ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 794/2025

Ședința publică din data de 26 martie 2025

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Lugoj în data de 26.05.2021, sub nr. x/2021, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul B., pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cu privire la imobilul situat în Lugoj, compus din parter și 2 etaje, ridicat fără autorizație de construire, având suprafața construită de 246,82 mp; înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea pârâtului, cu titlu de edificare; înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea reclamantei, cu titlu de cumpărare.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, art. 37 din Legea nr. 50/1991, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 7/2020, art. 898 și art. 1.073 C. civ.

Prin întâmpinare, pârâtul a arătat că este de acord cu admiterea cererii.

Prin sentința nr. 1625/13.05.2022, Judecătoria Lugoj a declinat competența de soluționare a cauzei, în favoarea Tribunalului Timiș.

Prin sentința nr. 1498/PI/16.12.2022, Tribunalul Timiș, secția I civilă a respins, ca nefondată, acțiunea.

Prin decizia nr. 301/19.12.2023, Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă a respins, ca nefondat, apelul reclamantei împotriva sentinței.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ., reclamanta A..

- Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanța de apel s-a referit exclusiv la art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, în interpretarea obligatorie dată de Înalta Curte de Casație și Justiție, preluând pasaje întregi din decizia instanței supreme, fără a argumenta de ce nu este aplicabil art. 37 alin. (6) din aceeași lege, invocat de recurentă, astfel cum a fost modificat printr-o lege ulterioară pronunțării Deciziei RIL nr. 13/2019.

Prin urmare, apreciază că instanța de apel nu a motivat de ce ar fi aplicabil art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, neinvocat de recurentă, și de ce nu este incident alin. (6) al aceluiași articol, care, în opinia recurentei, derogă de la prevederile alineatului anterior, prevăzând cum se poate intabula dreptul de proprietate asupra construcției și în situația în care aceasta s-a realizat fără autorizație de construire, termenul de a constata contravenția s-a prescris, iar expertiza tehnică, ce urma a se efectua în cauză, ar fi constatat că se respectă "cerințele fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, încadrarea în reglementările de urbanism aprobate și care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie."

Arată că, după redarea pasajelor din Decizia RIL nr. 13/2019, instanța de apel a concluzionat în sensul că, în lipsa autorizației de construire și a înscrierii imobilului în cartea funciară, nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Precizează că nu au fost analizate petitele pe fond, în condițiile dreptului comun reprezentat de C. civ. de la 1864, în corelație cu art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, invocate prin acțiune și reiterate în apel, dreptul de proprietate putând fi și extratabular, astfel cum este cel al pârâtului-intimat, constatat printr-o hotărâre judecătorească (reprezentată de sentința civilă nr. 1784/06.10.2008 pronunțată de Judecătoria Lugoj în dosarul nr. x/2007, definitivă prin decizia civilă nr. 46/A/27.01.2009 a Tribunalului Timiș), dar neînscris în cartea funciară.

Promisiunea a fost încheiată în anul 2009 sub imperiul C. civ. de la 1864, astfel că înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară are drept scop numai opozabilitatea față de terți.

- Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanța de apel a reținut că recurenta nu a făcut dovada absenței obligațiilor fiscale, potrivit art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, fără a pune în prealabil în discuție această chestiune, încălcând astfel dreptul la apărare și principiul contradictorialității, consacrate de art. 13 și 14 C. proc. civ.

De asemenea, argumentând că pârâtul-intimat era dator să urmeze procedura administrativă impusă de normele cuprinse în Legea nr. 7/1996 și Legea nr. 50/1991, instanța de apel a încălcat dreptul la apărare și la un proces echitabil reglementate de prevederile art. 6, 13 și 20 C. proc. civ., recurenta fiind în imposibilitate de a-l obliga pe pârât să urmeze aceste proceduri administrative.

