ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 174/2025

Ședința publică din data de 22 ianuarie 2025

ÎNALTA CURTE, asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov, secția civilă în 15.02.2023, sub nr. x/2023, reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B., a solicitat, în principal, să se dispună: rezoluțiunea în parte a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/07.07.2021 de către BIN C., în ceea ce privește terenul extravilan în suprafață de 2.507,99 mp (în acte) și 2.489 mp (din măsurători), situat în orașul Popești-Leordeni, tarla x, parcela x, județ Ilfov, identificat prin numărul cadastral x și intabulat în Cartea funciară nr. x Popești-Leordeni (provenit din dezmembrarea Cărții Funciare nr. x, nr. CF vechi x și număr cadastral x); obligarea pârâtei la plata sumei de 40.000 euro, reprezentând dublul avansului achitat în temeiul promisiunii; obligarea pârâtei la plata dobânzii legale remuneratorii pentru suma de 20.000 euro, de la data de 07.07.2021 și până la data pronunțării hotărârii judecătorești, precum și la plata dobânzii legale penalizatoare pentru suma de 40.000 euro, de la data pronunțării hotărârii judecătorești și până la data plății efective.

În subsidiar a solicitat să se constate nulitatea absolută parțială, respectiv să se dispună anularea în parte a promisiunii în privința aceluiași teren; obligarea pârâtei la restituirea sumei de 20.000 euro, reprezentând avansul achitat în temeiul promisiunii; obligarea pârâtei la plata dobânzii legale remuneratorii pentru suma de 20.000 euro, de la data de 07.07.2021 și până la data pronunțării hotărârii judecătorești, precum și la plata dobânzii legale penalizatoare pentru suma de 20.000 euro, de la data pronunțării hotărârii judecătorești și până la data plății efective.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1 alin. (2), art. 11, art. 14, art. 1.207 și urm., art. 1.227, art. 1.254 alin. (3), art. 1.255 alin. (1), art. 1.266, art. 1.345 și urm., art. 1.535 alin. (1), art. 1.544 alin. (2), art. 1.549, art. 1.554 alin. (1), art. 1.645 alin. (2) C. civ., art. 9 din Legea nr. 36/1995, art. 1 din O.G. nr. 13/2011, art. 4

1

din Legea nr. 17/2014.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat să se dispună admiterea, în parte, a capătului de cerere vizând rezoluțiunea promisiunii, ca urmare a nerespectării obligațiilor contractuale asumate de către reclamantă.

Prin sentința nr. 49/2024 din 12.01.2024, Tribunalul Ilfov, secția civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată.

Prin decizia nr. 573A/22.05.2024, Curtea de Apel București, secția secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondat, apelul reclamantei împotriva sentinței.

Împotriva deciziei a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., reclamanta A. S.R.L..

- Prin critica întemeiată pe pct. 5 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat încălcarea regulilor de procedură referitoare la devoluțiunea totală a cauzei.

În acest sens, a arătat că prima instanță nu a intrat în analiza fondului și nu a arătat care sunt considerentele pentru care a respins solicitarea de rezoluțiune și de nulitate, sub motiv că nu s-a îndeplinit o condiție premergătoare acestei analize, constând în dovedirea inexistenței calității de agricultor a societății.

Precizează că a criticat, pe calea apelului, faptul că prima instanță nu s-a aplecat asupra fondului cauzei, nu a analizat în mod real niciunul dintre argumentele formulate, nu a efectuat operațiunea de interpretare a clauzelor contractuale și nu a soluționat pe fond niciuna dintre cererile vizând rezoluțiunea ori nulitatea (hotărârea primei instanțe nefiind motivată prin raportare la ceea ce s-a solicitat, ci conține doar considerente străine sau premergătoare).

Aceste motive de apel au fost grupate pe chestiuni de nelegalitate și chestiuni de netemeinicie, prin cele din urmă fiind demonstrat că reclamanta nu desfășoară activități agricole, aspect însușit de instanța de apel.

În continuarea acestor critici, care viza hotărârea primei instanțe, a mai fost inserată o secțiune în cererea de apel, referitoare la fondul cauzei, prin care partea reclamantă arăta că solicita instanței de apel să rețină cauza, să o analizeze pe fond și să admită cererea de chemare în judecată, așa cum a fost formulată, precum și că, pentru aceasta (având în vedere că prima instanță a lăsat complet neatinse toate argumentele părților), ar fi oportun ca instanța de apel să aibă în vedere, în soluționarea cauzei, toate documentele ce compun dosarul de primă instanță (cerere de chemare în judecată, întâmpinare, răspuns la întâmpinare, note de ședință, concluzii scrise, probe etc.).

Practic, instanța de apel, în lumina motivelor de apel formulate și a devoluțiunii totale, ar fi trebuit să înlăture considerentele primei instanțe cu privire la chestiunea premergătoare, referitoare la calitatea de agricultor, să rețină cauza spre soluționare și să intre în cercetarea fondului.

În acest sens, precizează faptul că soluția primei instanțe, de respingere a acțiunii pe motivul nedovedirii chestiunii premergătoare menționate este echivalentă cu soluția de respingere a acțiunii în baza unei excepții, dat fiind că, în niciuna dintre situații, instanța nu face o analiză propriu-zisă a fondului cauzei, motiv pentru care a solicitat instanței de apel să se aplece asupra tuturor argumentelor formulate prin cererea de chemare în judecată.

Însă, instanța de apel reține că, prin cererea de apel, nu s-au formulat critici în ceea ce privește soluția dată cererii principale, respectiv rezoluțiunea în parte a promisiunii, deși a criticat, prin cererea de apel, sentința în întregime și a solicitat o devoluțiune totală a cauzei.

