ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 885/2024

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, în data de 08 ianuarie 2020, sub nr. x/2020, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pârâtul C., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.03.2017 de către notarul public D., modificat prin actul adițional autentificat sub nr. x/22.05.2017 de către notarul public D., prin contractul de cesiune autentificat sub nr. x/18.07.2017 de către notarul public E. și prin actul adițional autentificat sub nr. x/25.07.2017 de către notarul public E., având ca obiect imobilul situat în oraș Popești Leordeni, tarlaua x, parcelele 641/3, 641/7, lot x, jud. Ilfov, compus din teren în suprafață de 250 mp și construcție P+M existentă pe teren și o cotă parte de 1/2 din cota de 10,60% reprezentând 87,12 mp din calea de acces cu suprafață totală de 821,57 mp, întabulată în CF nr. x sub numărul cadastral x, precum și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată. În drept, reclamanții au invocat prevederile art. 1516 și urm., art. 1549 și urm. din C. civ.

Hotărârea pronunțată de prima instanță Prin sentința civilă nr. 315 din 03 martie 2021, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a admis acțiunea, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.03.2017 de notarul public D., modificat prin actul adițional autentificat sub nr. x/22.05.2017 de notarul public D., prin contractul de cesiune autentificat sub nr. x/18.07.2017 de notarul public E. și prin actul adițional autentificat sub nr. x/25.07.2017 de notarul public E., având ca obiect imobilul situat în orașul Popești-Leordeni, tarlaua x, parcelele 641/3, 641/7, lot x, jud. Ilfov, compus din teren în suprafață de 250 mp și construcție P+M existentă pe teren, precum și cota-parte de 1/2 din cota de 10,60% reprezentând 87,12 mp din calea de acces cu suprafața totală de 821,57 mp, intabulată în CF nr. x sub nr. cadastral x și a obligat pe pârât la plata către reclamantul A. a sumei de 12.412,9 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu de avocat.

Hotărârea pronunțată în apel Prin decizia civilă nr. 1937 din 19 decembrie 2022, pronunțată de Curtea de Apel Bucureștia, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a fost admis apelul formulat de apelantul-pârât C., împotriva sentinței civile nr. 315 din 03 martie 2021, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2020, în contradictoriu cu intimații-reclamanți A. și B., a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins cererea, ca neîntemeiată.

Calea de atac exercitată în cauză Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții A. și B., cale de atac cu a cărei soluționare a fost învestită Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, în prezenta cauză. Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții-reclamanți au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanței de apel, având în vedere că a pronunțat hotărârea cu încălcarea greșită a normelor de drept material. În dezvoltarea motivului de recurs invocat, după prezentarea situației de fapt, recurenții au arătat că obiectul executării silite ce formează dosarul de executare nr. 101/2018 este reprezentat de creanța ce este constituită din ratele lunare a câte 1000 euro fiecare, neachitate de promitentul-cumpărător începând cu luna decembrie 2017. Așadar, nu este vorba despre o interpretare greșită a clauzelor contractuale care a condus la executarea silită a contravalorii lipsei de folosință sau despre o chirie lunară. Instanța de apel a reținut eronat că intimații-reclamanți nu au solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru neplata ratelor din prețul vânzării, ci numai pentru refuzul culpabil al pârâtului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. Pârâtul nu și-a respectat obligația de plată a ratelor lunare de 1000 euro, ceea ce a determinat pe de o parte, executarea silită a acestei obligații în dosarul nr. x/2018 și, pe de altă parte, a condus la apariția negocierilor între părți cu privire la clauzele contractului de vânzare-cumpărare, în noile condiții determinate de acumularea ratelor neachitate și imposibilitatea realizării obiectului contractului. În continuare, recurenții au redat textul art. 22 alin. (2) C. proc. civ., arătând că hotărârea recurată este nelegală în condițiile în care reclamanții și-au îndeplinit obligațiile contractuale, iar pârâtul doar a simulat că dorește încheierea contractului, dat fiind că nu a achitat ratele lunare și nici nu va putea susține plățile din veniturile obținute. Au mai susținut recurenții că instanța de apel a aplicat greșit art. 1270 C. civ., fiind reținut eronat refuzul promitenților-vânzători de a încheia actul în condițiile stabilite prin contractele încheiate cu promitentul-cumpărător, ca și când acesta ar fi fost la zi cu plata ratelor de 1000 euro pe lună, iar promitenții-vânzători au inventat nejustificat o chirie datorată și neplătită pentru a refuza încheierea contractului. Concluzionând, recurenții au susținut că refuzul acestora de a încheia contractul a fost justificat de neîndeplinirea obligației asumate de promitentul-cumpărător de plată a prețului prin contractele încheiate.

