ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2604/2021

Ședința publică din data de 24 noiembrie 2021

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov la data de 27 mai 2019, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L și cu intervenientul D. să se dispună rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x la data de 08 august 2017 de către Biroul individual E., cu privire la garsoniera cu nr. x din localitatea Popești Leordeni, nr. 90. bl. 1, județul Ilfov, număr cadastral x, CF x și obligarea pârâtei la plata sumei de 273.926 RON, reprezentând dublului prețului achitat, precum și la plata cheltuielilor de judecata.

Prin sentința civilă nr. 1641 din 13 iulie 2020, Tribunalul Ilfov a respins cererea, ca neîntemeiată, și a dispus obligarea reclamanților la plata către pârâtă a sumei de 3.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 342 A din 04 martie 2021, Curtea de Apel București, secția a IV a civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamanții A. și B. împotriva sentinței civile nr. 1641 din 13 iulie 2020 a Tribunalului Ilfov și a dispus obligarea reclamanților la plata către intimata pârâtă a sumei de 2975 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva deciziei curții de apel au exercitat recurs reclamanții A. și B., înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justișie, secția I civilă la data de 15 iunie 2021.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții-reclamanți au solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, admiterea apelului, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată.

În dezvoltarea motivului de recurs, întemeiat pe pct. 8 al alin. (1) din art. 488 C. proc. civ., după expunerea situației de fapt și a parcursului procesual al litigiului, recurenții-reclamanți au susținut că instanța de apel a făcut o greșită aplicare și interpretare a prevederilor art. 1551 alin. (1) teza 1 din C. civ., din perspectiva în care, validând raționamentul juridic al tribunalului, a apreciat că înscrierea celor două litigii în cartea funciară a imobilului nu este în măsură să justifice rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, autentificată sub nr. x la data de 08 august 2017 de către Biroul individual E., având ca obiect garsoniera cu nr. x din localitatea Popești Leordeni nr. 90. bl. 1, județul Ilfov, număr cadastral x, CF x, deși acestea reprezintă sarcini în sensul art. 14 alin. (1) și art. 23 din Legea nr. 7/1996, care împietează la transmiterea, în mod legal, a dreptului de proprietate.

Prin urmare, existența notării în cartea funciară a imobilului a celor două litigii reprezintă o încălcare a obligației esențiale asumate de pârâta C. S.R.L. de a vinde imobilul lipsit de orice sarcini.

În continuare, recurenții reclamanți au învederat că, deși existența notării în cartea funciară a celor două litigii nu reprezintă un impediment absolut pentru circuitul civil al bunului, acestea pot reprezenta o "descurajare" în fapt pentru orice subiect de drept în a efectua sau a încuviința constituirea de drepturi reale asupra unui asemenea imobil.

Numai în ipoteza în care părțile ar fi convenit în mod expres, că notarea respectivelor litigii nu ar reprezenta un impediment la perfectarea contractului de vânzare, recurenții-reclamanți nu ar fi fost îndreptățiți să solicite rezoluțiunea, situație care însă nu este întrunită în cauză.

Pe de altă parte, împrejurarea că pe parcursul derulării litigiului pendinte, cele două litigii notate în cartea funciară a imobilului au fost soluționate nu este în măsură să producă efecte juridice în ceea ce privește condițiile stabilite pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare, având în vedere că pârâta refuză să se prezinte la notar pentru semnarea contractului, atitudinea culpabilă a acesteia urmând a fi analizată în raport de data scadentă stabilită pentru perfectarea vânzării.

Sub un ultim aspect, recurenții-reclamanți au arătat că instanța de apel a respins ca neprobată susținerea acestora potrivit căreia notarea în cartea funciară a celor două litigii ar îngreuna eventualele demersuri de valorificare a imobilului în ipoteza vânzării sau grevării cu ipotecă, iar consecința reținerii de către instanță a îndeplinirii de către promitenții vânzători a tuturor obligațiilor asumate prin promisiunea de vânzare cumpărare este greșită în contextul în care, urmare a existenței celor două notări din cartea funciară, dreptul de dispoziție asupra imobilului este transmis numai parțial.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Criticile deduse judecății sunt neîntemeiate, recurenții nedemonstrând încălcarea normelor de drept material aplicabile (art. 1551 alin. (1) teza 1 din C. civ.) pentru a atrage incidența motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Sub acest aspect, Înalta Curte reține că, în speța de față, instanța de apel a stabilit următoarea situație de fapt, pe care se grefeză controlul de nelegalitate ce poate fi exercitat în calea de atac a recursului:

