ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 526/2025

Ședința publică din data de 18 martie 2025

Deliberând asupra recursurilor, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Potrivit art. 499 teza I C. proc. civ., "Prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins".

A. Circumstanțele cauzei. Cadrul procesual

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă, sub nr. x/2018, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta B. S.R.L., solicitând obligarea pârâtei la plata sumei totale de 633.680,33 RON, din care 133.867,5 RON reprezintă garanție contractuală nerestituită, 33.886,83 RON reprezintă valoarea prejudiciului efectiv, iar 465.926 RON reprezintă beneficiul nerealizat, cu cheltuieli de judecată.

Cererea a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 1350, art. 1531 și art. 1547 C. civ.

La data de 15.10.2018, pârâta B. S.R.L. a depus întâmpinare, cerere reconvențională și cerere de chemare în garanție.

Pe cale de apărare, pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea reconvențională, pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 547.764,97 RON, din care 500.465,51 RON reprezintă despăgubiri, suma de 39.701 RON reprezintă cheltuieli pentru aducerea spațiului în starea inițială și 7.598,46 RON reprezintă cheltuieli referitoare la utilități consumate.

Prin cererea de chemare în garanție, pârâta a solicitat obligarea chematei în garanție C. S.A. la plata către reclamanta A. S.R.L. a sumei de 499.812,83 RON sau a oricărei alte sume care va fi stabilită de instanță cu titlul de despăgubiri, precum și a oricăror alte cheltuieli efectuate în cazul în care pârâta ar cădea în pretenții.

La data de 26.11.2018, pârâta B. S.R.L. a depus precizări la cererea reconvențională, arătând că solicită obligarea reclamantei, în solidar cu administratorul acesteia, D., la plata sumei majorate de 571.586,85 RON, din care 500.465,51 RON reprezintă despăgubiri conform art. 3 cap. VIII și art. 4 cap. VIII din contract, 39.701 RON reprezintă cheltuieli pentru aducerea spațiului în starea inițială, conform art. 12 cap. VI din contract, 7.598,46 RON reprezintă cheltuieli referitoare la utilitățile consumate conform dispozițiilor art. 5 cap. VI din contract, 9.534,20 RON reprezintă penalități contractuale, care vor curge în continuare până la executarea integrală a obligației de plată a facturilor nr. x/29.11.2016, nr. y/30.12.2016 și nr. 745/30.12.2016, conform dispozițiilor art. 1 cap. VIII și art. 2 cap. VIII din contract, iar 14.287,68 RON reprezintă daune moratorii pentru neplata chiriei la care a fost obligată reclamanta prin sentința civilă nr. 158/23.01.2018 pronunțată de Tribunalul București, care vor curge în continuare până la executarea integrală a obligației de plată.

Totodată, pârâta a invocat excepția autorității de lucru judecat a sentinței civile nr. 158/23.01.2018 pronunțate de Tribunalul București în dosarul nr. x/2017 pe aspectul rezilierii de drept a contractului de închiriere și al ocupării spațiului de către reclamantă, ulterior acestui moment.

Chemata în garanție C. S.A. a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în garanție ca neîntemeiată.

Pârâtele D. și A. S.R.L. au formulat întâmpinare la cererea reconvențională, solicitând respingerea acesteia ca neîntemeiată

La data de 21.05.2019, pârâta B. S.R.L. a depus precizări la cererea reconvențională, arătând că solicită aplicarea puterii de lucru judecat a sentinței civile nr. 158/23.01.2018 pronunțată de Tribunalul București, cu privire la rezilierea contractului de închiriere, iar în subsidiar, să se constate intervenită rezilierea contractului de închiriere, obligarea reclamantei, în solidar cu administratorul acesteia, D., la plata sumei de 571.586,85 RON și stingerea prin compensație a datoriilor reciproce ale părților; totodată, pârâta a invocat excepția inadmisibilității acțiunii în răspundere contractuală privind pretinsele prejudicii efective/beneficii nerealizate, formulate de reclamantă.

