ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1895/2025

Ședința publică din data de 11 noiembrie 2025

asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea înregistrată, la data de 29 mai 2023, pe rolul Tribunalului Brașov sub nr. x/2023, reclamantul A. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții B. S.R.L. și C. să pronunțe o sentință prin care să instituie în sarcina pârâtei persoană juridică obligația de a înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului cu destinația de teren situat în municipiul Brașov, strada x nr. 36, înscris în cartea funciară nr. x Brașov, sub același număr cadastral, în suprafață de 5.065 mp, dobândit în urma vânzării cu rezervarea dreptului de proprietate, ce a fost încheiată cu pârâtul persoană fizică, prin actul autentificat sub nr. x/23.09.2019, de către notarul public D., obligația de a intabula în cartea funciară blocul din care face parte apartamentul 10, obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/9 mai 2022, de același notar public, obligația de a se prezenta la biroul notarial, în vedere perfectării actelor autentice de vânzare-cumpărare a imobilului, compus din acest apartament și din locul de parcare suprateran, în caz de refuz, urmând ca sentința să țină locul actului juridic translativ de proprietate, necesar intabulării în cartea funciară, să dispună intabularea dreptului de proprietate al reclamantului asupra apartamentului și asupra locului de parcare, în cartea funciară, și să instituie în sarcina aceleași pârâte obligația de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.

Prin cererea modificatoare depusă la 14 februarie 2024 reclamantul a precizat cadrul procesual pasiv, precum și obiectul dedus spre soluționare instanței, renunțând la judecată în contradictoriu cu pârâtul C., renunțând, de asemenea, la judecarea pretenției cuprinse în primul petit al cererii introductive de instanță. Totodată, a formulat un capăt de cerere nou, solicitând ca pârâta persoană juridică să execute obligația de intabulare a dreptului de proprietate asupra blocului de locuințe din care face parte apartamentul nr. x cu privire la care părțile au contractat, sub sancțiunea plății unor daune de 500 de euro pentru fiecare zi de întârziere.

Prin sentința civilă nr. 106/S/16.04.2024, pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă, a fost admisă, în parte, cererea de chemare în judecată astfel cum a fost ulterior precizată, formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L. și, în consecință (i) a fost obligată pârâta să procedeze la înscrierea în evidențele de publicitate imobiliară a blocului de locuințe din care face parte apartamentul nr. x, obiect al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/23.09.2019, de către notarul public D., precum și obligația de a perfecta cu reclamantul, în temeiul acestui act juridic, un contract de vânzare-cumpărare; (ii) au fost respinse restul pretențiilor formulate prin cererea de chemare în judecată și prin precizarea ulterioară a acesteia; (iii) a fost obligată pârâta să achite reclamantului, cu titlu de cheltuieli de judecată, suma de 13.760 de RON.

Prin decizia nr. 1943/Ap din 17 decembrie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a admis apelul formulat de pârâta B. S.R.L., în contradictoriu cu intimatul-reclamant A., împotriva sentinței civile nr. 106/S din 16.04.2024 pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă, pe care o schimbă în parte și pe cale de consecință: (i) a admis excepția prematurității invocată de pârâta B. S.R.L. și a respins ca prematur introduse pretențiile vizând petitele 2, 3 și 4 ale precizării de acțiune depuse în data de 14.02.2024 de către reclamantul A.; (ii) a păstrat dispozițiile instanței de fond referitoare la obligarea pârâtei să procedeze la înscrierea în evidențele de carte funciară a blocului de locuințe din care face parte apartamentul nr. x, obiect al promisiunii de vânzare cumpărare; (iii) a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 2.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în fața instanței de fond.

A respins cererea de apel promovată de apelantul-reclamant A., împotriva aceleiași sentințe.

Împotriva deciziei nr. 1943/Ap din 17 decembrie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a declarat recurs reclamantul A., prin care a solicitat casarea în parte a deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, invocând incidența motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea criticilor de recurs se arată că potrivit art. 1270 C. civ. promisiunea de vânzare-cumpărare constituie legea părților, iar prin hotărârea apelată această lege a părților a fost încălcată.

Recurentul arată că în timpul judecării cauzei, în etapa fondului, societatea pârâtă și-a îndeplinit o singură obligație asumată prin promisiunea intervenită între părți, de transfer al dreptului de proprietate asupra terenului pe care s-a edificat ansamblul imobiliar din care face parte și apartamentul 10 - obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare.

