ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 606/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 606/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 1195 din 24

octombrie 2012, Tribunalul Neamț a admis în parte contestația reclamanților C.G.

și G.C., în contradictoriu cu pârâtul județul Iași, prin Consiliul Județean Iași,

a modificat în parte hotărârea din 21 martie 2011, a stabilit că despăgubirea ce

trebuie acordată reclamanților este de 104.636 euro, în echivalent în RON la cursul

oficial din data plății efective, a obligat pârâtul să plătească reclamanților această

sumă stabilită cu titlu de despăgubiri în termen de maxim 30 de zile de la data

rămânerii definitive a hotărârii, au fost menținute celelalte dispoziții ale hotărârii.

În esență, au fost avute

în vedere următoarele considerente de fapt și de drept:

Prin cererea înregistrată

la data de 12 mai 2011, reclamanții au contestat, în temeiul art. 22 din Legea

nr. 255/2010 și al art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, cuantumul despăgubirii

stabilit pentru imobilul expropriat prin hotărârea din 21 martie 2011.

Au fost invocate prevederile

Constituției României, Legea nr. 255/2010 și Primul Protocol adițional la Convenția

Europeană a Drepturilor Omului.

Conform art. 26 alin.

(1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului

și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Cât privește valoarea

reală a imobilului, s-a susținut că trebuie să se țină seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

indemnizația de despăgubire compunându-se din valoarea reală a imobilului și din

prejudiciul cauzat proprietarului, prejudiciul circumscriind atât prejudiciul efectiv

(damnum emergens), cât și beneficiul nerealizat (lucrum cessans).

Prejudiciul suferit constă

și în beneficiul nerealizat de expropriați, constând în aceea că, încă din anul

2008, de la data anunțării intenției de expropriere, imobilul a suferit pierderi

rezultând din imposibilitatea vânzării acestuia ori de a dispune de bun în orice

altă modalitate. Trebuie totodată avute în vedere toate costurile înregistrate în

cadrul procedurii de expropriere anterioare, începute în anul 2008 și nefinalizate.

Trebuie avută în vedere

și calitatea de asociat a reclamantului, raportată la scopul pentru care imobilul

a fost valorizat prin transmiterea folosinței către SC G. SA, crearea cadrului necesar

creșterii gradului de productivitate, obținerii unui profit superior și implicit

obținerea, în calitate de acționar, a unui cuantum al dividendelor sporit.

Pârâtul a formulat întâmpinare,

prin care a solicitat respingerea acțiunii.

S-a susținut, în esență,

că evaluarea proprietății s-a realizat avându-se în vedere valoarea de piață a activului,

așa cum este definită în standardele A.N.E.V.A.R., conform Legii nr. 255/2010.

Pentru evaluarea terenului

s-a aplicat metoda comparațiilor de piață, luându-se în calcul proprietăți similare,

precum și ofertele de piață existente la momentul decembrie 2010-ianuarie 2011 pentru

terenurile situate în zona D a municipiului Iași (conform zonării stabilite de Consiliul

Local al municipiului Iași).

Tribunalul a reținut că

este întemeiată în parte contestația, în considerarea dispozițiilor art. 22 din

Legea nr. 255/2010, raportat la art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, pentru următoarele

considerente:

Față de concluziile expertizei

efectuată de comisia numită în cauză, tribunalul a apreciat că suma stabilită de

pârât prin hotărârea contestată nu îndeplinește exigențele art. 44 alin. (3) din

Constituția României, în temeiul căruia exproprierea pentru o cauză de utilitate

publică nu poate fi dispusă decât cu o dreaptă despăgubire.

S-a reținut astfel că

în urma lucrării de evaluare întocmite, comisia de experți a fost unanimă în a aprecia

valoarea de piață actuală a construcției expropriate a fi de 73.447 euro, respectiv

321.052 RON.

Asupra valorii de piață

a terenului expropriat, în lucrarea inițială,

expertul

numit de instanță și expertul desemnat de expropriator, au concluzionat asupra unei

valori de 23.073 euro, respectiv 100.856 RON. Expertul numit din partea persoanelor

supuse exproprierii a formulat opinie separată, motivând că, ceilalți doi membri

ai comisiei nu au analizat tranzacțiile efectuate în zonă, respectiv contractele

de vânzare-cumpărare din 17 iunie 2011 și din 14 iulie 2011 și că nu au analizat

temeinic ofertele utilizate drept comparabile în procesul de evaluare. Dacă s-ar

fi luat în considerare datele din cele două contracte de vânzare-cumpărare, valoarea

unui metru pătrat din terenul expropriat ar fi fost de 98 euro. În analiza comparabilelor

avute în vedere de ceilalți doi experți, aceștia nu au aplicat în mod adecvat corecțiile

și nu au verificat suficient informațiile privind datele concrete ale acestei oferte

de vânzare, comparabila A.

