Decizia nr. 1731/2024 — ÎCCJ, Secția I civilă — cale de atac împotriva sentinței nr. 59/2023 a Tribunalului Arad

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea înregistrată la Tribunalul Arad, la data de 14 iulie 2022, reclamanta A. Întreprindere Individuală, prin titular A., în contradictoriu cu pârâții B., C. și D., a solicitat constatarea nulității absolute și rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. E., sub nr. 497, la data de 13 aprilie 2022, privind imobilul înscris în C.F. nr. x Zimandu Nou, nr. top. x.211/1/1, reprezentat de terenul arabil în suprafață de 17.100 mp, și obligarea pârâtei de ordin I să se prezinte la notarul public pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare a imobilului mai sus descris, la același preț de 55.000 euro, iar în caz contrar, sentința să țină loc de act autentic, cu cheltuieli de judecată.

Hotărârea pronunțată în primă instanță Prin sentința civilă nr. 59 din 16 martie 2023, Tribunalul Arad a respins, ca nefondată, acțiunea civilă formulată de reclamanta A. Întreprindere Individuală, în contradictoriu cu pârâții B., C. și D., având ca obiect constatare nulitate act juridic, fără cheltuieli de judecată.

Hotărârea pronunțată în apel Prin decizia civilă nr. 213 din 26 septembrie 2023, Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă a admis apelul formulat de apelanta A. Întreprindere Individuală, în contradictoriu cu intimații B., C. și D. împotriva sentinței civile nr. 59 din 16 martie 2023, pronunțată de Tribunalul Arad. A anulat hotărârea atacată și a trimis cauza, spre rejudecare, primei instanțe.

Calea de atac formulată în cauză Împotriva deciziei civile nr. 213 din 26 septembrie 2023 pronunțate de Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă a declarat recurs pârâta B., solicitând admiterea căii extraordinare de atac, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei la Curtea de Apel Timișoara, spre o nouă judecată. După o prezentare a situației de fapt, recurenta a arătat că, în cauză, sunt incidente motivele de casare regăsite la pct. 6 al art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., astfel că, în cazul în care "hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei", se va putea solicita casarea hotărârii pronunțate de către instanța de apel, precum și cel de la pct. 5 al art. 488 alin. (1) din același act normativ, în sensul că, dacă "prin hotărârea dată, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității", aceasta urmează a fi casată de către instanța de recurs. Referitor la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., învederează că textul legal invocat consacră ipoteze diferite ale aceluiași motiv de recurs - nemotivarea hotărârii - deoarece astfel trebuie calificată atât o hotărâre care nu este deloc motivată, cât și una care cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii. Obligația instanței de a-și motiva hotărârea adoptată, consacrată legislativ în cuprinsul dispozițiilor art. 425 din C. proc. civ., are în vedere stabilirea în considerentele hotărârii a situației de fapt expusă în detaliu, încadrarea în drept, examinarea argumentelor părților și punctul de vedere al instanței față de fiecare argument relevant, și, nu în ultimul rând, raționamentul logico-juridic care a fundamentat soluția adoptată. Or, decizia recurată nu îndeplinește condițiile prevăzute, în mod imperativ, de norma invocată, hotărârea cuprinzând considerente care nu au legătură cu pricina. Astfel, instanța de fond a fost învestită, inițial, cu o cerere de chemare în judecată având ca obiect constatarea nulității absolute și rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. E., sub nr. 497, la data de 13 aprilie 2022, privind imobilul înscris în CF. x Zimandu Nou, cu obligarea pârâtei de ordin I să se prezinte la notarul public pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare a imobilului mai sus descris, la același preț de 55.000 euro, iar, în caz contrar, sentința să țină loc de act autentic. În motivarea cererii de chemare în judecată s-a arătat că se solicită să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a nerespectării prevederilor art. 16 din Legea nr. 17/2014, și rezoluțiunea aceluiași contract, pentru nerespectarea dispozițiilor art. 1848 din C. civ. Ulterior, la solicitarea instanței de fond, la termenul de judecată din data de 1 februarie 2023, a fost precizată acțiunea în sensul că sancțiunea aplicabilă în cauză este aceea a desființării retroactive a actului, astfel încât urmează ca actul de vânzare-cumpărare să se considere încheiat cu preemptorul, adică cu reclamanta, în aceleași condiții. În acest context, a fost a completat și petitul acțiunii, în sensul că s-a solicitat să se constate că sunt îndeplinite condițiile exercitării dreptului de preempțiune și să se dispună desființarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP E., sub nr. 497, la data de 13 aprilie 2022, privind imobilul înscris în CF. x Zimandu Nou, nr. top. x.211/1/1. Față de această precizare, instanța de fond a verificat îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1733 alin. (1) din C. civ., astfel cum s-a solicitat de către reclamantă, examinând, cu prioritate, dacă este îndeplinită cerința exercitării de către aceasta a dreptului de preempțiune, pentru a se putea dispune o eventuală desființare a contractului de vânzare-cumpărare din această perspectivă. Instanța de apel a apreciat că instanța de fond ar fi analizat incidența sancțiunii nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a nerespectării dreptului de preempțiune, premisa fiind însă eronată în condițiile în care prima instanță nu a cercetat acest aspect și nici nu putea să o facă, nefiind învestită cu soluționarea unei astfel de solicitări. Prin urmare, instanța de apel, în mod greșit, și-a fundamentat soluția pe dispozițiile art. 1730 din C. civ. și cu referire la sancțiunea ce intervine în cazul nerespectării dreptului de preempțiune, nesocotind faptul că ab initio, prin acțiunea formulată, reclamanta nu a învestit instanța de judecată cu o astfel de solicitare. Motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ. își găsește aplicabilitatea în cauză, întrucât instanța de apel în mod greșit a reținut incidența dispozițiilor art. 480 alin. (3) din același act normativ, dispunând trimiterea cauzei, spre rejudecare, la prima instanță, motivat de faptul că aceasta nu ar fi intrat în judecarea fondului, și, totodată, s-a pronunțat extra petita, analizând sancțiunea nulității incidentă pentru nerespectarea dreptului de preempțiune, deși nu a fost învestită cu o astfel de solicitare. Acest motiv de recurs vizează neregularități de ordin procedural care sunt sancționate cu nulitatea de art. 174 din C. proc. civ. În acest sens, sunt menționate dispozițiile art. 9 alin. (2) din C. proc. civ., potrivit cărora "Obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților". Astfel, în lumina principiului disponibilității, instanța statuează în limitele obiectului stabilit prin cererea de chemare în judecată, pronunțându-se asupra a tot ceea ce s-a cerut, dar în același timp doar asupra a ceea ce s-a cerut. Acest principiu are în vedere dreptul părților de a dispune de soarta procesului 1) prin sesizarea instanței de judecată, 2) prin stabilirea cadrului procesual, atât în privința părților, cât și în privința obiectului, 3) prin dreptul reclamantului de a renunța la acțiune sau la dreptul subiectiv pretins, 4) prin dreptul pârâtului de a achiesa la pretențiile formulate de către reclamant, 5) prin dreptul părților de a încheia o tranzacție, 6) prin dreptul părților de a exercita