ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2655/2024

Ședința publică din data de 21 noiembrie 2024

După deliberare, asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă la 8 iunie 2015, sub nr. x/2015, reclamanta Academia Română a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Primăria Orașului Predeal, prin primar, S.C. Predeal S.A. și Ministerul Economiei, Comerțului și Turismului, anularea dispoziției nr. 118 din 22 aprilie 2015, emise de Primarul Orașului Predeal, prin care s-a respins notificarea nr. x din 8 noiembrie 2001, având ca obiect retrocedarea imobilului situat în str. x (fostă Câmpineanu) Predeal, județul Brașov, compus din teren în suprafață de 3.000 mp și construcție (P+l), în suprafață de 200 mp; obligarea pârâților la restituirea în natură a acestui imobil și lăsarea lui în deplină proprietate și posesie, iar, în cazul în care restituirea în natură nu este posibilă, acordarea măsurilor compensatorii, potrivit art. 16 și art. 21 alin. (1) din Legea nr. 165/2013.

Prin cererea modificatoare a acțiunii, înregistrată la 19 octombrie 2015, reclamanta Academia Română a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public A., sub nr. x din 9 aprilie 2003, încheiat între S.C. Predeal S.A., în calitate de vânzătoare, și S.C. B. S.R.L., actualmente S.C. C. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, având ca obiect terenul situat în Predeal, str. x, respectiv nr. 24, județul Brașov, înscris în cartea funciară nr. x/N-Predeal, la A+8, sub nr. top x - teren construcții în suprafață de 3.914,42 mp.

La termenul de judecată din 15 februarie 2016, stabilit în dosarul nr. x/2015, instanța a dispus disjungerea acestui capăt de cerere, de acțiunea principală, constituindu-se, astfel, dosarul nr. x/2016.

Primul ciclu procesual

Prin sentința nr. 85 din 10 mai 2016, Tribunalul Brașov, secția civilă a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâta S.C. C. S.R.L. și a respins, ca prescrisă, acțiunea civilă formulată de reclamanta Academia Română, în contradictoriu cu pârâtele S.C. C. S.R.L. și S.C. Predeal S.A., prin lichidator judiciar D.. Totodată, a obligat-o pe reclamantă să-i achite pârâtei suma de 1500 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin decizia nr. 738 din 25 aprilie 2017, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a admis apelul reclamantei Academia Română. A anulat sentința atacată, a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune și a trimis cauza, spre rejudecare, Tribunalului Brașov, reținând, în esență, că instanța de fond a interpretat în mod greșit legea, termenul de prescripție prevăzut de Legea nr. 10/2001 fiind greșit aplicat unui act juridic încheiat după expirarea acestui termen, acesta nefiind incident în situația concretă dedusă judecății.

Al doilea ciclu procesual

În rejudecare, dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Brașov, secția civilă sub nr. x/2016*.

La termenul de judecată din 8 septembrie 2017, stabilit în dosarul nr. x/2016, reclamanta Academia Română a precizat, la solicitarea instanței, că natura nulității ce se solicită a fi constatată este cea absolută.

Prin sentința nr. 258 din 3 decembrie 2018, Tribunalul Brașov, secția civilă a respins, ca nefondată, acțiunea civilă, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanta Academia Română.

Prin decizia nr. 457 din 2 aprilie 2019, îndreptată prin încheierea din 2 mai 2019, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins apelul formulat de reclamanta Academia Română împotriva sentinței nr. 258 din 3 decembrie 2018, pronunțate de Tribunalul Brașov, secția civilă. A respins cererea de acordare a cheltuielilor de judecată în apel, formulată de pârâta S.C. C. S.R.L.

Prin decizia nr. 1292 din 25 iunie 2020, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis recursul declarat de reclamanta Academia Română împotriva deciziei nr. 457 din 2 aprilie 2019 pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă. A casat decizia recurată și a trimis cauza, spre rejudecare, instanței de apel.

Al treilea ciclu procesual

Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel Brașov sub nr. x/2016**.