În

urma inspecției terenului ofertat, făcută personal de expert, acesta a concluzionat

că s-ar impune eliminarea comparabilei A, întrucât la acest teren accesul se face

pe un drum de pământ, fără a se cunoaște cu precizie modul în care este reglementat

accesul, iar terenul prezintă denivelări extrem de mari, fiind în plus abandonate

pe el resturi de materiale de construcție. Aceasta în vreme ce imobilul expropriat

beneficiază de acces printr-un drum asfaltat, dispune de toate utilitățile, fiind

amenajat și dispunând și de platformă betonată. Prin eliminarea comparabilei A,

concluzionează că raportul cuprinzând opinia majoritară a experților ar conduce

către selectarea valorii comparabilei C, rezultând o valoare de 86,91 euro/mp.

Urmare

a obiecțiunilor formulate de reclamanți și încuviințate de instanță la termenul

din 2 mai 2012, prin care aceștia au solicitat experților a stabili în mod unitar

valoarea reală de piață a terenului supus exproprierii, în răspunsul la obiecțiuni,

comisia de experți a reanalizat toate ofertele folosite în procedura aplicată, incluzând

cu notările comparabila D și comparabila E și imobilele evidențiate în contractele

de vânzare-cumpărare din 17 iunie 2011 și din 14 iulie 2011, iar pentru comparabila

A au inclus și corecțiile corespunzătoare pentru drumul de acces pietruit.

Concluzia

unitară formulată de comisia de experți prin răspunsul la obiecțiuni, a fost aceea

că valoarea unui mp din terenul expropriat este de 61,39 euro, rezultând o valoare

de piață a terenului, de 24.003 euro.

Dat

fiind că, prin acest răspuns la obiecțiuni, experții au ajuns la un consens și au

fost în măsură a stabili o valoare unanim acceptată, care a avut în vedere și criticile

aduse de expertul desemnat de reclamanți valorii stabilite inițial de ceilalți doi

experți membri ai comisiei, aceasta este valoarea ce a fost avută în vedere de instanță.

Valoarea

corespunde dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care impune a

se stabili

valoarea

reală a imobilului expropriat ținând seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

la data întocmirii raportului de expertiză, imobilele de același fel în localitatea

în care ele sunt situate, dat fiind că s-au avut în vedere prețurile consemnate

în cele două contracte de vânzare-cumpărare care au putut fi identificate.

Din anexa nr. 6 a raportului de expertiză

efectuat în cauză, reprezentând un plan al străzilor din zonă, se observă că

str. A.V., unde era situat imobilul din contractul de vânzare-cumpărare din 17

iunie 2011, se află într-o zonă de rețele stradale, în vreme ce proprietatea de

evaluat se află într-o zonă diferită, în apropierea aeroportului, zonă cu restricții

urbanistice, expusă la risc și poluare sonoră.

În răspunsul la obiecțiuni formulat de comisia

de experți, concluzionând asupra valorii terenului, aceștia au menționat expres

că „valoarea de piață determinată a lotului de teren analizat a fost estimată în

funcție de particularitățile lotului acestuia”.

Pentru aceste considerente,

instanța a apreciat că nu pot fi avute în vedere valorile de 98 euro/mp ori de 86,91

euro/mp teren, solicitate de reclamanți, în subsidiar, prin concluziile scrise depuse.

În același timp, nu poate

fi luată în considerare nici valoarea de 140 euro/mp teren, solicitată în principal

prin aceleași concluzii.

În susținerea acestei

valori, reclamanții au invocat dispozițiile art. 31 și art. 32 din Legea nr. 255/2010,

potrivit cărora orice documentație tehnică sau de evaluare realizată ori aflată

în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră

valabilă, iar în cazul procedurilor de expropriere aflate în curs de desfășurare,

pentru continuarea realizării obiectivelor, se aplică prevederile prezentei legi.

Art. 31 trebuie însă interpretat

a avea în vedere o documentație de evaluare care să fi fost realizată în cadrul

procedurii de expropriere finalizată cu hotărârea care face obiectul contestației.