Apărările formulate în cauză În data de 17 octombrie 2023, intimatul-pârât a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului pentru lipsa criticilor de nelegalitate, iar pe fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat. A arătat că nu a refuzat încheierea contractului de vânzare, ci a dorit perfectarea actului în condițiile conve nite de părți, plățile efectuate urmând a fi considerate plată anticipată, iar nu plată a chiriei. Intimatul a mai susținut că nu se poate cere concomitent executarea silită pentru neplata pretului și rezoluțiunea contractului, în acest sens instanța de apel a reținut corect dispozițiile art. 1549 C. civ., creditorii solicitând executarea obligațiilor asumate și nu rezoluțiunea antecontractului. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând recursul declarat, în raport cu dispozițiile legale incidente, Înalta Curte constată următoarele: Cu prioritate, față de conținutul expunerii de motive a cererii de recurs, redat anterior, se impune ca analiza criticilor de nelegalitate în calea extraordinară de atac a recursului să fie precedată de considerații preliminare privind cauza recursului. În calea extraordinară de atac a recursului, criticile ce pot fi formulate de partea recurentă nu pot viza decât ipotezele prevăzute de art. 488 C. proc. civ., care concretizează aspecte de nelegalitate în legătură cu hotărârea atacată (aspecte de ordin procedural și/sau substanțial). Pe de altă parte, principiul legalității căilor de atac impune a se reține că asemenea demersuri procedurale trebuie exercitate în coordonatele pe care legea le-a conferit acestora, nici părțile și nici instanțele de control judiciar nefiind îndreptățite să invoce, respectiv să analizeze aspecte care nu respectă condițiile pe care legea le-a stabilit relativ la exercitarea și judecata căilor de atac efectiv promovate. Având în vedere aceste rigori legale ce se impun în judecata recursului, Înalta Curte reține că, în speță, nu este posibil a fi reevaluat probatoriul ce a fost analizat de instanțele ierarhic inferioare, după cum nu este posibilă nici reevaluarea situației de fapt ce a fost stabilită ca urmare a analizei astfel făcute în privința probelor administrate la judecata în fond. Împrejurarea că recurenții au formulat critici care tind a provoca o astfel de reevaluare a probelor și respectiv a situației de fapt, nu poate determina legala învestire a instanței de recurs spre a proceda la analiza acestora, pentru că respectivele critici au fost formulate cu neobservarea limitelor ce sunt impuse prin normele procedurale enunțate în precedent și a întinderii dreptului ce îi este conferit prin lege de a deduce judecății în recurs, aspecte care au aptitudinea de a fi circumscrise motivelor de casare reglementate prin art. 488 C. proc. civ. Înainte de a analiza cererea de recurs dedusă judecății, se reține că situația de fapt conturată de instanțele de fond relevă că reclamanții au solicitat rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 28.03.2017 încheiată între promitentul-vânzător A. și promitenții-cumpărători F. și G. cu privire la imobilul situat în localitatea Popești-Leordeni, jud. Ilfov, tarlaua x, parcelele 641/3, 641/7, lot. 1, prețul stabilit fiind de 100.000 euro, din care 1.000 euro plătiți cu titlu de avans, iar restul de preț urmând a fi achitat în rate lunare de câte 1.000 euro, termenul de încheiere a contractului de vânzare- cumpărare fiind stabilit cel mai târziu pentru data de 15.05.2017, iar, ulterior, prin act adițional fiind stabilit pentru data de 02.10.2017. În data de 18.07.2017, reclamantul A. a încheiat cu promitenții-cumpărători F. și G. și cu pârâtul C. contractul de cesiune autentificat sub nr. x/18.07.2017 de către notarul public E., prin care promitenții-cumpărători au cesionat, cu titlu gratuit, către C., în conformitate cu prevederile art. 1315 C. civ., toate drepturile și obligațiile izvorâte din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.03.2017, completat cu actul adițional, fiind menținut prețul de 100.000 euro și termenul de 02.10.2017 pentru încheierea contractului, stipulându-se că suma rămasă de plată este de 95.000 euro, iar ratele lunare de 1.000 euro se vor plăti cel mai târziu până la data de 28 a fiecărei luni. Prima