A precizat că instanța de contencios european s-a pronunțat în numeroase decizii în sensul că nu se poate reproșa petentului că nu a uzat și de alte căi procedurale sau administrative pentru realizarea dreptului său.

În cazul de față, se impută recurentei conduita pârâtului, fără a observa instanța de apel că aceasta nu are mijloace pentru a-l obliga pe pârât să parcurgă respectiva procedură administrativă care, de altfel, este fără efect, de vreme ce construcția a fost deja finalizată cu mult timp în urmă.

Respingând apelul recurentei, instanța de apel s-a pronunțat pe un fine de neprimire, apreciind greșit că nu sunt îndeplinite anumite condiții calificate de la sine putere ca fiind de admisibilitate - lipsa autorizației de construire și a înscrierii în cartea funciară -, bazându-se exclusiv pe Decizia RIL nr. 13/2019, fără a observa și analiza efectele juridice pe care le produce modificarea alin. (6) al art. 37 din Legea nr. 50/1991, ulterior pronunțării acestei decizii, prin Legea nr. 7/2020.

Practic, prin aceste modificări, s-a creat posibilitatea legală a înscrierii în cartea funciară și a acelor construcții realizate fără autorizație, condiționat de respectarea anumitor cerințe de calitate în construcții, constatate printr-o expertiză de specialitate și de realizarea unei documentații cadastrale (prin expertiză în specialitate topografie).

Rațiunea legiuitorului în adoptarea acestor modificări a fost evidentă, fiind vorba de construcții extratabulare ce nu mai pot fi demolate, împlinindu-se termenul de constatare a contravenției și de sancționare, și care respectă, totuși, cerințele fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate.

Înscrierea unor astfel de construcții, care, oricum, nu mai pot fi demolate, în cartea funciară, luarea lor în evidențele fiscale și perceperea de impozite contribuie și la asigurarea stabilității circuitului civil.

- Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanța de apel, în mod greșit, nu s-a raportat la prevederile art. 948, 969, 1.073-1.074, 1.295 din C. civ. de la 1864, incidente în cauză și invocate prin acțiune, în corelație cu art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, care prevedea că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.

Afirmă că, în literatura și practica judiciară anterioară datei de 01.10.2011, se cerea ca antecontractul să întrunească condițiile generale de fond ale oricărei convenții, reprezentate de capacitate, calitate, obiect și cauză, și să conțină elemente suficiente de identificare a bunului promis spre vânzare și a prețului.

La pronunțarea hotărârii, instanțele verificau condițiile generale, precum și pe cele speciale referitoare la predarea bunului și plata prețului.

Arată că promisiunea de vânzare-cumpărare îndeplinește atât condițiile generale de validitate generale cerute de art. 948 C. civ. de la 1864, cât și pe cele speciale, recurenta plătind prețul și intrând în posesia bunului încă de la data încheierii acesteia.

Autorizația de construire și certificatul de atestare fiscală nu se numărau printre aceste condiții, ele fiind prevăzute într-o lege specială, care conținea și sancțiuni specifice pentru lipsa lor, respectiv: constatarea contravenției, aplicarea de amenzi și, finalmente, obligarea la aducerea imobilului astfel construit la starea inițială, pe calea unei acțiuni în instanță, pentru imobilele circumscrise domenialității private și care erau aplicate, după caz, și subdobânditorului cu titlu particular al imobilului construit fără a avea autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia.

Instanța de apel a încălcat prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 7/2020, reținând nelegal că, în lipsa certificatul de atestare fiscală, nu poate fi pronunțată o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic și că certificatul de atestare fiscală nu poate fi obținut pentru o construcție realizată fără autorizație de construire.

Astfel, instanța de apel nu a observat teza a doua a normei invocate, care dispune că "certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale."

În ceea ce privește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, instanța de apel a reținut greșit că nu este îndeplinită condiția de admisibilitate constând în refuzul vânzătorului.

