ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2169/2024

Ședința publică din data de 15 octombrie 2024

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Dâmbovița, secția I civilă la data de 07.12.2022 sub nr. x/2022, reclamanta S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâții B. și C. a solicitat constatarea dobândirii dreptului de proprietate și dispunerea transferului proprietății de la pârâtul B. către reclamantă, asupra spațiului comercial situat în satul Braniștea, nr. 1385, nr. Cl, lot x, județul Dâmbovița.

În drept, a invocat dispozițiile art. 555 si urm. C. civ., art. 194 si următoarele din C. proc. civ.

La data de 26.01.2023 reclamanta și-a precizat acțiunea, în sensul că solicită ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate/să se dispună transferul proprietății de la B., către reclamantă, asupra spațiului comercial situat în satul Braniștea nr. 1385, nr. Cl, lot x, județul Dâmbovița, in suprafața construita de 144 mp si suprafață utila de 129,03 mp, compus dintr-un magazin și două holuri, împreună cu cota indiviză din parțile și dependințele comune de 144/1185 si cota parte indiviză de teren de 821/671 din întregul teren în suprafață de 671 mp, teren înscris în CF nr. x al localității Braniștea cu nr. cadastral x și construcție înscrisă în CF nr. x - C1-U6 a localității Braniștea cu nr. cadastral x - Cl -U6.

În drept, a invocat dispozițiile art. 204 alin. (2) pct. 1 C. proc. civ.

Prin sentința civilă nr. 1362 din 17 iulie 2023, Tribunalul Dâmbovița a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., reprezentată legal de administrator D. în contradictoriu cu pârâții B. și C., ca neîntemeiată.

A obligat reclamanta la plata către pârâtul C. a sumei de 7378,50 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 2182 din 5 decembrie 2023, Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă a respins cererea de probatorii formulată de apelanta reclamantă.

A respins apelul declarat de apelanta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 1362/17.07.2023 în contradictoriu cu intimații-pârâți B. și C., ca nefondat.

A respins cererea apelantei de acordare a cheltuielilor de judecată din apel.

A obligat apelanta la plata către intimatul-pârât C. a sumei de 3750 RON cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel.

Împotriva deciziei civile nr. 2182/05.12.2023, pronunțate de Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă, reclamanta S.C. A. S.R.L. a formulat recurs, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii recurate și trimiterea spre rejudecare a apelului la instanța competentă.

În susținerea recursului, recurenta a invocat drept motive de casare dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., considerând că hotărârea atacată a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, respectiv dispozițiile art. 1737 și art. 902 alin. (1) și alin. (2) pct. 13 C. civ.

Astfel, recurenta a arătat că, prin contractul de închiriere nr. x/26.10.2021, a închiriat de la intimatul-pârât B. un imobil cu destinația de spațiu pentru farmacie, contractul fiind încheiat pe o perioadă de 10 ani, cu posibilitatea prelungirii prin acordul părților. De asemenea, a fost prevăzută o chirie lunară de 500 de euro, calculată începând cu momentul în care spațiul devenea funcțional ca farmacie, iar chiriașul a efectuat investiții semnificative în valoare de peste 50.000 euro pentru amenajarea și autorizarea acestuia conform cerințelor legale specifice activității farmaceutice.

Recurenta a susținut că în cadrul contractului a fost inserată o clauză de preempțiune prin care îi era recunoscut dreptul de a cumpăra spațiul închiriat în cazul în care proprietarul decidea să îl înstrăineze (art. 6 din contract). Totodată, s-a stabilit obligația vânzătorului de a nota acest drept în cartea funciară, astfel încât să fie opozabil terților (art. 4.1 pct. 1 din contract).

Cu toate acestea, la data de 07.07.2022, intimatul-pârât B. a înstrăinat imobilul către intimatul-pârât C., fără a respecta dreptul de preempțiune stipulat în contractul de închiriere. Contractul de vânzare-cumpărare a fost autentificat de SPN E. și F. sub numărul x/07.07.2022 și a aflat despre această tranzacție abia la data de 13.07.2022, când intimatul C. l-a notificat că a devenit proprietarul imobilului și i-a solicitat eliberarea acestuia. De asemenea, cumpărătorul a condiționat continuarea activității de farmacie în spațiul respectiv de renegocierea chiriei, aspect ce echivalează cu o denunțare unilaterală a contractului de închiriere.

Ulterior, a răspuns notificării primite, exprimându-și intenția fermă de a-și exercita dreptul de preempțiune în condițiile contractului de vânzare încheiat între cei doi intimați. În acest sens, arată recurenta că a consemnat prețul vânzării și a efectuat toate demersurile necesare pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului.