Raționamentul instanței de fond, care a reținut că cererea a fost prematur introdusă în considerarea prevederilor contractuale potrivit cărora încheierea contractului de vânzare-cumpărare urmează să intervină în termen de 30 de zile lucrătoare de la emiterea de către OCPI-BCPI Brașov a încheierii de înscriere a imobilului pe numele societății, este eronat și vine în contradicție cu celelalte dispoziții ale promisiunii, care au fost asumate de părți prin semnarea acesteia.

În continuare au fost prezentate extrase din art. 4.1, art. 3.2 și Cap. 2 ale Promisiunii de vânzare-cumpărare, arătând că aceste dispoziții se interpretează unele prin altele și sunt în strânsă legătură: atât recepția, semnarea contractului de vânzare-cumpărare, cât și plata diferenței de preț urmau să aibă loc la data de 30.09.2022.

În cauză, plata diferenței de preț s-a realizat la 22.09.2023, când s-a încercat predarea imobilului, operațiune care însă nu a mai avut loc întrucât societatea a condiționat acest aspect de renunțarea la judecată în cadrul prezentului dosar și a pretențiilor sale viitoare.

Din coroborarea articolelor amintite și interpretarea logică și sistematică a clauzelor promisiunii de vânzare-cumpărare reiese că voința reală a părților a fost de a finaliza procedura de perfectare a actului translativ de proprietate la data de 30.09.2022, având în vedere că nu au fost prevăzute termene distincte pentru realizarea celorlalte formalități, de unde reiese că la aceeași dată pârâtei îi incumba obligația de a preda bunul.

Deși susținerea intimatei a fost în sensul în care în cuprinsul promisiunii sunt prevăzute termene distincte, aceasta nu denotă decât intenția sa de a induce în eroare, iar instanța, în virtutea principiului rolului activ, era datoare să analizeze temeinicia hotărârii apelate în raport de toate dispozițiile contractuale și nu să se limiteze la prevederile art. 3.1 din contract, prin care promitenta-vânzătoare a intenționat să temporizeze nelimitat îndeplinirea obligației principale - de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Instanța de apel a reținut că părțile nu au stabilit un termen cert până la care pârâta să realizeze demersurile necesare intabulării în cartea funciară a imobilului, însă, cu toate acestea, a fost admis primul capăt de cerere pe care nu l-a considerat prematur considerând că aceste demersuri trebuiau realizate după predarea apartamentului, fiind inexplicabil, în acest context, de ce nu au fost admise și capetele 2 și 3 ale cererii introductive, care sunt condiționate tot de momentul predării apartamentului.

Instanța de apel a avut, așadar, un raționament contradictoriu, ce a rezultat din modul eronat în care a interpretat legea și dispozițiile contractuale: pe de-o parte a reținut că părțile nu au stabilit un termen cert până la care pârâta să realizeze demersurile necesare intabulării în cartea funciară a imobilului, îndrumând în sensul formulării unei cereri distincte care să aibă acest obiect, iar pe de altă parte a stabilit că acest capăt de cerere nu este prematur și l-a admis.

Recurentul arată că nu este necesară urmarea procedurii reglementate de art. 1415 C. civ., având în vedere că prin dispozițiile contractuale menționate s-a stabilit data de 30.09.2022 ca fiind termenul de predare și de transfer al dreptului de proprietate, considerând că instanța de apel putea interpreta clauzele antecontractului, determinând voința reală a părților cu privire la termenele de intabulare în cartea funciară a imobilului și a celui de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare.

Momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare este corelat cu cel al predării imobilului, potrivit art. 3.2 din promisiunea de vânzare-cumpărare, motiv pentru care capetele de cerere referitoare la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic și intabularea dreptului în cartea funciară nu sunt premature. Instanța de apel nu s-a raportat la toate dispozițiile din cap. 3 din cadrul promisiunii, ci selectiv, doar la dispozițiile art. 3.1.

La momentul analizării excepției prematurității în ce privește primul capăt de cerere, instanța de apel a reținut că prin promisiunea de vânzare-cumpărare pârâta și-a asumat obligația de a întreprinde demersurile necesare intabulării imobilului în cartea funciară după predarea imobilului, însă a omis să analizeze convenția părților potrivit căreia predarea să aibă loc la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare sub condiția achitării integrale a prețului.