Simplul fapt că nu s-a încheiat contractul în formă autentică este suficient pentru a dovedi refuzul lui nejustificat, chiar dacă prin întâmpinare în fața primei instanțe s-a arătat formal de acord.

Notificarea promitentului-vânzător la notar nu este o condiție de admisibilitate a unei astfel de acțiuni, refuzul pârâtului de a încheia actul în formă autentică derivând din perioada lungă de timp scursă de la data încheierii promisiunii și până în prezent, fără a fi perfectat contractul.

Mai mult, acesta nu și-a exprimat dorința nici până la promovarea prezentului recurs și nu a anunțat intenția de a se prezenta la un notar public pentru încheierea actului, astfel că în mod nelegal a reținut instanța de apel neîndeplinirea condiției refuzului promitentului-vânzător.

Tot greșit a reținut instanța de apel și că bunul nu s-ar afla în patrimoniul vânzătorului, negând efectele juridice produse de sentința civilă nr. 1784/06.10.2008 pronunțată de Judecătoria Lugoj în dosarul nr. x/2007, definitivă prin decizia civilă nr. 46/A/27.01.2009 a Tribunalului Timiș, prin care i s-a recunoscut acestuia dreptul de proprietate fără înscriere în cartea funciară.

În acest sens, instanța de apel a interpretat greșit efectele juridice pe care le produce o astfel de hotărâre, respectiv dobândirea unui drept de proprietate extratabular.

Arată că instanța de apel a aplicat nelegal și dispozițiile Legii nr. 7/1996, apreciind că înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al vânzătorului este o condiție de admisibilitate a acțiunii.

Recurenta învederează că, sub imperiul C. civ. de la 1864 și a Legii nr. 7/1996 în forma anterioară intrării în vigoare a noului C. civ., înscrierea în cartea funciară avea rol de publicitate și de opozabilitate.

Nimic nu împiedica înscrierea ulterioară atât a dreptului de proprietate al vânzătorului, cât și al cumpărătorului, consecutiv, cu respectarea principiului relativității înscrierilor de carte funciară reglementat de art. 22-23 din Legea nr. 7/1996 (forma anterioară datei de 01.10.2011), care prevedeau că înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută.

Dacă mai multe persoane și-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă îndreptățit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive odată cu aceea a dreptului său, dovedind prin înscrisuri originale întreg șirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile.

În practica judiciară consacrată sub imperiul C. civ. de la 1864 au existat numeroase hotărâri, prin care, deși s-a validat promisiunea de vânzare-cumpărare și s-a pronunțat o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu se dispunea înscrierea dreptului în cartea funciară, fie pentru că nu se solicita, respectându-se principiul disponibilității, fie pentru că se solicita înscrierea dreptului de proprietate numai pe seama cumpărătorului, fără ca, în prealabil, să fie înscris și dreptul de proprietate al vânzătorului, încălcându-se, astfel, principiul relativității înscrierilor de carte funciară.

Neînscrierea, însă, a dreptului de proprietate nu era considerat un impediment pentru suplinirea acordului pârâtului și pronunțarea unei astfel de hotărâri.

De altfel, recurenta a și cerut înscrierea consecutivă a drepturilor de proprietate astfel dobândite (al vânzătorului, cu titlu de construire, și al reclamantei, cu titlu de cumpărare), ca o consecință a admiterii acțiunii și a pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, după efectuarea expertizei tehnice cerute de art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 7/1996.

Intimatul-pârât nu a formulat întâmpinare.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Analizând criticile formulate de recurentă, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit considerentelor ce urmează să fie expuse.

- Nu poate fi primită critica recurentei întemeiată pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., privitoare la faptul că hotărârea atacată ar fi afectată de viciul nemotivării atât în privința susținerilor părții care indicau a fi aplicabile, în cauză, prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, cât și a neanalizării pe fond a petitelor cererii de chemare în judecată.