Prin decizia nr. 1194 din 30 iunie 2023, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a admis apelul declarat de reclamanta Academia Română împotriva sentinței nr. 258/S din 3 decembrie 2018, pronunțate de Tribunalul Brașov, secția I civilă în dosarul nr. x/2016, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Academia Română, în contradictoriu cu pârâtele S.C. Predeal S.A., prin lichidator judiciar D., și S.C. C. S.R.L., dispunând anularea în parte a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta S.C. Predeal S.A., în calitate de vânzătoare și pârâta S.C. C.. S.R.L. (fostă S.C. B. SRL), în calitate de cumpărătoare, autentificat la B.N.P. A. sub nr. x/9.04.2003, cu privire la suprafața de 1779 mp din imobilul situat în Predeal, str. x, jud. Brașov, teren de construcții, înscris în CF nr. x Predeal, nr. cad. x, identificată conform raportului de expertiză tehnică nr. 927975/2022 (anexa nr. 8), astfel cum a fost completat prin raportul de expertiză tehnică nr. 927975/2023 (anexa nr. 8*- zona hașurată), întocmit de expertul E.. A obligat intimata S.C. C. S.R.L să plătească apelantei suma de 7.080 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu expert.

Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă, pârâta S.C. C. S.R.L. a declarat recurs, criticând decizia pentru nelegalitate.

Invocând dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., pârâta S.C. C. S.R.L. a învederat că în considerentele deciziei de casare se menționează expres că încălcarea interdicției instituite la art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 ar atrage sancțiunea nulității virtuale, care trebuie analizată și prin prisma dispozițiilor art. 46 alin. (2) din același act normativ, în sensul că buna credință salvează actul respectiv de nulitate.

De asemenea, în aplicarea art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a susținut că instanța de apel a omis a analiza anumite apărări și a expus motive contradictorii în privința mai multor aspecte. Astfel, nu a arătat motivele pentru care a înlăturat apărările recurentei conform cărora, la 9 aprilie 2003 (data încheierii contractului de vânzare cumpărare a cărui anulare s-a solicitat), reclamanta nu avea vocație să revendice imobilul, în condițiile Legii nr. 10/2001.

În acest sens, precizează că prin hotărârea recurată s-a reținut că imobilul cumpărat de recurentă nu putea fi revendicat față de conținutul art. 3 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, aplicabil până la data apariției Legii nr. 564/2004. Termenul de 6 luni, prevăzut de art. 21 din Legea nr. 10/2001, a început să curgă de la intrarea în vigoare a Legii nr. 564/2004, respectiv de la 14 decembrie 2004, și s-a împlinit la 14 iunie 2005, astfel încât notificarea înregistrată sub nr. x din 8 noiembrie 2001 nu putea produce consecințe juridice, întrucât reclamanta nu avea vocația să revendice anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Deși instanța de apel a reținut lipsa dreptului de a revendica al reclamantei anterior momentului la care contractul de vânzare cumpărare a cărui anulare s-a solicitat a fost încheiat, a apreciat că recurenta a fost de rea credință întrucât trebuia să verifice, în anul 2003, dacă imobilul a fost revendicat de o entitate juridică cu vocație de persoană îndreptățită, pentru ca notificarea sa să producă toate consecințele juridice dispuse de Legea nr. 10/2001. A precizat că abia în anul 2023, prin expertiza judiciară efectuată în cauză, s-a constatat existența unei suprapuneri parțiale între terenul revendicat și imobilul care a făcut obiectul vânzării.

Recurenta a învederat că, prin notificarea nr. x din 7 iunie 2005 (singura care putea produce efecte juridice), s-a solicitat, expres, retrocedarea suprafeței de teren de 1.200 mp, însă instanța a dispus anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 9 aprilie 2003 pentru o suprafață de 1.779 mp teren și construcții.