Prin sentința civilă nr. 1093/03.05.2023, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta-pârâtă A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta-reclamantă B. S.R.L., pârâta D. și chemata în garanție C. S.A., a obligat pârâta la plata sumei de 133.867,5 RON, reprezentând contravaloare garanție contractuală nerestituită, a sumei de 33.886,83 RON, reprezentând contravaloarea prejudiciilor materiale și a sumei de 1.051.349,55 RON reprezentând beneficiu nerealizat și a respins cererea reconvențională și cererea de chemare în garanție, ca neîntemeiate.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta-reclamantă B. S.R.L.

Prin decizia nr. 1932 din 7 decembrie 2023, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă a admis apelul formulat, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta-pârâtă A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta-reclamantă B. S.R.L. ca neîntemeiată; a admis în parte cererea reconvențională modificată formulată de pârâta-reclamantă B. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă A. S.R.L. și cu pârâta D.; a obligat reclamanta - pârâtă A. S.R.L. să plătească pârâtei - reclamante B. S.R.L. suma de 462.688,45 RON rezultată ca urmare a scăderii sumei de 133.867,5 RON reprezentând garanție contractuală din suma de 596.555,95 RON, compusă din:

- suma de 140.022 RON reprezentând despăgubiri conform art. 3 Cap. VIII din contractul de închiriere nr. x/06.11.2014

- suma de 360.443,51 RON reprezentând despăgubiri conform art. 4 Cap. VIII din contractul de închiriere nr. x/06.11.2014

- suma de 39.701 RON reprezentând cheltuieli pentru aducerea spațiului în starea inițială

- suma de 7.598,46 RON reprezentând cheltuieli cu utilitățile consumate

- suma de 5.078,47 RON reprezentând penalități contractuale și dobândă legală penalizatoare calculate până la data de 26.11.2018, precum și penalități contractuale calculate asupra debitului în cuantum de 2.496 RON (parțial factura fiscală nr. x/29.11.2016) și dobânda legală penalizatoare calculată asupra debitului în cuantum de 5.102,46 RON (parțial factura fiscală nr. x/29.11.2016 și facturile fiscale nr. x/30.12.2016 și nr. y/30.12.2016) începând cu data de 27.11.2018 și până la data plății efective

- suma de 43.712,51 RON reprezentând dobândă legală penalizatoare aferentă debitului stabilit prin sentința civilă nr. 158/23.01.2018 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă în dosarul nr. x/2018 calculată de la data de 26.05.2018 și până la data plății efective (12.12.2019).

A respins în rest cererea reconvențională modificată, ca neîntemeiată.

De asemenea, a obligat reclamanta-pârâtă A. S.R.L. să plătească pârâtei - reclamante B. S.R.L. suma de 14.631,88 RON reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanță (8.231,88 RON taxă judiciară de timbru și 6.400 RON onorariu avocat).

A menținut restul dispozițiilor din sentința apelată care nu contravin deciziei.

A obligat intimata - reclamantă - pârâtă A. S.R.L. să plătească apelantei - pârâte - reclamante B. S.R.L. suma de 28.545,67 RON reprezentând cheltuieli de judecată în apel (12.013,95 RON taxă judiciară de timbru și 16.531,72 RON onorariu avocat).

A luat act că intimata - reclamantă - pârâtă A. S.R.L. și-a rezervat dreptul de a solicita pe cale separată cheltuielile de judecată din apel.

A luat act că intimata - pârâtă D. nu a solicitat cheltuieli de judecată în apel.

B. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei pronunțate de instanța de apel, a declarat recurs principal reclamanta A. S.R.L., invocând motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ. și solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea dosarului la instanța de apel, în vederea rejudecării cauzei.

Subsumat motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., recurenta a invocat încălcarea art. 430 alin. (2) și art. 431 alin. (2) C. proc. civ., precum și a art. 1553 C. civ.

În esență, s-a arătat că, deși a reținut caracterul supraabundent al considerentelor sentinței civile nr. 158/23.01.2018 pronunțate de Tribunalul București în dosarul nr. x/2018, în procedura sumară a ordonanței de plată, instanța de apel a conferit acelor considerente autoritate de lucru judecat, sub aspectul modalității în care a avut loc încetarea contractului de închiriere încheiat între părți, respectiv prin notificarea de reziliere emisă de intimata pârâtă.

