ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 413/2025

Ședința publică din data de 12 februarie 2025

Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele aspecte:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea principală înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă la 3 noiembrie 2021, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B., C., D., E., F., G. S.R.L. și Municipiul Brașov, prin primar, să se constate că pe terenul situat în municipiul Brașov, str. x, înscris în cartea funciară nr. x Brașov, s-a edificat construcția C2, descrisă în anexa 1 la partea I a cărții funciare, să se stabilească drepturile de proprietate ale reclamantei și ale pârâților, în regim de coproprietate forțată, asupra terenului aferent acestei construcții, stabilind și cotele-părți ale reclamantei și ale pârâților asupra părților de uz comun ale clădirii, proporțional cu suprafața utilă construită deținută de fiecare, să fie obligați pârâții să îi dea act de intabulare a dreptului de proprietate pentru construcția C2 și pentru cota-parte de coproprietate forțată asupra terenului aferent, în caz contrar hotărârea judecătorească urmând să țină loc de act de intabulare, să se dispună rectificarea cărților funciare x, prin îndreptarea și corectarea înscrierilor, în sensul înscrierii construcției edificate și a modificării cotelor-părți de coproprietate forțată, proporțional cu suprafața utilă a construcțiilor; să dispună intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra construcției C2 și cotei-părți din partea comună a terenului, cu cheltuieli de judecată.

Pârâții au formulat cerere reconvențională, prin care au solicitat obligarea reclamantei să desființeze zidul edificat la intrarea din spate, pe casa scării, în construcția C1, să elibereze și să le permită accesul liber la acest imobil, precum și în curtea imobilului, prin poarta dinspre str. x, să desființeze zidul edificat la intrarea în pivnița aflată în proprietatea pârâtei F. și să elibereze accesul de orice obstacole.

Reclamanta a depus cerere completatoare, prin care a solicitat să se stabilească, pe calea acțiunii oblice, dreptul de proprietate al Municipiului Brașov asupra cotei-părți de 12,42%, corespunzătoare suprafeței de 69,18 mp, din terenul aferent construcției C2 și să fie obligați pârâții G. S.R.L. și Municipiul Brașov să-i vândă această cotă-parte din teren, în caz contrar hotărârea judecătorească urmând a ține loc de contract de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 205 din 27 iunie 2023, Tribunalul Brașov, secția I civilă a admis, în parte, cererea principală, astfel cum a fost completată, a constatat că pe terenul înscris în cartea funciară nr. x Brașov, sub același număr cadastral, nr. top inițial x, situat în municipiul Brașov, str. x, a fost edificată construcția descrisă la C2 în anexa 1 la partea I a acestei cărți funciare, a dispus actualizarea datelor imobilului identificat prin numărul cadastral x și reapartamentarea construcției C1, conform raportului de expertiză tehnică judiciară nr. x/25.01.2023, întocmit de expertul tehnic judiciar H., care a fost recepționat și avizat de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară prin procesul-verbal de recepție și avizare din 9 martie 2023, a obligat pârâții Municipiul Brașov și G. S.R.L. să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare autentic pentru cota-parte din terenul aferent imobilului cu destinația de locuință ce a constituit obiectul material al contractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.09.1996, astfel cum aceasta a fost stabilită prin raportul de expertiză tehnică judiciară, a respind, în rest, cererea principală, a respins cererea reconvențională, a respins cererea reclamantei de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, a obligat reclamanta să achite expertului H., cu titlu de diferență de onorariu, suma de 8.000 de RON, și expertului I., cu titlu de diferență de onorariu, suma de 6.900 de RON.

Împotriva acestei sentințe civile, au declarat apel pârâții-reclamanți.