Se mai arată că în cauză este îndeplinită condiția plății integrale a prețului, predarea neavând loc din cauza condiționării impuse de a se renunța la judecata în prezentul dosar.

În continuare, recurentul expune "considerente cu privire la necesitatea admiterii cererii de chemare în judecată așa cum a fost formulată și precizată", reiterând aspectele cu privire la interpretarea dispozițiilor contractuale și a conduitei părților, precum și a succesiunii în timp a etapelor presupuse de îndeplinirea obligațiilor contractuale, astfel cum acestea au fost expuse în memoriul de apel, făcând referire inclusiv la greșita respingere de către instanța de fond a capătului de cerere vizând constatarea caracterului abuziv al cap. IV, întrucât, contrar celor reținute de instanța de fond aceasta nu a fost o clauză asumată, contractul fiind redactat de promitenta-vânzătoare care nu a fost de acord cu negocierea clauzelor, chiar dacă maniera de redactare a fost una clară, iar reclamantul a înțeles-o, această clauză creând un dezechilibru contractual.

Prin întâmpinarea depusă la data de 07.04.2025, intimata-pârâtă B. S.R.L. a cerut respingerea căii de atac ca nefondată și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii recurate.

În susținerea netemeinicei căii de atac, ulterior expunerii parcursului procesual al dosarului și a situației de fapt, intimata arată că termenul pentru recepția imobilului stabilit în contract a fost de 30.09.2022 cu posibilitatea prelungirii, în cazul în care intervine una din situațiile prevăzute la cap. 4. În considerarea stipulării unor termene diferite privind recepția apartamentului și încheierea contractului de vânzare-cumpărare, instanța de apel a aplicat în mod corect dispozițiile art. 1266 - 1270 C. civ. privind regulile de interpretare a contractului și a stabilit că momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu este același cu cel al predării apartamentului.

Indicarea procedurii instituite de art. 1415 C. civ. nu reprezintă o greșită interpretare a normelor de drept material de către instanța de apel.

Cu privire la primul capăt de cerere, instanța de apel a precizat că cererea nu este prematură, de vreme ce pârâta și-a asumat prin promisiunea de vânzare-cumpărare obligația de a întreprinde toate demersurile legale necesare intabulării în cartea funciară a imobilului, pe cheltuiala sa și în cel mai scurt timp.

Concluzionând, solicită respingerea recursului, întrucât hotărârea instanței de apel nu a fost dată cu încălcarea legii de drept substanțial

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând recursul în raport de excepția privind nulitatea recursului, invocată din oficiu, a cărei analiză este prioritară în considerarea prevederilor art. 248 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a constata nulitatea căii de atac, pentru considerentele ce succed:

Potrivit dispozițiilor art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde următoarele mențiuni: d) motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat."

Conform prevederilor art. 489 alin. (1) și (2) C. proc. civ.:

"(1) Recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepția cazului prevăzut la alin. (3). Aceeași sancțiune intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488."

Așadar, în măsura în care recursul nu este motivat ori atunci când aspectele învederate în cuprinsul cererii de recurs nu pot fi încadrate în motivele de recurs limitativ prevăzute de dispozițiile art. 488 pct. 1-8 C. proc. civ., această cale de atac este lovită de nulitate.

În speță, se constată că recursul nu conține critici care să poată fi circumscrise cazurilor de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar susținerile reclamantului din cuprinsul recursului formulat nu reprezintă o motivare a căii de atac, în sensul exigențelor textului legal anterior menționat.

Astfel, nemulțumirile recurentului cu privire la soluția instanței de apel reprezintă, în fapt, veritabile critici de netemeinicie, acesta făcând referire la elementele de fapt ale cauzei, reluând argumentele expuse și în etape procesuale anterioare, potrivit cărora termenul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a fost stabilit prin promisiunea de vânzare-cumpărare, aspect ce se poate desprinde din interpretarea coroborată a clauzelor promisiunii.

Pentru a conduce instanța de recurs la această concluzie, recurentul a procedat la expunerea situației de fapt, a clauzelor contractuale, evocând probatoriul administrat și interpretarea pe care acesta o propune, contrară dezlegării instanței de apel. Așadar, recurentul evocă aspecte ce țin de reaprecierea probelor pentru a determina o altă situație de fapt decât cea statuată de către instanța de apel, aspect ce excedează cadrului procesual al recursului, în care controlul judiciar se limitează la verificarea legalității hotărârii atacate din perspectiva motivelor de recurs prevăzute în mod expres și limitativ de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.