Or, raportul de evaluare

realizat în anul 2008 de expertul membru A.N.E.V.A.R. G.M., la ale cărui concluzii

doresc a se raporta reclamanții, s-a efectuat în cadrul unei proceduri ce a fost

la acel moment abandonată, o nouă procedură fiind reluată în anul 2011, când la

baza hotărârii de expropriere a stat raportul de evaluare întocmit de evaluator

V.G.

S-a reținut astfel că

valoarea imobilului expropriat, construcții și teren, se situează la nivelul valorii

de 97.450 euro (73.447 euro + 24.003 euro).

S-a

reținut totodată ca fondat punctul de vedere exprimat de expertul desemnat de reclamanți

în opinia separată, potrivit căreia, prin expropriere, reclamanții suferă un prejudiciu

reprezentat de: - costurile pe care le presupune achiziția unui imobil prezentând

caracteristici și facilități similare celui expropriat, care poate fi evaluat prin

raportare la comisionul de intermediere pentru o societate de profil care să se

ocupe cu analiza și selectarea ofertelor în vederea achiziționării unei proprietăți

comparabile; - plata taxelor la notariat pentru perfectarea tranzacției și înscrierea

în cartea funciară.

Aceste costuri necesare au fost evaluate prin expertiză la

nivelul de 3% + TVA, respectiv 2,5 % + TVA.

Din același raport de

expertiză nu a fost luată în calcul valoarea calculată de expert S.F. ca profit

nerealizat în urma nefinalizării contractului de închiriere spațiu din 1 iulie 2011

încheiat între reclamant și SC G. SA, estimată la o valoare de 77.700 euro pentru

perioada 1 iulie 2012-1 iulie 2021, pentru următoarele considerente:

Respectivul contract de

închiriere este încheiat la data de 1 iulie 2011, dată ulterioară atât hotărârii

din 11 februarie 2011 privind emiterea titlului de expropriere a reclamanților,

cât și hotărârii din 21 martie 2011 de stabilire a despăgubirilor, fapt care coroborat

cu împrejurarea că reclamantul are calitatea de asociat la societatea comercială

către care se închiriau bunurile, conduce către o prezumție că respectivul contract

a fost încheiat pro causa, pentru a obține o sporire scriptică a valorii despăgubirilor.

Chiar în lipsa aplicării

acestei prezumții, despăgubirile la plata cărora va fi obligat pârâtul către reclamanți

reprezintă valoarea reală a construcțiilor și terenului expropriat, care le dă reclamanților

posibilitatea cumpărării unui imobil similar, pe care nimic nu-i va împiedica a-l

închiria respectivei societăți comerciale. A obliga pârâtul a plăti atât valoarea

bunului cât și valoarea chiriei neîncasate, atât timp cât în urma îndestulării cu

valoarea bunului, expropriatul poate cumpăra un nou imobil pe care să-l închirieze,

ar apărea ca o dublă reparație, ceea ce nu a putut fi admisă.

Prin

decizia civilă nr. 13 din 25 iunie 2013, Curtea de Apel de Apel Bacău, secția I

civilă, a respins, ca nefondat, apelul reclamanților.

S-a reținut că apelanții-reclamanți

sunt, în principal, nemulțumiți de valoarea stabilită ca despăgubire pentru terenul

expropriat, susținând că valoarea de despăgubire corectă este de 98 euro/mp.

Valoarea stabilită de

instanța de fond este corectă fiind stabilită de o comisie de experți ca urmare

a admiterii obiecțiunilor la expertiză, opinia specialiștilor fiind unitară și exprimată

în raport de reanalizarea tuturor ofertelor utilizate în procesul de evaluare, inclusiv

tranzacțiile efective existente în dosarul cauzei.

Nu a fost primită susținerea

apelanților-reclamanți referitoare la faptul că s-ar fi stabilit valoarea despăgubirilor

doar în raport de oferte de tranzacții pe piața imobiliară, experții având în vedere

și tranzacțiile efective existente la dosar (contractele de vânzare-cumpărare

din 17 iunie 2011 și din 14 iulie 2011). Mai mult, la stabilirea valorii despăgubirilor,

experții au avut în vedere și criticile aduse de expertul reclamanților, raportului

de expertiză inițial, fiind respectate dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994, precum și particularitățile lotului evaluat în cauză.

Apelanții-reclamanți au

solicitat a se reține o valoare de 140 euro/mp, valoare stabilită la inițierea procedurii

de expropriere, însă această valoare nu poate fi reținută în raport de prevederile

art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Pentru o expropriere realizată

în anul 2011, nu se putea avea în vedere valori ale imobilelor din anul 2008, întrucât

exproprierea chiar dacă a fost demarată în acest an nu s-a finalizat printr-o hotărâre

de expropriere.