Prin decizia civilă nr. 286/Ap din 29 februarie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția I civilă a admis apelul și a schimbat, în parte, sentința apelată, în sensul că a admis, în parte, cererea principală, astfel cum a fost completată, a constatat că pe terenul înscris în cartea funciară nr. x Brașov, sub același număr cadastral, nr. top inițial x, situat în Municipiul Brașov, str. x, a fost edificată și construcția descrisă la C2 în anexa I la partea I a acestei cărți funciare, a respins, în rest, cererea principală, a admis cererea reconvențională, a obligat reclamanta-pârâtă să desființeze zidul edificat la intrarea din spate, pe casa scării, în construcția C1, să permită pârâților-reclamanți accesul liber în curtea imobilului ce constituie obiectul dreptului lor de proprietate, prin poarta dinspre str. x, să desființeze zidul edificat la intrarea în pivnița ce constituie obiectul dreptului de proprietate al pârâtei F. și să elibereze acest acces de orice obstacole, a păstrat celelalte dispoziții ale sentinței privind respingerea cererii reclamantei de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată și obligarea reclamantei la plata diferențelor de onorariu expertului H. și expertului I., a obligat reclamanta-pârâtă la plata către pârâții-reclamanți F., E., D., B. și C. a sumei de 60 RON, cu titlul de cheltuieli de judecată în primă instanță, a obligat intimata la plata către apelanții F., E., D., B. și C. a sumei de 2.787,37 RON, cu titlul de cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii civile, la 6 iunie 2024, a declarat recurs reclamanta-pârâtă A., solicitând casarea deciziei recurate și, rejudecând apelul, respingerea acestuia ca nefondat și menținerea sentinței.

Recurenta-reclamantă a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., susținând că instanța de apel a nesocotit limitele învestirii, atunci când a reținut că în cauză nu s-a solicitat actualizarea datelor de carte funciară, deși prin cererea introductivă s-a solicitat rectificarea cărților funciare, prin îndreptarea si corectarea înscrierilor din partea 1, respectiv din anexa 1 la partea 1 a cărților funciare, în sensul înscrierii construcției edificate și modificării cotelor-părți de coproprietate forțată, proporțional cu suprafața utilă a construcțiilor ce ocupă terenul.

Recurenta-reclamantă a invocat și motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., susținând că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., reținând, în mod greșit, că s-a adus atingere dreptului de proprietate al intimatei-pârâte F., prin astuparea golului de ușă între C1 si C2, fiind blocat astfel accesul la pivnița proprietarilor construcției C1. În realitate, astfel cum rezultă din expertizele efectuate, dreptul de proprietate nu se suprapune cu dreptul de proprietate al intimaților și nu se confundă, în niciun mod, cu drepturile de proprietate individuale sau comune ale acestora, nici măcar asupra pivnițelor și subsolului, identificate ca atare prin hotărârile judecătorești.

Recurenta-reclamantă a mai invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susținând că instanța de apel a aplicat, în mod greșit, dispozițiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, astfel cum au fost interpretate prin Decizia în interesul legii nr. 13/2019, precum și prevederile art. 648 alin. (2), art. 649 și art. 543 din C. civ., sens în care a învederat următoarele argumente:

În condițiile în care din probatoriul administrat în cauză rezultă că construcția C2 a fost edificată înainte de anul 2001, sunt aplicabile prevederile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, conform cărora intabularea se face în baza certificatului de atestare fiscală, care cuprinde suprafața reală a construcției și a terenului aferent, emis de autoritatea administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale întocmite în acest scop. Prin urmare, nu există temei legal pentru a se solicita, în vederea intabulării dreptului de proprietate în cartea funciară, expertiza efectuată cu un specialist atestat de către M.D.R.A.P. și parcurgerea procedurii de intrare în legalitate prevăzută de H.C.L. nr. 317/2020. Instanța de apel a reținut, în mod greșit, că imobilul cumpărat în anul 1996 ar fi fost extins ulterior, în condițiile în care raportul de expertiză nu atestă acest lucru.

