Decizia nr. 12/2025 — ÎCCJ, Secția I civilă

Obiectul cauzei Prin cererea înregistrată la data de 26 iulie 2022 pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pârâta S.C. C. S.R.L., solicitând instanței ca în urma probelor ce se vor administra, să pronunțe o sentință prin care să o oblige pe aceasta să se prezinte la biroul notarial în vederea perfectării actelor autentice de vânzare-cumpărare a imobilului apartament nr. x, situat în municipiul Brașov, strada x nr. 2, studio, cu cota aferentă din terenul întabulat în cartea funciară nr. x Brașov, sub numărul cadastral x, a terenului/parcare subterană în suprafață de 12 mp, înscris în cartea funciară nr. x Brașov, sub numărul cadastral x, a cotei-părți din loturile de teren cu destinația de uz comun, utilități aferente clădirii nr. 14, loc de joacă aferent clădirii nr. 14, destinație drum aferent clădirii nr. 14, înscris în cartea funciară nr. x Brașov, sub același număr cadastral, în caz contrar, hotărârea judecătorească ce se va pronunța în cauză să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, necesar întabulării în cartea funciară, să dispună întabularea în cartea funciară a imobilelor mai sus menționate și să instituie în sarcina pârâtei obligația de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces. La data de 29 noiembrie 2022, reclamanții au depus la dosarul cauzei un înscris intitulat precizare, prin care au arătat că pârâta a procedat la efectuarea operațiunii de înscriere în evidențele de carte funciară a imobilului pe care l-a edificat, astfel că sunt în măsură să indice care sunt datele de identificare în regim de publicitate imobiliară a apartamentului pentru care se poartă procesul civil de față, respectiv apartamentul nr. x din imobilul situat în municipiul Brașov, strada x nr. 2, studio, înscris în cartea funciară nr. x-C1-U26, sub același număr cadastral. I.

Hotărârea pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă Prin sentința civilă nr. 2/S din 06 ianuarie 2023, Tribunalul Brașov, secția I civilă a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L.. Împotriva acestei hotărâri, au formulat apel reclamanții. I.

Hotărârea pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă Prin decizia civilă nr. 447/Ap din 25 martie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a admis cererea de apel formulată de apelanții-reclamanți A. și B. împotriva sentinței civile nr. 2/S/06.01.2023, pronunțate în dosarul civil nr. x/2022 al Tribunalului Brașov, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că: a admis acțiunea formulată și modificată de reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L., a obligat pârâta să încheie cu reclamanții contract de vânzare-cumpărare autentic pentru imobilele situate în Brașov, str. x, înscrise în CF x Brașov, nr. cadastral x - apartament nr. x compus din hol, cameră de zi + bucătărie, dormitor, baie, debara, balcon și cota-parte din părțile de uz comun și CF x Brașov - nr. cadastral x - loc de parcare suprateran în suprafață de 12 mp, la prețul de 50400 euro, TVA inclus, în caz contrar hotărârea instanței de apel urmând a ține loc de contract de vânzare-cumpărare autentic; a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamanților asupra imobilelor menționate, cu titlul de drept de cumpărare; a obligat pârâta S.C. C. S.R.L. la plata către reclamanți a sumei de 9043 RON reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanță; a obligat intimata-pârâtă S.C. C. S.R.L. la plata către apelanții-reclamanți a sumei de 3021,50 RON reprezentând cheltuieli de judecată în apel. I.

Calea de atac exercitată în cauză Împotriva deciziei civile nr. 447/Ap din 25 martie 2024, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă, a formulat recurs pârâta C. S.R.L.. Calea de atac a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă la data de 19 iulie 2024 și a fost repartizată aleatoriu completului de filtru nr. 9, astfel cum reiese din raportul dosarelor alocate fără prim termen și procesul-verbal de repartizare aleatorie . Prin cererea formulată, recurenta-pârâtă a solicitat în principal, admiterea recursului, casarea în tot a hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de apel; în subsidiar, a solicitat admiterea recursului, casarea în tot a deciziei instanței de apel și reținând cauza spre rejudecare să se respingă apelul ca nefondat și să fie obligate părțile adverse la suportarea cheltuielilor de judecată. În susținerea recursului, recurenta-pârâtă a invocat cazul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., susținând că au fost aplicate greșit normele de drept material. În dezvoltarea acestui motiv de recurs, recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel a încălcat legea părților, respectiv antecontractul încheiat de acestea, care potrivit art. 1270 C. civ. constituie legea părților, precum și manifestarea expresă de voință a părților, avută în vedere la momentul semnării antecontractului, pronunțând hotărârea în sensul admiterii cererii de apel promovate de către părțile adverse. A mai susținut că potrivit art. 8.4 din antecontract, "toate clauzele antecontractului reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți". În cadrul judecării cauzei în apel, în luna octombrie 2023, s-a consemnat diferența de bani pe care pârâții trebuiau să o dețină la data sesizării instanței, adică la mai mult de un an de la data sesizării instanței de fond. Această abordare vine în contradicție cu susținerile lor în condițiile în care dovedește nerespectarea antecontractului chiar de partea care pretinde admiterea cererii. Potrivit susținerii părții adverse, termenul de încheiere a contractului ar fi 30 iunie 2022 (care în realitate reprezintă doar termenul de finalizare a clădirii), dar cu toate acestea consemnează/face dovada deținerii diferenței de preț la mai mult de 16 luni de la data de 30 iunie 2022, respectiv la mai mult de 11 luni de la data la care, la termenul la care au avut loc dezbaterile în fond în fața Tribunalului Brașov, părțile adverse au arătat că nu dețin resursele necesare încheierii contractului (aspect consemnat chiar și de către instanța