Având în vedere conduita vânzătorului B. și a cumpărătorului C., a formulat acțiune în constatare, solicitând Tribunalului Dâmbovița să stabilească faptul că sunt îndeplinite condițiile legale pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Sat Braniștea, nr. 1385, spațiu comercial, nr. C1, lot x, prin exercitarea dreptului său de preempțiune.

De asemenea, a precizat că prin sentința civilă nr. 1362 din 17.07.2023, Tribunalul Dâmbovița a respins cererea sa, reținând că vânzătorul nu i-a comunicat contractul de vânzare-cumpărare și că notificarea transmisă de cumpărător nu îndeplinește condițiile legale pentru a fi considerată o notificare în vederea exercitării dreptului de preempțiune. Instanța a mai constatat că dreptul de preempțiune nu era notat în cartea funciară, considerând că lipsa acestei formalități îl face inopozabil terților.

Împotriva acestei soluții, a declarat apel, însă prin decizia nr. 2182 din 05.12.2023, Curtea de Apel Ploiești a respins calea de atac, menținând argumentele primei instanțe. Instanța de apel a reținut că în contractul de vânzare-cumpărare din 07.07.2022 nu se face nicio referire la existența contractului de închiriere și că dreptul de preempțiune nu fusese notat în cartea funciară, ceea ce ar fi împiedicat opozabilitatea sa față de cumpărător. De asemenea, s-a apreciat că nu a făcut dovada faptului că intimatul C. avea cunoștință de existența dreptului de preempțiune la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Recurenta a apreciat că această soluție este nelegală, întrucât vânzătorul avea obligația contractuală de a nota dreptul de preempțiune în cartea funciară, iar cumpărătorul cunoștea existența acestui drept, aspect confirmat prin declarațiile proprii și conținutul notificărilor transmise recurentului. Mai mult, instanțele anterioare au interpretat greșit dispozițiile art. 902 alin. (1) C. civ., reținând că opozabilitatea dreptului de preempțiune depinde exclusiv de notarea sa în cartea funciară, deși legea prevede că acesta poate fi cunoscut și pe altă cale.

În continuare arată că textul de lege greșit aplicat și interpretat de către instanța de apel este art. 902 alin. (1) C. civ., care prevede că raporturile prevăzute de art. 876 alin. (2) C. civ. devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu au fost cunoscute pe altă cale. În speță este incident art. 902 alin. (2) pct. 13 C. civ., căruia i se aplică în orice caz situația de excepție a cunoașterii pe altă cale a faptelor sau actelor notate. Cunoașterea pe altă cale a dreptului de preempțiune de către domnul C. este evidentă, deoarece acesta afirmă că avea cunoștință de funcționarea farmaciei și o minimă obligație de diligență implica să ia cunoștință de contractul de închiriere.

Or, în calitate de locatar și titular al dreptului de preempțiune, nu avea cum și nu putea să facă dovada solicitată de instanțele fondului, aceea că pârâtul-intimat C. nu ar fi cunoscut existența dreptului de preempțiune. Totodată, cunoașterea existenței dreptului de preempțiune este demonstrată și de faptul că imediat după încheierea contractului de vânzare din 07.07.2022, pârâtul C. l-a notificat în legătură cu vânzarea spațiului și a solicitat renegocierea prețului chiriei în ipoteza în care intenționa să își continue activitatea într-un spațiu pentru care făcuse deja investiții însemnate.

Concluzionând, recurenta a apreciat că instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material, motiv pentru care a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 488 C. proc. civ., art. 902 C. civ.

Prin întâmpinarea formulată, intimatul C. a solicitat respingerea recursului declarat împotriva deciziei civile nr. 2182/05.12.2023 a Curții de Apel Ploiești și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Intimatul a invocat nulitatea recursului și a arătat că recursul este o cale extraordinară de atac, care poate fi exercitată doar pentru motivele expres și limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ.

În susținerea excepției, intimatul a invocat faptul că recurenta nu a formulat critici încadrabile în motivele de nelegalitate, ci a prezentat o situație de fapt diferită de cea reținută de instanța de apel.

De asemenea, intimatul a susținut că motivarea recursului nu conține critici concrete de nelegalitate, ci doar nemulțumiri legate de soluția instanței de apel, astfel că recursul este nemotivat și lovit de nulitate, conform dispozițiilor art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Intimatul a mai invocat și excepția inadmisibilității recursului, arătând că recurenta formulează critici referitoare la situația de fapt, aspecte care nu pot fi analizate în recurs, această cale de atac nefiind devolutivă, ci vizând exclusiv legalitatea hotărârii atacate.

În susținerea excepției, intimatul a arătat că motivele invocate în recurs puteau fi formulate în apel, însă nu au fost prezentate anterior, ceea ce le face inadmisibile în această etapă procesuală.