Arată că acesta este motivul pentru care, după ce au fost expuse criticile de nelegalitate și netemeinicie referitoare la hotărârea primei instanțe (care nu a vizat fondul), a solicitat instanței de apel să rețină cauza, să o soluționeze pe fond, cu privire la toate argumentele dezvoltate prin cererea de chemare în judecată, și să o admită, astfel cum a fost formulată.

De altfel, precizează că, inclusiv prin concluziile orale consemnate prin încheierea din 24.04.2024, apărătorul său a susținut că apelul trebuie admis, iar instanța de apel trebuie să se aplece asupra argumentelor expuse în cererea de chemare în judecată și să analizeze situația dedusă judecății.

În egală măsură, arată că, prin petitul cererii de apel, a solicitat ca instanța să admită apelul declarat împotriva sentinței (în întregime), să anuleze sau să schimbe hotărârea atacată (în întregime), iar apoi, pe fond, să admită cererea de chemare în judecată (în întregime).

Apelul nu a fost limitat, nici explicit și nici implicit, de către reclamantă, iar acesta tindea la anularea hotărârii atacate, dat fiind că, prin cererea de apel a criticat toate chestiunile tratate de prima instanță, fiind solicitată soluționarea cauzei pe fond.

Maniera în care a procedat instanța de apel este similară, astfel, celei în care prima instanță respinge acțiunea în baza unei excepții peremptorii, apelantul critică această soluție și demonstrează că este nelegală sau netemeinică, dar instanța de apel nu procedează la judecata fondului, ceea ce nu poate fi primit, întrucât judecata fondului reprezintă însăși finalitatea cererii de apel.

Împrejurarea că, în cererea de apel, nu s-au reprodus integral toate argumentele dezvoltate în cadrul actelor de procedură depuse în fața primei instanțe, nu înseamnă că instanța de apel putea să le ignore, cât timp s-a solicitat rejudecarea cauzei, iar devoluțiunea totală înseamnă că instanța de apel trebuia să analizeze tot ce s-a depus la dosar în fața primei instanțe.

Ca atare, în absența oricărei intenții a părții de a limita caracterul devolutiv al apelului, regula generală privind devoluțiunea totală este pe deplin aplicabilă.

Prin refuzul de a da o devoluțiune totală apelului, instanța a afectat însăși esența cererii de chemare în judecată, din moment ce situația de fapt din speță trebuia calificată din punct de vedere juridic, contractul încheiat între părți trebuia interpretat pentru a se stabili conținutul drepturilor și obligațiilor, potrivit voinței reale a părților, iar, pe baza acestei calificări și a situației de fapt, trebuiau soluționate în drept cererile vizând rezoluțiunea și nulitatea.

Consideră că, din moment ce aceste împrejurări erau esențiale pentru justa soluționare a cererii deduse judecății, neaplicarea devoluțiunii totale de către instanța de apel și nesoluționarea cererii de rezoluțiune (ce presupunea, în prealabil, operațiunea de interpretare) atrage nulitatea deciziei recurate.

- Printr-o altă critică, reclamanta susține că soluția instanței de apel, prin care s-a reținut că hotărârea primei instanțe a fost motivată potrivit exigențelor stabilite prin jurisprudența CEDO, că a fost analizată cererea de chemare în judecată și au fost expuse considerentele de fapt și de drept care au condus la soluționarea cererii, precum și că argumentele redate în cuprinsul sentinței au aptitudinea de a constitui un raționament juridic este greșită.

Reiterând criticile îndreptate împotriva soluției primei instanțe, arată că tribunalul nu a analizat niciuna dintre cereri, nu a expus motivele pentru care nu pot fi admise, nu a făcut o calificare a situației de fapt, o interpretare a clauzelor contractuale, ci doar a stabilit că acțiunea nu poate fi primită pentru că nu s-a probat chestiunea referitoare la calitatea de agricultor.

- Printr-o altă critică, recurenta a invocat că decizia recurată a fost pronunțată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Sub un prim aspect, susține că este eronată constatarea instanței de apel că nu se poate reține o nulitate absolută în privința promisiunii încheiate între părți, întrucât art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2014 prevede că terenul se poate înstrăina către orice persoană fizică sau juridică, în condițiile legii.

Ulterior redării, sub forma citării, a textului de lege și a expunerii unor considerații generale referitoare la condițiile de circulație a terenurilor sub imperiul Legii nr. 17/2014, recurenta arată că acest act normativ instituie o serie de limitări (sau veritabile incapacități speciale de folosință) cu privire la persoanele fizice sau juridice care pot dobândi în proprietate terenuri agricole situate în extravilan, fiind stabilită și o ordine de preferință la cumpărare.

Art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2014 stabilește ce se întâmplă după parcurgerea ordinii de preferință la cumpărare - dacă preemptori nu își exercită acest drept, dacă potențialii cumpărători nu îndeplinesc condițiile pentru a cumpăra -, atunci terenul se poate înstrăina către orice persoană fizică sau juridică, dar nu oricum, ci în condițiile Legii nr. 17/2014, astfel că sintagma "în condițiile prezentei legi" nu poate fi ignorată.

Dacă legiuitorul ar fi urmărit o vânzare liberă a terenurilor agricole situate în extravilan, către orice persoană fizică sau juridică, fără să intereseze vreo condiție, atunci sintagma ar fi lipsit, iar norma ar fi trebuit să prevadă, simplu, că înstrăinarea se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

În schimb, prin introducerea sintagmei "în condițiile prezentei legi", este clar că legiuitorul nu a dorit o înstrăinare liberă.

Condițiile la care trimite sintagma finală din art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2014 se referă întocmai la calitatea de agricultor a cumpărătorului.