Instanța de apel a nesocotit dispozițiile legale care guvernează fondul dreptului în materia dobândirii și transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului aferent clădirii C2, concluzionând greșit că recurenta nu are vocație să dobândească o cotă-parte din terenul aferent apartamentului cumpărat. Deși se presupune că orice construcție aparține proprietarului terenului, în cazul în care această prezumție este răsturnată prin proba contrară, bunul accesoriu, care este terenul pe care s-a construit, trebuie să urmeze situația juridică a bunului principal, neputând fi valorificat altfel decât odată cu bunul principal.

În perioada naționalizării, Statul a deținut un drept de proprietate înscris în cartea funciară asupra construcției C1 și un drept de proprietate extratabular, conform art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938, asupra apartamentului 1 și a construcției C2. Prin efectul legii, construcția nu poate exista independent de partea de uz comun, coproprietate forțată constând în terenul pe care a fost ridicată, întrucât nu sunt constituite drepturi reale distincte asupra acestui teren.

Practica judiciară a lămurit regimul juridic al terenurilor aferente locuințelor care au fost vândute conform Legii nr. 112/1995 și au făcut obiectul actelor juridice reglementate de art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Conform Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, astfel cum au fost interpretate prin decizia nr. 3/2017 pronunțată de Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, terenul aferent construcției vândute conform Legii nr. 112/1995 are vocație să fie înstrăinat odată cu această construcție, sau, după caz, prin acte juridice separate.

Construcția C2 nu reprezintă o unitate locativă total separată de unitatea locativă C1, astfel cum rezultă din proba cu expertiză efectuată în cauză. Apartamentul în litigiu face parte dintr-o construcție realizată în prelungirea și în lateralul "casei mari", construcție care a fost înscrisă în cartea funciară în anul 2007. Având perete comun cu construcția, extindere înglobată fizic și cadastral în construcția C1, imobilul cu nr. cadastral x constituie condominiu, în accepțiunea art. 2 lit. h) din Legea nr. 196/2018, art. 2 lit. i) din Legea nr. 114/1996 și art. 380 din Regulamentul de cadastru.

Conform art. 648 alin. (2) din C. civ., părțile comune sunt bunuri accesorii, în raport cu spațiile locative care constituie bun principal, în sensul art. 546 din C. civ., iar, potrivit art. 649 din C. civ., sunt considerate părți comune, printre altele, terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită, necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia.

Intimații-pârâți Municipiul Brașov și G. S.A. au formulat întâmpinare, prin care au lăsat la aprecierea instanței soluționarea recursului.

Raportul întocmit, în condițiile art. 493 alin. (2) și alin. (3) din C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților.

Prin încheierea din 21 noiembrie 2024, completul de filtru a admis, în principiu, recursul și a fixat termen în ședință publică, pentru judecata sa.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând recursul civil de față, prin prisma motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 și pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte îl va respinge, ca nefondat, pentru următoarele considerente de drept:

Recursul este calea extraordinară de atac prin care hotărârea este supusă controlului judiciar numai prin prisma conformității sale cu regulile de drept material și/sau procesual, astfel că părțile nu o pot critica pentru motive de netemeinicie. Cu alte cuvinte, în etapa recursului se exercită doar un control de legalitate, prin raportare la motivele prevăzute, în mod expres și limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., niciunul dintre acestea nefiind conceput astfel încât să permită instanței de recurs reevaluarea situației de fapt. Ca atare, faptele sunt stabilite de către instanțele de fond, iar instanța de recurs judecă hotărârea, nu procesul, în sensul că verifică, pe baza hotărârii recurate, modalitatea în care au fost aplicate normele de drept procesual și/sau de drept material situației de fapt deja stabilite. Scopul recursului transcede interesului particular și constă în asigurarea unui cadru juridic coerent, printr-o interpretare și aplicare uniformă a legii, în timp ce interpretarea probelor este de resortul convingerii judecătorilor de fond.

