ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1222/2025

Ședința publică din data de 18 septembrie 2025

Asupra recursului civil de față;

Examinând actele și lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată sub nr. x/2021, la data de 19 martie 2021, pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâtul Cabinet Medical Individual Dr. B., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate că a intervenit rezilierea contractului de locațiune nr. x din 15 noiembrie 2019, din culpa pârâtului-chiriaș, constând în neexecutarea obligațiilor de plată a chiriei și constituire a garanției.

A solicitat, de asemenea, obligarea pârâtului la plata sumei de 109.403,3 Euro, cu titlu de penalitate contractuală stipulată în art. 7.5 din contract, reprezentând valoarea chiriei pentru perioada 9 octombrie 2020 - 1 decembrie 2022, obligarea pârâtului la plata contravalorii energiei electrice neachitate și la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâtul a formulat, în termen legal, cerere reconvențională, prin care a solicitat să se constate că rezilierea contractului de închiriere a intervenit din culpa reclamantei-pârâte, constând în nepredarea suprafeței de 224 m.p. din totalul celei închiriate, de 414,08 m.p.

A cerut obligarea reclamantei-pârâte la restituirea sumei de 14.000 Euro, achitată cu titlu de chirie pentru spațiul nepredat, să se constate că nu datora chirie pentru perioada aprilie - iunie 2020 și că, oricum, cuantumul chiriei datorate trebuia diminuat până la finalizarea terasei.

În subsidiar, pârâtul-reclamant a solicitat, în temeiul art. 1542 C. civ., adaptarea contractului, prin reducerea cuantumului penalității contractuale, ca fiind vădit excesivă.

La data de 16 septembrie 2021, reclamanta-pârâtă a formulat cerere modificatoare, solicitând obligarea pârâtului -reclamant și la plata sumei de 2926,67 RON, reprezentând cotă-parte contravaloare utilități pentru perioada august - septembrie 2020.

Tribunalul București, prin sentința civilă nr. 1047 din 11 mai 2022, a admis acțiunea principală și a constatat rezilierea contractului de închiriere nr. x din 15 noiembrie 2019, intervenită la data de 13 octombrie 2020, din culpa pârâtului.

A obligat pârâtul-reclamant să plătească reclamantei-pârâte următoarele sume: 109.403,3 Euro, cu titlu de penalități, 4522,13 RON, reprezentând contravaloare energie electrică și 2929,67 RON, cotă contribuție utilități aferentă lunilor august - septembrie 2020.

A respins capetele principale din cererea reconvențională, ca nefondate.

A anulat, ca netimbrat, petitul subsidiar al cererii reconvenționale.

A obligat pârâtul-reclamant să plătească reclamantei-pârâte suma de 29067,83 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal a declarat apel pârâtul-reclamant Cabinet Medical Individual Dr. B., înregistrat la data de 23 mai 2024 pe rolul Curții de Apel București, secția a V-a civilă.

Prin decizia nr. 1366 din 4 octombrie 2024, Curtea de Apel București a admis apelul declarat de pârâtul-reclamant și a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că a respins, ca neîntemeiată, cererea principală.

A menținut, în rest, hotărârea apelată și a compensat în totalitate cheltuielile de judecată efectuate de părți.

Pentru a hotărî astfel, a reținut, în esență, că obiectul material al contractului de închiriere constă într-o locuință, astfel că sunt incidente prevederile art. 1825 C. civ.. Prin urmare, contractul a încetat prin denunțarea unilaterală a acestuia de către chiriaș, potrivit notificării din 10 iunie 2020, astfel că cererile părților, de constatare a rezilierii din culpa părții adverse nu au mai fost analizate, întemeindu-se pe motive ulterioare încetării convenției.

Reclamanta A. S.R.L. a declarat, în termen legal, recurs împotriva deciziei nr. 1366 din 4 octombrie 2024 a Curții de Apel București, recurs înregistrat la data de 16 ianuarie 2025 pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă.