Legea reglementează procedura de înstrăinare și cuprinde doar condiții referitoare la calitatea cumpărătorului, la termenele și la procedura instituită pentru parcurgerea ordinii de preferință.

Dacă legiuitorul ar fi consimțit o vânzare liberă, atunci trimiterea la condițiile Legii nr. 17/2014 nu ar căpăta niciun sens juridic, căci nu există vreo condiție în acest act normativ care să se aplice unei vânzări libere.

Dacă s-a parcurs procedura preempțiunii și terenul nu s-a vândut, dacă potențialii cumpărători nu au îndeplinit condițiile pentru dobândirea terenului, atunci terenul poate fi înstrăinat direct, fără parcurgerea vreunei alte proceduri, dar numai persoanelor care îndeplinesc condițiile legii, respectiv au calitatea de agricultor.

Cu alte cuvinte, art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2014 derogă doar de la termenele și procedura instituită pentru respectarea ordinii de prioritate, iar nu și de la calitatea de agricultor a cumpărătorului.

Faptul că legiuitorul a dorit să se asigure că doar persoanele care dețin calitatea de agricultor pot dobândi terenuri agricole situate în extravilan este exact mecanismul prin care acesta veghează asupra îndeplinirii scopurilor prevăzute la art. 1, reglementarea fiind imperativă, sancțiunea este nulitatea absolută - orice persoană ce nu deține calitatea de agricultor este afectată de o incapacitate specială de folosință pentru dobândirea unor astfel de terenuri.

Altfel, există riscul ca toate terenurile agricole situate în extravilan să dispară, fermierii să își înceteze activitatea, iar în schimb să apară întregi cartiere de locuințe sau alte construcții.

Prin urmare, revine instanței supreme rolul de a veghea la corecta interpretare și aplicare a legii, sens în care trebuie să constate că terenurile agricole situate în extravilan nu pot fi înstrăinate decât către persoane care au calitatea de agricultor. Arată, în acest sens, că aspectul că nu deține calitatea de agricultor a fost reținut de instanța de apel, fiind necontestat de părți.

Face trimitere, în acest sens, la prevederile art. 11 și art. 1.227 C. civ. și menționează că, în măsura în care una dintre părți, la momentul încheierii contractului, se află într-o imposibilitate permanentă de a-și executa obligația (iar impedimentul nu poate fi înlăturat pe parcursul desfășurării raporturilor contractuale), atunci manifestarea sa de voință este lovită de nulitate absolută.

Dacă respectiva manifestare voință era determinantă pentru încheierea contractului, atunci nulitatea absolută se extinde asupra întregului raport juridic, potrivit art. 1.255 alin. (1) C. civ.

Precizează că s-a aflat într-o imposibilitate juridică absolută de a-și executa obligația de a cumpăra un teren agricol situat în extravilan, întrucât nu îndeplinea condițiile impuse de art. 4

1

din Legea nr. 17/2014.

Sub un alt aspect, subsumat aceluiași motiv de recurs, arată că în mod greșit a respins instanța de apel criticile sale referitoare la incidența cazului de nulitate relativă, referitor la existența unei erori, ca viciu de consimțământ.

În speță, împrejurarea eronată în care s-a încrezut recurenta a fost dată de obiectul contractului - promitenta-cumpărătoare a crezut că încheie un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care promitenta-vânzătoare se obligă să schimbe categoria de folosință a terenului promis.

Astfel, esențial nu este faptul că intimata-pârâtă a cunoscut sau nu că vinde un teren extravilan, ci esențial este faptul că recurenta-reclamantă a crezut că va cumpăra un teren a cărui categorie de folosință va fi schimbată în intravilan.

Cum nimeni nu poate invoca necunoașterea legii, înseamnă că orice proprietar de teren agricol situat în extravilan trebuie să cunoască regimul juridic al înstrăinării. Or, în acest context, dacă se intenționează înstrăinarea către o persoană care nu deține calitatea de agricultor, este esențial ca terenul să aibă o altă categorie de folosință, respectiv intravilan.

Tocmai din împrejurarea că reclamanta a mai încheiat și alte promisiuni, în care se făceau trimiteri la obligația promitenților-vânzători de schimbare a categoriei de folosință, instanța de apel ar fi trebuit să deducă intenția reală a părților.

Similar, dacă ar fi efectuat operațiunea de interpretare a clauzelor contractuale potrivit voinței reale a părților, instanțele inferioare ar fi observat o multitudine de elemente care conturau intenția reală a părților, în sensul schimbării categoriei de folosință a terenului, precum prețul similar al celor două terenuri (care, inițial, erau unul în intravilan și altul în extravilan), termenul îndelungat de perfectare a contractului, conduita părților pe parcursul executării promisiunii.

Intimata-pârâtă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului reclamantei, ca nefondat.

Arată că este neîntemeiată critica referitoare la încălcarea principiului devoluțiunii totale a cauzei, dat fiind că, prin apelul declarat, reclamanta nu a formulat critici cu privire la soluția dată cererii în rezoluțiunea, în parte, a promisiunii, ci doar cu privire la nelegalitatea sentinței apelate, ce viza aspecte procedurale, cât și aspecte cu privire la solicitarea de constatare a nulității absolute și relative a actului juridic.

Rejudecarea fondului s-a reanalizat în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelantă și în condițiile art. 478 C. proc. civ., în privința aspectelor necriticate hotărârea primei instanțe intrând sub puterea lucrului judecat.