Consideră recurenta că, în condițiile în care instanța învestită în procedura ordonanței de plată a refuzat să antameze răspunderea părților în raport cu comportamentul acestora anterior notificării de reziliere, considerentele hotărârii pronunțate sunt supraabundente în ce privește încetarea contractului prin reziliere, această concluzie fiind evidențiată și de caracterul cumulativ al condițiilor specifice rezilierii, printre care se numără și cea referitoare la caracterul culpabil al neîndeplinirii obligațiilor contractuale.

Astfel, nefiind stabilită răspunderea părților în raport cu împrejurările anterioare care au justificat refuzul recurentei reclamante de plată a chiriei solicitate în dosarul nr. x/2018, instanța învestită cu soluționarea acelui dosar nu era îndreptățită să rețină încetarea contractului de locațiune.

Printr-o altă critică, recurenta a invocat încălcarea prevederilor art. 30, art. 9 alin. (2) și art. 397 alin. (1) C. proc. civ., arătând că instanța de apel s-a pronunțat asupra unei chestiuni cu care nu a fost învestită în mod legal de partea interesată, în condițiile în care problematica rezilierii contractului de locațiune la inițiativa intimatei a constituit o chestiune litigioasă, astfel că afirmarea efectelor notificării de reziliere nr. x/13.09.2016 nu se putea realiza pe calea unei simple apărări de fond, în condițiile art. 31 C. proc. civ., ci trebuia să îmbrace forma unei cereri în justiție.

Argumentul recurentei se întemeiază pe rolul activ al instanței, care implică stabilirea unor drepturi și obligații potrivnice în favoarea/sarcina părților, în ipoteza în care eficacitatea pactului comisoriu reprezintă o chestiune litigioasă.

Totodată, recurenta a criticat raționamentul instanței de apel care a stat la baza concluziei privind caracterul aparent al viciilor reclamate de parte, arătând că motivarea hotărârii sub acest aspect nu satisface standardul minimal obligatoriu, întrucât se prezintă sub forma unor simple opinii neargumentate și afirmate cu valoare de adevăr, fără a se indica împrejurările din care rezultă evidența viciilor respective.

În același timp, recurenta arată că raționamentul instanței încalcă și prevederile art. 1790 alin. (1) C. civ., localizarea defectelor pe părți vizibile ale clădirii nefiind suficientă, în opinia sa, pentru a conchide că acestea aveau natura unor vicii aparente, fiind nerezonabil a se presupune că un chiriaș diligent s-ar obliga la plata unei chirii de 14.000 euro/lunar în situația în care imobilul ar prezenta semne vizibile că nu este ferit de apele meteorice.

Subsumat cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a invocat existența unor motive contradictorii în cuprinsul deciziei de apel, în sensul că instanța de prim control judiciar a aplicat un tratament diferit părților cu privire la atitudinea lor în raport cu defectele clădirii, reținând, pe de-o parte, că pentru locatar viciile ar fi fost aparente întrucât puteau fi descoperite la predare, iar pe de altă parte, că nu s-a dovedit că locatorul ar fi cunoscut și ascuns existența viciilor de construcție.

Din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a invocat nesocotirea prevederilor art. 14 alin. (6) C. proc. civ., pe considerentul că instanța de apel a reținut în considerente că intimata ar beneficia de clauze exoneratoare de răspundere pentru pagubele cauzate de viciile ascunse ale imobilului, care ar îndeplini condițiile prevăzute de art. 1355 C. civ., deși prevederile contractuale/legale în discuție nu au fost invocate de partea interesată, iar această calificare juridică nu a fost pusă în discuția părților.

În continuare, recurenta a susținut încălcarea art. 1225 și art. 1226 C. civ., arătând că răspunderea în ansamblu îi revenea intimatei, întrucât evenimentul prejudiciabil s-a produs prin mijlocirea acoperișului unei mansarde care nu făcea parte din obiectul contractului, fiind situată deasupra părții de imobil închiriate de recurentă.

