ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 830/2025

Pretențiile deduse judecății Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă (în urma declinării competenței materiale de către Judecătoria Brașov, prin sentința civilă nr. 1148 din 14 februarie 2023), reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., anularea clauzei abuzive din actul adițional nr. x la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.04.2022, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. x, situat în imobilul din Brașov, str. x, înscris în cartea funciară nr. x Brașov, nr. cadastral x, precum și înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară, cu cheltuieli de judecată. Prin cererea modificatoare depusă la 13 octombrie 2022, reclamanta a chemat în judecată și pârâta C. S.R.L., solicitând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.06.2022, radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate intabulat în favoarea acestei pârâte asupra imobilului și reînscrierea dreptului de proprietate al B. S.R.L.

Hotărârea pronunțată în primă instanță Prin sentința civilă nr. 321 din 5 decembrie 2023, Tribunalul Brașov, secția I civilă a respins cererea, astfel cum a fost completată, ca nefondată și a obligat-o pe reclamantă la plata către pârâta B. S.R.L. a sumei de 5.000 RON și către pârâta C. S.R.L. a sumei de 4.165 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Hotărârea pronunțată în apel Împotriva acestei sentințe civile, reclamanta a declarat apel. Prin decizia civilă nr. 1362A din 26 septembrie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a admis apelul și a schimbat, în parte, sentința apelată, în sensul că a admis, în parte, cererea modificată, a anulat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.06.2022, a dispus radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtei C. S.R.L., a constatat că între reclamantă și pârâta B. S.R.L. a intervenit vânzarea-cumpărarea apartamentului nr. x, situat în imobilul din Brașov, str. x, înscris în cartea funciară nr. x, nr. cadastral x, pentru prețul de 96.072 euro, a dispus înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului în cartea funciară și a menținut soluția primei instanțe de respingere a primului capăt al cererii de chemare în judecată.

Recursurile exercitate în cauză 4.1. Împotriva acestei decizii civile, la 4 noiembrie 2024, a declarat recurs pârâta C. S.R.L., solicitând casarea deciziei și, rejudecând apelul, respingerea acestuia ca nefondat și menținerea sentinței, cu cheltuieli de judecată. Recurenta-pârâtă a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susținând că decizia recurată a fost dată cu aplicarea greșită a prevederilor art. 901 din C. civ., sens în care a învederat următoarele: În speță, sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a fi considerat terț dobânditor de bună-credință, întrucât, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.06.2022, nu exista nicio interdicție de înstrăinare și niciun alt impediment legal înscris în cartea funciară. Astfel, societatea nu a avut cunoștință despre eventualele neconcordanțe privind dreptul de proprietate al vânzătoarei și nici despre existența vreunei acțiuni care să afecteze valabilitatea titlului de proprietate al acesteia. La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nu exista nicio interdicție de vânzare și reprezentantul vânzătoarei a prezentat declarația de rezoluțiune a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu intimata-reclamantă. În opinia instanței de apel, ar fi trebuit ca societatea să procedeze la probatio diabolica pentru a-i fi incidente prevederile Legii nr. 7/1996. Instanța de apel a interpretat greșit principiul bunei-credințe, afirmând eronat că societatea a acționat cu rea-credință și că ar fi avut cunoștință despre situația juridică incertă a imobilului. Sarcina probei privind reaua-credință îi revine intimatei-reclamante, probă care nu a fost administrată în cauză. De asemenea, nu poate fi vorba despre un preț fictiv sau neserios. 4.2. Împotriva deciziei civile, la 4 noiembrie 2024, a declarat recurs și pârâta B. S.R.L., solicitând casarea deciziei și, rejudecând apelul, respingerea acestuia ca nefondat și menținerea sentinței, cu cheltuieli de judecată. Recurenta-pârâtă a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., susținând că decizia recurată cuprinde considerente străine de natura princinii, sens în care a învederat că instanța de apel a adăugat clauze contractuale la antecontractul de vânzare-cumpărare și la cele două acte adiționale, atunci când a reținut obligația de notificare a intimatei-reclamante pentru a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. De asemenea, a învederat că motivarea instanței de apel, în sensul că "ambele părți au convenit ca plata diferenței de preț să se realizeze după semnarea contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere că doar în acest fel ar putea fi intabulat dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorului, precum și ipoteca și interdicțiile aferente în favoarea băncii creditoare" excede cu mult cuprinsul clauzei din actul adițional nr. 2. Recurenta-pârâtă a invocat și motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susținând că instanța de apel a aplicat, în mod greșit, prevederile art. 1.266, art. 1.267, 1.270, art. 1.517 și art. 1.553 din C. civ., atunci când a interpretat clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.03.2020 și ale actului adițional nr. x din 12.04.2022, sens în care a învederat, în esență, încălcarea principiilor privind interpretarea contractelor, aplicarea greșită a normei privind imposibilitatea invocării neexecutării obligațiilor din culpa proprie, interpretarea greșită a prevederilor contractuale privind pactul comisoriu și rezoluțiunea antecontractului.