Referitor la critica privitoare la greșita reținere a existenței unei motivări corespunzătoare a sentinței primei instanțe, intimata a precizat că, în mod întemeiat, s-a apreciat, de către curte, că tribunalul a motivat sentința în acord cu prevederile art. 425 C. proc. civ. și art. 6 CEDO, întrucât sentința a fost motivată, considerentele acesteia nefiind nici contradictorii și nici străine de natura cauzei și nu există niciun element care să indice caracterul arbitrar al modalității în care instanța a aplicat legislația relevantă pentru faptele cauzei, motivarea având o legătură logică cu argumentele dezvoltate de părți, fiind astfel respectate cerințele unui proces echitabil.

Faptul că prima instanță nu a analizat înscrisurile transmise prin poștă electronică de către apărătorul reclamantei, care au parvenit instanței după pronunțarea soluției, nu este echivalent cu nemotivarea hotărârii, ci reprezintă aplicarea regulii prevăzute de art. 394 alin. (3) C. proc. civ., care stabilește că, după închiderea dezbaterilor, părțile nu mai pot depune niciun înscris la dosarul cauzei, sub sancțiunea de a nu fi luat în seamă.

În ceea ce privește critica referitoare la încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, a precizat că nu poate fi primită susținerea recurentei referitoare la incidența unei cauze de nulitate absolută a convenției, prin raportare la faptul că nu a cunoscut că nu poate achiziționa terenuri situate în extravilan, din moment ce notarul care a autentificat promisiunea a fost nominalizat chiar de către recurentă, la care aceasta a încheiat mai multe contracte identice sau similare.

Tehnica folosită de recurentă a fost una dolosivă, înșelând persoane în vârstă sau necunoscătoare de carte, achiziționând, astfel, terenuri la prețuri derizorii în comparație cu prețul real de piață. Astfel, cauza urmărită de reclamantă a fost una ilicită și imorală, nefiind incidentă nulitatea absolută, întrucât aceasta nu a fost comună, intimata-parată necunoscând-o.

Referitor la imposibilitatea de executare a obligației de a cumpăra, pe lângă aspectul că recurenta își invocă propria culpă, intimata, în calitate de promitentă-vânzătoare, îndeplinindu-și obligațiile contractuale, instanța de apel a concluzionat că nu se poate reține o imposibilitate absolută, așa cum pretinde recurenta, aceasta putând achiziționa liber terenul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare.

Cu privire la susținerile recurentei în sensul că nu a cunoscut prevederile legale, arată că aceasta reprezintă o eroare nescuzabilă, conform art. 1208 C. civ., care nu poate fi invocată în cazul dispozițiilor legale accesibile și previzibile.

Precizează că, dacă prin cererea de chemare în judecată și prin cea de apel, reclamanta a invocat că nu a cunoscut că poate achiziționa terenuri în extravilan, prin cererea de recurs, aceasta invocă faptul că a crezut că va cumpăra un teren a cărui categorie de folosință va fi schimbată în intravilan.

Ulterior redării situației de fapt, intimata-pârâtă arată că este exclusă ideea potrivit căreia, la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare, recurenta nu a cunoscut că nu poate achiziționa terenuri situate în extravilanul orașului Popești-Leordeni și că notarul nu a făcut verificări minimale în acest sens sau că nu i-a adus la cunoștință acest aspect (notarul fiind ales chiar de reclamanta cu care lucrează constant).

Intimata-pârâtă nu a negociat niciodată că se obligă să schimbe categoria de folosința a terenului, iar în promisiune nu s-a stipulat o clauză în acest sens, caz în care prețul vânzării ar fi fost unul specific terenurilor situate în intravilan, iar nu cel negociat de aceasta, cu privire la un teren din extravilan.

Dacă înțelegerea părților ar fi fost să schimbe categoria de folosință din extravilan în intravilan, întrucât reclamanta nu putea achiziționa terenuri situate în extravilan, această clauză s-ar fi stipulat în promisiune, dar evident, prețul vânzării ar fi fost cel real, specific unui teren intravilan.

În schimb, recurenta și-a încălcat propria obligație asumată prin promisiunea de vânzare, respectiv aceea de a achita prețul la termenele prevăzute în convenție.

A mai arătat și că reclamanta, ca dezvoltator imobiliar, nu poate invoca necunoașterea legii, mai ales în situația în care a achiziționat numeroase terenuri în zonă.

În data de 24.12.2024, recurenta a depus o cerere privind sesizarea Completului pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, în vedere pronunțării unei hotărâri prealabile asupra aspectului dacă "art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2014 se interpretează în sensul în care vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan poate fi făcută în mod liber, oricărei persoane fizice sau juridice, fără îndeplinirea vreunei condiții și fără vreo incapacitate specială de folosință ori poate fi făcută doar acelor persoane fizice și juridice care îndeplinesc condițiile prevăzute la art. 4

1

alin. (1) și (2), adică dețin calitatea de agricultor?".

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Analizând recursul declarat de partea reclamantă, Înalta Curte de Casație și Justiție constată următoarele:

Printr-o primă critică de nelegalitate subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., partea reclamantă pretinde că hotărârea recurată a fost pronunțată cu încălcarea art. 477 alin. (2) C. proc. civ., susținând că prin apelul exercitat tindea la anularea hotărârii și că prin motivele de apel nu a limitat, nici explicit, nici implicit, devoluțiunea la soluțiile dispuse de către prima instanță asupra acțiunilor în nulitate absolută și relativă, cum greșit s-a stabilit.

Se susține că anularea, în tot, a sentinței, și rejudecarea în fond a cererii deduse judecății, inclusiv a pretenției în rezoluțiune, se impunea instanței de apel și pe temeiul art. 480 alin. (3) C. proc. civ., cât timp prima instanță a reținut, greșit, că soluționarea litigiului este "condiționată de dovedirea existenței calității de agricultor", chestiune premergătoare echivalentă unei excepții peremptorii, care a împiedicat cercetarea fondului, astfel cum a învederat prin concluziile orale consemnate prin încheierea din 24.04.2024.