A mai susținut și că instanța de apel nu a motivat soluția de respingere a apărărilor recurentei, referitoare la inadmisibilitatea solicitării constatării nulității absolute a contractului de cumpărare a terenului în suprafață de 3.914,42 mp, cât timp nu s-a solicitat nulitatea certificatului de atestare a dreptului de proprietate prin care S.C. Predeal S.A. a dobândit proprietatea terenului vândut, în temeiul H.G. nr. 834/1991, și nici nulitatea Hotărârii AGA în baza căreia S.C. Predeal S.A. și-a majorat capitalul social cu contravaloarea terenului, majorare de capital ce a constituit temeiul în baza căruia statul a dobândit acțiuni suplimentare conform Legii nr. 99/1999, respectiv Legii nr. 137/2002.

A apreciat că instanța de apel nu a arătat nici motivul pentru care a considerat că S.C. Predeal S.A. nu a fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare, cât timp actul juridic de dobândire a dreptului de proprietate nu a fost anulat, fiind înscris în cartea funciară.

A afirmat că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii referitoare la buna credință a recurentei, instanța de apel considerând că această parte putea să verifice cu ușurință situația juridică, respectiv dacă imobilul a fost naționalizat și dacă naționalizarea a fost corect realizată, fără a ține cont de apărările sale în sensul că notificările nu au cuprins elemente de identificare în cartea funciară a imobilului revendicat și doar prin expertiza judiciară efectuată în anul 2023 a fost posibilă identificarea unei suprapuneri de teren între proprietatea F. și o parte din terenul cumpărat de recurentă. Totodată, a arătat că edificiile aflate pe terenul cumpărat au fost edificate în anul 1980, în timpul regimului comunist, pe terenul proprietatea statului, fiind imposibil de prevăzut că acestea puteau fi revendicate de foștii proprietari.

În aplicarea dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a susținut că hotărârea instanței de apel a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor de drept material și a invocat prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 vizând buna credință, menționând că înscrierea în cartea funciară este un element necesar ce intră în componența laturii materiale a aparenței.

A apreciat că instanța de apel nu a aplicat principiul ocrotirii bunei credințe și adagiul eror communis facit jus, în raport de dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

De asemenea, a susținut că respectarea raționamentului instanței de casare referitor la decizia nr. 191 din 23 iunie 2001 a Curții Constituționale impunea ca instanța de apel să analizeze nulitatea virtuală prin prisma dispozițiilor Legii nr. 10/2001 ce instituie, ca principiu, că buna credință a subdobânditorului la întocmirea actului conduce la menținerea actului ca valid.

A invocat dispozițiile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, arătând că societățile comerciale privatizate integral sau cele constituite din inițiativă privată, care au dobândit astfel de bunuri după privatizare sau, după caz, după înființarea lor, nu au obligația restituirii în natură dacă sunt dobânditori de bună credință. A susținut că S.C. Predeal S.A. a dobândit în proprietate terenul în temeiul legislației privatizării și a fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare, având în vedere că notificarea Academiei Române i-a fost transmisă spre soluționare cu mult ulterior intabulării dreptului său de proprietate și a majorării capitalului social cu contravaloarea terenului.

A învederat că recurenta, în calitate de terț dobânditor, a făcut dovada actului translativ de proprietate, cu titlu particular și oneros și că, prin urmare, beneficiază de prezumția de bună credință.

A expus istoricul relațiilor contractuale derulate cu pârâta S.C. Predeal S.A., menționând că nu avea calitatea de nou chiriaș, fiind locator al activului încă din anul 2000. A susținut că la momentul vânzării, pârâta S.C. Predeal S.A. nu era învestită cu soluționarea vreunei notificări, în temeiul Legii nr. 10/2001, notificarea Academiei Române fiind primită de societatea vânzătoare la 3 ani de la încheierea contractului de vânzare cumpărare contestat în prezenta cauză.

Recurenta a invocat dispozițiile art. 1899 alin. (2) C. civ., arătând că actele de înstrăinare sunt legale cât timp prezumția de bună credință nu a fost răsturnată.

A afirmat că rațiunile privind ocrotirea siguranței circuitului civil, al bunei credințe își găsesc aplicarea nu numai sub aspectul salvării efectelor juridice ale actului de la nulitatea absolută, dar și de la caducitate, ca efect al comparării actului cu cel exhibat de reclamanți, ca proprietari inițiali, în acest sens fiind și orientarea jurisprudenței CEDO (cauza Raicu împotriva României).