instanță a admis cererea reclamanților și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, reținând în esență, că pârâtul nu și-a îndeplinit culpabil obligația de încheia contractul în formă autentică, motivul invocat de acesta (includerea în prețul vânzării a sumelor încasate de promitentul-vânzător în urma executării silite a promitentului-cumpărător în dosarul de executare nr. 101/2018 al BEJ H.) excedând clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.03.2017, prin care a fost stabilit prețul de 100.000 Euro pentru vânzarea imobilului obiect al antecontractului, părțile asumându-și așadar obligația de a vinde, respectiv de a cumpăra imobilul la prețul determinat în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare. Spre deosebire, instanța de apel, prin decizia recurată, a admis apelul pârâtului și a schimbat în tot sentința apelată în sensul că a respins cererea, ca neîntemeiată, apreciind, în esență, că părțile nu au convenit prin antecontractul de vânzare cumpărare, prin contractul de cesiune ori prin actele adiționale la acestea sau alte acte juridice, asupra închirierii imobilului la care se referă prezenta cauză și implicit asupra obligației pârâtului de plată a unei chirii lunare în cuantum de 1000 euro. S-a mai reținut că reclamantul și-a îndeplinit obligația de a prezenta la notar toate actele necesare perfectării contractului în formă autentică, dar și pârâtul s-a prezentat la notar și a exprimat voința de încheiere a contractului în condițiile stabilite prin convențile părților, însă neperfectarea contractului s-a datorat atitudinii culpabile a reclamantului, care a urmărit modificarea unilaterală a condițiilor contractuale. Analizând, în continuare, cererea de recurs se observă că principala critică vizează maniera în care instanța de apel a interpretat refuzul promitenților-vânzători de a încheia contractul, prin raportare la prevederile art. 1270 C. civ. Dispozițiile legale invocate de recurenți dau expresie principiului forței obligatorii a contractului, pacta sunt servanda, recurenții susținând, în esență, că acest text de lege a fost aplicat greșit, din moment ce instanța de apel a respins acțiunea în rezoluțiune, apreciind eronat că nu s-a solicitat rezoluțiunea antecontractului pentru neplata ratelor din prețul vânzării, ci numai pentru refuzul culpabil al apelantului pârât de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. Practic, recurenții, prevalându-se de prevederile art. 1270 C. civ., au afirmat că că instanța de apel a reținut eronat refuzul promitenților-vânzători de a încheia actul în condițiile stabilite prin contractele încheiate cu promitentul cumpărător, ca și când acesta și-ar fi îndeplinit obligația de plată lunară a ratelor, iar promitenții vânzători ar fi invocat nejustificat o chirie nedatorată și neplătită, pentru a refuza încheierea contractului. Esențial de subliniat este că rezoluțiunea reprezintă un remediu, aflat la dispoziția creditorului în ipoteza în care se confruntă cu o neexecutare (totală sau cel puțin considerabilă) culpabilă a obligațiilor contractuale asumate de debitor, cel mai incisiv dintre acestea și constă în desființarea retroactivă a convenției, cu consecința restituirii reciproce a prestațiilor executate. Potrivit dispozițiilor art. 1516 alin. (2) raportat la art. 1549 alin. (1) din C. civ., invocate de reclamanți drept temei al cererii de chemare în judecată, creditorul obligației contractuale neexecutate are un drept de opțiune, putând să ceară sau, după caz, să treacă la executarea silită a obligației să obțină rezoluțiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligații corelative sau să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său. Alineatul (1) al art. 1549 C. civ. prezintă rezoluțiunea drept un mijloc subsecvent alegerii creditorului de a renunța la executarea silită, eventual în mod cumulativ cu dreptul la daune interese. Textul legal reglementează, așadar, dreptul de opțiune al creditorului între a solicita executarea silită sau desființarea contractului cu daune interese, alegerea creditorului între executare silită și rezoluțiune depinzând în principal de posibilitatea practică de realizare a interesului urmărit prin încheierea contractului, precum și de felul obligației, dacă acestea