Critica este nefondată.

Soarta apelului depinde, în primul rând, de modul în care sunt formulate motivele de apel, deoarece, în principiu, doar motivul invocat în termenul legal instituit pentru exercitarea acestei căi de atac și care se sprijină pe conținutul hotărârii atacate poate fi cercetat de către instanța de control judiciar.

Prin urmare, reperul faptic la care se raportează instanța de apel în stabilirea limitelor învestirii este dat de conținutul actelor de procedură întocmite în cadrul procedurii judiciare, nu de interpretările date acestora de către părțile litigante, nevalidate din punct de vedere al justeții lor de către instanța de control judiciar, cum eronat se argumentează prin recurs.

Cât privește limitele învestirii instanței de apel, art. 477 alin. (1) C. proc. civ. stabilește că această instanță procedează la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant, precum și cu privire la soluțiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată, legiuitorul urmărind, prin instituirea acestei reguli, respectarea principiului disponibilității care guvernează procesul civil atât în fața primei instanțe, cât și în etapa căilor de atac, ordinare sau extraordinare.

În acest sens sunt și statuările doctrinei din paragraful reprodus în cuprinsul cererii de recurs, potrivit cărora "instanța de apel este ținută să examineze motivele invocate de către apelant, iar nu să examineze un aspect rezolvat de prima instanță care nu a fost menționat în cererea de apel".

Prin urmare, când prin cererea de apel, depusă în termenul legal, partea litigantă limitează, expres sau implicit, rejudecarea cauzei doar la anumite soluții, aceasta nu se poate prevala, în același timp, și de norma de excepție prevăzută de art. 477 alin. (2) din cod, sub motiv că prin apel urmărea, în realitate, anularea în integralitate a sentinței și ca devoluțiunea să opereze cu privire la întreaga cauză, astfel cum reglementează această normă de procedură.

În speță, potrivit lucrărilor dosarului, prima instanță a dispus prin sentința pronunțată respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată formulate de către partea reclamantă, expunând, distinct, motivele de fapt și de drept care au impus soluția în privința fiecăreia dintre cele trei sancțiuni civile (rezoluțiunea, nulitatea absolută și nulitatea relativă) pretins a fi incidente promisiunii de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri situate atât în intravilanul cât și în extravilanul localității, încheiate de părți la data de 7.07.2021.

Prin cererea de apel, astfel cum s-a statuat de către instanța de apel, partea reclamantă a înțeles să critice doar partea din sentință prin s-a dispus cu privire la netemeinicia acțiunilor în nulitate absolută și relativă, nu și partea prin care prima instanță a dispus cu privire la netemeinicia acțiunii în rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare.

Procedând astfel, partea reclamantă a stabilit, implicit, limitele rejudecării cauzei în apel, limite a căror respectare se impunea instanței de control judiciar pe temeiul art. 477 alin. (1) C. proc. civ.

În atare condiții, împrejurarea că prin cererea de apel se solicita, formal, anularea sentinței nu era de natură să impună concluzia potrivit căreia devoluțiunea putea să opereze cu privire la întreaga cauzei, știut fiind că potrivit art. 480 alin. (2) din cod, instanța de apel poate dispune și anularea doar în parte a sentinței, în acord cu limitele învestirii prin motivele de apel depuse în termenul legal.

În susținerea criticii, partea reclamantă se prevalează și de faptul că prin apel, a înțeles să critice aplicarea greșită de către prima instanță a dispozițiilor art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2004 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, arătând că prima instanță, în considerarea greșelii săvârșite în aplicarea acestei norme juridice, nu a intrat în cercetarea fondului cauzei, în general, nici al acțiunii în rezoluțiune, în particular, fapt ce impunea anularea, în tot, a sentinței, pe temeiul art. 480 alin. (3) teza I C. proc. civ. și rejudecarea în apel a tuturor celor trei acțiuni deduse judecății.

Or, verificând potrivit lucrărilor dosarului, se constată că instanța de apel nu a validat raționamentul exhibat de către partea reclamantă potrivit căruia chestiunea vizând calitatea sa de agricultor s-ar fi constituit, în interpretarea dată de către prima instanță normei prevăzute de art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2004, într-o excepție dirimantă ce ar fi împiedicat cercetarea fondului cauzei.

De altminteri, din cuprinsul sentinței rezultă că această chestiune a fost examinată de către prima instanță în contextul analizării probațiunii, aceasta reținând, explicit, că partea reclamantă nu a administrat "probe concludente din care să rezulte că nu desfășoară activități agricole și că nu îndeplinește cerințele de la art. 4

1

din Legea nr. 17/2014."

Or, astfel cum s-a arătat în precedent, motivele de apel trebuie să se sprijine pe conținutul hotărârii apelate, astfel că formularea prin apel a unor critici străine acestora nu este aptă să atragă, cum eronat se susține prin recurs, incidența normelor de procedură formal invocate prin intermediul căii de atac, în speță, incidența art. 480 alin. (3) teza I C. proc. civ.

Pe de altă parte, este de observat că motivul de drept bazat pe interpretarea normei prevăzute de art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2004 a fost invocat în susținerea acțiunii în constatarea nulității absolute, partea argumentând că textul de lege conține o normă de ordine publică ce prevede o interdicție legală de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan de către persoane juridice care nu desfășoară activități agricole, nu în susținerea acțiunii în rezoluțiune, astfel că reiterarea prin apel a acestui motiv aducea în discuție legalitatea soluției pronunțate asupra acțiunii în nulitate, nu în rezoluțiune.