Apărările formulate în cauză Intimata-reclamantă a depus întâmpinare la recursul formulat de pârâta B. S.R.L., prin care a invocat excepția nulității, iar, în subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, precum și întâmpinare la recursul formulat de pârâta C. S.R.L., prin care a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Analizând, cu prioritate, în conformitate cu dispozițiile art. 248 alin. (1) din C. proc. civ., excepția nulității recursurilor, Înalta Curte va anula ambele recursuri, pentru următoarele considerente de drept: Din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 483 alin. (3) și ale art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., rezultă că recursul este calea extraordinară de atac prin care hotărârea este supusă controlului judiciar numai prin prisma conformității sale cu regulile de drept material și/sau procesual aplicabile. Cu alte cuvinte, în recurs se exercită strict un control de legalitate al hotărârii, prin raportare la motivele de casare prevăzute, în mod expres și limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., niciunul dintre acestea nefiind conceput astfel încât să permită instanței de recurs reanalizarea mijloacelor de probă administrate sau reevaluarea situației de fapt. Scopul recursului transcede interesului particular și constă în asigurarea unui cadru juridic coerent și unitar, printr-o interpretare și aplicare uniformă a legii materiale și/sau procesuale, în timp ce interpretarea mijloacelor de probă este de resortul convingerii instanțelor de fond (prima instanță și instanța de apel). În ce privește recursul formulat de pârâta C. S.R.L., se constată că, deși s-a invocat aplicarea greșită a prevederilor art. 901 din C. civ., privitoare la dobândirea cu bună-credință a drepturilor tabulare, argumentele dezvoltate în memoriul de recurs privesc, în realitate, situația de fapt reținută de instanța de apel, în urma coroborării mijloacelor de probă administrate în cauză. Recurenta-pârâtă nu a învederat critici pertinente, prin care să demonstreze aplicarea greșită a normelor de drept material, ci doar a prezentat anumite aspecte teoretice și și-a exprimat nemulțumirea legată de modalitatea în care au fost interpretate mijloacele de probă. Astfel, recurenta-pârâtă a susținut, în esență, că este terț dobânditor de bună-credință, în contextul în care, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.06.2022, nu exista o interdicție de înstrăinare și nici alt impediment legal înscris în cartea funciară, nu a avut cunoștință despre eventualele neconcordanțe privind dreptul de proprietate al vânzătoarei și nici despre existența unei acțiuni care să afecteze valabilitatea titlului de proprietate al acesteia, reprezentantul vânzătoarei i-a prezentat declarația de rezoluțiune a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu intimata-reclamantă, iar sarcina probei privind reaua-credință îi revine intimatei-reclamante, iar o astfel de probă nu a fost administrată în cauză. Or, toate aceste aspecte privesc temeinicia deciziei recurate, nu legalitatea sa, din moment ce recurenta-pârâtă aduce în discuție modul în care instanța de apel a valorificat probele administrate în cauză, atunci când a reținut că recurenta-pârâtă este terț dobânditor de rea-credință. Motivul reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., pe care recurenta-pârâtă și-a fundamentat cererea de recurs, presupune enunțarea normei de drept material aplicabile cauzei, prezentarea interpretării pe care partea o consideră corectă și argumentarea discordanței acestei interpretări cu cea dată de către instanța de apel, acest caz de casare nefiind incident atunci când se critică situația de fapt, prin raportare la modul de interpretare a mijloacelor de probă. Doar legalitatea probelor poate fi cenzurată în recurs, nu și modul în care acestea au fost apreciate, pentru a se reține o anumită situație de fapt, instanța de apel fiind suverană în această privință. Ca atare, indicarea unei norme de drept material (art. 901 din C. civ.), însoțită de prezentarea unor aspecte teoretice și a altora specifice situației de fapt, fără a fi arătate argumentele de drept care să conducă la concluzia aplicării greșite