ÎCCJ, Secția de contencios administrativ și fiscal, Decizia nr. 2208/2025

Ședința publică din data de 29 aprilie 2025

În primul rând, se arată că Statul Român a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 324 mp ca urmare a ieșirii din indiviziune, prin sentința civilă nr. 6099/2006 pronunțată de Judecătoria Brașov, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 376/R/15.10.2007. În temeiul acestei hotărâri, Statul Român și-a îndeplinit obligația de plată a sultei către fostul coproprietar, A.. Instanța a respins cererea de intabulare formulată de reclamanți, inclusiv de B., motivând că niciunul dintre contractele de vânzare-cumpărare nu a avut ca obiect terenul pe care se află construcțiile, ci doar construcțiile în sine, iar terenul era deținut în folosință până la atribuirea sa prin ordin al prefectului și intabularea ulterioară.

Se subliniază că terenul aferent construcțiilor, identificat cu nr. top x și având o suprafață de 1022 mp, este cel care poate face obiectul cererilor de atribuire în temeiul Legii nr. 18/1991, nu terenul grădină de 324 mp, identificat cu nr. top x. În opinia autorului, doar terenul aferent construcțiilor putea fi inclus în contractele de închiriere, nu și terenul grădină, care se află în proprietatea Statului Român. Se critică astfel presupunerea instanței că actele de închiriere prezentate de reclamantă s-ar suprapune, chiar și parțial, pe terenul grădină, fără existența unor dovezi în acest sens.

Contractele de închiriere din anii 2009, 2014 și 2019 au fost încheiate în temeiul O.U.G. nr. 44/2009, O.U.G. nr. 43/2014 și HCL Codlea nr. 74/2019, acte normative care reglementează închirierea unor imobile aflate în proprietatea privată a unităților administrativ-teritoriale. Se arată că niciunul dintre aceste acte nu poate acoperi situația juridică a imobilului aflat în proprietatea Statului Român, aspect confirmat și prin adresa nr. x/11.04.2024 emisă de Municipiul Codlea, care atestă că terenul grădină nu este înscris în inventarul domeniului public sau privat al UAT Codlea.

Se invocă o eroare de apreciere a instanței, care a considerat că terenul grădină a făcut obiectul contractelor de închiriere, deși acesta nu se află sub incidența legislației speciale. Potrivit extrasului de carte funciară nr. x Codlea, proprietarii tabulari ai imobilului erau A. și Statul Român, iar prin hotărârea definitivă pronunțată în dosarul nr. x/2003, s-a stabilit că Statul Român este proprietar exclusiv al imobilului situat în Codlea, str. x, înscris cu nr. top x, ca urmare a sistării stării de indiviziune și a plății sultei.

Lotul cu nr. top x a fost dezmembrat în trei loturi distincte, corespunzătoare fiecărui reclamant, inclusiv B., fiecare compus din construcții și o cotă-parte din părțile comune, inclusiv terenul aferent construcțiilor. Lotul cu nr. top x, compus din grădină în suprafață de 327 mp, a fost menținut în proprietatea Statului Român. În temeiul art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, instanța a dispus înscrierea în cartea funciară a loturilor nou formate în favoarea Statului Român, cu același titlu de proprietate.

Se critică hotărârea instanței pentru presupunerea nejustificată că actele de închiriere se referă la terenul grădină, în lipsa unor dovezi certe, și se susține că refuzul aplicării legii constă într-o transgresare directă a textului legal clar, fără a fi necesară o interpretare specială, conform principiului "interpretatio cessat in claris".

În susținerea motivului de casare, se invocă o interpretare greșită a legii de către instanța de fond, care a considerat că O.G. nr. 14/2007 nu este aplicabilă în cazul bunului ce a făcut obiectul licitației publice, apreciind că acesta intră sub incidența Legii nr. 18/1991. Se arată că această concluzie este nejustificată, întrucât art. 36 din Legea nr. 18/1991 este aplicabil doar terenurilor aflate în intravilan, iar terenul grădină este situat în extravilan, conform actelor de licitație publică.

Extrasul de carte funciară nr. x Codlea confirmă că Statul Român este proprietar tabular al terenului grădină, fără alte sarcini sau înscrieri. Acest teren, având categoria de folosință "grădină" și fiind situat în extravilan, a făcut obiectul licitației publice din 22.06.2023, desfășurată conform O.G. nr. 14/2007 și H.G. nr. 731/2007 privind normele metodologice de aplicare. La această licitație au participat trei ofertanți, adjudecatar fiind B., pentru suma de 450.058 RON. Deoarece aceasta nu a achitat prețul în termenul legal de 5 zile, a fost notificată conform prevederilor legale, iar licitația a fost reluată în data de 19.07.2023, fiind adjudecată de C. pentru suma de 300.480 RON. B. nu a avut drept de participare la a doua licitație, iar procesul-verbal privind desfășurarea acesteia i-a fost comunicat.

În final, se reiterează că terenul grădină nu a fost înscris în inventarul domeniului public sau privat al UAT Codlea, fiind evident că face parte din proprietatea privată a Statului Român, fapt ce justifică valorificarea sa în temeiul O.G. nr. 14/2007.

actul normative menționat.