Pe fondul cauzei, intimatul a susținut că instanța de apel a analizat corect toate motivele de apel invocate de recurentă și a administrat toate probele relevante.

Totodată, acesta a arătat că recurenta invocă o nouă situație de fapt, diferită de cea prezentată în fond și apel, ceea ce este inadmisibil în recurs.

În susținerea poziției sale, intimatul a invocat regula "tantum devolutum quantum appelatum", conform căreia reexaminarea cauzei este limitată strict la aspectele criticate în apel, iar instanța de apel s-a pronunțat în aceste limite.

Referitor la dreptul de preemțiune invocat de recurentă, intimatul a susținut că aceasta a interpretat greșit dispozițiile art. 902 C. civ., argumentând că nu avea cunoștință de existența unui drept de preemțiune.

În acest sens, intimatul a arătat că dreptul de preemțiune nu era notat în cartea funciară, astfel că nu îi era opozabil.

În plus, a subliniat că notarul public a confirmat inexistența unor sarcini asupra imobilului, astfel că nu avea cum să cunoască existența dreptului de preemțiune al recurentei.

Concluzionând, a solicitat respingerea recursului ca inadmisibil și nefondat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, conform prevederilor art. 453 C. proc. civ.

Recurenta a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepției nulității, excepția inadmisibilității și admiterea recursului promovat.

I. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L., în raport de excepția nulității invocată de intimatul-pârât, prioritară în analiză, în temeiul art. 248 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată următoarele:

Recursul este o cale extraordinară de atac care poate fi exercitată numai în termenul și condițiile expres prevăzute de lege.

Conform prevederilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul supune instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea acestora. De asemenea, art. 488 alin. (1) C. proc. civ. prevede limitativ motivele de casare ce pot fi invocate.

În interpretarea coroborată a art. 483 alin. (3) și art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., rezultă că recursul este o cale extraordinară de atac de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar exclusiv sub aspectul conformității cu regulile de drept material și/sau procesual aplicabile. Părțile nu au posibilitatea de a o critica pentru motive de netemeinicie.

A motiva recursul presupune, pe de o parte, indicarea cazului de nelegalitate prin raportare la unul dintre motivele prevăzute de art. 488 C. proc. civ. și, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia prin formularea unor critici concrete privind judecata realizată de instanța care a pronunțat hotărârea recurată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

Înalta Curte constată că în speță, motivarea recursului nu îndeplinește rigorile impuse de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., care presupun ca în calea de atac a recursului, să fie deduse judecății critici de nelegalitate împotriva dezlegărilor instanței de apel.

Or, aspectele invocate de recurenta-reclamantă în cuprinsul cererii sale de recurs, nu susțin neregularități ale hotărârii atacate, ci doar aduc în discuție situația de fapt a speței și tind la o cenzurare a aprecierii date de instanța de apel mijloacelor de probă și la o devoluare a fondului cauzei, a temeiniciei sale, ceea ce nu poate forma obiect de analiză în coordonatele recursului configurate legal. Criticile formulate sunt incompatibile cu această cale de atac, în cadrul căreia se verifică exclusiv legalitatea hotărârii atacate, respectiv corecta aplicare a legii la situația de fapt stabilită de instanțele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei, a elementelor de fapt ale cauzei.

Prin motivele de recurs, recurenta-reclamantă trebuia să indice, punctual, de ce sunt greșite considerentele instanței de apel care sprijină soluția adoptată. Aceasta, însă, fără a arăta motivele pentru care consideră nelegală dezlegarea dată de instanța de apel, a repus în discuție prin cererea de recurs exclusiv situația de fapt a cauzei, omițând faptul că obiectul recursului îl constituie raționamentul legal al instanței de apel.

Astfel, recurenta-reclamantă a susținut că instanța de apel a aplicat greșit normele privind dreptul de preempțiune, respectiv prevederile art. 902 alin. (1) din C. civ. - menționate în corelare cu art. 876 alin. (2) C. proc. civ. și cu art. 902 alin. (2) pct. 13 C. proc. civ. -, întrucât cumpărătorul ar fi cunoscut pe altă cale decât notarea în cartea funciară dreptul de preempțiune afirmat de recurentă, cale pe care recurenta reclamantă a expus-o dezvoltat.

Astfel, recurenta reclamantă a arătat că această cunoaștere a dreptului de preempțiune de către cumpărător rezultă nu doar din recunoașterea acestuia din întâmpinare cu privire la funcționarea farmaciei, dar și din notificarea transmisă imediat după achiziția imobilului.