calea de atac, 7) prin dreptul părților de a achiesa la hotărârea pronunțată. Dispozițiile C. proc. civ. sunt imperative și cer judecătorului să se pronunțe asupra a tot ceea ce s-a cerut, în modul cum s-a solicitat, fără a depăși limitele cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată de reclamant. Mai mult decât atât, dreptul reclamantului la un proces echitabil, reglementat de art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului și Libertăților Fundamentale, implică, printre altele, și obligația instanțe de a proceda la o examinare efectivă a cererii deduse judecății. Prin prisma aplicabilității principiului disponibilității, reglementat de prevederile art. 9 din C. proc. civ., curtea era ținută să se pronunțe, în limitele învestirii, numai cu privire la persoanele care au fost chemate în judecată și asupra obiectului pricinii, stabilit de reclamantă prin cererea de chemare în judecată, deoarece nicio dispoziție legală nu prevede posibilitatea instanței de a se pronunța asupra vreunei chestiuni necerute de părți. Prin Decizia nr. 458 din data de 22 ianuarie 2007 a Înaltei Curți de Casație și justiție s-a statuat asupra faptului că, "prin lucru cerut trebuie să se înțeleagă numai cererile care au fixat cadrul litigiului, au determinat limitele acestuia și au stabilit obiectul pricinii supuse judecății. (...) Ceea ce caracterizează aceste cereri și le delimitează de toate celelalte, ce pot fi formulate de părți în proces, constă în aceea că, prin pronunțarea asupra lor, instanța poate pune capăt litigiului, statuând prin admitere sau respingere, în acea parte a hotărârii care poate fi pusă în executare - dispozitivul". Ca atare, instanța judecătorească este obligată să statueze asupra celor solicitate de către părți, fără a putea depăși, ca regulă, cadrul procesual trasat de către acestea în exercitarea acțiunii civile, atât sub forma cererilor în justiție, cât și a apărărilor. În acest sens sunt și dispozițiile art. 397 din C. proc. civ., prin care este reglementat cadrul legal în cuprinsul căruia judecătorul urmează să soluționeze cauza, stabilind că "instanța este obligată să se pronunțe asupra tuturor cererilor deduse judecații. Ea nu poate acorda mai mult sau altceva decât s-a cerut". În speță, prima instanță a efectuat o corectă dezlegare a aspectelor de drept și de fapt cu care a fost învestită, procedând la soluționarea atât a capătului de cerere privind constatarea nulității contractului, din perspectiva art. 16 din Legea nr. 17/2014, precum și a solicitării de desființare retroactivă a acestuia, petit analizat prin raportare la dispozițiile art. 1733 alin. (1) din C. civ. Prin urmare, instanța de apel era obligată a se pronunța, în limitele învestirii, numai cu privire la solicitările reclamantei, astfel cum au fost formulate și precizate, neputând examina aspecte ce nu au făcut obiectul cererii de chemare în judecată. Pe de alta parte, în mod greșit, instanța de control a înțeles să analizeze, ea însăși, sancțiunea nulității aplicabile în cazul nerespectării dreptului de preemțiune, depășind astfel limitele învestirii, în condițiile în care cererea de chemare în judecată, așa cum a fost precizată de reclamantă, nu a fost întemeiată pe acest considerent. Prin urmare, dispozițiile art. 480 alin. (3) din C. proc. civ. nu-și găsesc incidența în cauza, soluția de anulare a hotărârii și de trimitere a cauzei spre rejudecare primei instanțe învestite fiind una nelegală. În concluzie, față de considerentele anterior expuse, recurenta a solicitat admiterea cererii de recurs, casarea hotărârii atacate, cu trimiterea cauzei spre o noua judecată Curții de Apel Timișoara, iar, conform art. 453 din C. proc. civ., să se dispună obligarea intimatei A. Întreprindere Individuală la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.