de fond în hotărârea atacată). În condițiile în care, potrivit susținerilor părților adverse, termenul de încheiere al contractului ar fi 30 iunie 2022, dovada deținerii sumelor de bani necesare încheierii contractului trebuia să fie făcută de reclamanți tot până la acea dată. Reclamanții au urmărit temporizarea obligației lor, prin promovarea prezentei acțiuni, pentru a evita împlinirea termenului de prescripție prevăzut de art. 1669 C. civ., obținând finanțarea abia la finalul anului 2023 (luna octombrie), solicitând instanței să constate ca îndeplinită obligația acestora cu două săptămâni anterior datei la care au avut loc dezbaterile în apel. În raport cu aceste aspecte, instanța de apel era datoare să analizeze temeinicia hotărârii apelate în raport cu întreg ansamblul probator pe are instanța de fond l-a avut la dosar la momentul pronunțării. Instanța de fond în mod corect a reținut prin hotărârea atacată faptul că de la data sesizării instanței trebuia îndeplinită condiția deținerii fondurilor necesare achitării imobilului. Prin faptul că instanța de apel și-a motivat hotărârea pe baza înscrisurilor care atestă consemnarea diferenței de preț abia în cursul judecății cauzei în apel, recurentei-pârâte i s-a încălcat dreptul de a ataca ulterior acest înscris în fața unei alte instanțe de apel, fiind astfel încălcat principiul dublului grad de jurisdicție, care constituie un principiu de bază al organizării judecătorești și jurisdicționale. Prin respectarea acestui principiu, se asigură judecarea cauzei succesiv, de către două instanțe. Consemnarea diferenței de preț, mult după sesizarea instanței cu prezenta acțiune, nu reprezenta sine die o consecință a admiterii cererii de apel, reamintind totodată faptul că, deși părțile adverse au promovat conceptul bunei-credințe, acestea, premergător participării la invitația de adaptare a prețului antecontractului, au sesizat instanța de judecată. Pe de altă parte, la dosarul cauzei nu fusese depus certificatul fiscal al imobilului pentru ca ulterior rămânerii în pronunțare, instanța de apel să constate lipsa acestuia, repunând cauza pe rol, suplimentând astfel probatoriul în favoarea părților adverse. În raport cu faptul că părțile adverse au înțeles să solicite instanței obligarea pârâtei să se prezinte la biroul notarial în vederea perfectării actelor autentice de vânzare-cumpărare a imobilului, recurenta-pârâtă a învederat că modalitatea în care este formulată pretenția principală expusă de părțile adverse este neclară, în condițiile în care nu se stabilește un termen până la care recurenta ar trebui să se prezinte la notar, respectiv la ce birou notarial. Astfel, pretenția principală este ineficientă și nu poate forma dispozitivul unei hotărâri judecătorești în ipoteza admiterii prezentei acțiuni în modalitatea primară urmărită de părțile adverse, de unde rezultă faptul că aceasta este inadmisibilă. Părțile adverse s-au obligat să achite diferența de preț în valoare de 23.950 euro dintr-un credit bancar, iar în acord cu cele expuse, aceștia nu au făcut nicio dovadă a deținerii sumelor de bani necesare încheierii contractului și/sau nicio dovadă de consemnare a sumei, decât anterior rămânerii cauzei în pronunțare în fața instanței de apel - condiție obligatorie, conform art. 3.1 din antecontract. Cu ocazia dezbaterilor purtate în fața instanței de fond la data de 16 decembrie 2022, intimații-reclamanți au recunoscut că nu dispun de sumele de bani necesare achitării diferenței de preț, chestiune constatată inclusiv de către instanța de fond în considerentele sale, sens în care, în raport cu art. 3.2 din antecontract, imobilul nu putea fi transferat acestora decât sub condiția plății integrale și prealabile a prețului. Recurenta-pârâtă a mai susținut că nu a fost convocată în prealabil de părțile adverse pentru semnarea contractului în formă autentică. Nu există nicio dovadă a convocării sale la notar în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, în condițiile în care, astfel cum rezultă din actele de la dosar, data finalizării imobilului a fost stabilită la 30 iunie 2022. Acțiunea formulată este astfel inadmisibilă în considerarea faptului că se impunea ca părțile adverse să facă dovada convocării pârâtei la notar și a refuzului pârâtei de a da curs unei astfel de invitații, refuz care trebuia materializat printr-o încheiere emisă de notarul public în fața căruia ar fi trebuit să se încheie contractul de vânzare. Nu se va identifica nicio dovadă a faptului că poziția recurentei-pârâte a fost în sensul neprezentării la notar în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. S-a criticat faptul că societatea recurentă nu a procedat la convocarea părților adverse la notar, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce, de plano, constituie o recunoaștere a părților adverse și o validare a raționamentului expus de instanța de fond, în sensul că "din analiza antecontractului, părțile au stabilit doar o dată de finalizare a imobilului, dată care era condiționată de realizarea operațiunilor cadastrale și de publicitate imobiliară, precum și de achitarea de către promitenții-cumpărători prin accesarea unui credit bancar a restului de preț. Astfel, părțile nu au stabilit și o dată fermă de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare, convenindu-se că oricare dintre ele, îndeplinindu-și obligațiile asumate, putea să notifice cealaltă parte în vederea perfectării actului translativ de proprietate prin chemarea părții adverse la biroul notarial". Or, recurenta-pârâtă nu avea cum să convoace partea adversă la notar, în condițiile în care se afla în procedura de renegociere a antecontractului reglementată de art. 1271 C. civ., Tribunalul Brașov reținând în mod corect faptul că pârâta nu a refuzat să perfecteze actul translativ de proprietate cu părțile reclamante, în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare pe care acestea l-au încheiat, ci a declanșat procedura de revizuire a acestui din urmă act juridic, pe temeiul impreviziunii, invitând reclamanții la negocieri pe această temă. Premergător oricărei notificări de prezentare la notar