ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 58/2025

Ședința publică din data de 15 ianuarie 2025

Deliberând asupra recursului și subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reține următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timișoara, secția I civilă la 03.05.2022, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta B. S.R.L., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să constate rezilierea de plin drept, la 27.06.2020, a contractului de închiriere nr. x/05.12.2018, în care pârâta are calitatea de locator, să oblige pârâta să considere preluat, la 30.04.2020, spațiul identificat cu denumirea HQD 00.01, situat în imobilul din Timișoara, str. x, corpul D, jud. Timiș, să încheie procesul-verbal de predare-primire a spațiului și să constate nulă și nedatorată orice obligație de plată a chiriei pentru perioada 01.07.2020 - 31.03.2022.

Prin cererea reconvențională depusă la 12.07.2022, pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata sumelor de 8.281,09 RON, cu titlu de diferențe de plată neachitate din facturile nr. x/30.04.2020 și nr. x/31.05.2020, de 9.072 euro, la care se adaugă T.V.A., reprezentând chirie pentru perioada 01.01.2021-31.03.2021, precum și la plata de penalități de întârziere în cuantum de 1% pe zi de întârziere, calculate până la data plății efective, la predarea cheilor spațiului, a proiectelor întocmite pentru lucrările efectuate, a autorizațiilor de construire pentru lucrări, precum și avizele I.S.U., dar și aducerea lui la starea inițială, inclusiv prin demolarea zidului din interior construit fără acordul său.

Prin sentința civilă nr. 19593/06.10.2022, Judecătoria Timișoara, secția I civilă a admis excepția necompetenței sale materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Timiș.

Prin notele de ședință depuse la 05.05.2023, pârâta-reclamantă a invocat excepția inadmisibilității celui de-al patrulea petit al cererii principale și excepția lipsei de interes a celui de-al doilea capăt al cererii reconvenționale.

Prin sentința nr. 936/PI/07.11.2023, Tribunalul Timiș, secția a II-a civilă a respins excepția inadmisibilității celui de-al patrulea petit al cererii de chemare în judecată, a admis, în parte, cererea principală și, în consecință, a constatat intervenită încetarea contractului de închiriere nr. x/05.12.2018 începând cu 27.06.2020, a constatat inexistența dreptului pârâtei de a pretinde de la reclamantă plata chiriei pentru perioada ulterioară datei de 01.07.2020, a respins, în rest, cererea principală, a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 5.397,41 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată și a respins cererea reconvențională.

Împotriva acestei sentințe, B. S.R.L. a declarat apel, care a fost respins prin decizia civilă nr. 212/A/22.04.2024, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția de insolvență, societăți, concurență neloială și litigii decurgând din exploatarea unei întreprinderi.

B. S.R.L. a declarat recurs împotriva acestei decizii, solicitând casarea ei, trimiterea cauzei spre o nouă judecată curții de apel și acordarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea căii de atac, a susținut că instanța de apel a încălcat sau a aplicat greșit normele de drept material; a invocat, astfel, cazul de casare de la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta a susținut că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1.266 și art. 1.267 C. civ. referitoare la regulile de interpretare a contractelor, dând clauzei inserate la art. 6 alin. (3) din contractul de închiriere din 05.12.2018 (în continuare, "contractul de închiriere") o greșită interpretare, ce contravine art. 1.276 alin. (2) și (3) C. civ.

Prin prisma greșitei aplicări a acelorași dispoziții legale, autoarea recursului a arătat că interpretarea art. 12 alin. (15) și 16-18 din contractul de închiriere nesocotește art. 1.796 lit. d), art. 1.821 și art. 1.816 alin. (3) C. civ.

Identificând drept chestiune centrală a litigiului măsura în care notificarea de denunțare unilaterală comunicată de intimată a fost aptă să determine încetarea anticipată a contractului de închiriere la 27.06.2020, autoarea căii de atac a sintetizat motivele pentru care concluzia este negativă; astfel, a arătat că intimata nu și-a îndeplinit obligația de plată a indemnizației de denunțare, că nu a respectat termenul de preaviz și că nu a predat spațiul închiriat.