implică sau nu faptul personal al debitorului. Aplicând aceste considerații teoretice la cauza dedusă judecății, se reține că reclamanții au pornit executarea silită împotriva pârâtului în baza antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.03.2017, modificat prin actul adițional autentificat sub nr. x/22.05.2017 și a contractului de cesiune autentificat sub nr. x/18.07.2017, pentru ratele aferente perioadei decembrie 2017 - iunie 2022, pretinzând în cauză că sumele primite în urma executării silite în dosarul nr. x/2018 al BEJ H. reprezintă chirie, și nu rate din prețul vânzării. Ulterior, prin cererea de chemare în judecată dedusă judecății, reclamanții au solicitat rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, având în vedere că, deși și-au îndeplinit toate obligațiile contractuale, pârâtul nu s-a prezentat la notar în data de 24.05.2019, iar motivele invocate de acesta nu au legătură cu obligațiile asumate prin antecontract. Astfel, se observă că, deși reclamanții aveau posibilitatea de a alege între a cere fie rezoluțiunea, fie executarea în natură a obligației, aceștia au optat nepermis atât pentru executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare, cât și pentru rezoluțiunea acestuia. În acest sens, se reține că prin executarea silită îndreptată împotriva pârâtului, reclamanții au optat pentru executarea în natură a obligației, ceea ce nu le mai conferea ulterior dreptul de a solicita și rezoluțiunea judiciară. Prin acțiunea în rezoluțiune, reclamanții au solicitat desființarea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, arătând că deși și-au îndeplinit toate obligațiile contractuale, pârâtul nu s-a prezentat la notar în vederea perfectării contractului, susținând că motivele invocate de acesta nu au legătură cu obligațiile asumate prin antecontract. Instanța de apel a schimbat hotărârea primei instanțe cu consecința respingerii acțiunii în rezoluțiune, fiind corect raționamentul expus în sensul că reclamantul nu a solicitat rezoluțiunea antecontractului pentru neplata ratelor din prețul vânzării, ci pentru refuzul culpabil al pârâtului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, iar contractul nu a fost perfectat din cauza atitudinii culpabile a reclamantului, care a urmărit modificarea unilaterală a condițiilor contractuale. Pretenția pe care o invocă reclamanții în prezentul dosar în justificarea refuzului de a perfecta contractul în formă autentică, respectiv că suma achitată cu titlu de rate lunare de către pârât reprezintă chirie, este nejustificată raportat la clauzele contractuale, așa cum corect a apreciat instanța de apel. Dat fiind că forța obligatorie a contractului și, implicit, obligația de acționa cu bună-credință, în executarea convenției trebuie raportate la obligațiile și la drepturile convenite real de către părți, în cauză nu pot fi ignorate caracteristicile obiectului obligațiilor asumate de către reclamanți și de pârât, care nu pot să fie completate sau transformate, pe calea interpretării clauzelor asumate de părți, actul juridic civil legal încheiat având forță obligatorie pentru părțile acestuia. În consecință, întrucât nemulțumirea recurenților în privința interpretării date clauzelor contractuale anterior menționate, nu este susținută nici de termenii antecontractului, contractului de cesiune ori a actelor adiționale la acestea și nici de elemente extrinseci acestora, va fi apreciată ca nefondată critica vizând aplicarea eronată, în speță, a dispozițiilor art. 1270 din C. civ. Pentru aceste considerente, constatând că nu este incident motivul de recurs invocat, iar decizia recurată este legală, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ. va respinge, ca nefondat, recursul declarat în cauză. Referitor la solicitarea intimatului-pârât C. de obligare a recurenților-reclamanți la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocat în cuantum de 5000 RON, potrivit chitanțelor nr. 1/05.01.2024 și nr. 003/25.03.2024, Înalta Curte, având în vedere soluția pronunțată în cauză, în temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., îi va obliga pe recurenți la plata sumei solicitate de intimat, pe care o apreciază ca fiind proporțională în raport cu activitatea desfășurată de avocat și complexitatea cauzei.