A susținut că hotărârea atacată a fost pronunțată cu încălcarea prevederilor art. 10 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 întrucât, prin constatarea nulității vânzării în privința suprafeței totale de 1.779 mp, instanța nu a analizat existența construcțiilor legal edificate pe teren și intabulate, care au fost cumpărate de recurentă.

Prin întâmpinare, intimata Academia Română a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, susținând, în esență, că notificarea nr. x din 8 noiembrie 2001 trebuie analizată prin prisma dispozițiilor legale în vigoare la data formulării acesteia, conform principiului tempus regit actum și a celui conform căruia normele de procedură nu retroactivează.

Intimata a învederat că în formularea cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta S.C. Predeal S.A. și S.C. B. S.R.L. (actuală S.C. C. SRL), autentificat sub nr. x din 9 aprilie 2003, nu se impunea solicitarea de a se anula certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată seria x nr. x din 14 noiembrie 2002 și nici anularea hotărârii AGA de majorare a capitalului social al S.C. Predeal S.A. cu contravaloarea terenului, întrucât aceste înscrisuri nu sunt actele în baza cărora pârâta a dobândit în proprietate imobilul revendicat, care a constituit obiectul contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare s-a solicitat.

În ceea ce privește critica privind nemotivarea hotărârii recurate din perspectiva rațiunii pentru care a considerat că pârâta S.C. Predeal S.A. a fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, intimata a susținut că este lipsit de relevanță acest aspect, câtă vreme, la momentul formulării notificării, pârâta era unitate deținătoare, în sensul art. 21 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.

Intimata a învederat că Legea nr. 10/2001 nu prevede obligativitatea însoțirii notificării de notarea în cartea funciară, astfel că în mod corect s-a reținut că terții dobânditori nu se pot apăra prin mijlocirea bunei-credințe și invocarea aparenței în drept a titlului societății vânzătoare, câtă vreme notificarea nu trebuia să fie dublată, conform legii, de măsuri suplimentare de opozabilitate.

Totodată, a arătat că formularea notificării este opozabilă pârâtei S.C. Predeal S.A., chiar dacă această societate nu a fost notificată direct, cât și față de recurentă, care avea de efectuat toate diligențele în vederea aflării situației juridice a imobilului achiziționat, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Intimata a precizat că a solicitat restituirea suprafeței de 1.779 mp, cu clădirea garaj C2, în suprafață construită de 278 mp situată pe aceasta, identificată prin raportul de expertiză în anexa 8 la acesta, care rezultă din suprapunerea terenului revendicat de Academia Română peste suprafața care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 10 iunie 2024, recursul a fost admis în principiu, stabilindu-se termen pentru soluționarea acestuia în ședință publică, cu citarea părților.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esență, litigiul poartă asupra cererii reclamantei, persoană îndreptățită potrivit dispozițiilor Legii nr. 10/2001 astfel cum a fost completată prin Legea nr. 274/2005, de constatare a nultității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. x/9.04.2003 încheiat de unitatea deținătoare cu societatea pârâtă.

În ciclurile procesuale anterioare a fost respinsă, definitiv, excepția prescripției dreptului la acțiune și, potrivit îndrumărilor deciziei de casare nr. 1292/25.06.2020 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, care a finalizat cel de-al doilea ciclu procesual, motivul de nulitate invocat, subzistă și trebuie analizat. Astfel, instanța de recurs a arătat că nu se poate considera că acest motiv de nulitate a apărut ulterior încheierii actului juridic atacat întrucât, deși a fost formalizat prin art. 1 pct. 50 Titlul I din Legea nr. 247/2005, sub noua formă a art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, acest text de lege nu conține un motiv nou de nulitate absolută a actelor de înstrăinare încheiate cu nerespectarea obligației de indisponibilizare a imobilelor notificate potrivit Legii nr. 10/2001, ci consacră, pentru acest caz, sancțiunea desființării contractului, existentă în chiar forma inițială a legii în cuprinsul art. 20 alin. (1) din Legea nr. 10/2001. Ca atare, a conchis că indisponibilizarea bunului este o obligație în sarcina unității deținătoare chiar de la intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, 14.02.2001, a cărei nerespectare atrage sancțiunea nulității virtuale a actului juridic de înstrăinare. Aceeași concluzie a fost dedusă și din interpretarea art. 42 din Legea nr. 10/2001, dar și prin preluarea raționamentului juridic conținut în considerentele deciziei Curții Constituționale nr. 191/2002, care a analizat prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 din perspectiva aplicării unei dispoziții legale unor situații juridice anterioare edictării sale.