Dezvoltând aceste susțineri, a arătat, în primul rând, că este greșită statuarea curții de apel potrivit căreia părțile au convenit ca denunțarea să opereze gratuit; dimpotrivă, a relevat că art. 1.276 alin. (2) și (3) C. civ. trebuia aplicat, în corelație cu art. 6 alin. (3) din contract, în sensul stabilirii, în sarcina intimatei, a obligației de plată a unei indemnizații pe durata termenului de preaviz, distinctă de plata chiriei.

Totodată, a relevat că notificarea de denunțare unilaterală nu producea efecte dacă spațiul închiriat nu era restituit, iar operațiunea nu se putea derula în absența locatarului, în condițiile în care obligația de predare îi incumbă, potrivit art. 1.796 lit. d) și art. 1.821 alin. (1) C. civ.

Recurenta a mai arătat că, în mod greșit, instanța nu a dat eficiență art. 1.556 alin. (1) C. civ., a cărui aplicare era incompatibilă cu concluzia intervenirii încetării anticipate a contractului, de vreme ce locatarul nu a achitat chiria și costurile aferente utilităților pentru luna aprilie 2020 și nu a restituit spațiul închiriat.

În continuare, a evidențiat că cererea prin care a solicitat ca locatarul să fie obligat, în temeiul art. 12 alin. (16) din contract, să aducă spațiul la starea inițială a fost respinsă cu greșita aplicare a art. 1.516 alin. (2) și art. 1.823 alin. (2) C. civ.

Prin întâmpinare, intimata a invocat excepția nulității - astfel cum a fost calificată de instanța supremă și respinsă, prin practicaua prezentei decizii - și, în subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

La 05.09.2024, recurenta a răspuns la întâmpinare.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport cu criticile formulate și cu dispozițiile legale incidente, Înalta Curte reține următoarele:

Sintetizând cadrul procesual, în măsura necesară statuării asupra recursului, notează că litigiul de față are ca obiect răspunderea contractuală izvorâtă dintr-un contract de locațiune. Pe calea cererii principale, locatarul - reclamanta-pârâtă, în prezent intimată - a solicitat să se constate valabilitatea denunțării unilaterale a contractului și, în consecință, inexistența obligației de plată a chiriei. În replică, prin cererea reconvențională, locatorul - pârâta-reclamantă, actuala recurentă - a solicitat confirmarea subzistenței contractului, obligarea chiriașului la plata chiriei și la predarea spațiului închiriat, însoțită de transmiterea proiectelor și autorizațiilor aferente lucrărilor efectuate, precum și readucerea bunului la starea inițială, conform procesului-verbal din 05.12.2018.

Tribunalul a admis în parte cererea principală și a respins cererea reconvențională; pentru a hotărî astfel, a reținut că denunțarea contractului de închiriere a intervenit la 27.06.2020, dată de la care obligația locatarului de plată a chiriei a încetat. Totodată, a statuat că spațiul nu trebuie adus la starea inițială, că nu sunt dovedite lucrări care să fi necesitat autorizație de construire și că, în lipsa culpei chiriașului, clauza penală privind predarea nu poate fi aplicată, locatorul fiind decăzut din dreptul de a solicita restituirea cheilor și aducerea spațiului la forma inițială.

Apelul actualei recurente, care tindea la schimbarea sentinței, în sensul respingerii cererii principale și admiterii cererii reconvenționale, a fost respins.

Dintru început, se impune subliniat că vor analizate pe fond doar criticile îndreptate împotriva statuărilor prin care instanța de prim control judiciar transpune norma juridică, ca regulă de conduită abstractă și impersonală, asupra situației de fapt, această operațiune definind aplicarea normei de drept material, în sensul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. În schimb, susținerile care vizează modul în care instanța a evaluat și interpretat probatoriul, conturând astfel faptele, nu pot fi analizate în recurs, întrucât interesează temeinicia hotărârii și excedează controlul de legalitate circumscris art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Pășind la examinarea recursului, Înalta Curte va înlătura criticile prin care recurenta susține că decizia recurată denaturează înțelesul art. 6 alin. (3) din contractul de închiriere, materializând, astfel, încălcarea art. 1.266 și art. 1.267 C. civ. Finalitatea lor nu este aceea de a pune în discuție modul în care stipulația contractuală a fost interpretată și i s-a dat efect, ci invită în mod nepermis instanța de recurs să impună o concluzie contrară celei reținute în apel, statuând din nou asupra stării de fapt.