În acest context, astfel cum se va arăta și infra, nu pot fi analizate acele susțineri din memoriul de recurs care aduc în discuție temeinicia deciziei recurate, prin prisma probelor administrate în cauză, instanța de recurs având competența legală de a cerceta doar criticile care se subsumează motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ.

La pct. II din memoriul de recurs, invocând motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut că instanța de apel a nesocotit cadrul procesual și limitele învestirii, atunci când a reținut că nu s-a cerut actualizarea datelor înscrise în carțile funciare, deși prin cererea introductivă s-a solicitat rectificarea cărților funciare, în sensul înscrierii construcției C2 și modificării cotelor-părți de coproprietate forțată, proporțional cu suprafața utilă a construcțiilor ce ocupă terenul, în conformitate cu prevederile art. 908 alin. (1) din C. civ. și ale art. 86 și art. 140 din Regulamentul de cadastru.

Înalta Curte constată că acest prim motiv de recurs este nefondat.

La pagina 12 a deciziei recurate, instanța de apel a reținut că "instanța de fond a dispus reapartamentarea construcției C1, deși o atare cerere nu a fost solicitată prin acțiune, măsura fiind propusă de expertul topografic, în vederea rezolvării situației juridice dintre părți, în condițiile în care construcția C2 nu a putut fi individualizată, întrucât face parte integrantă din construcția C1". Contrar susținerii recurentei-reclamante, constatarea instanței de apel este corectă, întrucât, prin cererea principală, astfel cum a fost completată, s-a solicitat, într-adevăr, rectificarea cărților funciare, însă în sensul înscrierii construcției C2 și modificării cotelor-părți de coproprietate forțată, proporțional cu suprafața utilă a celor două construcții existente pe teren, nu în sensul reapartamentării construcției C1. Această din urmă măsură a fost propusă de către expertul judiciar H., în cadrul raportului de expertiză tehnică judiciară nr. x/25.01.2023, în vederea rezolvării disputei juridice dintre părți, împrejurare ce a fost recunoscută și de către recurenta-reclamantă, prin întâmpinarea formulată la cererea de apel.

Mai mult, considerentul precitat nu este unul decizoriu, din moment ce, la paginile 12-13 ale deciziei recurate, instanța de apel a analizat chestiunea privind reapartamentarea construcției C1, reținând următoarele:

"Din schițele prezentate în lucrările de expertiză, planșele foto depuse la filele x din vol. III și cercetarea la fața locului rezultă că cele două construcții, cu extinderea preexistentă și spațiile neînregistrate în cartea funciară, sunt alipite, întrepătrunse și folosesc pereți comuni, construcția C2 nefiind, în prezent, o unitate locativă total distinctă de construcția C1, dar reapartamentarea construcției C1 și recunoașterea consecințelor juridice a unei situații de exercitare abuzivă a dreptului de a construi conduce la afectarea drepturilor proprietarilor apartamentelor situate în construcția C1. Mai exact, în condițiile în care construcția C2 nu este în prezent o unitate locativă total distinctă de construcția C1, dacă s-ar recunoaște modificările făcute fără drept de către reclamantă, prin care s-a efectuat o creștere a suprafeței utile, aceasta ar produce consecința diminuării cotei părți a drepturilor celorlalți coproprietari asupra spațiilor comune și de uz comun".

Ca atare, soluția primei instanțe privind reapartamentarea construcției C1, conform propunerii făcute prin raportul de expertiză tehnică judiciară nr. x/25.01.2023, nu a fost schimbată de către instanța de apel doar în considerarea faptului că nu s-a formulat o atare pretenție în cuprinsul cererii principale și că prima instanță a nesocotit principiul disponibilității și a depășit limitele învestirii, ci în urma analizării fondului, considerentul decizoriu al instanței de apel fiind acela că reapartamentarea construcției C1 și recunoașterea modificările făcute fără drept de către recurenta-reclamantă ar conduce la afectarea dreptului de proprietate al intimaților-pârâți persoane fizice asupra apartamentelor existente în construcția C1.