Rezultă că partea reclamantă, în susținerea acțiunii în rezoluțiune, s-a prevalat de neîndeplinirea de către partea pârâtă a obligației de a include în intravilanul localității terenul agricol situat în extravilan și că soluția de respingere a acțiunii de către prima instanță s-a întemeiat pe faptul nedovedirii asumării de către partea pârâtă a obligației menționate, soluție a cărei pronunțare a presupus, de altminteri, cercetarea fondului pretenției.

Așa fiind, în considerarea celor ce preced, rezultă că instanța de apel a constatat, corect, în aplicarea art. 477 alin. (1) C. proc. civ., că nu îi este permisă învestirea cu judecarea fondului acțiunii în rezoluțiune, astfel că solicitarea de casare întemeiată de către partea reclamantă pe încălcarea prevederilor alin. (2) al normei de procedură menționate va fi respinsă, ca fiind nesusținută.

Subsumat acestui motiv de recurs, partea reclamantă pretinde, totodată, că prin hotărârea recurată a fost respins greșit motivul de apel prin care a învederat că motivarea sentinței nu respectă prevederile legale în materie și exigențele stabilite în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, reiterând apărarea potrivit căreia motivele de fapt și de drept expuse în sentință nu au aptitudinea de a constitui un raționament judiciar ce ar proba examinarea pe fond a pretențiilor deduse judecății, fapt ce atrage incidența art. 480 alin. (3) C. proc. civ.

Nici aceste susțineri nu pot fi primite.

Motivul de apel bazat pe vicii ale motivării, care nu se confundă cu lipsa totală de motivare (nemotivarea), nu se constituie într-un motiv de apel autonom apt să atragă, chiar dacă se reține justețea sa, anularea sentinței apelate.

Pe de o parte, pentru că exercitarea apelului provoacă, în limitele învestirii, rejudecarea fondului pretențiilor, astfel că instanța de apel este în drept să corecteze astfel de vicii, după caz, să substituie motive noi celor reținute, greșit, de către prima instanță, iar, pe de altă parte, pentru că norma prevăzută de art. 480 alin. (3) C. proc. civ., readusă în discuție și prin intermediul acestei critici, nu condiționează soluția anulării sentinței de vicii ale motivării, ci impune constatarea uneia dintre ipotezele expuse, printre care și ipoteza potrivit căreia prima instanță a soluționat, în mod greșit, fără a intra în judecata fondului.

Incidența ipotezei normative arătate se subsumează însă aprecierii instanței de apel că neregularitățile procedurale invocate, inclusiv cele privind motivarea, au viciat modul aparent în care s-a judecat fondul cauzei, realizate pe baza verificării motivelor de drept și de fapt pe care sprijină soluția apelată, astfel cum aceste motive sunt expuse de către prima instanță în cuprinsul sentinței apelate.

Or, în speță, verificând cuprinsul sentinței, instanța de apel a constatat invocarea, în mod formal, de către partea reclamantă a motivului de apel bazat pe nemotivare, argumentat prin aceea că sentința cuprinde toate elementele de natură a permite instanței de apel realizarea controlului judiciar, respectiv, că motivele expuse în cuprinsul acesteia au aptitudinea de a constitui un raționament juridic de natură a susține soluția pronunțată, demonstrând aplicarea normelor de drept incidente la situația de fapt din speță, prin referiri concrete la materialul probator administrat în cauză.

De altminteri, prin intermediul unei astfel de critici nu se poate susține, cu temei, incorectitudinea raționamentului judiciar și aplicarea greșită a legii la situația de fapt stabilită, întrucât, astfel argumentată, critica, pe lângă faptul că relevă existența motivării, aduce în discuție, legalitatea și temeinicia hotărârii, chestiuni care se analizează cu ocazia soluționării fondului apelului, cum corect a procedat instanța de apel în cauza pendinte.

Așa fiind, se va respinge, ca fiind nesusținută, și solicitarea părții reclamante de casare a hotărârii recurate întemeiată pe dezlegarea greșită a motivului de apel bazat pe nemotivarea sentinței și incidența, în considerare acestui fapt, a prevederilor art. 480 alin. (3) teza I C. proc. civ.

Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., partea reclamantă pretinde că hotărârea recurată a fost pronunțată cu aplicarea greșită a prevederilor art. 1 și art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2014 și art. 11 ("Respectarea ordinii publice și a bunelor moravuri"), art. 1127 C. civ. ("Imposibilitatea inițială a obiectului obligației"), art. 1255 ("Nulitatea parțială") și art. 1207 ("Eroarea") din C. civ.

Criticând soluția dată asupra acțiunii în nulitate absolută, partea reclamantă, societate cu răspundere limitată, afirmă că era oprită de lege să încheie promisiunea de vânzare-cumpărare datată 7.07.2021, anume de dispozițiile art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2014, în considerarea faptului că desfășoară activități de dezvoltare imobiliară, iar norma reglementează, prin sintagma "în condițiile legii", o incapacitate de folosință a persoanelor juridice care nu desfășoară activități agricole de a dobândi drepturi asupra terenurilor agricole situate în extravilan.

Cu acest argument se susține și imposibilitatea absolută a obiectului promisiunii, partea reclamantă arătând că nu a putut executa obligația pe care a asumat-o prin promisiunea de vânzare-cumpărare, aceea de a încheia, la termenul stabilit, contractul translativ de proprietate asupra terenului agricol situat în extravilan.

Susținerile părții sunt nefondate în considerarea celor ce succed.

- Dispozițiile art. 1180 C. civ. prevăd că poate contracta orice persoană care nu este declarată incapabilă de lege și nici oprită să încheie anumite contracte", iar dispozițiile art. 1181 arată că regulile privitoare la capacitatea de a contracta sunt reglementate în principal în cartea I din cod.