În susținerea recursului incident formulat, se solicită schimbarea în parte a sentinței nr. 37/21.03.2024, în sensul analizării tuturor motivelor de nelegalitate invocate cu privire la procedura de vânzare prin licitație publică a imobilului - teren grădină - situat în municipiul Codlea, județul Brașov. Lipsa unei analize complete asupra acestor critici echivalează cu nejudecarea parțială a fondului, fiind incidente dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

Prima critică vizează omisiunea instanței de fond de a motiva încălcarea dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 18/1991, referitoare la procedura de vânzare a terenurilor intravilane. Se susține că Statul Român, prin Ministerul Finanțelor, nu mai era titularul dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 324 mp, înscris în CF x, la momentul organizării licitației. Potrivit extrasului de carte funciară, Statul Român figura ca coproprietar asupra unei cote indivize, dobândită în temeiul Decretului nr. 223/1974. În contextul adoptării Legii nr. 18/1991, terenul se afla în administrarea Primăriei Codlea și, conform art. 36 din lege, ar fi fost inclus în proprietatea UAT Municipiul Codlea, fapt confirmat de implicarea acesteia în închirierea terenului.

În continuare, se invocă neîndeplinirea obligațiilor legale prevăzute de art. 6 din O.G. nr. 14/2007, art. 2-5 și art. 14 din H.G. nr. 731/2007, precum și de Ordinul ANAF nr. 1080/2019, în sensul că bunurile intrate în proprietatea privată a statului trebuie predate în termen de 10 zile de la primirea titlului de proprietate. Se solicită clarificarea titularului dreptului de proprietate și a regimului juridic al terenului, întrucât simpla înscriere în cartea funciară nu este suficientă pentru a conferi Statului Român un drept de proprietate valabil, în lipsa unui titlu juridic și a inventarierii bunului în domeniul privat al statului.

O altă critică privește încălcarea dispozițiilor art. 363 din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ. Chiar și în ipoteza în care Statul Român ar fi fost titularul dreptului de proprietate, vânzarea terenului intravilan s-a realizat cu nesocotirea normelor speciale și limitative privind valorificarea bunurilor din domeniul privat. Nu există o hotărâre a Guvernului care să aprobe vânzarea prin licitație publică, iar organizarea licitațiilor din 22.06.2023 și 19.07.2023 de către ANAF - DGESCS - DOVBC - STVB 7 Sibiu s-a făcut în frauda legii, fără respectarea principiului transparenței, a dreptului la informare completă și a dreptului chiriașului de a exploata terenul. Nu s-a făcut dovada respectării procedurii prevăzute la art. 334-346 din O.U.G. nr. 57/2019, nu a existat un caiet de sarcini conform normelor imperative, nu s-a întocmit documentația de atribuire, nu s-a dovedit titlul valabil de proprietate, iar prețul de vânzare nu a fost stabilit prin raport de evaluare ANEVAR, aprobat de autoritățile centrale. De asemenea, imobilul nu a fost identificat prin documentație topografică și nu a parcurs etapele de avizare prealabilă.

Se mai invocă neanalizarea dispozițiilor art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991, care consacră dreptul de atribuire cu titlu gratuit a terenului grădină în suprafață de 256 mp din totalul de 324 mp. Recurenta a formulat cerere de atribuire conform acestui articol, iar UAT Municipiul Codlea a confirmat intenția de întocmire a documentației cadastrale și a raportului de evaluare, comportându-se ca un veritabil proprietar, fără a contesta vreodată calitatea sa de titular al dreptului de proprietate.

În fine, se arată că instanța nu a motivat încălcarea dispozițiilor art. 22 alin. (2) și alin. (8) din H.G. nr. 731/2007. În ipoteza în care se admite că imobilul nu face parte din categoria bunurilor reglementate de art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991, iar procedura aplicabilă este cea prevăzută de O.G. nr. 14/2007 și H.G. nr. 731/2007, vânzarea trebuia să respecte obligația notificării prealabile a chiriașului. Recurenta deține un contract de închiriere valabil din anul 1993, aflat în derulare până la 30.06.2024. Conform art. 22 alin. (2) și alin. (8), ANAF trebuia să transmită o notificare privind intenția de vânzare, cu documentația și prețul stabilit, oferind chiriașului un termen de 30 de zile pentru acceptarea ofertei și 60 de zile pentru plata prețului. Doar în lipsa unei oferte sau a plății în termen, se putea recurge la licitație publică. În speță, această notificare nu a fost transmisă, ceea ce constituie o încălcare flagrantă a dispozițiilor legale aplicabile.

În concluzie, toate aceste critici relevă nelegalitatea procedurii de vânzare prin licitație publică a imobilului în cauză, impunând reanalizarea fondului cauzei și schimbarea în parte a hotărârii atacate, cu respectarea dispozițiilor legale incidente.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul principal declarat de pârâta Agenția Națională de Administrare Fiscală - Direcția Generală Executări Silite Cazuri Speciale - Direcția Operativă Valorificare Bunuri Confiscate - Serviciul Teritorial de Valorificare Bunuri nr. 7 Sibiu, în nume propriu, și în reprezentarea Statului Român prin Ministerul Finanțelor - Agenția Națională de Administrare Fiscală - Activitatea Economică și recursul incident declarat de reclamanta B. împotriva sentinței nr. 37/2024 din 21 martie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția contencios administrativ și fiscal.

Casează sentința recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 29 aprilie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.