În acest context, nu se poate reține că instanța de apel a încălcat regulile de procedură a cărora nerespectare atrage sancțiunea nulității, fiind nefondat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.

La pct. IV din memoriul de recurs, invocând motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., întrucât, atunci când a admis cererea reconvențională, a reținut, în mod greșit, că s-a adus atingere dreptului de proprietate al intimatei-pârâte F., prin astuparea golului de ușă între C1 și C2, fiind blocat accesul la pivnița proprietarilor construcției C1. Recurenta-reclamantă a învederat că, astfel cum rezultă din expertizele tehnice administrate, dreptul său de proprietate nu se suprapune cu dreptul de proprietate al intimaților-pârâți persoane fizice, nici măcar asupra pivnițelor.

Înalta Curte constată că și acest motiv de recurs este nefondat.

Se reține că, deși invocă încălcarea prevederilor art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., recurenta-reclamantă nu dezvoltă nicio critică care să se circumscrie acestui motiv de casare, ce are în vedere nemotivarea hotărârii sau existența unor considerente contradictorii ori străine de natura pricinii, ci aduce în discuție doar aspecte de fapt, referitoare la zidul edificat la intrarea în pivnița aflată în proprietatea intimatei-pârâte F.. Or, în condițiile în care instanța de apel a reținut existența acestui zid în urma coroborării mijloacelor de probă administrate în cauză (raportul de expertiză judiciară și cercetarea la fața locului), este evident că argumentele recurentei-reclamante nu privesc legalitatea deciziei recurate, ci temeinicia sa, neputând fi analizate în calea de atac extraordinară a recursului.

Potrivit art. 264 alin. (2) din C. proc. civ., "în vederea stabilirii existenței și inexistenței faptelor pentru a căror dovedire probele au fost încuviințate, judecătorul le apreciază în mod liber, potrivit convingerii sale, afară de cazul în care legea stabilește puterea lor doveditoare", fiind consacrată libertatea pe care o are instanța de judecată în a aprecia asupra forței probante a dovezilor. Recurenta-reclamantă critică, în cadrul motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., modul în care au fost analizate mijloacele de probă, cu toate că instanța de apel este suverană în această privință. După cum s-a arătat deja, nu se poate pretinde instanței de recurs cenzurarea aprecierii mijloacelor de probă administrate în fața instanțelor de fond, astfel că acele critici care privesc modalitatea în care instanța de apel a analizat dovezile, chiar dacă sunt invocate, în mod formal, în cadrul motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., nu se subsumează motivelor de casare prevăzute de lege.

Dată fiind invocarea formală a motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., se reține că instanța de apel a respectat exigențele impuse de art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ. și de art. 6 par. 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, prezentând considerentele de fapt și de drept pe care se sprijină soluția pronunțată, acestea nefiind contradictorii și nici străine de natura pricinii.

La pct. I din memoriul de recurs, recurenta-reclamantă a susținut că instanța de apel a nesocotit dispozițiile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, astfel cum au fost interpretate prin Decizia nr. 13 din 8 aprilie 2019, critică care se circumscrie și urmează a fi analizată în cadrul motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Cu titlu preliminar, nu poate fi primită susținerea recurentei-reclamante, în sensul că instanța de apel a reținut, în mod greșit, că apartamentul cumpărat în baza Legii nr. 112/1996 ar fi fost extins ulterior, întrucât privește un aspect de fapt, reținut în urma coroborării mijloacelor de probă administrate.

Recurenta-reclamantă a mai susținut că, în condițiile în care probatoriul administrat atestă că imobilul C2 a fost edificat înainte de anul 2001, în cauză sunt aplicabile, în vederea intabulării, prevederile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, care însă au fost ignorate de către instanța de apel.

Înalta Curte constată că această critică de recurs este nefondată.