Prin critica formulată, partea reclamantă nu indică ce reguli prevăzute de cod relative la capacitate au fost încălcate prin încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, ci se rezumă să susțină că era ținută să nu încheie promisiunea în partea privind terenul extravilan și că nu poate încheia privitor la acest teren, astfel cum s-a obligat prin promisiune, act translativ de proprietate, deoarece nu desfășoară activități agricole, ci de dezvoltare imobiliară.

Astfel argumentată cauza nulității absolute, partea reclamantă aduce în discuție încălcarea, prin încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, a principiului specializării capacității de folosință a persoanei juridice, potrivit căruia persoana juridică nu poate avea decât drepturi conforme scopului ei stabilit prin actul constitutiv, nu și drepturi care nu-i sunt necesare pentru realizarea obiectului de activitate prevăzut în acest act.

Or, acest principiu, potrivit dispozițiilor art. 206 din C. civ. din 2009, nu este aplicabil persoanelor juridice cu scop patrimonial, astfel cum se reglementa, anterior, prin dispozițiile art. 34 alin. (1) din Decretul nr. 31/1954 (act normativ abrogat prin art. 230 lit. n) din Legea nr. 71/2011).

Potrivit art. 206 alin. (1) C. civ., persoana juridică poate avea orice drepturi și obligații civile, afară de acelea care, prin natura lor sau potrivit legii, nu pot aparține decât persoanei fizice.

Norma prevede, la alin. (2), că doar persoanele juridice fără scop lucrativ pot avea doar acele drepturi și obligații civile care sunt necesare pentru realizarea scopului stabilit prin lege, actul de constituire sau statut, iar la alin. (3), că actul juridic încheiat cu încălcarea dispozițiilor alin. (1) și (2) este lovit de nulitate absolută.

Prin urmare, partea reclamantă, persoană juridică cu scop lucrativ (patrimonial), nu se poate prevala cu ocazia încheierii de acte juridice civile de specializarea capacității de folosință, întrucât, potrivit legii, poate dobândi orice drepturi și obligații civile, cu excepția celor care pot aparține doar persoanei fizice.

De altminteri, obiectul de activitate nu se confundă cu scopul persoanei juridice, care se înființează pentru a face orice afaceri, nu doar anumite afaceri, enumerarea în actul constitutiv a unui anumit domeniu de activitate dintre cele clasificate în cadrul economiei naționale (CAEN) nereprezentând o limitare adusă capacității de folosință, modificarea obiectului de activitate fiind permisă, potrivit legii, oricând persoanei juridice cu scop lucrativ.

Este de observat că precizarea scopului lucrativ sub forma unui obiect de activitate s-a impus persoanelor juridice pentru a satisface cerința prevăzută de art. 196 alin. (1) lit. e) C. civ., care stabilește cazurile de nulitate absolută a persoanei juridice, printre care și cazul în care actul de înființare nu prevede denumirea, sediul sau obiectul de activitate.

Prin urmare, susținerile părții reclamante potrivit cărora nu putea încheia promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan și nici nu poate încheia acte translative de proprietate vizând astfel de terenuri, argumentate prin aceea că, potrivit actului constitutiv, desfășoară activități de dezvoltare imobiliară, nu activități agricole, se vădesc a fi lipsite de temei legal, în raport de prevederile art. 206 alin. (1) C. civ.

- Dispozițiile art. 29 din C. civ. din 2009 reglementează expres și în privința posibilității limitării capacității civile, în considerarea faptului aceasta conferă unei persoane fizice sau juridice calitatea de subiect de drept civil în baza căreia poate încheia acte juridice.

Potrivit normei menționate, nimeni nu poate fi îngrădit în capacitatea de folosință (...), decât în cazurile și condițiile expres prevăzute de lege, iar potrivit alin. (2), nimeni nu poate renunța, în tot sau în parte, la capacitatea de folosință sau la capacitatea de exercițiu.

Din conținutul reglementării rezultă că orice limitare/îngrădire a capacității de folosință a persoanei se poate dispune doar de către legiuitor în mod expres, nu de instanțele judecătorești, pe cale de interpretare a legii.

Or, în speță, imposibilitatea absolută a obiectului promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare este fundamentată de către partea reclamantă pe un caz de incapacitate ce ar trebui stabilit pe cale de interpretare judecătorească, anume prin interpretarea art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2014.

Norma menționată prevede următoarele:

"În cazul neexercitării dreptului de preempțiune, dacă niciunul dintre potențialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplinește condițiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condițiile prezentei legi." (s.n.)

Susține partea reclamantă că sintagma "în condițiile prezentei legi", prin raportare cu dispozițiile art. 1 din aceeași lege (care arată că unul dintre scopurile legii este asigurarea securității alimentare, protejarea intereselor naționale și exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național), impune interpretarea potrivit căreia prin art. 4

1

alin. (5) din Legea nr. 17/2014 se instituie o incapacitate de folosință în privința persoanelor juridice care nu desfășoară activități agricole de a dobândi drepturi asupra terenurilor care cad în sfera de aplicare a acestei legi.

O astfel de interpretare a normei, pe lângă faptul că nu este permisă instanțelor judecătorești potrivit art. 29 C. civ., nu se susține în raport de conținutul clar al acesteia, astfel cum a statuat instanța de apel, întrucât nu se poate afirma, rațional, că norma s-ar adresa doar anumitor categorii de persoane, cât timp prevede, explicit, pentru cazurile expuse în ipoteză, posibilitatea proprietarului de a vinde terenul către orice persoană fizică sau juridică.