Nu au fost primite nici

motivele de apel referitoare la neacordarea profitului nerealizat în urma nefinalizării

contractului de închiriere spațiu din 1 iulie 2011 încheiat între reclamant C.G.

și SC G. SA, întrucât hotărârea de expropriere s-a emis la data de 21 martie 2011,

iar contractul de închiriere s-a încheiat la data de 1 iulie 2011, dată la care

reclamantul nu mai era proprietar al imobilului.

Împotriva deciziei instanței

de apel au formulat cerere de recurs la data de 14 august 2013, reclamanții C.G.

și G.C., prin care au invocat următoarele aspecte de pretinsă nelegalitate:

Pe temeiul dispozițiilor

art. 304 pct. 5 C. proc. civ. s-a susținut că, la emiterea deciziei, instanța de

apel nu a respectat dispozițiile art. 261 pct. 5, art. 295 și art. 129 alin.

(5) C. proc. civ., constituind o neobservare a formelor legale în sensul art. 105

alin. (2) C. proc. civ., sancționată cu nulitatea acestora.

Art. 261 pct. 5 C. proc.

civ. prevede că hotărârea trebuie să cuprindă motivele de fapt și de drept care

au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile

părților.

În privința criticilor

referitoare la modul de selectare de către instanța de fond a valorii terenului

expropriat, hotărârea instanței de apel nu cuprinde motivele de fapt și de drept

care au format convingerea că susținerile apelanților-reclamanți din memoriul de

apel sunt neîntemeiate.

În privința valorii reținută

ca valoare reală de piață a terenului expropriat, instanțele fondului au folosit

exprimări aproape identice. La fel se prezintă situația și în ceea ce privește motivația

neluării în considerare a valorii de 140 euro/mp teren.

Instanța de apel ar fi

trebuit să demonstreze cum anume a ajuns la convingerea că valoarea selectată, comparabila

A, a fost calculată având în vedere și cele două tranzacții efective de piață depuse

de apelanți în probatoriu și de ce au fost înlăturate a priori comparabilele D și

E, deși acestea au fost invocate ca bază de calcul a valorii reale a terenului expropriat.

Din analiza răspunsului

experților rezultă clar faptul că valoarea de 61,39 euro/mp a fost stabilită exclusiv

prin raportare la o ofertă de vânzare teren postată pe website-ul agenției imobiliare

C.A. din Iași, ofertă la care s-au aplicat o serie de corecții, fără ca vreuna dintre

acestea să vizeze aspecte ținând de tranzacțiile efective de piață cu terenuri în

zonă.

S-a solicitat instanței

de apel încuviințarea completării probatoriului în apel prin revenirea cu o adresă

către comisia de experți pentru ca aceștia să precizeze dacă valoarea selectată

a fost stabilită prin raportare la o tranzacție de piață consemnată ca atare într-un

act de vânzare-cumpărare, prin raportare la o ofertă de preț a unei agenții imobiliare,

rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet sau

prin raportare la ambele criterii, tranzacție de piață și ofertă de vânzare și,

de asemenea, pentru ca aceștia să precizeze clar care este valoarea rezultată pentru

terenul expropriat.

Această probă a fost respinsă

de instanța de apel, deși era absolut necesară pentru soluționarea cauzei, fără

o motivare conformă prevederilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ.

Instanța de apel s-a mulțumit

să se raporteze la afirmațiile experților, fără să verifice veridicitatea acestora.

Obligația de a motiva

hotărârile judecătorești și de a răspunde tuturor capetelor de cerere formulate

de părți intră și în conținutul dreptului la un proces echitabil prevăzut de

art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Instanța de apel nu a

respectat nici art. 295 C. proc. civ., care îi impuneau acesteia să verifice, în

limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către

prima instanță, ca și pe cele prevăzute de art. 129 alin. (5) C. proc. civ. care

îi impuneau să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală

privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea

corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale.

Cu alte cuvinte, instanțele

de fond au considerat că, dacă experții au ajuns la un consens, nu mai e necesar

să verifice dacă soluția la care au ajuns este legală, fiind suficient să fie preluată

ca atare.