Pe de altă parte, se arată că instanța de apel a atribuit reclamantei răspunderea exclusivă pentru modalitatea de întreținere a punctului de scurgere al burlanului care deservea întreaga clădire, deși intimatei îi incumba obligația de a întreține și monitoriza acel element de construcție, în calitate de proprietar al imobilului, conform art. 1375 C. civ., ceea ce atrăgea răspunderea proprie a acesteia, în temeiul art. 1534 C. civ.

Referitor la penalitățile de întârziere, recurenta reclamă greșita aplicare a art. 1541 alin. (1) lit. b) C. civ., față de caracterul vădit excesiv al penalităților în raport cu obligația propriu-zisă, dar și nesocotirea art. 1538 C. civ., prin depășirea plafonului maximal al daunelor, convenit prin clauza penală cuprinsă în Cap. VIII, art. 4 din contract.

În sfârșit, recurenta supune atenției instanței de recurs împrejurarea că în cadrul dosarului nr. x/2018 a fost respinsă solicitarea intimatei, de acordare a penalităților de întârziere aferente acelor sume, precum și faptul că, în perioada ulterioară inundării imobilului, intimata a perceput atât chiria, cât și contravaloarea utilităților și penalitatea de 14.000 euro/lună prevăzută la Cap. VIII, art. 4 din contract, aspecte neverificate de instanța de apel.

Apărările intimatei-pârâte-reclamante

La data de 23 mai 2024, intimata-pârâtă-reclamantă B. S.R.L. a depus la dosar, odată cu întâmpinarea la recursul principal, recurs provocat împotriva aceleiași decizii cu privire la soluția dată cererii de chemare în garanție formulate împotriva societății C. S.A., pentru încălcarea art. 72 alin. (1) din C. proc. civ. și a art. 1350 din C. civ., pentru ipoteza în care instanța de recurs ar admite recursul principal și ar trimite cauza spre rejudecarea apelului.

Prin întâmpinare, intimata-pârâtă-reclamantă B. S.R.L. a invocat excepția nulității recursului, în temeiul art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., apreciind că recursul formulat nu conține critici de nelegalitate, ci doar critici de netemeinicie; a solicitat, în principal, anularea acestuia, iar în subsidiar, respingerea recursului ca nefondat.

În dezvoltarea motivelor recursului provocat, intimata-pârâtă-reclamantă B. S.R.L. a susținut că sumele solicitate prin cererea de chemare în judecată nu sunt incluse în cazurile de excludere prevăzute de art. 5.3 din Condițiile de asiguarre.

C. Aplicabilitatea dispozițiilor art. 493 din C. proc. civ., în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 310/2018

Conform art. 493 alin. (2)-(4) din C. proc. civ., în forma în vigoare la data începerii procesului, deci, anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 310/2018, a fost întocmit raportul asupra admisibilității în principiu a recursurilor, raport care, după analiza acestuia în completul de filtru, a fost comunicat părților.

Prin încheierea din 14 ianuarie 2025, s-a respins excepția nulității recursului principal, invocată de recurenta-pârâtă B. S.R.L. prin întâmpinare și s-au admis, în principiu, recursurile, stabilindu-se termen pentru judecata acestora la data de 18 martie 2025, în ședință publică, cu citarea părților, când s-a pronunțat prezenta decizie.

D. Considerentele Înaltei Curți asupra recursurilor declarate în cauză

Înalta Curte de Casație și Justiție, analizând recursurile în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispozițiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., constată următoarele:

Subsumat motivelor de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat încălcarea dispozițiilor art. 430 alin. (2) și art. 431 alin. (2) C. proc. civ., respectiv art. 1553 C. civ., arătând că instanța de apel a conferit, în mod greșit, autoritate de lucru judecat considerentelor supraabundente ale sentinței civile nr. 158/23.01.2018, pronunțate de Tribunalul București în dosarul nr. x/2018, referitoare la cauza de încetare a contractului de închiriere încheiat între părți, în condițiile în care instanța care a pronunțat acea hotărâre nu a analizat condițiile cumulative ale rezilierii.