Rezultă, totodată, că prin art. 4

1

din Legea nr. 17/2014, legiuitorul nu a scos din circuitul civil terenurile care cad în sfera de aplicare a legii, ci a reglementat o procedură specială de preempțiune legală, mai înainte ca vânzarea să devină liberă potrivit alin. (5), procedură ce permite dobândirea, cu prioritate, a acestor terenuri, de către titularii dreptului de preempțiune indicați la alin. (1) ori de către persoanele juridice indicate la alin. (2), și doar în absența acestora, de către orice persoană fizică/juridică, potrivit alin. (5).

Așa fiind, se vădesc a fi nefondate susținerile părții reclamante potrivit cărora norma menționată ar reglementa o interdicție legală de înstrăinare a acestor terenuri în favoarea vreunei anumite categorii de persoane juridice.

Statuând că și în cazul în care vânzarea terenurilor devine liberă potrivit alin. (5), aceasta se va realiza "în condițiile prezentei legi", contrar susținerilor părții reclamante, norma juridică analizată subliniază necesitatea respectării de către părțile contractante și în acest caz a celorlalte cerințe prescrise de lege și, astfel, unicitatea acestei reglementări legale în materie de înstrăinare a terenurilor situate în extravilanul localităților.

Rezultă că legea specială instituie obligativitatea obținerii, în anumite cazuri, de acorduri de la autoritățile indicate, precum și obligații propter rem în sarcina dobânditorilor, formalități/obligații ce trebuie îndeplinite, după caz, respectate și de către persoanele juridice, știut fiind că acestea nu sunt scutite, în principiu, de respectarea cerințelor prevăzute de legi speciale în privința anumitor operațiuni juridice, irelevant dacă se află sau nu, potrivit art. 206 C. civ., sub efectele principiului specializării capacității de folosință.

Așa fiind, în considerarea celor ce preced, vor fi respinse ca fiind nefundamentate juridic susținerile părții reclamante privind imposibilitatea absolută a obiectului promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în litigiu.

- Criticând soluția dată asupra acțiunii în nulitate relativă, partea reclamantă pretinde că hotărârea recurată a fost pronunțată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1207 alin. (1) lit. a) C. civ., care reglementează anularea contractului în caz de eroare esențială.

Partea reclamantă reiterează susținerea că a avut falsa reprezentare că obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare înglobează, pe lângă obligațiile stipulate expres, și obligația părții pârâte de a schimba categoria de folosință a terenului agricol situat în extravilan, prin îndeplinirea formalităților legale pentru includerea sa în intravilanul localității până la data de 15.12.2022, stabilită pentru încheierea contractului translativ de proprietate.

Apreciază că, în atare situație, instanța de apel a apreciat, greșit, că partea pârâtă se poate prevala de faptul că nu știa că și-a asumat obligația menționată, argumentat prin aceea că, în opinia sa, orice proprietar de teren agricol situat în extravilan trebuie să cunoască regimul juridic al acestuia, iar dacă intenționează să-l înstrăineze unei persoane care nu deține calitatea de agricultor, trebuie să știe că îi incumbă obligația de a demara și finaliza formalitățile de includere a terenului în intravilanul localității.

Astfel argumentată, critica nu poate fi primită, întrucât aduce în discuție netemeinicia hotărârii recurate, nu nelegalitatea acesteia.

Recursul este o cale extraordinară de atac care, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ., poate supune instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, astfel că nu permite criticarea elementelor de fapt ale cauzei, dat fiind că instanța supremă nu interpretează probele și nu (re)stabilește faptele, printr-o nouă apreciere dată probelor.

Cerința potrivit căreia anularea pentru eroare esențială se poate solicita doar dacă cealaltă parte știa sau, după caz, trebuia să știe că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esențial pentru încheierea contractului este prevăzută, expres, de art. 1207 alin. (1) lit. a) C. civ. și îndeplinirea sa, contrar susținerilor părții reclamante, trebuie probată în proces, potrivit art. 249 C. proc. civ., de către cel care face această susținere.

Or, în speță, potrivit considerentelor de fapt ale hotărârii recurate, deși sarcina probei îi incumba, partea reclamantă nu a dovedit prin probele administrate faptul pretins, anume că partea pârâtă știa sau putea să știe eroarea în care ea se afla cu privire la obiectul promisiunii încheiate.

Sunt expuse faptele, stabilite pe baza probelor, ce relevă că părțile contractante cunoșteau că promisiunea are ca obiect și un teren al cărui regim juridic este reglementat prin Legea nr. 17/2014, precum și clauzele expres asumate în considerarea acestui fapt, printre care nu se regăsește cea invocată de către partea reclamantă.

Se arată, totodată, că existența acestei obligații nu a putut fi stabilită din elemente de fapt învederate de partea reclamantă, precum, săvârșirea unei greșeli de către notarul instrumentator, demararea de către partea pârâtă cu întârziere a procedurii de preempțiune prevăzute de Legea nr. 17/2014, respectiv, cunoașterea de către aceasta a faptului că desfășoară activități de dezvoltare imobiliară și a condițiilor în care a achiziționat alte terenuri agricole situate în extravilan de la terțe persoane.

Or, în raport de situația de fapt stabilită la judecata fondului, care nu poate face obiectul reevaluării instanței de recurs, se constată că prevederile art. 1207 alin. (1) lit. a) C. civ. au fost corect aplicate de către instanța de apel, sens în care va fi respinsă solicitarea părții reclamante de casare a hotărârii astfel argumentată, prin aplicarea greșită a normei menționate.

Așa fiind, pentru considerentele de fapt și de drept arătate, care fac lipsită de interes examinarea altor argumente expuse prin cererea de recurs, Înalta Curte, în baza dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat de partea reclamantă, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 573 A din 22 mai 2024 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 22 ianuarie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.