Astfel, între recurenții reclamanți, A. și B., în calitate de promitenți-cumpărători, și intimata pârâtă C. S.R.L. și intervenientul forțat, D., în calitate de promitenți-vânzători, a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x din data de 08 august 2017, prin care părțile contractante și-au asumat obligația de a vinde, respectiv de a cumpăra imobilul apartament nr. x, situat la parter, în blocul 1, în curs de edificare, compus dintr-o cameră de locuit și dependințe, cu o suprafață de 38,10 mp, pe terenul în suprafață de 18.627 mp, situat în orașul Popești-Leordeni, str. x, precum și un loc de parcare suprateran în suprafață de 16 mp, cel mai târziu la data de 31.05.2018.

Promitenții-vânzători au garantat, printre altele, că imobilul nu este grevat de alte sarcini sau servituți, iar promitenții-cumpărători s-au obligat să cumpere dreptul de proprietate asupra imobilului în condițiile menționate în cuprinsul promisiunii bilaterale.

În cuprinsul promisiunii, s-a stipulat faptul că, în cazul în care promitenții-vânzători, în mod nejustificat, nu își execută obligația de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică, în condițiile menționate, sau nu îndeplinesc condițiile impuse pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, promitenții-cumpărători vor putea cere rezoluțiunea promisiunii și restituirea dublului sumei de bani încasate de către promitenții-vânzători, conform acestei promisiuni.

Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 136.963 RON, inclusiv TVA, care a fost achitat integral la semnarea promisiunii de vânzare cumpărare.

Potrivit extrasului pentru informare, ulterior perfectării promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, în cartea funciară a imobilului au fost notate două litigii, unul dintre acestea având ca obiect plângere împotriva încheierii de reexaminare nr. x/2018, emisă de OCPI, privind pe intimații intervenient forțat și pârâtă din prezenta cauză, precum și o acțiune în răspundere contractuală, având ca obiect obligarea pârâtei la plata către reclamant (intervenientul din cauza de față) a sumei de 17.012,07 RON, reprezentând consum de energie electrică, ambele vizând imobilul situat în Popești Leordeni, str. x, identificat cu nr. cadastral x.

Prin cererea de recurs, recurenții afirmă că, în mod greșit, instanța de apel a reținut incidența prevederile art. 1551 alin. (1) teza 1 din C. proc. civ. apreciind că, în cauză, notarea în cartea funciară a celor două litigii nu reprezintă sarcini care să afecteze perfectarea contractului de vânzare, și ca atare, recurenții reclamanți nu se pot prevala de neexecutarea de către promitenții vânzători a obligației de a transmise dreptul de proprietate asupra imobilului liber de orice sarcini și a de a obține, pe cale judecătorească, rezoluțiunea promisiunii.

O atare susținere nu poate fi validată.

În drept, conform prevederilor art. 1.549 din C. civ.:

"(1) Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin."

De asemenea, art. 1.550 din același cod prevede că:

"(1) Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită." iar potrivit art. 1551 alin. (1) teza 1 din C. civ. "(1) Creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate"

Sub acest aspect, instanța de recurs, reține, din interpretarea sistematică a prevederilor legale anterior redate că, deși acestea au un caracter imperativ, conferă o serie de prerogative părților. Astfel, pentru a se putea invoca rezoluțiunea contractului, este necesar ca debitorul să se facă vinovat de neexecutarea obligațiilor care îi incumbă, cu alte cuvinte trebuie reținută o culpă din partea sa.

De asemenea, din interpretarea per a contrario a prevederilor art. 1551 alin. (1) teza 1 C. civ., rezultă o a doua condiție pentru ca rezoluțiunea să poată opera, anume caracterul însemnat al neexecutării.

Obligațiile esențiale potrivit naturii contractului sunt obligațiile principale ale părților care se nasc prin încheierea contractului.