pentru semnarea contractului în formă autentică, se impunea ca părțile, de comun acord, să stabilească data, ora și locul încheierii contractului. Astfel, a invocat art. 3.1 din antecontract, potrivit căruia promitenta-vânzătoare și promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare. O astfel de operațiune bilaterală nu putea fi stabilită în acord cu art. 3.2 din antecontract, decât după momentul în care imobilul urma a fi înscris în cartea funciară. Părțile, în virtutea libertății contractuale nu au stabilit, până la acest moment, de comun acord, data la care contractul urmează a fi semnat, iar părțile adverse nu au făcut dovada inițierii unor astfel de demersuri, care se impuneau a fi anterioare convocării pârâtei la notar în vederea încheierii contractului de vânzare în formă autentică. Pe de altă parte, reclamanții nu au învestit instanța cu stabilirea termenului contractual, instanța de apel neavând cum să stabilească termenul în lipsa solicitării exprese a reclamanților. Dacă părțile nu s-ar fi înțeles cu privire la data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, reclamanții ar fi fost îndreptățiți să sesizeze instanțele judecătorești și nu în orice fel, aceștia fiind obligați să urmeze, în principal și anterior formulării prezentei acțiuni, procedura reglementată de art. 1411 și urm. C. civ., prin care ar fi trebuit să solicite pe cale judiciară stabilirea termenului de încheiere a contractului în formă autentică, arătând în acest sens că potrivit art. 1411 alin. (1) C. civ., obligația este afectată de termen atunci când executarea sau stingerea ei depind de un eveniment viitor și sigur. Potrivit alin. (2) al aceluiași text de lege, termenul poate fi stabilit de părți sau de instanță ori prevăzut de lege. În plus, potrivit art. 1415 alin. (1) C. civ., atunci când părțile convin să amâne stabilirea termenului sau lasă uneia dintre ele sarcina de a-l stabili și când, după o durată rezonabilă de timp, termenul nu a fost încă stabilit, instanța poate, la cererea uneia dintre părți, să fixeze termenul ținând seama de natura obligației, de situația părților și de orice alte împrejurări. Voința contractuală a părților s-a materializat prin semnarea clauzelor mai sus identificate, de unde rezultă faptul că părțile au stabilit, în acord cu art. 1270 C. civ., faptul că vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, iar din modalitatea de redactare a clauzelor contractuale, rezultă fără echivoc care a fost voința concordantă a părților. Concret, doar după stabilirea datei, orei și locului încheierii contractului în formă autentică, fie de comun acord de către ambele părți, fie prin accesarea instituției stabilirii judiciare a termenului (art. 1415 C. civ.) și doar după un refuz nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notar pentru încheierea contractului când un astfel de termen limită era deja stabilit (fie convențional/fie judiciar), părțile adverse erau în drept să formuleze prezenta acțiune. Per a contrario, la acest moment, în lipsa dovedirii demersurilor pentru stabilirea de comun acord a datei, orei și locului pentru încheierea contractului de către părțile adverse, precum și în caz de neînțelegere între părți de accesare a instituției stabilirii judiciare a termenului pentru stabilirea termenului de încheiere a contractului de către o instanță judecătorească, prezenta acțiune este la acest moment atât prematură, cât și inadmisibilă. Voința părților reiese din art. 8.4 din antecontract, potrivit căruia toate clauzele antecontractului reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți. Potrivit art. 1266 C. civ., contractele se interpretează după voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor. Manifestarea de voință a părților a fost una clară, concisă și rezultă expres din analiza antecontractului, mai exact din analiza art. 3.1, art. 3.2 și art. 8.4, motiv pentru care, la data prezentei, în lipsa stabilirii clare a datei, orei și locului încheierii contractului în formă autentică, pe cale convențională/judiciară, în lipsa convocării pârâtei la notar pentru încheierea contractului în formă autentică, după momentul la care s-a stabilit expres un termen de încheiere al acestuia și a constatării unui refuz direct/indirect al pârâtei de a se prezenta, în lipsa dovedirii faptului că părțile adverse dispuneau de sumele de bani necesare achitării prețului/consemnării acestora la dispoziția pârâtei, la data sesizării instanței, nu se poate reține faptul că obligația pârâtei de transferare a dreptului de proprietate către reclamanți ar fi fost exigibilă. În considerarea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, s-ar impune ca, în prealabil, părțile adverse să facă dovada complinirii pe deplin a obligațiilor legale și contractuale care le incumbă. Numai în măsura dovedirii de către părțile adverse a aducerii la îndeplinire a obligațiilor contractuale asumate, precum și a prevederilor legale aplicabile, instanța de judecată poate dispune în sensul celor solicitate de către aceștia. În conformitate cu dispozițiile art. 249 C. proc. civ., sarcina probei incumbă părților adverse, aceștia fiind ținuți a dovedi aspectele invocate în susținerea cererii introductive. Prin urmare, părțile adverse s-au obligat să achite diferența de 23.950 euro dintr-un credit bancar, iar în acord cu cele expuse, aceștia, în tot acest timp, nu au făcut dovada deținerii sumelor de bani necesare încheierii contractului, la data sesizării instanței. Argumentele recurentei-pârâte sunt susținute de clauzele contractuale care relevă faptul că în lipsa aprobării creditului sau a încasării prețului total de către pârâtă, nu se poate proceda la încheierea contractului de vânzare în formă autentică. Revenea astfel părților adverse obligația de a proba pârâtei faptul că dețin sumele de bani necesare achitării diferenței de preț și/sau că dețin aprobarea unității bancare pentru achitarea diferenței de preț, aspect necomplinit însă în cauză. Ceea ce este cu adevărat relevant este faptul că promitenții-cumpărători omit să arate faptul că la data sesizării instanței, în acord cu cele reținute chiar și de