Verificând susținerile formulate, se constată că decizia recurată respectă exigențele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., referindu-se, în mod expres, în considerente, la conținutul normativ al dispozițiilor art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 și stabilind, cu claritate, că "împrejurarea că în cursul anului 2020 a survenit modificarea legislativă operată prin Legea nr. 7/2020 nu infirmă soluția primei instanțe".

Aspectul că instanța de prim control judiciar a menținut raționamentul tribunalului, care, fiind chemat a cerceta aceeași chestiune juridică cu cea reiterată în apel (și, totodată, în prezenta cale extraordinară de atac) - a prevalenței art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, în forma indicată de recurentă, în raport cu dezlegările obligatorii ale Deciziei nr. 13/2019 a Înaltei Curți de Casație și Justiție-Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii - a reținut, contrar afirmațiilor reclamantei, incidența considerentelor hotărârii pronunțate în mecanismul unificării practicii judiciare, nu constituie un deficit de motivare, cum eronat afirmă recurenta.

Aceasta întrucât, fără a contura elemente noi față de cele deduse deja judecății în fața primei instanțe, în privința acestui aspect, care să necesite, așadar, o statuare suplimentară celei impuse de verificarea jurisdicțională declanșată prin formularea apelului, reclamanta-apelantă s-a rezumat doar la a relua aceleași argumente cu cele invocate în fața primei instanțe și care, în urma propriei analize, nu au fost validate nici de către instanța devolutivă de control judiciar.

Astfel, reținând, în raport cu circumstanțele factuale regăsite în speță, conform cărora "imobilul în cauză - construcție - este edificat după anul 2001", curtea de apel a statuat în sensul că "pârâtul-intimat era dator să urmeze procedura impusă de normele cuprinse în Legea nr. 7/1996 și Legea nr. 50/1991 pentru a-și înscrie construcția în cartea funciară, astfel încât să poată dispune liber de bunul său, cu respectarea reglementărilor privind disciplina în construcții".

Or, ipoteza invocată, a nemotivării hotărârii judecătorești, presupunea, prin contrast cu cele expres dezlegate de către instanța de apel, fie lipsa totală, fie insuficiența argumentelor determinante, folosite pentru adoptarea soluției reflectate în dispozitiv, ipoteze neregăsite, însă, în cauză, conform celor arătate în precedent, din moment ce instanța de apel a conferit o dezlegare efectivă aspectului în discuție.

Ca atare, având în vedere că aceste aspecte au făcut obiectul analizei instanței de prim control judiciar, în speță nu se poate reține precaritatea motivării, ci, dimpotrivă, deplina conformitate a acesteia cu dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., anterior indicate, nemulțumirea părții în raport cu întinderea și conținutul considerentelor nereprezentând un temei suficient pentru reținerea motivului de casare invocat.

Totodată, contrar afirmațiilor recurentei referitoare la neanalizarea pe fond a petitelor cererii introductive de instanță, se constată că instanța devolutivă de control judiciar a realizat o motivare corespunzătoare inclusiv în privința soluției conferite raportului juridic dedus judecății, raționamentul logico-juridic asupra chestiunilor de drept analizate fiind unul pertinent, de natură a facilita efectuarea controlului judiciar în casație.

Astfel, se observă că pretențiile reclamantei au primit o dezlegare deplină, în acord cu cerințele ce se degajă, din această perspectivă, din jurisprudența instanței de contencios european, în care s-a apreciat că obligația instanțelor de a motiva hotărârile judecătorești nu presupune existența unui răspuns detaliat la fiecare argument, în măsura în care rezultă din ansamblul cauzei că problema de fond supusă judecații a fost examinată în mod efectiv, având în vedere și aspectul că motivarea hotărârii judecătorești nu reprezintă o chestiune de cantitate, ci una de calitate, de conținut.