De aceea, motivele în discuție tind, în realitate, la noi aprecieri de fond și nu contestă modul de aplicare a normelor legale de interpretare a contractelor, care ar fi avut drept rezultat stabilirea de către instanțele anterioare a unui înțeles al actului juridic, contrar voinței dovedite a părților sau o interpretare disociată, izolată, a clauzelor contractuale.

Mai departe, autoarea căii de atac afirmă că aplicarea în cauză a art. 1.276 alin. (2) și (3) C. civ. a fost greșită și a determinat validarea eronată a tezei intimatei privind încetarea anticipată a contractului de închiriere.

Se impune reamintit că, în cazul contractelor cu executare succesivă, art. 1.276 C. civ. permite părților, ca, într-o manieră potestativă, să se dezică de raportul juridic, să îl părăsească, în măsura în care însuși actul juridic prevede această facultate, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz și, dacă a fost convenită de părți, cu executarea unei prestații compensatorii.

Motivele prin care, combătând dezlegarea criticilor din apel, recurenta infirmă respectarea de către intimată a termenului de preaviz se plasează în afara controlului judiciar declanșat de recurs, astfel cum a fost conturat anterior.

Curtea de apel nu și-a întemeiat concluzia ce o nemulțumește pe autoarea recursului pe aplicarea art. 1.276 alin. (2) C. civ., ci pe interpretarea probelor, din care a conchis că însăși recurenta a dat notificării emise de intimată la 27.03.2020 valența unei notificări de denunțare, iar astfel, a stabilit că termenul de preaviz, calculat potrivit art. 6 alin. (3) din contractul de închiriere, expira la 27.06.2020 și a fost respectat.

Critica subsecventă, în legătură cu încălcarea art. 1.276 alin. (3) C. civ., este nefondată.

Norma analizată este una supletivă, anunțată de propoziția condițională cu care debutează și, astfel, nu se opune recunoașterii dreptului de denunțare în mod gratuit.

Așa fiind, este eronată premisă pe care se întemeiază recurenta atunci când susține că gratuitatea denunțării necesită o stipulație expresă, întrucât aceasta ar fi necesară, în realitate, doar în ipoteza inversă, aceea în care părțile înțeleg să condiționeze dreptul de denunțare de o prestație de natură compensatorie.

Or, în acord cu instanța de control judiciar devolutiv, Înalta Curte constată că art. 6 alin. (3) din contractul de închiriere nu instituie o astfel de prestație, motiv pentru care producerea efectului de încetare nu este condiționată de plata vreunei sume de bani.

Autoarea căii de atac opune statuărilor curții de apel privind eficacitatea notificării de denunțare argumentul potrivit căruia, în lipsa îndeplinirii de către intimată a obligației de predare a spațiului, încetarea contractului nu putea opera.

Sintetizate anterior de instanța de recurs, considerentele pe care s-a bazat respingerea cererilor de predare a cheilor, a spațiului și de readucerea a lui la starea în care a fost predat chiriașului - formulate de actuala recurentă pe cale reconvențională - s-au fundamentat exclusiv pe circumstanțe de fapt.

De aceea, obiecțiile nu pot fi analizate de instanța de recurs, întrucât raționamentul curții de apel nu expune aplicarea art. 1.170, art. 1.516 alin. (2), art. 1.816 alin. (3), art. 1.796 lit. d), art. 1.821 și art. 1.823 alin. (2) C. civ., despre care se afirmă că au fost nesocotite în demersul de interpretare a art. 12, alin. (15) și 16-18 din contractul de închiriere.

Motivul privind încălcarea art. 1.555 și art. 1.556 alin. (1) C. civ., care nu a fost regulat dedus cenzurii instanței de prim control judiciar va fi înlăturat, fără a fi analizat pe fond, căci nesocotește principiul non omisso medio, deci art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

Față de ansamblul considerentelor anterioare, reținând că motivul de nelegalitate invocat nu are aptitudinea de a atrage casarea hotărârii, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge ca nefondat recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 212/A/22.04.2024, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția de insolvență, societăți, concurență neloială și litigii decurgând din exploatarea unei întreprinderi.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 15 ianuarie 2025.