Potrivit art. 37 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, "dreptul de proprietate asupra construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001 se intabulează în baza certificatului de atestare fiscală, care cuprinde suprafața reală a construcției și a terenului aferent, emis de autoritatea administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale întocmite în acest scop."

Contrar susținerilor recurentei-reclamante, acest text de lege, astfel cum a fost interpretat prin Decizia nr. 13 din 8 aprilie 2019, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 440 din 3 iunie 2019, nu prezintă relevanță în cauză, întrucât recurenta-reclamantă nu intră sub incidența ipotezei legale, din moment ce a dobândit apartamentul în suprafață utilă de 64,05 mp (compus din o cameră, bucătărie, baie, wc, cămară, hol, două vestibule, boxă și pivniță) prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 30 septembrie 1996, încheiat cu intimata-pârâtă G. S.R.L., în baza Legii nr. 112/1995.

Conform dispozițiilor art. 45 alin. (2

1

) din Legea nr. 10/2001, acest contract este act autentic și constituie titlu de proprietate opozabil de la data încheierii sale. Însă, după cum a învederat și apărătorul recurentei-reclamante în cadrul dezbaterilor, intabularea dreptului de proprietate a fost refuzată, întrucât recurenta-reclamantă nu deține, cu titlu, terenul de sub construcția C2, iar nu pentru lipsa autorizației de construire, astfel încât să prezinte relevanță prevederile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 ori susținerile recurentei-reclamante, potrivit cărora clădirea C2 a fost edificată înainte de anul 2001 și a trecut prin mai multe etape de construire și de autorizare.

Aceasta chiar dacă, potrivit concluziei reținute de către instanța de apel, în urma coroborării expertizelor tehnice administrate în cauză, recurenta-reclamantă, ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 1996, a realizat lucrări neautorizate de transformare, modificare, recompartimentare și extinderi în spațiul pivnițelor aparținând corpului principal C1, astfel că, în prezent, construcția C2 nu mai are aceleași componență și structură cu cea care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 30 septembrie 1996, recurenta-reclamantă a dobândit dreptul de proprietate doar asupra apartamentului în suprafață utilă de 64,05 mp, nu și asupra terenului de sub construcție, părțile inserând clauza potrivit căreia "cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcție, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996". Acțiunea având ca obiect constatarea nulității absolute a acestui contract, promovată de fostul proprietar și continuată de succesoarea sa, E., a fost respinsă ca nefondată, prin sentința civilă nr. 10232 din 25 noiembrie 2004, pronunțată de Judecătoria Brașov, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 126 din 28 februarie 2006 a Tribunalului Brașov.

Potrivit art. 33 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996 (forma în vigoare la data încheierii contractului), "în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub aceste construcții, în condițiile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991".

Conform art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 (forma în vigoare la data încheierii contractului), "terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durata existenței construcției, în vederea construirii de locuințe proprietate personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție", iar, potrivit alin. (6) al aceluiași articol, "atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2) se va face prin decizia prefecturii, la propunerea primăriilor, pe baza verificării situației juridice a terenurilor".

Prin decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 142 din 24 februarie 2017, Înalta Curte de Casație și Justiție-Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a stabilit că "proprietarul construcției are dreptul să dobândească proprietatea și asupra terenului aferent acesteia și să solicite, în caz de refuz, pe calea acțiunii în justiție, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare".

Valorificând mijloacele de probă administrate în cauză, instanța de apel a constatat, pe de o parte, că terenul în suprafață de 557 mp, înscris în cartea funciară x Brașov, este deținut în cote-părți de către intimații-pârâți persoane fizice, proprietari ai apartamentelor aflate în construcția C1, iar, pe de altă parte, că intimații-pârâți Municipiul Brașov și G. S.R.L nu au un drept de proprietate asupra terenului respectiv, astfel că nu pot fi obligați să încheie contract de vânzare-cumpărare cu privire la acesta, în condițiile statuate prin Decizia în interesul legii nr. 3 din 30 ianuarie 2017.