Decizia recurată a fost criticată sub aspectul nelegalității, pentru următoarele motive:

Prin hotărârea dată, instanța de apel a încălcat normele de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

În dezvoltarea acestui motiv de nelegalitate, a susținut, în esență, că nici în etapa fondului și nici în cea a apelului, părțile nu au solicitat calificarea naturii juridice a contractului de locațiune în contract de închiriere a unei locuințe. Totodată, ambele părți au relevat calitatea de profesioniști a părților contractante, inclusiv a chiriașului, cabinet medical individual, iar cauza juridică a cererilor (atât a cererii principale, cât și a cererii reconvenționale) a constat în rezilierea convenției, din culpa celeilalte părți.

Prin urmare, susține recurenta că instanța de apel a schimbat cauza juridică a acțiunii și a recalificat natura actului juridic dedus judecății, fără ca aceste aspecte să se fi invocat prin motivele de apel și fără a fi puse în discuția contradictorie a părților.

Ca atare, apreciază că au fost încălcate principiul disponibilității și principiul contradictorialității procesului civil, fiindu-i încălcat reclamantei, intimată în respectiva etapă procesuală, inclusiv dreptul la apărare, de a formula apărări efective și concrete relative la împrejurarea că, în speță, convenția nu vizează o locuință, ci un spațiu destinat activității profesionale.

De asemenea, consideră că au fost încălcate limitele judecății în apel, astfel cum sunt stabilite de prevederile art. 479 alin. (1), art. 477 alin. (1) și art. 478 alin. (2) și (3) C. proc. civ.

O altă critică vizează încălcarea, de către instanța de apel, a efectului pozitiv al puterii de lucru judecat, subscrisă de recurentă motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

În esență, a susținut că, prin sentința nr. 462/2021 a Judecătoriei Sectorului 1 București, rămasă definitivă prin decizia nr. 1107/2022 a Tribunalului București, s-a tranșat asupra naturii juridice a contractului de locațiune încheiat de doi profesioniști, astfel că instanța de apel nu putea infirma cele statuate printr-o hotărâre judecătorească definitivă anterioară.

În sfârșit, recurenta a susținut că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, critică subsumată motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, au fost încălcate dispozițiile art. 1778 alin. (3) C. civ., în sensul că prevederile art. 1825 C. civ. nu se aplică locațiunii spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist.

Totodată, apreciază recurenta că au fost încălcate regulile de interpretare a contractelor, prevăzute de art. 1266 alin. (1) și art. 1268 alin. (3) C. civ., precum și forța obligatorie a contractelor, instituită de art. 1270 C. civ.

Prin întâmpinare, intimatul Cabinet Medical Individual Dr. B. a invocat, în principal, excepția nulității recursului, întrucât criticile formulate prin intermediul căii de atac nu se încadrează în motivele de casare invocate, ci vizează situația de fapt și interpretarea probatoriului de către instanța de prim control judiciar.

În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, întrucât nu au fost încălcate principiile desfășurării procesului civil. Astfel, prin însăși cererea reconvențională s-a solicitat să se constate că a intervenit încetarea contractului, ca urmare a intenției chiriașului în acest sens. Ca atare, nu au fost depășite limitele în care a fost învestită instanța de apel și nici argumentele și apărările dezvoltate în etapa fondului.

Cât privește pretinsa încălcare a autorității de lucru judecat, a susținut că precedenta cauză a avut ca obiect o contestație la executare, în cadrul căreia nu s-a analizat decât legalitatea executării silite. De asemenea, apreciază că nu au fost încălcate nici normele de drept material, solicitând respingerea recursului, ca nefondat.

La termenul din 18 septembrie 2025, instanța a respins excepția nulității recursului, invocată de intimată, pentru considerentele reținute în respectiva încheiere de dezbateri.