Contrar susținerilor recurentei, se constată că instanța de prim control judiciar, raportându-se la regulile de drept aplicabile cauzei, a prezentat toate elementele esențiale care au condus la respingerea apelului reclamantei și a analizat susținerile acesteia, pe care le-a înlăturat într-o manieră argumentată juridic, conferind eficiență silogismului jurisdicțional al tribunalului (conform căruia "impedimentul pentru care părțile nu pot încheia un act translativ de proprietate în formă autentică în fața notarului public se menține și în ipoteza din prezenta cauză") atunci când a reținut că, "în condițiile în care obiectul vânzării este o construcție caracterizată de clandestinitate, construită fără forme legale, neînregistrată la rolul fiscal al vreunei persoane fizice ori juridice și neînscrisă în cartea funciară, instanța nu poate să transmită în patrimoniul cumpărătorului, prin hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic, un atare drept".

Fiind expuse, așadar, într-o manieră clară și coerentă, considerentele pentru care curtea de apel a constatat legalitatea și temeinicia soluției tribunalului, în speță nu se identifică o insuficientă motivare a deciziei atacate.

- Sunt, de asemenea, lipsite de fundament și susținerile recurentei, întemeiate pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., prin care se afirmă, pe de o parte, încălcarea dreptului la apărare și a principiului contradictorialității în raport cu aspectul referitor la lipsa dovedirii, în cauză, a absenței obligațiilor fiscale și, pe de altă parte, a nerespectării dreptului la apărare și a dreptului la un proces echitabil dată fiind "imposibilitatea reclamantei de a-l obliga pe pârât să urmeze procedurile administrative impuse de normele cuprinse în Legea nr. 7/1996 și în Legea nr. 50/1991".

Critica recurentei referitoare la încălcarea principiilor de drept procesual de care aceasta se prevalează atunci când, cu prilejul devoluțiunii cauzei, curtea de apel a reținut, suplimentar judecății în primă instanță, că, în cauză, sunt incidente și prevederile art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală (care au instituit o condiție suplimentară de fond pentru înstrăinarea clădirilor, terenurilor și mijloacelor de transport, cea a lipsei obligațiilor fiscale către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază teritorială se află bunul supus impozitării, a cărei neîndeplinire atrage nulitatea de drept a actului de înstrăinare), are un simplu caracter formal, câtă vreme considerentul în discuție este doar unul nenecesar (supraabundent) prin raportare la raționamentul jurisdicțional dezvoltat de instanță, privit în totalitatea sa.

Aceasta întrucât, odată reținută lipsa îndeplinirii cerinței prioritate constând în necesitatea intabulării dreptului de proprietate al pârâtului asupra construcției în cartea funciară, oricum nu se mai impunea verificarea îndeplinirii cerinței subsecvente referitoare la necesitatea depunerii la dosar a unui certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale cu privire la respectivul imobil, din cuprinsul căruia să rezulte lipsa debitelor.

Așadar, cum pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare era necesară îndeplinirea cumulativă a cerințelor anterior evocate, îndeplinirea doar a unora dintre acestea (precum cea în legătură cu care a formulat prezenta critică) nu era în măsură să conducă eo ipso la admiterea acțiunii reclamantei.

Prin urmare, invocarea nepunerii în discuție a aspectelor subsidiare, privitoare la cerința legală ce se degajă din cuprinsul prevederilor art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, apare ca fiind lipsită de relevanță juridică în contextul de ansamblu al cauzei, fiind formulată doar cu privire la considerente indiferente, care nu sunt de natură a influența soluția atacată.

De altfel, împrejurarea că, subsecvent constatării neîndeplinirii cerinței preliminare a înscrierii construcției în cartea funciară, instanța de apel a procedat și la verificarea respectivei condiții de fond, suplimentare celor solicitate pentru validitatea unei convenții, sub aspectul incidenței unei cauze de nulitate, nu este una de natură să o vatăme procesual pe recurentă, prin aceea că nu ar fi fost precedată de o dezbatere contradictorie a părților, în contextul în care inclusiv aceasta decurge, la rândul său, din cuprinsul considerentelor Deciziei nr. 13/2019 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii, reținute ca fiind incidente soluționării cauzei pendinte.