În doctrină s-a considerat că neexecutarea este determinantă atunci când lipsește pe creditor de ceea ce ar fi fost îndreptățit să se aștepte de pe urma încheierii contractului. În acest context, este firesc a se face apel la noțiunea de cauză a contractului pentru a putea determina ceea ce presupune o neexecutare determinantă la încheierea contractului. Astfel, o neexecutare a unei anumite prestații poate atrage rezoluțiunea contractului dacă ea a constituit cauză determinantă a angajării celeilalte părți.

Totodată, neexecutarea de mică însemnătate presupune o neexecutare care să nu aibă un caracter suficient de important raportat la întreaga economie a întregului contract, cât să justifice rezoluțiunea. Această apreciere trebuie să se raporteze la momentul încheierii contractului, prin raportare la criteriile așteptării legitime și al previziunii rezonabile.

Rezultă, așadar, că nu intervine rezoluțiunea atunci când neexecutarea este de mică însemnătate.

În sensul juridic al termenului, o neexecutare însemnată ar trebui să se refere, la neexecutarea în totalitate sau într-o măsură considerabilă a unei obligații contractuale considerată de părți importantă la perfectarea actului juridic.

Potrivit normelor din C. civ., în ipoteza unei solicitări de rezoluțiune, instanța de judecată este cea care va stabili dacă premisa desființării este îndeplinită, judecătorul apreciind, în concret, dacă neexecutarea este suficient de importantă ca să atragă această sancțiune.

Ca atare, susținerea recurenților-reclamanți conform căreia numai în ipoteza în care părțile ar fi convenit în mod expres, că notarea respectivelor litigii nu ar reprezenta un impediment la perfectarea contractului de vânzare, nu ar fi fost îndreptățiți să solicite rezoluțiunea, nu poate fi validată.

În privința celorlalte argumente expuse de către recurenți în susținerea acestei critici, se reține că, în speță, ceea ce se contestă de către recurenții reclamanți este caracterul neesențial al obligației promitenților vânzători de a transmite liber de orice sarcini, dreptul de proprietate asupra imobilului care face obiectul promisiunii de vânzare cumpărare, aceștia apreciind că notarea celor două litigii în cartea funciară a imobilului echivalează cu neîndeplinirea de către de către promitenții vânzători a unei obligații esențiale, respectiv aceea de a transmite liber de orice sarcini, dreptul de proprietate asupra imobilului, și care îi îndreptățește la a solicita instanței constatarea intervenirii rezoluțiunii.

Analizând conținutul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x la data de 08 august 2017 de către Biroul individual E., Înalta Curte constată că promitenții vânzători au declarat că imobilul ce formează obiectul promisiunii nu face obiectul niciunui litigiu judecătoresc, arbitraj sau sechestru, nu formează obiectul niciunei acțiuni posesorii și nici nu au fost notificați în legătură cu existența vreunei proceduri administrative sau a vreunei cereri de restituire formulate în temeiul Legii nr. 10/2011 sau Legii nr. 18/1991 al căror rezultat ar putea afecta dreptul de proprietate asupra imobilului, respectiv că imobilul nu este grevat de sarcini sau servituți, nefiind constituite drepturi reale în favoarea altor persoane.

Pe de altă parte, este de necontestat împrejurarea că, potrivit extrasului de carte funciară pentru informare, existent la dosarul nr. x/2019 al Tribunalului Ilfov, pentru imobilul garsonieră cu nr. x situat în localitatea Popești Leordeni nr. 90. bl. 1, județul Ilfov, număr cadastral x, CF x, la data stabilită pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare, erau notate două litigii: unul dintre aceste litigii avea ca obiect plângerea formulată de D., intervenientul din prezenta cauză, împotriva încheierii de carte funciară nr. x din 19 septembrie 2018, formulată în condițiile art. 52 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, iar celălalt litigiu viza o acțiune în răspundere contractuală prin care se solicita obligarea C. S.R.L., pârâta din prezenta cauză, la plata către reclamant (intervenientul din cauza de față) a sumei de 17.012,07 RON, reprezentând consum de energie electrică pentru imobilul situat în Popești Leordeni, str. x, identificat cu nr. cadastral x.

Este indubitabil că noțiunea de sarcină, în sensul art. 902 alin. (2) din C. civ., se referă și la litigii, în acest sens fiind si prevederile art. 14 alin. (2) teza a doua din Legea nr. 7/1996 textul legal menționând că:"Prin sarcini se înțelege ipotecile, privilegiile, somațiile, sechestrele, litigiile și orice acte juridice înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară."