Experții au arătat că

„grupul de experți a reanalizat toate ofertele utilizate în procesul de evaluare,

inclusiv tranzacțiile existente la dosarul cauzei, solicitate prin obiecțiuni, rezultând

următoarea grilă”, în continuare fiind prezentată o grilă de calcul încorporând

5 posibile valori în funcție de fiecare comparabilă în parte. Fiecare comparabilă

a fost utilizată distinct, nu s-a făcut o evaluare unitară pornind de la toate comparabile,

pentru ca în final experții să arate că „valoarea de piață a terenului, estimată

conform grilei de mai sus, este de (...)”. Din analiza grilei de calcul, rezultă

clar că valoarea de 24.003 euro a fost stabilită exclusiv în raport de comparabila

A, reprezentând o ofertă de vânzare postată pe internet.

S-a susținut pe temeiul

art. 304 pct. 7 C. proc. civ., hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină

ori ea cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, dinnou faptul

nemotivării deciziei recurate, instanța de apel nefăcând altceva decât să reia,

în mod aproape identic, câteva din considerentele ce au alcătuit motivația hotărârii

primei instanțe. Preluarea de către instanța de apel aproape cuvânt cu cuvânt a

susținerilor instanței de fond ascunde, de facto, o nemotivare a hotărârii.

Instanța de apel a refuzat

să devolueze cauza în fond, respingând cererea de administrare de dovezi și care

ar fi fost de natură să înlăture orice ambiguitate în ceea ce privește analiza pe

care au făcut-o experții și concluziile acestora.

Pe temeiul dispozițiilor

art. 304 pct. 9 C. proc. civ., hotărârea pronunțată a fost dată cu încălcarea sau

aplicarea greșită a legii, s-a susținut că valoarea reală de piață a terenului expropriat

a fost stabilită cu încălcarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

art. 31 din Legea nr. 255/2010, art. 27 din Legea nr. 33/1994. Valoarea despăgubirii

a fost totodată stabilită cu încălcarea art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010

și a art. 26 alin. (1) și alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Prevederile art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994 impun ca valoarea imobilelor expropriate să se stabilească

prin raportare la prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel

în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Instanța de apel a respins

în mod eronat cererea de suplimentare a probatoriului, căzând în aceeași capcană

ca și instanța de fond, alegând să se bazeze exclusiv pe afirmațiile experților,

fără verificarea veridicității acestora.

În stabilirea valorii

selectate de experți, nu au fost avute în vedere toate comparabilele din grilă,

ci doar o singură comparabilă reprezentând o ofertă de vânzare postată pe internet

pentru un teren fără nicio legătură cu terenul expropriat.

Grila de calcul a experților

conține și valorile rezultate în urma analizării tranzacțiilor efective de piață

depuse de recurenți în probatoriu la dosar, însă aceste valori nu au fost avute

în vedere de către experți la stabilirea celei selectate ca valoare estimată de

piață.

Expertiza este un mijloc

de probă lăsat la libera apreciere a judecătorului. Constatările tehnico-științifice

ale specialistului se poartă numai asupra unor elemente de fapt supuse judecății.

Activitatea lui încetează acolo unde începe opera de valorizare de către judecător

a constatărilor de fapt ale cauzei.

Procedura de expropriere

a fost finalizată după intrarea în vigoare a prevederilor Legii nr. 255/2010, când

s-a emis titlul de expropriere a proprietarilor afectați de realizarea lucrării,

respectiv hotărârea din 21 martie 2011. Hotărârea menționată precizează clar în

preambulul său actul administrativ declanșator al procedurii de expropriere și anume,

hotărârea Consiliului Județean lași din 31 octombrie 2008.

Art. 31 din Legea nr.

255/2010, ale cărei dispoziții aveau a fi aplicate, în virtutea prevederilor

art. 32 din acest act normativ, și procedurilor de expropriere în curs de desfășurare

la momentul intrării sale în vigoare, prevede că: „Orice documentație tehnică sau

de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare

a prezentei legi se consideră valabilă”, respectiv raportul de evaluare realizat

în anul 2008 de către expertul evaluator, membru A.N.E.V.A.R., G.M., care a stabilit

o valoare de circulație-piață a imobilului teren, de 140 euro/mp.

La momentul exproprierii

imobilului, valoarea de 140 de euro/mp era valabilă de drept, în virtutea legii,

această valoare constituind valoarea minimă oferită de expropriator conform prevederilor

art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994: „Despăgubirea acordată de către instanță

nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator”, valoare de care instanțele

de fond trebuia să țină cont la stabilirea despăgubirilor pentru terenul expropriat.