Motivul de recurs nu este fondat.

Într-adevăr, potrivit art. 430 alin. (2) C. proc. civ., "autoritatea de lucru judecat privește dispozitivul, precum și considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă."

Se constată, astfel, că în actuala reglementare se conferă autoritate de lucru judecat considerentelor decisive și celor decizorii, care constituie fundamentul hotărârii, respectiv care conțin o soluție asupra unor chestiuni litigioase suspuse dezbaterii în cursul procesului, nu și celor supraabundente, care nu justifică soluția din dispozitiv și, ca atare, ar putea lipsi din conținutul hotărârii.

În ce privește considerentele prin care instanța învestită cu soluționarea dosarului nr. x/2018 a reținut încetarea contractului de închiriere încheiat între părți, ca urmare a notificării de reziliere transmise de intimata-pârâtă, Înalta Curte constată, în acord cu instanța de apel, că au caracter decisiv, raportat la obiectul și limitele procesului, astfel cum au fost stabilite prin cererile și apărările părților din dosar.

Astfel, în cadrul dosarului menționat, instanțele cu fost învestite cu soluționarea cererii de emitere a unei ordonanțe de plată formulate de către B. S.R.L. împotriva A. S.R.L., având ca obiect obligarea celei din urmă la plata chiriei datorate în temeiul art. 4 din contractul de închiriere încheiat între părți, pe perioada ulterioară rezilierii acestuia.

Pronunțându-se asupra cererii în anulare formulate împotriva încheierii de respingere a cererii de ordonanță de plată, Tribunalul București a înlăturat apărarea societății A. S.R.L. prin care se invoca excepția de neexecutare a contractului, ca urmare a neîndeplinirii de către locator a obligației de asigurare a folosinței nestânjenite a imobilului, prin întreținerea instalațiilor de scurgere a apelor pluviale, reținând, pe de-o parte, că obiectul pretențiilor deduse judecății îl constituie contravaloarea chiriei datorate pentru perioada octombrie 2016- ianuarie 2017, iar pe de altă parte, că în luna septembrie 2016 a intervenit rezilierea contractului, ca urmare a notificării transmise de B. S.R.L. către A. S.R.L., pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, pe care aceasta din urmă nu a contestat-o ci, dimpotrivă, a acceptat-o prin predarea imobilului către proprietar.

Subsecvent, constatând că nu prezintă relevanță modalitatea în care locatorul și-a îndeplinit obligațiile pe parcursul derulării contractului și reținând că nu este necesară administrarea unui probatoriu complex, întrucât certitudinea și lichiditatea creanței pretinse rezultă din înscrisurile depuse în dosar, tribunalul a admis în parte cererea în anulare și, anulând încheierea atacată, a emis ordonanța de plată pentru suma reprezentând chirie neachitată.

Rezultă, așadar, că soluția dată asupra cererii în anulare este în strânsă legătură cu soluția dată apărării formulate de recurenta-reclamantă, prin care se invocase excepția de neexecutare a contractului de închiriere, ceea ce confirmă caracterul decisiv al considerentelor prin care s-a răspuns acestei apărări, cu consecința recunoașterii în privința acestora, a efectului pozitiv al autorității de lucru judecat, în temeiul art. 431 alin. (2) C. proc. civ.

Împrejurarea că, în cadrul dosarului nr. x/2017, nu a fost analizată modalitatea în care părțile și-au îndeplinit obligațiile pe parcursul derulării contractului și, implicit, îndeplinirea condițiilor rezilierii, nu justifică ignorarea statuării instanței cu privire la cauza încetării contractului de închiriere, în condițiile în care considerentele care cuprind această statuare sprijină soluția din dispozitiv și, ca atare, nu puteau fi omise din conținutul hotărârii fără a o lipsi de fundament.