Apărările formulate în cauză Intimata A. Întreprindere Individuală a formulat întâmpinare, prin care a invocat tardivitatea depunerii cererii de recurs iar, pe fond, respingerea căii de atac și obligarea recurentei la cheltuieli de judecată. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse. Cu titlu prealabil, Înalta Curte reține că, inițial, reclamanta A. Întreprindere Individuală a solicitat constatarea nulității absolute și rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 497 încheiat la data de 13.04.2022 de BNP E., privind imobilul înscris în CF. x Zimandu Nou nr. top. x.211/1/1, constând în teren arabil în suprafață de 17.100 mp, și obligarea pârâtei vânzătoare B. să se prezinte la notarul public pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare a imobilului mai sus descris la același preț de 55.000 euro, iar în caz contrar sentința să țină loc de act autentic. În motivare, reclamanta a arătat că, la data de 22.10.2013, a încheiat cu pârâta B. contractul de arendare nr. 6, având ca obiect terenul în litigiu, situat în extravilanul comunei Zimandu Nou. Deși regimul juridic al terenului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare contestat era de teren arabil în extravilan, pârâții B., în calitate de vânzător, respectiv, D. și C., în calitate de cumpărători, nu au respectat dispozițiile Legii nr. 175/2020, ale Legii nr. 17/2014 și ale Legii 287/2009 privind C. civ., care prevăd dreptul legal al arendașului de preemțiune ce se exercită potrivit art. 1730-1739 din C. civ.. Or, în temeiul art. 1730 din C. civ., întreprinderea individuală reclamantă avea dreptul să cumpere cu prioritate acest teren, drept pe care înțelege să îl valorifice cu ocazia prezentei acțiuni, sens în care, subsecvent rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare atacat, se impune obligarea pârâtei B. să se prezinte la un notar public spre a încheia cu reclamanta contractul autentic de vânzare-cumpărare a terenului înscris în CF. x Zimandu Nou, nr. top. x.211/1/1, constând în teren arabil în suprafață de 17.100 mp, cu prețul de 272.250 RON, acesta fiind prețul cu care au cumpărat acest teren pârâții D. și C., în caz contrar hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. În virtutea rolului activ reglementat de prevederile art. 22 din C. proc. civ., la termenul de judecată din data de 07.12.2022, instanța de fond a solicitat părților un punct de vedere cu privire la sancțiunea ce poate fi dispusă în ipoteza încălcării dreptului de preempțiune astfel cum apare acesta reglementat de prevederile legale invocate expres de către reclamantă prin acțiunea introductivă, respectiv art. 1731 coroborat cu art. 1400 din C. civ. Prin precizarea depusă la termenul de judecată din data de 01.02.2023, reclamanta, prin apărător ales, a învederat că sancțiunea ce poate interveni în ipoteza avută în vedere de dispozițiile art. 1730 - 1733 din C. civ. este cea a desființării retroactive a contractului încheiat cu un terț, contractul de vânzare-cumpărare fiind considerat a fi încheiat cu preemptorul. Pe cale de consecință, reclamanta a solicitat să se constate că în cauză sunt îndeplinite condițiile de exercitare a dreptului de preempțiune, urmând să se dispună desființarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 497, autentificat de BNP E. la data de 13.04.2022, precum și valabilitatea actului perfectat între reclamantă, în calitate de cumpărător, și pârâta B., în calitate de vânzător, cu obligarea sa la plata prețului de 55.000 euro în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii. Instanța de fond, având în vedere, pe de o parte, că prin solicitarea inițială - de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare pentru nerespectarea dreptului de preempțiune s-a urmărit aceeași finalitate, de desființare retroactivă a acestui contract și încheierea contractului de vânzare-cumpărare în aceleași condiții cu reclamanta, iar, pe de altă parte, că nu este ținută de denumirea marginală dată de părți sancțiunii aplicabile, în virtutea rolului activ oferind atât reclamantei posibilitatea de a explicita solicitările dezvoltate în acord cu dispozițiile legale invocate în motivarea acțiunii inițiale, precum și pârâților de a-și argumenta, în egală măsură, apărările formulate față de instituțiile incidente în cauză, a apreciat că nu este vorba de o modificare a acțiunii introductive, împrejurare care nu a fost contestată ulterior. Examinând fondul cererii de chemare