Or, această valoare, fiind

mai mare decât valoarea stabilită de instanțele fondului ca valoare de piață a terenului

expropriat trebuia reținută de către instanțele de fond ca valoare de referință

pentru despăgubirea acordată.

Din motivarea instanței

de apel în ceea ce privește neluarea în considerare a valorii de 140 euro/mp, reiese

că aceasta s-a aflat într-o gravă eroare de aplicare a legii, raportând valoarea

de 140 de euro/mp la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994, când în realitate, aceasta

trebuia raportată la prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994.

Neluarea în considerare

a acestei valori de către instanțele de fond a condus la încălcarea prevederilor

art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cu consecința acordării unei valori mult

diminuate a despăgubirilor.

Instanța de fond trebuia

să aibă în vedere valoarea de 54.786 euro ca valoare a despăgubirii cuvenite pentru

terenul expropriat.

Neacordarea de către instanțele

de judecată a valorii beneficiului nerealizat ca urmare a nefinalizării contractului

de închiriere din 1 iulie 2011 încheiat cu SC G. SA s-a făcut cu încălcarea prevederilor

art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010 și ale art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Art. 9 alin. (4) din Legea

nr. 255/2010 prevede că transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din

proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publică a

statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului

operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către

expropriator, ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii.

Instanța de apel a reținut

în mod eronat că transferul dreptului de proprietate asupra imobilului închiriat

ar fi avut loc la data emiterii hotărârii de expropriere din 21 martie 2011, când,

în realitate, în virtutea prevederilor art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010,

acest transfer a avut loc doar la momentul ulterior al consemnării despăgubirii

pentru expropriere propuse de expropriator.

Această flagrantă eroare

de interpretare și aplicare a legii a condus la încălcarea prevederilor art. 26

din Legea nr. 33/1994 care impun, alături de acordarea valorii reale a imobilului

expropriat, și repararea prejudiciului cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite, respectiv luarea în considerare, la calcularea cuantumului despăgubirii,

a daunelor aduse proprietarului, luând în considerare și dovezile prezentate de

acesta.

Analizând decizia recurată

în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că

recursul nu este fondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:

Criticile susținute de

recurenții-reclamanți pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ., s-a

afirmat că instanța de apel nu a respectat dispozițiile art. 261 pct. 5, art. 295

și art. 129 alin. (5) C. proc. civ., aceasta constituind o neobservare a formelor

legale în sensul art. 105 alin. (2) C. proc. civ., sancționată cu nulitatea, nu

pot fi primite, întrucât din expunerea de motive a deciziei recurate rezultă că

instanțele anterioare au fost preocupate să clarifice pe deplin situația de fapt,

sub toate aspectele relevante pentru cauza pendinte, valorizarea probatoriului fiind

realizată într-o manieră care respectă întru totul dispozițiile art. 261 pct. 5

C. proc. civ.

Pretinsa nemotivare a

deciziei pronunțate de instanța de apel poate constitui motiv de recurs, dar numai

prin raportare la dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., așa cum vom proceda

de altfel în paragrafele ulterioare.

Vor fi analizate criticile

referitoare la pretinsele încălcări ale art. 295 C. proc. civ., respectiv ale

art. 129 alin. (5) C. proc. civ., dar nu din perspectiva dispozițiilor art. 304

pct. 5 C. proc. civ., ci a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât

ceea ce pretind recurenții-reclamanți vizează situații de pretinsă încălcare, aplicarea

greșită a legii și nicidecum acte îndeplinite cu neobservarea formelor legale.

Dacă instanța de apel

nu a încuviințat cererea de completare a probatoriului în apel, în modalitatea indicată

de apelanți, adresă către comisia de experți pentru ca aceștia să precizeze dacă

valoarea selectată a fost stabilită prin raportare la o tranzacție de piață consemnată

ca atare într-un act autentic de vânzare-cumpărare, prin raportare la o ofertă de

preț a unei agenții imobiliare, rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate

sau de pe internet sau prin raportare la ambele criterii, nu înseamnă că aceasta

a încălcat legea, respectiv dispozițiile art. 295 C. proc. civ., cât timp verificarea

situației de fapt și aplicarea în concret a legii de către prima instanță se putea

realiza în contextul probator deja existent la dosarul cauzei.

În egală măsură, nu pot

fi invocate și susținute cu deplin temei dispozițiile art. 129 alin. (5) C. proc.

civ., în circumstanțele unei cauze în care instanțele fondului chiar au fost preocupate

să stabilească pe deplin situația de fapt pentru a preveni orice greșeală privind

aflarea adevărului, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale.