Suplimentar, Înalta Curte observă că, deși a reținut ca dată a rezilierii contractului data stabilită în dosarul nr. x/2017, valorificând efectul pozitiv al autorității de lucru judecat a considerentelor sentinței civile nr. 158/23.01.2018, instanța de apel a efectuat propria analiză a susținerilor/argumentelor invocate de părți cu privire la modalitatea în care acestea și-au îndeplinit obligațiile pe parcursul contractului și a conchis că recurenta-reclamantă nu a îndeplinit în mod culpabil obligațiile de plată a chiriei/utilităților la termenul convenit și de efectuare a lucrărilor de reparații, astfel încât a operat rezilierea de drept a contractului, în temeiul notificării nr. x/13.09.2016, emise de intimata-pârâtă.

Or, în această situație, reținerea efectului pozitiv al autorității de lucru judecat a considerentelor sentinței civile nr. 158/23.01.2018 în cuprinsul deciziei recurate apare ca fiind pur formală și lipsită de consecințe juridice concrete, raportat la verificările pe care instanța de apel din prezentul dosar le-a efectuat ea însăși asupra condițiilor angajării răspunderii civile contractuale a părților, care au confirmat îndeplinirea cerințelor rezilierii intervenite în temeiul pactului comisoriu inclus în contract.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte constată că nu se poate reține încălcarea de către instanța de apel a prevederilor art. 430 alin. (2) și art. 431 alin. (2) C. proc. civ., respectiv art. 1553 C. civ.

În ce privește motivul de recurs prin care se invocă încălcarea prevederilor art. 30 C. proc. civ., ce urmează a fi analizat din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., Înalta Curte constată că este nefondat.

Se susține de către recurenta-reclamantă că rezilierea contractului de locațiune la inițiativa locatorului, prin activarea pactului comisoriu inclus în contract, reprezintă o chestiune litigioasă care nu putea fi invocată ca apărare, ci trebuia să facă obiectul unei cereri în justiție, în accepțiunea art. 30 C. proc. civ.

Înalta Curte nu va primi aceste susțineri, întrucât intervenția instanței în mecanismul rezoluțiunii este în strânsă legătură cu modalitatea de operare a acestei sancțiuni.

Astfel, potrivit art. 1550 C. civ., rezoluțiunea poate opera pe cale judiciară, prin învestirea instanței de către creditor cu o acțiune având ca obiect rezoluțiunea contractului, prin declarația unilaterală a creditorului, în condițiile art. 1552 C. civ., ori în mod automat, conform art. 1553 C. civ., fără intervenția instanței, în temeiul pactului comisoriu inclus în contract.

În cazul rezoluțiunii unilaterale și al celei care operează de drept, sesizarea instanței reprezintă doar o facultate a debitorului pentru a obține controlul judiciar al mecanismului rezoluțiunii și nu pentru operarea efectivă a acesteia.

De altfel, o eventuală acțiune în constatarea intervenirii rezoluțiunii în temeiul pactului comisoriu inclus în contract, formulată de către creditor, ar fi fost paralizată ca efect al aplicării dispozițiilor art. 35 C. proc. civ., care reglementează caracterul subsidiar al acțiunii în constatare față de cererea în realizare.

În absența unei cereri a debitorului, instanța poate totuși să verifice îndeplinirea cerințelor rezoluțiunii de drept, pe cale incidentală, în cadrul acțiunii pentru daune-interese formulate de creditorul care pretinde că rezoluțiunea a operat automat, iar debitorul contestă această susținere.

Pentru argumentele expuse, se constată că instanțele au fost învestite în prezentul dosar, în mod legal, cu verificarea îndeplinirii cerințelor rezilierii de plin drept, ca urmare a argumentelor expuse de intimata-pârâtă în susținerea cererii având ca obiect daune-interese contractuale, nefiind necesar un petit distinct în acest scop și, subsecvent, că soluționarea litigiului a avut loc cu respectarea principiului disponibilității consacrat de art. 9 alin. (2) și art. 397 alin. (1) C. proc. civ., motivul de recurs invocat de recurenta-reclamantă nefiind întemeiat.

Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a criticat raționamentul instanței de apel care a stat la baza concluziei privind caracterul aparent al viciilor reclamate de parte, arătând că motivarea hotărârii sub acest aspect nu satisface standardul minimal obligatoriu, întrucât se prezintă sub forma unor simple opinii neargumentate și afirmate cu valoare de adevăr, fără a se indica împrejurările din care rezultă evidența viciilor respective.