Instanța de rejudecare a reținut, conformându-se îndrumărilor conținute în decizia de casare, că art. 20 alin. (1) din Legea 10/2001 (anterior modificării aduse prin actul normativ din 2005) conține, implicit, sancțiunea nulității, pe care legiuitorul a prevăzut-o explicit la art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 (introdus prin art. 1 pct. 50 din Titlul I al Legii nr. 247/2005) pentru toate actele juridice patrimoniale create până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz, judiciare.

Aplicând textul de lege incident situației de fapt deduse judecății, a constatat că prin notificarea înregistrată sub nr. x/8.11.2001, la Biroul Executorului Judecătoresc G., reclamanta s-a adresat Primăriei Predeal, solicitând restituirea în natură a imobilului din Predeal, str. x, compus din teren în suprafață de 3.000 mp și construcție P+1 în suprafață de 200 mp, care a fost testat în favoarea acesteia de către H. și acceptat de Academia Română, prin Decretul Regal nr. 856/1932, fiind preluat de Stat, prin Decizia Consiliului de Miniștri nr. 1486/1948.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/9.04.2003 de către notarul public A., pârâta S.C. Predeal S.A. a vândut pârâtei S.C. C. S.R.L. (denumită, la acea dată, S.C. B. S.R.L.) terenul situat în Orașul Predeal, str. x și 24, înscris în c.f. x Predeal, nr. top. x - teren de construcții de 3.914,42 mp., pentru prețul de 470.693.348 RON vechi.

În contract, s-a făcut mențiunea că vânzătoarea a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în baza H.G. nr. 834/1991, iar cumpărătoarea se află în stăpânirea de fapt a imobilului, în baza contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. x/18.12.2002.

Prin notificarea înregistrată sub nr. x/12.12.2005 la Biroul Executorului Judecătoresc I., reclamanta s-a adresat aceleiași autorități, solicitând restituirea în natură a imobilului situat în Predeal, preluat prin Decizia Consiliului de Miniștri nr. 1486/1948.

Prin adresa nr. x/23.03.2006, Primăria Predeal a comunicat Academiei Române că a înaintat S.C. Predeal S.A., spre soluționare, copia dosarului depus conform Legii nr. 10/2001, privind revendicarea imobilului situat în Predeal, str. x (fostă Câmpineanu).

La data de 3.07.2006, Primăria Predeal a solicitat reclamantei completarea expertizei depuse la dosar cu dezmembrarea parcelei, menționând că o suprafață din parcela cu nr. cadastral x a fost administrată de S.C. Predeal S.A. De asemenea, a solicitat completarea dosarului cu expertiza de identificare avizată de O.C.P.I. Brașov.

Cererea de restituire în natură a imobilului din Predeal, str. x, compus din teren în suprafață de 3.000 mp și construcție P+1 în suprafață de 200 mp, nu este soluționată nici până în prezent, intimata-pârâtă S.C. Predeal S.A. susținând, de altfel, în cadrul întâmpinării, că, fiind o societate dizolvată, se află în imposibilitate legală de a restitui imobile în natură și de a acorda despăgubiri, subliniind că orice pretenție materială îndreptată împotriva sa nu poate fi realizată decât în cadrul procedurii falimentului.

Terenul înstrăinat se suprapune parțial, în limitele a 1779 mp, cu terenul de 3.000 mp, ce face obiectul notificării înregistrate sub nr. x/8.11.2001.