în judecată, prima instanță a reținut că reclamanta a invocat în cauză sancțiunea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare menționat, în temeiul dispozițiilor art. 16 din Legea nr. 17/2014, raportat la încălcarea dreptului de preempțiune recunoscut în favoarea arendașului prin dispozițiile art. 4 din aceeași lege, respectiv fără a se obține, în prealabil, avizele reglementate la art. 3 și art. 9 din lege. Totodată, a constatat, față de mențiunile înscrise în cartea funciară depusă la dosar, că terenul în litigiu este situat în intravilanul localității Zimandu Nou, aspectul fiind confirmat și prin adeverința emisă de Comuna Zimandu Nou nr. 2152/12.04.2022, conform PUG aprobat prin HCL Zimandu Nou nr. 52/10.09.2012. Prin urmare, a concluzionat că, în condițiile în care terenul în litigiu era situat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în intravilanul localității, în cauză nu se aplică normele juridice cu caracter special invocat ca temei de drept de reclamantă, pârâții nefiind obligați să obțină în prealabil avizele prevăzute de art. 3 și 9 din Legea nr. 17/2014 și nici să exercite dreptul de preempțiune conform art. 4 din lege, astfel că cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare fondată pe dispozițiile art. 16 din Legea nr. 17/2014 a fost respinsă. În privința dreptului de preempțiune reglementat de C. civ., cu trimitere la dispozițiile art. 1849 coroborate cu cele ale art. 1730 - 1739 din C. civ., tribunalul a constatat că, întrucât la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare analizat reclamanta avea calitatea de arendaș al terenului agricol aflat în litigiu, este incontestabil că aceasta avea un drept de preempțiune la cumpărarea terenului. În cauză, deși pârâta a înstrăinat imobilul arendat către un terț, nu a făcut dovada respectării obligațiilor prevăzute la art. 1732 din C. civ. din perspectiva notificării preemptorului, notificarea la care face trimitere legiuitorul având un scop pur informativ, urmărindu-se aducerea la cunoștința preemptorului a conținutului actului de vânzare-cumpărare în scopul exercitării preempțiunii. În speță, cu toate că nu s-a procedat la notificarea arendașului, conform propriilor susțineri, acesta a aflat despre încheierea contractului de vânzare-cumpărare, sens în care a și emis o notificare prin care a invitat-o pe arendatoare să se prezinte la sediul cabinetului de avocat F. în data de 30.05.2022 "în vederea găsirii unei soluții comune care să convină tuturor părților". Această notificare însă nu cuprinde exercitarea dreptului de preempțiune, fiind o simplă invitație la negocieri. Tribunalul a arătat că, deși prin acțiunea formulată reclamanta a solicitat să se constate că și-a exercitat dreptul de preempțiune, simpla manifestare de voință nu este suficientă de vreme ce legiuitorul a prevăzut cumulativ ca acordul comunicat să fie însoțit de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului. Reținând că cel mai târziu la data formulării acțiunii reclamanta, care a înțeles să își exercite dreptul de preempțiune, cunoștea toate datele contractului de vânzare-cumpărare, instanța a apreciat că aceasta avea obligația consemnării prețului la dispoziția vânzătoarei cel mai târziu la data de 14.08.2022; nefiind făcută dovada consemnării prețului nici până la închiderea dezbaterilor pe fond, în cauză nu sunt întrunite condițiile prevăzute în mod cumulativ de art. 1732 alin. (3) și (4) din C. civ. pentru exercitarea dreptului de preempțiune, astfel că acțiunea este nefondată. Raportat la soluția pronunțată, reclamanta a formulat apel, criticând sentința instanței de fond cu referire la petitul doi al acțiunii, în sensul că tribunalul nu a soluționat acest capăt de cerere, statuând doar că reclamanta are un drept de preempțiune și că, incontestabil, vânzătorul și-a încălcat obligația legală prevăzută de art. 1732 din C. civ.. Astfel, conform instanței de fond, acest contract de vânzare-cumpărare încheiat pur și simplu și nu sub condiție suspensivă (cum impune art. 1731 din C. civ.) este validat, producând efecte, chiar dacă s-a încheiat cu nerespectarea unor dispoziții legale. Conform susținerilor din apel, tribunalul a constatat că reclamanta este titulara unui drept de preempțiune și, totodată, că pârâta B. nu a făcut dovada respectării obligațiilor prevăzute de art. 1732 din C. civ. din perspectiva notificării preemptorului, dar, pornind de la premisa că partea reclamantă a solicitat să se