În același timp, recurenta a arătat că raționamentul instanței încalcă și prevederile art. 1790 alin. (1) C. civ., localizarea defectelor pe părți vizibile ale clădirii nefiind suficientă, în opinia sa, pentru a conchide că acestea aveau natura unor vicii aparente.

Procedând la verificarea susținerilor recurentei-reclamante, Înalta Curte reține că instanța de apel, analizând existența primei fapte ilicite invocate de reclamantă, constând în ascunderea de către pârâtă a viciilor de construcție ale clădirii, a constatat, pe baza concluziilor rapoartelor de expertiză efectuate în cauză, că soluțiile tehnice reclamate nu constituie vicii de construcție.

Acest argument al instanței, nu numai că a fost hotărâtor în formularea concluziei în sensul că nu se poate reține în sarcina pârâtei săvârșirea faptei ilicite invocate de reclamantă, dar nici nu poate fi combătut în recurs, întrucât se întemeiază pe probatoriul administrat în cauză și vizează situația de fapt, instanța de apel având plenitudine de apreciere cu privire la aceste aspecte.

În ce privește celelalte argumentele reținute de instanța de apel, referitoare la caracterul aparent al soluțiilor tehnice/imperfecțiunilor reclamate, respectiv la existența unei clauze de nerăspundere incluse în contract, la Cap. V - art. 5, Înalta Curte constată că acestea puteau lipsi din conținutul deciziei, fără a o lipsi de fundament, ceea ce confirmă caracterul supraabundent al acestora și, prin aceasta, lipsește de interes criticile recurentei-reclamante ce vizează aceste considerente.

Subsumat aceluiași motiv de recurs, recurenta a invocat și existența unor motive contradictorii în cuprinsul deciziei de apel, arătând că instanța de prim control judiciar a aplicat un tratament diferit părților cu privire la atitudinea lor în raport cu defectele clădirii, reținând, pe de-o parte, că pentru locatar viciile ar fi fost aparente întrucât puteau fi descoperite la predare, iar pe de altă parte, că nu s-a dovedit că locatorul ar fi cunoscut și ascuns existența viciilor de construcție reclamate.

Motivul de recurs nu va fi primit, întrucât dezvoltarea sa nu permite încadrarea acestuia în cazul de casare invocat.

În acest context, Înalta Curte reamintește că motivul de casare constând în existența unor motive contradictorii cuprinse în hotărâre vizează ipoteza unei contradicții între considerentele acesteia, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acțiunii, iar din altele caracterul fondat al acesteia, ori ipoteza unei contradicții între considerente și dispozitiv, în situația în care acțiunea este admisă prin dispozitiv, iar în considerente se justifică o soluție de respingere sau invers.

În cauză, recurenta-reclamantă nu relevă nicio contradicție în raționamentul instanței de apel, în sensul arătat, ci este nemulțumită de faptul că, în ce o privește, s-a apreciat că putea descoperi așa-zisele vicii de construcție încă de la predare, iar în privința intimatei-pârâte, s-a considerat că nu le-a cunoscut și ascuns.

Ambele statuări ale instanței de apel, care oricum aveau un caracter supraabundent, au fundamentat concluzia unică, în sensul că nu pot fi reținute susținerile reclamantei, potrivit cărora pârâta ar fi ascuns viciile de construcție ale spațiului închiriat, ceea ce atrage netemeinicia motivului de recurs invocat.

În ce privește pretinsa nesocotire a prevederilor art. 14 alin. (6) C. proc. civ., pe considerentul că instanța de apel a reținut în considerente că intimata ar beneficia de clauze exoneratoare de răspundere pentru pagubele cauzate de viciile ascunse ale imobilului, deși nu fuseseră invocate de partea interesată, Înalta Curte reiterează că analiza acestei critici este lipsită de interes, întrucât vizează considerente nenecesare ale instanței, care puteau lipsi din conținutul hotărârii fără a o lipsi de fundament.