În continuare, instanța de apel a constatat că dreptul de coproprietate forțată asupra terenului în suprafață de 557 mp, ca parte de uz comun, este înscris doar în favoarea intimaților-pârâți persoane fizice, titulari ai dreptului de proprietate asupra apartamentelor aflate în clădirea C1, întrucât recurenta-reclamantă, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/30.09.1996, nu a dobândit un drept de proprietate asupra vreunei porțiuni din teren. A mai reținut instanța de apel că, din moment ce probele administrate atestă faptul că nu există o stare de indiviziune cu privire la construcția C2, reclamanta nu este îndreptățită să pretindă o cotă-parte de uz comun din teren.

Criticând acest raționament, recurenta-reclamantă a susținut, la pct. III din memoriul de recurs, că instanța de apel a interpretat și a aplicat, în mod greșit, normele de drept material, întrucât imobilul constituie condominiu, astfel că, potrivit dispozițiilor art. 648 alin. (2) din C. civ., părțile comune sunt bunuri accesorii, în raport cu spațiile locative, care constituie bun principal, iar, conform prevederilor art. 649 din C. civ., sunt considerate părți comune, printre altele, terenul pe care se află clădirea.

Înalta Curte constată că și această critică de recurs este nefondată.

Potrivit art. 648 din C. civ.: "(1) Dacă într-o clădire sau ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată. (2) Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spațiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546." Conform art. 546: "(1) Bunul care a fost destinat, în mod stabil și exclusiv, întrebuințării economice a altui bun este accesoriu, atât timp cât satisface această utilizare (…) (3) Dacă nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmează situația juridică a bunului principal (…) (6) Drepturile unui terț privitoare la un bun nu pot fi încălcate prin transformarea acestuia în bun accesoriu."

Potrivit art. 649 alin. (1) din C. civ., "sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel: a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite (…)."

Contrar susținerilor recurentei-reclamante, nici aceste dispoziții legale nu sunt incidente în cauză, în condițiile în care instanța de apel a reținut că nu există o stare de indiviziune asupra construcției C2, astfel că recurenta-reclamantă nu este îndreptățită să pretindă o cotă-parte de uz comun din terenul în suprafață de 557 mp. În acest context, este nefondată susținerea recurentei-reclamante, în sensul că izvorul dreptului său de proprietate asupra terenului aferent construcției C2 îl reprezintă prevederile art. 648 alin. (2) și ale art. 649 din C. civ., în realitate lipsind premisa aplicării acestor dispoziții legale, și anume coproprietatea forțată asupra construcției C2.

Nu prezintă relevanță nici susținerea recurentei-reclamante, potrivit căreia fostul proprietar J. și, ulterior naționalizării, Statul Român au deținut un drept de proprietate extratabular asupra construcției C2 și terenului de sub aceasta, din moment ce recurenta-reclamantă are titlu de proprietate exclusivă doar asupra construcției C2, nu însă și asupra vreunei suprafațe de teren, dreptul de proprietate asupra întregului teren în suprafață de 557 mp aparținând, în cote-părți, intimaților-pârâți persoane fizice.

Față de aceste considerente, constatând că nu sunt întemeiate motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 și pct. 8 din C. proc. civ., astfel cum au fost argumentate de recurenta-reclamantă, și că decizia instanței de apel este legală, Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

Constatând că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 451-453 din C. proc. civ., Înalta Curte va obliga pe recurenta-reclamantă să plătească intimaților-pârâți E., C., D., B. și F. suma de 5.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, dovedite a fi efectuate în faza recursului prin documentele justificative depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de către reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 286/Ap din 29 februarie 2024, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

Obligă pe recurenta-reclamantă să plătească intimaților-pârâți E., C., D., B. și F. cheltuieli de judecată în cuantum de 5.000 RON.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 12 februarie 2025.