În acest sens, la paragraful 74 din decizia pronunțată în mecanismul de unificare a practicii judiciare se arată, în mod expres, că "un eventual act de înstrăinare a construcției nu ar putea fi perfectat fără înregistrarea fiscală a acesteia, pe baza căreia se eliberează certificatul de atestare fiscală, în condițiile art. 159 din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, cu modificările și completările ulterioare, în caz contrar fiind nul de drept, astfel cum prevede în mod expres alin. (6) al aceleiași norme."

În consecință, recurenta nu poate pretinde existența unei vătămări procesuale din simplul fapt al nepunerii formale în discuția sa a unui aspect de valabilitate a transferului dreptului de proprietate a imobilului în litigiu, incident, la rândul său, în procedura jurisdicțională declanșată și care se află în directă legătură cu aspectul necontestat, al edificării imobilului fără a se deține o autorizație de construire, relevat, ca atare, în dezlegările instanței supreme, astfel cum s-a arătat în cele ce preced, cât timp criticase, oricum, prin apelul formulat împotriva sentinței tribunalului, incidența, în speță, a deciziei instanței supreme.

- Susținerea încălcării dreptului la un proces echitabil și a dreptului la apărare, prin aceea că reclamanta nu ar dispune de o cale efectivă pentru a obține îndeplinirea procedurilor administrative prealabile pronunțării hotărârii care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, aflate în sarcina intimatului-pârât, este, de asemenea, lipsită de temei, fiind formulată cu ignorarea raportului juridic dintre părțile litigante.

Astfel, deși afirmă "imposibilitatea" de a-l obliga pe pârât să parcurgă procedura administrativă impusă de normele cuprinse în Legea nr. 7/1996 și în Legea nr. 50/1991, necesare pentru admiterea acțiunii formulate, recurenta omite efectele juridice ale convenției intervenite, ce stă la baza pretențiilor deduse judecății în prezenta pricină (calificată de instanțele fondului ca reprezentând o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare).

Invocând, neargumentat, "lipsa unor mijloace pentru a-l obliga pe pârât să parcurgă procedura administrativă", recurenta înțelege să ignore contextul promovării prezentului proces, ce are la bază raportul contractual dintre părțile litigiului, având ca obiect obligația principală a acestora de la proceda la încheierea unui act translativ de proprietate, aspect care presupunea existența unui mijloc procedural aflat la îndemâna reclamantei, pentru a se substitui debitorului rămas în pasivitate și a exercita, astfel, acțiunile acestuia în scopul îndeplinirii obligațiilor subsidiare ce îi reveneau acestuia (precum cele la care face referire prin critica formulată).

Tocmai în acest sens, reținând neîndeplinirea cerinței prealabile a înscrierii dreptului de proprietate asupra construcției, tribunalul a stabilit că, "în prezenta cauză, părțile își invocă propria culpă, aspect valabil inclusiv în privința reclamantei care ar fi avut deschisă, spre exemplu, calea unei acțiuni oblice în cazul pasivității nejustificate a pârâtului, astfel cum a susținut prin cererea de chemare în judecată".

Astfel fiind, contrar afirmațiilor recurentei, această situație juridică nu se circumscrie încălcării dreptului la un proces echitabil, prevăzut de art. 6 par. 1 din Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, ce ar fi presupus, în schimb, chiar lipsa unui drept de a apela la instanță, conform unei proceduri legale, în scopul satisfacerii unui drept sau interes legitim - ipoteză neregăsită în speță, din moment ce recurenta beneficia de un remediu juridic în acest sens -.