Instanța de apel nu a reținut buna-credință invocată prin întâmpinarea de la fondul cauzei, de intimata pârâtă S.C. C. S.R.L., în temeiul art. 46 din Legea nr. 10/2001, în forma inițială, pentru a salva actul de vânzare cumpărare, considerând că, până la soluționarea notificării, nu se putea proceda în mod legal la acte de înstrăinare către terți, având în vedere prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 care impuneau indisponibilizarea imobilului.

A apreciat, prin prisma art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001), că nici în privința cumpărătoarei S.C. C. S.R.L., nu se poate reține buna credință la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/9.04.2003, întrucât, în virtutea manifestării ca un proprietar diligent, putea să verifice cu ușurință situația juridică, respectiv dacă imobilul a fost naționalizat, dacă naționalizarea s-a făcut în mod corect, dacă a fost formulată vreo cerere de restituire și nu de a se baza doar pe aprecierile vânzătorului.

Cum notificarea adresată Orașului Predeal viza fără echivoc o măsură reparatorie de restituire în natură, unitatea deținătoare nu putea înstrăina același imobil unei terțe persoane, fără a încălca scopul explicit al legii - emițând un act lovit de nulitate cât privește suprafața notificată, de vreme ce singura cerință prealabilă a acestei "indisponibilizări", era doar notificarea entității deținătoare în condițiile art. 21 din Legea nr. 10/2001, prin executor judecătoresc.

În egală măsură, terții dobânditori nu se pot apăra prin mijlocirea bunei credințe si invocarea aparenței în drept a titlului societății vânzătoare, câtă vreme notificarea nu trebuia să fie dublată, conform legii, de măsuri suplimentare de opozabilitate (notarea litigiului în registrele de publicitate, notificarea directă a terților de către persoana îndreptățită etc.), simpla ei înregistrare atrăgând interdicția încheierii oricărui act juridic translativ de drepturi asupra imobilului vizat.

În raport de toate aceste considerente, instanța de apel a apreciat că este întemeiată cererea în constatarea nulității actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/9.04.2003 de către notarul public A., în privința suprafaței de 1779 mp, identificate conform raportului de expertiză.

Într-o primă critică, ce poate fi încadrată în motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta susține că instanța de apel nu ar fi respectat considerentele deciziei de casare în care se menționează expres că încălcarea interdicției instituite la art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, ce ar atrage sancțiunea nulității virtuale, trebuie analizată și prin prisma dispozițiilor art. 46 alin. (2) din același act normativ, în sensul că buna credință salvează actul respectiv de nulitate.

Critica este nefondată întrucât instanța de apel a reținut corect și a respectat îndrumările deciziei de casare de a examina motivul de nulitate absolută, astfel cum a fost menționat. Deși instanța de casare nu a condiționat analiza acestuia de raportarea la buna sau reaua credință a părților contractante și nici nu a afirmat că, în acest caz, buna credință salvează actul de aplicarea sancțiunii nulității, ci doar a indicat un raționament similar, reținut în jurisprudența Curții Constituționale în privința art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, referitor la aplicarea unei dispoziții legale unei situații juridice anterioare edictării sale, instanța de rejudecare a făcut o astfel de analiză, conchizând că terțul cumpărător a fost de rea credință întrucât nu a efectuat verificările necesare pentru a fi sigur că imobilul cumpărat nu se află în procedura de restituire a Legii nr. 10/2001.

Prin criticile întemeiate pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta invocă contrarietatea unor considerentele ale deciziei atacate, dar și omisiunea instanței de a-i analiza propriile apărări.

Astfel, susține că instanța de apel nu a arătat motivele pentru care i-a înlăturat apărările conform cărora, la 9 aprilie 2003 (data încheierii contractului de vânzare cumpărare a cărui anulare s-a solicitat), reclamanta nu avea vocație să revendice imobilul, în condițiile Legii nr. 10/2001, calitatea de persoană îndreptățită fiindu-i recunoscută de la data adoptării Legii nr. 564/2004, respectiv de la 14 decembrie 2004, astfel încât notificarea înregistrată sub nr. x din 8 noiembrie 2001 nu putea produce consecințe juridice.

