusă de instanță în situația în care obligația a fost executată în parte, însă această ipoteză nu se regăsește în speță.

Așa fiind, criticile privind penalitățile de întârziere sunt nefondate.

Plata sumei de 219.240 euro confirmă recunoașterea existenței obligației de plată a fondului de amortizare și caracterul său datorat conform contractului de închiriere. Astfel cum s-a subliniat anterior, Înalta Curte a reținut că instanța de apel a interpretat și aplicat în mod corect dispozițiile legale privind imputația părții, astfel că sunt nefondate criticile privind acest aspect.

În ceea ce privește motivul de recurs referitor la cheltuielile de judecată, acesta este nefondat. Instanța de apel a acordat cheltuieli de judecată aferente taxei de timbru în raport de pretențiile admise, iar în privința cheltuielilor reprezentând onorariile de avocat, instanța de apel nu a încălcat dispozițiile legale, respectiv art. 453 C. proc. civ., potrivit cărora "judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată".

Față de toate aceste considerente, în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea decizie recurate, și pe cale de consecință, recursurile urmează a fi respinse ca nefondate, potrivit dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de recurenta-reclamantă A. S.R.L. și de recurenta-pârâtă B. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1111/2023 din 6 iulie 2023, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, ca nefondate.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică astăzi, 27 martie 2025.