Recursul declarat de reclamanta-pârâtă este fondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Constată întemeiate criticile subscrise motivului de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Astfel, disponibilitatea, ca principiu specific procesului civil, presupune, între altele, ca obiectul și limitele procesului să fie stabilite prin cererile și apărările părților, potrivit art. 9 alin. (2) C. proc. civ.. În acest context, se cuvine subliniat că reclamanta a învestit instanța cu o cerere în reziliere contract de locațiune, întemeiată, în principal, pe neexecutarea de către chiriaș a obligațiilor esențiale care îi incumbă, anume plata chiriei, constituirea garanției și plata utilităților. Pârâta, la rândul ei, pe calea cererii reconvenționale, a solicitat rezilierea aceleiași convenții, din culpa proprietarului locator, constând, în principal, în nepredarea întregii suprafețe închiriate și neasigurarea folosinței liniștite și utile a bunului imobil. Nici una dintre părțile litigiului nu s-a prevalat de dreptul de a denunța contractul, întrucât locațiunea nu fusese făcută fără determinarea duratei și nici nu a invocat regulile particulare prevăzute de C. civ. în materia închirierii locuințelor. Nici prin cererea de apel formulată de pârâta-reclamantă nu au fost invocate astfel de apărări noi.

În acest context, instanța de apel nu își putea fundamenta soluția pe pretinsul drept al chiriașului de a denunța unilateral contractul de închiriere al unei locuințe, fără a acorda părților posibilitatea de a discuta și combate aceste elemente de fapt și de drept. În speță, este necontestat faptul că instanța de prim control judiciar nu a pus în discuția contradictorie a părților aceste aspecte noi, relative la recalificarea naturii contractului de locațiune și a cauzei juridice a cererilor părților, întrucât în încheierea de ședință nu se regăsesc aceste elemente și ele nu rezultă, așa cum s-a mai arătat, nici din cererile și apărările părților.

Or, principiul contradictorialității nu se limitează doar la prerogativele procesuale acordate sau impuse părților litigante, ci și la o obligație corespunzătoare a instanței, anume aceea de a-și întemeia hotărârea numai pe motive de fapt și de drept, pe explicații și mijloace de probă care au fost supuse, în prealabil, dezbaterii contradictorii potrivit art. 14 alin. (6) C. proc. civ.

Așa cum corect susține recurenta, instanța de apel nu i-a acordat posibilitatea de a combate cele reținute direct prin considerentele deciziei, anume natura juridică a contractului dedus judecății, de locațiune a unei locuințe și, în mod corespunzător, a dreptului chiriașului de a denunța unilateral convenția. În alți termeni, soluția recurată a fost adoptată fără a acorda părților dreptul de a se apăra, dată fiind legătura indisolubilă între principiul contradictorialității și principiul dreptului la apărare. Prin nerespectarea principiului contradictorialității, respectiv prin fundamentarea soluției pe aspecte de fapt și de drept nesupuse dezbaterii contradictorii, a fost afectată și realizarea altor principii procesuale, anume garantarea realizării dreptului la apărare și a egalității părților în fața autorității judiciare.

Cât privește criticile relative la încălcarea limitelor efectului devolutiv al apelului, determinate de ceea ce s-a supus judecății la prima instanță reține că, în adevăr, prin cererile formulate de ambele părți, nu s-a solicitat instanței să dispună rezilierea contractului de locațiune. În esență, acestea au solicitat instanței să constate că dispun de un drept de a declara rezilierea unilaterală, pe care l-au exercitat, pe calea notificării scrise, anterior sesizării instanței, fiecare dintre părțile litigante prevalându-se de neexecutarea obligațiilor asumate de partea adversă.

În acest context, pare că instanța de apel a schimbat temeiul juridic al cererii reconvenționale, statuând că cererea chiriașului se întemeiază pe un drept de denunțare unilaterală a convenției. Dacă a intervenit o schimbare a cauzei acțiunii, respectiv o modificare inadmisibilă a unui element esențial al judecății, prohibită de prevederile art. 478 alin. (3) C. proc. civ. sau dacă a avut loc doar o explicitare a pretențiilor cuprinse implicit în cererile și apărările pârâtului-reclamant, în sensul art. 478 alin. (4) C. proc. civ., este o chestiune ce urmează a fi stabilită.

Apelul fiind o cale de atac devolutivă, părțile pot invoca prin cererea de apel, respectiv prin întâmpinare, orice motive sau mijloace de apărare, inclusiv acele mijloace invocate în etapa fondului, chiar dacă ele nu au fost examinate de instanța de fond. Important este faptul ca admisibilitatea lor să fie discutată în contradictoriu, potrivit regulilor de drept comun, ceea ce în etapa apelului nu s-a realizat.