Doar în mod aparent subsumează recurentul-reclamant criticile sale - care sunt, în mod real, unele de contestare a temeiniciei evaluării realizate de instanța de apel - unor dispoziții legale de drept material, acuzând o nesocotire a acestora, de vreme ce în întreg cuprinsul memoriului de recurs, toate dispozițiile legale invocate sunt aduse în discuție pentru a le fi opuse clauze contractuale.

Astfel, invocarea dispozițiilor art. 1270 C. civ. se realizează exclusiv pentru a preciza că promisiunea de vânzare-cumpărare constituie legea părților, instanța de apel încălcând legea părților prin refuzul de a realiza o interpretare coroborată a dispozițiilor contractuale - dispoziții care se interpretează unele prin altele și sunt în strânsă legătură, pentru a determina voința reală a părților în ce privește termenul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Așadar, Înalta Curte constată că prin invocarea acestui articol nu se critică încălcarea lui, ci el reprezintă doar pârghia prin care partea tinde să subsumeze clauzele contractuale a căror greșită aplicare și interpretare o invocă - întregul memoriu de recurs conținând critici exclusiv cu privire la acest aspect -, dispozițiilor de drept material și atragerea, pe această cale mediată, a incidenței în cauză a art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Nici invocarea art. 1415 C. civ. nu îmbracă forma unei critici susceptibile de a fi analizate din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., având în vedere că nu se critică o greșită aplicare a textului, ci se afirmă că nu era necesară parcurgerea procedurii de stabilire a unui termen, în considerarea clauzelor contractuale a căror interpretare coroborată ar fi condus la concluzia care este termenul de executare a obligațiilor, stabilit de părți.

Cu referire la modul în care instanța de apel a valorificat anumite aspecte din contract și cum ar fi trebuit să interpreteze în mod corect clauzele contractuale, Înalta Curte reamintește că în economia actualului C. proc. civ., nu poate fi suspusă cenzurii instanței de recurs interpretarea clauzelor contractuale intervenite între părți, dată de către instanța de apel, aceasta necircumstanțiindu-se niciunuia dintre motivele de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., de vreme ce dispozițiile art. 304 pct. 8 din vechiul C. proc. civ., care permiteau o cenzură din perspectiva clauzelor contractuale, nu au mai fost preluate în actuala structură a art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Concluzionând, Înalta Curte observă că a da curs criticilor formulate de recurent presupune o reevaluare în substanță a elementelor de fond ale litigiului, începând chiar cu evaluarea clauzelor promisiunii de vânzare-cumpărare intervenite între părți, aspecte care nu pot face obiectul cercetării în recurs, fiind inadmisibile și improprii unui control în legalitate.

Deși nu a fost invocat expres ca motiv de casare, Înalta Curte constată că afirmarea, prin memoriul de recurs, a caracterului contradictoriu al motivării nu se circumscrie art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., întrucât, subsumat acestei critici, recurentul evocă tot aspecte ce țin de interpretarea clauzelor contractuale, criticând în fapt soluția instanței de apel în raport de o pretinsă necorelare a clauzelor contractuale, recurentul propunând o altă cheie pentru citirea și interpretarea acestora, ceea ce ar fi condus la o soluție diferită. În mod similar, nici criticile privind o eventuală omisiune a instanței de apel nu se circumscriu acestui punct întrucât din expunerea criticii reiese că partea nu se referă la o veritabilă omisiune a instanței de control judiciar de a analiza critici formulate în etapa apelului, ci la împrejurarea că pentru a soluționa calea de atac, instanța de control judiciar nu a dat relevanță anumitor dispoziții contractuale, ci, a acordat prioritate aplicării altor dispoziții, fiind, așadar, o nemulțumire cu privire la soluția adoptată și nereliefând veritabile critici.

Având în vedere considerentele expuse, reținând că în speță nu este posibilă o încadrare a criticilor de recurs în dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., ceea ce echivalează cu nemotivarea căii de atac, potrivit art. 496 alin. (1) C. proc. civ., coroborat cu prevederile art. 489 alin. (1) și (2) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a aplica sancțiunea expres prevăzută de lege, respectiv anularea căii de atac.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei civile nr. 1943/Ap din 17 decembrie 2024 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 11 noiembrie 2025.