Nu poate fi primită critica

întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., hotărârea nu cuprinde

motivele pe care se sprijină, cât timp soluția pronunțată a fost rezultatul confruntării

datelor concrete ale cauzei cu dispozițiile legale incidente, consensul convingerii

judecătorilor fondului asupra unor chestiuni relevante ale raportului juridic litigios

constituind în fapt un argument benefic pentru cauză și nicidecum un aspect de nelegalitate.

Hotărârile judecătorești

pronunțate anterior au precizat detaliat rațiunea pentru care magistrații au apreciat

cu privire la soluția, soluțiile pronunțate, prin prisma susținerilor părților și

a probatoriilor administrate.

Instanța de apel nu a

refuzat să devolueze cauza în fond, atunci când a respins cererea de administrare

de noi dovezi, ci s-a folosit de materialul probator existent la dosarul cauzei,

până la acel moment procesual, apreciind că nu există nici o ambiguitate în ceea

ce privește analiza pe care au făcut-o experții și concluziile acestora.

Este neîntemeiată susținerea

recurenților-reclamanți conform căreia judecătorii din etapele procesuale anterioare

au avut o atitudine pasivă, bazându-se doar pe concluziile și consensul experților,

fără să verifice și dacă soluția la care au ajuns a fost legală, cât timp din expunerea

de motive rezultă o preocupare constant a acestora pentru clarificarea situației

de fapt, prin valorificarea probatoriului, a înscrisurilor administrate și a raportului

de expertiză, în accepțiunea acestuia de constatare tehnico-științifice din partea

unor specialiști, conform dispozițiilor legale identificate ca fiind incidente în

cauză.

În condițiile în care

recurenții-reclamanți recunosc faptul că grila de calcul a experților conține și

valorile rezultate în urma analizării tranzacțiilor efective de piață depuse de

aceștia la dosar, nu pot pretinde, în lipsa unei justificări pertinente, că aceste

valori n-ar fi fost avute în vedere de către experți la stabilirea valorii estimate

de piață.

Aceasta înseamnă că recurenții-reclamanți

nu susțin critici de nelegalitate specifice motivului de recurs invocat, ci propria

nemulțumire față de modalitatea în care specialiștii au ajuns prin consens la un

rezultat final, dorind să impună în fapt un alt raționament în valorificarea concluziilor

finale ale expertizei.

Critica întemeiată pe

dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitoare la cuantumul despăgubirilor

cuvenite proprietarului imobilului supus exproprierii, respectiv la nevalorificarea

expertizei tehnice administrate în cauză, nu pot fi primite, în primul rând, față

de condițiile impuse în mod expres de lege, art. 26 alin. (1) și alin. (2) din Legea

nr. 33/1994.

În concret, recurenții-reclamanți

au susținut încălcarea prevederilor art. 26 alin. (1) și alin. (2) din Legea

nr. 33/1994, art. 31 din Legea nr. 255/2010, respectiv, art. 27 din Legea nr. 33/1994.

S-a invocat și încălcarea art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010.

Potrivit art. 26 din Legea

nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, „(1) Despăgubirea

se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului

sau altor persoane îndreptățite.

(2) La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia.”

Conform textului legal

menționat, prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză se

poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de vânzare-cumpărare,

care exprimă cel mai convingător prețul rezultat în urma întâlnirii cererii și ofertei.

Circumstanțele cauzei

pendinte, astfel cum acestea au fost evidențiate în expunerea de motive a hotărârii

atacate, tocmai pentru o corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr.

33/1994, au impus, din inițiativa instanțelor fondului, și ca datele din ofertele

examinate de comisia de experți să fie verificate și prin prisma unor tranzacții

efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte

corespund realității pieței imobiliare.

Dacă s-ar limita posibilitatea

experților de a evalua imobilul numai în raport de tranzacțiile deja efectuate la

data întocmirii raportului, pe lângă posibilitatea ca la acel moment să nu se fi

încheiat asemenea acte juridice, s-ar limita nejustificat posibilitatea lor de apreciere

și s-ar lipsi de conținut însuși scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui

raport de către o comisie formată din trei experți, propuși de instanță și de părțile

aflate în conflict, fiind suficientă depunerea unui număr oarecare de acte juridice

încheiate pentru terenuri asemănătoare, ceea ce legea nu consideră că este suficient.