Referitor la criticile prin care s-a susținut încălcarea art. 1225 și art. 1226 C. civ., pe considerentul că evenimentul prejudiciabil s-a produs prin mijlocirea acoperișului unei mansarde care nu făcea parte din obiectul contractului, respectiv a art. 1375 și 1534 C. civ., întrucât punctul de scurgere al burlanului deservea întreaga clădire, Înalta Curte constată că, în realitate, suntem în prezența unor critici de netemeinicie, prin care recurenta readuce în discuție modalitatea în care instanța de apel, ca instanță devolutivă, a interpretat probatoriul și clauzele contractuale și a stabilit situația de fapt, reținând, pe de-o parte, că biroul/vestiarul situat deasupra bucătăriei calde au fost incluse în obiectul contractului de închiriere, iar pe de altă parte, că acoperișul propriu al biroului/vestiarului este un element constructiv component al acestora, fiind separat de acoperișul restului clădirii.

Or, astfel cum s-a arătat, instanța de apel are plenitudine de apreciere cu privire la probatoriul administrat, nefiindu-i permis instanței de recurs să procedeze la reinterpretarea probelor administrate și la schimbarea situației de fapt reținute de instanțele de fond.

Această statuare este fundamentată pe dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., potrivit cărora "Recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile".

Aceeași situație se regăsește și în privința criticilor prin care se invocă greșita aplicare a dispozițiilor art. 1541 alin. (1) lit. b) C. civ., întrucât instanța de apel este singura în măsură să aprecieze cu privire la pretinsul caracter vădit excesiv al penalităților pretinse.

În ce privește nesocotirea prevederilor art. 1538 C. civ., prin depășirea plafonului maximal al daunelor, convenit prin clauza penală cuprinsă în Cap. VIII, art. 4 din contract, care urmează a fi analizată din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că nu poate fi reținută.

Se constată, astfel, că părțile au inclus în contract clauze penale distincte, prin care au evaluat prejudicii decurgând din neîndeplinirea unor obligații contractuale diferite, astfel încât despăgubirea solicitată în baza art. 4 Cap. VIII din contract, pentru neschimbarea sediului social/punctului de lucru de la adresa imobilului închiriat nu se confundă cu despăgubirea pentru rezilierea contractului din culpa locatarului fără a fi respectată perioada fermă în care se poate cere rezilierea, prevăzută de art. 3 Cap. VIII.

În sfârșit, în ce privește pretinsa omisiune a instanței de apel de a analiza împrejurarea că în cadrul dosarului nr. x/2018 a fost respinsă solicitarea intimatei, de acordare a penalităților de întârziere aferente acelor sume, precum și faptul că, în perioada ulterioară inundării imobilului, intimata a perceput atât chiria, cât și contravaloarea utilităților și penalitatea de 14.000 euro/lună prevăzută la Cap. VIII, art. 4 din contract, Înalta Curte constată că aceste apărări nu au fost invocate în cadrul apelului, pe calea întâmpinării, astfel că nu se poate reproșa instanței nesocotirea obligației care decurge din art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., raportat și la limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecății, conform art. 478 alin. (2) C. proc. civ.

În considerarea celor evocate, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul principal declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1932/2023 din 07 decembrie 2023, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

În ce privește recursul provocat declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L., Înalta Curte constată că acesta a fost formulat doar în subsidiar, în situația admiterii recursului principal, astfel încât a devenit lipsit de interes, față de soluția ce urmează a se pronunța în privința acestuia din urmă, urmând a fi respins ca atare.

Întrucât ambele recurente se află în culpă procesuală, iar dovezile depuse în susținerea cererii de acordare a cheltuielilor de judecată formulate de către recurenta-pârâtă B. S.R.L. nu cuprind o defalcare a cheltuielilor aferente susținerii recursului provocat, respectiv respingerii celui principal, Înalta Curte va respinge cererea acestei părți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul principal declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1932/2023 din 07 decembrie 2023, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Respinge, ca rămas fără interes, recursul provocat declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva aceleiași decizii.

Respinge cererea recurentei-pârâte B. S.R.L. de acordare a cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 18 martie 2025.