către instanța de fond, pârâta nu avea elementele unei cărți funciare expres determinate și atribuite apartamentului părților adverse, iar în condițiile absenței acesteia, instanța nu putea pronunța hotărârea, în condițiile neîntrunirii tuturor condițiilor de valabilitate și validitate generale și speciale. Pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, pe lângă condițiile esențiale pentru validitatea contractului trebuie îndeplinite următoarele condiții: (i) să existe o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare valabil încheiată (art. 1669 alin. (1) C. civ.); (ii) promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în a căror lipsă părțile nu ar putea executa promisiunea (art. 1279 alin. (1) C. civ.); (iii) una dintre părți refuză nejustificat încheierea contractului în forma autentică (art. 1279 alin. (3) C. civ.); (iv) să nu existe o clauză de dezicere (art. 1276 C. civ.); (v) părțile adverse să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract (art. 1279 alin. (3) prima teza C. civ.); (vi) natura contractului promis să permită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic (art. 1279 alin. (3) teza a II-a C. civ.). În afară de aceste condiții, era necesar inclusiv ca, la data sesizării instanței, imobilul să fi fost înscris în prealabil în cartea funciară față de dispozițiile art. 35 alin. (1) și art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, condiție neîndeplinită în cauza pendinte. Potrivit art. 3.2 din antecontract dreptul de proprietate asupra imobilului va fi transferat promitentului-cumpărător la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare și predării imobilului către promitentul-cumpărător, după intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe numele promitentului-vânzător, în baza extrasului de carte funciară și a certificatului fiscal. Potrivit art. 3.4.1 din antecontract după finalizare (potrivit art. 3.3 data finalizării era 30.06.2022), promitentul-vânzător va realiza măsurătorile cadastrale pentru clădire și va înscrie dreptul de proprietate asupra clădirii în cartea funciară. În acest sens, în considerarea art. 3.4.1 din antecontract, nu a fost stabilit prin antecontract un termen limită și fix pentru realizarea măsurătorilor cadastrale și pentru efectuarea procedurilor de intabulare. În plus, potrivit art. 3.1 din antecontract promitenta-vânzătoare și promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, o astfel de operațiune bilaterală urmând a fi stabilită doar după momentul în care imobilul va fi înscris în cartea funciară, clauzele contractuale anterior enumerate urmând a fi analizate și corelate de către instanță împreună, conform voinței părților, iar nu separat, amintind astfel art. 8.4. din antecontract prin care s-a stabilit faptul că "toate clauzele Antecontractului reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți". Părțile, în virtutea libertății contractuale, nu au stabilit de comun acord data la care contractul urmează a fi semnat. În plus, se impune a se avea în vedere inclusiv faptul că toate termenele contractuale au fost amânate/prelungite în considerarea faptului că de la momentul încheierii antecontractului și până în prezent au intervenit anumite situații independente de voința pârâtei și pentru care nu poate fi ținută răspunzătoare, care au determinat amânarea finalizării clădirii, astfel după cum urmează. După cum este de notorietate, începând cu luna martie a anului 2020, prin apariția și evoluția la nivel național și internațional a situației epidemiologice determinate de răspândirea coronavirusului SARSCOV19, a fost afectată buna desfășurare a activității pârâtei și a lucrărilor aferente imobilului ce face obiectul antecontractului încheiat cu părțile adverse. Totodată, în lunile ianuarie, februarie, martie, mai, iunie, decembrie 2021, respectiv ianuarie și martie 2022, lucrările la imobilul ce fac obiectul antecontractului încheiat cu părțile adverse au fost afectate de precipitațiile abundente căzute și de temperaturile scăzute, această situație fiind independentă de pârâtă. Astfel, a existat un număr de opt luni în care lucrările au fost tergiversate de situații externe pârâtei. În plus, au fost probleme inclusiv generate de criza forței de muncă care au pus-o în imposibilitate de a continua lucrările, sens în care a solicitat a se avea în vedere anunțurile de angajare din 11.10.2021, 25.10.2021, astfel că inclusiv în lunile octombrie respectiv noiembrie 2021 (în total două luni) lucrările nu au putut avansa la imobil. Potrivit art. 3.3 din antecontract, promitenta-vânzătoare va avea posibilitatea să amâne data încheierii contractului cu o perioadă suplimentară de timp din cauza întârzierilor generate de o lege, un regulament, o ordonanță și/sau un caz de forță majoră și/sau întreruperea lucrărilor prin lege și/sau o grevă generală și/sau stoparea lucrărilor la nivel național și/sau o criză generală de materiale de construcții și/sau o criză generală de muncitori calificați în construcții și/sau de echipamente și/sau de servicii de transport și/sau de ordin de încetare a lucrărilor emis de o Curte de justiție și/sau din orice motiv care nu depinde de promitenta-vânzătoare sau care întârzie în mod neprevăzut finalizarea lucrărilor asupra căruia promitenta-vânzătoare nu are control. În cazul unei astfel de întârzieri, data autentificării contractului de vânzare- cumpărare și predării imobilului către promitentul-cumpărător, va fi amânată cu perioada în care lucrările nu s-au desfășurat conform programului sau în care anumite lucruri nu și-au urmat cursul normal din motivele menționate sau altele care nu puteau fi prevăzute, la care se adaugă 30 de zile, iar dispozițiile prezentului antecontract se vor aplica alături de modificările necesare noului termen de predare. Părțile convin în mod expres ca, în cazurile menționate mai sus, întârzierea încheierii contractului de vânzare-cumpărare și predării imobilului către promitentul-cumpărător să nu fie considerată o încălcare a obligațiilor promitentei-vânzătoare și să nu constituie motiv pentru intentarea de acțiuni legale (...) promitentul cumpărător