Cu toate acestea, însă, Înalta Curte reține că simpla notare a celor două litigii în cartea funciară a imobilului, nu poate conduce, în mod automat, la concluzia neexecutării culpabile a obligației de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului liber de orice sarcini și care ar avea drept consecință rezoluțiunea promisiunii, așa cum, în mod nefondat, susțin recurenții reclamanți, de vreme ce aceasta nu reprezintă o împrejurare aptă să afecteze însăși transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului sau să afecteze, în substanța sa, acest drept.

Astfel, faptul că cele două litigii au fost notate în cartea funciară deschisă pentru imobilul care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, nu reprezintă un element suficient pentru a se putea aprecia, în mod fondat, asupra existenței unei neexecutării culpabile a obligației de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului liber de orice sarcini, de vreme ce, prin respectivele litigii nu se contestă dreptul de proprietate asupra imobilului și nici nu se pretinde de către un terț, existența unui alt drept real/dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra acestuia.

Prin urmare, existența notării în cartea funciară a imobilului a celor două litigii nu face posibilă activarea clauzei de rezoluțiune, invocate de recurenții reclamanți pentru neîndeplinirea de către promitenții vânzători a obligației de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului liber de orice sarcini, în contextul în care, conform clauzelor contractuale, aceștia din urmă și-au asumat obligația de a transmite dreptul de proprietate liber de orice sarcini care ar afecta transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului, condiție care, în speță, este întrunită, cele două litigii neavând consecințe nici asupra validității titlului de proprietate exhibat de promitenții vânzători și nici din perspectiva unei afectări directe și imediate a prerogativelor dreptului de proprietate pe care pârâta s-a obligat să îl transmită.

Astfel, în aceste litigii, notate în cartea funciară, ceea ce s-a urmărit a fost recunoașterea unui drept de creanță, respectiv, verificarea legalității unei încheieri emise de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, în condițiile Legii nr. 7/1996.

O dovadă incontestabilă a faptului că cele două litigii care au făcut obiectul notării în cartea funciară nu au fost apte să justifice o neexecutare esențială a convenției de către pârâtă, este și împrejurarea că acestea au fost deja soluționate în mod definitiv, pe parcursul derulării prezentei cauze, aspect sesizat, în mod corect și de către curtea de apel, consecința fiind aceea că, ele nu mai puteau reprezenta, la momentul soluționării cauzei, prin decizia recurată, un suport factual relevant din perpectiva cadrului procesual obiectiv stabilit în speță.

Ca atare, Înalta Curte reține că, în mod corect, instanța de apel a statuat cu privire la faptul că notarea în cartea funciară a imobilului a celor două litigii nu reprezintă o încălcare a unei obligații esențiale a promitenților vânzători, care să atragă rezoluțiunea promisiunii, din perspectiva în care respectivele sarcini nu afectează circuitul civil al imobilului, chestiune care, de altfel, nu este contestată de recurenții reclamanți care, prin memoriul de recurs, arată că "existența notării unui litigiu în cartea funciară nu reprezintă un impediment absolut pentru circuitul civil al bunului", demonstrând, astfel, inconsecvență în aprecierile acestora cu privire la acest aspect.

Deși recurenții susțin că soluția instanței de apel reprezintă rezultatul aplicării greșite a dispozițiilor art. 1551 alin. (1) teza 1 din C. civ., prin efectul reținerii absenței oricărei culpe a promitenților vânzători din perspectiva refuzului acestora de a se prezenta la notar, la data de 04 martie 2021, pentru semnarea contractului, o parte din argumentele expuse în justificarea acestui motiv de recurs, tind la a demonstra că probele administrate ar fi trebuit interpretate ca nedovedind un refuz nejustificat al acestora de a încheia contractul de vânzare, ci un refuz al pârâtei de a proceda astfel.

Trebuie subliniat, însă, că potrivit dispozițiilor noului C. proc. civ., nu pot forma obiect al analizei instanței de recurs decât acele critici care vizează nelegalitatea deciziei recurate, deoarece art. 488 din C. proc. civ. permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie.