constate că a exercitat dreptul de preempțiune, a considerat că această constatare nu poate fi admisă, întrucât nu a consemnat prețul. Or, acest litigiu a fost generat de contestarea dreptului de preempțiune, reclamanta solicitând protecția dreptului prin recunoașterea existenței lui derivată din calitatea de arendaș, care i-a fost contestată cu rea credință de-a lungul întregului proces. De altfel, dreptul de preempțiune este un drept potestativ, momentul nașterii sale fiind momentul notificării arendașului, potrivit art. 1732 din C. civ.. Prin urmare, constatarea instanței de fond că acest termen a început să curgă din momentul luării la cunoștință de existența contractului și că dreptul trebuia exercitat prin consemnarea prețului în favoarea vânzătorului, fie în perioada premergătoare procesului sau chiar până la închiderea dezbaterilor, adaugă la lege. Prin decizia recurată, în ceea ce privește încălcarea dreptului de preempțiune reglementat de dispozițiile art. 1730 și următoarele din C. civ., instanța de apel a reținut că acestea pornesc de la premisa notificării preemtorului de către vânzător, notificare ce deschide posibilitatea de exercitare a dreptului de preemțiune cu consemnarea prețului și substituirea preemptorului în locul cumpărătorului. Astfel, norma impune, în mod restrictiv, observarea respectării dreptului de preempțiune, exclusiv prin îndeplinirea formalității notificării preemptorului, iar, în măsura încălcării, sancțiunea aplicabilă care se desprinde este nulitatea convenției încălcate. S-a mai reținut că, deși prin precizarea de acțiune reclamanta a indicat cu titlu de sancțiune "desființarea retroactivă", iar tribunalul a constatat nerespectarea de către vânzător a obligațiilor prevăzute de art. 1732 din C. civ., prima instanță s-a pronunțat pe această situație fără a pune în discuția părților calificarea corectă, respectiv a reținut sancțiunea aplicabilă nerespectării dreptului de preempțiune al reclamantei apreciind în mod nelegal că vătămarea probată prin lipsa notificării s-a acoperit prin luarea la cunoștință ulterioară de conținutul actului de vânzare-cumpărare. Prin urmare, a concluzionat că instanța de fond nu a analizat sancțiunea aplicabilă contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea formalității notificării, considerând, prin adăugare la lege, că exercitarea dreptului de preempțiune este posibilă și după luarea la cunoștință, în orice modalitate de conținutul contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce este de natură a genera insecuritatea raporturilor. Procedând de această manieră, prima instanță a soluționat cauza prin raportare la o sancțiune neindicată de reclamantă, cu încălcarea dispozițiilor art. 9, art. 13, art. 14 alin. (5) și (6), art. 22 alin. (4) și (5) din C. proc. civ., ceea ce echivalează cu nesoluționarea pe fond a pricinii în raport de temeiul juridic al acțiunii indicat în cererea de chemare în judecată, iar această neconcordanță nu poate fi complinită direct în apel, neputând fi încadrată în categoria cererilor permise de prevederile art. 478 din C. proc. civ. În atare condiții, instanța de apel, făcând aplicarea art. 480 alin. (3) din C. proc. civ., a anulat hotărârea atacată și a trimis cauza spre rejudecare tribunalului, cu îndrumarea pentru instanța de trimitere de a pune în discuția părților sancțiunea nerespectării dreptului de preempțiune reglementat de prevederile art. 1730 și următoarele C. civ., cu analiza subsecventă a acestui petit. Cu referire la incidența în cauză a dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., Înalta Curte apreciază că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de textul de lege invocat, instanța de apel prezentând în considerente aspectele de fapt și de drept care au stat la baza raționamentului juridic efectuat, în acord cu dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) din același act normativ. Argumentul conform căruia instanța de apel și-a fundamentat soluția pronunțată pe dispozițiile art. 1730 din C. civ. și cu privire la sancțiunea aplicabilă în acest context nu echivalează cu nemotivarea hotărârii, respectiv cu indicarea unor motive contradictorii care ar atrage casarea deciziei recurate. O cercetare a fondului de către instanța de judecată presupune motivarea în fapt și în drept a soluțiilor pronunțate cu privire la fiecare capăt de cerere dintre cele deduse judecății, motivare care să releve raționamentul juridic de o manieră