neavând dreptul la despăgubiri și/sau daune de niciun fel și/sau la orice alt tip de remediu juridic. Conform celor de mai sus, părțile adverse au renunțat expres la dreptul lor de a considera că întârzierea încheierii contractului reprezintă o încălcare a obligațiilor pârâtei, precum și la intentarea acțiunilor de orice fel, ceea ce face ca prezenta acțiune să fie considerată inadmisibilă. În plus cazurile anterior expuse dovedesc că motivele pentru care lucrările nu au putut fi continuate survin ca urmare a unor situații externe și străine de voința părților asupra cărora pârâta nu deține niciun control (vreme/intemperii/criza forței de muncă), acestea circumscriindu-se art. 3.3 din perspectiva amânării datelor stabilite inițial prin antecontract. Așadar, în lipsa existențelor dovezilor cu privire la posibilitatea de achiziționare a imobilului de către pârâți, în lipsa existenței unei cărți funciare expres determinate a imobilului în cauză la data sesizării instanței, precum și în considerarea faptului că termenele din antecontract au fost amânate în considerarea art. 3.3 din antecontract, nu se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Recurenta-pârâtă a învederat că nu a negat faptul că situația intervenită în piață a condus la amânarea încheierii contractului cu părțile adverse, însă a reamintit faptul că această amânare a fost acceptată expres de către pârâți conform art. 3.3 din antecontract. Situația de fapt existentă la data prezentei nu poate fi reținută drept culpă a recurentei-pârâte, toate aspectele reținute și anterior evocate circumscriindu-se prevederilor art. 3.3 din antecontract. Oricum, prin faptul amânării tuturor termenelor din antecontract (termenele de finalizare a clădirii), precum și că în raport de art. 3.1 din antecontract, părțile, în virtutea libertății contractuale nu au nestabilind de comun acord data la care contractul urmează a fi semnat, se poate aprecia că prezenta acțiune era totodată și prematură, aspect care nu mai putea fi surmontat în calea de atac. Pentru toate considerentele expuse, recurenta-pârâtă a solicitat admiterea cererii de recurs, cu obligarea părților adverse la plata cheltuielilor de judecată. În probațiune a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri. În drept a invocat dispozițiile art. 488 C. proc. civ., art. 9.1 din Antecontract, art. 1550, art. 1553, art. 1669 C. civ., precum și celelalte prevederi legale învederate. I.

Apărările formulate în cauză Intimații-reclamanți au formulat întâmpinare, prin care au susținut că recursul este nul, întrucât motivele expuse în cererea de recurs nu se încadrează în cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., acestea referindu-se la interpretarea probelor și analiza fondului. Au mai susținut că este inadmisibilă solicitarea formulată în subsidiar, respectiv aceea de reținere a cauzei spre rejudecare, întrucât Înalta Curte nu poate dispune o asemenea soluție. Intimații-reclamanți au invocat și excepția lipsei calității de reprezentant legal a domnului D. și excepția lipsei calității de reprezentant convențional a domnului avocat E., susținând că recursul a fost formulat de o persoană care nu mai deținea calitatea de reprezentant al societății, singurul care are calitatea de reprezentant al societății debitoare după intrarea în insolvență, fiind lichidatorul, iar mandatul domnului avocat E., care are calitatea de reprezentant convențional, este conferit de domnul D., căruia i se ridicase dreptul de administrare și care deține totodată calitatea de creditor în dosarul de insolvență al debitoarei C. S.R.L.. În ceea ce privește fondul recursului, intimații-reclamanți au susținut că instanța de apel nu a încălcat sau aplicat greșit normele de drept material, raționamentul său bazându-se pe interpretări ale cadrului legal aplicabil în materie, analizând și interpretând legal și corect fiecare motiv invocat. De asemenea, instanța de apel nu a încălcat legea părților în ceea ce privește consemnarea sumei de bani. Această sumă de bani a fost obținută și plătită ulterior și nu are relevanță faptul că la momentul pronunțării sentinței de la fond, reclamanții ar fi declarat că sunt în imposibilitate de a achita restul de preț. Dovada deținerii și achitării acestor sume de bani trebuia să fie făcută la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, care nu s-a finalizat din culpa pârâtei sau la data pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, iar nu la data sesizării instanței. Referitor la lipsa convocării societății pârâte la notar pentru încheierea contractului autentic și dovada refuzului încheierii acestuia, intimații-reclamanți au solicitat să se constate că o astfel de obligație nu era stipulată în cuprinsul antecontractului, iar prin intermediul notificării transmise de pârâtă se manifestă clar refuzul său de încheiere a contractului autentic de vânzare-cumpărare. În ceea ce privește stabilirea termenului pentru încheierea contractului, data este determinabilă în baza clauzelor contractuale, astfel că, după finalizarea construcției, 30.06.2022, urmează firesc etapa intabulării acesteia și dezmembrarea pe apartamente, după care poate avea loc încheierea contractului. Aceste operațiuni durează câteva luni calendaristice de la finalizarea construcției, care trebuia să aibă loc la data de 30.06.2022, iar momentul la care fac referire intimații-reclamanți este august 2024. Așadar, în perioada de mai bine de 2 ani se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare. Procedura invocată de pârâtă, de stabilire a datei executării contractului, nu este una obligatorie, parcurgerea sa nu a fost impusă în clauzele antecontractului pentru justificarea unei acțiuni în executarea antecontractului, astfel că inadmisibilitatea întemeiată pe prematuritate nu este întemeiată. Cu privire la necesitatea respingerii cererii de chemare în judecată, intimații-reclamanți au susținut că aceste aspecte ar putea fi analizate doar în cazul în care Înalta Curte, ca instanță de recurs, ar admite recursul, ar casa decizia recurată și ar trimite cauza spre rejudecare instanței de apel. Doar instanța de apel ar putea analiza considerentele referitoare la necesitatea respingerii cererii de chemare în judecată. Referitor la motivele invocate de pârâtă, care ar fi determinat amânarea finalizării clădirii, intimații-reclamanți au învederat că nu pot fi primite argumentele părții adverse, având în vedere că prin promisiunea de vânzare-cumpărare aceasta nu și-a asumat doar obligația de edificare a construcției, ci și pe aceea de intabulare și apartamentare și ulterior de transferare a dreptului de proprietate. În concluzie, intimații-reclamanți au solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei atacate ca fiind legală și temeinică. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție: Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele: Prealabil examinării motivului de casare invocat de recurenta-pârâtă, Înalta Curte reține că potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul este o cale extraordinară de atac, care poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar nu pentru motive de netemeinicie. Nu orice nemulțumire poate face obiectul recursului, nefiind îndeosebi posibilă criticarea situației de fapt reținute de ultima instanță de fond, respectiv cea de apel, prin raportare la probatoriul administrat. O astfel de critică este una specifică apelului, apel care privește deopotrivă stabilirea situației de fapt prin raportare la probele administrate (temeinicia), cât și aplicarea legii situației de fapt astfel stabilite (legalitatea), după cum rezultă din art. 476 și art. 479 C. proc. civ. În etapa recursului însă, situația de fapt stabilită în mod suveran de instanțele de fond nu mai poate fi cenzurată, ci constituie temeiul verificării criticilor de nelegalitate substanțială formulate de recurent. Altfel spus, instanța de recurs verifică dacă dispozițiile legale incidente au fost interpretate adecvat și aplicate corect situației de fapt stabilite, dar nu este în măsură să cenzureze însăși situația de fapt, în măsura în care aceasta a fost constatată. Evocând situația de fapt, așa cum a fost ea stabilită definitiv de instanțele de fond ale cauzei, Înalta Curte constată că s-a reținut că între reclamanții A. și B., în calitate de promitenți-cumpărători și pârâta S.C. C. S.R.L., în calitate de promitentă-vânzătoare, a intervenit, la data de 21 iulie 2020, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x de către notarul public F., prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamanților, cu condiția plății integrale a prețului de 50.400 euro, apartamentul nr. x din imobilul situat în municipiul Brașov, strada x nr. 2, studio, cu o suprafață utilă de 46,30 mp, cu cota aferentă, ce se va modifica în funcție de dezmembrare, din terenul întabulat în cartea funciară a municipiului Brașov, apartament ce va fi predat la cheie, cu finisajele interioare indicate în cuprinsul acestui contract, precum și un teren/parcare subteran care va fi identificat cu carte funciară, va avea număr cadastral și o suprafață de 12 mp, cota-parte din loturile de teren care se vor dezmembra și vor avea destinația de uz comun, loc de joacă aferent clădirii nr. 14, precum și drumul de acces aferent aceleiași clădiri. În ceea ce privește prețul apartamentului, stabilit la suma de 50.400 euro, s-a convenit a fi plătit în rate, astfel, contravaloarea în RON a sumei de 23.950 de euro să fie achitată în termen de cel mult două zile de la data perfectării antecontractului, cu titlu de "avans apartament", iar contravaloarea sumei de 2.500 de euro, ce reprezintă prețul de vânzare a locului de parcare subteran să fie achitată la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, la fel ca și diferența de 23.950 de euro, "după întabulare și apartamentare, dintr-un credit bancar, obținut în acest sens", de către promitenții-cumpărători. Conform clauzelor antecontractului, "în orice situație, prețul integral al proprietății va fi plătit până la predarea proprietății, de către promitentul-cumpărător, iar, în situația în care acest eveniment va fi amânat, va fi amânată și plata finală", menționându-se că "prețul apartamentului este obligatoriu și fix. Nu se va putea face nicio modificare la prețul proprietății sau la celelalte elemente ale acestui preț, decât cu acordul ambelor părți contractante". În ceea ce privește încheierea contractului de vânzare-cumpărare, s-a reținut în cadrul situației de fapt că s-au stipulat următoarele: "încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare va avea loc cel mai târziu la data aprobării creditului sau încasării prețului total (excepție făcând situația în care părțile au convenit altfel, de exemplu, plata în rate)", precizându-se, în egală măsură, că dreptul de proprietate asupra imobilului va fi transferat promitentului-cumpărător la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și predării imobilului (…), după întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe numele promitentului-vânzător, în baza extrasului de carte funciară și a certificatului fiscal". Totodată, s-a stipulat că promitentul-vânzător va finaliza clădirea până la data de 30 iunie 2022 și că acest termen poate fi prelungit, din cauza intervenirii unor evenimente neprevăzute, care nu îi pot fi imputate, situație în care nu poate fi invocată culpa contractuală. Corespunzător înscrisului aflat la dosarul cauzei, partea pârâtă a trimis părților reclamante un document, pe care l-a denumit "adresă", prin care, invocând următoarea prevedere contractuală: "în situația în care, din cauza unei schimbări legislative sau a obligației de a respecta un act, o decizie și/sau o hotărâre a unei autorități și/sau a unei instituții guvernamentale, rezumându-se doar la situații care depășesc voința promitentei-vânzătoare, aceasta va fi obligată să plătească orice sumă, impozit și/sau taxă legată de prezentul antecontract sau în legătură cu orice sumă scadentă între părți conform acestui antecontract, promitentul-cumpărător este de acord ca prețul specificat mai sus (prețul de vânzare a apartamentului (n.s.) să se majoreze cu suma respectivă. Promitenta-vânzătoare va emite factura în RON, pentru diferența de preț, la care se