În concluzie, nerespectarea de către judecătorii din apel a principiului contradictorialității și a dreptului la apărare, astfel cum sunt reglementate de art. 14 alin. (6) și respectiv, de art. 13 alin. (1) și (3) C. proc. civ., atrage nulitatea hotărârii, în condițiile art. 179 alin. (1) C. proc. civ.. Prin urmare, criticile subscrise motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. sunt fondate și vor determina admiterea căii de atac a recursului.

Cât privește criticile subscrise motivului de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., acestea nu pot fi primite.

În esență, recurenta invocă efectul pozitiv al autorității de lucru judecat al unor hotărâri judecătorești pronunțate în contestația la executare promovată de pârâta din prezenta cauză, pretins încălcat de instanța de apel, în sensul art. 431 alin. (2) C. proc. civ.. Este adevărat că principiul puterii lucrului judecat împiedică nu numai judecarea din nou a unui proces terminat, având același obiect, aceeași cauză și fiind purtat între aceleași părți, ci și contrazicerile dintre două hotărâri judecătorești. Altfel spus, constatările făcute printr-o hotărâre definitivă nu pot fi contrazise printr-o altă hotărâre ulterioară, dată într-un alt proces.

În speță, însă, prin sentința nr. 462 din 29 septembrie 2021 a Judecătoriei Sectorului 2 București nu s-au tranșat alte aspecte decât cele referitoare la caracterul de titlu executoriu al contractului de locațiune înregistrat la organele fiscale, în sensul art. 1798 C. civ., la exigibilitatea creanței constând în chirie sau la legalitatea actelor de executare. Contrar susținerilor recurentei, nu au fost tranșate aspecte referitoare la modalitatea de încetare a contractului de locațiune (reziliere unilaterală sau denunțare) și nici la destinația spațiului închiriat (locuință sau spațiu destinat exercitării activității unui profesionist). Așadar, toate criticile relative la încălcarea, de către instanța de apel, a efectului pozitiv al puterii de lucru judecat, sunt vădit nefondate.

Referitor la criticile întemeiate pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., constată, în primul rând, că instanța de recurs a primit deja susținerile recurentei, privind încălcarea, în apel, a normelor de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității deciziei recurate. Așa fiind, a devenit de prisos a mai analiza și pretinsa încălcare a normelor de drept material, ce va face obiectul analizei în rejudecarea cauzei, în apel.

În al doilea rând, pentru a statua dacă convenția dedusă judecății vizează închirierea unei locuințe sau locațiunea unui spațiu destinat exercitării activității unui profesionist și, prin urmare, dacă sunt incidente prevederile art. 1825 raportat la art. 1778 alin. (3) C. civ., se impune, mai întâi, a interpreta contractul după voința concordantă a părților.

Așadar, instanța de apel, în rejudecare, la stabilirea voinței concordante a părților, va ține seama, în primul rând, nu doar de calitatea părților contractante, așa cum rezultă în mod explicit din actul juridic, ci de toate criteriile prevăzute de art. 1266 alin. (2) C. civ.

Nu în ultimul rând, instanța de prim control judiciar va proceda la interpretarea sistematică a contractului, la interpretarea clauzelor unele prin altele și dând fiecăreia înțelesul ce rezultă din ansamblul actului juridic. Procedând astfel, judecătorii din apel nu vor putea ignora conținutul clauzelor cuprinse în art. 4.2 alin. (3), (4), (14) sau în art. 15.3 din contract, conținut pe care să îl raporteze la scopul convenției și chiar la comportamentul ulterior încheierii acesteia, ce emană din vasta corespondență depusă la dosar.

Față de cele mai sus reținute, potrivit art. 496 alin. (2) raportat la art. 497 teza I C. proc. civ., va admite recursul și va casa decizia atacată, cu consecința trimiterii cauzei, spre o nouă judecată, instanței de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1366 din 4 octombrie 2024, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza, spre o nouă judecată, instanței de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică astăzi, 18 septembrie 2025.