În considerarea celor ce preced, întrucât în cauză au fost respectate dispozițiile legale care guvernează desfășurarea procesului civil, respectiv a celor privitoare la dreptul de acces la o instanță, nu se identifică neregularități de natură a face aplicarea motivului de casare invocat.

- Este, de asemenea, lipsită de fundament critica întemeiată pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., referitoare la încălcarea normelor de drept material reprezentate de art. 948, art. 969, art. 1.073-1.074, art. 1.295 C. civ. de la 1864, respectiv a art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Deși recurenta susține că instanța de apel nu s-a raportat la prevederile anterior evocate, în argumentarea afirmației evidențiate se aduc în dezbatere, similar celor indicate pe întreg cuprinsul memoriului de recurs, doar aspecte ce tind la infirmarea reținerilor instanțelor de fond privitoare la aplicabilitatea, în speță, a considerentelor Deciziei nr. 13/2019 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii.

Astfel, afirmând doar aspecte contrare dezlegărilor din cuprinsul hotărârii pronunțate în mecanismul de unificare a practicii judecătorești (în sensul că "autorizația de construire și certificatul de atestare privind edificarea construcției nu se numărau printre condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de titlu, ele fiind prevăzute într-o lege specială care conținea și sancțiuni specifice pentru lipsa lor: aplicarea de amenzi și, finalmente, obligarea la aducerea imobilului la starea inițială"), recurenta nesocotește că, prin această decizie, aplicabilă mutatis mutandis în prezenta cauză, instanța supremă a constatat imposibilitatea titularului dreptului de proprietate asupra unei construcții edificate ulterior datei de 1 august 2001 de a dispune de acest drept în lipsa autorizației de construire, ca cerință prealabilă înscrierii construcției în evidențele fiscale și de publicitate imobiliară, statuările din cuprinsul acestei decizii fiind obligatorii pentru instanțele de judecată, potrivit dispozițiilor art. 517 alin. (4) C. proc. civ., începând cu momentul publicării acesteia în Monitorul Oficial, respectiv 3 iunie 2019 (anterior, deci, formulării cererii introductive de instanță).

Astfel, odată stabilit în cauză aspectul că imobilul în litigiu a fost edificat după data de 1 august 2001 (aspect necontestat de părțile litigante), în mod corect au fost reținute ca fiind incidente considerentele acestei decizii, în cadrul căreia s-a arătat și că obligativitatea autorizației de construire, drept cerință pentru intabulare, rezultă fără dubiu din prevederile art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 și art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, care impun existența certificatului de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și existența procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, ambele acte presupunând în mod logic preexistența autorizației de construire (par. 83).

S-a mai reținut prin decizia pronunțată în soluționarea recursului în interesul legii și că, în ceea ce privește construcțiile edificate după data de 1 august 2001, fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia, precum și în privința construcțiilor care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 și art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 împiedică recunoașterea dreptului de proprietate pe cale judiciară, instanța neputând să valideze prin hotărâre judecătorească precaritatea unei situații juridice create printr-o conduită contrară legii (par. 92).

Toate aceste statuări ilustrează, așadar, în mod inechivoc, că pentru realizarea transferului dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate ulterior datei de 1 august 2001, este necesar a fi îndeplinită condiția premisă a intabulării dreptului de proprietate asupra construcției în favoarea pârâtului, pe baza autorizației de construire și, consecutiv, a certificatului de atestare a edificării construcției.

Concluzia anterior menționată intră sub efectul obligatoriu al deciziei pronunțate în soluționarea recursului în interesul legii, astfel încât este lipsit de eficacitate juridică demersul reclamantei în sensul obținerii unei dezlegări judiciare contrare în prezenta cauză.

În același registru se înscriu și susținerile recurentei care, făcând trimitere la principiul relativității înscrierilor de carte funciară reglementat de art. 22-23 din Legea nr. 7/1996, afirmă, contrar dezlegărilor instanței supreme anterior arătate, că "nimic nu împiedica înscrierea ulterioară atât a dreptului de proprietate al vânzătorului, cât și al cumpărătorului, consecutiv".