În această notificare, intimatul C. a informat recurenta despre cumpărarea imobilului și i-a solicitat eliberarea spațiului, ceea ce ar demonstra că acesta era conștient de existența contractului de închiriere. Mai mult, solicitarea acestuia de a renegocia chiria, în cazul în care recurenta dorea să își continue activitatea, confirmă indirect - susține recurenta - recunoașterea existenței dreptului de preempțiune.

Recurenta a mai arătat că din întâmpinarea depusă de cumpărător la data de 31.01.2023, rezultă că acesta cunoștea la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, că în imobil funcționa o farmacie, astfel încât cunoștea cu certitudine și existența dreptului de preempțiune. Aceeași recurentă reclamantă a precizat totodată, în aceeași direcție, că nu este exclusă nici existența unei conivențe între pârâții intimați.

Recurenta a conchis că pârâtul-intimat C. ar fi avut în mod evident cunoștință de dreptul de preempțiune afirmat de recurenta reclamantă.

A mai arătat că interpretarea instanței a fost restrictivă și că, deși contractul nu a fost notat, dreptul său nu putea fi ignorat, având în vedere obligațiile asumate contractual de proprietar. A mai susținut că se află în ipoteza prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 13 C. civ., unde existența dreptului de preempțiune este opozabilă chiar și în absența notării în cartea funciară, întrucât cumpărătorul ar fi avut cunoștință de acest drept.

Or, Înalta Curte constată că tot ansamblul de critici învederat nu vizează raționamentul juridic al instanței de apel, ci exclusiv reaprecierea situației de fapt a cauzei.

Concluzia se impune întrucât cunoașterea sau necunoașterea unui anumit aspect concret de către o persoană fizică reprezintă în mod indubitabil, un element subsumat situație de fapt a unei cauze, temeiniciei acesteia, el stabilindu-se pe cale de consecință, pe bază de probe administrate în proces.

Or, atât timp cât în cadrul deciziei recurate, la pagina 8, instanța de apel a arătat în mod expres că "nu s-a făcut dovada de către reclamantă că intimatul - pârât C. a cunoscut pe o altă cale existența dreptului său de preemțiune la momentul cumpărării imobilului", rezultă că de fapt, prin întreg ansamblul criticilor sale din recurs, recurenta reclamantă urmărește de fapt, reținerea unei alte situații de fapt, contrarii celei configurate de instanța de apel în temeiul ansamblului probator administrat în cauză.

Or, reevaluarea situației de fapt este o operațiune juridică prohibită în calea de atac a recursului, date fiind limitele sale exclusiv de legalitate, anterior enunțate.

Din această perspectivă, se observă că criticile recurentei reclamante, deși proclamă încălcarea dispozițiilor legale indicate în cererea de recurs, nu fac - în realitate - decât să readucă în discuție temeinicia deciziei recurate și nu legalitatea acesteia, proclamarea menționată căpătând astfel, doar un caracter formal și nu unul de substanță.

În aceeași direcție expusă, Înalta Curte reține totodată și împrejurarea că critica recurentei reclamante privind imposibilitatea de dovedire a cunoașterii de către cumpărător a dreptului de preempțiune vizează tot un element de fapt, respectiv o imposibilitate fizică, în condițiile în care în cadrul unui proces civil, cel ce face o afirmație trebuie să o dovedească. Așadar, nici din această perspectivă nu se decelează formularea de către recurentă, a unei critici de nelegalitate a deciziei recurate.

Având în vedere toate cele reținute mai sus, deci faptul că motivele invocate de recurenta-reclamantă nu susțin neregularități ale hotărârii atacate, ci doar readuc în discuție situația de fapt a speței, temeinicia cauzei și tind la o cenzurare a aprecierii date de instanța de apel a mijloacelor de probă și la o redevoluare a fondului cauzei, Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) raportat la art. 486 alin. (1) lit. d) și alin. (3) din C. proc. civ., precum și a prevederilor art. 489 alin. (2) din același cod, va constata că recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2182 din 5 decembrie 2023 a Curții de Apel Ploiești, secția I civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți B. și C., este nul, devenind pe cale de consecință, inutilă analiza în continuare, a excepției inadmisibilității invocate distinct de către același intimat.

Drept urmare, ca parte căzută în pretenții, recurenta-reclamantă va fi obligată, în baza dispozițiilor art. 453 din C. proc. civ., la plata sumei de 3.750 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimatul-pârât C., reprezentând onorariul avocațial dovedit cu chitanța seria x nr. x/15.10.2024, cheltuieli apreciate rezonabile în raport de munca depusă concret de avocatul ales și de complexitatea cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 2182 din 5 decembrie 2023 a Curții de Apel Ploiești, secția I civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți B. și C..

Obligă recurenta-reclamantă A. S.R.L. la plata sumei de 3750 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimatul-pârât C..

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 15 octombrie 2024.