a normei legale, nu conduce la concluzia că recursul este motivat în conformitate cu exigențele legale, astfel că devine aplicabilă sancțiunea nulității, prevăzută de art. 489 alin. (2) din C. proc. civ. Referitor la recursul declarat de pârâta B. S.R.L., se constată că au fost invocate, în mod formal, motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 din C. proc. civ., din moment ce recurenta-pârâtă critică, în realitate, modul în care instanța a apel a interpretat clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.03.2020 și ale celor două acte adiționale. Astfel, invocând motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că decizia cuprinde considerente străine de natura pricinii, argumentând că instanța de apel a adăugat clauze la antecontractul de vânzare-cumpărare și la cele două acte adiționale, atunci când a reținut obligația de notificare a intimatei-reclamante pentru a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Tot în cadrul acestui motiv de casare, recurenta-pârâtă a susținut că motivarea instanței de apel, în sensul că "ambele părți au convenit ca plata diferenței de preț să se realizeze după semnarea contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere că doar în acest fel ar putea fi intabulat dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorului, precum și ipoteca și interdicțiile aferente în favoarea băncii creditoare" excede cuprinsul clauzei din actul adițional nr. x, conform căreia "părțile se obligă să încheie în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare și să achite integral prețul până cel mai târziu de 12 mai 2022". Recurenta-pârâtă a invocat și motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susținând că instanța de apel a aplicat, în mod greșit, normele de drept material, atunci când a interpretat clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare și ale actului adițional nr. x, sens în care a învederat încălcarea regulilor de interpretare a contractelor, aplicarea greșită a normei privind imposibilitatea invocării neexecutării obligațiilor din culpa proprie, interpretarea greșită a prevederilor contractuale privind pactul comisoriu și rezoluțiunea antecontractului, susținând că rezoluțiunea a fost aplicată corect și că intimata-reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de plată a prețului până la data convenită. Astfel de critici, ce au fost invocate în susținerea celor două motive de casare, nu pot fi însă analizate în recurs, întrucât actualul C. proc. civ. nu mai prevede un motiv similar celui reglementat la art. 304 pct. 8 din C. proc. civ. din 1865 ("când instanța, interpretând greșit actul dedus judecății, a schimbat natura sau înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia"). Rezultă că modalitatea în care instanța de apel a interpretat clauzele contractuale nu se circumscrie motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. (care are în vedere încălcarea normelor de drept material, iar nu interpretarea greșită a clauzelor contractuale) și nici altui motiv de casare prevăzut de lege, chestiune ce a fost pusă în discuția părților în ședința publică din 27 martie 2025. Indicarea prevederilor art. 1.266, art. 1.267, 1.270, art. 1.517 și art. 1.553 din C. civ. este formală, din moment ce recurenta-pârâtă nu a criticat modul în care instanța de apel a interpretat și a aplicat aceste norme de drept substanțial, ci a susținut că voința reală a părților a fost alta decât cea reținută de instanță. În atare context, indicarea de către recurenta-pârâtă a motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 din C. proc. civ. nu poate avea nicio relevanță juridică, recursul fiind nul, în conformitate cu dispozițiile art. 489 alin. (2) din C. proc. civ. Față de aceste considerente, în baza art. 496 alin. (1) coroborat cu art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., Înalta Curte va anula ambele recursuri. Constatând îndeplinite condițiile prevăzute de art. 451-453 din C. proc. civ., Înalta Curte va obliga recurentele-pârâte, în solidar, să plătească intimatei-reclamante cheltuieli de judecată în cuantum de 20.000 RON, dovedite a fi efectuate în etapa recursului prin documentele justificative depuse la dosar.