Astfel, instanța de recurs nu mai are competența de a cenzura situația de fapt stabilită prin hotărârea atacată și de a reevalua în acest scop probele, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situația de fapt care deja a fost constatată, deoarece modul în care instanțele de fond au interpretat probele administrate și au stabilit pe baza acestora o anumită situație de fapt nu constituie motiv de recurs în reglementarea art. 488 din C. proc. civ.

Așa fiind, argumentele care vizează situația de fapt sau aprecierea probelor nu vor fi supuse analizei instanței de recurs care, în calea de atac extraordinară a recursului, nu poate proceda la o devoluțiune a fondului cauzei, ceea ce poate constitui obiect al judecății fiind exclusiv legalitatea hotărârii pronunțate în apel.

În ceea ce privește afirmația recurenților reclamanți potrivit căreia existența notărilor în cartea funciară a imobilului a celor două litigii ar reprezenta o "descurajare" în fapt pentru orice subiect de drept în a efectua sau a încuviința constituirea de drepturi reale asupra unui asemenea imobil, reprezintă o simplă speculație, fără suport legal, inaptă în a se constitui într-o critică de nelegalitate în absența oricăror argumente de ordin legal care să o susțină.

Ca o ultimă chestiune, recurenții-reclamanți au arătat că instanța de apel a respins ca neprobată susținerea acestora potrivit căreia notarea în cartea funciară a celor două litigii ar îngreuna eventualele demersuri de valorificare a imobilului în ipoteza vânzării sau grevării cu ipotecă, iar consecința reținerii de către instanță a îndeplinirii de către promitenții vânzători a tuturor obligațiilor asumate prin promisiunea de vânzare cumpărare este greșită în contextul în care, urmare a existenței celor două notări din cartea funciară, dreptul de dispoziție asupra imobilului este transmis numai parțial.

În legătură cu aceste aspecte, în plus față de considerentele anterior redate care au analizat deja efectele notării celor două litigii în cartea funciară și care nu se mai impun a fi reluate, instanța de recurs reține că respectivele susțineri nu combat în niciun fel raționamentul juridic al curții de apel și nici nu prezintă argumente care să se arate, în concret, raportat la considerentele curții de apel, care sunt criticile de nelegalitate, în lipsa cărora instanța de recurs nu poate proceda la analiza legalității statuărilor curții de apel.

Cum în raport de considerentele mai sus arătate se poate observa că nu este incident în cauză motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 488 pct. 8 din C. proc. civ. invocat recurenții reclamanți, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge respinge recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 342A din 04 martie 2021, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă.

Cu privire la cererea formulată de intimata C. S.R.L., de acordare a cheltuielilor de judecată, constând în onorariu de avocat în cuantum de 4462 RON, potrivit chitanței seria x nr. x din 24 noiembrie 2021, depusă la fila x, Înalta Curte apreciază că se impune reducerea cheltuielilor de judecată solicitate la suma de 2000 RON, întrucât sumele solicitate cu titlu de cheltuieli de judecată sunt excesive în raport de criteriile impuse de norma legală.

Sub acest aspect se reține că art. 451 alin. (2) C. proc. civ. permite instanței să mărească sau să micșoreze onorariile avocaților ori de cîte ori constată că acestea sunt vădit disproporționate în raport cu valoarea sau complexitatea cauzei ori cu activitatea desfășurată de avocat, ținând seama și de circumstanțele cauzei.

În aplicarea acestui text legal, Înalta Curte, făcând o apreciere a proporționalității și necesității cheltuielilor de judecată în faza procesuală a recursului, raportat la complexitatea cauzei care a fost soluționată la primul termen de judecată și la activitatea efectiv prestată de avocat în speță, care s-a limitat la a formula concluzii orale în cadrul dezbaterilor, constată că se impune reducerea acestora.

În acest sens, Înalta Curte va admite, în parte, cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de intimata C. S.R.L., și va obliga pe recurenții reclamanți A. și B. la plata către intimata C. S.R.L. a sumei de 2000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, reduse conform art. 451 alin. (2) din C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 342A din 04 martie 2021, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă.

Obligă pe recurenți la plata către intimata C. S.R.L. a sumei de 2000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, reduse conform art. 451 alin. (2) din C. proc. civ.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 24 noiembrie 2021, prin punerea soluției la dispoziția părților de către grefa instanței.