adaugă TVA și o va trimite promitentului-cumpărător, care este obligat să o achite în termen de 15 zile de la data emiterii", precum și buna-credință și dispozițiile art. 1271 și următoarele din C. civ., i-a înștiințat pe reclamanți că, din cauza creșterilor de preț înregistrate de materialele de construcție, executarea proiectului imobiliar a devenit excesiv de oneroasă pentru ea, astfel că se impune ajustarea prețului, pentru a proceda la distribuirea în mod echitabil între părți a pierderilor ce rezultă din schimbarea împrejurărilor, prin încheierea unui act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, în care să se stabilească că prețul de vânzare este de 82.500 de euro. La data de 3 august 2022, ora 13:40, pârâta i-a convocat pe reclamanți la sediul profesional al reprezentantului său convențional, în vederea perfectării acestui act adițional, obligându-se ca, la acel moment să prezinte cocontractanților și documentele justificative ale solicitării pe care a formulat-o. În cuprinsul acestui act juridic, invocând clauzele contractuale, precum și dispozițiile art. 1271 alin. (2) lit. b) din C. civ., pârâta a adus la cunoștință reclamanților că, în situația în care nu vor răspunde solicitării pe care le-a adresat-o, va putea să rezoluționeze în mod unilateral antecontractul de vânzare-cumpărare pe care părțile l-au perfectat. Intimații reclamanți au propus o majorare de 15%, neacceptată de promitenta vânzătoare, astfel cum rezultă din procesul-verbal din 3.08.2022 și din corespondența părților. În aceste condiții, considerând că adresa pe care pârâta a întocmit-o în sensul celor mai sus expuse, are natura juridică a unui refuz de îndeplinire a obligațiilor pe care și le-a asumat prin antecontract, reclamanții au sesizat instanța de judecată cu prezenta acțiune, prin care au solicitat pronunțarea unei hotărâri prin care să fie obligată pârâta a se prezenta la biroul notarial în vederea perfectării actului autentic de vânzare-cumpărare a imobilului în discuție, în caz contrar, hotărârea judecătorească ce se va pronunța în cauză urmând a ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, necesar întabulării în cartea funciară, precum și să se dispună întabularea în cartea funciară a imobilului. Învestită cu soluționarea demersului judiciar formulat de reclamanți, prima instanță a respins cererea de chemare în judecată formulată de aceștia, reținând în esență, că natura juridică a înscrisului denumit "adresă", pe care reclamanții l-au invocat ca temei al sesizării instanței pentru tranșarea conflictului de drepturi ivit între ei și partea pârâtă, nu are natura juridică pe care aceste părți i-au atribuit-o, ci reprezintă o invitație la renegocierea clauzei referitoare la preț din antecontractul pe care l-au perfectat, făcută tocmai pentru ca, în situația în care părțile nu vor ajunge la un acord sub acest aspect, pârâta, care a invocat impreviziunea, să poată promova în justiție o acțiune fundamentată pe dispozițiile art. 1271 din C. civ. Totodată, instanța de fond a reținut că nu sunt îndeplinite cerințele instituite de lege pentru pronunțarea unei hotărâri care să suplinească actul translativ de proprietate, respectiv lipsește refuzul nejustificat al pârâtei de a executa obligațiile asumate, procedura declanșată de această parte fiind una de revizuire a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanții, pe care i-a invitat la negocieri pe tema impreviziunii. Admițând apelul declarat împotriva soluției primei instanțe, instanța de apel, devolutivă a fondului, a admis acțiunea formulată de reclamanți și a obligat pârâta să încheie cu reclamanții contractul autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul în discuție, dispunând, totodată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamanților, cu titlu de cumpărare. Soluția instanței de apel a fost atacată cu recurs de către pârâtă, care a indicat drept motiv de casare dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. (când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material). Printr-o primă categorie de critici, recurenta-pârâtă susține în esență, că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1270 C. civ. și manifestarea de voință expresă a părților avută în vedere la momentul semnării antecontractului, apreciind că reclamanții și-ar fi îndeplinit obligația de plată prin efectuarea procedurii de consemnare a diferenței de preț în timpul derulării litigiului. Or, apreciază că dovada deținerii sumelor de bani necesare încheierii contractului trebuia făcută de reclamanți până la data de 30 iunie 2022, dată cu privire la care au susținut că reprezintă termenul de încheiere a contractului, însă aceștia au făcut dovada deținerii sumelor de bani doar anterior rămânerii cauzei în pronunțare în fața instanței de apel, deși trebuiau să o dețină la data sesizării instanței. Aceste critici nu pot fi primite, întrucât se observă că, deși recurenta-pârâtă invocă greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1270 C. civ., nu dezvoltă o veritabilă critică de nelegalitate, ci tinde la o reapreciere a situației de fapt, operațiune ce excedează motivelor legale de casare. Prin astfel de critici, prin care se învederează, în esență, doar că instanța de apel a încălcat clauzele contractului, recurenta-pârâtă nu invocă o încălcare a legii, ci o nesocotire a propriei interpretări a contractului încheiat, astfel că aceste susțineri sunt de fapt unele de netemeinicie, iar nu de nelegalitate. Partea recurentă pretinde în realitate ca instanța de recurs să pășească la o nouă interpretare, diferită, a clauzelor amintite, ceea ce nu ar fi posibil decât dacă s-ar depăși limitele exclusiv de legalitate ale prezentei căi de atac. Astfel, instanța de apel a reținut faptul că "dispoziția contractuală prevăzută la art. 3.2. stabilea obligații interdependente și simultane pentru părțile contractuale, sens în care intimata-pârâtă nu poate invoca neplata prețului de către apelanții-reclamanți până la data de 30.06.2022, atât timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor sale obligații la acel moment. Conform art. 2.2.1 și art. 2.2.2 