Or, suplimentar aspectului că a fost formulată omisso medio, fără a fi dedusă judecății în calea de atac anterioară, astfel cum impuneau prevederile art. 488 alin. (2) C. proc. civ., critica tinde, impropriu, doar la nesocotirea considerentelor obligatorii ale deciziei menționate, care impuneau, astfel cum s-a arătat, drept condiție pentru operarea efectului translativ al dreptului de proprietate, ca bunul să se afle înscris în cartea funciară, fiind intabulat în favoarea promitentului-vânzător, aspect ce exclude, așadar, ipoteza indicată de parte.

Nici afirmația generică privitoare la încălcarea, de către instanța de apel, a prevederilor art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 7/2020, nu relevă nelegalitatea deciziei recurate.

Aceasta întrucât, deși a înțeles să se prevaleze, pe întreg parcursul litigiului, de dreptul recunoscut de respectiva norma juridică (de obținere a certificatului de atestare privind edificarea construcției, ca act juridic ce stă la baza intabulării dreptului asupra imobilului în carte funciară, pe baza unei expertize tehnice "care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie"), recurenta nu a putut face dovada existenței unui astfel de înscris probatoriu inclusiv în fața instanței de recurs, cadru procedural în care avea deschisă această posibilitate, conform dispozițiilor art. 492 C. proc. civ.

În aceste circumstanțe, simpla referire la existența dreptului de a proceda la înscrierea imobilului în cartea funciară pe baza unei expertize tehnice extrajudiciare (dată fiind lipsa unei condiționări în sens contrar în conținutul normativ al textului de lege menționat), neurmată de proba corespunzătoare în prezenta cauză, conferă susținerii un caracter formal, lipsit de substanță, din perspectiva controlului în casație.

Tot în aceeași manieră, inadecvată procedural, recurenta face trimitere la reținerea, de către instanța de apel, a lipsei refuzului promitentului-vânzător de a proceda la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, în condițiile în care instanța de prim control judiciar s-a rezumat, în esență, la a lua act de poziția procesuală exprimată de intimatul-pârât prin întâmpinarea depusă în fața primei instanțe, prin care a arătat că este de acord cu admiterea acțiunii.

Astfel, constatarea lipsei refuzului promitentului-vânzător, de către curtea de apel, nu constituia un impediment în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de titlu, cum tinde a afirma recurenta, ci, dimpotrivă, reflectă în mod corect achiesarea intimatului-pârât la pretențiile formulate împotriva sa, dispoziție procesuală insuficientă, însă, în circumstanțele incidente cauzei.

Deși subsumate aceluiași motiv de recurs, sunt străine de judecata înfăptuită și de hotărârea atacată susținerile recurentei potrivit cărora instanța de apel ar fi reținut că "bunul nu s-ar afla în patrimoniul vânzătorului".

Contrar afirmațiilor părții, în speță, instanțele fondului au constatat doar că intimatul-pârât nu a parcurs formalitățile legale de înscriere în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra imobilului obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare, stabilind, totodată, că se tinde, pe calea litigiului pendinte, la surmontarea formalităților administrative prin concursul instanței.

Astfel, motivul pentru care s-a dispus respingerea apelului reclamantei, cu consecința menținerii soluției de respingere a acțiunii formulate, nu l-a reprezentat faptul că bunul nu s-ar afla în patrimoniul vânzătorului, cum eronat afirmă recurenta, ci însăși neîndeplinirea operațiunii administrative a intabulării, de către acesta, a dreptului său de proprietate asupra construcției.

Pentru considerentele expuse anterior, toate criticile formulate au fost găsite nefondate, recursul urmând să fie respins în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei nr. 301 din 19 decembrie 2023 a Curții de Apel Timișoara, secția I civilă.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 26 martie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.