rezonabil de clară, încât să permită exercitarea controlului judiciar, cenzurarea considerentelor și aprecierea justeței acestora, cerință îndeplinită de curte. În ceea ce privește incidența în cauză a dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., Înalta Curte reține că, potrivit art. 1733 alin. (1) din C. civ., "Prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii". Astfel, exercitarea dreptului de preempțiune are ca efect desființarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de vânzător cu un terț și considerarea acestui contract ca fiind încheiat, în aceleași condiții, între preemptor și vânzător. Prin art. 1732 din C. civ., legiuitorul reglementează condițiile exercitării dreptului de preempțiune, care se impun a fi analizate în situația în care dreptul în cauză este exercitat de către preemptor și acesta solicită a-i fi aplicabile prevederile art. 1733 alin. (1) din același act normativ, mai sus citate. Așadar, sancțiunea care intervine în cazul în care sunt invocate ca temei de drept prevederile din C. civ. referitoare la dreptul de preempțiune este cea a desființării retroactive a contractului încheiat între vânzător și terț, acesta fiind, de altfel, unul dintre efectele exercitării preempțiunii reglementat de dispozițiile art. 1733 alin. (1) din C. civ. În cauză, instanța de fond a examinat petitul doi al cererii de chemare în judecată, a reținut care este sancțiunea aplicabilă în raport de solicitarea reclamantei privind protecția dreptului de preempțiune prin recunoașterea existenței acestuia derivată din calitatea de arendaș și, în aplicarea art. 1732 din C. civ., a apreciat că nu sunt îndeplinite condițiile pentru exercitarea dreptului pretins. Astfel, tribunalul a procedat la analiza elementelor necesar a fi întrunite pentru adoptarea soluției avută în vedere de legiuitor în situația în care se invocă exercitarea dreptului de preempțiune, efectuând o analiză pe fond a pretențiilor formulate în raport de situația de fapt dedusă judecății. În atare condiții, este nelegală măsura dispusă de instanța de apel în raport de dispozițiile art. 480 alin. (3) din C. proc. civ., chestiunea de drept în discuție în faza procesuală a apelului vizând aplicarea greșită a prevederilor ce reglementează condițiile exercitării dreptului de preempțiune deja examinate de instanța de fond. Contrar soluției pronunțate de instanța de prim control judiciar, Înalta Curte constată că problema supusă dezlegării în apel nu era legată de identificarea sancțiunii ce operează în cauza pendinte (care, de altfel, a fost reținută de instanța de fond la momentul pronunțării hotărârii, aceasta constatând că nu a operat o modificare a cererii de chemare în judecată prin raportare la temeiul de drept invocat prin solicitarea de desființare retroactivă a actului de vânzare-cumpărare contestat), ci de aplicare a textelor de lege incidente la situația de fapt ce rezultă din administrarea probelor. Împrejurarea conform căreia tribunalul a reținut că exercitarea dreptului de preempțiune este posibilă și după luarea la cunoștință, în orice modalitate, de conținutul contractului de vânzare-cumpărare nu conduce la concluzia că prima instanță nu a efectuat o analiză a sancțiunii aplicabile actului în cauză, situație ce ar putea fi echivalată cu inexistența unei judecăți în fond a pretențiilor formulate de reclamantă, de natură să impună trimiterea cauzei spre rejudecare. Procedând în aceste circumstanțe la desființarea sentinței atacate și la trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond, instanța de apel a făcut o aplicare greșită a dispozițiilor art. 480 alin. (3) din C. proc. civ., pronunțând astfel o hotărâre nelegală. Înalta Curte constată că instanța de prim control judiciar era obligată a se pronunța, în limitele învestirii, cu privire la solicitările din apelul promovat de reclamantă, în examinarea îndeplinirii cerințelor exercitării dreptului de preempțiune instituite de art. 1732 din C. civ. vizând procedura notificării preemptorului, eventualele lacune ori inadvertențe ale motivării primei instanțe putând fi suplinite sau remediate prin hotărârea instanței de apel. Pentru aceste considerente, conform art. 488 alin. (1) pct. 5 cu referire la art. 497 din C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare, la aceeași instanță de apel, pentru soluționarea apelului cu respectarea limitelor efectului devolutiv instituit de dispozițiile art. 476-478 din același act normativ.