Critica este nefondată, întrucât instanța de apel a analizat și a înlăturat apărările recurentei, reținând că motivul de nulitate absolută rezultat din vânzarea unui bun indisponibilizat prin efectul legii, ce atrage sancțiunea desființării actului juridic, exista chiar în forma inițială a legii. Chiar dacă nu s-a pronunțat explicit, instanța de apel a validat condiția interesului terțului de a ataca actul juridic de înstrăinare pe calea dreptului comun, în situația în care exista o notificare care a inițiat procedura administrativă, nesoluționată până la data vânzării. Astfel, instanța de apel a reținut corect că, în condițiile existenței notificării de restituire în natură, unitatea deținătoare nu putea înstrăina imobilul unor terțe persoane.

Prin urmare, aprecierea asupra vocației persoanei notificatoare la restituirea în natură sau prin echivalent a imobilului reprezintă o chestiune ce se rezolvă în procedura administrativă și prezintă mai puțină relevanță în acțiunea în anularea actului de înstrăinare, în care interesul este dat, în situația de față, de însăși împrejurarea formulării notificării ce a avut ca efect indisponibilizarea bunului obiect al actului de înstrăinare contestat.

În privința considerentelor contrare, se susține că, deși instanța de apel a reținut lipsa dreptului de a revendica al reclamantei anterior momentului la care contractul de vânzare cumpărare a cărui anulare s-a solicitat a fost încheiat, a apreciat că recurenta a fost de rea credință întrucât trebuia să verifice, în anul 2003, dacă imobilul a fost revendicat de o entitate juridică, care, însă ar fi trebuit să aibă vocație de a revendica, pentru ca notificarea sa să producă toate consecințele juridice dispuse de Legea nr. 10/2001. A precizat că abia în anul 2023, prin expertiza judiciară efectuată în cauză, s-a constatat existența unei suprapuneri parțiale între terenul revendicat și imobilul care a făcut obiectul vânzării și că, deși prin notificarea nr. x din 7 iunie 2005 (singura care putea produce efecte juridice), s-a solicitat retrocedarea suprafeței de teren de 1.200 mp, instanța a dispus anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 9 aprilie 2003 pentru o suprafață de 1.779 mp teren și construcții.

Nu se poate identifica, în cele susținute de recurentă, un raționament contradictoriu al Curții de apel, față de considerentul principal reținut de instanță, acela al impedimentului legal la înstrăinare, al cărui interes de invocare, ca motiv de nulitate a actului de înstrăinare, este justificat de formularea notificării și nu de calitatea de persoană îndreptățită, ce urmează a fi evaluată în procedura administrativă a Legii nr. 10/2001. Este corectă și suficientă evaluarea relei credințe prin raportare la lipsa demersurilor orientate către verificarea existenței unei notificări care supune regimul juridic al imobilului unei analize a aplicabilității Legii nr. 10/2001, circumstanță care are ca efect indisponibilizarea bunului până la finalizarea acesteia. Chestiunile referitoare la suprafață și localizare excedează analizei unei acțiuni în nulitate, câtă vreme s-a reținut că acest imobil a constituit obiect al notificării.

A mai susținut recurenta că instanța de apel nu a motivat soluția de respingere a apărărilor sale referitoare la inadmisibilitatea solicitării constatării nulității absolute a contractului de cumpărare a terenului în suprafață de 3.914,42 mp, cât timp nu s-a solicitat nulitatea certificatului de atestare a dreptului de proprietate prin care S.C. Predeal S.A. a dobândit proprietatea terenului vândut, în temeiul H.G. nr. 834/1991, și nici nulitatea Hotărârii AGA în baza căreia S.C. Predeal S.A. și-a majorat capitalul social cu contravaloarea terenului.

Astfel cum s-a arătat anterior, față de motivul de nulitate al actului de înstrăinare, nu prezintă relevanță valabilitatea actelor anterioare, ci culpa unității deținătoare care a vândut imobilul anterior finalizării procedurii administrative; prin urmare, aceste aspecte nici nu ar putea fi evaluate în procedura judiciară pendinte, reprezentând elemente de analiză în procedura administrativă.