În această situație, este firesc ca expertiza să se realizeze în raport și de alte

criterii privind valoarea imobilului (situarea imobilului, apropierea de anumite

utilități ș.a.), ceea ce în cauză s-a și întâmplat.

S-a avut în vedere și

faptul că proprietatea în litigiu este amplasată în intravilanul municipiului Iași,

în aproprierea pădurii C., în zona aeroportului, la o distanță aproximativă de 7

km față de centrul orașului, la 10 km de gară și la 1,5 km de cartierul T., la limita

actuală a zonei de siguranță a aeroportului, în zona D, în imediata vecinătate a

stației meteorologice. Datorită apropierii de pista de aterizare a aeroportului,

zona este afectată de poluare sonoră și sunt impuse restricții de construire.

Instanțele anterioare

nu au fost ținute de alegerea valorii imobilului făcută de experți, ci au fost obligate

să facă alegerea corectă din punct de vedere legal și jurisprudențial, ceea ce în

cauză s-a și întâmplat, dovada în acest sens fiind expunerea de motive a hotărârilor

pronunțate în cauză.

Cum evaluarea făcută de

comisia de experți însușită de instanță a respectat criteriul legal prevăzut de

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în determinarea cuantumului despăgubirilor

cuvenite reclamanților, această critică nu poate fi reținută.

Nu este întemeiată critica

conform căreia valoarea despăgubirii pentru expropriere a fost stabilită cu încălcarea

prevederilor art. 31 și art. 32 din Legea nr. 255/2010, respectiv, cele ale

art. 27 din Legea nr. 33/1994, pentru aceleași considerente pe care și instanțele

anterioare le-au avut în vedere.

Prevederilor art. 31 și

art. 32 din Legea nr. 255/2010, prescriu că orice documentație tehnică sau de evaluare

realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei

legi se consideră valabilă, respectiv, faptul că în cazul procedurilor de expropriere

aflate în curs de desfășurare, pentru continuarea realizării obiectivelor, se aplică

prevederile prezentei legi.

Dispozițiile legale susmenționate

au însă în vedere existența unei documentații de evaluare care să fi fost realizată

în cadrul procedurii de expropriere ce s-a finalizat cu hotărârea care face obiectul

contestației pendinte.

Situația de fapt a cauzei

de față, astfel cum acesta a fost stabilită în etapele procesuale anterioare, a

evidențiat că raportul de evaluare realizat în anul 2008 de expertul G.M., la ale

cărui concluzii se raportează reclamanții, s-a efectuat în cadrul unei proceduri

ce a fost la acel moment abandonată, o nouă procedură fiind reluată în anul 2011,

când la baza hotărârii de expropriere a stat raportul de evaluare întocmit de evaluator

V.G.

Acestea sunt argumentele

pentru care nu poate fi acceptată susținerea conform căreia, la momentul exproprierii

imobilului, valoarea de 140 de euro/mp de teren ar fi fost valabilă de drept, în

virtutea legii, respectiv a dispozițiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

„Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită

de expropriator”.

S-a reținut astfel corect

că valoarea imobilului expropriat, construcții și teren, se situează la nivelul

valorii de 97.450 euro (73.447 euro + 24.003 euro).

Critica referitoare la

încălcarea prevederilor art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010 și ale art. 26 din

Legea nr. 33/1994, prin neacordarea de către instanță a valorii beneficiului nerealizat

ca urmare a nefinalizării contractului de închiriere din 1 iulie 2011 încheiat cu

SC G. SA, nu este întemeiată.

Circumstanțele de fapt

clarificate de instanțele anterioare au impus un punct de vedere consecvent și pe

deplin acceptabil. Astfel, s-a reținut corect că acest contract de închiriere a

fost încheiat la data de 1 iulie 2011, moment ulterior atât hotărârii din 11

februarie 2011 privind emiterea titlului de expropriere a reclamanților, cât și

hotărârii din 21 martie 2011 de stabilire a despăgubirilor, fapt care coroborat

cu împrejurarea că reclamantul are calitatea de asociat la societatea comercială

către care se închiriau bunurile, conduce spre prezumția simplă că respectivul contract

a fost încheiat pro causa, pentru a obține o sporire scriptică a valorii despăgubirilor.

Pentru toate aceste considerente

de fapt și de drept, Înalta Curte de Casație și Justiție, în conformitate cu dispozițiile

art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul reclamanților, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de reclamanții C.G. și G.C. împotriva deciziei nr. 13 din 25 iunie

2013 a Curții de Apel Bacău, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 20 februarie 2014.