din antecontract, promitentul-cumpărător trebuia să îndeplinească obligația de achitare a diferenței de preț la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea și apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietății. De asemenea, s-a stipulat în mod expres faptul că plata diferenței de preț se va amâna în cazul în care și predarea proprietății se amână, astfel că prin consemnarea diferenței de preț, apelanții reclamanți au făcut dovada îndeplinirii condițiilor necesare pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic". (paragraful 7, pagina 7, decizia instanței de apel) Din cuprinsul considerentelor anterior redate reiese faptul că instanța de apel, devolutivă a fondului, a reținut în urma analizării clauzelor 2.2.1 și 2.2.2 ale antecontractului încheiat între părți, că promitentul-cumpărător trebuia să îndeplinească obligația de achitare a diferenței de preț la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea și apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietății. De asemenea, a mai reținut prima instanță de control judiciar că părțile au stipulat în antecontract faptul că plata diferenței de preț se va amâna în cazul în care se amână predarea proprietății, astfel că statuarea curții de apel în sensul că prin consemnarea diferenței de preț pe parcursul derulării prezentului proces, intimații-reclamanți au făcut dovada îndeplinirii condițiilor necesare pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic fără depășirea, nu este marcată de vreun viciu de nelegalitate. Instanța de apel a concluzionat că intimaților-reclamanți nu li se poate reproșa că nu au plătit sau nu au consemnat prețul contractului până la data executării lucrării, în condițiile în care în contextul factual s-a reținut că recurenta-pârâtă nu a dovedit îndeplinirea propriilor obligații la acel moment. Deci, chestiunea în discuție reprezintă un element al situației de fapt stabilite în temeiul probelor administrate și interpretării acestora, ceea ce reprezintă o operațiune sustrasă controlului de legalitate în recurs, rezultatul la care ultima instanță a fondului ajunge sub aspectul faptelor constatate neputând fi criticat în calea extraordinară de atac, căci aceste critici de netemeinicie excedează dispozițiilor art. 488 C. proc. civ. În plus, susținerile recurentei-pârâte nu reflectă situația concretă din speță și nu combat dezlegările instanței de apel pe acest aspect, care au vizat, în esență, faptul că prin promisiunea de vânzare pârâta nu și-a asumat doar obligația de edificare a construcției, ci și pe aceea (afirmată de recurentă în cererea de recurs, ca având caracter prealabil) de intabulare și apartamentare și, ulterior, pe aceea de transferare a dreptului de proprietate. Or, s-a constatat că procedura de înscriere a apartamentului în cartea funciară a fost finalizată pe parcursul derulării procesului, însă nici după îndeplinirea acestei formalități, pârâta-promitentă vânzătoare nu și-a exprimat disponibilitatea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. Înalta Curte notează totodată că interpretarea clauzelor unui act juridic civil reprezintă o chestiune subsumată temeiniciei unei cauze și nu legalității acesteia. Concluzia se impune întrucât scopul acestei operațiuni este reprezentat de decelarea voinței concordante, concrete, determinate, a părților contractuale de la momentul încheierii respectivului act juridic. Or, voința concretă de la un anumit moment a unor persoane fizice sau juridice reprezintă indubitabil, un element factual, care se determină pe baza probelor administrate, în rândul cărora se înscrie în primul rând înscrisul constatator al actului juridic încheiat. Că așa stau lucrurile, rezultă inclusiv din faptul că vechiul motiv de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 1865 - "Modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate: (...) 8. când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia" - nu se mai regăsește în sfera motivelor de nelegalitate configurate prin dispozițiile art. 488 C. proc. civ. Așadar, întrucât din analiza antecontractului efectuată de instanța de apel, a rezultat în cadrul situației de fapt a cauzei, că intenția părților contractante a fost aceea de a corela momentul plății prețului cu momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, obligația de plată a prețului devenind scadentă doar în condițiile și la momentul la care are loc încheierea contractului autentic, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată a prețului la o dată expres convenită de părți, atunci rezultă că critica formulată este nefondată, obligația achitării diferenței de preț fiind stabilită de instanța de apel devolutivă a fondului cauzei ca fiind interdependentă și reciprocă obligației de transfer al dreptului de proprietate, obligație a cărei neîndeplinire de promitenta-vânzătoare a fost constatată de instanța de apel. Așadar, independent de orice afirmație a intimaților reclamanți realizată în faza procesuală a fondului cu privire la deținerea diferenței de preț, se constată că în mod legal a statuat prima instanță de control judiciar faptul că prin consemnarea diferenței de preț pe parcursul derulării procesului de față, intimații-reclamanți au putut face dovada îndeplinirii condițiilor necesare pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, această dovadă netrebuind a fi realizată la momentul sesizării instanței de fond sau anterior, cum în mod eronat a invocat recurenta pârâtă. În sensul celor mai sus expuse a statuat de altfel, cu valoare de principiu, și Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, prin Decizia nr. 23/2017 publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 365 din 17 mai 2017, paragraful 113, astfel cum în mod corect a indicat și instanța de apel: "113. În consecință, la momentul pronunțării unei asemenea hotărâri, condițiile pentru valabilitatea contractului de vânzare trebuie îndeplinite, atât cele de fond, cât și cele de formă (pentru ipoteza din speță, care vizează un imobil teren)". Înalta Curte constată tot în referire la această critică dezvoltată a recurentei pârâte, că pentru argume