A apreciat că instanța de apel nu a indicat motivul pentru care a considerat că S.C. Predeal S.A. nu a fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare, cât timp actul juridic de dobândire a dreptului de proprietate nu a fost anulat, fiind înscris în cartea funciară; că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii referitoare la buna credință a recurentei, fără a ține cont de apărările sale în sensul că notificările nu au cuprins elemente de identificare în cartea funciară a imobilului revendicat și doar prin expertiza judiciară efectuată în anul 2023 a fost posibilă identificarea unei suprapuneri de teren între proprietatea F. și o parte din terenul cumpărat de recurentă, respectiv că edificiile aflate pe terenul cumpărat au fost edificate în anul 1980, în timpul regimului comunist, pe terenul proprietatea statului, fiind imposibil de prevăzut că acestea puteau fi revendicate de foștii proprietari.

Aspectele învederate de recurentă cu privire la evaluarea bunei credințe rezultate din aplicarea art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (în forma în vigoare la data încheierii contractului) sunt nerelevante față de motivul de nulitate invocat, corect reținut în apel, acela al indisponibilizării bunului ope legis prin efectul formulării notificării coroborat cu lipsa demersurilor de verificare a existenței unei notificări pentru imobil la momentul încheierii actului de înstrăinare.

Prin motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. se susține greșita interpretare și aplicare a art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 vizând buna credință, rezultată din înscrierea în cartea funciară, și a adagiului eror communis facit jus, în raport de dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, dar și a considerentelor Deciziei nr. 191 din 23 iunie 2001 a Curții Constituționale prin prisma cărora instanța trebuia să analizeze buna credință a subdobânditorului, care ar conduce la menținerea actului ca valid.

Recurenta a susținut că S.C. Predeal S.A. a dobândit în proprietate terenul în temeiul legislației privatizării și a fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare, având în vedere dispozițiile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, conform cărora nu are obligația restituirii în natură dacă este dobânditor de bună credință. A afirmat că notificarea Academiei Române i-a fost transmisă spre soluționare cu mult ulterior intabulării dreptului său de proprietate și a majorării capitalului social cu contravaloarea terenului. Iar recurenta, în calitate de terț dobânditor, a făcut dovada actului translativ de proprietate, cu titlu particular și oneros și că, prin urmare, beneficiază de prezumția de bună credință.

Recurenta a invocat dispozițiile art. 1899 alin. (2) C. civ., și orientarea jurisprudenței CEDO (cauza Raicu împotriva României), arătând că actele de înstrăinare sunt legale cât timp prezumția de bună credință nu a fost răsturnată.

Astfel cum s-a arătat anterior, instanța de apel a constatat reaua credință a părților prin aplicarea normelor speciale ale Legii nr. 10/2001, în condițiile în care actul de înstrăinare a fost încheiat după intrarea în vigoare a acestei legi, reținând totodată lipsa verificărilor privind existența notificării care, odată înregistrată, a avut ca efect indisponibilizarea bunului. Aspectele exhibate de recurentă, referitoare la publicitatea imobiliară (cu consecința unei greșite aplicări a Legii nr. 7/1996, respectiv art. 1899 alin. (2) C. civ.) sunt elemente ce pot fi evaluate în analiza bunei credințe în dreptul comun, însă, în procedura Legii nr. 10/2001, condiția bunei credințe impune, astfel cum a reținut instanța de apel, prioritar, verificarea existenței notificării, chestiune necombătută de recurentă.

A mai susținut recurenta că hotărârea atacată a fost pronunțată cu încălcarea prevederilor art. 10 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 întrucât, prin constatarea nulității vânzării în privința suprafeței totale de 1.779 mp, instanța nu a analizat existența construcțiilor legal edificate pe teren și intabulate, care au fost cumpărate de recurentă.

Critica astfel formulată excedează limitelor cenzurii în cauza pendinte, problema regimului juridic al construcțiilor edificate pe teren reprezentând o chestiune de analizat în procedura Legii nr. 10/2001.

Față de aceste împrejurări, în baza art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Societatea "C." S.R.L împotriva deciziei civile nr. 1194/Ap din 30 iunie 2023 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 21 noiembrie 2024.